1、城市综合体开发案例研究城市综合体开发案例研究城市综合体开发案例研究城市综合体开发案例研究 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归上海新聚仁机构所有，未经新聚仁机构书面许 可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2010.04.06 新聚仁机构新聚仁机构新聚仁机构新聚仁机构 聚仁聚仁聚仁聚仁 观察观察观察观察 1 国内商业地产项目的失败有着丰富斑斓的原因与故事国内商业地产项目的失败有着丰富斑斓的原因与故事国内商业地产项目的失败有着丰富斑斓的原因与故事国内商业地产项目的失败有着丰富斑斓的原因与故事； 外表貌视强大外表貌视强大外表貌视强大外表貌视强大、营销推广
2、美伦美奂营销推广美伦美奂营销推广美伦美奂营销推广美伦美奂、实则积重难返实则积重难返实则积重难返实则积重难返 商业地产归根到底就是财务线的问题商业地产归根到底就是财务线的问题商业地产归根到底就是财务线的问题商业地产归根到底就是财务线的问题 新聚仁机构新聚仁机构新聚仁机构新聚仁机构新聚仁机构新聚仁机构新聚仁机构新聚仁机构 开发商在开发综合体项目时面临的主要问题开发商在开发综合体项目时面临的主要问题开发商在开发综合体项目时面临的主要问题开发商在开发综合体项目时面临的主要问题 修订物业指标修订物业指标修订物业指标修订物业指标: : : :已有的物业指标的市场可实现性？ 物业价值最大化物业价值最大化物业
3、价值最大化物业价值最大化：市场可实现的物业配比？通过怎样 的规划布局能充分发挥价值聚集？ 资金的进入和退出机制资金的进入和退出机制资金的进入和退出机制资金的进入和退出机制：合理分期？合理的租售比？ 实现短期回现与长期现金流之间的平衡？ 招商和销售招商和销售招商和销售招商和销售：顺利实现商家的入主？引爆商业销售， 实现资金回笼？ 核心问题？ 财务线现金流 商业地产是一个复合型的产业，它包括地产、商业、投资、金融等，其中最需要的就是 资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问题，商业地产是很 难做的，即使能做，也走不远。 海岸城海岸城海岸城海岸城 万象城万象城万象城万象城 万达模式万达模式万达模式万达模式 现金流 时间 商业地产代表财务线图 聚仁聚仁聚仁聚仁 观点观点观点观点 2 更新理念更新理念更新理念更新理念，明晰差别明晰差别明晰差别明晰差别，有的放矢有的放矢有的放矢有的
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