1、 第一篇第一篇 招商工作的原理招商工作的原理 招商行为是商业地产开发和经营的必需动作。 商业地产是一种中间产品，本身并不能直接产生商业利润，必须通 过商业的经营行为获得利润后向商业地产的拥有者分配， 这时商业地产 的价值才能得到兑现。所以，商业地产为了兑现自身的价值，就必须引 进商业经营的对象，我们将这种行为约定俗成为“招商”，在美国又称 为“零售物业租赁活动(Retail property leasing activities)”。 本篇主要围绕招商的主要工作对象商业地产和招商之间的关系 进行阐述，通过本篇分析研究，可以了解到：招商是商业地产成功与否 的关键。 一、一、商业地产开发和招商商业
2、地产开发和招商 商业地产价值是一种复合价值，主要表现为房地产对商业的效用 性。它的价值构成包括两方面，一是代表商业经营效益的商业价值，二 是来源地区(商圈)、 物业自身所具备的土地和建筑建造所产生的房地产 价值。 相对房地产价值而言， 商业价值是一种动态价值， 其价值的大小， 与在开发商业地产的过程中导人的业态大有关系。 即商业地产开发不仅 仅要选好商圈、地块，造好房子，还要通过高超的招商艺术，使之“商 业能经营，业态租金高，物业能升值”。其中，商业价值的增长是商 业物业升值的主要动因，所以，招商对商业地产开发、商业物业经营起 着十分关键的作用。 1 1商业价值是商业地产的主要价值商业价值是商
3、业地产的主要价值 商业地产，顾名思义，是用于商业用途的房地产种类，是一种经营 性的物业。广义上的商业地产包括了零售物业、办公、酒店、工业、仓 储、物流以及一切用于盈利为目的的房地产(包括服务类的娱乐、金融、 体育、电影院、医院、学校等)。狭义的商业地产在国外又称为零售地 产，即一切从事门市经营的商业物业。虽然这些物业千变万化，但它们 的本质都是一致的，即追求商业利润两次分配中的租金收益。可以说， 商业物业就是物化的资本。 从不同的角度来看，人们投资商业地产会有具体的、不同的要求， 但是归根结底，人们还是选择了商业地产的商业效用，几乎没有人是因 为商业建筑特点去投资商业地产的(有艺术、文物价值的除外)。 通过表1-1，我们发现，除了各主体的具体身份不一样之外，他们 实现各自要求的共同条件，就是商业繁荣。在商业繁荣的前提下，商铺 投资者对赚取差价或租金上涨的要求、商业经营者对高商业利润的要 求
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