1、附附表表1-2：商商品品房房开开发发成成本本估估算算表表总建筑面积()42,000.00计容积率建筑面积()42,000.00序序号号项项目目名名称称数数量量()单单价价(元元/)金金额额(万万元元）备备注注1地地价价地价按计容积率面积分摊测算，单价为楼面地价1.1土地出让金42,000.00160.00672.001.2-地地价价小小计计42,000.00160.00672.002前前期期工工程程费费2.1勘察测量费42,000.0012.0050.402.2规划设计费42,000.0028.00117.602.3临时供水供电42,000.001.004.202.4场地平整42,000.00
2、1.004.20前前期期工工程程小小计计42,000.0042.00176.403建建筑筑安安装装工工程程费费3.1土方及基础工程42,000.0075.00315.003.2主体建筑工程42,000.00600.002,520.003.3水电安装42,000.0090.00378.003.4电梯工程42,000.0070.00294.003.5空调工程2,000.00300.0060.003.6消防工程42,000.0060.00252.003.7通讯工程42,000.0020.0084.003.8煤气管道42,000.00-3.9室内装修3.9.1 公寓装修7,000.001,000.00
3、700.003.9.2 写字楼装修26,500.00300.00795.003.9.3 公共部分装修7,700.001,000.00770.003.10 智能系统42,000.00-3.11 室外配套及环境工程42,000.0034.00142.803.12 市政道路建设费42,000.00-3.13 地下室3,500.00950.00332.503.14 外墙装修16,365.00800.001,309.20建建安安工工程程合合计计42,000.001,893.457,952.504管管理理费费用用42,000.0041.91176.02=(1+2+3)2%5不不可可预预见见费费42,000
4、.0058.06243.87=(2+3)3%6其其他他费费用用42,000.006.1工程监理费42,000.0025.00105.006.2其他（报建费等）42,000.0020.0084.00其其他他费费用用小小计计42,000.0045.00189.007合合计计(不不含含地地价价)42,000.002,080.438,737.78单价按计容积率面积分摊测算投投资资计计划划表表单位：万元序序号号项项目目名名称称2004年年2005年年2006年年1 1地地价价2 2前前期期工工程程费费176.403 3建建安安工工程程费费4,000.763,713.16238.577,952.504 4
5、其其他他费费用用138.4650.54189.005 5管管理理费费91.2984.73176.026 6不不可可预预见见费费121.93121.93243.877 7合合计计4,528.854,528.853,970.363,970.36238.57238.578,737.78注：1.本项目为续建工程，所有投资从重新注资开始计算。2.按照通常情况,工程费用中3%留取保修金及滞留金，竣工验收后一年付出。附附表表3:项项目目销销售售收收入入与与销销售售税税金金及及附附加加估估算算表表序序号号项项目目合合计计2004年年2005年年2010年年1销销售售收收入入14,870.001,225.005
6、25.0013,120.001.1公公寓寓销销售售收收入入(万万元元)2,520.000.000.002,520.001.1.1公寓可销售面积()7,000.001.1.2公寓销售面积()0.000.000.005,600.001.1.3公寓平均售价(元/)3,000.003,000.003,000.004,500.001.1.4公寓销售率（%）80%0%0%80%1.2写写字字楼楼销销售售收收入入(万万元元)0.000.000.0010,600.001.2.1写字楼可销售面积()26,500.001.2.2写字楼销售面积()0.000.000.0021,200.001.2.3写字楼平均售价(
7、元/)3,500.003,500.003,500.005,000.001.2.3写字楼销售率（%）80%0%0%80%1.31.3商商业业销销售售收收入入（万万元元）1,750.001,225.00525.001.3.1商业可销售面积()5,000.001.3.2商业销售面积()2,500.001,750.00750.001.3.3商业平均售价(元/)7,000.007,000.007,000.001.3.4商业销售率（%）50%35%15%2销销售售税税金金及及附附加加758.3762.4826.78669.122.1营业税743.5061.2526.25656.002.2城市建设维护税7.
8、440.610.266.562.3印花税7.440.610.266.563销销售售净净收收入入(=1-2)14,111.631,162.53498.23销售收变化100%单位：万元方案2序序号号项项目目合合计计2001年年2002年年2003年年2004年年1房房地地产产租租金金收收入入4,836.081.1公公寓寓租租金金收收入入1,456.001.1.1出租面积()7,000.001.1.2平均月租金(元/)1.1.3出租比例（%）1.2写写字字楼楼租租金金收收入入3,380.081.2.1出租面积()26,500.001.2.2平均月租金(元/)1.2.3出租比例（%）1.3商商业业租租
9、金金收收入入0.001.3.1出租面积()01.3.2平均月租金(元/)1.3.3出租比例（%）2出出租租经经营营税税金金及及附附加加256.312.1营业税（租金的5%）241.802.2教育附加（营业税的3%）7.252.3城市建设维护税(营业税的1%)2.422.4印花税（租金的0.1%）4.843出出租租营营运运成成本本1,011.292.1房产税（建购价70%的1.2%）0.002.2补地价（极差地租=租金的6%）0.002.3房屋租赁管理费（租金的2%）96.722.4维修费用（建造成本的2%）696.942.5代理、营销费(租金的2%)96.722.6管理费（租金的2.5%）12
10、0.902.7土地使用费（每年3元/建面）0.004出出租租净净收收入入3,568.485净净转转售售收收入入0.00注：1、房产税、维修费用、土地使用费计算时已扣除已销售的物业面积。2、净转售收入为2025年至土地使用年限结束时的租金纯收益折现至2024年的值。租金变化率项项目目租租金金收收入入与与经经营营税税金金及及附附加加估估算算表表2005年年2006年年2007年年2008年年2009年年2010年年2011年年2012年年2013年年427.88813.001,099.201,226.401,269.600.000.000.000.00196.00336.00336.00336.0
11、0252.007,000.007,000.007,000.007,000.007,000.00505050505080%80%80%80%60%231.88477.00763.20890.401,017.6026,500.0026,500.0026,500.0026,500.0026,500.00252530354050%60%80%80%80%22.6843.0958.2665.0067.2921.3940.6554.9661.3263.480.641.221.651.841.900.210.410.550.610.630.430.811.101.231.27167.20192.23210.
12、84219.10221.918.5616.2621.9824.5325.39139.39139.39139.39139.39139.398.5616.2621.9824.5325.3910.7020.3327.4830.6631.74238.00577.68830.11942.30980.40100%单位：万元2014年年2015年年2016年年2017年年2018年年2019年年2020年年2021年年2022年年0.000.000.000.000.000.000.000.000.002023年年2024年年0.000.00利利 润润 表表序序号号项项 目目合合计计2004年年2005年年2
13、00620071经营收入19,706.081,225.00952.88813.001,099.201.1 销售收入14,870.001,225.00525.001.2 出租收入4,836.08427.88813.001,099.201.3 其他收入2开发成本8,737.784,528.853,970.36238.573运营成本(出租)1,011.29167.20192.23210.844销售费用371.7530.6313.135销售、经营税金及附加1,014.6862.4849.4543.0958.266财务费用7营业利润9,581.86-3,396.95-3,080.07531.341,04
14、0.948补前期亏损9利润总额9,581.86-3,396.95-3,080.07531.341,040.9410所得税(33%)3,162.01-1,120.99-1,016.42175.34343.5111净利润6,419.85-2,275.95-2,063.64356.00697.43税前成本利润率=利润总额/总成本费用86.0%税后成本利润率=净利润/总成本费用57.7%投资利润率=年平均利润/总投资=投资净利润率=年平均净利润/总投资=注：对本项目而言，总成本费用即为项目总投资总投资=9,584.54实际投资回报率净利润*0.75/实际投资额81.06%单位万元20082009201
15、0年年1,226.401,269.6013,120.0013,120.001,226.401,269.600.00出租率0.8219.10221.91328.0065.0067.29669.121,161.401,202.3112,122.881,161.401,202.3112,122.88383.26396.764,000.55778.14805.558,122.334.17%2.79%单位：万元现现金金流流量量表表（全全部部投投资资）序序号号项项目目合合计计2004年年2005年年200620072008123451现金流入19,706.081,225.00952.88813.001,0
16、99.201,226.401.1销售收入14,870.001,225.00525.001.2出租收入4,836.08427.88813.001,099.201,226.401.3自营收入1.4净转售收入2现金流出14,297.523,500.953,183.72649.24612.61667.372.1建设开发成本8,737.784,528.853,970.36238.572.2出租及经营成本1,011.29167.20192.23210.84219.102.3销售费用371.7530.6313.132.4销售税金及附加1,014.6862.4849.4543.0958.2665.002.5所
17、得税3,162.01-1,120.99-1,016.42175.34343.51383.263净现金流量5,408.56-2,275.95-2,230.84163.76486.59559.034累计净现金流量-15,584.85-2,275.95-4,506.80-4,343.04-3,856.44-3,297.415净现值1,387.27-2,069.05-1,843.67123.04332.35347.126累计净现值-2,069.05-3,912.72-3,789.69-3,457.33-3,110.22计算指标：财务内部收益率=16.8%财务净现值（I=10%)=1,387.27万元基准收益率I=10.0%实际折现率=10.0%单位：万元20092010年年671,269.6013,120.0013,120.001,269.600.00685.964,997.67221.91328.0067.29669.12396.764,000.55583.648,122.33-2,713.775,408.56329.454,168.04-2,780.771,387.27
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