冠华别墅项目市场研究及营销推广企划建议书（70页）.doc
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冠华别墅项目市场研究及营销推广企划建议书（70页）.doc
1、 委托单位：上海冠华房地产有限公司 报告单位：上海开启房地产投资咨询有限公司 上海天启企业策划有限公司 报告日期：二00二年四月二十八日 天启“月湖庄园”背依西佘山，怀拥 56 万平方米的月牙湖更是以 0.16 的低容积率刷新了 纪录。 4 4、松江新桥（莘闵园区）、松江新桥（莘闵园区） 新桥位于松江区的东侧，与闵行区相邻。沪杭高速穿过镇内。新桥的别墅区集中在新桥北部、沪杭高速以东，靠近闵行区一侧， 也即新闵园区。 从 95 年开始， 新闵园区成为别墅园区的热点， 到 2000 年为止， 新闵园区共占地 7,135 亩土地， 已开发土地 3,368 亩，共完成各类别墅建造 2,673 栋，总共
2、面积近 84 万方。其价格范围有较大跨度，从 2500-10000 元/平方米不等。到目前为 止，共有 16 家房地产公司进驻开发。 主要产品有：浅水湾花园、雅阁花园、同润别庄、云间水庄、乔爱别墅、绿洲比华利、雅仕轩、桃花源等。 5 5、泗泾、洞泗、泗泾、洞泗 泗泾、洞泾位于松江区的中上部，因距离上海市区较九亭和新桥更远，又与佘山风景无缘，所以并不是传统意义上的别墅区。 沪松公路从上至下穿过泗泾和洞泗，丽茵别墅和颐景园孤零零地站在泗泾靠近沪松公路一侧。2001 年，泗泾靠近佘山处，出 现了去年上海别墅市场的两大强势品牌：云顶别墅和佘山银湖别墅，强有力的广告运作、明星秀、跃升的产品品质，一下子超
3、 越了以前泗泾别墅的格局，成功地将别墅的板块延伸到泗泾。 洞泗方面，由于位置更远离市区，别墅的开发基本上还处于圈地未开发的状况。由于靠近松江新城和松江大学城，又有花桥现 代化农庄建成，在将来，该板块可能发展成一个别墅热点。但目前很大程度取决于该区域的路政完整情况。 启示：别墅的发展一直以离市区的公里数为同心圆向郊区扩散。目前来看，上海第一、二轮的发展形成了松启示：别墅的发展一直以离市区的公里数为同心圆向郊区扩散。目前来看，上海第一、二轮的发展形成了松 江新桥（莘闵别墅园区） 、沪青平公路别墅板块；第三轮的发展又带动了松江九亭和泗泾的发展；我们预计，江新桥（莘闵别墅园区） 、沪青平公路别墅板块；第三轮的发展又带动了松江九亭和泗泾的发展；我们预计， 在在 20022002- -20032003 年，松江别墅的板块必将进一步外延，佘山和洞泾很可能是潜在的两大主要区域。年，松江别墅的板块必将进一步
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