1、营销策略回顾 造势 顺势 趋势 5大难点 地理位置 外环以外,偏!远! 建筑面积：建筑面积：73000平方米平方米 建筑形态：地上三层、地下一层建筑形态：地上三层、地下一层 建筑规模,大 项目规模 入住率低,周边人气，差 周边楼盘 2004年宝山与上海市区人均收入 13085 16683 0 5000 10000 15000 20000 宝山 上海 居民消费能力比市区低，30% 居民消费力居民消费力 自2004年3月30日 ,上海开始实施了新建商品 房销售合同网上备案制度,上海市行政区域内新建 商品房的销售，均应进行合同网上备案和登记 , 并要求开发商在销售时，必须以栋为单位申领预 售证。 1
2、700套需同时推出，不可销控 不可销控 周边不可能消化这么大规模的项目 上海市中心不看好此地段 外地人很难捕捉 全上海最难卖的项目！ 小结 怎么办？ 周边几个大盘短期快涨 当地普遍认为买到房子等于捡钱 有大批专业黄牛 投机心理严重！ 周边客户心理 造势造势 1 1、宝山区域内的唯一性、宝山区域内的唯一性 卖点提炼 宝山第一家宝山第一家 集餐饮、娱乐、购物、休闲为一体集餐饮、娱乐、购物、休闲为一体 一站式大型购物中心一站式大型购物中心 项目定位 2 2、品牌商家已经入住、品牌商家已经入住 3 3、与知名商业物业管理公司联合、与知名商业物业管理公司联合 客户积累策略 房展会 冠名权 电视 Sp 活
3、动 平面媒体 派单 北上海 广告方式 平面媒体 派单 Sp 活动 房展会 发卡1600张 锁定客户 客户积累结果 13000 17000 0 5000 10000 15000 20000 原计划售价开盘售价 应对策略：低价更低，高价更高应对策略：低价更低，高价更高 地下室下降，一楼价格上涨地下室下降，一楼价格上涨 发展商 临时提价 营造紧张气氛 把每位有意购房者的信息资料输入，规定一 人一号，必须实名，避免了摇号购房中的可人为 操作性，也保证了5000组客户的有秩序地领号、 摇号 在上海首次引 进公开摇号系统 通宵排队 公开摇号 盛大开盘 首战告捷 顺势顺势 媒体策略 地下室地下室7609 一楼一楼27743 二楼二楼17003 三楼三楼11635 地下室地下室4000 一楼一楼3000 二楼二楼2000 三楼三楼2000 地下室地下室3500 二楼二楼2000 三楼三楼2000 两次提价
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