1、三、四线城市商业地产操作指南三、四线城市商业地产操作指南 许多大型商业地产项目，开发商错误以为有了主力店，特别是主力超市如沃尔玛等， 项目成功就万事大吉了。却不知道目前主力店在运作上，除了给该项目带来人气，知 名度之外， 却同时扼杀次主力店生存空间， 从而出现主力店超市人气旺， 次主力店 （只 有一步之遥） 。 却是空荡荡的商业地产项目。 在今天的国内商业地产项目是随处可见！ 城郊、开发新区或三线城市的商业地产项目，就是人气可能不足，或购买力低或时尚 化程度不够。这类商业项目该如何操盘运作？ 由于种种原因，项目商业定位不当或运作时机错过，或开发商轻视商业项目长期经营 的独特性。往往项目开业经营
2、不到一年，就出现撤柜、减租、免租、赔偿等冷场现象， 此类开业旺经营衰的商业地产项目普遍存在，这也是当地政府最头疼的问题，如何解 决？怎么解决？用多大成本解决？ 资金断裂是现在开发商头疼的事之一，尤其是项目市场培育与运营推广的资金断档。 如何融资？在哪里融资？怎么融资成本、风险最低？ 第一节第一节 三四线城市商业地产市场特点简析三四线城市商业地产市场特点简析 世界上没有两片完全相同的树叶，三四线城市与一二线城市的市场环境与商业分为有 着巨大的差异，往往使一二线城市屡试不爽的商业项目操盘绝技，却在三四线城市的 项目操盘中折戟沉沙，因此想要在三四线城市商业地产的市场中攻城略地，首先得从 三四线城市的
3、客观存在入手。 一、中国城市商业地产发展中存在的问题一、中国城市商业地产发展中存在的问题 1.开发商或投资人对商业地产发展的理念不清晰、或者较为缺乏对商业地产项目的基 本理解：什么是商业地产？它的市场属性是什么？开发商业地产来干什么？怎样才能 通过开发获取利润回报？追求的投资回报目标是否合理？它的风险在哪里？如何控 制开发风险？ 2.不少开发商抱着开发住宅地产的思想，去拿了开发商业地产项目的地块，又以开发 住宅地产的理念去开发商业地产；或者被逼无奈而不得不拿住宅项目去赌商业项目， 再来向商业地块要超值利润回报。 3.在此情况下，就出现了商业地产选址不当或错误的状态，从而直接导致商业地产开 发的后续困难：缺乏开发商业的可行性、规模无法控制、找不到目标消费群和商业概 念、招商困难、销售难、更无法开业 4.国内三四线城市规模中等，商业发展水平相对落后，商业模式较为简单，以百货、 超市、大卖场、商
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