二三线城市商业地产开发策略与招商管理（92页）.ppt
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二三线城市商业地产开发策略与招商管理（92页）.ppt
1、 不同类型租户特点 人流贡献型租户：一般零售主力店、次主力 店如百货、大卖场，娱乐业态如影院、电玩、 冰场等 通常承受租金能力相对最低，以纯 租金方式居多，也有可控租户采取扣率租金 （有保底营业额）的方式 租金贡献型租户：部分品牌店、一般专卖店、 中西快餐、花车租户 承租能力相对最高 零售类以扣率租金或两者取高为主，而 中西快餐与花车则以纯租金模式为主 提升形象型租户：各业态业种中的旗舰品牌如次主力 店的ZARA，休闲运动服饰中的NORTHFACE，快餐中的 必胜客 承租能力相对一般，视地段、客流、交通等 情况，以扣率租金为主 功能配套型租户：以服务类机构为主，以满足购物中 心的一站式消费，除
2、了个别租赁面积小或银行、展示 等机构外，一般承租能力较低，以纯租金为主 填空补漏型租户：以消化购物中心富裕楼层或面积为 考虑 通常租金较低；纯租金为主 不同类型商家租金承受能力 超市 百货 专业卖场 文化娱乐（电玩、影院、KTV) 快餐 服装服饰 黄金珠宝 进入购物中心排在前两位的因素 排在第一位的决策因素中项目定位和业态组合为 37.5%，项目区位为28.1%； 排在第二位的决策因素中项目定位和业态组合为 41.7%，临近业态和品牌为22.9%。 各业态排在首位的考虑因素 前期决策过程最希望了解的信息 主主 力力 店店 与与 小小 商商 铺铺 小商铺小商铺 低收益低收益 高安全性高安全性 黄
3、金分割线黄金分割线 高收益高收益 低安全性低安全性 主力店主力店 1. 1. 如何选择商家如何选择商家 如何解决三对矛盾如何解决三对矛盾 租租 金金 与与 品品 牌牌 1. 1. 选择商家选择商家 如何解决三对矛盾如何解决三对矛盾 连连 锁锁 品品 牌牌 与与 当当 地地 商商 家家 1. 1. 如何选择商家如何选择商家 如何解决三对矛盾如何解决三对矛盾 2. 2. 招商实施中的几大要素招商实施中的几大要素 时间时间 地域地域 人员人员 流程流程 招商工作阶段划分招商工作阶段划分 市场推广市场推广 谈判签约谈判签约 开业协调开业协调 项目启动项目启动 招商工作时序表 预先征求 商家意见； 反馈基本 设计信息 -15个月 启动主力店 招商； 主力店签约 完成； 签约仪式； 启动小商 铺招商 完成所有 主力商家 签约； 小商铺进入 密集签约期 小商铺招商 完成率90%； 进场装修协 调
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