布吉中心广场裙楼商场项目可行性分析报告（13页）.doc
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布吉中心广场裙楼商场项目可行性分析报告（13页）.doc
1、 布吉中心广场布吉中心广场裙楼商场项目裙楼商场项目 可可 行行 性性 分分 析析 报报 告告 布吉中心广场布吉中心广场裙楼商业项目裙楼商业项目 目录目录 1、 发展商提供返租的资金预算及可行性论证。 （发展商对返租承诺的确定及新手法） 2、 项目周边的消费人流对本项目商业的支撑力分析 3、 购买商铺的客户群体分析 4、 大型商场进驻将对本项目商业带来的机会点分析 5、 布吉火车站的兴建对本项目商业带来的机会点分析 6、 结论 策划说明策划说明 在组织此报告以前，我司结合了项目的一些实际情况，综合了项 目目前一些综合性因素而成： 1、对于布吉中心广场，只考虑二、三、四层返租，五层自营出 售。 2
2、、布吉中心广场二-四层裙楼为天虹商场或沃尔玛经营百货 类超市。 3、项目返租部分返租的时间定为 15 年。 4、投资分析中的利率按现行银行活期利率 2.25%计。 5、在进行资金预算时，我们只按营销利润进行核算而忽略项目 的成本预算。 6、策划的主体思路是体现贵我双方的会议精神。 一、一、 发展商提供返租的资金预算及可行性论证 （发展发展商提供返租的资金预算及可行性论证 （发展 商对返租承诺的确定及补偿手法）商对返租承诺的确定及补偿手法） 对于发展商提供返租的方案，当然在操作手法上会有些难度，但 结合我司多年的营销经验，其操作应当说是非常可行的。 1 1、返租营销、返租营销与自售营销的对比分析
3、与自售营销的对比分析 A A、返租营销方式、返租营销方式 首先分析目标客户群是哪些，在返租方式情况下，我们的目标客 户群是针对投资客户，投资客户是深圳最多的一类阶级中产阶级， 他们购铺所看重的是获取投资高回报及铺位具有可见的升值空间， 因 而具有稳定的回报与升值就成为他们闲余资金的避风港， 在我们销售 的彩福世纪商城客户中，购买返租铺位客户都是冲着 10 年返租每年 8%租金收益而来，对于 8的租金回报来讲，高于存款利息近 4 倍， 而且又有国有房地产公司的兑现保障， 因而购铺风险较其他投资品种 低，客户购铺对于他们来说只需支付 40的首期款，其余的供铺款 可用返租租金冲抵，10 年后的商铺用于出租或转让均有更大收益， 当然这也是客户对宏观经济执续向好有信心的表现。 事实上，返租回报在深圳商铺销售中已成为共同的营销手法，只 是返租年限长短不同， 但让客户能获取稳定租金收益及保持信心购铺 已
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