2020融创湖北高层超高层建筑及规划方案（150页）.pdf

1、融创武汉塔子湖 K3 地块建筑及规划方案设计方案一Wuhan Tazihu plot K3 building and planning scheme design目 录CONTENTS01 前期分析02 规划策略03 产品设计04 立面设计05 技术图纸01 前期分析铁路12 号线（在建）8 号线姑嫂树路高架武汉大道三环线二环线三环二环四环SITE塔子湖和谐大道武汉大道后湖大道华岭路规划道路规划道路AFBCDE总用地面积：170158 塔子湖体育中心未来商业金融中心 区位：湖北省武汉市江岸区后湖居住片区本项目用地位于武汉市江岸区后湖和谐大道与塔子湖东路交汇处，城市三环内，临近塔子湖，靠后湖居住

2、片区。江岸区JIANGAN DISTRICTSITE SITE 8号线塔子湖东路中一路 后湖居住片区项目用地项目位于武汉市江岸区，靠近后湖居住片区，城市轨道 8 号线从地块西面经过，交通便利。项目用地西面为塔子湖东路，北面为和谐大道，东面规划道路宽度为 40 米；南面规划道路宽度为 20 米。区域发展：调性十足，人文昌盛，活力彰显，共享精神永旺（金桥）永旺（金银潭）古德寺武汉二七纪念馆市民之家武汉天地塔子湖体育中心极地海洋世界江岸区JIANGAN DISTRICT历史人文活力梦想HISTORYCULTUREENERGYDREAMSITE 2km5km塔子湖体育中心市民之家极地海洋世界塔子湖SI

3、TE VIEW区位价值：毗邻中一路地铁站 E 出口紧靠塔子湖体育公园东侧为未来商业金融中心E中一路地铁站 E 出口未来商业金融中心和谐大道三环线后湖大道500 米三环内，地铁口，近公园，未来商业金融中心周边现状：500m西侧现状楼盘天合园西北现状楼盘尚湖熙园南侧塔子湖体育公园有道路正对本项目用地塔子湖SITE420m500m总用地面积：170158 东侧荒地北侧现状楼盘越秀星汇君泊周边楼盘项目周边现状楼盘集中在用地西北侧SITE1a2a越秀星汇君泊尚湖熙园尚都一品上海公馆长投海德公园天合园周边已建楼盘：项目片区成熟，周边成熟小区多，自有商业配套完善。SITE尚都一品规模净用地面积不详总建筑面积

4、87576.3m容积率2.3星悦城一期a规模净用地面积45949.89m总建筑面积162775m容积率3.54星悦城一期a规模净用地面积45949.89m总建筑面积162775m容积率3.54产品类型高层住宅、花园洋房、商业街、沿街商铺集中商业、幼儿园、综合楼（住宅+商业）层数一期b规模净用地面积32296.83m总建筑面积130069.95m容积率3.45高层住宅、商业街、沿街星悦城一期a规模净用地面积45949.89m总建筑面积162775m容积率3.54产品类型高层住宅、花园洋房、商业街、沿街商铺集中商业、幼儿园、综合楼（住宅+商业）层数住宅：1*25F、2*33F、8*34F 花园洋房

5、：4*6F 商业：1F、2F 综合楼：10F、3F一期b规模净用地面积32296.83m总建筑面积130069.95m容积率3.45产品类型一期c规模净用地面积27092.74m总建筑面积112786.72m容积率3.65星悦城一期a规模净用地面积45949.89m总建筑面积162775m容积率3.54产品类型高层住宅、花园洋房、商业街、沿街商铺集中商业、幼儿园、综合楼（住宅+商业）层数住宅：1*25F、2*33F、8*34F 花园洋房：4*6F 商业：1F、2F 综合楼：10F、3F一期b规模净用地面积32296.83m总建筑面积130069.95m容积率3.45产品类型高层住宅、商业街、沿

6、街商铺层数住宅：4*24F、5*33F 商业：1F、2F 一期c规模净用地面积27092.74m总建筑面积112786.72m容积率3.65产品类型二期a规模净用地面积35058.12m总建筑面积147279.05m容积率3.72陌陌屋规模净用地面积62345m总建筑面积444331m容积率3.31高层住宅、商业街、沿天合园规模净用地面积16868.5m总建筑面积60709.5m容积率3.6国际百纳规模净用地面积85700m总建筑面积444331m容积率4.16尚湖熙园规模净用地面积71800m总建筑面积121156m容积率2.23越秀星汇君泊一期规模净用地面积112300m总建筑面积4134

7、05m容积率2.88高层住宅、LOFT办公、商业越秀星汇君泊一期规模净用地面积112300m总建筑面积413405m容积率2.88产品类型商业：2F、3F二期规模净用地面积49500m总建筑面积190004m容积率3.1农房上海公馆规模净用地面积70600m总建筑面积267130m容积率3.06高层住宅、超高层住宅、摄百步亭金桥汇规模净用地面积95993.7m总建筑面积321600m容积率3.27汇悦天地规模净用地面积67703m总建筑面积213264m容积率3.15梦湖香郡（三期）A规模净用地面积34090m总建筑面积32485.53m容积率0.7891a121b1c2aSITE价格2300

8、0元/规划形态高层 超高层户型面积120-175容积率4.08装修状况精装仁恒公园世纪价格18000元/规划形态高层 超高层户型面积80-130容积率4.33装修状况精装汇悦天地三期价格17000元/规划形态高层 超高层户型面积109-167容积率3.49装修状况毛坯首地云梦台价格待定规划形态高层 超高层户型面积95-118容积率3.36装修状况毛坯百步亭和谐里SITE周边在建/在售楼盘：项目区域内未开发用地较少，容积率相差不大，在售楼盘价格差距较大，非品牌开发商在售均价 1.6 万。上位规划：SITE本项目用地块为居住用地，配套部分商业。周边区域主要以居住用地、商业服务业设施用地以及体育用地

9、、水域、及城市绿地为主。净用地面积：169677.03 规划用地性质：居住用地及商业服务业设施用地计容建筑面积：676700 其中商业建筑面积：162500 容积率：3.99建筑密度：30%建筑高度：尽可能不做或少做超高层绿化率：35%停车位：需配建 198 个社会停车位其它：人防、消防等要求按照国家和市有关法规进行设计。建筑退距按老规即 248 号令执行，其余如配套、停车要求按新规执行。地块条件原则：商业不可做临街住宅底商，尽量考虑内街形势。地块西北角的红线外缺口出有一现状 2层楼保留建筑。临城市主干路一线的，建筑高度在20 米及以上的建筑物最大连续展开面宽之和，不得大于其规划用地临路一侧宽

10、度的 60设计条件：SITE总用地面积：169677 建筑红线 H 19m 退界线19m H 60m 退界线60m H 100m 退界线现状售楼部40m40m40m20m500m420m具有潜在投资价值毗邻 地铁体育公园未来商业金融中心刚需刚改速销盘产品去化权重结论：去化权重高优先排布，其他产品兼顾溢价。住宅 LOFT 多层公寓 高层公寓 一层商业外街 二层高外街 一层商业内街 二层商业内街打造 24 小时青年社区梦想活力个性文艺共享精神回归城市生活，提倡家庭去向的邻里关系，提升交往活力，打造和谐社区。文化艺生，创造城市新地标，成为城市的符号与象征。聚集青年活力，提倡健康有机的生活。多功能复合

11、片区，打造个性丰富的商业街。集商业、住宅、运动、娱乐、生态于一体，塑造完美理想生活。02 规划策略土地价值分析：居住价值南侧 内部 周边规划道路和谐大道规划道路塔子湖东路住宅价值最高住宅价值较高住宅价值一般住宅价值最低8 号线地铁口西侧现状楼盘天合园东侧空地南侧塔子湖体育公园北侧现状楼盘越秀星汇君泊土地价值分析：商业价值西侧 南侧 北侧 东侧 内部商业价值最高商业价值较高商业价值一般商业价值最低8 号线地铁口规划道路和谐大道规划道路塔子湖东路西侧现状楼盘天合园东侧空地南侧塔子湖体育公园北侧现状楼盘越秀星汇君泊地铁人流导向从用地周围现状平面来看，地块西北部建筑密度较大，现状人流主由地铁口向北部流

12、动地块东侧现状为荒地，未来规划为商业金融区，预计未来人流将分流至东侧未来人流流向现状人流流向区域容积率集中在地块西北部现状荒地未来商业金融区8号线站点E 出站口得出两种商业排布方案方案一放 眼 当 先 快 速 去化，借助现状地铁人口，主要商业应该排布在西侧。地铁站口现状人流方向规划西侧商业未来商业金融区塔子湖体育公园方案二如果考虑到未来地铁人流方案，主要商业应该排布在南侧。未来人流方向规划西侧商业未来商业金融区塔子湖体育公园地铁站口本案商业体量有 16 万方Q.1如何有效去化商业体量，同时兼顾溢价？策略一北侧、东侧道路级别较高，难以形成商业氛围；西侧、南侧可以有效利用地铁人流量，建议布置一定的

13、商业体量。未来商业金融区塔子湖体育公园地铁站口40m40m40m20m塔和规规划道路划道路谐大道子湖东路一级商业价值三级商业价值二级商业价值三级商业价值通过沿街商业增加商业体量。不成立北侧没有拉动内街的元素，马路中间有隔离带半成立要看东侧商业金融用地具体的开口，短期内难以形成内街氛围。策略二未来商业金融区塔子湖体育公园地铁站口南北向内街东西向内街南北向内街未来商业金融区塔子湖体育公园地铁站口东西向内街通过内街商业增加商业体量。商 业 内 街商 业 内 街地铁站口利用地铁形成的人流量 形成内街，可行，需要进一步导入人流量，防止形成“死街”。策略二 通过内街商业增加商业体量。策略三商 业 内 街商

14、 业 内 街SOHO 公寓高层公寓LOFT 多层公寓一层外街商业一层内街商业二层外街商业二层内街商业大量布置 loft 产品可行且 loft 产品越靠近地铁口，投资价值大从去化权重来看通过LOFT 产品增加商业体量。分期开发思考一期二期场地居住规模没有形成商业溢价不高，不宜先期投入商业开发。现状售楼处在西侧，同时还有现状建筑易把西侧暂时作为二期开发区域布置商业符合逻辑。现状售楼处商业住宅用地占比商业/住宅 1/9商业缺量商业/住宅 2/8商业足量住宅规划形态较好商业/住宅 3/7商业双内街，住宅超高层过多住宅商业Q.2如何导入内街人流量？塔子湖体育公园地铁站口塔子湖体育公园地铁站口南侧塔子湖体

15、育公园、地铁站口人流主要来源方向1 设置对接地铁的入口广场2 设置对接塔子湖体育公园的广场 公寓入口向内街打开同时拉动整条内街人气容积率：3.99总建筑面积：906642 地上建筑面积：676500 地下建筑面积：230142 住宅面积：501916 超高层住宅面积：270040 高层住宅面积：231876 商业面积：162500 一层底商：20567 6M 公寓面积：32082 4.5M 公寓面积：109851 配套面积：5754 幼儿园面积：6330 1 个 9 班+1 个 12 班 地下停车位：7177 个社会停车位：198 个总平面图指标面积单位备注169677.03906642.00

16、676,500.00 不大于676700501,916.00 超高层（100米）270,040 高层住宅231,876 12084.00幼儿园6330.0012班幼儿园+9班幼儿园养老设施888.8020/100户物业管理用房1878.40总建筑面积的0.2%社区服务中心888.8020/100户消防控制室60.00垃圾房80.00环卫工人休息室30.00公厕80.00开闭所及配电房1848.00162500.00底商8,004.00 商业街12,563.00 4.5mLOFT109851.006mLOFT32082.00230142.00230142.00停车部分地下室面积人防地下室3382

17、5.00非人防地下室196317.003.9920%35%4444户7181辆住宅1.0辆/100建筑面积；商业0.5辆/100；办公1.2辆/100；包含198个社会停车位4辆幼儿园校车停车位7177辆人防车位966辆非人防车位6211辆5128辆地下停车面积（可售）其中融创K3地块技术经济指标项目名称规划净用地面积总建筑面积计容总建筑面积其中住宅建筑面积（可售）其中配套公建建筑面积（不可售）其中商业建筑面积（可售）其中不计容地下室建筑面积非机动车停车位容积率建筑密度绿化率总户数机动车停车位其中地上车位地下车位其中功能分析和谐大道塔子湖东路塔子湖体育公园高层住宅商业 loft 公寓办公 lo

18、ft 公寓底层商业超高层住宅幼儿园产品分布图商业6M 公寓4.5M 公寓底层商业占比12.66%2.05 万3.21 万10.98 万占比19.74%占比67.60%产品分布图住宅14.12 万8.45 万27.62 万占比 55.03%占比 28.13%占比 16.84%一线景观住宅中央花园景观住宅三线景观住宅户型分析和谐大道塔子湖东路塔子湖体育公园95 105 118 143 80 空间结构分析塔子湖体育公园和谐大道塔子湖东路空间组团空间组团绿化组团绿化组团商业节点商业节点交通分析和谐大道塔子湖东路人行流线车库出入口塔子湖体育公园消防分析场地出入口消防动线消防扑救面塔子湖体育公园和谐大道塔

19、子湖东路地下空间分析地库分期一期一期地库面积：170808 二期地库面积：59334 合计：230142 二期日照分析1.日照设计依据：(1).根据湖北省建筑日照分析技术规范（DB42/T 952-2014）4.2：日照基准年：公元 2001 年，时间统计方式：日照计算的时间表达应为真太阳时，时间段可以累计计算，可计入的最小连续日照时间不应小于 5min；(2).根据住宅设计规范（GB50096-2011）7.1.1 规定:每套住宅应至少有一个居住空间能获得冬季日照。(3).根据城市居住区规划设计规范（GB50180-93,2016 年版）5.0.2.1 和 住 宅 建 筑 规 范（GB503

20、68-2005）4.1.1 规定，武汉位于气候区的大城市，住宅建筑有效日照时间应不低于大寒日 2h。2.日照计算参数：(1).城市：武汉(2).有效时间带：大寒日 8 时至 16 时(3).时间统计方式：累计所有有效时间，最小连续时间不应小于5.0min。(4).日照分析标准：住宅满足大寒日日照 2 小时3.日照分析结论：所有住宅均满足大寒日 2 小时的日照要求。幼儿园满足冬至日 3 小时的日照要求。住宅日照幼儿园日照计算高度：10 米公寓产品入户设计Apartment公寓产品入户设计传统公寓产品入户方式：街道大堂入户本项目入户方式：街道门厅连廊院落共享大厅入户体现人文尊重的礼序空间连廊门厅街

21、道共享大厅院落入户1321546132456门厅连廊院落共享大厅快递收发区开放半私密私密开放空间由街道步入院落，从开放空间来到半私密的空间院落游廊、景观中庭提供交往休憩空间同时兼顾快递收发区等功能门厅连廊院落共享大厅快递收发区从院落步入富有仪式感的大厅入口，半私密到私密的过渡空间开阔入口空间 宽敞电梯厅舒适的入户感受门厅连廊院落共享大厅快递收发区多功能共享大厅，仅对业主开放，进入完全私密的空间接待会客/阅览/轻餐饮/康体健身复合功能，尊享体验门厅连廊院落共享大厅快递收发区商业空间设计Shopping商业空间设计商业文化提升，设置六大网红广场1234561.水晶喷泉5.光瀑4.数码藤6.三叶草丛

22、林3.光之痕2.光影柱廊立面分级参考一级界面二级界面三级界面立面分级参考一级节点二级节点三级节点立面分级参考VIEWVIEWVIEWVIEWVIEW视线节点视线节点VIEWVIEW水晶喷泉光影柱廊光之痕数码藤光瀑三叶草丛林住宅空间设计Residence礼交长仪谊幼观观观在这里，为居住区定义“新三观”礼仪观“入则礼序平章，出则关怀备至”礼序归家动线“三进”入户动线一进二进三进三进而入意，过滤都市喧嚣小区入口礼序庭院单元大厅中央景观道会客厅风雨廊景墙入户序起沿承转收结序小区入口酒店式的礼序入口空间，迎接主人归家。起围合庭院亦步亦趋，移步换景，围绕中心庭院展开归家动线。序起沿承转收结沿会客厅接朋待友

23、，在园景中促膝交流。起沿承转收结序承中央景观道沿袭主轴线布局，依次展开空间序列。起沿承转收结序转景墙轴线尽端，景转人移，进入小区入户空间。起沿承转收结序收风雨廊景色精致，收拾心情，准备家人的迎接。起沿承转收结序结单元门头层级渐深，归属感油然而生起沿承转收结序交谊观“邻里，共享人生何处不兰亭”共享空间设计1.共享交往中庭5.书吧3.奕所2.茶亭4.咖啡角11234512345共享交往中庭茶亭奕所咖啡角书吧共享交往中庭儿童活动区老人活动区休息区铺装书吧奕所咖啡角茶亭共享交往中庭长幼观扶老 携幼老幼皆有所依儿童活动区中庭分区老人活动区03产品设计刚需-刚改定位：舒适提升实用得房率优化提升住宅舒适度

24、营造良好住户体验户型组合模式甲方户型产品要求5 种面积段：75-80、95、105、125、140得 4 种产品类型选择：T3、T4、T5、T6排列组合户型组合模式根据 得房率最优化原则T6T4T4 小户型 100-140M 100-140M 100M 舒适户型 大户型 选用 T3 产品 则面临大面积公摊选用 T5 产品 非市场常规搭配进一步分析得不合理2 面宽2 面宽3 面宽3 面宽3 面宽3 面宽3 面宽3 面宽2 面宽2 面宽2.5 面宽 2.5 面宽2.5 面宽 2.5 面宽118 808080801181189595118143143105 105户型级配表95 105 118 14

25、3 80 面积段房间配置标准层层高 景观敞开数80（中间户）2房2厅1卫3m2.5开间95（中间户）3房2厅1卫3m3开间105（中间户）3房2厅2卫3m3开间118（端户/拼接户）3房2厅2卫3m2开间143（端户）4房2厅2卫3m3开间开间进深开间进深开间进深开间进深开间进深开间进深开间进深开间进深80（中间户）3400320020002400185030003000320030002900-4800150095（中间户）35003250180030002000255030003850280032503300300052001500105（中间户）360034001800315019002

26、90033004500290034002300280058001500118（端户/拼接户）360041002400245019003800330058503200320028003200-63001500143（端户）4100390030003400250034003700610030003500300033002700330072001500户型级差配置表户型客厅餐厅厨房主卧次卧1次卧2书房阳台户型类型户数户数配比8060013.5%9582618.6%10594621.3%118112625.3%14394621.3%合计4444100.0%户型配比表住宅产品户型优化 优化前 优化后14

27、3 户型客餐厅南北通透2.5M2.7M书房面宽加大主卧套更合理户型优化T4 118+95+95+118 每层核心筒面积：64.0 每层核心筒面积：59.1 优化前 优化后核心筒优化，公摊减 少 4.9，得 房率提升户型优化T6 118+80+80+80+80+118 优化前 优化后入户玄关品质优化户型展示尊享 80 客餐厅一体化设计 卫生间干湿分离 极致收纳空间 U 型厨房 户型展示悦享 95 客餐厅一体化设计 U 型厨房 极致收纳空间 南向宽景阳台 户型展示舒适 105 客餐厅一体化设计 U 型厨房 品质主卧套设置 南向宽景阳台 户型展示品质 118 入户独立玄关 客餐厅一体化设计 品质主卧

28、套设置 南向宽景阳台 户型展示永恒 143 南向大面宽阳台 南北通透 豪华主卧套设置 卫生间干湿分离 公寓产品6M 商业公寓产品套内面积 27 12改造前改造后双钥匙300030003000890032008900320089003200户型展示改造前设备管线管线吊顶改造后6m6m6M 商业公寓灵活划分的商业公寓空间，可划分成独立的小空间，亦可组合成大空间1#2#3#4#5#6#4.5M 办公公寓产品 B套内面积 50 12 一层平面图 原始平面图 二层平面图双钥匙820082008200600018006000180060001800改造前改造后户型展示设备管线管线吊顶4.5m4.5m改造前

29、改造后150M 标准层本层建筑面积：1240.23 本层得房率：71.11#2#3#4#5#6#12 一层平面图 原始平面图 二层平面图双钥匙6000600060008400180084001800840018004.5M 办公公寓产品 C套内面积 50 改造前改造后户型展示设备管线管线吊顶4.5m4.5m改造前改造后1234四钥匙 一层平面图 原始平面图 二层平面图6000600060004.5M 办公公寓产品 C套内面积 50 改造前改造后840018008400180084001800户型展示设备管线管线吊顶改造前改造后150M 超高层1#2#3#4#5#本层建筑面积：1707.27 本

30、层得房率：75.5灵活划分的办公空间，可划分成独立的小办公空间，亦可组合成大空间办公6#04立面设计市场住宅立面进化历程法式风格新古典主义风格现代简洁轻快建筑调性简约美学大玻璃面精致细节立面导则住宅米白色石材浅棕色铝板香槟色铝板超白玻立面导则商业+办公GRC白色铝板灰色铝板超白玻香槟色铝板编号材料名称位置示意图片S-01米白色石材住宅基座Q-01米白色真石漆住宅主体强身Q-02深灰色真石漆住宅线条、部分强身及阳台G-01香槟色拉丝不锈钢住宅顶部造型B-01超白玻住宅窗户玻璃M-01科技木阳台吊顶立面材质住宅香槟色铝板立面材质办公编号材料名称位置示意图片S-01米白色石材主体墙体G-01香槟色拉

31、丝不锈钢装饰线条B-01超白玻幕墙玻璃白色铝板香槟色铝板立面材质商业编号材料名称位置示意图片S-01米白色石材主体墙体G-01香槟色拉丝不锈钢装饰线条B-01超白玻幕墙玻璃05技术图纸住宅户型展示超高层 T6 户型118+80+80+80+80+118住宅户型展示高层 T6 户型118+80+80+80+80+118住宅户型展示高层 T4 户型118+95+95+118住宅户型展示超高层 T4 户型143+105+105+143住宅户型展示高层 T4 户型143+105+105+143商业平面图1#2#3#4#5#6#1#楼首层平面图商业平面图1#楼标准层平面图1#2#3#4#5#6#商业平面

32、图2、3、4#楼首层平面图1#2#3#4#5#6#商业平面图1#2#3#4#5#6#2、3、4#楼二-四层平面图商业平面图1#2#3#4#5#6#2、3、4#楼标准层平面图商业平面图5#楼首层平面图1#2#3#4#5#6#商业平面图5#楼二-四层平面图1#2#3#4#5#6#商业平面图5#楼标准层平面图1#2#3#4#5#6#商业平面图6#楼首层平面图1#2#3#4#5#6#商业平面图6#楼二-四层平面图1#2#3#4#5#6#商业平面图6#楼标准层平面图1#2#3#4#5#6#商业平面图住宅底层商业平面图12 班幼儿园平面图首层平面图12 班幼儿园平面图二层平面图12 班幼儿园平面图三层平面图9 班幼儿园平面图首层平面图9 班幼儿园平面图二层平面图9 班幼儿园平面图三层平面图THANK YOU