浙江金华市330地块房地产市场分析及项目前期定位策划方案（69页）.pdf
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浙江金华市330地块房地产市场分析及项目前期定位策划方案（69页）.pdf
1、金华市330地块市场分析及 项目前期定位方案 2010年 地块解读及研究框架序 地块解读地块解读地块区位地块区位 世锦园 2.5KM ? 2010(4)号 地位于江南板 块南翼,330国 道南侧,武义江 西侧; ? 距泰地世锦 园项目交通距 离仅2.5KM,但 考虑到330国 道南侧现状几 乎都为农居点 或待开发毛地, 城市感较为匮 乏,其心理距离 不可低估. 地块解读地块解读周边现状待开发荒地周边现状待开发荒地 保集 蓝郡 金桂院 湖海塘 2009（21）号地 新汽车南站 2008（17） 号地 地块解读地块解读未来发展规划未来发展规划 城市总体规划图近期开发地块图 ? 根据金华城市总体规划
2、（2008-2020），330国道以南，二环路以北区域将打造成为休闲娱乐基 地（湖海塘、体育中心）和高尚品质生活住区，使其成为江南区域的又一个宜居新城（可称为江南新 城二期）； ? 目前，江南新城一期（330国道以北区域）开发已基本成熟，待开发地块屈指可数且地块规模都 较为有限。因此，可以预见，未来金华江南片区的房地产开发热点必将快速转移至本案所在的江南新 城二期区域 未来金华江南片区的房地产开发热点必将快速转移至本案所在的江南新 城二期区域（以2008（17）号地启动为标杆）。因此，尽管本案周边现状较为荒凉，但从未来趋势 来看，依然面临较好的开发机遇。 地块解读地块解读地块资源条件分析地块资
3、源条件分析 江滨公园武义江 3500 楼面价 (元/) 16-60 米 建筑限高 99202 建筑面积 （） 2.4容积率 41334 土地面积 （） ? 有利因素有利因素：1） 临江、临公园，生态 资源较好； 2）基地 与周边道路有约2米 天然高差，可节省地 下室开挖成本。 ? 不利因素不利因素：1） 地块规模小； 2）地 块有上下限高，且有 90/7090/70； 3）周边生 活配套设施空白。 地块解读地块解读核心矛盾解读核心矛盾解读 ? 客观条件客观条件：地块先天资源条 件，只能打造以小户型为主的纯 公寓楼盘 以小户型为主的纯 公寓楼盘，定位档次难以走纯高 端路线。 ? 主观条件主观条件：地块楼面价3500 元/平米，成本价约7000元/平米。 ? 在当前价格体系下， 本案可预期售价约为 7000-8000元/平米； ? 成本压力要求合理利 润售价达到10000元/平 米； 矛盾点矛
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