三四线城市商业综合体的开发运营规律总结（13页）.doc
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三四线城市商业综合体的开发运营规律总结（13页）.doc
1、地级市地级市商业商业综合体的开发与运营规律综合体的开发与运营规律 地级市综合体的开发规律以苏州、徐州、泉州等城市为例 一我国地级市的消费特点 我国幅员辽阔，根据经济发展特点可以划分为三类地级城市，一类是发达城 市例如大庆、温州、东莞、泉州、嘉兴、金华、无锡、苏州等经济发达城市，一 类是内陆中等发达城市例如徐州、扬州、赣州、锦州、吉林、潍坊、大同、牡丹 江、芜湖、漯河，一类是不发达地级市，例如梅州、百色、吉安、阜阳、汉中、 周口。 地级市消费一般特点 1.生活消费为主，高档品牌消费除沿海发达城市外较少。 2.地级市一般只有一个商业中心，业态以超市、百货、专卖店以及批发市场 为主。 二地级市商业综
2、合体的选址 1.老城区选址 一般选址在老城区最繁华商业步行街的端点，明显优点是降低开发风险，提 升老城区商业步行街的档次。缺点是开发成本较高，往往涉及拆迁，需要得到政 府的大力支持和引导，在大多数地级市适合采用这种方式。 表 1 老城区综合体选址的风险控制 2.综合体在城市新区选址 我国众多城市都有自己的新城开发计划， 新区开发策略受到地方领导水平和 国际化视野的制约，需要先策划后规划，只有新城开发具有较高的城市规划和商 业规划水平，新区的综合体开发才能具备良好的开发条件，在城市新区选址建设 综合体具有自己的特点，我们进行了初步归纳分析，如表 2 所示： 表 2 城市新区综合体选址的 SWOT
3、 分析 地级市在新区开发过程中，一般要重点将一个新区作为 CBD 所在地，不要多 个重点，否则新区居民区太少，人口聚集不够，难以形成气候。金华在城市化进 程中采取组团式的城市发展战略，但是在实施过程中，主要开发方向金东新区规 划面积过小，明显出现了多个新区同步开发的失误，造成社会资源的浪费。事实 上能够集中力量发展金东新区，与义乌等加快一体化进程是最佳选择。 图 1 金华市金东新区 新区开发过程中，居住区和商业区域统筹考虑，商业区域一般放在中部交通 便捷位置，在园区经济方面重点吸引无污染的产业集群。 泉州是历史文化名城，室内空间拥挤，缺乏绿地，同时也非常需要恢复古代 泉州宋代时候的总体格局， 我们认为在城东和东海等片区建设城市综合体比较合 适。 三、地级市商业综合体物业组合模型与业态设计特点以苏州为例 发达地级城市具有中高端消费人群，例如，苏州就有多家五星级酒店和大型 会展中心设施。 表
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