上海奉城地产正阳二期阶段推广策略方案（113页）.ppt
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上海奉城地产正阳二期阶段推广策略方案（113页）.ppt
1、正阳二期阶段推广策略正阳二期阶段推广策略 报告结构报告结构 市场及项目背景 策略思考 应对策略 分阶段策略执行 广告表现 第一部分第一部分 市场及项目背景市场及项目背景 市场及项目背景市场及项目背景 销售现场与蓄水客户缺乏有效沟通 一期质量问题不断，信任危机凸现 项目工程进度使常规营销手段难以掀起波浪 宏观调控波及南桥，竞争对手求变应对 阳光园阳光园 沉寂多时的阳光园于10月初推出136套房源，均价高达5800元/ 平米，其中小高层价格区间为47006600，多层价格区间为 53005600。此举明显是测试市场对于价格的反应，同时通过拉 开价差求得低价产品快速去化。 截至10.19已经定出40
2、套房源 高调入市、试探市场高调入市、试探市场 宏观调控波及南桥，竞争对手求变应对 7月发起的组合营销方案赢得不错的销售业绩：7、8、9月以5300元/平米的均价共去化 了160多套住宅。 10月由于受百合苑降价、九华新苑低价推案的影响，一期以5000元/平米的价格清盘， 同时也是为其二期推案做价格测试。 二期已经具备预售条件，但保持观望状态，暂不上市 绿地老街绿地老街 百合苑和聚贤煌都的先后降价，九华苑的推出将吸纳绿地的低端客群，而绿地 的中高端客群又将面临正阳的竞争。遭受夹击的绿地存在价格走低的可能 宏观调控波及南桥，竞争对手求变应对 被动调价、谨慎入市被动调价、谨慎入市 38003800元
3、大幅跳水元大幅跳水 百合苑在宏观调控后率先跳水，9月以3800元/平米特价单位 推出236套高层产品，去化136套，整体均价在4228元/平米左右。 宏观调控波及南桥，竞争对手求变应对 百合苑百合苑 百合苑的跳水行动有效杀伤了邻近的聚贤煌都百合苑的跳水行动有效杀伤了邻近的聚贤煌都 聚贤煌都聚贤煌都 遭到百合苑的强力杀伤，尽管推出各种优惠促销活动，仍旧难以改 变项目持续销售不畅的局面：整个7月出现“零成交”现象，8月以来的 80多天内仅成交了10套公寓和4套别墅。于9月27日推出小高层106套，至 今没有成交。 据内部消息：目前聚贤煌都正与金丰易居商谈合作；农工商集团对 其下达了年底回笼大笔资金的死命令。 以聚贤煌都目前推出的7万平米产品，要完成资金回笼任务，必将 有大批产品价格跳水 宏观调控波及南桥，竞争对手求变应对 降价势在必行降价势在必行 南桥板块内部竞争已是近身博杀，南桥板块内部竞争
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