1、 理想的购物中心业态组合理想的购物中心业态组合 前 言 购物中心的面积大小及其型态并没一定的规律可循。小型购物中心, 它的 功能性纯粹是提供邻近居民在购物上的方便性; 也有超大型的购物中心, 营业面 积动辄数十万平方米, 所覆盖的客源广泛, 甚至已成为观光客必游的购物景点。 所谓的购物中心, 我们或可将其简单的定义为 “由多个商用建物组 合而成的大型营业卖场, 并配有停车设施, 以合理、均衡的业态组合, 引进相应 的零售商户入驻, 并由开发商集中拥有、统一规划、管理与运营”。一般来说, 购 物中心的开店地点、 规模大小、 以及业态组合, 跟店本身的商圈型态息息相关, 因 此, 商圈型态的研究扮
2、演着十分关键的角色。典型的购物中心, 通常都最少具有 一家或多家的主力店, 再辅以多样化的品牌店所构成。主力店可能是超市, 也可 能是百货公司, 它是购物中心吸引客流的经营主体。 一座购物中心的开发, 首先必做的就是“可行性研究”, 包括市场可行性、 规 划可行性及财务可行性。 市场可行性 涵盖了一系列的研究调查, 如商圈发展趋势、商圈结构、 业态结构、人口结构、人流与车流、客源结构、竞争结构、消费行为与态度。同 时, 根据这些研调的分析结果, 进行项目的定位、业态组合的规划与招商策略的 设定。 规划可行性 购物中心的建筑规划, 不是由建筑师根据开发商老板的片 面概念去做天马行空、毫无论证基础
3、的设计, 而是必须以市场可行性研究结果及 定位为核心, 去规划一个合理的、符合实际需求的商场结构。 财务可行性 重头戏在于投资报酬率的评估, 如建筑成本、经营成本、 以及未来的营收估算。很显然地, 购物中心未来的营收, 主要来自于入驻商户所 占的面积和租金收入。 对开发商和入驻商户来说, 他们所关切的重中之重, 除了客流量, 还是客 流量, 换言之, 客流量愈大,来客的消费收入也就愈多, 物业的增值相对地也就 愈高, 因此, 不管是购物中心本身也好, 入驻商户及其顾客也好, 这是一种三赢 的良性循环。我们可将业态组合解读为“不同的入驻商户租用购物中心的商 场空间对外进行销售商品或服务的组合, 并由此产生购物中心的财务收入”。简 言之, 一个好的业态组合是由多样化的商户(店)所构成, 形成购物中心与入驻商 户之间彼此互相加分的效果, 达到提高客流量和创造销售的目的。进行业态组合 的设定, 所
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