鲁能城一期高端住宅社区项目设计方案（93页）.pdf

1、鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN设计时间：2015年10月|concept design:October 2015LUNENG CITY PROJECT DESIGN鲁能城一期项目方案设计W E A R E T H E C I T Y D R E A M E R鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN前言公司介绍COMPANY INTRODUCTION鲁能中央公园重庆渝北空港鲁能渝南星城重庆巴南鱼洞鲁能城重庆北部新区云鼎创大原著重庆白市驿朝天门之心重庆渝中区朝天门江北

2、嘴商业项目重庆江北CBD铜梁嘉和广场重庆铜梁银翔汽摩厂房项目重庆渝北两路新天泽国际总部城重庆茶园重庆渔人湾码头重庆盘溪赛玛特办公楼重庆江北建新北路万州新天地重庆万州天仙湖贝蒙盘古重庆两江新区人和和鸿国际江山汇重庆渝中区肖家湾东方国际广场重庆江北嘴CBD观音桥COSMO重庆江北观音桥海棠晓月温泉之都重庆南滨路英利IFC重庆渝中区CBD民权路重庆银行总部大楼重庆江北嘴CBD新欧鹏兰亭别院重庆铜梁巴川中学旁远达巴南住宅项目重庆巴南区 公司近年来部分项目重庆锦天大酒店重庆大渡口融汇梨树湾温泉酒店重庆沙坪坝梨树湾皇冠假日温泉度假酒店重庆南滨路黑山谷瑞午“上谷院”重庆万盛黑山谷瑞午南洋华侨城中国云南与缅甸

3、结合部德宏州沈阳原乡奥地利沈阳市于洪区光辉现代农业示范区凤嘴江风情商业街重庆南川南山高屋酒店重庆南山三亚崖缝会所海南三亚融汇沙坪坝小学重庆沙坪坝梨树湾重庆国际学校重庆九龙坡区华岩南方玫瑰花街立面改造重庆渝北回兴渝航路建筑风貌改造重庆渝北渝航路阳光100国际新城重庆南滨路沙坪坝体育片区规划重庆沙坪坝井口双碑片区颐尚温泉依云小镇重庆北碚颐尚温泉复地南山别墅重庆南山春光集团三亚度假别墅海南三亚槟榔村仙女山度假别墅重庆武隆仙女山镇学府大道69号重庆南岸区学府大道中化方兴重庆工职院项目重庆九龙坡袁家岗 我公司获奖项目鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT

4、DESIGN前言公司介绍COMPANY INTRODUCTION建筑和结构设计大师领衔的精英设计队伍。编制规范标准、执行规范原则、超越规范水准”的设计技术能力。超高层综合体、高星级酒店等高技术项目设计领域领先地位及丰富经验。山地建筑、边坡及地基基础领域的领先技术能力。结构设计“安全可靠、指标经济”的超强把控能力。与境外设计事务所有效合作优势互补的成功经验。与项目开发相关各方的综合协调沟通能力。公司核心竞争力 我们服务的主要客户鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN目 录DIRECTORY鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计

5、 LUNENG CITY PROJECT DESIGN鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN区位分析Location analysis 项目位于重庆两江新区中央公园板块，寸滩保税港区与重庆国际博览中心连线必经中心位置；依托丝绸之路经济带及“渝新欧”国际铁路联运大通道，寸滩保税港区将带来重庆高端零售业的洗牌；未来城市CBD，人流量大，商气聚集。渝中区南岸区江北区渝北区两江新区本案江北机场本案重庆国际博览中心（国家级会展中心）寸滩保税港区同茂大道车程6公里车程7.7公里中央公园-重庆北部新中心中央公园鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项

6、目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN交通分析Traffic analysis中央公园轻轨10号线（在建）本案中央公园同茂大道规划路公园北路公园东路公交站点公交站点轻轨9号线(规划)轻轨换乘公交枢纽社会停车场双轻轨，双主干道，绝对交通优势。项目区位商业价值最优点商业价值次优点商业价值一般点公交站点鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN社会功能配套Social functions supporting教育市八中、巴蜀小市八中、巴蜀小学学医疗渝北区人民医院、重庆国际医疗中心市政中央公园、重庆文化艺术中心、档案馆

7、、人社局、渝北区体育馆、人武部、测绘院、地矿院、有线电视台交通周边市政干道、轻轨9、10号线、公交枢纽、社会停车场社会停车场文化艺术中心文化艺术中心2km范围涵盖全方位配套。本案鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN地块现状Current SituationF55-3F55-2F55-1F54-1F53-1F50-1F54-1地块场地内较为平整，利于开发；F50-1、F53-1为山地原始地貌，目前高差较大，但后续市政道路的建设，会一定程度上减少场地内土方量。且项目设计应考虑适当保留土方，减少开挖量。350.8375.09360.00

8、362.43385.00420.00鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGNF50-1地块用地属性：R2用地面积：15231平方米计容面积：38077.5平方米容积率：2.5F53-1地块用地属性：R2/B1/B2用地面积：23614平方米计容面积：70842平方米住宅计容面积80%容积率：390米地标建筑高度100米F54-1地块用地属性：R2/B1/B2用地面积：25906平方米计容面积：103624平方米住宅计容面积80%容积率：4公共开场空间用地面积2000平米该面积不计入绿地率计算F55-1地块用地属性：B1/B2用地面积：

9、16496平方米计容面积：90728平方米容积率：5.5120米地标建筑高度150米F55-2地块用地属性：B1/B2用地面积：20302平方米计容面积：81208平方米容积率：4F55-3地块用地属性：S2/S4/B1/B2用地面积：18589平方米计容面积：74356平方米容积率：4F50-1、F53-1、F54-1地块总用地面积：64750平方米总计容面积：212541平方米综合容积率：3.28规划设计导则意见:1.住宅塔楼需垂直或平行市政道路布置；2.F53-1、F54-1、F55-1、F55-2地块中重要界面的建筑水平投影线与建筑控制线的重合率应大于80%，F55-3地块中应大于70

10、%。用地规划条件Condition of land use planning鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN宗地分析小结The analysis summary重庆北部新中心，城市CBD项目集医疗、教育、交通、公园景观资源等社会配套于一体，配套优势明显。中央公园板块区域整体用地平整、开阔，依托城市化进程及城市规划优势，城市属性及社会配套优于照母山片区的纯资源板块，具备做豪宅的属性条件（具有城市核心区的商业及其它配套资源及交通优势，同时具有核心景观资源）0101020203030404050506060707中央公园一线景观双轻

11、轨（9号线规划中，10号线在建），双主干道（同茂大道及公园东路沿F54-1段已建成，沿F50-1、F53-1段待建），绝对交通优势F54-1地块场地内较为平整，利于开发；F50-1、F53-1为原始地貌，目前高差较大，但后续市政道路的建设，会一定程度上减少场地内土方量。项目北区F50-1地块容积率为2.5，F53-1地块容积率为3.0，北区综合容积率为2.8，南区F54-1地块容积率为4.0，F50-1、F53-1、F54-1地块综合容积率3.28，不适合布置低密度产品，该产品会降低楼盘整体品质感。0808靠中央公园一侧应以休闲型商业业态为主，靠医院 一侧应以服务型配套商业为主；该侧住宅主要功

12、能房间应避免朝向与其正对。鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN地区市场环境Market environment供应量分析：渝北区商品房年均供应量334万方，约占重庆市商品房供应量14%，近两年受土地供应及开发速度影响，占比有所下降，未来中央公园、悦来等板块的持续开发，市场占比预计将会回到早期水平；成交量分析：渝北区商品房年均成交量294万方，约占重庆市商品房成交量13%，2015年受大环境影响，占比下降；成交价分析：渝北区商品房成交

13、均价较低，2010-2012年与重庆市商品房均价基本持平，2013、2014的重庆整体市场商务及商业成交占比增加，成交价格结构性上涨，而渝北区商品房成交仍以刚需高层为主导，市场变化以价换量，成交价格持续低位。2010-2015年渝北区商品年渝北区商品房供销价走势房供销价走势2010-2015年渝北区年渝北区商品房供应量占比商品房供应量占比2010-2015年渝北区年渝北区商品房成交量占比商品房成交量占比2014年区域内市场客群以两路空港回兴片区客户为主，到2015年，主城区客户增多，达到一半，中央公园板块正在逐步突破区域认知。年份2010年2011年2012年2013年2015年2015年1-

14、7月渝北区供应量（万）367374245354332122重庆市供应量（万）209520972182242425331369渝北供应占比18%18%11%15%13%9%年份2010年2011年2012年2013年2015年2015年1-7月渝北区成交量（万）367374245354332122重庆市成交量万223915252284239623881329渝北成交占比16%25%11%15%14%9%年份2010年2011年2012年2013年2014年2015年1-7月渝北区成交价（元/）582266156609643060216854重庆市成交价（元/）596268326805725771

15、797088渝北价格对比-2%-3%-3%-11%-16%-3%2010-2015年渝北区年渝北区商品房成交价对比商品房成交价对比鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN周边竞品分析Competing products analysis本案本案洋房产品结构小结：洋房分为平层、错跃两条线开发，传统平层满足四房功能，错跃满足三房功能，性价比高，此类跃层产品销售速度快，据公园大道一线销售代表反馈，原公园一线豪宅面积由500降为250，洋房产品热销户型面积由2014年的95上升为2015年的115，表明中央公园板块正在突破区域认知，主城区泛改

16、善型需求客户逐渐增加，由此可知，跃层产品在该区域无抗性。公园大道(世界级公园综合体)占地面积：42万平方米建筑面积：110万平方米，其中住宅70万方，商业40万方物业类型：高层、洋房、别墅、商业、商务楼面价：3611元/平方米容积率：2.61项目现状：一期已开盘产品类型：前期以错跃洋房为主，主力面积115-118；销售均价：11000元/平方米，总价131-136万房型户型主力面积区间推出套数去化套数去化率月均去化（套）套内均价（元/）主力总价（万）错跃洋房底跃128-1531005555%612500159-170平跃116-11825019678%2211000131-136平层71505

17、0100%61220086-88合计40030175%331180086-170平层洋房一房101-10288100%113000128-138四房120-148544787%512600150-160五房230-2472150%011500162-173合计645688%612600128-173洋房推售情况鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN融创嘉德庄园占地面积：21.7万平方米建筑面积：39.9万平方米物业类型：高层、别墅容积率：2.50项目现状：一期别墅已交房产品类型：高层主力面积61-72，别墅主力面积169-237销售

18、均价：高层9800元/平方米，总价58-69万；别墅12000元/平方米，总价220-250万本案本案2013年年9月月-2015年年6月高层供销价走月高层供销价走势势别墅推售情况别墅推售情况2013年年8月月-2015年年6月月别墅供销价走势别墅供销价走势户型主力面积区间推出套数去化套数去化率月均去化（套）套内均价（元/）主力总价（万）端套169-237222222100%2312000220-250中套211-2965454100%2315000390-420叠拼106-1204444100%2311800120-160合计320320100%2312100120-420高层推售情况高层推

19、售情况户型主力面积区间推出套数去化套数去化率月均去化（套）套内均价（元/）主力总价（万）一房47271271100%22980045-47二房半61-7217991799100%221000058-69三房半88264264100%22930079-83合计23342334100%22970045-83 项目高层于2013年9月正式面市，2013年低价走量，去化较好，2014年4月划片“八中”招生范围，名校教育配套直接提升溢价及去化速度（较周边高层溢价 1500元/左右，去化速度是周边高层的2倍），目前高层已售罄；项目别墅以经济型联排为主，户型面积相对较小，总价相对较低，赠送面积较大，性价比较

20、高，2013年低价面市，价格低开高走，2014年4月通过“八中”教育配套提升产品溢价，增加产品卖点，15年清盘为主，特价低价销售，目前别墅已售罄。小结：高层产品控制总价，赠送面积大，享八中指标，市场接受度高，针对空港两路回兴片区纯刚需客户；经济型联排户型面积相对较小，总价相对较低，赠送面积较大，性价比高，主要针对空港两路回兴片区经济能力较好的刚需客户。周边竞品分析Competing products analysis鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN渝北金茂悦(世界级商务综合体)占地面积：21.7万平方米建筑面积：80.5万平方

21、米，其中住宅65万方，商业15万方物业类型：高层、别墅、商业、商务楼面价：3529元/平方米容积率：2.78项目现状：一期高层预计9月开盘产品类型：主力户型71-110销售均价：8700元/平方米本案本案公园大公园大道道项目信息产品类型产品细分面积段建面（）存量套数套数配比预计成交均价(建面元/)预计总价（万元）去化（套/月）去化率近一年成交量（万）潜在供应量（万）方兴渝北金茂悦规模:81万方容积率:2.78普通住宅（首开）高层（二房半）63-8793%73003.13高层（三房半）1437%72000.36普通住宅合计63-143100%73003.49小结：高层主力户型71-110，面对两

22、路空港回兴客户，总价过高，销售情况一般，由此可知，对于刚需产品客户，控制总价是关键。周边竞品分析Competing products analysis鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN市场小结Market summary通过融创嘉德庄园楼盘高层热销，说明融城客户及本地刚需客户量依然很大；010102020303040405050606通过融创嘉德庄园楼盘高性价比联排别墅产品热销，说明针对空港两路回兴片区经济能力较好的刚需客户依然有市场；通过公园大道热销洋房面积增加及豪宅面积减小，说明主城区泛改善型需求客户正逐步增加；针对空港两路

23、回兴片区纯刚需客户，产品为赠送面积大、性价比高、享有教育配套、总价在70-80万的高层；针对空港两路回兴片区经济能力较好的刚需客户，产品为高性价比、总价在100-110万的高层大户型、经济型别墅及洋房；针对主城区泛改善性客户，产品为低总价同时具备高端居住品质的豪宅产品，总价在130-140万。鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN周边竞品较多，且产品同质化竞争严重，如何突破红海市场，创新产品，精准打击客户是该项目设计关键。未来北部核心

24、区；中央公园：集约化商业配套、教育、医疗、文化产业等社会资源；双交通主干道，绝对交通优势；医院临近住宅；目前地处非成熟地段，对商业现阶段存活及现有人口导入有一定难度；综合容积率偏高，对产品研发有一定难度；随着国家政策、城市脉络的导向及产业的导入，一个新的CBD将在北部逐渐形成；鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN综合分析Comprehensive analysis010102020303040405050606该项目的客群有三类：1

25、.空港两路回兴片区纯刚需客户；2.空港两路回兴片区经济能力较好的刚需客户3.主城区泛改善型需求客户。该项目应结合自身优势及鲁能教育资源优势，可考虑抓此三类客户：1.利用八中指标，针对空港两路回兴刚需客户，迅速跑量，快速回笼第一笔现金流；2.针对空港两路回兴片区经济能力较好的刚需客户，打造轻奢型产品，提高产品溢价及利润空间；3.面对主城区客户，利用中央公园一线景观价值打造微豪宅产品。从市场定位角度看，该项目不适宜做纯豪宅产品，重庆此类客群基数较小，项目开发周期较长，且溢价空间不明显，成本投入高，双轻轨主干道，若能很好解决临街面停车问题，商铺价值极有可为。周边项目竞品较多，在控制成本的前提下，如何

26、研发出符合这三类客户的产品，抓住客户的敏感点，创新产品，脱颖而出，是该项目成败的关键。本项位于北部核心区域，坐拥中央公园及繁华的商业和社会资源配套，具备做高端项目的先决条件,受容积率限制，不适宜做低密度产品，但适宜做高层高品质住宅豪宅或泛豪宅受规划设计条件限制，该项目如何最大化利用景观资源，是本项目设计的难点，如何最大化规避医院对本项目影响，也是项目设计的关键因素。鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN总体定位Overall posi

27、tioning整体形象定位：具有豪宅住区品质的社区形象且具有都市繁华感及现代时尚感建筑风貌档次定位：具有豪宅形象，实则为中高端档次。客群定位：1.两路、回兴与空港区域以首置与教育投资型为主要目标的客户2.空港两路回兴片区追求高品质、小调性且经济能力较好的刚需客户3.主城区泛改善型需求客户产品定位：1.1T8高层产品舒适型产品2.1T4小户型错跃产品轻奢型产品3.1T2大户型错跃产品微豪宅产品产品特征：具有公馆式大开间尺度的客厅具有度假风情感的卧室开发节奏定位：北区F50-1地块先行开发，结合中央公馆现有售房部迅速占领市场，节约开发时间，迅速回笼现金流经营方式定位：物业管理建议一梯八户高层产品与

28、微豪宅、轻奢产品分区域统一管理。成本定位：主体外墙材料成本方面，紧邻中央公园一侧采用石材为主（规划硬性要求），其它部分采用价格经济且易出效果的质感涂料，玻璃选用性价比高的LOW-E玻璃，控制成本同时保证外观效果。鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN总图规划General evolution总图布局原则：1.价值最大化原则最大化利用中央公园景观资源；2.容积率平衡原则北区F50-1地块相对狭长，布置刚需高层产品，拔高容积率，中央公园一

29、侧F53-1、F54-1地块布置微豪宅及轻奢型产品；3.不利因素规避原则尽量减少受医院影响的户数，避免住宅主要功能房间朝向正对医院；4.大中庭景观原则；5.贴线率与停车位协调原则在满足贴线率的前提下，商业前方留出足够的停车空间，保证商业存活。建筑朝向西南向布置，价值最大化，但不满足规划部门对建筑布局形态的要求；建筑垂直或平行道路布置，最大化中庭景观，但南地块住宅没有最大化利用中央公园的景观价值；北地块部分楼栋之间存在对视，东西向楼栋数量增多；部分楼栋之间存在对视，标志性建筑召示性不强部分楼栋之间存在对视，标志性建筑召示性不强总图过程文件分析北地块部分楼栋之间存在对视，东西向楼栋数量增多；阶段1

30、阶段2鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN总图规划General evolution阶段2阶段3总图深化设计调整意见：1.与规划主管部门沟通，调整楼栋体量，使整体布局更协调,相应调整之后总图布局更具豪宅空间气质，大大提高居住品质；2.市场反馈1T2轻奢产品户型建筑面积大，套内单价低，成本高，从而导致去化慢，调整为更优的1T4轻奢产品，降低公摊，控制成本及总价，增大总货值；3.随着设计深入，原1T2轻奢产品结构成本相对较高，施工周期较长，优化调整为结构更经济的1T4轻奢产品。应规划部门要求，于北地块设置幼儿园配套设施。阶段3最终图鱼

31、洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN总图规划产品资源分布Product resource distribution本项目整体景观视线良好，环境优越。本项目总体布局依据景观资源逐级分配。一线产品微豪宅直面中央公园，轻奢产品错缝享受中央公园及大中庭景观；一梯八户舒适型高层，除了能享受中庭及中央公馆景观资源外，还可享受西北侧山体景观。项目主要景观朝向为西南方向的中央公园；其次，西北侧有鸽子沟水库景观，东侧有中央公馆小区景观，项目建筑围合而成的内庭院景观。鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT

32、 DESIGN医院公交站停车场中央公园1.临街商业靠近中央公园；2.临近中央公园设有公交站及露天停车场，人流量大。3.靠近中央公园以休闲商业业态为主。商业靠快速干道一侧留出停车空间，保证商业价值；靠近医院，人流量大，以服务型配套商业为主。毗邻中央公馆，双边商业商气聚集，利于存活。总图规划商业价值分析Business value analysis本项目商业设计，充分结合地块自身条件及周边资源优势，合理布局商业形态。同时，配置利于商业存活及商业价值最大化的资源（室外停车、外廊、露台、空中庭院），提高商业附加值。中央公馆鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJ

33、ECT DESIGN总图规划小区入口设置Residential entrance小区主入口小区次入口南北地块主入口均设置于地块角部城市开敞空间位置，面向中央公园：1.昭示性好，相互呼应，体现楼盘品质；2.增加人流，提升商气一二期次入口结合车行入口设置于东侧：1.学校、医院等城市配套位于东侧，方便出行；2.增加人流，提升商气；3.便于微豪、轻奢产品与舒适性高层产品分区管理医院小区入口的设置原则：1.昭示性好；2.提升商气；3.方便出行；4.便于分区分区管理线（可能性）学校商业鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN总图规划流线分析Str

34、eamline analysis鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN总图规划消防系统Fire control system鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN开发步骤Development stepsStep1：北区F50-1、F53-1地块先行开发，利用中央公馆现有售房部，样板房设在南区F54-1地块；售楼部中央公馆先开发样板房临时接待处售楼部后开发（结合酒店大堂）实体样板房Step2：南区F54-1地块后开发，结合F55-1商业地块酒店大堂设置售楼部，实体样板房设

35、置在北区。鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN产品分析Products analysis奇数层装修前奇数层装修后偶数层装修前偶数层装修后（客厅上空）（客厅上空）（客厅上空）微豪宅产品组合平面BBAA编号套型套内面积（）建筑面积（）公摊系数A2+1房单卫带客厅上空116.45157.40.35B2+1房单卫带客厅上空110.78149.8编号套型赠送面积（）可私有化面积（）实得面积（）实际公摊系数赠送方式A4房双卫+私有化空间76.3211.282450.22半面积阳台15.46全面积凸窗6.65上空54.21前室11.28B4房双

36、卫+私有化空间67.5711.28228.65半面积阳台12.5全面积凸窗6.65上空48.42前室11.28鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN产品类型：错跃产品功能：2+1房（改造后可4房）使用功能：享双厅一体设计，超大横厅尺度，超大景观阳台；全明设计，双向通风采光；功能空间比例恰到好处，杜绝浪费空间.赠送方式：客厅上空+飘窗+阳台+前室可私有化空间总价控制在130万左右。案例分析：公园大道产品功能：3房 面积约118赠送方式：院馆+飘窗+阳台户型格局：纵向客厅，景观面狭窄，赠送面积小。总价约150万（客厅上空）（客厅上空）（

37、客厅上空）A（客厅上空）B户型A户型B户型B户型B户型B户型A户型A户型A户型A户型产品结构示意对比案例产品分析Products analysis微豪宅产品分户平面编号套型赠送面积（）可私有化面积（）实得面积（）实际公摊系数赠送方式A4房双卫+私有化空间76.3211.282450.22半面积 阳台15.46全面积凸窗6.65上空54.21前室11.28B4房双卫+私有化空间67.5711.28228.65半面积 阳台12.5全面积凸窗6.65上空48.42前室11.28鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN奇数层装修前奇数层装修后

38、偶数层装修前偶数层装修后（客厅上空）（客厅上空）（客厅上空）指标分析Index analysisBBAA轻奢型产品组合平面-1T2编号套型套内面积（）建筑面积（）公摊系数A2+1房单卫带客厅上空104.02144.610.39B2+1房单卫带客厅上空101.03140.39编号套型赠送面积（）可私有化面积（）实得面积（）实际公摊系数赠送方式A4房双卫+私有化空间62.2911.28218.180.25半面积阳台11.23全面积凸窗3.22上空47.84前室11.28B4房双卫+私有化空间57.711.28209.37半面积阳台9.66全面积凸窗3.22上空44.82前室11.28鱼洞光宇地块概

39、念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN案例分析：棕榈泉悦江国际产品功能：4房面积约135赠送方式：飘窗+阳台户型格局：常规尺度客厅空间，赠送面积小。180景观面阳台产品产品类型：错跃产品功能：2+1房（改造后可4房）使用功能：享双厅一体设计，大尺度横厅，270景观阳台；全明设计，双向通风采光；赠送方式：客厅上空+飘窗+阳台+前室可私有化空间总价控制在110万左右。BA（客厅上空）（客厅上空）（客厅上空）（客厅上空）B户型A户型B户型B户型B户型B户型产品结构示意叠合楼梯示意A户型A户型A户型A户型对比案例轻奢型产品分户平面-1T2产品分析Prod

40、ucts analysis编号套型赠送面积（）可私有化面积（）实得面积（）实际公摊系数赠送方式A4房双卫+私有化空间62.2911.28218.180.25半面积阳台11.23全面积凸窗3.22上空47.84前室11.28B4房双卫+私有化空间57.711.28209.37半面积阳台9.66全面积凸窗3.22上空44.82前室11.28鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN轻奢型产品组合平面-1T4奇数层装修前奇数层装修后偶数层装修前偶数层装修后（客厅上空）（客厅上空）BBAA产品分析Products analysisBBAA（客厅

41、上空）（客厅上空）（客厅上空）（客厅上空）编号套型套内面积（）建筑面积（）公摊系数A2+1房单卫带客厅上空96.27121.470.26B2+1房单卫带客厅上空96.34121.56编号套型赠送面积（）实得面积（）赠送方式面积A4房双卫+私有化空间44.66166.13半面积阳台4.31全面积凸窗9.52上空30.83B4房双卫+私有化空间42.46164.02半面积阳台3.78全面积凸窗8.4上空30.28鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN案例分析：棕榈泉悦江国际产品功能：4房面积约135赠送方式：飘窗+阳台户型格局：常规尺度

42、客厅空间，赠送面积小。180景观面阳台产品产品类型：错跃产品功能：2+1房（改造后可4房）使用功能：享双厅一体设计，大尺度横厅，270景观阳台；全明设计，双向通风采光；赠送方式：客厅上空+飘窗+阳台总价控制在100万左右。BA（客厅上空）（客厅上空）（客厅上空）B户型A户型B户型B户型B户型B户型产品结构示意叠合楼梯示意A户型A户型A户型A户型对比案例轻奢型产品分户平面-1T4产品分析Products analysis（客厅上空）编号套型赠送面积（）实得面积（）赠送方式面积A4房双卫+私有化空间44.66166.13半面积阳台4.31全面积凸窗9.52上空30.83B4房双卫+私有化空间42.

43、46164.02半面积阳台3.78全面积凸窗8.4上空30.28鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN我们研发的产品Our products轻奢型产品1T2与1T4对比分析1.总货值分析1T2轻奢型产品1T4轻奢型产品2.结构成本结论1T4轻奢型产品公摊更小，套内面积区间更合理，能更好控制总价（100万），提升溢价空间，总货值优于1T2轻奢型产品；1T4轻奢型产品采用一般经济型结构，避免结构超限问题，降低成本，减小施工难度，缩短工期，成本优于1T2轻奢型产品1T4轻奢型产品整体优于1T2轻奢型产品，为最终采用产品方案。编号套型套内面

44、积（）建筑面积（）公摊系数A2+1房单卫带客厅上空104.02144.610.39B2+1房单卫带客厅上空101.03140.39编号套型套内面积（）建筑面积（）公摊系数A2+1房单卫带客厅上空96.27121.470.26B2+1房单卫带客厅上空96.34121.56鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN产品类型：高层平层(一梯八户高层)面积75，总价60万赠送方式：院馆+飘窗+阳台普通高层户型，配八中教育指标渝北金茂悦:2+1房面积约80,总价70万赠送方式：院馆+飘窗+阳台普通高层户型，配巴蜀小学指标市面上的传统高层产品我们的

45、产品舒适型产品产品分析Products analysis鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN空调系统Air conditioning system本项目微豪宅及轻奢产品考虑使用中央空调系统（VRV）奇数层偶数层1.制冷迅速均匀，舒适度高；2.节省空间，美观时尚，档次高；3.使用成本低，寿命长。鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN规划要求，南区沿中央公园商业应为集中商业；设计中，在转角商业价值大的位置，采用单独交通体大铺形式，同时满足划分成小铺的可能；中部位置采用外廊式

46、小商铺形式，立面处理成集中商业形式，满足规划要求同时利于销售。商业产品-南区我们的产品Our products大商铺交通体交通体交通体交通体大商铺小商铺鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN北区商业以13层临街小铺面为主，一层靠中央公园快速干道一侧留出停车空间，保证商业价值。二层采用外廊和露台赠送方式，三层采用露台及空中庭院赠送方式来提高商业附加值。商业产品-北区我们的产品Our products停车位鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一

47、期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN项目F50-1、F53-1地块高差较大，F54-1地势相对平坦。适当保留土方量，与道路形成落差，利用此高差关系布置沿街商业及车库，最大化减少车库设计导致的挖方量。市政道路挖方2-2场地剖面车库层高：负一层3.9米，负二层3.6米，负三层3.6米,南区负二层人防车库层高为4.2米。11车库车库市政道路线378.5370.5367362.4竖向处理Vertical treatment1-1场地剖面(施工步骤)场地实际挖方原始地形鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN车库

48、集约化处理车库分析Garage analysis1.规整地下车库外轮廓，减少无效面积；2.顺应场地，鱼骨状布置方式最为经济；3.考虑采用8mx8m柱网，节省成本，提高效率，约32/个车位（含设备房面积）鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN舒适型产品主体墙面采用质感涂料。规划要求沿中央公园沿线建筑主体部分部分墙体采用石材外，其余建议外墙面采用价格经济且易出效果的材料，控制成本同时保证外观效果。外墙建议Exterior wall suggestion微豪宅产品玻璃选用性价比高的普通LOW-E玻璃。门头及入户大堂采用石材和装饰构件重点打

49、造，提高用户的体验感，获得高档次的视觉享受。此范围规划要求建筑主体用石材鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN总平面图General layout鲁能F50-1、F53-1、F54-1地块项目（方案）技术经济指标一览表项目规划条件设计数值备注建设用地面积64750.664750.6居住户数1592居住人口5094每户按3.2人计算总建筑面积282893.5其中地上建筑面积212543.5地下建筑面积70350按功能划分1、居住1776

50、50.32、商业32193.23、幼儿园27009班4、配套1527.925、车库70350总计容建筑面积212543.5容积率3.28 占地面积22413.48建筑密度34.62%绿地率30.00%停车位2125 其中地上54地下2071 产品配比产品面积（）比例住宅舒适型59000.333.21%微豪宅2380013.40%轻奢型9485053.39%合计177650.3100.00%商业32193.2鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN效果图Design sketch微豪宅、轻奢产品塔楼效果图方案一鱼洞光宇地块概念方案设计鲁

51、能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN效果图Design sketch微豪宅、轻奢产品塔楼效果图方案一鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN效果图Design sketch舒适型产品塔楼效果图方案一鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN中庭效果图Design sketch方案一鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN效果图Design sketch北区主入口效果图方案一鱼洞光宇

52、地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN效果图Design sketch南区主入口效果图方案一鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN沿街效果图Design sketch方案一鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN沿中央公园效果图Design sketch方案一鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN鸟瞰图Design sketch方案一鱼洞光宇地块概念方案设计鲁

53、能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN幼儿园效果图幼儿园效果图Design sketch方案一鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN效果图Design sketch微豪宅、轻奢产品塔楼效果图方案二鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN住宅入口效果图Design sketch方案二鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN中庭效果图Design sketch方案二鱼洞光宇地块概念方

54、案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN方案二沿街效果图Design sketch鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN方案二沿中央公园效果图Design sketch鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN方案二鸟瞰图Design sketch鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN户型展示Apartment display微豪宅奇数层平面微豪宅鱼洞光宇地块概念方案设计鲁

55、能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN微豪宅偶数层平面微豪宅户型展示Apartment display鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN微豪宅奇数层平面户型展示Apartment display1#标志性塔楼奇数层平面图鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN微豪宅偶数层平面户型展示Apartment display1#标志性塔楼偶数层平面图鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DES

56、IGN轻奢型奇数层平面轻奢型产品户型展示Apartment display鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN轻奢型偶数层平面户型展示Apartment display轻奢型产品鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN户型展示Apartment display舒适型产品鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN室内空间展示Indoor space display客厅鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 L

57、UNENG CITY PROJECT DESIGN卧室室内空间展示Indoor space display鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN阳台室内空间展示Indoor space display鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN典型商业平面图Typical business plan鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN典型商业平面图Typical business plan鱼洞光宇地块概念方案设计鲁

58、能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN微豪宅首层平面图典型住宅平面图Typical residential floor plan鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN微豪宅顶层平面图典型住宅平面图Typical residential floor plan鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN轻奢型产品首层平面图典型住宅平面图Typical residential floor plan鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LU

59、NENG CITY PROJECT DESIGN轻奢型产品顶层平面图典型住宅平面图Typical residential floor plan鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN1#标志性塔楼首层平面图典型住宅平面图Typical residential floor plan鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN典型住宅平面图Typical residential floor plan1#楼标志性塔楼顶层平面图鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG

60、 CITY PROJECT DESIGN舒适型产品首层平面图典型住宅平面图Typical residential floor plan鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN典型住宅平面图Typical residential floor plan舒适型产品顶层平面图鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN北区车库平面图Garage plan鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN北区车库平面图Garage plan

61、鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN北区车库平面图Garage plan鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN南区车库平面图Garage plan鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN南区车库平面图Garage plan鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGN鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DE

62、SIGN鲁能城项目一期经济指标汇总表序号内容销售面积（）销售单价（元）总额（万元）1舒适型59000.3750044250.23 2微豪宅238001000023800.00 3轻奢型94850900085365.00 4临街商业34893.22450085488.34 5合计238903.57 成本估算序号内容面积（）成本单价（元）总额（万元）1舒适型59000.3187011033.06 2微豪宅2380027006426.00 3轻奢型94850250023712.50 4临街商业34893.2300010467.96 5车库70350230016180.50 6咨询调研费130000030.00 7平基土石方287840351007.44 8其他前期成本130500030.50 9不可预见费（2）2878422%0.58 前期工程成本68888.53 鱼洞光宇地块概念方案设计鲁能城一期项目方案设计 LUNENG CITY PROJECT DESIGNTHANKS