1、 目录 一、前言 . 1 二、宏观市场综述 . 2 三、供求分析 . 5 四、上海市市场租售价格分析 . 7 五、人民广场淮海中路板块 . 8 六、南京西路板块 . 18 七、淮海中路、南京西路沿线典型楼盘产品分析. 29 八、 政策对写字楼市场的影响 . 39 九、典型楼盘 . 43 一、前言一、前言 随着中国加入世界贸易组织、2010年成功申办世界博览会、F1赛车场、环球 乐园的立项，外资对上海的信心倍增，上海经济的未来将一片光明。经过近10 年的快速发展，上海已成为中国经济发展的龙头，其经济地位无论在国内还是在 国际都得到了很大提升，这样一个国际化大都市中，上海写字楼市场有着得天独 厚的
2、优势。 财富周刊一项调查数据表明，跨国公司在中国设立地区总部选址时， 上海对其他大城市更具有吸引力；各大财团经济巨头纷纷进驻上海。 2003年中国入世对写字楼市场的利好影响开始逐渐显现，加上上海市政 府对跨国企业地区总部推出的优惠政策及2010年世博会三方面因素将构 成上海写字楼需求的强劲原动力。 回顾上海写字楼市场的发展历程，经历了膨胀、鼎盛和衰退，当前正处 于繁荣复苏的时期。目前甲级写字楼供给需求同步增加，空置率进一步 下降，办公楼市场处于上升通道。 甲级写字楼开始改变原先只租不售的模式，市场上出现全幢出售的甲级 写字楼。 乙级写字楼整体租售情况不如甲级，中、低档写字楼产品租售价格停滞 不
3、前，将逐渐被市场所淘汰，性价比高的项目颇受中小企业青睐，小面 积商务间成为市场追寻的新热点。 二、宏观市场综述二、宏观市场综述 综合竞争力全国首位：综合竞争力全国首位：上海在城市综合竞争力、资本力和科技力的排名 中，均位居全国首位。 保持良好增长：保持良好增长：上海经济继续保持良好增长，2004年，上海经济再创佳 绩，国内生产总值（GDP）7450.27亿元，比上年同期增长13.6。（见 图一） 图 1 1997-2004 年上海 GDP 和 GDP 增长变化情况 资料来源：上 海统计局 平稳的快速发平稳的快速发展期：展期：在全球经济不景气的背景下，作为经济中心的上海 经济逆风飞扬，进入了一个比较平稳的快速发展时期。产业结构的成功 调整，第三产业成为上海经济增长的支柱产业；连续多年两位数的增长 更是引人注目。 19982003年上海FDI及增长率变化 数据来源：上海统计局 外资涌入：外资涌
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