房地产资金筹措财务效益估算表.xls

1、各阶段开发指标(容积率1.1)项目合计一期二期三期四期数量数量比例数量比例数量比例数量比例占地面积(亩)1570400500400270总建筑面积（m2）1151909293480366850293480198099住宅（m2）10367182641321330165126413211782891多层住宅54624016141455%18342550%13206645%6933535%花园洋房2534935869620%9171325%7337025%2971515%联体别墅2072704402215%5502815%5869620%4952525%独体别墅297152971515%商业及公共

2、配套（m2）1151912934810%3668510%2934810%1981010%项目合计一期二期三期四期占地面积(亩)1570400500400270总建筑面积（m2）1151909293480#293480198099住宅（m2）1036718264132#264132178289其中：多层住宅546240161414#13206669335花园洋房25349358696917137337029715联体别墅20727044022550285869649525独体别墅2971529715商业及公共配套（m2）11519129348366852934819810各阶段开发指标项目合计一

3、期二期三期四期占地面积(亩)1570400500400270总建筑面积（m2）1151909293480366850293480198099多层住宅（m2）54624016141455%18342550%13206645%69334.6535%花园洋房（m2）2534935869620%91712.525%7337025%29714.8515%联体别墅（m2）2072704402215%55027.515%5869620%49524.7525%独体别墅（m2）2971529714.8515%商业用房（m2）1151912934810%3668510%2934810%19809.910%总投资估

4、算表开发成本估算表（单位：万元）序号 项目单位成本筹备期 一期二期三期四期综合成本 比例备注1 土地及相关费用20 万元/亩314003140021%2 前期费用3%2073.442073.41%3 建安成本600 元/m2176092201117608.811885.9469114.547%4 基础设施配套费10%176122011761118969115%5 报建费用100 元/m2293536692934.81980.9911519.18%6 工程管理费用3%528660.33528356.582073.41%7 销售费用3%1620203616461182.6564854%(按乐观方案

5、销售额计算)8 财务费用6.03%9601.49601.47%小计33473.42445330576.924479.226196.13139178.4 95%8 不可预见成本5%1674122315291224.01309.86958.95%总成本1269 元/m235147.125675321062570327506146137100%比例24%18%22%18%19%100%资金来源146137(单位:万元)资金来源筹备期一期二期三期四期自有资金30%4384135147.140%10270.230%9631.730%7710.930%银行贷款34%5000050%12837.740%12

6、842.330%7710.920%销售收入26%376820.020%6421.230%7710.940%施工单位垫资及其他10%1461410%2567.510%3210.610%2570.310%合计100%14613735147.1100%25675.4100%32105.8100%25703.1100%8251.85501.211002.42750.627505.9四期销售保守方案一期保守方案单价一期二期三期数量总额数量总额数量多层住宅（m2）12001614141937018342522011132066花园洋房（m2）1400586968217 91712.5 12839.8733

7、70联体别墅（m2）1600440227044 55027.58804.458696独体别墅（m2）1800商业用房（m2）2200293486457366858070.729348合计一般方案单价一期二期三期数量总额数量总额数量多层住宅（m2）140016141422598183425 25679.5132066花园洋房（m2）160058696 9391.36 91712.51467473370联体别墅（m2）180044022 7923.96 55027.5 9904.9558696独体别墅（m2）2000商业用房（m2）250029348733736685 9171.252934847

8、25059430乐观方案单价一期二期三期数量总额数量总额数量多层住宅（m2）1600161414 25826.218342529348132066花园洋房（m2）180058696 10565.3 91712.5 16508.373370联体别墅（m2）2000440228804.4 55027.5 11005.558696独体别墅（m2）2400商业用房（m2）3000293488804.436685 11005.529348合计5400067867四期销售额总额数量总额15847.9 69334.7 8320.1610271.8 29714.9 4160.089391.36 49524.8

9、 7923.9629714.9 5348.676456.56 19809.9 4358.184196830111164892四期销售额总额数量总额18489.2 69334.7 9706.8511739.2 29714.9 4754.3810565.3 49524.8 8914.4629714.9 5942.977337 19809.9 4952.484813134271189082四期销售额总额数量总额21130.6 69334.71109413206.6 29714.9534911739.2 49524.8990529714.971328804.4 19809.95943548813942

10、2216170保守估计5.64%30%销售收入 营业税及附加 实实际际销销售售收收入入总投资权益资本 总投资收益率一期4108723173877025675770351.00%二期5172629174880932106963252.02%三期4196823673960125703771154.07%四期301111698284132750682523.30%整体1648929300155592146137438416.47%6.47%一般预测5.64%30%销售收入 营业税及附加 实实际际销销售售收收入入总投资权益资本 总投资收益率一期4725026654458525675770373.65%

11、二期5943033525607832106963274.67%三期4813127154541625703771176.70%四期3427119333233827506825217.57%整体189082106641784181461374384122.09%22.09%乐观预测5.64%30%销售收入 营业税及附加 实实际际销销售售收收入入总投资权益资本 总投资收益率一期5400030465095525675770398.46%二期6786738286404032106963299.46%三期54881309551785257037711101.48%四期3942222233719827506

12、825235.24%整体216170121922039781461374384139.58%39.58%3.00%权益资本收益率营业税及附加销售费用403.33%23171233406.75%29171552413.56%23671259244.32%1698903254.90%254.90%930049473.00%权益资本收益率销售费用478.83%26651418482.22%33521783488.98%27151444291.89%19331028306.96%306.96%1066456723.00%权益资本收益率销售费用561.52%30461620564.88%38282036

13、571.58%30951646350.79%22231183365.27%365.27%121926485保守方案第一期第二期第三期第四期总体固定成本60822321062570327506146137营业税及附加23172917236716989300综合成本63140350232807029204155437盈亏平衡点一般方案第一期第二期第三期第四期总体总投资60822321062570327506146137营业税及附加266533522715193310664综合成本63487.41535457.63028417.69829438.828156801.570盈亏平衡点1.3440.59

14、70.5900.8590.829乐观方案第一期第二期第三期第四期总体总投资60822321062570327506146137营业税及附加304638282223222312192综合成本63868.11735933.50827926.50929729.320158329.345盈亏平衡点1.1830.5290.5090.7540.732保守方案敏感度指标保守方案 一般方案乐观方案所得税前所得税后所得税前 所得税后 所得税前 所得税后固定资产-5%销售+5%财务净现值（I=6.03%）167711264136513275215857444150内部收益率（%）31%27%56%51%82%75

15、%销售+5%财务净现值（I=6.03%）10582797630323228565238539485内部收益率（%）22%19%47%42%72%66%原方案财务净现值（I=6.03%）4184315322985173254399633162内部收益率（%）13%11%38%33%62%57%固定资产+5%财务净现值（I=6.03%）-2005-200516796126603780728497内部收益率（%）3%3%29%25%53%48%固定资产+5%销售-5%财务净现值（I=6.03%）-8404-8404945871292941829418内部收益率（%）-8%-8%20%17%44%39

16、%敏感度指标保守方案 一般方案乐观方案所得税前所得税后所得税前所得税后所得税前固定资产-5%销售+5%财务净现值（I=6.03%）2747315268606984052284078销售+5%财务净现值（I=6.03%）2235611078555803633278960内部收益率（%）原方案财务净现值（I=6.03%）161616376478033042870070内部收益率（%）固定资产+5%财务净现值（I=6.03%）110432185426852623764952内部收益率（%）固定资产+5%销售-5%财务净现值（I=6.03%）4848-2516349082033356062内部收益率（

17、%）内部收益率（%）保守方案 一般方案 乐观方案固-5%销+5%33%73%99%销+5%25%64%89%原方案17%55%79%固+5%10%47%70%固+5%销-5%2%38%61%所得税后582675407647327431375606233%25%17%10%2%73%64%55%47%38%99%89%79%70%61%所得税后内部收益率的敏感度固-5%销+5%销+5%原方案固+5%固+5%销-5%0%50%100%150%200%250%保守方案一般方案乐观方案乐观方案保守方案序号 项目第1年（筹备期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）第5年（4期）综合开发备注一一现现

18、金金流流入入-38769.938769.948808.548808.539600.739600.728412.828412.81555921555921 减去相关费用后的实际销售收入-38769.948808.539600.728412.8155592二二现现金金流流出出35147.135147.125675.425675.432105.832105.825703.125703.127505.927505.91461371461371 总投资35147.125675.432105.825703.127505.9146137三所得税前1 所得税前净现金流量-35147.113094.516702

19、.713897.5906.894542 所得税前累计净现金流量-35147.1-22052.6-5349.98547.69454.594543 所得税前净现值NPV=41844 所得税前内部收益率IRR=13%四所得税后1380.6138133%1 所得税后净现金流量-35147.113094.516702.713897.5-473.780742 所得税后累计净现金流量-35147.1-22052.6-5349.98547.68073.9161483 所得税后净现值NPV=31534 所得税后内部收益率IRR=11%一般序号 项目第1年（项目准备期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）第

20、5年（4期）综合开发备注一一现现金金流流入入0.00.044585.444585.456077.956077.945416.145416.132338.232338.2178417.612178417.6121 减去相关费用后的实际销售收入0.044585.456077.945416.132338.2178417.6二二现现金金流流出出35147.135147.125675.425675.432105.832105.825703.125703.127505.927505.9146137.4146137.41 总投资35147.125675.432105.825703.127505.914613

21、7三所得税前1 所得税前净现金流量-35147.118910.023972.119713.04832.3322802 所得税前累计净现金流量-35147.1-16237.17734.927448.032280.3322803 所得税前净现值NPV=NPV=22985229854 所得税前内部收益率IRR=IRR=38%38%四所得税后7585.1758533%1 所得税后净现金流量-35147.118910.023972.119713.0-2752.8246952 所得税后累计净现金流量-35147.1-16237.17734.927448.024695.2493903 所得税后净现值NPV=

22、NPV=17325173254 所得税后内部收益率IRR=IRR=33%33%乐观序号 项目第1年（项目准备期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）第5年（4期）综合开发备注一一现现金金流流入入0 050954.750954.764039.564039.551785.551785.537198.337198.3203978.0413203978.04131 减去相关费用后的实际销售收入050954.764039.551785.537198.3203978二二现现金金流流出出35147.135147.125675.425675.432105.832105.825703.125703.127

23、505.927505.9146137.4146137.41 总投资35147.125675.432105.825703.127505.9146137.4三所得税前1 所得税前净现金流量-35147.125279.331933.726082.49692.457840.72 所得税前累计净现金流量-35147.1-9867.822065.948148.357840.757840.73 所得税前净现值NPV=43995.74 所得税前内部收益率IRR=62%四所得税后14518.614518.60.331 所得税后净现金流量-35147.125279.331933.726082.4-4826.243

24、322.12 所得税后累计净现金流量-35147.1-9867.822065.948148.343322.186644.23 所得税后净现值NPV=33161.94 所得税后内部收益率IRR=57%保守方案序号 项目第1年（项目准备期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）一现金流入0 40708.376 51248.938 41580.6981 减去相关费用后的实际销售收入0 40708.376 51248.938 41580.698二现金流出33389.75261 24391.622 30500.505 24417.9691 总投资33389.75261 24391.622 30500

25、.505 24417.969三所得税前1 所得税前净现金流量-33389.75261 16316.754 20748.433 17162.7292 所得税前累计净现金流量-33389.75261-17073 3675.4342 20838.1643 所得税前净现值NPV=16770.9184 所得税前内部收益率IRR=31%四所得税后1 所得税后净现金流量-33389.75261 16316.754 20748.433 17162.7292 所得税后累计净现金流量-33389.75261-17073 3675.4342 20838.1643 所得税后净现值NPV=12641.1384 所得税后

26、内部收益率IRR=27%一般序号 项目第1年（项目准备期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）一现金流入0 46814.632 58881.758 47686.9551 减去相关费用后的实际销售收入0 46814.632 58881.758 47686.955二现金流出33389.75261 24391.622 30500.505 24417.9691 总投资33389.75261 24391.622 30500.505 24417.969三所得税前1 所得税前净现金流量-33389.75261 22423.011 28381.253 23268.9862 所得税前累计净现金流量-333

27、89.75261-10966.74 17414.511 40683.4973 所得税前净现值NPV=36512.5074 所得税前内部收益率IRR=56%四所得税后1 所得税后净现金流量-33389.75261 22423.011 28381.253 23268.9862 所得税后累计净现金流量-33389.75261-10966.74 17414.511 40683.4973 所得税后净现值NPV=27521.4284 所得税后内部收益率IRR=51%乐观序号 项目第1年（项目准备期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）一现金流入0 53502.437 67241.514 54374.

28、7591 减去相关费用后的实际销售收入0 53502.437 67241.514 54374.759二现金流出33389.75261 24391.622 30500.505 24417.9691 总投资33389.75261 24391.622 30500.505 24417.969三所得税前1 所得税前净现金流量-33389.75261 29110.815 36741.009 29956.7912 所得税前累计净现金流量-33389.75261-4278.937 32462.072 62418.8623 所得税前净现值NPV=58573.6234 所得税前内部收益率IRR=82%四所得税后1

29、 所得税后净现金流量-33389.75261 29110.815 36741.009 29956.7912 所得税后累计净现金流量-33389.75261-4278.937 32462.072 62418.8623 所得税后净现值NPV=44150.0714 所得税后内部收益率IRR=75%第5年（4期）综合开发备注29833.4241 163371.43629833.4241 163371.43626130.6392 138830.48826130.6392 138830.4883702.78492 24540.948624540.9486 24540.94865534.4035534.40

30、30.33-1831.6181 19006.545619006.5456 38013.0912第5年（4期）综合开发备注33955.1472 187338.49333955.1472 187338.49326130.6392 138830.48826130.6392 138830.4887824.5079948508.00548508.00548508.00512049.1272 12049.12720.33-4224.6192 36458.877836458.8778 72917.7556第5年（4期）综合开发备注39058.2329 214176.94339058.2329 214176.

31、94326130.6392 138830.48826130.6392 138830.48812927.5937 75346.455875346.4558 75346.455819329.2956 19329.29560.33-6401.7019 56017.160256017.1602112034.32销售+5%保守方案序号 项目第1年（项目准备期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）第5年（4期）一一现现金金流流入入0 04070840708512495124941581415812983329833减去相关费用后的实际销售收入040708512494158129833二二现现金金流流

32、出出35147351472567525675321063210625703257032750627506总投资3514725675321062570327506三所得税前1 所得税前净现金流量-3514715033191431587823272 所得税前累计净现金流量-35147-20114-97114907172343 所得税前净现值NPV=105824 所得税前内部收益率IRR=22%四所得税后34921 所得税后净现金流量-35147150331914315878-11652 所得税后累计净现金流量-35147-20114-97114907137423 所得税后净现值NPV=79764

33、所得税后内部收益率IRR=19%一般序号 项目第1年（项目准备期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）第5年（4期）一现金流入0 46814.632 58881.758 47686.955 33955.147减去相关费用后的实际销售收入0 46814.632 58881.758 47686.955 33955.147二现金流出35147.10801 25675.391 32105.795 25703.125 27505.936总投资35147.10801 25675.391 32105.795 25703.125 27505.936三所得税前1 所得税前净现金流量-35147.10801

34、 21139.241 26775.96321983.83 6449.21122 所得税前累计净现金流量-35147.10801-14007.87 12768.096 34751.926 41201.1373 所得税前净现值NPV=30323.444 所得税前内部收益率IRR=47%四所得税后10006.7351 所得税后净现金流量-35147.10801 21139.241 26775.96321983.83-3557.5242 所得税后累计净现金流量-35147.10801-14007.87 12768.096 34751.926 31194.4023 所得税后净现值NPV=22856.39

35、84 所得税后内部收益率IRR=42%乐观序号 项目第1年（项目准备期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）第5年（4期）一现金流入0 53502.437 67241.514 54374.759 39058.233减去相关费用后的实际销售收入0 53502.437 67241.514 54374.759 39058.233二现金流出35147.10801 25675.391 32105.795 25703.125 27505.936总投资35147.10801 25675.391 32105.795 25703.125 27505.936三所得税前1 所得税前净现金流量-35147.10

36、801 27827.046 35135.719 28671.634 11552.2972 所得税前累计净现金流量-35147.10801-7320.062 27815.657 56487.291 68039.5883 所得税前净现值NPV=52384.5564 所得税前内部收益率IRR=72%72%四四所所得得税税后后17287172871 所得税后净现金流量-35147278273513628672-57352 所得税后累计净现金流量-35147-73202781656487507533 所得税后净现值NPV=39485394854 所得税后内部收益率IRR=66%66%综合开发 备注163

37、3711633711633711461371461371461371723417234349233%1374227484综合开发 备注187338.5187338.5146137.4146137.441201.1441201.1410006.740.3331194.462388.8综合开发 备注214176.9214176.9146137.4146137.468039.5968039.59172871728733%33%50753101505保守方案序号 项目第1年（项目准备期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）第5年（4期）一一现现金金流流入入0 038770387704880948

38、809396013960128413284131 减去相关费用后的实际销售收入038770488093960128413二二现现金金流流出出369043690426959269593371133711269882698828881288811 总投资3690426959337112698828881三所得税前1 所得税前净现金流量-36904118111509712612-4682 所得税前累计净现金流量-36904-25094-9996261621483 所得税前净现值NPV=-20054 所得税前内部收益率IRR=3%四所得税后1 所得税后净现金流量-3690411811150971261

39、2-4682 所得税后累计净现金流量-36904-25094-9996261621483 所得税后净现值NPV=-20054 所得税后内部收益率IRR=3%一般序号 项目第1年（项目准备期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）第5年（4期）一现金流入0 44585.3642 56077.8649 45416.1474 32338.23541 减去相关费用后的实际销售收入0 44585.3642 56077.8649 45416.1474 32338.2354二现金流出36904.46341 26959.1608 33711.0846 26988.2814 28881.23281 总投资3

40、6904.46341 26959.1608 33711.0846 26988.2814 28881.2328三所得税前1 所得税前净现金流量-36904.46341 17626.2034 22366.780318427.866 3457.002622 所得税前累计净现金流量-36904.46341-19278.26 3088.52025 21516.3862 24973.38893 所得税前净现值NPV=16796.04984 所得税前内部收益率IRR=29%四所得税后5542.696441 所得税后净现金流量-36904.46341 17626.2034 22366.780318427.86

41、6-2085.69382 所得税后累计净现金流量-36904.46341-19278.26 3088.52025 21516.3862 19430.69243 所得税后净现值NPV=12660.08074 所得税后内部收益率IRR=25%乐观序号 项目第1年（项目准备期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）第5年（4期）一现金流入0 50954.702 64039.537 51785.485 37198.3171 减去相关费用后的实际销售收入050955640405178537198二二现现金金流流出出3690436904269592695933711337112698826988288

42、81288811 总投资3690426959337112698828881三三所所得得税税前前1 所得税前净现金流量-3690423996303282479783172 所得税前累计净现金流量-36904-129091742042217505343 所得税前净现值NPV=37807378074 所得税前内部收益率IRR=53%53%四四所所得得税税后后12476124761 所得税后净现金流量-36904239963032824797-41592 所得税后累计净现金流量-36904-129091742042217380583 所得税后净现值NPV=28497284974 所得税后内部收益率IR

43、R=48%48%综合开发备注15559215559215559215344415344415344421482148033%21484295综合开发备注178417.61178417.61153444.22153444.2224973.38924973.3895542.69640.3319430.69238861.385综合开发 备注2039782039781534441534441534445053450534124761247633%33%3805876115保守方案序号 项目第1年（项目准备期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）第5年（4期）一现金流入0 36831.388 46

44、368.086 37620.632 26992.1461 减去相关费用后的实际销售收入0 36831.388 46368.086 37620.632 26992.146二现金流出36904269593371126988288811 总投资3690426959337112698828881三所得税前1 所得税前净现金流量-36904.463419872.227 12657.00210632.35-1889.0872 所得税前累计净现金流量-36904.46341-27032.24-14375.23-3742.884-5631.9713 所得税前净现值NPV=-8403.714 所得税前内部收益率

45、IRR=-8%四所得税后1 所得税后净现金流量-36904.463419872.227 12657.00210632.35-18892 所得税后累计净现金流量-36904.46341-27032.24-14375.23-3742.884-5631.9713 所得税后净现值NPV=-8403.714 所得税后内部收益率IRR=-8%一般序号 项目第1年（项目准备期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）第5年（4期）一现金流入0 42356.096 53273.97243145.34 30721.3241 减去相关费用后的实际销售收入0 42356.096 53273.97243145.34

46、 30721.324二现金流出36904.46341 26959.161 33711.085 26988.281 28881.2331 总投资36904.46341 26959.161 33711.085 26988.281 28881.233三所得税前1 所得税前净现金流量-36904.46341 15396.935 19562.887 16157.059 1840.09082 所得税前累计净现金流量-36904.46341-21507.53-1944.641 14212.417 16052.5083 所得税前净现值NPV=9457.7274 所得税前内部收益率IRR=20%四所得税后312

47、1.04991 所得税后净现金流量-36904.46341 15396.935 19562.887 16157.059-1280.9592 所得税后累计净现金流量-36904.46341-21507.53-1944.641 14212.417 12931.4583 所得税后净现值NPV=7128.79454 所得税后内部收益率IRR=17%乐观序号 项目第1年（项目准备期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）第5年（4期）一现金流入0 48406.96760837.56 49196.211 35338.4011 减去相关费用后的实际销售收入0 48406.96760837.56 4919

48、6.211 35338.401二现金流出36904.46341 26959.161 33711.085 26988.281 28881.2331 总投资36904.46341 26959.161 33711.085 26988.281 28881.233三所得税前1 所得税前净现金流量-36904.46341 21447.806 27126.476 22207.929 6457.16842 所得税前累计净现金流量-36904.46341-15456.66 11669.818 33877.748 40334.9163 所得税前净现值NPV=29417.7854 所得税前内部收益率IRR=44%四

49、所得税后9707.86891 所得税后净现金流量-36904.46341 21447.806 27126.476 22207.929-3250.7012 所得税后累计净现金流量-36904.46341-15456.66 11669.818 33877.748 30627.0473 所得税后净现值NPV=22173.7574 所得税后内部收益率IRR=39%综合开发 备注147812.3147812.3153444153444-5631.97-5631.9700.33-5631.97-11263.9综合开发 备注169496.7169496.7153444.2153444.216052.5116052.513121.050.3312931.4625862.92综合开发 备注保守方案一般方案乐观方案多层住宅（m2）120014001600花园洋房（m2）联体别墅（m2）160018002000独体别墅（m2）180020002400商业用房（m2）220025003000