商业地产蓬勃发展下商业地产的好处与难点详细解读（11页）.docx
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商业地产蓬勃发展下商业地产的好处与难点详细解读（11页）.docx
1、商业地产蓬勃发展下商业地产的好处与难点详细解读 1 1、商业地产概述、商业地产概述 商业地产既不是商业，也不是地产，商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资，是十分 复杂的综合性产业，是近些年在国际上才得到蓬勃发展的产业。 商业地产的好处商业地产的好处 长期稳定的现金流回报长期稳定的现金流回报 商业地产的第一个好处，是有长期稳定的现金流回报。商业地产的现金流是稳定且长期的。只要 这个物业还存在，每年都会有现金回报。初期几年回报率也就百分之十左右，回报率是较低的。但是 商业地产的现金流是逐年增加的，万达商业地产的租金平均每年增加 2%-5%。这个增长是环比递增， 假如第一年租金是 100 元
2、，第二年涨 3%达到 103 元，第三年则是在 103 元的基础上再涨 3%，基数会 越滚越大。 享受资产升值的双重利益享受资产升值的双重利益 除了长期稳定、逐年增长的现金流回报外，商业地产还能享受到资产升值的好处。 比如，住宅项目几年前卖的时候才 7000 元/，现在达到 1.2 万元/，但是这块物业的增值开 发商拿不到，都被业主拿走了。商业地产项目就截然不同了，比如厦门 SM 项目，一开始大家都不看 好 SM 区域。SM 去了，经过 10 来年的发展周边不仅房子升值了，周边地价也升值了好几倍，这也意 味着 SM 本身物业也升值了好几倍。这就是商业地产的好处，除了有长期稳定的现金回报外，资产
3、升 值也很快。 不受经济周期影响不受经济周期影响 除了以上两点好处，商业地产还不容易受经济周期的影响。经济萧条的时候，住宅、汽车就卖不 动了。但商业地产不同，不管怎么萧条，人不能不吃饭、不买生活用品，所以零售业是受经济周期影 响较小的行业。 拿亚洲金融风暴来说， 几年的时间里， 金融证券行业、 房地产行业、 奢侈品行业下跌得非常厉害， 很多原来年薪百万美元的投资公司总经理失业后被迫去开“的士”，但是亚洲的零售业在金融风暴期 间仍然保持了增长。在日本，政府为了抵抗金融风暴带来的市场低迷，给每个家庭送购物券，鼓励国 民消费，保证了零售业没有下滑。 商业地产的难点商业地产的难点 商业地产一般企业做不了，主要存在三个限制条件： 门槛高门槛高 首先对资金的需求量大。 住宅地产一个项目总投资 10 个亿， 可能 2 个亿或 3 个亿就可以启动了， 优秀的房地产企业像万科、万达、中海、富力，住宅项目总投
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