大连中信上海路商业地产项目市场定位营销策划方案（144页）.ppt
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大连中信上海路商业地产项目市场定位营销策划方案（144页）.ppt
1、大连中信上海路项目 市场定位策划提案 2007/12/132007/12/13 提案汇报框架 总结论 总结论说明 系统分析 用地 市场 发展商 规划条件 政府政策 定位细化结论 市场 产品 操作 是什么? （what） 为什么? （why） 怎么做? （how） 总结论：复合型城市生态街区 复合多种物业类型、高档为主 并具有中一定弹性 城市从城市的角度定位的，开 放的，24小时的 生态技术上可持续发展，不同 功能之间互补与共生 街区道路与城市道路是连接的， 具有引入人流功能的，各地块相 对独立 what 核心要素分析？ 旧城中心/开放性高/线性空间 区域升值 价值深层挖掘 风险分散 吸引有效购
2、买力 造势 复合 城市公共空间 亮点 持有 核心要素 主要目的 主要手段 区域认可度不高 缺乏提升价值的现成资源 地价高/成本高 周边价格低/高端竞争激烈 高端消费不足 单一物业面临的市场风险大 品牌/利润/资金回收统一考虑 what 物业分布示意 what 物业分布示意 豪宅 酒店式公寓 办公 商业（地上）娱乐 酒店 公寓式酒店 会展 学校 地下卖场 1.50.8352120.614 what 总平面图 what 分析图 what 剖面图（地上地下） what 分期开发建议 what 系统分析 Why? 为什么？ what 系统分析 市场 政府 政策 规划 条件 发展 商 用地 如何深入 挖
3、掘价值？ 如何创造城市意 向（city image）？ 如何吸引有 效购买力？ 如何操作？ 如何持续升 值与繁荣？ why 城市尺度 地块内部 why 用地 规划条件 市场 发展商 政府政策 地段认可度不高 CBD（中山广场、天津街一 带） 青泥洼 西安路 星海广场 老城区 大连市政府和体育场一定 程度上有区域参考性 高尔基路对于大连本地人 和外地人其认可度并不高 why 本项 目 用地 规划条件 市场 发展商 政府政策 土地成本高 土地费用预计共6 亿元（其中土地出 让金为1661万元） 楼面单价为3547元 /平方米 单方成本在10000 元/平方米左右 总价单位造价 （万元）（元/平方米） 一、土地费用一、土地费用60,00060,0003,5473,547地价及动迁费 二、前期费用二、前期费用8,3588,358494494 （一）前期工程费6,791401市政交费 （二）勘察设
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