1、城市综合体类物业研究方法城市综合体类物业研究方法 总体目标与服务内容总体目标与服务内容 总体目标总体目标 此次服务的总体目标是： 从区域价值、地块条件、市场供需、产品组合、案例借鉴、投资回报、规划设计等 角度出发，为本项目提供适宜的发展建议； 帮助服务方详细地了解所服务城市的优质商业、特色商业街、优质写字楼、高星级 酒店、中高档住宅、酒店式公寓（销售型）等市场现状，并为其提供未来市场走势 的专业分析；同时结合项目周边发展情况及地块自身的特征，确定项目适宜的市场 定位和发展前景； 明确土地规划、功能布局、产品类型、规模配比及开发分期等物业发展建议； 针对项目各物业发展提供详细的产品发展建议，为客
2、户的后期运营提供指导； 为项目进行详细的投资测算，帮助客户投资决策与制定开发运营策略。 1 1 服务内容服务内容 1.11.1 经济、人口、政策分析经济、人口、政策分析 为了能了解此项目与所在区域的经济、社会及政策之间的关系，世邦将完成对项目产生 影响的整体宏观环境及人文因素进行分析。此分析将同时会包括关于城市规划、基础建 设开发以及其它主要政策而对本项目开发产生影响的论述。 以下宏观经济数据将被论述： 自 2003 年以来的 GDP 和人均 GDP 增长 固定资产投资及其增长 FDI 及其增长 社会消费品零售总额及增长 家庭消费结构变化 区域产业发展情况 区域人口数量及增长 家庭结构及其变化
3、 家庭居住面积变化 人均收入水平及其增长 旅游经济运行状况 城市规划发展研究分析 以及其它可能影响地块的长期发展的因素。因此，世邦还将研究政府相关的、可能影响 项目执行进程的相关政策法规、城市发展规划等。 为了解项目所处的市场环境， 世邦还将对所服务城市整体房地产市场发展环境进行分析。 首先将对房地产宏观市场并进行分析预测，包括重要的因素如： 房地产投资额及增长 房地产竣工面积及增长 房地产施工面积及增长 房地产销售面积及增长 房地产销售平均价格及走势 其它可能对于本项目区域内房地产业发展环境产生影响的内容 另外根据资料的可取得性，对所服务城市及重点规划区域的整体发展规划进行研究。 通过宏观经济及房地产市场、整体规划以及相关政策等分析，能够对未来发展趋势提供 支撑，认识项目目前所处的宏观环境和发展前景。 1.21.2 基地条件分析基地条件分析 世邦有必要针对本案用地进行详细的分析，包括：
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