1、冠城前期策划冠城前期策划 前前 言言 在展开”冠城”（暂名）前期策划建议探讨之前，我想先谈谈“房 地产市场边缘化路线”和“主流市场路线”这个话题。 “主流市场路线”，从它的产品特征来理解就是在城市人文条件和 区位条件都比较成熟的区域提供市场需求量较大的主流产品的产品策 略，当然市场供给量也大。“市场边缘化路线”则是在特定的区位和环 境条件下开发的，向特定的客户群提供个性化产品的产品策略，需求量 不及“主流市场”但需求力特别强。 做好“主流市场”讲究的是“质”，长周期的大投入、精雕细琢， 房地产房地产 E 网网 http:/ 然后希望客户在“百里挑一”中选中你，竞争激烈。 做好“边缘化路线”讲究
2、的是“形”，这“形”可能就是一种观念， 一种生活方式的张扬表现，在于纵“情”包装。找准客户的心理需求后， 启动市场很容易，也能形成有力的竞争壁垒。 从利润上看，两者的单位利润差不多，但“边缘化路线”总利润远 不及“主流市场”，因为“边缘化路线”的量不能做得太大。 “冠城” 的区位和人文条件的优劣暂且不论。 我认为以 “主流市场” 的“主流产品”来全盘考虑可能将面临极大的市场导入困难，竞争压力 和和不容易形成有效客户群体。 “冠城”这样的开发量，利润需要“中流砥柱”。“主流市场” 倍讯易倍讯易 http:/ 的“主流产品”是要做的、要争的，但一定要策略。 任何营销，任何策划，均是建立在某种产品策
3、略基础上的，脱离了 这个基础的策划再精彩也只是冰雕艺术品，见不得阳光，经不起市场的 考验。形成适合本项目的产品策略是前期营销策划的核心工作。前面谈 到对市场导入，壁垒竞争有种种好处的“市场边缘化路线”和有较丰厚 利润的“主流市场路线”的有机融合，形成有所兼顾的产品策略，或许 是本项目在产品规划方面值得探索的方向。 一一 、 项目地域优劣因素项目地域优劣因素 1.1.存在的不利因素：存在的不利因素： 1) 不利的人文背景 该地区，在重庆人的印象中是可以与渝中区的储奇门，望龙门（俗称下 半城）相提并论的贫民区，口碑很差。 2) 社区配套不足 3) 地形不便出行 4）有很好的景观，但视野中的瑕疵也不少。 5）噪音 2.2.具备的有利因素具备的有利因素： 1）交通方便 2）区位优势 3）景观优势 4）有投资价值 3 3有利因素对不同市场（低、中低、中高、高端市场）的吸引力分析。有利因素对不同市场（
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