广西柳州集美郡房地产前期策划广告推广方案（90页）.ppt
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广西柳州集美郡房地产前期策划广告推广方案（90页）.ppt
1、集美郡阶段传播策略集美郡阶段传播策略 2011.10.162011.10.16 南宁华坤公司南宁华坤公司 首先回顾一下，我们前期的营销目的：首先回顾一下，我们前期的营销目的： 形成以城中区及主流城区高端客群对我项目的强势关注，带动本区域 热情及提高他们的价格弹性，提升项目的价值平台，取代河东中端产 品，市场形象走华林郡邸路线，产品走河东高端，价格比河东均价稍 高，实现错位营销。 前期执行策略分析前期执行策略分析 市场策略 以主城市场为核心市场定位，开拓主城中心区改善型客 群的支持力，刺激本区域的需求潜力，实现良性的价值 牵引，进入合理的项目纵深发展周期。 拉伸价值平台，为项目后期价格提升创造条
2、件。 竞争策略 以取代性产品为定位，以市中心及河东新区高宜居的改 善型产品为营造氛围，立足于取代河东区、老城中心区 进行竞争划分立足点。 提前给市场一个定位，离价格拼杀的市场远一点。 项目的定位向“终极型取代性居所”靠拢，试图取代河东中端产 品，价格居中偏上，实现错位营销。但实际上我们采取的手段非 常有限，除了“送房活动”的营造，我们并没有对项目的价值进 行延伸，这导致了市场对我们项目的认知还很有限，他们只知道 我们相对于同区域其他项目要好，但却不知道好在哪里？ 客户买我们的产品，但我们不知道他们为什么买？ 整体上整体上 我们来分析前期项目几个基本层面呈现出来的结果我们来分析前期项目几个基本层
3、面呈现出来的结果 目前的产品面，基本有了展示功能，但横向市场比较，只介于基本 合格水平，如现场的印象尺度、细节展示面的精细化、西班牙风格 的风情感与细节感触力等都没能得到一个良好的呈现。 产品展示面分析 产品展示面华展华园销售中心 产品展示面盛天龙湾销售中心 产品展示面分析中央美地销售中心 来访客户区域分布： 来访客户区域分布图 63% 10% 1% 5% 6% 5% 3% 1% 6% 鱼峰区 柳南区 高新区 河东片区 城中区 柳北区 河西 阳和新区 周边县市、外地 客群面来访客户 预约客户区域分布： 预约客户区域分布图 9% 39% 8% 22% 6% 3% 12% 1% 城中区 鱼峰区 河东区 柳南区 河西区 柳北区 区内市外 区外 客群面预约客户 1、 对整个市场有被动吸引力，也就是对整个市场没有主动吸引力。 2、 能推动城中区需求却不能让城中区的需求来推动本土周边的预期。 3、 客
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