1、拙 墨，一 头 犀 利 的 创 意 小 怪 兽2个前提商业与住宅地产的区别在于，商业地产是“四层关系”，通常开发商操盘首先面对的是投资客和经营者，实际上消费者才是一切的根本，因为消费者可以是任何地方的任何人，消费者的认可即获得城市地位，成为日常生活一部分，即生活方式的演变和习惯；开发商消费者商业地产：住宅地产：商业地产常规认识开发商投资者经营者消费者开发商投资者经营者消费者商业模式驱动投资价值利益生活方式驱动城市功能完善因此，商业地产传播的打击人群是可以分两个层次的0 1大众消费层级传播的思考万达广场宝龙旭辉杨浦项目产品共性&特性苏宁广场万象城红星广场吾悦广场宝龙广场恒隆广场广告的任务：化繁为
2、简核心解决我是谁？简单诉求，精准传播最简单直观的告诉市场项目是什么？并且在销售、招商和运营三重考虑下，将它有效的传播出去。0 2投资经营者的价值传播需求一个看似什么都有项目难道所谓价值=卖点1+卖点2+卖点3+.相加？博物馆综合体内环地铁、公园、运动中心、大学科技产业园初级初级做产品做产品中级中级做平台做平台高级高级做模式做模式一个项目的成功靠的并不是有形的东西，而是它的模式最终形成强大的客户归属感推广要解决的两个问题：形象定位形象定位01010202诉求对象诉求对象ALL生活方式消费主张城市界面TARGET商业模式投资信心投资逻辑造梦一个前所未见的商业概念 亮相定乾坤一个前所未见的商业概念传
3、播原则：高定位，大影响【足够高度，才能提供足够势能】为项目提供足够的引爆力，提供持续动力【高度之外，还要实际落地】快速创造话题和记忆点不缺中心的上海不缺商业地产的上海不缺新奇特的上海杨浦项目何以亮相即惊艳上海？创业板20连涨停，靠的是业绩和创新吗一个大写的NO，靠讲故事讲概念造梦中国股市投资启示录：乐视生态乐视PPTPPT造车隔壁老孙买单我们的梦想和故事的是什么时代风口在哪故事和梦想就在哪里国美在线亚马逊京东聚美优品苏宁易购淘宝天猫唯品会蘑菇街微商线上零售就在2年前，我们以为零售就要终结于B2C实体已死甚嚣尘上2013年上海K11购物中心开业，月均客流量100万人次2014年3-6月莫奈展期间
4、，上海K11日常营业额增长了20，并推动商业租金提升702015年前9个月，上海K11零售额实现双位数增长，其中四成来自粉丝贡献2015年年新世界发展中报显示，香港K11出租率接近100%，营业额按年上升11%，每月平均客流量超过130万人次3.8万平米商业空间创下的记录实体都活得好好的啊张近东苏宁智慧零售马云阿里的新零售刘强东京东无界零售然而风一变，大佬们变的比谁都快线上消费是一种消费渠道线下消费是一种生活方式场景感是王道，体验感是本质在互联网经济发展的今天体验消费与场景融合是大势所趋FUTURE LIFE SHOWROOM未来生活展厅，除了有“逛”和“购”这两项乐趣之外，更提供“参与”这一
5、增值服务！全新风格的展厅不仅可供访客了解商品、服务和信息，更通过“体验”让访客感受对于未来的“期盼感”。企业与访客的沟通交流将进一步开创全新的未来。了解惊叹学习玩乐闪亮大阪Grand Front 可以现场采摘蔬菜的SUBWAYASICS的跑步研究室奔驰旗舰店的咖啡馆登山用品好日山莊的室内攀岩馆关西电力的电力科技体验馆参与其中，方能得其真味我们应如何描述这独特魅力？雨屋的独特之处在于：当观展者置身其中时，可自由地在滂沱大雨中穿梭、嬉戏，却丝毫不被淋湿每个人都可以在这个颠覆自然法则的空间中获得独一无二的“超现实”体验。克里斯蒂安马克雷蒙太奇电影钟无论你何时进入电影院，你都可以选择你自己的视角，选择
6、你自己的观看时间来体验他们。每个人的每一次观感都是个人的、独一无二的。穿越时空的声音装置：珍妮卡迪夫40声部赞美诗作品录制了都铎时代作家托马斯塔利斯的唱诗班作品寄愿于主而无他，由40部hi-fi音响播放，每一部传送一位歌手的声音，参观者可以听到每一位歌手的声音，或者移动自己的位置到整个装置的中心来聆听合奏的声音。源自先锋艺术的“浸入式体验”由你来决定体验什么时候开始，什么时候结束。和传统艺术形式不同，这一艺术表现让你和情节完全同步。参与者就是艺术的一个角色。参与者可以走进它们的内部，尽情体验，选择你自己的视角，选择你自己的观看方式来体验他们。每个人的每一次观感都是个人的、独一无二的。沉浸式将源
7、自先锋艺术体验的概念，进行转化，用来形容符合杨浦超体验购物模式的专有名词，进一步贴合人们忘我消费，全情融入互动的状态。浸入式沉浸式消费体验以消费者参与体验为原点，购物中心搭建品牌和消费者关联的平台，使消费者、品牌商家、购物中心三者互溶，以跨界、参与、创造为核心，满足精神愉悦和物理需求，强调过程的双向互动和全维度感受。做上海所不能为繁华、高速、拜金的上海补一颗沉浸于生活乐趣本身的创心为上海带来一种全新生活重新发明生活中 国 沉 浸 式 创 艺 生 活 中 心原点策略：造梦讲故事竞争策略：上海所不能毕竟大家都是专业操盘手，看官至此都有疑问：1、成本问题，营销费效比问题考虑过吗亮相前朋友圈和网上炒一
8、拨，起码业内同行和媒体圈热闹起来毕竟大家都是专业操盘手，看官至此都有疑问：2、有意义吗，这能针对写字楼客群吗沉浸式消费是大趋势，一个有着广泛消费基础的商业中心，投资人必然心动，所以影响力本身就是意义逻辑但，我们必须清楚的认识到这是传播逻辑而不是投资逻辑中国互联网创业投资启示录：从种子轮天使轮到ABCD，靠的是资历和背景吗一个大写的NO，靠讲模式讲逻辑从四个方面建立的一套投资逻辑这其实也是商业地产营销推广的核心本质信 心 比 黄 金 更 重 要商业地产成功的第一逻辑客户信心通过政策引导，品牌实力、发展模式、热销印证、商家品牌借势全方位渗入如何解决客户信心，绝非一个单一命题政策引导利益诱导价值对等
9、中心匹配1.国家新政策的引导2.商业地产政策认知3.促销政策的落位4.品牌商家入驻政策1.投资门槛2.投资保障3.资产升值4.增涨幅度1.宝龙旭辉品牌认可2.消费升级需求3.老城核心价值4.枢纽人潮涌动1.儿童中心2.科技中心3.生活中心4.场景中心毫无疑问地铁将是本案的最大核心价值，因此营销推广要从地铁构建项目核心差异价值，通过核心价值建立项目自身的商业模式。核心价值建立投资基础商业地产成功的第二个投资逻辑区位资源杨浦区经济中心带上，海市新一轮总体规划中，3个科创中心之一，有望成为“下一个漕河泾”五角场、虹口、外滩、陆家嘴核心商圈毗邻交通资源左右内环和中环上下双地铁线配套资源创智天地、复旦软
10、件园、城市创意概念园等智慧产业聚集复旦大学、同济大学、上海财经大学、上海理工大学、外国语大学、海洋大学、上海电力学院，7所名牌高校汇聚杨浦体育馆、医院、杨浦公园一路之隔项目资源规划建筑面积18万方，MALL、商业街、博物馆、写字楼功能完备的综合体五大主题业态：智慧双创产业中心、智慧总部体验示范区、沉浸式创艺生活中心、多媒体博物馆、生态艺术街区三大智慧系统：园区智慧管理系统、企业智慧办公系统、数据云系统三大企业平台：企业发展平台、创客公共平台、科创融资平台两大优质产业服务：产业配套服务、科创文化活动服务九大公共附加值：人力资源、融资服务、知识产权、招商服务、教育培训、产学研用、展示展览、孵化加速
11、、法务服务基于上海科创中心建设的大背景承载杨浦知识创新区实践建立智慧产业办公集群的城市应用示范区的使命顺应智慧创业与线下场景体验通过宝龙旭辉杨浦项目定位，依托于区域产业集聚效应和商业融合，创造一种利于销售、招商、消费的三合一商业模式。独特+核心价值=商业模式商业地产成功的第三个逻辑我们的模式是什么？这是一个科技与人的连接从未如此紧密的时代TeslaApple watch3D打印UberVR虚拟现实可穿戴智能设备人工智能大数据全息投影GOOGLE GLASS清洁能源云技术O2OHTIML5骨传导技术无人机GOOGLE GLASSP2P智能机器人APP4G高速WIFI动态捕捉技术图形识别技术移动互
12、联网智能电视体验店 例如：Apple store网络众筹 例如：京东众筹发布会视频浏览 例如：小米 FIIL展会 例如：上海硬蛋智能硬件展测评网站 例如：ZEALERO2O 例如：淘宝我们对于科技产品的常规体验和消费渠道当今时代不可缺少的热门消费品却基本以线上体验为主缺乏线下体验触点智慧生活，更像是一种与大众若即若离的存在人人向往，但却难以说清大众痛点线下体验感做的最好的代表主题公园电影+主题公园 例如：迪士尼乐园、洛杉矶环球影城、奥兰多哈利波特主题公园农业+主题公园 例如：台湾清境农场、罗德岛隐秘草原农场、台湾台光香草园主题公园本身具有的亲和力、参与度场景感、文化性、商业化产品链的扩张性深度
13、体验娱乐内容的多元丰富当新技术产业+沉浸式购物体验会发生什么？增强大众的亲近度和融入感（团体、家庭、个人）特色化园区属性增强对企业的吸引力提升城市和区域的产业和文化内涵符合第四代产业办公与商业融合的一体化思维创造一种可游、可购、可研、可商、可体验的文化创意地产模式智慧产业+沉浸式商业沉浸式沉浸式商业商业科创科创产业产业都市互联网+智慧产业与商业融合的全新界面体验、场景消费、互动设计、研发生产、展示我们对于宝龙旭辉杨浦项目的模式构建模式包含的三个要素：第一，强调发展阶段的领先性。不同于以往的产业园区，项目得益于科技技术进步带来的发展阶段更新，并且具有时代引领性和行业领先性。第二，强调项目的都市和
14、商业属性。从科创中心的未来占位到杨浦内环的区域发展，项目是具备都市属性和未来发展前景的区域标志，并且通过产业模块的和商业模块的集聚效应，成为上海独具特色的科技创意流行符号。第三，强调模式的创新和可体验性。紧跟互联网+智慧产业大趋势，并以其为特色，通过主题购物中心氛围营造，让项目成为一个开放包容、多维体验智慧生活、充满节庆氛围的城市新聚点。买不动产，首要条件是地段地段还是地段，城市可以不断扩张，但城市中心不变，所谓中心恒久远，价值永流传土地属性左右时代的价值商业地产成功的第四个逻辑航运、科创中心张江高科园区消费娱乐中心世界金融中心虹桥临空商务区漕河泾开发区青浦产业基地虹桥枢纽会展中心驱动未来上海
15、的两个引擎、两个中心上海土地价值之锚一环一线内环、滨江东外滩北外滩外滩源黄浦外滩徐汇滨江写字楼定位及价值传播：内环智慧基地 东外滩企业总部新一代智慧产业+沉浸式商业，开创商务新模式案名建议1：东外滩BOX智慧总部案名建议2：东外滩智慧中心智慧总部第一套视觉第二套视觉操盘0 1招商及规划相关建议创造人与环境的“连接”场景增强主题体验的层次性与丰富度为项目推广制造传播话题点伦敦梅里迪安广场通过大型装置景观突出广场的入口处，体现项目的周界感，装点开放的广场空间。广场入口标志景观希腊SMART PARK商业开放式的嬉水公园，通过灯光点缀，吸引周边社区家庭前来游玩互动彩虹喷泉广场步行街创意集装箱通过集装
16、箱改造，打造集合商业贩售、创意展示、小型路演为功能的对外展示空间参考底特律科技小镇合作立方体，中关村创业大街创业集装箱生态步行街融合露天创意市集布鲁克林科技三角洲改造计划-创造街区人气聚集场所景观公共座椅创造交流空间户外移动办公创意交流民众休憩科技趣味感标志性雕塑-智慧公园的活力体现案例：东京森大厦屋顶花园Gardening Club利用屋顶花园空间，打造东外滩BOX园艺俱乐部，面向企业员工及周边社区居民、在校学生参与，定期举办主题性园艺活动。助力中国智造增强智慧主题沉浸式体验丰富性蔚来汽车体验中心小米之家上海旗舰店大疆无人机体验馆百度AI及自动驾驶实验室高科技品牌沉浸式体验场所+先锋艺术浸入
17、式体验XBOX体验中心通过导入国际知名机器人教育培训品牌，如美国VEX教育机器人、德国Fischer机器人，打造杨浦最高端的儿童教育实验课堂，为儿童提供学习科学知识，提升创造力和动手能力的平台。国际机器人课程教育培训机构乐高活动中心乐高活动中心隶属于乐高教育，遵循体验式教学，传授给孩子学习的方法，培养21世纪的核心能力。乐高活动中心为2-16岁的孩子提供全球同步、由剑桥、麻省理工等世界顶级院校与乐高教育联合开发的课程；教具则由乐高教育为课程独家定制。设计参考：墨西哥蒙特雷儿童图书馆儿童公益图书馆02传播推广要素近期任务：通过推广建立项目和城市大众、企业、商家的链接，助力销售和招商目标达成。远期
18、任务：建立市场对东外滩BOX全新产品线的品牌印记，为模式复制做好铺垫。推广核心解决的问题政府大众企业媒体【事件营销】引发关注激发大众参与感【支持协作】模式创新行业表率【圈层互动】强调平台吸引力园区领先理念【集中曝光】制造话题价值输出项目整合推广四大界面大众界一个上海独一无二的智慧生活体验馆功能区域：项目接待、洽谈、展示功能接待前台空间示意通过部分架空空间的设置，增加洽谈、接待区域通过地毯装饰，明确接待区域内部部分墙面打造垂直绿景墙，突出智慧公园的自然属性接待台背后墙面，作为区域沙盘展示规划沙盘示意功能区域：智慧体验馆兼具互联网文化展览、新技术应用展示、企业名人堂。和杨浦大学、中小学共建科普教育
19、基地，以此导入周边区域人气，作为项目前期推广炒作点。二层空间入口示意上海第四机床厂和上海第一锻造厂记忆回顾科学新技术发展里程碑展示科技创新之于我们生活的改变新媒体互动体验新技术应用产品体验3D打印、VR虚拟现实眼镜、无人机等大众界一次别具一格的展示中心启幕仪式无人机大型方阵秀机器人方阵舞以高科技多媒体元素，吸引杨浦及周边区域大众聚集，制造区域人气热点。大众界一场亮点十足的东外滩音乐节依托大学的聚集，打造上海最潮的青年文化活动，强力吸引全上海范围内的年轻群体参与，使项目影响力扩散至全城。结合东外滩音乐节，打造创意生活系列文化市集，增强活动丰富性和体验感，渗透项目理念。政府界一场针对杨浦创客的嘉年
20、华大会活动形式：与“杨浦区创业指导中心”、“杨浦各大学”、“创智天地”、“复旦软件园”等联合发起成立杨浦智慧创客俱乐部等机构资源整合。活动内容包含：大学生创业人员交流优秀创业项目路演创客故事分享风投大佬点评杨浦创客足球竞技比赛等环节杨浦创客嘉年华政府界积极参与政府对外招商引资活动向相关授权机构申请获奖授牌。1.申报2018年上海智慧产业+商业示范区2.杨浦区政府招商引资活动全面渗透借助杨浦区招商引资动作，运作区政府重点推介项目，政企参观访问项目，配合项目物料植入。企业界一次上海科创产业高峰论坛联动世界的创新力上海创新企业投融资高峰论坛谁是未来上海的创新推动者？我们希望邀请到在上海新技术创新、商
21、业模式创新等领域的代表性企业及品牌高管，分享在过去一年的创新大事，共同发掘闪耀在上海城市中的创新元素、创新能力和创新价值活动涉及行业：科技技术创新者 商业模式创新者 企业管理创新者品牌塑造创新者 营销模式创新者等企业界一个科创界绿色企业联盟成立仪式绿色灵感 连接未来杨浦科创企业绿色联盟成立活动形式：东外滩BOX作为发起方，由杨浦政府牵头，为杨浦科创企业搭建绿色发展平台，通过召集联盟企业共同发起“杨浦科创企业绿色联盟”组织，共同呼吁同一个梦想，同一个经济、社会、环境和谐发展。媒体界一波线上媒体集中炒作炒作话题：新一代智慧产业+沉浸式商业，开创商业新模式整合线上媒体推广资源：如财经新闻、产经杂志、虎嗅、大众网络等，在年后进行集中炒作，输出东外滩BOX创新模式及品牌要素。完谢欢迎沟通交流
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