1、 第二部分第二部分 一、一、项目项目SWOTSWOT分析分析 优势优势 劣势劣势 1. 地理位置优越： 位于北京东北 部顺义区,该区别墅项目较 多,是建别墅的理想之地。 2. 交通十分便利:驱车25分钟到 达市区， 离机场仅10分钟的路 程 3. 自然景观十分优美： 紧邻潮白 河、国际高尔夫球场、乡村赛 马场、大型水上运动中心。 4. 附近别墅区林立， 已形成了休 闲高尚住宅区的氛围。 5. 本区域已开发的别墅销售情 况良好， 这对本项目有很强的 带动作用。 6. 附近有未来的奥运概念将为 周边地产带来了升值空间。 1. 本地块地形较不规则， 地势较 平， 对营造小区内地形起伏的 景观有所影响
2、。 2. 本地块地下水位偏高， 地下室 造价成本较高。 二、二、目标客户定位与产品定位分析目标客户定位与产品定位分析 （一）、（一）、目标客户定位目标客户定位: 1 1、自用型客户自用型客户 外籍人士外籍人士: : 欧美人士居多,跨国公司中高级管理人员、驻华机构部 分人 员等,年收入100万元以上,年龄35岁50岁。 港澳台人士港澳台人士: : 在北京工作有一定年限,对该区域比较认同,收入较高。 国内客户国内客户: : 以北京人为主,这部分客户大多有海外工作经验,家庭 年收入在50万元以上,以从事金融证券保险和IT行业为主，年龄集中在 35岁50岁。 2 2、投资型客户投资型客户 本地投资客本
3、地投资客: : 乐于投资别墅物业,然后对外出租。 港台投资客港台投资客: : 注重地段与品质,有投资别墅物业经验。 （二）、（二）、产品定位分析产品定位分析: 品质：品质： 价位适中、品质较好的中高档别墅 销售价位：销售价位： 10000元/平方米 依据: 1)顺义区别墅价位水平 2)本地块的综合特点 3)去化速度相应较快,风险较小 主力面积：主力面积： 350平方米、 说明: 35O 平方米别墅充分满足部分客户置业需要，也符合投资 需求。 主力总价：主力总价： 400万 依据：1以目标客户家庭年收入50 万元计,房价在年收入5-8倍 可提供完全的购买力。 2）符合目前目标客户购买别墅的心理价位。 三、三、项目规划方案项目规划方案 北京*花园用地位于北京顺义区河南村,规划用地面积322704平方 米,规划用地四周由四条城市道路界定,其中,东北侧道路为滨河路,有较 高的景观价值。此外,有一条
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