京沪广写字楼市场发展历程市场研究（63页）.doc
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京沪广写字楼市场发展历程市场研究（63页）.doc
1、 写字楼市场研究 北京、上海、广州 写字楼市场发展历程 从各城市写字楼市场发展历程来看，基本经历了三个阶段： 1.19921996年快速增长阶段； 2.19971999年回落调整阶段； 3.20002002年稳步回升阶段。 这个过程主要受到一些共同的因素影响，如国内外宏观经济、土地使用权出让、市场供求关系等，在这些因素的综 合作用下，房地产市场发展成现出明显的阶段性。 写字楼市场发展历程 * 第一阶段（19921996年）超速增长 商品写字楼市场始于90年代初，伴随着国内经济的快速增长，外来投资的增加，企业办公需求激增，而当时可供租售 的写字楼物业异常短缺，租金直线上涨。上海、北京在95年前后
2、，租金水平达到历史最高点约500元/平方米.月。高额的利 润驱使开发商将大量的资金投入写字楼开发，直接导致了未来写字楼市场的超常发展和供过于求。据统计，1996年，北京、 上海和广州三地写字楼投资额达到276亿元，占同期房地产投资额的24%。 写字楼市场发展历程 * 第二阶段（19971999年）萧条萎缩 随着国内经济增速放缓，国际经济趋于低迷，写字楼市场需求开始萎缩。北京、上海、广州的FDI和外资企业数目变 化清晰的显示了这一趋势。而同期的写字楼供应却仍处于高峰，19961998年上海写字楼累计竣工面积超过400万平方米， 北京超过250万平方米。此消彼长，办公楼空置量迅速增加，1998年上
3、海写字楼空置量达到189万平方米，而同期租金水平 也大幅下跌，三年下跌近7成。尽管政府在1993、1995年出台相应的宏观调控政策，但是写字楼市场仍不可避免的进入了发 展调整期。 写字楼市场发展历程 * 第三阶段（20002002年）稳步回升 国际经济形势发展趋好，中国国际经济地位提升，外资投资增长，外企数量迅速回升，带来了大量的办公需求。另一 方面，国内经济回暖，内资企业实力增强、规模扩大，对办公楼的需求也大幅增加。2000年起，各城市写字楼供求关系明 显好转，租金水平也开始回升。但9.11事件之后受到全球经济不景气的影响，外资进入速度放缓，2002年，各城市写字楼 租金水平呈现波动趋势，市场未能完全摆脱前期的不良影响，但稳步回升的趋势将随着中国经济的快速崛起成为必然。 写字楼市场发展历程 * 综 述 各城市写字楼市场都经历了N字型的发展历程。近年来，各城市写字楼市场投资快速增长，200
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