1、售楼环售楼环节之节之税务筹划税务筹划6 6个攻略个攻略 一、房企代垫首付和购房返税的营业税处理一、房企代垫首付和购房返税的营业税处理 1.代垫首付代垫首付 针对二套房按揭贷款须首付50%以上的政策，某房地产开发企业推出了代业主垫付两成首付款的补贴 办法。 比如，市民购买一套价值100万元的房产，属其第二套房，该市民按照政策规定至少首付5成，即50 万元。可不少人拿不出如此多的首付款，于是房地产企业仅收取3成首付款即30万元，然后自行垫付 20万元，帮助客户成功贷款购房。双方约定，对房地产企业垫付的钱，在1年后交房时由客户归还并 按银行同期贷款利率计算利息。 按照相关税收政策规定，销售不动产收取
2、的预收款要缴纳营业税、企业所得税、印花税、预征土地增 值税等。其中中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 （财政部 国家税务总局第52号令）第二十 五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收 款的当天。 房地产企业为尽快回笼资金，促使客户尽快办理房贷按揭，自行垫付的首付款需要与业主缴纳的首付 款一起开具收款收据，财务处理上相当于企业取得了房贷按揭合同约定的全部首付款预售收入，应当 全额计入营业额，计算缴纳营业税及其他税金。 另外，房地产企业代客户垫付首付款的前提是与客户签订资金垫付协议 ，根据协议约定，客户必 须在房地产企业规定时限内（一般在交房前）
3、将首付款全额补上，房地产企业再向客户正式交房。此 垫付协议也属于企业经营的一部分，财务处理上应当计入其他应收款核算。将来实际收款时直接冲减 其他应收款，与预售收入无关，不需要另作纳税处理。但是，房地产企业收取的垫付资金利息和客户 不按期还款的违约金，按照营业税相关法规规定，将资金贷于他人使用同样要缴纳营业税。 2.2.购房返税购房返税 某市规定，购买90平方米以下普通住房可以减按1%征收契税。某房地产企业开发的住宅项目虽不符合 要求，但同样打出了购房返税的口号：购买该企业开发的140平方米以上户型，只需缴纳1%的契税， 额外契税由企业代客户支付。仍以一套价值100万元的商品房为例，客户应缴契税4万元，办理房产证 时客户仅支付1万元，另外3万元由房地产企业承担。该销售方式下，企业实际收入仅97万元，但申报 营业税还应当按100万元计算缴纳。 二、房地产企业与业主间违约金的处理二、房地产企业与
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