南京乐业商城商业综合体项目可行性研究报告（22页）.doc
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南京乐业商城商业综合体项目可行性研究报告（22页）.doc
1、市场及产品分析市场及产品分析 一、基地资源分析一、基地资源分析 1、基地经济技术指标 总用地面积：9500 平方米 规划总建筑面积：约 5 万平方米 主要建设内容：商业办公综合楼、酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的 20%。 2、基地环境 如图所示，地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路交叉口南侧。北临太平洋百货，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路军人俱乐部，东向邻近湖北 路。 地块西侧的中山北路是南京城区主干道之一，车流量及人流量大；地块位于湖南路商圈的核心位臵，商业氛围浓厚，配套齐全。 基地上建筑包括商业门面、多层及单层住宅，未拆迁。 二、项目二、项目 SWOTSW
2、OT 分析及项目定位分析及项目定位 1、SWOT 分析 S S（优势）（优势） 主城中心，区位优势明显； 位于湖南路商业圈核心，商业氛围浓厚，人气聚集力强； 城市快速干道，路网发达，交通便利； 邻近鼓楼中心成熟生活密集区，人文环境好。 WW（劣势）（劣势） 项目车位数量略有不足，较难满足后期需求； 自 2001 年取得土地至今已 6 年，土地年限缩水； 紧邻的大方巷加油站影响项目形象； 紧邻城市内环干道，噪音、尾气污染较大。 OO（机会）（机会） 南京城市中心区域土地出让稀缺，未来同质物业上市量有 限； 湖南路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升； 楼市行情整体走高，主城中心楼盘关注度提高。 T
3、T（威胁）（威胁） 现阶段区域内上市同质物业竞争激烈； 区域内竞争项目包装宣传好，工程进度优于本项目； 基地拆迁存在不可确定因素影响； 绝版地段造成高单价，市场接受度存在风险。 由分析可知，本项目最大的优势在于地处南京城市中心区域和湖南路商圈的核心位臵，拥有完善的商业、生活、休闲、购物、娱 乐等设施，项目的主要威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流，以及拆迁过程中的不确定因素对工程进度的影响。 如何有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。 2、项目市场定位 项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求一个切入口。根据项目实际情况，市场定位思考如下： 居住、商务、休闲、购物优质生活圈 地块位于湖南路商圈的中心地带，中山北路东侧，商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。充分利用这种特征，将其转化成 南京主城稀缺地段的优质资源，打造一个集居住、商务、休闲、购物功能于一
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