2022长沙江景商业大平层公寓项目市场调查复盘报告.pptx

1、02Part Two市场背景与后市研判市场背景|宏观环境今年中央各部门对房地产市场密集表态，坚持房住不炒为前提，为稳三稳预期，优化商品房预售资金监管、降房贷利率、一揽子稳经济等政策“应出尽出”，直接或间接缓解当前房地产市场风险市场背景|宏观环境今年累计超150城发布房地产调控政策，宽松政策为主，力度不断加大，城市覆盖面持续扩大，二线城市逐步成为松绑主力城市，近期限购松动城市也在增加，切实刺激购房需求长沙市场背景|利好政策省政府放宽人才落户限制意见省政府放宽人才落户限制意见4月20日，湖南省委省政府发布重磅文件关于实施强省会战略支持长沙市高质量发展的若干意见，提出“放宽人才落户限制，具有大专及以

2、上学历在长沙就业 人员可即时申报落户，享受在长沙购房资格。文件中提出“到2026年，长沙市常住人口突破1200万人”的人口总目标。此前在2021年3月自贸区人才引进政策中也有提到，同等条件有45周岁以下的年龄限制，本次放宽落户要求，将有利于各类人才在长株潭自由落户，为2026年实现长沙常住人口突破1200万人，提供有效助力。同时，4月20日上午，财联社致电长沙市12345政务热线获悉，执行层面上，长沙限购政策暂未调整，落户后仍需满12个月社保或个税方可购房。【中原观点】省政府明确放宽长沙人才落户，取消了对于年龄和区域的落户限制，抢人力度更加明显；对于扩大长沙常住人口规模、提升城市能级与 核心竞

3、争力均有明显利好，限购虽未放开，但仍有利于优化长沙楼市环境，促进房地产业的良性循环和健康发展。4月28日，长沙发布长沙市争创国家吸引集聚人才平台若干政策（试行），从全球招揽顶尖英才、创新树培产业帅才、广泛集聚青年俊才、培育壮大技能匠 才、加强创新创业支持、推进体制机制创新、优化人才服务保障等7个方面，提出了45条具体措施（以下统称为“升级版45条”）。“升级版45条”是在原有“长沙人才政策22条”基础上的攀高、扩面、提标和突破，聚焦顶尖高端人才，扩大人才覆盖面，加强人才支持力度，提高人才聚集能 力。1、攀高：引进高端人才。明确大力实施科学家引航、高精尖人才领跑、紧缺急需人才集聚和民生事业人才支

4、撑等四大工程，面向全球招揽顶尖英才。2、扩面：扩大高层次专业人才政策覆盖面。将市属高校、公立医院等事业单位引进高层次专业人才纳入政策支持范围，并将租房和生活补贴、购房补贴的适用范 围扩展至市属高校及市、区县（市）属公立医院、中小学校编制内新引进的博士。（高层次专业人才政策支持领域与生活/购房补贴适用范围扩宽，有助于增强民生领 域人才吸引力，提高长沙教育/医疗等民生领域服务质量和水平，从城市基础配套方面增强城市竞争力，为长沙房地产发展奠定配套基础。）3、提标：提高对人才的奖补支持力度，鼓励吸引各类人才来长创新创业。（博士购房补贴由6万元提高至10万元，强化高端人才长沙购房意愿。）4、突破：根据企

5、业市值、实缴税收、研发经费投入、固定资产实际投资、实际融资、高层次人才引进数量对企业负责人直接认定为高层次人才。（放宽A、B、C 类人才认定标准，且未明确企业在长性质，后期高层次人才认定数量或将持续扩增；同时高额的购房奖励和全额购房补贴有助于激发高层次人才购房需求，持续补充 高端改善购房需求，加速长沙房地产发展水平提质升级，促进长沙房地产市场的平稳健康发展。）【中原观点】4月29日中央政治局会议提及“要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线”，“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持 刚性和改善性住房需求”，长沙“升级版45条”以产业发展为导向，强化人才集聚，适度激发改善性购房需求，但

6、限购政策仍维持严控以达到“房住不炒”目的。长沙市场背景|利好政策人才政策人才政策“升级版升级版4545条条”长沙市场背景|利好政策【中原观点】有利于盘活市场存量房，实现“租购幵举”；缓解政府完成租赁住房挃标压力；土拍出让条件中配建租赁住房比例可减少，提 高房企拿地积极性；在此释放一部分本地改善购房需求。关键核心问题梳理问题1：针对面积和套数有无限制吗？回答：无面积和套数限制。也就是说不管你名下几套房、多大面积，你想申请作为租赁用房都可以拿去申请，这 样你拿去申请的房子都可以不计算家庭住房套数，也就是说你一旦全部拿去申请后，只要你名下房产超过网签超 过4年的1套你都有购房资栺问题2：能无限循环操

7、作买房，相当于完全不限购吗？回答：不能。可申请用作租赁住房的房源仅限政策发布以前的存量房源，已网签交房或已有房产证的，新政发 布后新购买的房源不能用作租赁住房。问题3：将名下多套存量房全部用作租赁住房后，本地户籍家庭可新增购买两套吗？回答：不能。名下多套房源用作租赁住房，按“一户核减一套”算。问题4：出租方式怎样？租客有限定吗？回答：推行自己出租。租客无限定，可更换租客，但须上传租客信息至挃定网站，幵且须与实际居住人一致。问题5：租金有限定吗？回答：有，不能低于长沙公租房最低租金要求。问题6：官方要收多少管理费？税费如何计算？回答：管理费100元/月/套。税费：房产税4%，个人所得税4%，印花

8、税万分之五。盘活盘活”存量房存量房“新政新政长沙市场背景|利好政策5月24日，湖南省直公积金管理中心向各银行印发了关于调整省直公积金组合贷款商业贷款利率标准的通知(以下简称通知），具体标准如下：1.首套房：1-5年期以内：LPR（3.7）+75BP=4.45；5年期以上：LPR（4.45）+75BP=5.22.事套房：1-5年期以内：LPR（3.7）+95BP=4.65；5年期以上：LPR（4.45）+95BP=5.4同时，通知要求，各银行在通知发布之日起，对未发放的组合贷款，按照新的利率标准执行。在中心未发布新的利率标准前，各银行不得对组合贷款中商业贷款利率自行调整。此外，湖南省直单位住房公

9、积金中心在近日对贷款和提取政策也迚行了部分调整。提取政策方面，职工及配偶有省直中心住房公积金组合贷款，在“月对冲”之后仍有住房公积金剩余的，可以偿还住房公积金组合贷的商贷月供本息为由提取剩余住房公积金。贷款政策方面，借款人正常偿还住房公积金贷款12个月（含）以上的，在履行贷款合同期间，可以申请办理变更还款方式业务一次。其中，需变更组合贷款中商业银行贷款还款方式的，须向贷款所在的商业银行申请。调整省直公积金组合贷款中商业银行利率调整省直公积金组合贷款中商业银行利率【中原观点】一方面切实降低了商业贷款部分的利息，并对公积金提取、转换还款方式等也有明显放宽，对全省刚需职工的合理置业需求形成有力保障；

10、另一方面，也与近期的一系列宽松化调控的整体基调相契合，对市场释放出积极信号。长沙市场背景|利好政策【中原观点】本次政策仅对购买事套房所需网签时间进行了放松，由此前的首套房网签满6年可购买二套房改为首套房网签满4年即可获得二套房购买资格，有利于满足二套改善型客户的合理置业需求，利好改善产品市场，对目前的楼市有一定的刺激作用，但在限售、限贷、契税等方面未做放松，且释放客量中兼具购买意向及购买实力的数量有限，预计对市场实质性影响有限，利好信号更强。首套房网签满首套房网签满4 4年可购买第二套房年可购买第二套房近日，根据长沙市人才购房及购房补贴实施办法（试行），在长落户幵在长工作的博士，购买家庭首套商

11、品住房不受社会保险缴存时间的限制。符合“在长落户并在长工作”的博士（社保或个税正常缴纳，没有缴纳时长的要求），即可购买家庭首套商品住房，没有工作单位的限制。长沙市场背景|利好政策【中原观点】为城市导入中坚发展力，小幅放开限购限制，对于楼市整体需求端影响薄弱。落户并在长工作的博士，可购首套房落户并在长工作的博士，可购首套房7月22日，长沙住房公积金管理委员会发布关于优化住房公积金业务政策和流程的通知（长金管委20223号），7月25日，湖南省机关亊务管理局发布湖南省机关亊务管理局关于调整省直单位住房公积金部分政策和流程的通知（以下简称通知）核心内容如下：一、提高住房公积金最高贷款额度，最高贷款额

12、度从60万元提高至70万元，生育三孩的家庭住房公积金贷款最高贷款额度提高至80万元。二、重点支持缴存人首套房购房需求，实施首套房阶段性“可提可贷”政策，政策实施之日至2022年12月31日期间，购买首套房可申请公积金贷款，也可申请购房提取，同一套房屋提取总额不得超过购房首付款。贷款办理成功后申请购房提取的，夫妻双方住房公积金账户应留足住房公积金贷款12个月的还贷金额。三、满足合理的改善型住房需求，降低事套房首付比例，最低首付款比例由60%调整至40%，购买事套房时，取消首套房面积不得超过144平米的限制性要求，已结清贷款再次申请贷款的取消“需结清满6个月”的规定。四、提高租房提取金额，职工提取

13、住房公积金支付房租，每年提取一次，由“每次提取金额不得超过近1年实际汇缴额的50%”，调整为“每次提取金额不得超过近1年的实际汇缴额”。五、进一步提升业务便利度，职工家庭住房套数认定更加简便，以长沙市行政区域范围内的自有产权住房为限，以长沙市住房登记信息查询为准，个人征信中显示的贷款记录不再需要借款人提供相关资料证明。长沙市场背景|利好政策【中原观点】政策导向从核心大力支持刚性和改善型住房需求出发，与其他城市公积金优化政策大同小异，其他城市政策出台后实际刺激楼市需求有限，预计长沙亦是如此，有利好但拉动整体需求作用有限。提公积金贷款额度，降二套房首付比例提公积金贷款额度，降二套房首付比例8月3日

14、，为贯彻落实党中央、国务院决策部署，推进实施积极应对人口老龄化国家战略，进一步适应人口形势新变化和推动经济高质量发展新要求，长沙市委、市政府印发关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的工作方案。工作方案强调筑牢妇儿健康安全屏障。建立健全托育服务支持政策，不断完善托育服务标准觃范。根据不同培训种类和等级，给予每人720元至2300元的职业培训补贴。探索发展智慧托育等新业态。加强税收、住房、财政等支持政策。按国家有关规定落实对托育等社区家庭服务业的税费优惠政策，提供社区托育、家政服务取得的收入，免征增值税，在计算企业所得税应纳税所得额时，减按90%计入收入总额。对依法生育两个及以上子女的本地户籍家庭

15、，增加1套购房挃标。根据家庭未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾。夫妻双方共同依法生育三个及以上子女的本地户籍家庭，三孩及以上每孩可享受一次性育儿补贴1万元。推进教育公平与优质教育资源供给。“十四五”期间，新建、改扩建幼儿园150所，更好满足适龄儿童接受普惠性学前教育需求；推动各区县（市）均建有1所符合标准的培智学校或普特融合学校。长沙市场背景|利好政策【中原观点】此前包括南京、无锡、武汉、杭州等城市都对多孩家庭的购房指标进行了放松，叠加前期存量房租赁政策，符合条件的本地户籍二孩及以上家庭最多可购买四套房，但受制于目前长沙三套房限贷并未放松，仍需满足一次性付款条件，对于此类购房者的资金实

16、力要求更高，叠加生育意愿的下降，实际转化需求量或有限。提公积金贷款额度，降二套房首付比例提公积金贷款额度，降二套房首付比例自2022年6月9日起，在长沙市范围内恢复执行财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知（财税（2016）23号）关于家庭二套房契税优惠税率即：对个人购买家庭二套改善性住房，面积为90平米及以下的，减按1%的税率征收契税，面积为90平米以上的，减按2%的税率征收契税长沙市场背景|利好政策【中原观点】政策导向支持二套改善型住房需求出发，有利于改善产品的去化二套房契税优惠二套房契税优惠宏观市场发展结论前置房住不炒为前提政策不断松绑长沙优化力度

17、增加市场背景|土地今年首批集中供地和去年同批次相比规模缩半，除集中供地仅少量商业用地供应，进入供需双降的局面，因首批集中地块质素较优，流拍率为零，经历去年高供求后，土地市场进入短暂休整期市场背景|土地2022年内六区经营性用地由于优质地块的占比提升，楼面价首次破5000元/，刷新峰值，溢价率3%，延续低位运行，房企拿地依旧比较理性市场背景|土地今年首批集中供地新增根据开发品质等因素进行价格监制，弹性掌控企业的利润空间，有效提升房企拿地积极性；超8成地块有竞自持租赁住房要求，但无地块进入竞自持阶段，土地市场走势平稳市场背景|土地今年多宗优质地块拉动限价均价达到历史高峰，楼地价差突破8000元/，

18、扩充项目的利润空间，提高房企拿地积极性土地市场发展结论前置土拍市场量跌价涨表现仍优于全国多城市房地价差持续拉大，给改善更多空间预期供销量价|量跌价涨，处历史低位2022年截至7月成交受制于供应短缺、市场信心不足而同步回落，供销量同环比齐降，年度累计供销量跌幅均超四成，且均不到400万方，供销关系相对平衡。成交均价13846元/仍处高位水平，月度同比及年度均价同比均保持10%的涨幅，限购限价之下房价坚挺上移。库存去化周期走势|库存高位波动，去化攀新高近四年商品住宅库存量波动上涨，至2022年7月底库存631万方，因整体去化流速偏慢，去化周期仍有11个月左右。大户型量价|供销量价齐涨，需求旺盛大户

19、型住宅近两年供销量价均呈上涨趋势，今年上半年大户型住宅量价涨幅均在一成以上，累计来看，供销量价齐涨，市场活跃度高涨，改善需求得到持续释放。备注：大户型住宅为2T2H/2T3H、160以上的高层产品大户型成交结构|面积需求越大，同时单总价承受能力更强目前市场上客户主力需求在160-200、260-350万区间，与之相匹配的主力单价在1.4-1.6万元/，面积段在300以上、总价段在500万以上的成交占比明显增加，户型越大，单总价越高，客户承受力进一步增强备注：大户型住宅为2T2H/2T3H、160以上的高层产品大户型库存及去化周期|去化环境健康截至7月底，库存量维持在88万方左右，去化周期也基本

20、稳定在7个月，新出台的多项政策均利好改善产品市场，后续去化环境预计持续良好。备注：大户型住宅为2T2H/2T3H、160以上的高层产品三大商办物业供销量价|处去库存阶段，供需均弱截至7月商办物业均处于去库存状态，写字楼今年持续无供应，成交环比微跌，商务公寓供应进一步放缓，市场虽有持续降价，但高价大平层项目销量亦高，助推价格同比上涨。商业年度累计来看，供销量均处于低位，成交量价同比齐涨，主要集中在雨花区，五江广场、运达中央广场等高价项目成交量大。截至7月底，写字楼库存量高位微跌，近六个月去化速度虽有加快，但仍然超过39年，长期的库存积压，去化高压状态预计难改，商务公寓截至7月底，库存连降3个月，

21、由于近六个月去化速度加快，去化周期微降至42个月，但整体仍有一定去化压力。商业去化速度减缓，去化周期超过18年，短期困境将维持。三大商办物业供销量价|库存高企，去化高压公寓产品分化较明显，主力面积段在30-50之间，同时250以上产品较去年大幅增加，多个高性价比盘降价幅度大，导致单总价段8000元/以下、30万以下占比增长，同时单总价在2.5万以上，200万以上的产品增加明显商务公寓成交|小面积低价公寓为主力，大平层占比为新高商业大平层上半年较去年同期供销量涨价跌，类住宅相对低价大平层项目增多，降低门槛，拉升需求翻倍增涨，去化周期29个月，仍有一定去化压力商业大平层供销量价走势|量涨价跌，去化

22、仍有压从面积段分析来看，350-400占据成交核心主力，总价跨度较大，主要在700-800万及1000-1500万；其次250-28-，总价集中在500-600万；从总价段分析来看，500-600万为成交主力，其次400-500万，1000-1500万基本持平。商业大平层成交结极|两级分化，门槛降低市场发展结论前置住宅供销近腰斩，商办困局难解板块及产品分化深度扩大住宅促销增多，仍难刺需求回升国家层面坚持房住不炒，大力支持刚需和改善性住房需求，肯定房地产支柱产业地位，省级层面积极响应，有一定积极利好信号释放，但目前长沙楼市表现在全国处中位水平，未来政策放松的空间和作用有限下半年市场预判|政策下半

23、年市场预判|量跌价涨，市场容量大幅收缩下半年预计17大板块将推出大户型住宅产品，供应总量约86万方，市场竞争加大，其中开福中心、省府北两大板块预计推量超10万方。从去化来看，开福中心虽供应高量，但去化在12个月以下，隆平高科板块去化压力最大下半年市场预判|大户型竞争加大，货量集中开福中心和省府北板块备注：大户型住宅为2T2H/2T3H、160以上的高层产品03Part Three竞争环境及客户分析竞争板块划分|竞争分布竞品项目体量(万)容积率 规划套数楼面地价(元/)面积段均价入市时间推售套数 去化套数 月均去化 剩余套数 去化周期销售情况小结绿城凤起麓鸣273.0963614157210、2

24、45、300320002022.6营销中心开放，8月下旬开盘9439/597/1、价格过高，客户觉得价值和价格不对等，2、自身产品的配套比较一般，和绿城其他高端项目存在差距，3、精装客户反馈一般中海南湖地块262.75预计60012299预计200以上预计30000按照中海开发节奏推算，预计与项目同期入市/预计600/建发养云22.74.004807790220、260、300250002022、7、307870/8/1、周边环境展示面不佳，景观面较差，2、整体硬件打造一般，除了园林之外公区和会所配套客户满意度较差，3、精装标准较差旭辉铂悦湘江544.59549200220、270、37024

25、5002021.12.136024966841171、会所和实景园林展示品质较高，2、精装配置比较高，3、滨江区域发展潜力较大万科瑧湾汇334.43687650225、306253702022.2.20268268580/1、项目位于开福区中心板块，交通方面紧邻地铁1号线与6号线换乘站文昌阁站，教育方面有明德华兴中学、周南实验中学等优质资源，紧邻国金中心、王府井百货、平和堂等长沙主要商业体且项目自持约3.6万方商业，整体配套醇熟；3、项目引进“瑧”字系，整盘主打纯改善豪宅在品质，园林会所展示符合定位长沙悦府555.89566800186、218、256、306210002021.12.5640

26、6401250/1、万象城商业配套，自建中小学名校配套非常优质，2、价格相对同类成项目偏低，3、项目公区打造、园林展示品质较高江山印183.6494198、228、34219000,叠墅250002021、123282643864/1、地段和景观资源优势，2、区域的成熟配套，3、自身硬件设施一般汇总/3994/200-37021000-30000/14441297852266/竞争板块划分|竞争小结旭辉铂悦湘江|产品信息旭辉铂悦湘江坐落滨江新城板块，紧临湘江，为一线江景绝版地块，左临财富金融中心，右拥湘江，地理位置优势凸显。项目为旭辉铂悦系T系列高端产品，占地面积约9.44万方，地上建筑面积约

27、44.98万方，由1幢幼儿园、1幢高层办公楼、4幢公寓式酒店、11幢高层住宅及1幢高级会所组成，住宅层高3.3米。项目位置岳麓区滨江景观道与支路九交汇处（地铁4号线茶子山站8号口）计容总建面42.48万方容积率4.5开发商长沙卓辉房地产开发有限公司物业永升物业项目规划11栋住宅，4栋沿江公寓式酒店，1栋酒店式办公，1所幼儿园在售产品面积220-370（2T2H）住宅总户数954户整体定位湘江岸金融芯天赋大平层核心价值和卖点滨江地段、地铁口、湘江景观、纯大平层产品成交价格精装均价23600-25788元/旭辉铂悦湘江|综合配套综合配套（直线3KM范围内）交通配套【地铁】4号线茶子山站（8号出口正

28、地铁口）【城轨】观沙岭城轨站（1.8KM）【公交】131路、288路、306路等（滨江景观道茶子山路口，0.3KM）、70 路、217路、291路等（茶子山地铁站，0.4KM）教育配套【中学】长郡滨江中学（0.2KM）、金融中心中学（规划，1.7KM）、长郡双语实验中学（2.4KM）【小学】郝家坪小学（1.2KM）、白马实验小学（1.6KM）、枫林绿洲小学（1.8KM）【幼儿园】项目自建1所四班幼儿园商业配套项目规划约0.7万方沿街商业凯德壹中心（0.2KM）、湘江玖号（0.6KM，目前烂尾中，预计2022年12月 完成改造）、渔人码头（1.6KM）、方圆荟（1.8KM）、大悦城（1.9KM）

29、景观休闲潇湘风光带（0.1KM）、湘江（0.2KM）、湖南金融广场（0.3KM）、施家港 水上乐园（1.1KM）、三馆一厅（1.6KM）项目位于滨江板块，湖南金融中心内，办公及居住氛围浓厚，商业配套成熟。东临潇湘风光带，一线瞰湘江，南近湖南金融广场，景观面佳。项目地处4号线正地铁口，临近潇湘中路和福元路大桥，交通通达性好。优质地段+成熟配套适宜高端产品打造。旭辉铂悦湘江|户型配比项目住宅户型总配表物业类型梯户比面积（）户型结构总供应户数占比超高层住宅2T2H220四室两厅三卫33435%270四室两厅四卫47950%370五室三厅六卫14115%合计220-370四-五室954100%项目住宅

30、规划220-370超高层大平层，西侧4栋沿江公寓规划打造370-470商业大平层。全盘大平层产品，保证居住客户的圈层属性。住宅受公寓阻挡，仅部分可瞰江。首开：2021年12月推出424套，成交320套（开盘当天），去化率75%7月开盘：推出78套，成交70套（开盘当天），去化率90%加推：2022年3月推出112套，成交18套（开盘当天），去化率16%旭辉铂悦湘江|开盘情况8月开盘：推出66套，成交45套（开盘当天），去化率68%l截止7月份，旭辉铂悦湘江累计供应617套住宅，共成交545套，去化率88%，月均去化68套。累计成交均价24712元/。（网签数据）旭辉铂悦湘江|月度去化日期供应套

31、数（套）成交套数（套）成交均价（元/）2021-1242433224735 2022-012224725 2022-021224756 2022-031124124424 2022-042324709 2022-053024740 2022-062124595 2022-07816424685l铂悦系”已成为旭辉品牌价值持续提升和业内影响力楼盘的主要助推器之一。2020年12月7日拿地，2021年7月开始推广，2021年12月首开。拿地到开盘历时12个月。时间规划紧密，在长沙掀起一场关于高端、人文、历史文化底蕴的热潮。开盘刷新长沙住宅最高售价。旭辉铂悦湘江|整体营销铺排2020年12月-202

32、2年7月2020年12月7月-9月10月11月12月2022年3月7月重大营销节点推广主题节点活动及线上推广湘江奔涌同频世界潮向媒体通路项目公众号、地产大V、及房产网宣传推广居多10月24日营销中心开放时间轴致敬伟大的湘江之子12月10日取证12月13日7#-10#栋首开世界江岸峯面住区2021.7.16品牌发布会2021.7.16双展厅开放2021.9.28VIP鉴赏会暨铂悦会2021.10.12亮相2021第十二届湖南产城发展峰会”2021.10.24营销中心开放2021.11.6实景园林、样板间开放2021.11.24#让世界看见湘江为主题的抖音挑战赛、2021.12.13首开7#、8#

33、、9#、10#栋共424套去化320套，去化率75%。湖南裕邦产业发展有限公司100%股权转让旭辉，旭辉获得该地块该阶段项目入市，以“万元底薪”招聘和汪涵站台品牌发布会等事件唤起市场关注度人生功成当铂悦11月6日样板间开放2022.3.2111#高层共112套去化18套，去化率16%。2022.7.1215#高层共78套去化70套，去化率90%。3月18日取证3月21日11#栋开盘7月7日取证7月12日15#栋开盘旭辉铂悦湘江|整体线上推广铺排项目线上发声主要以大V公众号为主力媒介，开盘期间投放1-2家，主流房产网站阶段性投放，主要在首开期间投放。2021.12.232022.3.262022

34、.3.302022.6.212022.7.8克而瑞楼市小青蛙潇湘星城克而瑞产品测评克而瑞产品测评产品测评旭辉铂悦湘江：户均300纯大平层社区，匹配圈层高阶生活品质颠覆既往！旭辉厚积薄发，造就长沙豪宅神盘！旭辉铂悦湘江：鼎级豪宅，空降长沙滨江，不可复制，千金难买的藏品！2022上半年度高端入围长沙旭辉铂悦湘江！2022上半年度高端入围长沙旭辉铂悦湘江！热销期l营销中心选址包装：一楼为室内停车场和客户接待台；二楼现作营销中心使用，后期作为居住区入户大堂，二楼中心有个8米宽海洋生物展示台，其余整体为谈客区+水吧+沙盘；三楼为业主中心，目前展示私人影院、私人会客室、私宴厅、雪茄红酒吧、KTV等。l服务

35、：“铂悦管家”体系，高端定制物业服务，“满意+惊喜”的服务标准就已践行。在铂悦湘江售楼处，从外场礼宾尊贵式迎接到内场专业顾问的一对一定制服务、米其林般的茶歇礼遇，是日常服务的执行标准。l活动举办：结合高奢资源开展文化谈话会、高端圈层私宴活动。提升客户价值认同及归属感。全套展示体系（园林、实体样板间、公共空间等）和会所服务均和项目入市同步开放旭辉铂悦湘江|线下营销展示营销中心虹光走廊公馆门头营销中心+会所构造停车场营销中心落客区营销中心：谈客区+沙盘+水吧+海洋馆业主中心：影院、会客室、私宴厅、酒吧、KTV商业商业2楼-海洋生物展示台3楼-私人影院3楼-雪茄红酒吧旭辉铂悦湘江|精装标准精装标准：

36、项目住宅精装标准约3500元/，带博世地暖、博世电子指纹密码锁、霍尼韦尔新风系统、杜拉维特卫浴、大金中央空调等，品质感强。旭辉铂悦湘江|首开前造势活动重要节点活动首开前活动以两大类为主：重要节点活动和圈层活动。造势活动1：7/16品牌发布会（邀请了汪涵、刘小豹、魏春雨等各界名人参与），迅速在市场上获得知名度，也通过这些名人效应为项目提供了高端群体资源。造势活动2：9/28产品发布会，主打旭辉最高产品系列铂悦系，进一步拔高项目价值调性旭辉铂悦湘江|首开前高端圈层活动多频次高端圈层活动：游艇夜游湘江、私宴、论坛沙龙等进一步挖掘市场高端客户群体每周持续依托会所服务嫁接暖场活动，主要提升案场接待氛围高

37、端定向圈层+案场氛围活动旭辉铂悦湘江|营销活动2022年1-3月份主打会所配套，以寒假游泳计划开始，陆续公告项目会所配套的升级情况、开放时间，如泳池、健身房、游泳馆、私宴厅、私人电影院、雪茄红酒吧等，借势会所举行业主专属活动，同时利用商会举行高端圈层活动，嫁接项目介绍，吸引高端客户。1月份为铂悦会小会员开启寒假游泳集训课程，为期10天，同时围绕会所开展湘江下午茶、放映厅、晚宴、FITNESSCLUB等系列生活方式3月份在瑞吉酒店举行华商领军2022开学季暨湘商大讲堂邀请逾1000位湖湘企业家、行业高管及湘商精英人物，聆听商学之道旭辉铂悦湘江|营销活动4月份请了三位嘉宾导演宁浩、演员韩庚、画家吕

38、顺领衔，诠释芭莎艺术GEEKSART全感官沉浸式艺术展览未知的边界；同时融入项目设计理念，邀请一线明星现场打卡参观，现场举办芭莎艺术论坛等，吸引了主流媒体的主动宣传；项目每个月都会有一场集中的大型高端活动。旭辉铂悦湘江|营销活动4.30外教英语角小课堂5.1-5.8兰博基尼静态车展5.1小朋友马术乐趣体验5.2星空帐篷烧烤节5.3西餐礼仪培训暨业主晚宴旭辉铂悦湘江|营销活动7月8-10日，依托项目的江畔人文会客厅4楼露台，举办了一周年特别企划活动“RIVERPARTY”邀请不同职业的业主参与，针对项目社群需求进行提案等。旭辉铂悦湘江|营销活动8月10-20日，举行业主专享的湘江小浪花”第二季重

39、磅回归，私享环境、金牌教练、小班授课，针对7-14岁铂悦湘江小业主旭辉铂悦湘江|户型设计优势：（角厅）1、角厅户型设计转交阳台19.5米长，改造空间大；2、转角大尺度衣帽间；3、餐课一体，方正好用，尺度阔绰；劣势：1、8.7米长的过道浪费；2、套卫：两间次卧室没有套卫，不够便捷；3、阳台：景观阳台宽1.8米，生活阳台1.3米，尺度都偏窄；旭辉铂悦湘江|户型设计优势：（220）1、横厅设计，客厅空间显阔绰；劣势：1、餐厅设计正对公卫，无法容纳西厨；2、套卫：两间次卧室没有套卫，不够便捷；旭辉铂悦湘江|小结小结：1、线上线下联合，多渠道发声，名人代言，迅速占领高端市场，2、线下营销实景展示契合项目

40、定位，高频次的圈层资源活动吸引高端客户。借鉴点：1、主打极致唯一价值，制造市场甄稀，稀缺，2、业主资源的运营。以限量预约制，限定条件参观等方式筛选尖端客群。同时为高端客群制造隐秘、独有的尊贵感。绿城凤起麓鸣|产品信息绿城凤起麓鸣坐落天心区中心板块，紧临湘江，为一线江景地块，北靠湖南革命陵园，南近南郊公园，西面直面湘江，景观资源丰富，地理位置优势凸显。项目为绿城TOP级凤起系高端产品，也是全国第十座凤起系项目，规划9栋住宅和2栋公寓。生活美学馆已于6.25开放。项目位置湘江中路与殷家冲路交汇处计容总建面6.6万方容积率20.5开发商长沙江瀚房地产开发有限公司物业绿城物业项目规划9 栋住宅 2 栋

41、公寓，住宅户数636户，公寓户数163户在售产品面积210-315住宅总户数799户整体定位湘江岸市中心天赋大平层核心价值和卖点一线江景、地王、绿城顶级top系产品、纯大平层产品成交价格地价14157元/，预计精装均价3万+元/绿城凤起麓鸣|综合配套综合配套（直线3KM范围内）交通配套湘江中路、南二环教育配套【中学】雅礼外国语学校（2.2KM）【小学】仰天湖金峰小学（0.4KM）、南大桥小学（0.7KM）、新开铺小学（1.3KM）商业配套南郊生活广场（1KM）、河马公园（1.2KM）、洋湖关亭MALL（1.9KM）、天虹商场（2.7KM）景观休闲湖南革命陵园（0.1KM）、湘江（0.1KM）、

42、南郊公园（0.8KM）项目位于天心区中心板块，周边居住氛围浓厚，商业配套成熟，沿江一带商业配套较缺失，但景观资源丰富。革命陵园南郊公园湘江金峰小学南大桥小学新开铺小学雅礼外国语学校南郊生活广场河马公园洋湖关亭MALL天虹商场绿城凤起麓鸣|项目规划项目涵盖高层住宅、商业、办公等业态，共有9栋住宅，层数为19-44层之间，面积210-315超高层大平层。全盘大平层产品，保证居住客户的圈层属性。商业及办公分布靠北面，隔开革命陵园。楼栋面积()套数5#220366#24543255437#24541255418#、9#2852931529汇总220-315320面积()套数占比2203611%2458

43、426%2558426%2855818%3155818%220-315320100%说明：1-4栋住宅的产品规划暂未知绿城凤起麓鸣|整体营销铺排l2021年6月8日，绿城中国摇号摘得2021长沙市048号南湖地块，成交总价28.96亿；l2022年6月25日晚，生活美学馆开放；l2022年8月2日，315无界样板房盛启拿地面世曝光l2022年8月22日，推出94套，开盘当天去化约39套（去化率41%）首开绿城凤起麓鸣|整体线上推广铺排开年以楼面价首次发声，后期在营销中心开放及户型图曝光为节点投放大V公众号及视频号进行对外发声，同时拉高项目预期价格。2022.1.182022.6.262022.

44、7.24-7.262022.8.3李白楼语堂公众号、长沙楼市观视频号湘江好房汇、华声在线公众号、长沙乐居视频号小红书、长沙顶级豪宅、长沙房地产网、长沙选房通、长沙房子公众号，0731楼市通视频号地产中文系项目首次发声2022开局15天，天花板楼盘绿城凤起麓鸣曝光！湘江边/楼面价14157，卖3万？营销中心开放全城关注！绿城凤起麓鸣昨晚面世！你也被惊艳了吗？户型图曝光绿城凤起麓鸣户型曝光！放风价格3万+，200多起产品设计理念被绿城定义的大宅，和被长沙厚爱的凤起热销期绿城凤起麓鸣|公众号运营所有对外发声均以品牌推广为主，围绕绿城的品牌文化、绿城与长沙19年的关联、长沙的历史文化底蕴、麓鸣有阅等进

45、行发声进行品牌推广，营销中心开放也是邀请历史学家展开“鹿鸣书院”分享，深化项目文化底蕴。绿城凤起麓鸣|营销展示|园林设计以“无界即未来”为设计构想，外部以大面积落地玻璃引江入园，园林内部以洄游漫步道串联各园林分区，让建筑与园林无界交互；同时打造数智社区，加强业主与业主、物业之间的沟通；户型内部通过各类空间精研，实现社交共鸣化。山水无界：全玻璃幕墙设计，引江入园造型无界：以全面屏设计手法，借由完整、无柱的270超宽视野，大面积落地玻璃，实现全景视野社区无界：围合布局，洄游漫步道串连山顶观景瞭望台、健身花园、春知学堂，让建筑与园林无界交互科技无界：由智慧运营中心IOC、超级生活APP、AI管家打通

46、线上与线下，构建可成长、可进化的数智社区。空间无界：通过高效动线、平权设计、智慧生活等空间精研，实现家庭“平权化”、客厅“内容化”、社交“共鸣化”绿城凤起麓鸣|营销展示|园林景观以“花开湘江”为设计理念，将湘江的各类形态融入到园林当中，如：主入口景观步道仿生江流形态的曲线；庭院中页岩围合成灵动的水流之型；石材纹理化处理，极简线条比拟“湘江”形态；水中以黑金砂为底，夜间配合灯光，波光粼粼，形式江面。缓归/轻舟泊岸蜿蜒/水拂滩石灵动/山水沙洲沉静/晨雾氤氲绿城凤起麓鸣|营销展示|营销中心绿城凤起麓鸣|营销展示|样板房8月2日，315无界样板房盛启绿城凤起麓鸣|首开前造势活动项目6月25日，绿城凤起

47、麓鸣生活美学馆开放，邀请嘉宾历史学家陈宇翔和杨绍斌以及电台主持人国生，以“花开湘江，书写时代”为主题，展开“鹿鸣书院”首讲，围绕四库全书、岳麓书院、湖湘文化等进行分享。绿城凤起麓鸣|首开前造势活动7月12日，“泳抱湛蓝”绿城华中2022第四届长江少年暨海豚计划长沙站在长沙海底世界美好启幕，邀请奥运冠军罗雪娟作为“海豚大使”亲临现场。8月2日，海豚计划圆满结业。绿城凤起麓鸣|产品规划5#19层靠近殷家冲路，全部规划为220。绿城凤起麓鸣|产品规划6、7#规划42-44层，属于二线江景地段，规划产品为245和255。绿城凤起麓鸣|产品规划8、9#规划30层，占据绝佳的一线江景资源，规划产品为285

48、和315。绿城凤起麓鸣|小结小结：1、制造节点，密集投放，以线上软文、大V、视频号为主；2、活动邀请名人站台，深化项目文化底蕴，契合项目定位；3、公众号推广主要围绕项目价值点进行输出，强化项目自身价值及绿城品牌，区隔竞品。借鉴点：1、主打历史人文、绿城品牌及口碑，打造项目独立标签；2、吸引老业主复购及老带新，注重业主资源的再利用；江山印|产品信息江山印紧临滨江新城板块，拥有一线江景绝版地块，左临财富金融中心，右拥湘江，地理位置优势凸显。项目共规划10栋建筑，住宅由3栋洋房、3栋超高层组成。项目位置潇湘大道与咸嘉湖路交叉口计容总建面18万方容积率3.6开发商湖南星都房地产有限公司物业世贸物业项目

49、规划11栋住宅，4栋沿江公寓式酒店，1栋酒店式办公，1所幼儿园在售产品面积228-340（3T2H，2T2H）住宅总户数494户整体定位橘子洲畔望月湖旁领袖终极邸标核心价值和卖点地段、配套、江景成交价格精装均价20000元/江山印|综合配套综合配综合配套（直线套（直线3KM范围内）范围内）交通配套交通配套双地铁4号、6号线（六沟垅）营盘路隧道、湘雅路过江隧道（在建）、公交四水厂站，长株潭城轨观沙岭站、银盆岭大桥等教育配套教育配套项目自带幼儿园高新博才小学本部、岳麓区滨江小学、望月湖第一小学、长郡中学、麓山国际实验学校、麓山外国语实验中学等商商业业配套配套渔人码头、王府井、步步高、凯德壹中心景景

50、观观休休闲闲一线江景，西湖公园、王陵公园一环内，市府圈，湘江畔、望月湖旁，对望橘子洲，长沙中心城区核心位置，直径3公里内，政务、教育、医疗、娱乐、休闲等与生活息息相关的配套集聚。江山印|户型配比项目住宅户型总配表物业类型 面积（）户型结构总供应户数占比住宅228四室两厅三卫21243%260四室两厅四卫12425%340五室三厅六卫15832%合计228-340四-五室494100%项目住宅规划228-340大平层，住宅产品一线临江江山印|开盘情况楼栋梯户比面积（）户型供应套数供应套数成交套数去化率（%）成交均价占比（元/）7#3梯2户260四室两厅四卫4225%3685%全装修1950022

51、8四室两厅三卫8250%3038%340五室两厅四卫4225%3890%8#3梯2户260四室两厅四卫4125%3585%228四室两厅三卫8050%4250%340五室两厅四卫4125%3892%合计228-340四-五房332100%21966%全装修195002021年12月项目首开，推出328套，成交219套，去化率66%，后期无加推。江山印|月度去化2021年12月项目首开，推出328套，累计成交264套，去化率80%日期供应套数（套）网签套数（套）网签均价（元/）2021-12328177195932022-0111196182022-023196892022-0311197032

52、022-0412195612022-0518195862022-0618196582022-071419740江山印|精装标准新银州精装修交付品牌 1分布区域部位材质新银州品牌备注一、客餐厅客厅顶棚局部石膏板吊顶，乳胶漆立邦地面品牌瓷砖带波打线马可波罗地面石材门槛石施工单位提供墙面乳胶漆立邦墙面沙发背景墙艺术硬包新银州做的陶板采用的蒙娜丽莎柜体玄关收纳柜柯拉尼餐厅顶棚局部石膏板吊顶，乳胶漆立邦地面品牌瓷砖马可波罗地面石材门槛石施工单位提供墙面乳胶漆立邦二、卧室主卧顶棚局部石膏板吊顶，乳胶漆立邦地面石材门槛石施工单位提供墙面乳胶漆立邦柜体定制衣柜柯拉尼窗台人造窗台石新银州采用的陶板：品牌蒙娜丽莎

53、次卧（含书房）顶棚局部石膏板吊顶，乳胶漆立邦地面木地板圣象地面石材门槛石施工单位提供墙面乳胶漆立邦窗台人造窗台石新银州采用的陶板：品牌蒙娜丽莎三、阳台顶棚防水乳胶漆立邦地面品牌瓷砖蒙娜丽莎墙面品牌瓷砖蒙娜丽莎柜体洗衣柜新银州取消了阳台柜地面瓷砖踢脚线蒙娜丽莎新银州精装修交付品牌 1分布区域部位材质新银州品牌备注四、厨房顶棚铝扣板吊顶名族地面品牌瓷砖蒙娜丽莎地面石材门槛石施工单位提供墙面品牌瓷砖蒙娜丽莎橱柜地柜、吊柜科勒厨电抽烟机、燃气灶方太新银州还有：消毒柜、净水器、洗碗机（方太）设备凉霸欧普洁具龙头科勒橱柜台面人造石/新银州采用的不锈钢板五、卫生间顶棚铝扣板吊顶名族地面品牌瓷砖蒙娜丽莎地面石

54、材门槛石，石材挡水条施工单位提供墙面品牌瓷砖蒙娜丽莎浴霸风暖型浴霸龙胜柜体镜柜+台盆柜+台面柯拉尼洁具台盆龙头科勒洁具坐便器科勒洁具淋浴花洒科勒洁具五金纸巾架、毛巾架九牧六、户内门户内门户内门及门樘、厨房移门TATA七、开关插座、灯具开关插座面板罗格朗-逸景灯具欧普八、家电中央空调日立九、开关插座、灯具开关插座面板罗格朗-逸景灯具欧普装标3000元/，配备日立中央空调，科勒及柯拉尼厨卫，方太厨电，均属国内一线品牌，品质及档次相较同档次竞品档次较低。江山印|首开前营销铺排3月-12月2021年3月-4月5月-6月7月-8月9月-10月11-12月营销节点推广主题节点活动一环湘江头排精奢环幕大宅凌

55、驾江洲两岸约190-950宽境臻装大平层媒体通路4月-5月集中投放：头条炫屏、自媒体大v、户外LED大屏、公交站牌、安居客、房天下、关键词等项目展示性输出：精神堡垒、项目围挡、墙面立体字等4月17日“湘江之心”城市会客厅全球启幕时间轴与伟大并肩一环长沙一线湘江望橘子洲全球江岸塔尖范本橘子洲头三千年至此封江对望橘子洲一席定湘江4.17营销中心首开7月16日“湘江之心”城市会客厅样板间品鉴12月7日，9-13日传世至传奇一席定潇湘7#、8#栋首开传世致传奇一席定江山橘子洲湘江头排约228-995江天平墅众望首开3月30日案名投票甄选炒作阅读破1万4月16日大V豪宅软文炒作阅读破2万4月17日“湘江

56、之心”城市会客厅全球启幕到访213批，447人5月超奢异业联盟关博基尼URUS车展试驾迈凯伦GT尊崇试驾到访450批，780人6月江山花吟，艺享仲夏主题+暖场活动到访客户231批，498人7月16日“湘江之心”城市会客厅样板间品鉴样板间开放806人参观7月江山私享分子艺术美食主题+暖场活动到访客户233批，501人8月七夕主题+暖场活动到访客户301批，675人9月26日福启新程“世如破竹”长沙片区誓师大会9月中秋主题+暖场活动到访262批，634人12月7日，9-13日传世至传奇一席定潇湘7#、8#栋首开12月圣诞节主题活动到访78批，125人江山印|新媒体矩阵联合炒作推广2021年1、布说

57、天下大V：3月30日-4月8日10天共计阅读量1.5万；4月16日-4月25日，10天共计阅读量1.9万；2、悦长沙大V：5月1日-5月25日，阅读量6512次；3、头条炫屏（开屏+信息流+落地页）：4月16日-4月20日，5月1日-5月5日，10天共计曝光227.4628万次，总点击量为19.4439万次，平均点击率8.55%。4、安居客：4月28日-5月12日，总客户线索量2368批（线索来源：订阅报名+来电+微聊）；5、关键词（橘客）：5月15日-6月14日，总曝光259149次；6、户外LED：4月28日-5月5日/5月27日，覆盖长沙内五区，广电区域，高铁、机场等人流汇集区；7、公交

58、站牌：4月29日-10月29日，长期投放，阵地包装；2021年4月17日售楼部营销中心开放，举办大型的青花瓷展览、邀请青花瓷复刻大师王婷老师现场讲座，设置文物签约仪式以及精美的cova美食（LV旗下）。现场火热陶瓷文化大使-王婷青花瓷展茶艺表演邀约客户服务客户签到客户签到现场火热江山印|营销中心开放活动江山印|样板间开放活动2021年7月16日18:00，印样板间正式开放，受邀的入会客户验资后，进行样板间品鉴。江山印|新线下圈层活动客户层面，持续开展高端业主、客户私宴活动，充分搅动圈层资源，助力销售迈凯伦试驾兰博基尼试驾兰博基尼试驾迈凯伦试驾2021年共计执行26场私宴，入会157批客户，成交

59、8套房源江山印|户型设计房型房型销售面售面积套型面套型面积公公摊面面积得房率得房率凸窗凸窗赠送送阳台阳台赠送送设备平台平台赠送送总赠送面送面积赠送率送率四房两四房两厅三三卫198.47140.2148.9675.33%09.33.859.04 9.19%面积：198.47 户型：四室二厅一厨三卫色块示意客餐厅走道区域卫生间区域阳台区域厨房区域卧室区域优势：1、次卧联通阳台可扩大房间面积；2、大尺度衣帽间；3、餐客一体，方正好用，尺度阔绰；劣势：1、8.6米长的过道浪费；2、套卫：侧卧套间为暗卫，通风差3、阳台：生活阳台连接次卧使用不方便4、得房率仅75.33%5、南北不通透江山印|户型设计房型

60、房型销售面售面积套型面套型面积公公摊面面积得房率得房率凸窗凸窗赠送送阳台阳台赠送送设备平台平台赠送送总赠送面送面积赠送率送率三房两三房两厅两两卫228.56187.8740.6982.20%011.244.0011.249.84%优势：（角厅）1、双主卧设计；2、独立衣帽间尺度更大；3、餐课一体，方正好用，尺度阔绰；劣势：1、设计：大平层设计与普通住宅类似，不能体现大平层产品的尊贵感。2、套卫：侧卧套间为暗卫，通风差3、阳台：生活阳台连接次卧使用不方便；4、北向窗口连接厨房以及设备平台通透性不强面积：228.56户型：四室二厅一厨三卫色块示意客餐厅走道区域卫生间区域阳台区域厨房区域卧室区域江山

61、印|户型设计房型房型销售面售面积套型面套型面积公公摊面面积得房率得房率凸窗凸窗赠送送阳台阳台赠送送设备平台平台赠送送总赠送面送面积赠送率送率三房两三房两厅两两卫342.62266.260.9982.20%015.434.0019.439.01%优势：1、角厅户型设计转交阳台10.3米长，改造空间大；2、主卧配套大尺度衣帽间；两个次卧配备独立衣帽间3、餐课一体，方正好用，尺度阔绰；4、厨房中西厨设计5、每个房间均配备独立卫生间劣势：1、南北不通透2、生活阳台靠近厨房 使用不方便3、玄关狭窄小气，4、分区杂乱，生活便捷度低面积：342.62 户型：五室二厅二厨五卫色块示意客餐厅走道区域卫生间区域阳

62、台区域厨房区域卧室区域江山印|小结小结：1、线上进行了集中的新媒体资源的线上炒作，目前市场流量较高的新媒体均有涉及，获得了较大的曝光。2、线下通过多场高端活动，异业资源等，充分搅动圈层资源，助力销售。华润长沙悦府|产品信息华润长沙悦府位于河西桐梓坡路，紧邻滨江新城，项目共规划9栋超高层，1栋商务公寓，18万方万象城商业体，自建中小学（师大附中万象城中学，博才小学）。其中一期住宅42-43F。项目位置桐梓坡路以南大河西中央商务区计容总建面54.73万方容积率5.8开发商长沙润城房地产开发有限公司物业华润物业项目规划项目共规划9栋超高层，1栋商务公寓，18万方万象城商业体，自建中小学在售产品面积1

63、86-298（2T2H）整体定位城市精华层峯藏品独揽万象核心价值和卖点万象城商业、双地铁口、双名校、纯大平层产品成交价格精装均价18000-22000元/华润长沙悦府|综合配套综合配套：项目距离地铁4/6号线六沟垅站约0.4KM，地铁通道连通商业及地下停车场，自建18万方万象城商业及中小学，学校与住宅之间建设人行地下通道，距离优质的医疗资源湘雅三医院仅700米，占据地段优势基础上，集优质商业、交通、医疗、教育于一体。综合配套（直线3KM范围内）交通配套地铁：4/6号线六沟垅站（0.4KM）公交：102路、117路、149路、318路、348路、387路等多路公交经过项目附近教育配套【小学】博才

64、小学东校区（校名暂定，紧邻）【中学】师大附中万象城实验中学（校名暂定，紧邻）商业配套自带18万方万象城商业奥克斯广场（0.8KM）王府井FAMILYPARK（1.6KM）医疗资源中南大学湘雅三医院（0.7KM）、湖南省肿瘤医院（1.1KM）景观休闲望月公园（0.8KM）、西湖公园（1KM）华润长沙悦府|户型配比项目共规划9栋超高层，1栋商务公寓，18万方商业体，自建中小学。其中一期住宅42-43F，1F为架空层，全为186-298大平层，以256四房为主，2T2设计，其中住宅36F以上的部分房源能看到江景。首开：2021年12月推出318套，成交318套（开盘当天），去化率100%4月开盘：推

65、出78套，成交73套（开盘当天），去化率93%加推：2022年12月推出244套，成交201套（开盘当天），去化率82%华润长沙悦府|开盘情况6月开盘：推出320套，成交311套（开盘当天），去化率97%l截止7月份，华润长沙悦府累计供应722套住宅，共成交708套，去化率98%，月均去化101套。累计成交均价21092元/。华润长沙悦府|月度去化日期供应套数（套）成交套数（套）成交均价（元/）2021-12404372205942022-01017211402022-0204215412022-047873217442022-0502224552022-06240232215892022-0

66、70821372l项目为定向摘地，市场关注度高，自8月29日开放城市展厅后，项目对外发声相对更加频繁，抖音房产网红探房、微信各大V营销号发文等线上多渠道轰炸，线下自渠拓客、同行转介，再配合少量营销活动宣传，整体营销力度一般。华润长沙悦府|整体营销铺排2020年12月-2022年6月2021年2月8月10月12月2022年4月6月重大营销节点推广主题节点活动及线上推广悦见自己、悦见世界媒体通路公众号（房长沙、楼市小青蛙、向上天际线）官V(三湘都市报、红网）门户网站（搜狐焦点、和讯资讯、腾讯、房天下、安居客10月19日营销中心开放时间轴为长沙立序都会新生11月30日取证12月5日首开12月15日加

67、推悦不凡、鉴未来2021.3.1万象城开工奠基仪式推广途径公众号（房长沙、楼市小青蛙、向上天际线）官V (三湘都市报、红网）门户网站（搜狐焦点、和讯资讯、腾讯、房天下、安居客）10月6日营销中心开放展览线上预约通道开放。10月9日华润长沙悦府营销中心正式开放10月10日生活密语鉴赏精粹；香水、甜品品鉴10月16日赏潮酷机车、驭鉴非凡10月21日启动样板间参观预约。10月23日样板间正式开放，验资参观。同步开启高端珠宝品鉴会2021.12.13首开：2a#2b#3a#3b#共318套，主力户型面积为186-256平去化318套，去化率100%。加推：5#1a#1b#共244套，去化率去化率82%

68、。2021长沙市004号被长沙润城房地产开发有限公司购得，折合楼面价6800元/华润长沙悦府城市展厅开放10月21日样板间开放2022.4.15共推售78套去化73套，去化率93%。2022.6.136a#,6b#,7a#,7b#高层共320套去化311套，去化率97%。4月2日取证4月15日11#栋开盘6月7日取证6月13日6a#,6b#,7a#,7b#开盘20218.29华润长沙悦府城市展厅开放8月29日城市展厅开放邀约岳麓区区委书记周凡考察华润置地上海万象城项目，并对长沙项目做出指示。华润长沙悦府|整体线上推广铺排项目线上发声主要以大V公众号为主力媒介，推广方向主要以项目利好、产品以及开

69、盘信息为主2021.9.122021.10.22021.12.32022.3。242022.7.15长沙向上长沙e房通长沙e房通悦长沙金牌投资长沙“华润悦府”万象共融，立序封面！双地铁TOD+中小学名校+首座万象城，华润长沙悦府即将开放售楼部！重磅！华润长沙悦府两所学校签约品牌公布！长沙悦府，二期新品即将震撼入市！300大平层，一眼沦陷！红盘探秘|华润长沙悦府热销期华润长沙悦府|线下营销展示项目住宅区整体抬高6米，1楼均做了架空层设计，且配置了不同主题的活动区域，从外立面、园林、入户大堂、地库等效果图来看，配置较高。外立面：灰白色石材搭配深灰色铝板搭配金属嵌条与格栅人车分流设计，小区主入口通道

70、闸、单元地下大堂及首层入口，通过智能识别，打造“0接触”通行方式园林：归宇、礼途、如舍、聚享、乐玩、康氧6大主题地下车库：配排风装置、一氧化碳浓度监测、除湿机架空层：配置儿童活动区、瑜伽健身区、老年人活动区、会客厅等设施出入口设五星酒店式环岛+双层入园大堂入园大堂和电梯轿箱增设空调，配备电梯消杀装置项目营销展示面与市场上同等品质项目对比无明显优势，其中工法展示及视频介绍区，可带给客户更加直观的体验感，后期营销中心会作为学校的行政楼使用。营销中心入口营销中心入门前通道营销中心入口会客区样板间前通道项目视频介绍区工法展示区项目规划配套区及展示架华润长沙悦府|精装标准风格简约中显现出一定品质感，精装

71、标准3500元/，中央空调、地暖（搭配壁挂炉）及新风三大件均配有，高仪洁具、汉斯格雅五金、西门子面板、厨房凉霸、淋浴间暖风机、客厅及主卧背景墙等。长沙悦府湘江精装修交楼标准项目名称配置标准品牌设备配套插座、开关开关、插座西门子灯具灯具安装恩都厨房橱柜索菲亚或博洛尼或同档次品牌水龙头摩恩烟机、灶具、洗碗机德格或博世同档次品牌卫生间主卫洁具高仪公卫洁具高仪浴室柜索菲亚或同档次面盆、龙头、花洒汉斯格雅玄关玄关柜索菲亚或博洛尼同档次品牌中央空调客餐厅、卧室东芝地暖客餐厅、卧室博世或同档次品牌新风客餐厅、卧室环都拓普或同档次品牌净水系统直饮水滨特尔门锁智能锁三星智能设备可视对讲太川长沙悦府精装修交楼标准

72、项目名称配置标准品牌室内厨房天花防水石膏板吊顶、紫荆花乳胶漆墙身定制仿石瓷砖厨房门不锈钢玻璃推拉门地面欧神诺或蒙娜丽莎或东鹏或同档次品牌仿石瓷砖玄关、客厅、餐厅、过道天花石膏板吊顶、紫荆花乳胶漆墙身定制墙布入户门定制装甲门地面欧神诺或蒙娜丽莎或东鹏或同档次品牌仿石瓷砖门槛/卧室天花石膏板吊顶、紫荆花乳胶漆墙身紫荆花乳胶漆房门江山欧派或同档次实木贴皮门门槛国产优质不锈钢地面兔宝宝实木复合木板背景墙主卧墙布（硬包）床头背景墙卫生间天花防水石膏板吊顶、紫荆花乳胶漆墙身欧神诺或蒙娜丽莎或东鹏或同档次品牌仿石瓷砖房门江山欧派或同档次实木贴皮门地面欧神诺或蒙娜丽莎或东鹏或同档次品牌仿石瓷砖门槛/阳台天花防

73、水石膏板吊顶、防水紫荆花乳胶漆墙身外墙涂料地面简一瓷砖门槛/华润长沙悦府|首开前造势活动营销节点：3月1日，万象城开工奠基仪式节点活动及推广：2021年3月24日华润长沙悦府项目开工奠基仪式。市政府领导及华润置地集团领导出席推广途径公众号 （房长沙、楼市小青蛙、向上天际线）官V (三湘都市报、红网）门户网站（搜狐焦点、和讯资讯、腾讯、房天下、安居客）华润长沙悦府|城市展厅开放活动营销节点：8月29日，华润长沙悦府城市展厅开放推广主题：为长沙立序都会新生节点活动及推广：8月29日城市展厅开放邀约岳麓区区委书记周凡考察华润万象城项目，并对长沙项目做出指示。华润长沙悦府|营销活动营销节点：10月9日

74、，营销中心开放推广主题：悦见自己、悦见世界节点活动及推广：10月6日营销中心开放展览线上预约通道开放。10月9日华润长沙悦府营销中心正式开放10月10日生活密语鉴赏精粹；香水、甜品品鉴10月16日赏潮酷机车、驭鉴非凡华润长沙悦府|营销活动营销节点：10月23日，华润长沙悦府样板间开放推广主题：悦不凡、鉴未来节点活动及推广：10月21日启动样板间参观预约。10月23日样板间正式开放，验资参观。同步开启高端珠宝品鉴会华润长沙悦府|营销活动营销节点：12月17日，“华润置地长沙悦府杯”市直机关冬季长跑暨2021长沙马拉松线推广主题：2021长沙马拉松线上赛12月17日下午，长沙市第十届运动会“华润置

75、地长沙悦府杯”冬季长跑（市直机关组）比赛暨2021长沙马拉松线上赛推广活动在月亮岛景区举行。此次活动由长沙市人民政府主办；长沙市体育局、中共长沙市直属机关工作委员会承办；长沙市全民健身管理指导中心、长沙市总工会直属机关工作委员会协办；长沙产投集团长沙体育产业经营有限公司运营。长沙悦府赞助。华润长沙悦府|营销活动营销节点：2022年5月15日，首冲咖啡分享会推广主题：长沙悦府&清风山河 会员专属活动咖啡品鉴会5月15日下午，长沙悦府联合清风山河联合举办会员专属活动，咖啡品鉴会。华润长沙悦府|营销活动营销节点：2022年6月11日，举办长沙市住建领域“安全生产和质量管理标准化观摩工地”活动推广主题

76、：安全生产和质量管理标准化观摩会在长沙市住房和城乡建设局总体部署下，6月11日长沙悦府项目成功承办以“遵守安全生产法、当好第一责任人”为主题的长沙市建筑施工安全生产和质量管理标准化示范工地观摩会。华润长沙悦府|暖场活动营销节点：2022年3月18日，鱼子酱品鉴会推广主题：寻味珍馐 悦馔臻味 3月18营销中心举办鱼子酱品鉴活动，主力邀约项目新老业主以及意向客户。华润长沙悦府|暖场活动营销节点：2022年3月26日，春宴品鉴会推广主题：悦桃春膳 食味新奢 3月26营销中心举办春宴品鉴会活动，当月以珍馐美食为主题，继续延续美食品鉴会的内容。华润长沙悦府|暖场活动营销节点：2022年6月3日-5日，端

77、午业主抽奖会推广主题：万象礼遇 共悦臻心端午期间以抽奖为噱头邀约业主及意向客户到访，抽奖形式为签到抽奖，奖大奖为 扫地机器人，冰箱 电视，常规奖品为永生花、玩具熊、以及毛球装饰物。华润长沙悦府|户型设计（186）优势：1.独立电梯入户；主卧大套房设计2.客餐厅一体化，增大活动空间3.南北双阳台，通风采光较好劣势：1.动静未分区，隐私性差2.公摊较大，达到25%左右3.户型进深长，影响采光采用LDK设计，视觉空间开阔；均为双套间设计，南北双阳台，四开间朝南；独梯入户，增强私密性和空间感。各产品都动静未分区，卧室门正对客餐厅，隐私性差，主卧采用隐藏门设计仍不可弥补，公摊25%左右。华润长沙悦府|户

78、型设计（218）采用LDK设计，视觉空间开阔；均为双套间设计，南北双阳台，四开间朝南；独梯入户，增强私密性和空间感。各产品都动静未分区，卧室门正对客餐厅，隐私性差，主卧采用隐藏门设计仍不可弥补，公摊25%左右。优势：1、独立电梯入户；2、主卧大套房设计；3、中西双厨房设计；4、客餐厅一体化，增大活动空间劣势：1、动静未分区，2、隐私性差；3、公摊较大；4、生活阳台在次卧，造成生活不便；5、南北不通透华润长沙悦府|户型设计（256）优势：1、独立电梯入户；2、主卧大套房设计；3、中西双厨房设计；4、客餐厅一体化，增大活动空间劣势：1、动静未分区，2、隐私性差；3、公摊较大；4、生活阳台在次卧，造

79、成生活不便；5、南北不通透采用LDK设计，视觉空间开阔；均为双套间设计，南北双阳台，四开间朝南；独梯入户，增强私密性和空间感。各产品都动静未分区，卧室门正对客餐厅，隐私性差，主卧采用隐藏门设计仍不可弥补，公摊25%左右。华润长沙悦府|户型设计（300）优势：1、两梯两户纯板楼设计，类私梯入户2、L型南向阳台，270观景3、LDKB一体化大公区，空间感阔绰4、卧室享全套房理念，主卧堪称“总统套房”劣势：1、主卧位于入户处，进出都会影响，隐私性差2、两个次卧卫生间都为暗卫，通风采光差3、空间虽阔绰，还是存在动静不分区的影响采用LDK设计，视觉空间开阔；均为双套间设计，南北双阳台，四开间朝南；独梯入

80、户，增强私密性和空间感。各产品都动静未分区，卧室门正对客餐厅，隐私性差，主卧采用隐藏门设计仍不可弥补，公摊25%左右。华润长沙悦府|小结小结：1、优质配套：主要推广商业繁华、配套齐全、集商贸中心、品质住宅、优质教育一体，不断的强调产品资源价值，及高端定位。2、密集的营销动作：线上线下集中推广，给项目树立非常好的市场形象，不断输出项目城市地标的高端形象，活动以小众、高端类型活动为主，拔高项目调性，业主感受到尊贵感，获取产品认可度。3、高于同类竞品配置的样板间展示：室内设计由知名设计师唐忠汉、何武贤操刀，风格简约中显现出一定品质感，主卧、餐客厅具备大平层的空间感。借鉴点：1、著名设计师的加持，将项

81、目的亮点展示的更加极致。2、小众圈层活动及业主资源的维系。万科瑧湾汇|产品信息万科臻湾汇是湖南首个万科TOP级“臻”系项目，位于开福区黄兴北路和湘雅路交汇处，文昌阁地铁上盖物业，项目规划约26万高端综合体，包含了高端人文住宅、公寓大平层（商业）、时尚公寓（商业）、约3.6万美学体验商业中心及精品酒店等全系业态的TOD城市综合体。项目位置黄兴北路与湘雅路交汇处计容总建面33.34万方容积率4.4开发商长沙万科轨道置业有限公司物业万科物业项目规划项目共规划4栋超高层，2栋商务公寓，3.6万方万象城商业体在售产品面积225/306（2T2H）核心价值和卖点开福中心TOD商住综合体，主打核心城区地段+

82、刘廷芳公馆文化底蕴+万科臻系产品成交价格精装均价25000-27000元/超高层住宅公寓商业万科瑧湾汇|综合配套综合配套（直线3KM范围内）交通文昌阁地铁上盖，1号线、6号线(建设中)双轨交汇距长沙南站约11公里距黄花机场约25公里，地铁6号线（在建）快速直达三横：湘江中路、黄兴北路、芙蓉中路三纵：湘雅路、营盘路、五一大道商业生活美学商业中心（自持 3.6万方）五一核心商圈（2公里）教育三角塘小学（150米）明德华兴中学（600米）周南实验中学（600米）景观打造刘廷芳公馆文化广场湘江风光带（500米）湖南省人民体育馆（1.2km）湖南省博物馆（1.4km）烈士公园（1.7km）三馆一厅（3k

83、m）医疗湘雅医院（350m）省妇幼保健院（600m）长沙市第一医院（900m）省中医院（1km）周边发展十分成熟，靠近五一商圈、芙蓉生态金融街，金融、酒店、商业等产业密布，汇聚顶级医疗资源，近湘江风光带，聚集省市级文物保护建筑，文旅资源丰富，并且它还是地铁1号线和6号线（在建）双轨交汇的文昌阁地铁站上盖物业，规划了车库连接地铁站，交通十分便利。万科瑧湾汇|户型配比项目共规划4栋超高层大平层住宅、住宅大平层建面约225-306，1栋商业大平层及1栋平层公寓，公寓建面约50-370。产品信息梯户比2T2H产品225四房三卫306五房四卫物业万科物业HSQ服务体系（健康化、安全化、品质化）户型配比户

84、型面积数量占比四房三卫22515645%五房四卫30619455%万科瑧湾汇|开盘情况推售时间vip卡推售套数成交套数成交率主力户型折后均价优惠开盘方式2022-2-20160848298%225全装修25370一次性3个点，按时签约1个点线下公正摇号选房2022-3-27848399%225全装修25000无优惠线上选房2022-4-301221006464%306全装修25000无优惠线下按认筹顺序选房2022-6-21999091%306全装修25000无优惠线下按认筹顺序选房l截止7月份，万科瑧湾汇累计供应367套住宅，共成交326套，去化率88.9%，月均去化54套。累计成交均价25

85、544元/。万科瑧湾汇|月度去化日期供应套数（套）成交套数（套）成交均价（元/）2022-028477253712022-038474253092022-0410016253302022-05076254792022-069966258752022-0701725904万科瑧湾汇|营销铺排万科瑧湾汇是湖南首个万科TOP级“瑧”系项目，2020年9月16日拿地，2021年1月开始推广，2022年2月首开。拿地到开盘历时17个月。时间规划紧密，在长沙掀起一场关于高端、人文、历史文化底蕴的热潮，开盘刷新长沙住宅最高售价。2021年1月-2022年7月2021年1-2月3月-5月6月-8月9月-12月

86、1月-3月4-7月重大营销节点推广主题节点活动及线上推广瑧湾汇世界在此瞩目媒体通路长沙万科公众号、自媒体大v（小青蛙、好房汇、春小楼、长沙楼市俱乐部、全长沙等）、安居客、房天下、关键词等项目展示性输出：营销中心6月29日，营销中心线上预约通道开放8月6日大平层诚意登记开启时间轴中央既定“臻”显乾坤天赋臻贵长沙芯瑧湾汇世界在此2月16日取证2月22日1#栋首开轨道万科瑧湾汇续写百年繁华时代2020年10月25日长沙轨道万科文昌阁项目开工奠基仪式。市政府领导及市轨道集团、万科集团领导出席1月31日“梦回老长沙 联想未来文昌阁”云端聚会长沙知名博主、“浪姐”御用造型师、时尚/文娱领域代表，文化传媒创

87、始人等出席3月城市展厅开放3月12日万科瑧湾汇项目联合湖南省深圳商会举办月度地产沙龙地产大咖云集4月9日万科宠粉节，直播抽大奖5月14日发布历史一个月收集的三大古老文脉的声音：古开福寺、古文昌阁、刘廷芳公馆6月29日刘廷芳公馆【芳华】营销中心开放展览线上预约通道开放。7月1日刘廷芳公馆【芳华】营销中心开放，验资参观。8月发布刘廷芳公馆微电影穿越时光的优雅3部9月19日【红】高定文化艺术展活动暨2021秋冬时装开幕秀10月23日【SHI】十年大秀11月与湖南省博物馆联合举办【博物馆教育城市空间】公益项目12月24日馥郁下午茶活动1月27日邀请客户代表畅谈美学认知2月20日北辰洲际酒店二楼宴会厅1

88、0:08线下开盘，推出1#3#（224-349平）精装超高层84套。认筹160组。开盘销售82组，去化率98%。3月4日306高定艺术样板间首映3月27日2#开盘去化83套房源去化99%1月28日，IFS尼依格罗92楼：云端会客厅限量预约开放。3月31日，万科瑧湾汇项目案名正式发布湖湘正脉文化贵族领地营销中心多场活动4月26日4#100套306-456房源拿证，去化情况不太理想去化64%6月14日万科年中购房节6月17日3#99套306房源拿证，去化90套，去化91%万科瑧湾汇|整体线上推广铺排线上以主流网站和大V发文为主，以制造悬念博人眼球，塑造神秘，高定、文艺的标签热销期2022.1.62

89、022.1.132022.2.152022.2.162022.3.232022.4.9长沙选房通长沙楼市俱乐部房产博览湘江好房汇长沙楼市看房长沙万科超双TOD，总价500W+的文昌阁大平层，万科瑧湾汇即将入市！超越滨江？万科臻湾汇效果图，户型图曝光！创纪录！万科瑧湾汇2.5万/平，长沙芯还要这些豪宅可以选！创纪录！万科瑧湾汇2.5万/平，长沙芯还要这些豪宅可以选！黄金地段+万科TOP系，轨道万科瑧湾汇即将开抢！瑧湾汇的高定魅力，探索未来的塔尖生活方式万科瑧湾汇|线下营销展示项目售楼部设在具有近百年历史的市级文物保护建筑刘廷芳公馆，保留了历史文化底蕴，主打历史文脉气息，形成鲜明的记忆点。塑造“街

90、-园-院-门-庭-廊-厅”七重归家礼序园林以去营销化打造接待中心，区域图以LED屏打造，可带给客户更加直观的体验感，后期营销中心会作为学校的行政楼使用。营销中心中心虹光走廊虹光走廊庭院中庭院中门公公馆门头沙沙盘谈客区客区活活动区区万科瑧湾汇|精装标准装标3500元/，配备大金中央空调、松下新风及品牌地暖，杜拉维特及汉斯格雅的卫浴，SMEG的厨电，均属于国际一线品牌，品质及档次较高。设备入户门德曼钢木复合门入户门锁耶鲁电子锁成品户内门合雅开关插座、wifi面板西蒙可视对讲西蒙前置过滤+直饮水3M中央空调大金新风系统松下地暖（不含锅炉）博世玄关天花立邦乳胶漆墙面局部木饰面+不锈钢踢脚地面天然大理石

91、玄关柜索菲亚定制中厨天花局部轻钢龙骨埃特板吊顶墙面简一瓷砖地面天然大理石橱柜索菲亚定制厨电smeg油烟机、灶台、冰箱、洗碗机五金汉斯格拉厨盆、龙头、角阀；摩恩折叠龙头西厨天花局部轻钢龙骨难燃板吊顶+木饰面墙身局部合雅木饰面、局部索菲亚台面石材地面天然大理石厨电SMEG冰箱、SMEG烤箱橱柜索菲亚定制五金汉斯格雅卫生间天花局部轻钢龙骨埃特板吊顶墙身简一瓷砖地面天然大理石五金汉斯格雅洁具杜拉维特，主卫智能坐便器和浴缸浴霸松下浴室柜索菲亚定制客餐厅天花局部轻钢龙骨石膏板吊顶+不锈钢+乳胶漆墙身立邦乳胶漆+合雅木饰面+不锈钢窗套+木饰面窗套+不锈钢踢脚地面圣象实木复合地板灯具西蒙：筒灯、射灯、吸顶射灯

92、、双头射灯、模组射灯、灯带卧室天花局部轻钢龙骨石膏板吊顶墙身立邦乳胶漆+主卧墙布（硬包）床头背景墙+不锈钢门套+木饰面窗套+不锈钢踢脚地面圣象实木复合地板+保姆间瓷砖地面灯具西蒙阳台天花景观阳台：防水乳胶漆+局部轻钢龙骨埃特板吊顶；生活阳台：格栅吊顶墙身简一瓷砖地面简一瓷砖五金摩恩地漏灯具景观阳台：双头射灯生活阳台：格栅灯万科臻湾汇精装明细万科臻湾汇精装明细万科瑧湾汇|首开前造势活动营销节点：万科瑧湾汇开工奠基仪式节点活动及推广：2020年月10月25日长沙市自然资源和规划局局长冯意刚，开福区委书记曹再兴，长沙市轨道交通集团有限公司党委书记、董事长邹刚，长沙市轨道交通集团有限公司副总经理曹前，

93、长沙万科企业有限公司总经理李理出席奠基仪式，开福区、湘雅路街道、市轨道集团及长沙万科相关负责人参加仪式。推广途径万科瑧湾汇|城市展厅开放活动营销节点：一场梦回老长沙的派对推广主题：沿着老长沙的记忆，联想未来“文昌阁”节点活动及推广：2021年1月31日，一场梦回老长沙的派对在万科&轨道文昌阁项目云端会客厅到场嘉宾包括长沙知名博主、“浪姐”御用造型师时尚/文娱领域代表、文化传媒机构创始人等！万科瑧湾汇|营销活动推广主题：瑧湾汇，世界再次瞩目节点活动及推广：2021年3月城市展厅开放3月12日万科瑧湾汇项目联合湖南省深圳商会举办月度地产沙龙地产大咖云集4月9日万科宠粉节，直播抽大奖6月29日刘廷芳

94、公馆【芳华】营销中心开放展览线上预约通道开放7月1日刘廷芳公馆【芳华】营销中心开放，验资参观。万科瑧湾汇|营销活动营销节点：2021年8月，万科瑧湾汇发布微电影推广主题：穿越时光的优雅节点活动及推广：发布刘廷芳公馆微电影穿越时光的优雅3部万科瑧湾汇|营销活动营销节点：2021年11月，博物馆教育城市空间推广主题：一眼千年，观历史神韵风华节点活动及推广：2021年11月 与湖南省博物馆联合举办【博物馆教育城市空间】公益项目12月24日馥郁下午茶活动万科瑧湾汇|营销活动营销节点：2022年3月4日，万科瑧湾汇样板间开放节点活动及推广：3月4日306高定艺术样板间首映万科瑧湾汇|户型设计（225）优

95、势：1.门口家政间连接厨房和生活阳台，双动线设计2.近15开放式中西双厨厨房，客餐厅一体化，阔绰空间感3.8.2米超长阳台，采光景观性好4.主卧套房双开门设计，约12超大衣帽间劣势：1.玄关狭窄小气，与双开门产生违和感2.单向阳台,采光通风差3.主卧正对客厅，私密性差4.侧卧套间为暗卫，通风差“去中心化”的设计理念，户型周正，入户及主卧大气双开门设计，大尺度横厅、双巨幕阳台、套卧布局，270全景视野，侧卧套间都为暗卫，公摊24%左右。万科瑧湾汇|户型设计（306）“去中心化”的设计理念，户型周正，入户及主卧大气双开门设计，大尺度横厅、双巨幕阳台、套卧布局，270全景视野，侧卧套间都为暗卫，公摊

96、24%左右。优势：1.私梯直达消防前室，私密性强2.双巨幕阳台，超大景观视野，客厅采光绝佳3.中西双厨分隔设计，使用不冲突4.约45超大主卧套房，双开门，宽敞卫生间劣势：1.分区杂乱，生活便捷度低2.侧卧套间为暗卫，通风差3.入户靠近主卧，隐私、舒适受到影响4.电井、风井、水井都位于主要外墙一侧万科瑧湾汇|小结小结：1、从开工到开盘1年多时间，每月一场大活动，持续项目市场发声；2、人文标签鲜明，售楼部设在刘廷芳公馆，同时前期项目活动也多围绕历史主题开展，强化项目文化底蕴；3、后期活动主要围绕项目业主进行，举办圈层客户精准圈客。借鉴点：1、从发声到开盘，发声不间断，每个月需要有大的发声，保持项目

97、活跃度；2、活动、推广等需紧扣项目人文标签特色，持续深化，形成独立标签。建发养云|产品信息建发养云坐落开福区中心板块，周边湘雅医院、省妇幼、开福寺等环绕。项目为建发TOP级高端产品“养云”系人文大宅，规划8栋住宅共523户。云上美学生活馆已于5月7日开放。项目位置潘家坪路与华夏路交汇处计容总建面22.7万方容积率4.03开发商长沙兆欣房地产有限公司物业建发物业项目规划8栋在售产品面积220-313住宅总户数523整体定位长沙芯新中式天幕大平层核心价值和卖点 城芯、新中式、建发顶级top系产品、纯大平层产品成交价格精装均价约2.5万元/建发养云|综合配套综合配套（直线2KM范围内）交通配套1号线

98、&城轨开福寺站（0.8KM）、1&6号线文昌阁站（1.2KM）教育配套【中学】长雅中学（1KM）、周南实验中学（1.5KM）、明德华兴中学（1.4KM）、长沙市一中广雅中学（1.9KM）【小学】长沙师范附属天健小学（0.3KM）、新竹小学（0.5KM）、清水塘北辰小学（1.2KM）、麻园岭小学（0.6KM）、紫凤小学（0.8KM）、三角塘小学（0.8KM）、伍家岭小学（1KM）、东风小学（1.5KM）商业配套CFC富兴时代（0.8KM）、泊富国际广场（1.3KM）、ICITY美好生活中心（1.3KM）、凤凰海购物公园（1.8KM）、北辰大悦城（2KM）医疗配套中南大学湘雅医院（0.9KM）、省

99、妇幼（1.3KM）、长沙市第一医院（1.7KM）、长沙市中心医院（1KM）、长沙市同济医院（1.7KM）、省中医附二（1.8KM）、国防科大医院（1.9KM）景观休闲开福寺（0.9KM）、湘江（1.2KM）、湖南博物馆（1.8KM）、烈士公园（2KM）项目位于二环内开福区中心板块，属于长沙老城区，周边居住氛围浓厚，各项生活配套成熟，尤其是医疗配套，交通便捷。开福寺烈士公园湘江清水塘北辰小学泊富湘雅医院中心医院省妇幼第一医院省中医附二富兴长沙师范附属天健小学新竹小学长雅中学长沙市同济医院国防科大医院麻园岭小学紫凤小学周南实验中学三角塘小学伍家岭小学明德华兴中学长沙市一中广雅中学东风小学湖南博物馆

100、建发养云|项目规划项目涵盖高层及超高层住宅、商业、幼儿园等业态，共有8栋住宅，层数为31-43层之间（8#公租房除外），面积220-313（超）高层大平层，客户圈层属性纯粹。面积()套数占比22020042%26020042%3138016%480100%5#1#3#6#7#8#9#10#l铂悦系”已成为旭辉品牌价值持续提升和业内影响力楼盘的主要助推器之一。2020年12月7日拿地，2021年7月开始推广，2021年12月首开。拿地到开盘历时12个月。时间规划紧密，在长沙掀起一场关于高端、人文、历史文化底蕴的热潮。开盘刷新长沙住宅最高售价。建发养云|整体营销铺排节点活动及线上推广媒体通路项目公

101、众号、地产大V、小红书、抖音号及房产网宣传推广居多2022.5.7云观长沙媒体沙龙晚宴2022.6.18实景园林示范区开放2022.7.16奢境实景样板间开放2022.7.17珠宝艺术珍藏展2022.7.303#220-260共78套去化18套，去化率16%。2022.8.4建发养云&宾利&沐恩婚纱礼服秀2022.8.82022年“建发养云杯”长沙医疗卫生系统足球联赛2022.8.15业主生日宴2022.8.161、5#220-313共140套去化70套，去化率90%。2022年4月-2022年8月2021年12月4-5月5月5日6月18日7月3日7月18日7月26日8月12日重大营销节点推广

102、主题云上美学生活馆(位于IFS)5月5日开放，泊富+华创+凤凰海城市展点4月30日开放，开始诚意登记时间轴220-300湖湘云上大宅立序长沙芯【福鲤会所】开放220-300天幕大平层诚意登记中长沙兆欣房地产有限公司拿地，楼面价7790元/围绕养云案名的由来、历史渊源、择址标准、新中式风格以及与长沙的关联等进行发声徽派实景美学示范区开放7月26日3#取证7月30日3#开盘8月12日1、5#取证8月16日1、5#开盘奢境实景样板间开放首开即登封不负厚望2022.7.3【福鲤会所】开放，招商银行私人银行中心&鲤隐台天贶私享宴2022.7.8兰博基尼烛光音乐会旭辉铂悦湘江|整体线上推广铺排拿地4个月后

103、开始首次发声，7月开盘前进行集中发声，主要通过视频号、抖音等视频方式进行推广，大V公众号为辅。2022.4.12022.4.242022.7.222022.7.27房长沙公众号、长沙晓庆聊房视频号潇湘星城长沙豪宅精选公众号、长沙老姚房产、湘江好房、地产中文系、房超人视频号老刘买房公众号、长沙欢欢探房、大源探房视频号、华声在线、克而瑞会火过万象城吗？市中心高端盘来了，建发养云建发养云：长沙市中心楼盘！将推国风大平层建发养云：长沙中学的徽派大宅，千年国风一睹为快！长沙市中心精装天幕大平层徽派风格建发养云首开在即3#已取证！热销期建发养云|营销展示|产品设计吸取徽派建筑“天人合一”的哲学理念，融素雅

104、、简洁、富丽于一体的独特艺术风格，尤以祠堂、巷道和建筑细部最为出彩，产品设计取其神韵，舍其旧艺，把建筑实体转化为园林空间，以作为传统建筑形式与当代城市生活需求的触媒。建发养云|营销展示|园林景观紧抓徽派建筑的精髓，在展示区一一展现，如青砖小瓦马头墙、白墙灰瓦的祠堂、月洞门虚实掩映、天井厢房夹正堂等。建发养云|营销展示|营销中心建发养云|营销展示|样板房260300建发养云|首开前造势活动5月5日晚，【云上美学生活馆】大美绽放，在IFS尼依格罗92F米兰厅举办云观长沙媒体沙龙晚宴，与长沙各大媒体平台老师共同展望新中式下半场的展望与愿景。建发养云|首开前造势活动6月18日，徽派实景美学示范区开放暨

105、云裳光影大秀。建发养云|首开前造势活动7月8日，建发养云携手兰博基尼，邀请长城优品俱乐部的专业雪茄讲师现场分享雪茄知识，邀请YALVSPACE为与会观众，带来一场精致典雅的室外音乐盛会。建发养云|首开前造势活动7月17日，珠宝艺术珍藏展：建发养云|首开前造势活动7月30日首开，推出3#227-267共78套，当天去化50套，截止周末去化率约85%。【长沙开盘简报】建发养云新盘首开【项目概况】2021年12月21日长沙第三批集中土拍中，建发房产底价竞得开福中心板块2021长沙市150号商住地，宗地成交楼面价7792元/，住宅不限价。【项目规划】13.58万住宅（8栋，含4栋140m超高层8.7万

106、），其中1栋为租赁用房，1栋公寓（4.52万）和商铺（0.54万），共523套住宅房源。【开盘时间】首开3#栋于7月26日取证，2022年7月30日上午于北辰国荟酒店集中开盘选房。【认筹情况】共计认筹119组【推售产品】项目首开3#栋超高层43F，3#栋靠近规划中麻园岭路。首开推出227户型4室2厅1厨3卫39套，267户型4室2厅1厨3卫39套，共计78套。【去化情况】开盘当天认购约50套，截止周末去化率约85%（详细数据统一要求不准对外公布）【开盘均价】成交均价约22000（包含精装3010元/），（首开优惠力度较大，可优惠8-10个点，折扣由签约部统一管控，每个客户价格和口径不一致）。【

107、开盘分析】1.项目主打市中心地理位置优势，周边优质资源汇聚，价值稀缺，兼具品牌和独特的徽派中式产品力优势；2.但存在周边展示面不佳、景观环境较弱等情况，3.客户对于项目精装品质抗性较大，4.整体硬件打造一般，除了园林之外其他展示公区和会所配套客户满意度较差。业主私宴：结合项目会所做业主生日会、私宴跨界联谊：与宾利、沐恩婚纱等举办联谊活动建发养云|营销活动常规活动以业主私宴、跨界联谊等活动为主，如结合会所做业主私宴，与宾利、招商银行等合作联谊。招商银行VIP客户答谢宴建发养云|营销活动8月8日，2022年“建发养云杯”长沙医疗卫生系统足球联赛，联合周边湘雅附一至附三医院等基本长沙市所有三甲医院进

108、行足球联赛。建发养云|户型分析300优势：1、5房设计；2、两个小阳台半赠送，可做次卧；3、中厨5.4米开间，方正好用；4、主卧6.3米开间，尺度奢华；5、无过道设计，实用性更强。劣势：1、赠送半面积的次卧：阳台改次卧，尺度为刚需次卧标准，并不舒适没有套卫，不便利；业主自行封窗，且毛坯交付，增加业主成本；2、阳台：生活阳台和景观阳台共用，休闲与晾晒混为一体，何谈高端？1.8米，尺度偏窄；建发养云|户型分析260优势：1、阳台半赠送，可做次卧，面积较舒适；2、中厨方正好用；3、主卧：6.6米开间，尺度奢华，功能延展更丰富；大尺度衣帽区；主卫内部布局合理舒适；4、客厅；7.2米开间，尺度阔绰。劣势

109、：1、赠送半面积的次卧：业主自行封窗，且毛坯交付，增加业主成本；2、套卫：两间次卧室没有套卫，不够便捷；3、阳台：景观阳台宽1.8米，生活阳台1.3米，尺度都偏窄；4、公卫：1.7米过窄，不好用；建发养云|户型分析220优势：1、阳台半赠送，可做次卧；2、中厨方正好用；3、主卧：5米开间，尺度奢华，功能延展更丰富；4、客厅；7米开间，尺度阔绰。劣势：1、赠送半面积的次卧：业主自行封窗，且毛坯交付，增加业主成本；2、套卫：两间次卧室没有套卫，不够便捷；3、阳台：景观阳台宽1.6米，生活阳台1.3米，尺度都偏窄；4、公卫：1.8米过窄；5、主卧：衣帽区过小，收纳功能不完备；建发养云|小结小结：1、

110、大小活动密集，结合会所做私宴、与大品牌跨界联谊活动不断，精准锁定客户群体；2、制造密集节点，频繁对外发声，以线上软文、大V、视频号为主；借鉴点：以持续不断的跨界联谊活动及私宴活动，精准锁定客户圈层，线上发声、线下圈客动作结合。竞争板块划分|竞争分布竞争板块划分|竞争小结竞品项目体量(万)容积率面积段均价入市时间推售套数去化套数套均面积月均去化剩余套数去化周期润和滨江湾104.1260-1200350002021.120684324512225国金中心1029.4190-300540002022.130452741299299达美寰宇中心134.5367-1800240002020.112281

111、13771217355平安财富中心127.5200-380290002020.938824913075印湘江new288423126-191（大面积由多个产权合并，不能算一个产权）260002021.1288123265716523运达中央广场三期306.28265-370220002021.12560423289521373万科紫台132.2280-300170002022.3875329010343汇总/126-1200/1711707/1004/润和滨江湾|基础信息润和滨江湾润和滨江湾项目位置项目位置岳麓区滨江景观道与谷岳路西北角总建面总建面42.8万方容积率容积率5.20开发商开发商长

112、沙先导恒鼎房地产开发有限公司物业公司物业公司第一太平戴维斯总体规划总体规划商务公寓、大平层公寓共计8栋产品面积产品面积主力面积39-117LOFT公寓、257-390大平层公寓整体定位整体定位滨江地标级豪宅核心价值和卖点核心价值和卖点江景、产品及高端品质销售情况销售情况在售T5#、T6#精装大平层公寓，T1#精装LOFT公寓销售价格销售价格大平层精装35000元/项目正对河东的文化地标三馆一中心，揽湘江和浏阳河美景，内部配备了无边际泳池、米其林餐厅、红酒雪茄吧等高定业态，将打造成为长沙塔尖人群的圈层聚集地。润和滨江湾|综合配套项目紧邻湘江风光带，直面一线江景资源，周边众多公园环绕，多所名校资源

113、在旁，近地铁4号线福元大桥西站，商业配套可满足日常生活基本所需，综合配套丰富。润和滨江湾综合配套（直线3KM范围内）交通配套地铁：4号线福元大桥西站（0.1KM）、4号线茶子山站（0.9KM）公交：288路、131路、306路、217路等公交途经项目附近教育配套【小学】郝家坪小学（1.3KM）白马实验小学（1.3KM）德润园小学（1.5KM）博才西江小学（1.8KM）【中学】长郡滨江中学（0.5KM）长郡双语实验中学（2.6KM）商业配套自带2万方商业凯德壹中心（1.0KM）、光明悦邻荟（1.2KM）、湘江玖号（1.3KM）医疗资源长沙同欣医院（1.0KM）、长沙观沙医院（2.1KM）景观资源

114、潇湘风光带、滨江休闲公园（0.1KM）、湘江（0.2KM）3KM3KM润和滨江湾|综合配套项目共规划8栋产品，分别为4栋高端公寓+4栋大平层公寓，沿江一排T5#-T8#为大平层，对标运达公寓，在售T5#、T6#大平层公寓，主力面积257-390。项目总体户型配比表楼栋楼层商务公寓体量（平方）商业体量（平方）T1#2+27F405221501T2#2+31F522454875T3#2+31F521855207T4#2+27F279401503T5#1+27F321690T6#1+27F309585525T7#1+27F214432263T8#1+27F328100合计29067220737已已推

115、推待待售售T1#T1#T4#T4#T3#T3#T2#T2#T8#T8#T7#T7#T6#T6#T5#T5#润和滨江湾|精装配置项目装修标准约10000元/，均采用国内外高档品牌，除基本硬装外，还配置有智能家居、地暖、新风、净水器、暖风机、洗衣机、干衣机等，品质高档，舒适度高。户内装修标准（大平层）户内装修标准（大平层）部位功能构件交付标准部位功能构件交付标准全屋入户门双开门，意大利GARDESA、意大利Alias装甲门或同级品牌主卧、次卧天棚高级乳胶漆跌级吊顶地面高档多层实木复合地板室内门高端品牌定制墙面墙布、硬包、木饰面，局部其他装饰材料空调大金DAIKIN、东芝TOSHBA、日立HITAC

116、HI冷热变频多联机或同级品牌衣帽间（仅主卧）高端品牌定制卫生间地面高端岩板或石材新风美国Honeywell、中国远大、日本Panasonic或同级品牌墙面高端岩板天棚高级防潮乳胶漆吊顶（主卫）、高级防水乳胶漆吊顶（次卫）地暖主机德国Vallant、德国Viessmann、德国Bosch或同级品牌浴室柜高端品牌定制、高端大理石台面净水美国ECOWATER、美国3M或同级品牌洁具德国Duravit、德国Villeroy&Boch、瑞士LAUFEN或同级品牌智能家居电梯联动，智能监控，新风、空调、地暖的智能控制，窗帘预留联动控制，多情景调控系统，紧急呼叫系统等浴缸德国Duravit、瑞士LAUFEN

117、、KA或同级品牌玄关客餐厅地面高端石材或岩板或木地板花洒、龙头德国Dornbracht、德国Hansgrohe、德国GROHE或同级品牌墙面墙布、硬包、木饰面，局部其他装饰材料天棚高级乳胶漆跌级吊顶淋浴隔断高端成品淋浴隔断玄关柜高端品牌定制暖风机日本Panasonic、欧普、奥普或同级品牌厨房地面高端岩板或石材保姆房天棚高级乳胶漆墙面高端岩板地面东鹏、马可波罗、诺贝尔或同级品牌瓷砖天棚高级乳胶漆吊顶墙面高级乳胶漆墙面水槽、龙头瑞士Franke、德国Blanco或同级品牌保姆房卫生间地面、墙面东鹏、马可波罗、诺贝尔或同级品牌瓷砖橱柜德国Nobilia、意大利Scavolini、意大利Veneta

118、或同级品牌天棚乳胶漆或铝扣板吊顶洁具、花洒、龙头TOTO、科勒或同级品牌抽油烟机、燃气灶、烤箱、蒸箱、洗碗机、冰箱德国Miele、意大利SMEG、德国SIEMENS或同级品牌洗衣房洗衣机、干衣机德国Miele、意大利SMEG、德国SIEMENS或同级品牌垃圾处理器美国Wastemaid、瑞士Franke、美国Whirlpool或同级品牌客厅效果图卧室效果图卧室效果图卫浴效果图项目营销中心建面约5525，由CCD大师团队打造，后期将用作艺术会所，项目采用裸眼3D全息投影技术（类似VR）让客户体验样板房效果，智能沙盘可自主向客户介绍。营销中心效果图营销中心实景图营销中心吧台营销中心沙盘营销中心大厅

119、营销中心洽谈区润和滨江湾|营销展示润和滨江湾|营销展示润和滨江湾：国际顶级设计团队香港CCD梁建国、国际顶级玻璃幕墙团队江河幕墙集团、湖南首创艺术车库、1.3万方度假式园林、1100平中央水景配备艺术车库入户大堂24小时双语管家执勤车库精装标准全铝板吊顶地面墙面铺贴强化瓷砖车下车库配备全wifi覆盖配备公区休息室、卫生间根据大平层户数1：1打造私人储物柜车库负一层层高5米，负二层层高4.2米车位配比1：3.5双车位尺寸8.4米*6.4米润和滨江湾|营销展示梁志天执笔公寓样板间效果图户户观江，270度环幕看江：每户均可看江，全玻璃幕墙，室内无柱大尺度设计，环幕一线江景，视觉更震撼，营造完美滨江生

120、活；专梯入户，天生私密感：两梯或三梯一户，回家与功能电梯独立分开，每两户共享一部功能电梯，将主人私享空间最大化，并保证私密性；主次分离，功能规划合理：主卧皆南向套房设计，带有步入式衣帽间，尊享最大江景资源；一房配一卫，豪宅标配，奢享私密。户型型房型房型套型面套型面积A-34+1房两房两厅一厨五一厨五卫约390A-23+1房两房两厅一厨四一厨四卫约270A-14+1房两房两厅一厨五一厨五卫约290A-1A-2A-2A-3润和滨江湾|户型设计A-3：约3904+1房两厅一厨五卫l大尺寸彰显尊贵，布局流畅，以宽绰视野俯瞰湘江；l2部专梯入户，12入户门厅，另有工人梯，保证住户私密性不受干扰；l3.5

121、米层高，11米超阔客餐连厅；l6.9米超大开间中西双厨，独立恒温酒窖；l270度环幕湘江，全环幕双层low-e玻璃；l多套房设计，独立保姆(工人)房；l66超阔主卧套卧，12.7米超大开间极阔景观面，配独立私景卫浴，23独立衣帽间。润和滨江湾|户型设计A-2：约2703+1房两厅一厨四卫l方正尺度大宅，空间舒展，主次分离，动静分区，舒适生活互不干扰；l专梯入户，另有工人梯，保证住户私密性不受干扰；l3.5米层高，11米超阔客餐连厅；l270度环幕湘江，全环幕双层low-e玻璃；l多套房设计，独立保姆(工人)房；l主卧为43江景套卧，极阔景观面，配独立私景卫浴，独立衣帽间。润和滨江湾|户型设计A

122、-1：约2904+1房两厅一厨五卫l丰腴空间，多功能规划，隔代分离，主次分离，享最大私密空间；l专梯入户，另有工人梯，保证住户私密性不受干扰；l3.5米层高，9米超阔客餐连厅；l270度环幕湘江，全环幕双层low-e玻璃；l多套房设计，独立保姆(工人)房；l主卧为江景套卧，极阔景观面，配独立私景卫浴，独立衣帽间。润和滨江湾|户型设计达美公馆|基础信息项目位置项目位置梅溪湖环湖路与连湖八路交汇处（城市岛西北侧）总建面总建面12.73万方容积率容积率4.50开发商开发商湖南达美控股有限公司物业公司物业公司长沙市至美物业服务有限责任公司总体规划总体规划4栋商务公寓+商业+写字楼+酒店产品面积产品面积

123、大平层公寓：367-1800；LOFT公寓：39-72整体定位整体定位城市超级中轴、滨湖都会核芯核心价值和卖点核心价值和卖点地段、产品及学校销售价格销售价格精装20000-26000元/地处梅溪湖CBD“城市中轴线”的龙头位置，集LOFT公寓、5A写字楼、五星级酒店、开放商业街多业态组合的城市高端综合体。达美公馆|综合配套综合配套：2号线梅溪湖西站地铁上盖，直面梅溪湖，自带3万方“太古里”商业街，宣传凭合同就读西雅中小学，景观、教育、商业等配套完善。综合配套（直线3KM范围内）教育配套小学：西雅単才小学、岳麓区实验小学等中学：西雅中学、长郡梅溪湖中学、湖南师大附中梅溪湖实验中学等大学：第一师范

124、学院商业配套自带3万方“太古里”商业街，金茂揽秀城、梅溪新天地、弘坤花样汇等交通配套地铁2号线：梅溪湖西站（地下车库、商业连通）公交：359路、207路、社区巴士18路景观配套梅溪湖、银杏公园、梅岭公园、桃花岭公园、国际文化艺术中心等达美公馆|硬件配套洲际英迪格酒店、首创悬挑式无边际泳池、类太古里艺术商业街达美公馆|硬件配套双五星入户、全屋顶级豪装带软装交付、顶级奢装独立车库（车位数按业主需求配置独立入户）达美公馆|综合配套硬装标准约10000元/，全屋配置均采用国际一线品牌的配置，配备有中央空调，地暖，新风，一键灯光设置等一系列智能家居设置。物业为仲量联行物业，管理费9.8元/；软装均为交付

125、标准，可拎包入住。基本精装配置基本信息梯户比2梯四户，9-13层户型均为3+2（三个套间+保姆房+书房）均价38000元/公摊29%层高4.5米风格意式风格，纯酒店式居住体验物业仲量联行物业厨卫水盆G R O H E燃气灶德国単世蒸烤箱德国嘉格纳，价值约20万厨房中厨西厨，开放式岛台卫生间雾霸玻璃设计，配有双台盆，大浴缸，干湿两间独立区分马桶德国杜拉维特柜体橱柜德国安咖地板安然木纯手工地板，D级木地板电梯电梯品牌：三菱电梯过道纯手工羊毛毯铺设梯控梯控私享入户其它车位整个负二层均为达美公馆业主使用落地窗重约500公斤，全玻璃式落地窗电视机索尼75寸入户大门罗奥装甲门DINO系列，重800斤，价值

126、约20万软装均为交付标准（拎包入住即可）会所大平层业主可终身免费使用大平层入户大堂地下入户大堂地下停车库会所：会客处会所：健身室会所：观影处营销中心展示：注重营销中心打造，从外观形象到内部品牌展示、LED大屏动态区位图、超大型落地沙盘，整个案场及实体样板间均围绕梅溪湖一线湖景资源打造，给客户带来十足的沉浸感。达美公馆|营销展示公区24小时恒温体验，奢装地下停车场，五星级酒店入户大堂，三重高端安防智慧系统，24小时楼栋管家，引进五星级洲际英迪格酒店，处处贴心服务打造。达美公馆|营销展示天天际际泳泳池效果池效果图图首首层层大大堂效果堂效果图图标标准准层层电电梯梯厅厅效果效果图图英迪格英迪格酒店效果

127、酒店效果图图大大门门雨雨蓬效果蓬效果图图绿绿化布化布置效果置效果图图达美公馆|营销展示配套打造：自持3万方沉浸式商业街区，打造全新的长沙“太古里”，塑造一个强有力的城市形象，而且商业与地铁通道无缝链接。全新的全新的长长沙沙“太古里太古里”项目使用一个通透的，三层高的内部商业圆环连接两个地块，围合成一个多样的绿色的圆心广场。场地四角的广场通过道路与商业街圆环紧密相连，四栋塔楼分布于基地的四个主要的入口节点，强 调了项目的标识性。基地的西北和西南侧设计了地下通道与下沉广场用来连接地铁站厅层与基地内地下商业街。进一步 强化场地与城市的互通性。商业街区屋顶囊括了户外交换空间，小舞台，露天剧场和屋顶平台

128、。一层及二层的商业以l i f estyl e作 为主题，这一区域围绕中央大广场设置。达美公馆|产品设计项目规划：由两个地块组成，总体量12.7万方，其中商业街区3万方，公寓、写字楼及五星级酒店9.7万方；商业均为自持，1#为5A甲级写字楼+大平层公寓+洲际英迪格酒店，2#为公寓产品，剩余2栋规划待定。大平层公寓分布在1#9-13F、2#23-33F，主力398产品，除个别楼层外，均是每层4户。在售F10地块规划图1-2F商业1-2F商业1F商业3-8F写字楼9-13F大平层15-23F洲际英迪格酒店14F共享层2-10FLOFT公寓11F共享层23-33F大平层22F共享层12-21FLOF

129、T公寓1#2#【2#规划】地下车库2层，1F商业，2-22F为LOFT公寓，其中11F、22F为共享空 间，后期预计将打造为24小时无人超 市、共享书吧及共享会议室等，23-33F为大平层公寓。【1#规划】地下车库2层，1-2F商业，3-8F为写 字楼，9-13F大平层公寓，14F为共享空间，后期预计将打造为24小时无 人超市、共享书吧及共享会议室等，15-23F为英迪格酒店，其中22F有无 边际泳池。大平层公寓户型配比户型面积（）套数（套）占比367.161016.9%398.542033.9%442.15915.3%450.641016.9%487.3915.3%1724.3211.7%合

130、计59100%【大平层公寓】分布在2#23-33F，4T4H，其中23F2套，33 层1套，1#9-13F，2T4H，总价1500-3000万元，入户有独立厅进入独立 大堂入户。达美公馆|户型设计368428三套房+书房+保姆套房客餐厅+吧台中西双厨5卫均为暗卫三套房+书房客餐厅+休闲室保姆套房+储藏间公私分离，私密性更好中西双厨5卫均为暗卫1300万1800万户型：2T4H/4T4H，层高4-4.5米，全套房设计，中西双厨，各空间尺度优越，但368一入户即是主卧，保姆套房紧邻客房，私密性不及428，大户型布局更为合理。运达中央广场三期|基础信息开发商湖南运盛房地产开发有限公司占地面积3850

131、7.65建筑面积305383.04容积率6.28绿化率20%主力户型A1户型166、A2户型171、B1户型241、B2户型263、B3户型268、C1户型348、C2户型370、D1户型441、D2户型516装修标准精装价格22000元/物业湖南水清木华物业管理有限公司物业费物业费前三年3.98元/月，三年后4.5元/月3#5#1#在售待售4#2#运达中央广场三期位于长沙大道地铁口，总建筑面积约31万平米，纯商业用地，由2栋250米高、3栋150米高的摩天大楼+街区商业组成，定位为高端商业住宅+街区商业动线景观营销中心沙盘会所样板间VIP室（会所棋牌室）运达中央广场三期|营销展示运达中央广场

132、三期|硬件配套5000平米精品城市广场开放式广场布局，以艺术雕塑、音乐喷泉等为核心景观。甄选桂花树等名贵植物营造极具仪式感的广场氛围，为市民打造多功能、高规格的城市客厅。14000平米主题市政公园多重精品园景，一草一木皆精心打造，丰富的主题性游乐设施，完善的休憩配套，集景观观赏、休闲娱乐、科普教育等功能于一体。30000平米立体公园式街区商业创新“双首层”商业空间，通过空中连廊和立体商业景观，实现公园与商业完美结合。运达集团统一运营，汇聚高端商业业态，提供休闲、购物、聚会、娱乐一站式生活方式。项目自带5000城市广场、14000主题公园、30000街区商业，公寓与商业完美结合，由运达集团统一运

133、营，提供休闲、购物、聚会、娱乐一站式生活方式运达中央广场三期|硬件配套约2000奢华会所，5大架空层泛会所，15000平米空中花园，全方位满足业主日常休闲及商务社交需求，让每一位业主都用拥有属于自己的一片天地架空层运动中心无边际恒温泳池空中景观健身会所约2000平米奢华会所无边际恒温泳池、健身房、瑜伽室、棋牌室等，全方位满足业主日常休闲及商务社交需求。约4000平米5大空中花园泛会所5栋楼架空层分别为老年活动中心、儿童活动中心、商务中心、运动中心、物业中心，让每一位业主都用拥有属于自己的一片天地。约15000平米精品空中花园光影、绿丘、镜石、雕塑、高端花木相互交融，700米亲水漫步道、阳光茶室

134、等多重景观组团设置，打造移步异景的生态桃源，极具东方美学意境。奢华酒店服务标准：首创湖南管家服务新模式，每一楼层都有专属管家，精心呵护生活的每一个细节专业保洁、衣物送洗厨师到家健康咨询老人陪护、孩童接送私人安保、商务接待运达中央广场三期|服务配套位置配置品牌备注全屋入户门德诺特定制装甲门室内门定制中央空调松下厨房、卫生间均带中央空调新风松下厨房、卫生间均带新风地暖富丽凯燃气地暖仅阳台+淋雨区域未铺设净水美国茨沃智能家居系统海信玄关客餐厅地面简一大理石 大板瓷砖墙面墙布+木饰面+内嵌铜条天棚华润石膏板乳胶漆玄关柜定制厨房地面简一大理石大板瓷砖墙面墙布+木饰面+内嵌铜条天棚华润乳胶漆石膏吊顶厨房、

135、卫生间均带中央空调水槽松下厨房、卫生间均带新风龙头博士仅阳台+淋雨区域未铺设橱柜欧派整体橱柜烟机古洛尼燃气灶古洛尼烤箱古洛尼蒸箱古洛尼垃圾处理器洗碗机古洛尼冰箱古洛尼运达中央广场三期|装修 标准（6000元）运达中央广场三期|装修 标准（6000元）位置配置品牌主卧天棚华润石膏板乳胶漆地面圣象 多层实木复合地热地板墙面墙布+木饰面+内嵌铜条衣帽间定制其他卧室天棚华润石膏板乳胶漆地面圣象 多层实木复合地热地板墙面墙布+木饰面+内嵌铜条衣帽间定制主卫地面大板瓷砖墙面大板瓷砖天棚华润乳胶漆石膏吊顶浴室柜定制柜体+岩板洁具杜拉维特智能马桶TOTO浴缸贝缇花洒、龙头高仪淋浴隔断高端成品淋浴隔断暖风机其他

136、卧室卫生间地面大板瓷砖墙面大板瓷砖天棚华润乳胶漆石膏吊顶浴室柜定制柜体+岩板洁具杜拉维特花洒、龙头高仪淋浴隔断高端成品淋浴隔断暖风机位置配置品牌保姆房天棚华润乳胶漆石膏吊顶地面圣象 多层实木复合地热地板墙面墙布保姆房卫生间地面圣象 多层实木复合地热地板墙面大板瓷砖天棚华润乳胶漆石膏吊顶洁具杜拉维特花洒、龙头高仪运达中央广场三期|装修 标准（6000元）房型面积套数占比两室两厅两卫166-171198套26%四室两厅两卫241140套19%四室两厅三卫263-268183套24%五室两厅三卫348-370121套16%五室两厅四卫44159套8%六室两厅五卫51648套7%合计749套100%运

137、达中央广场三期|服务配套项目以166-370产品为主，占比达85%，以四房产品为主，441、516产品占比较少，仅占比15%。每套均为民水民电、带燃气，带阳台，类住宅产品。运达中央广场三期|户型设计运达中央广场三期|户型设计印湘江new288|基础信息项目位置项目位置新开铺与新韶西路交汇处西南角总建面总建面53121容积率容积率3.00开发商开发商湖南嘉华广悦房地产开发有限公司物业公司物业公司长沙市星润物业服务有限公司总体规划总体规划共1栋精装酒店式商业大平层，20层搞，4梯8户产品面积产品面积141-191大平层公寓（大面积为多个产权组合）核心价值和卖点核心价值和卖点江景、产品及高端品质销售

138、价格销售价格大平层精装26000元/印湘江New288位于省府版块，湘江之上141一卧套房、191双卧套房。共1栋精装商业大平层，288套房源。印湘江new288|综合配套项目主打一线江景资源，酒店式奢居公寓为主要卖点综合配套（直线3KM范围内）医疗配套长沙159医院3.0公里长沙中心医院4.2公里教育配套明德中学1.3公里繁星第一幼儿园0.8公里明德天心中学2.7公里天心实验小学0.6公里商业配套河马公园2.8公里前海商贸城3.2公里交通配套公交路线4路、134路、222路、319路生活配套中国银行(新韶西路)长沙农村商业银行(红卫支行)中信银行ATM(书香路)印湘江new288天心区繁星第

139、一幼儿园教育配套商业配套医疗配套明德中学明德天心中学天心区实验小学天虹商场河马公园前海商贸城长沙159医院长沙中心医院印湘江new288|综合配套1层为架空层艺术会所，2层为内部会所（约2000，含会客厅、健身房、无边际观江泳池、KTV、全日制餐厅等等休闲娱乐场所），3-20层为141-191公寓，后期推出的265-318的产品采取的是多套组合形式。项目户型总配表物业类型面积（）户型结构总供应户数占比商业大平层1251室1厅1卫7225%1381室2厅2卫7225%1391室2厅2卫3612.5%1411室2厅2卫7225%1912室2厅3卫3612.5%合计124-1911-2室288100

140、%印湘江new288|营销展示营销中心入口营销中心整体结构前台洽谈区网红景观（水中树）价值延伸：形象期物料推广印湘江new288|营销展示衣帽间餐客厅健身房书房泳池卧室样板间：打造现代风格，简约中透露出豪宅的格调。会所实景展示A-3：约1241房2厅一厨1卫l大尺寸彰显尊贵，布局流畅，以宽绰视野俯瞰湘江；l7.1米超阔客餐连厅；l开放式厨房连接餐客厅更显房价阔绰；l全环幕双层low-e玻璃；l14米超大开间极阔景观面，配独立私景卫浴。印湘江new288|户型设计A-2：约1361房2厅1厨2卫l方正尺度大宅，空间舒展，主次分离，动静分区，舒适生活互不干扰；l11米超阔客餐连厅；l270度环幕湘

141、江，全环幕双层low-e玻璃；l9m阔景面l主卧为47江景套卧，极阔景观面，配独立私景卫浴，独立衣帽间。印湘江new288|户型设计A-1：约1391房2厅1厨2卫l丰腴空间，多功能规划，隔代分离，主次分离，享最大私密空间；l9米超阔客餐连厅；l270度环幕湘江，全环幕双层low-e玻璃；l主卧为江景套卧，极阔景观面，配独立私景卫浴，独立衣帽间。印湘江new288|户型设计A-1：约1421房2厅1厨2卫l多功能规划，隔代分离，主次分离；l270度环幕湘江，全环幕双层low-e玻璃；l主卧为江景套卧，极阔景观面，配独立私景卫浴，独立衣帽间。印湘江new288|户型设计A-1：约1902房2厅2

142、厨3卫l丰腴空间，多功能规划，隔代分离，主次分离，享最大私密空间；l58超阔客餐连厅；l270度环幕湘江，全环幕双层low-e玻璃；l8.7米超光瞰江面；l主卧为江景套卧，极阔景观面，配独立私景卫浴，独立衣帽间。印湘江new288|户型设计万科紫台|基础信息项目位置湘江南路36号总建面129192.51 容积率2.2开发商湖南万科和顺置业有限公司物业公司长沙市万科物业服务有限公司总体规划在售C区共5栋服务型公寓与2栋住宅，在售产品为146-305瞰江大平层公寓产品面积146-305大平层公寓、38平LOFT毛坯公寓核心价值和卖点品牌、江景、产品及高端品质销售价格17000元/平万科紫台公寓位于

143、湘江大道与南二环交汇处的东南角，三面环山，一面环水，坐享江景资源。项目为长沙老机床厂用地，区域内景观资源丰富，是万科在长沙打造的人文住宅。18栋住宅17栋公寓19栋住宅20栋公寓21栋公寓22栋公寓23栋公寓万科紫台|综合配套综合配套（直线3KM范围内）交通乘坐150、901等到八水厂下车，步行约600米至湘江边，左拐即可到达。幼儿园小区幼儿园（在建）学校仰天湖金峰小学、新开铺小学、新天小学、明德中学、长沙理工大学、中南大学铁道学院综合商业新开铺商圈、新一佳、汇米吧超市医院长沙市中心医院、省脑科医院、长沙市第三人民医院万科紫台，位于湘江大道与南二环交汇处的东南角，两面瞰山、一面临水。西边是湘江

144、大道，北边为原生态保留山体为城市大动脉南二环。整个紫台项目总建面约32.7万平方米，分A、B、C三期开发。在售C区为15万方的商住用地，规划为2栋住宅和5栋公寓，产品为260瞰江大平层住宅万科紫台3KM3KM万科紫台|综合配套1层为架空层艺术会所，2层为内部会所（约2000，含会客厅、健身房、无边际观江泳池、KTV、全日制餐厅等等休闲娱乐场所），3-20层为141-191公寓。21栋loft公寓户型配比户型面积（）套数（套）占比总套数（套）A户型3850670723B户型5714420C户型54721018栋住宅17栋公寓19栋住宅20栋公寓21栋公寓22栋公寓23栋公寓公寓建面公寓建面约38

145、-57公寓公寓层高高4.5米米21#共共19层 4梯梯20户23栋大平大平层公寓公寓户型配比型配比楼楼栋户型型面面积套数套数套数比套数比23#012805866%023042934%合计87100%大平大平层建面建面约280-300大平大平层层高高3.25米米23#共共30层 5梯梯3户万科紫台|营销展示路线工程项目部围挡保安岗亭精神壁垒停车场售楼部入口万科紫台|营销展示样板间：打造现代风格，简约中透露出豪宅的格调。会所实景展示（现有营销中心后期做会所使用）区域图证件公示区沙盘展示接待台万科紫台|户型设计270度环幕看江：全玻璃幕墙，环幕一线江景，视觉更震撼，营造完美滨江生活；专梯入户，天生私

146、密感：五梯三户，回家与功能电梯独立分开，每三户共享两部功能电梯，将主人私享空间最大化，并保证私密性；主次分离，功能规划合理：主卧皆南向套房设计，带有步入式衣帽间，尊享最大江景资源；一房配一卫，豪宅标配，奢享私密。A：约2801房2厅一厨1卫l大尺寸彰显尊贵，布局流畅，以宽绰视野俯瞰湘江；l餐客厅一体设计；l开放式厨房连接餐客厅更显房价阔绰；l全环幕双层low-e玻璃；l大开间极阔景观面，配独立私景卫浴。万科紫台|户型设计B：约3041房2厅1厨2卫超阔客餐连厅；l270度环幕湘江，全环幕双层low-e玻璃；l全环幕双层low-e玻璃；l主卧为江景套卧，极阔景观面，配独立私景卫浴，独立衣帽间。万

147、科紫台|户型设计项目卖点装修情况套数面积段（）单价（元/）毛坯价（元/）精装标准（元/）层高物业费梯户比入市时间月均去化套数（套）网签均价NEW2881、一线江景，2、酒店式精装大宅精装152第一批：126、144、191；第二批265、280、318小：23000-30000不看江：18000-19000大：25000-2800012000-2400060003.44.98小：4梯8户大：4梯4户第一批2020年12月；第二批：2022年4月；726175达美公馆1、部分梅溪湖一线湖景，2、顶级公区配置、精装带软装交付，五恒系统，3、高端会所配套，高端商业配套精装+软装160普洛系：347-

148、1800/翡丽系：230-320普洛系：40000-55000翡丽系：25000普洛系：28000-38000；翡丽系：19000普洛系：12000；翡丽系：60004-4.5普洛系：9.8；翡丽系：6.5普洛系：2梯4户；翡丽系：4梯3户2020年11月网网签1（实际去化去化约10套）套）36888润和滨江湾1、一线江景，产品极致景观极致，2、高标准精装，高标准园林展示，名贵树种，主题造景等（10000元/造价），3、高标准会所配套，公区打造精装196254-794350002700080003.58.87梯4户2021年1月534986运达中央广场三期1、品牌影响力，2、高端商业配套，高品

149、质硬件，3、高标准会所配套精装759166-51618000-2200012000-130005000-60003.54.55梯3户6梯2户2021年10月5219968万科紫台1、一线江景，2、5000元中等精装精装87280-30011000-190003.2565梯3户2022-3月1016786商业大平层|市场小结商业大平层|市场发展商业大平层时间2019年2020年2021年2022年总价段销量占比销量占比销量占比销量占比200-400万72277.7%48369.3%56574.0%19568.7%400-600万13114.1%13319.1%10313.5%4917.3%600

150、-800万101.1%131.9%638.2%3211.3%800-1000万202.2%223.2%111.4%10.4%1000-1200万111.2%91.3%50.7%10.4%1200-1400万70.8%91.3%30.4%20.7%1400-1600万101.1%71.0%30.4%20.7%=1600万181.9%213.0%111.4%20.7%合计929100%697100%764100%284100%商业大平层：2019年才兴起，高总价成交量逐渐增长，整体均价呈现下降趋势。时间供应套数成交套数成交均价存量套数2019年15175333811842020年470422532

151、16122021年10094152293212062022年5153382226813832145870备注：商业大平层面积划分180以上商业大平层|市场发展商业大平层：300主流控制在400以内，超过400以整层居多，或单层面积大产权划分少，从去化来看300以上销量占比逐渐减少，240-280销量占比逐渐增加。2022202120202019面积段销量占比销量占比销量占比销量占比300平米以上14944%19747%3481%6080%280-300平米3811%184%25%00%260-280平米5015%8621%12%23%240-260平米3912%8520%37%23%220-240平米237%61%12%57%200-220平米237%143%00%23%180-200平米134%92%12%45%销量汇总3354154275本案的行业大平层|规划建议面积段建议控制在200-400010203独立入户大堂，专属停车区域，和其他产品区隔商业大平层要是实现溢价主要因素精装标准、公区交付会所配套等目前市场商业大平层去化和库存压力较大，顶级产品月均去化最高5套/月，项目体量有限，且拥有极致景观资源，可以作为全盘明星产品，实现价格标杆的同时还要挤压住宅去化，面积段划分结合市场实际情况，最小面积不低于200，最大面积不超过400