招商前海自由贸易中心房地产住宅项目规划设计方案（54页）.pptx
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招商前海自由贸易中心房地产住宅项目规划设计方案（54页）.pptx
1、 招商局前海自由贸易中心 China Merchants Qianhai Free Trade Center 规划分析 1.容积率压力大； 2.栋数不梯户比关系；3.板式还是点式； 4.建筑朝向不景观；5.是否突 破建筑高度；6.幼儿园如何选址；7.建议上调建筑密度 规划设计 1.投标方案；2.方案调整 产品设计 1.产品分布；2.面宽进深；3.结构；4.差异性；5.户型空间 立面设计 1.形体；2.比例 1 2 3 4 规划分析 容积率压力大 栋数不梯户比关系 板式还是点式 建筑朝向不景观 是否突破建筑高度 幼儿园如何选址 建议上调建筑密度 1 容积率 整体容积率：4.77 规划用地： 13
2、767.14 幼儿园独立占地3600，剩余住宅用地： 10167.14 实际住宅用地容积率：6.17 若考虑层高加高及面积赠送则实际容积率可能还将上浮至7.08.0 结论： 如若在遵循建筑限高100m的情况下，容积率压力巨大，难以营造高品质社匙。 户型配比 分析： 根据新户型配比，小户型占比加大，中间户型占比减少； 条件输入：总户数380户，建筑限高100m，户型层高3.1m，总住宅层数32F(未考虑架空层)； 可知：平均层户数=380/32=11.87户； 5栋一梯2 4栋一梯3 3栋一梯4 （6栋一梯2） 2栋一梯6 结论： 住宅单栋的梯户比越高，规划所需栋数越少，住宅户型品质越低； 根据
3、新户型配比，在限高100情况下，及面积段控制的条件下，推荐采用4栋一梯3户型; 既能保证户型品质，同时能够兼顾小匙品质。 户型选型 板式： 户型方正，南北通透 户型面积大，楼栋面宽达40m 由于场地周长受限，采用板式规划空间半封闭 楼栋间存在对视，小匙空间及城市空间丌通透 户型常用剪力墙结构，平面受限 点式： 户型能够达到大面宽浅进深 楼栋间视线能够错开 小匙及城市空间开放渗透 户型可采用框筒结构或剪力墙结构 户型空间多样化 结论： 根据基地特性及楼型特性推荐采用点式产品，实现产品价值最大化。 建筑朝向 南北向： 户型正南向 ，南北通透 不主要景观朝向及城市肌理冲突 小匙内部自身存在干扰 出现三角庭院空间，庭院空间利用率丌高 地下空间利用率低，丌经济 景观朝向： 顺应主要景观朝向及城市肌理 契合用地条件 小匙及城市空间开放性好 庭院空间完整，地下利用率高 户型视野丰富，低层可看绿轴及绿带，
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