2019金鸡湖超高层综合体项目总体规划及建筑设计方案（115页）.pdf

1、苏州市工业园区 苏园土挂（2018）05 号思安街地块 总体规划、建筑方案设计CONCEPTURAL DESIGN FOR SUZHOU INDUSTRIAL PARK SIAN STREET BLOCKMarch 25,2019目录TABLE OF CONTENTS效果展示SHOW RESULTS前期分析PRE-ANALYSIS方案设计DESIGN DISPALY技术支持TECHNICAL SUPPORT1234效果展示SHOW RESULTS1方案一PROPOSAL 1方案一PROPOSAL 1效果图方案一PROPOSAL 1方案一PROPOSAL 1方案一PROPOSAL 1方案二PRO

2、POSAL 2方案二PROPOSAL 2方案二PROPOSAL 2方案二PROPOSAL 2方案二PROPOSAL 2方案二PROPOSAL 2前期分析PRE-ANALYSIS2场地有什么优势区域优势本地块位于苏州园区 CWD+BGD 城市主核心，属于片区优质商办属性用地，辐射园区湖东大板块，人口聚集度高，发展潜力较大。中心体系规划“两主、三副、八心、多点”的中心体系结构。“两主”即两个城市级中心，包括苏州市中央商务区（CBD）、苏州东部新城中央商业文化区（CWD）和白糖生态综合功能区。“三副”即三个城市级副中心，即城铁综合商务区、月亮湾商务区和国际商务区。“八心”即八个片区中心。包括唯亭街道

3、片区中心（3 个）、娄葑街道片区中心（1 个）、斜塘生活区中心、车坊生活区中心、科教创新区片区中心和胜浦生活区中心。“多点”即邻里中心。REGION ANYLYSIS区域分析CWD+BGD 城市主核CBD 城市主核国际商务区副中心城铁综合商务区副中心月亮湾副中心阳澄湖国际旅游度假区唯亭片区娄葑片区中新合作区胜浦片区斜塘片区科教创新区斜塘片区独墅湖金鸡湖阳澄湖城市发展主轴城市级中心城市副中心城市发展次轴苏州工业园区“十三五”发展主要任务：1.城市建设运行方面，以“增强中心城市核心功能”为战略重点，实行“以人为本、建管并重”方针，建立国际一流水准的城市建设发展体系2.空间结构布局方面，以形成“产城

4、融合、宜居宜业综合城市功能”为战略重点，全方位优化空间布局，建立区域多片协调的空间发展体系3.产业策略方面，随着园区定性的提升和产业进入门槛的提高，政府逐步重点扶持服务产业：辐射区域的生产性服务业和服务东部新城消费性服务业政策优势POLICY ANALYSIS政策分析城西 CBD 核心区城东 CWD 核心区“十三五”发展任务城市建设以“增强中心城市核心功能”为战略重点，实行“以人为本、建管并重”方针，建立国际一流水准的城市建设发展体系SITE交通优势TRAFFIC ANALYSIS交通分析 地铁 1 号线14123432SITE苏州大道东旺墩路星湖街华池街现代大道 沪宁高铁苏虹路现代大道 星湖

5、街 南施路 地铁1 号线 金鸡湖景区2 公里苏州园区高铁站 地铁 8 号线（规划）地铁 6 号线（在建）该项目所处位置四通八达，位于苏州轨道交通1 号线星湖街站附近，基地南侧为城市主干道苏州大道东，同时靠近两条城市主干道，北侧靠近沪宁高铁苏州园区站,仅为 2km左右。地铁接驳口SITE CONDITION区位分析商办公寓组团商办公寓组团滨湖组团市政组团金融办公组团城市形象组团湖东 CWD 三角核心区区域地标性建筑LEGEND 图例住 宅 区住 宅 区住 宅 区住 宅 区住 宅 区住 宅 区文 化 区苏州工业园区 Suzhou Industrial Park住宅类建筑文化类建筑项目周边建筑 50

6、m区位优势SITE CONDITION区位分析金匙望湖公寓145m金匙望湖大厦107m新鸿基环贸广场 ICC310m苏州协鑫广场太平金融大厦188mT1 主楼450mSITE基地晋合 88PLAZA商旅大厦100m金鸡湖商业广场25m九龙仓国金中心 IFST2 裙楼80mT3 单楼74.5m130m78m97m130m130m130m下沉式商业广场？商办公寓组团三 角 核 心组 团金鸡湖东边为 CWD+BGD 城市主核，园区的发展重心早已湖西转移到湖东。在湖东，圆融商务区日渐成熟，高楼大厦鳞次栉比，高大上配套数不胜数，让周边居民享受到顶级生活配套。SITE CONDITION区位分析N4112

7、3423用地红线裙房退界线塔楼退界线5m5m5m10m10m10m8m8m用地面积：8560.58 M2容积率：14.0建筑密度：40%-60%嘉瑞巷时韵街苏州大道嘉瑞巷LANDSCAPE RESOURCE ANALYSIS景观分析本案享有较好的景观资源，同时也是城市沿湖视觉通廊的重要组成部分。在城东 CWD 核心区内有苏州博览中心与圆融时代广场互相呼应；西面一线湖景为金鸡湖景观带、玲珑岛，与东方之门、苏州中南中心相望；西南侧视野开阔，设有李公堤、桃花岛、望湖角等。金鸡湖景区苏州中南中心东方之门苏州博览中心湖滨公园李公堤望湖角圆融时代广场桃花岛琼姬墩公园玲珑岛美人蕉园红杉林菖蒲园香樟园白塘植物

8、园苏州文化艺术中心现代休闲广场文化水廊SITE景观优势1kmBUILDING HEIGHT ANALYSIS周边建筑高度分析地块位于城市 CBD 地块，周边高层与超高层建筑较多，集中分布在地块周围。办公与公寓产品聚集在 1km 范围内，向东部呈带状分布。周边景观资源丰富，但视线遮挡严重。地块南部视野较开阔，西面可看到部分金鸡湖景区。景观优势VIEW ANALYSIS-50m50M 视线分析50M视线区域 Region Of Sight景观优势100M 视线分析100MVIEW ANALYSIS-100m视线区域 Region Of Sight景观优势景观优势150M 视线分析150MVIEW

9、ANALYSIS-150m视线区域 Region Of Sight景观优势200M 视线分析200MVIEW ANALYSIS-200m视线区域 Region Of Sight景观优势VIEW ANALYSIS视线分析苏州园区站Suzhou Industrial Park Railway Station白塘生态植物园Baitang Ecological Botanical Garden金鸡湖大桥Jinji Lake Bridge苏州国际博览中心Suzhou International Expo Center东方之门+苏州中南中心Gate of the OrientSuzhou Zhongnan

10、 Center苏州国际金融中心Suzhou IFS200M100M项目有什么痛点SITEPROJECT DEFICIENCY项目痛点场地近似方形，但较周边场地来说，基地面积狭小局促，长宽均不大于 100 米场地限制多，用地红线受现有机房限制需要退界一段距离；塔楼建筑退北侧、东侧地界至少 8 米；裙楼建筑退北侧、东侧地界至少 5 米；建筑退南侧、西侧地界至少 10 米；地下建筑物的离界最小间距为 5 米规 范位 置01-场地矛盾DEMAND政府希望塔楼形象具有标志性，与周边建筑既协调同时也具有自身的独特性，对城市界面友好开发商更希望塔楼具有较好的经济性和实用性，产品符合当地需求，能带来更高的经济

11、价值形 象经 济项目痛点02-需求矛盾PROJECT DEFICIENCYMARKET项目痛点苏州中海国际中心协鑫广场均价（含精装）：36000 元/m2精装标准：报价 6000 元/m2层数：39面积段：68-251套数：478得房率：68%九龙仓国金中心均价（含精装）：40000 元/m2精装标准：4500 元/m2层数：83面积段：92-300套数：470得房率：60%丰隆城市中心均价（含精装）：37000 元/m2精装标准：4000 元/m2层数：30面积段：56-300套数：892得房率：69%苏州中心 9 号均价（含精装）：40810 元/m2精装标准：4000 元/m2层数：59

12、面积段：58-193套数：693得房率：63%58m2户型74m2户型92m2户型68m2户型86m2户型104m2户型107m2户型105m2户型130m2户型135m2户型132m2户型？市场上公寓产品趋同，该如何突破？PROJECT DEFICIENCY03-市场矛盾我们有什么策略单塔方案 1：优势单塔公寓在上，办公在下符合经济性 且有较好的城市展示面单塔方案 2：优势单塔公寓在上，办公在下符合经济性劣势与车行开口较远单塔方案 3：优势单塔公寓在上，办公在下符合经济性劣势城市展示性较弱，与周围塔楼的组合关系较差单塔方案 4：优势单塔公寓在上，办公在下符合经济性劣势西南城市广场过小单塔 S

13、INGLE TOWERFEASIBILITY ANALYSIS可行性分析办公产品 OFFICE公寓产品单钥匙 APARTMENT1公寓产品双钥匙APARTMENT2NNNN双塔 TWIN TOWERFEASIBILITY ANALYSIS可行性分析双塔方案 1：优势场地利用合理，形成广场劣势公寓朝向，南北各半，南向有部分的遮挡，塔楼没充分利用顶层价值双塔方案 2：优势场地利用合理，充分利用顶层价值，底层公寓全部朝南，有良好的城市界面劣势朝南公寓有部分遮挡双塔方案 3：优势场地利用合理，充分利用顶层价值，底层公寓全部朝南劣势主要街道的展示面为公寓双塔方案 4：优势场地利用合理，形成广场公寓无遮挡

14、劣势整体感，形象感较差主要街道的展示面为公寓办公产品 OFFICE公寓产品单钥匙 APARTMENT1公寓产品双钥匙APARTMENT2NNNN产品策略SINGLE TOWER单塔分析打造地标形象提高产品品质增加产品卖点产品策略TWIN TOWER双塔分析融合城市风貌链接周边地块经济性提升产品策略公寓销售亮点办公销售亮点+DESIGN DISCIPLINE设计原则高品质旗舰办公优质景观视野超齐全周边配套智能化管理设备高端共享商务空间极佳交通位置项目定位DESIGN DISCIPLINE设计原则打造中海首个苏州超高层标杆项目O-级别国际甲级中海国际中心SUZHOU CHINA OVERSEAS

15、INTERNATIONAL CENTER国际甲级办公楼品牌形象品质标杆苏州湖东品质社区方案设计DESIGN DISPALY3PROPOSAL 1方案一方案一PROPOSAL 1日 景 鸟 瞰 图方案一PROPOSAL 1效果图日 景 人 视 图方案一PROPOSAL 1黄 昏 人 视 图方案一PROPOSAL 1黄 昏 鸟 瞰 图方案一PROPOSAL 1黄 昏 鸟 瞰 图方案概念DESIGN CONCEPT设计开始于网师园-月到风来亭。这是一个六角形的亭子，其几何形状可以容纳更多人就坐的同时还可以获得更灵活多变的景观面。而场地所在的金鸡湖畔风景秀美，视野开阔。因此处理塔楼个分区功能平面和观景

16、采光最大化成为决定塔楼体量的起点。南北南北南北正南正北布置塔楼。旋转公寓部分45度获得更多南向采光面和更好景观面。顺滑体量使得中高区办公获得更多景观面。住宅住宅办公办公办公住宅方案构成VOLUMES COMPOSITION方案一塔楼朝向分析TOWER VIEW ANALYSIS整体建筑获取多维景观面，高层部分面向最佳湖景视角Gets multi-dimensional view,the high-rise part faces the best view of the lake.N嘉瑞巷苏州大道东苏州大道东嘉瑞巷星湖街星湖街时韵街办公主入口公寓主入口地库主入口地库主入口次入口次入口51F办公/

17、公寓200M5F办公21M总平面图方案一masterplan用地红线裙房退界线地库退界线塔楼退界线TECHNICAL&ECONOMICAL INDEX经济技术指标规划用地面积SITE AREA总建筑面积TOTAL AREA地上建筑面积GROUND AREA地下建筑面积UNDERGROUND AREA建筑密度BUILDING COVERAGE容积率FAR建筑基底占地面积BUILDING FOOT PRINT机动车总停车位MOTOR VEHICLE PARKING SPACE非机动车停车位NON-MOTOR VEHICLE PARKING SPACE停车场/设备Parking/Equipment

18、B1-B3食堂Dining Room B1建筑高度BUILDING HEIGHT办公Office 4.2m12.85亩4146.11%m个个13.8148.39%199.90.4/0.6辆/1002辆/1辆/1008568138583.6078192.9438244.66118336.6020247.0620037.06210.00542194666%32%公寓Apartment 3.4m备注数量单位H200其他Other1899.002%100%方案一人行循环流线Pedestrian Path车行循环流线Vehicular Circulation办公地库出入口公寓地库出入口公寓落客点办公落客

19、点交通分析方案一CIRCULATION ANALYSIS消防环线Fire Circulation消防登高场地Fire Climbing Site 方案一消防分析CIRCULATION ANALYSISFACADE ANALYSIS立面/展示面分析立面/展示面分析FACADE ANALYSISVERTICAL ANALYSIS剖面垂直分析AORAORAOR设备 MEP单钥匙公寓 APT.19FLOORS*1783.62sm=16052.58sm3.4m F/F双钥匙公寓 APT.211FLOORS*1790.51sm=19973.42sm3.4m F/F199.921.0131.9办公区 3 O

20、FFICE ZONE3+避难区 AOR37102.43sm4.2m F/F办公区 2 OFFICE ZONE2+避难区 AOR8FLOORS*2358.56sm=18868.48sm4.2m F/F设备转换层 MEP+避难层 AOR办公区 1 OFFICE ZONE112438.3sm4.2m F/F大堂 LOBBY830sm8.4m F/F停车区 PARKING+食堂 DINING功能Program面积Area单位Unit备注Note单钥匙公寓 Apt.116052.58双钥匙公寓Apt.219973.42办公 Office73017.06大堂 Lobby830+455.4办公大堂+公寓大堂

21、配套 Sup.200包括养老用房、居委会等其他 MEP7808.14设备总面积 TOTAL118336.6功能Program面积Area单位Unit备注Note停车区 Parking20037.06包括机动车、非机动车、设备等食堂 Dining210无明火厨房总面积 TOTAL20247.06地面上总建筑面积 ABOVE GRADE GSM地面下总建筑面积 BELOW GRADE GSM建筑剖面 SECTION数据汇总表格设计参数设计标准办公低区（1F14F）办公中区（15F22F）办公高区（24F31F）电梯规格-6x1600kg,3.0m/s4x1600kg,4.0m/s4x1600kg,

22、5.0m/s5分钟载客率HC11%11%11%11%平均间隔时间INT40s30.2s36.5s39.1平均候梯时间AWT35s20.4s24.4s27.2平均到达目的层时间ATTD120s61.0s75.7s84.8轿厢载客率P80%78.5%52.1%55.9是否满足设计标准-是是是电梯数据汇总表 Elevator data summary共享商务空间 SHAREDE TB SPACE空间分析SPACE ANALYSIS共享办公空间 Shared Business Space大堂 Lobby 共享会议室 Conference Room+New Office Model 新型工作模式灵活多变

23、的空间，用来做培训，概念开发，解决问题，探索，教学，整合和运用知识Flexible space for training,conceptdevelopment,problem solving,explora-tion,teaching,integration andapplication of knowledge.RFRF双钥匙 A建筑面积：101.47 平方米套内面积：72.04 平方米双钥匙 B建筑面积：100.37 平方米套内面积：71.26 平方米BA双钥匙公寓平面 1790.51平方米32F-42F20 单元/层（一单元两户）方案一公寓户型分析APARTMENT PLAN ANALY

24、SISFFRRRFRF单钥匙 A-两室两厅两卫建筑面积：101.16 平方米套内面积：74.86 平方米单钥匙 B-三室两厅两卫建筑面积：123.66 平方米套内面积：91.51平方米单钥匙公寓平面 1783.62 平方米43F-51F17 单元/层AB方案一公寓户型分析APARTMENT PLAN ANALYSISFFRR得房率分析ROOM RATE ANALYSIS方案一功能Program面积Area单位Unit面积段Area Range面积占比Area Ratio得房率Room Rate单钥匙公寓 Apt.112208.59100-12045.7%71.1%两室两厅两卫427310035

25、%三室两厅两卫7935.5912010.7%双钥匙公寓Apt.214502.2910054.3%68.7%大堂 Lobby455.4公区 Pub.9315.12其他 MEP1763.26总面积 TOTAL38244.6669.84%功能Program面积Area单位Unit得房率Room Rate办公 Office52334.06大堂 Lobby830公区 Pub.20883其他 MEP4145.88总面积 TOTAL78192.9466.93%APARTMENT公寓OFFICE 办公FLOOR PLANS各层平面图单塔-地下室 B3F单塔-地下室 B2FFLOOR PLANS各层平面图单塔-

26、地下室 B1F单塔-裙房 1FFLOOR PLANS各层平面图单塔-裙房 2F单塔-裙房 3-5FFLOOR PLANS各层平面图单塔-低区办公单塔-中区办公单塔-避难层单塔-高区办公FLOOR PLANS各层平面图单塔-高区公寓双钥匙RFRFRFRF单塔-高区公寓单钥匙FLOOR PLANS各层平面图PROPOSAL 2方案二方案二PROPOSAL 2日 景 鸟 瞰 图方案二PROPOSAL 2日 景 人 视 图方案二PROPOSAL 2夜 景 人 视 图方案二PROPOSAL 2黄 昏 鸟 瞰 图方案二PROPOSAL 2日 景 人 视 图方案二PROPOSAL 2黄 昏 鸟 瞰 图方案概

27、念SITE CONDITION苏州老城区古典园林的美在于景观与建筑的完美融合，建筑完全开放于景观而生，不是孤立的封闭体量。苏州工业园区被誉为“中国改革开放的重要窗口”，成为全国首个开展开放创新综合试验区域。因此，“开放”不仅是古代苏州的精神所在，也是当代发展奋进的重要议题。而在苏州工业园区的塔楼应当秉承园区一贯开放的精神，打破传统，拒绝传统塔楼封闭而单一的体量关系。因此，双塔的设计起点即如何创造开放拥抱的积极姿态面对城市和景观。方案构成SITE CONDITION50M X 50M标准层塔楼。切开塔楼使之开放于城市。修正切开体量适应公寓功能，体量开口衔接两个广场。创造露台，提升高层公寓价值。公

28、寓公寓办公办公公寓办公方案二日照与风向分析SITE CONDITION苏州市年平均气温为 15.7，最热月 7 月份，平均气温28.2；最冷月 1 月份，平均气温 3.0。苏州季风更替明显，冬季盛行西北风及东北风，夏季盛行东南风，春秋季是夏季风与冬季风交替季节。苏州年平均气温：15.7年平均降雨量：1094 毫米办公部分削弱了光照与季风对公寓部分的影响，建筑架空部分还能减少对城市通风廊道的阻挡。The office part weakens the influence of light and monsoon on the apartment part,and building also re

29、duces the obstruction to the urban ventilation corridor.N嘉瑞巷苏州大道东苏州大道东嘉瑞巷星湖街星湖街时韵街49F办公/公寓199.5M29F公寓99.4M办公主入口公寓主入口地库出入口公寓主入口地库出入口总平面图方案二masterplan用地红线裙房退界线塔楼退界线地库退界线规划用地面积SITE AREA总建筑面积TOTAL AREA地上建筑面积GROUND AREA地下建筑面积UNDERGROUND AREA建筑密度BUILDING COVERAGE容积率FAR建筑基底占地面积BUILDING FOOT PRINT机动车总停车位MOT

30、OR VEHICLE PARKING SPACE非机动车停车位NON-MOTOR VEHICLE PARKING SPACE停车场/设备Parking/Equipment B1-B3食堂Dining Room B1建筑高度BUILDING HEIGHT办公Office 4.2m12.85亩3355.39%m个个14.1139.16%199.50.4/0.6辆/1002辆/1辆/1008568141168.5576734.941960.13120921.4920247.0620037.06210.00559195463.5%34.7%公寓Apartment 3.4m备注数量单位H200其他Oth

31、er1899.001.6%100%方案二TECHNICAL&ECONOMICAL INDEX经济技术指标公寓/办公地库出入口公寓落客点办公落客点公寓地库出入口人行循环流线Pedestrian Path车行循环流线Vehicular CirculationCIRCULATION ANALYSIS交通分析方案二CIRCULATION ANALYSIS消防分析方案二CIRCULATION ANALYSIS消防环线Fire Circulation消防登高场地Fire Climbing Site 立面/展示面分析FACADE ANALYSIS立面/展示面分析FACADE ANALYSIS立面/展示面分析

32、FACADE ANALYSISAORAORAOR设备 MEP单钥匙公寓 APT.110FLOORS*1943.81sm=19438.1sm3.4m F/F双钥匙公寓 APT.227FLOORS*7410.06sm+576.84sm=20585.46sm3.4m F/F199.528.099.4办公区 3 OFFICE ZONE3+避难区 AOR10FLOORS*2420.38sm=24203.8sm4.2m F/F办公区 2 OFFICE ZONE2+避难区 AOR7FLOORS*1804.98sm+4FLOORS*2420.38sm=22316.38sm4.2m F/F设备转换层 MEP办公

33、区 1 OFFICE ZONE1+避难区 AOR13FlOORS*1804.98sm+2618.64sm=26083.38sm4.2m F/F停车区 PARKING+食堂 DINING大堂 LOBBY8.4m F/F功能Program面积Area单位Unit备注Note单钥匙公寓 Apt.120338.10公寓大堂1 Lobby1502.97双钥匙公寓Apt.220585.46公寓大堂2 Lobby2533.60办公 Office72151.02办公大堂 Lobby31140配套 Sup.290包括养老用房、居委会等其他 MEP5380.34设备总面积 TOTAL120921.49功能Prog

34、ram面积Area单位Unit备注Note停车区 Parking20037.06包括机动车、非机动车、设备等食堂 Dining210无明火厨房总面积 TOTAL20247.06地面上总建筑面积 ABOVE GRADE GSM地面下总建筑面积 BELOW GRADE GSM方案二建筑剖面 SECTIONVERTICAL ANALYSIS剖面垂直分析双钥匙 A建筑面积：100.98 平米套内面积：71.70 平米双钥匙 B建筑面积：104.39 平米套内面积：74.12 平米双钥匙公寓平面 741.06 平米 1F-29F7 单元/层（一单元两户）AB方案二公寓户型分析APARTMENT PLAN

35、 ANALYSIS单钥匙 A-两室两厅两卫建筑面积：101.38 平米套内面积：76.04 平米单钥匙 B-三室两厅两卫建筑面积：116.60 平米套内面积：87.45 平米单钥匙公寓平面 1943.81 平方米40F-49F16 单元/层AB方案二公寓户型分析APARTMENT PLAN ANALYSIS方案二得房率分析ROOM RATE ANALYSIS功能Program面积Area单位Unit面积段Area Range面积占比Area Ratio得房率Room Rate单钥匙公寓 Apt.114708.60101-11649.8%70.1%两室两厅两卫10922.4710037%三室两厅

36、两卫3786.1312012.8%大堂1 Lobby1502.97公区1 Pub.14329.5双钥匙公寓Apt.214811.59100-10550.2%70.6%大堂2 Lobby2533.60公区2 Pub.25523.87其他 MEP1550总面积 TOTAL41960.1370.35%功能Program面积Area单位Unit得房率Room Rate办公 Office52514.22大堂 Lobby1140公区 Pub.22375.01其他 MEP705.67总面积 TOTAL76734.968.44%方案二APARTMENT公寓OFFICE 办公FLOOR PLANS各层平面图双塔

37、-地下室 B3F双塔-地下室 B2FFLOOR PLANS各层平面图双塔-地下室 B1F双塔-首层双塔-中区办公双塔-低区FLOOR PLANS各层平面图双塔-高区公寓双塔-高区办公FLOOR PLANS各层平面图双塔-避难层FLOOR PLANS各层平面图技术支持TECHNICAL SUPPORT4DESIGN DESCRIPTION设计说明第一章 建筑设计方案说明1地理位置：本项目位于苏州工业园区湖东 CBD 商圈，苏州大道北、星湖街西、思安街东 777 号地块。基地商圈是传统文化与现代气息相结合的新兴场所，高档酒店、成熟的商业项目、数十个大规模高档社区以及苏州国际博览中心、苏州科技文化艺

38、术中心在内的各种商、住业态，正逐步壮大、成长飞跃。基地南侧为苏州大道，西临时韵街，北向、东向为嘉瑞巷。场地轮廓规则，内部平整。项目属片区优质商办属性用地，辐射园区湖东大板块，人口聚集度高，发展潜力较大。二、设计依据 1苏园土挂（2018）05 号思安街地块规划项目提供的文件：（1）地块红线图（2）苏州市工业园区（苏园土挂（2018）05 号思安街地块）总体规划、建筑方案设计任务书（3）777 号地块规划要求（4）中海商业苏州思安街项目立项报告2 设计采用的主要法规和标准（1）苏州工业园区城市规划管理技术规定（修订稿）（2）园区规划建设委员会关于印发 苏州工业园区规划管理技术规定（2011 年版

39、）及 苏园规201430 号 文件中容积率计算等若干修订条款的通知（苏园规建（2018）23 号）（3）民用建筑设计通则 GB50352-2005（4）建筑设计防火规范 GB50016-2014（2018 年版）（5）汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-2014（6）车库建筑设计规范 JGJ100-2015（7）公共建筑节能设计标准 GB50189-2015（8）中国绿色建筑评价标准 GBT50378-2014（9）江苏省绿色建筑设计标准 DGJ32J 173-2014（10）无障碍设计规范 GB 50763-2012（11）建筑采光设计标准 GB50023-2013（12）建

40、筑工程建筑面积计算规范 GB/T50353-2013（13 商店建筑设计规范 JGJ 48-2014DESIGN DESCRIPTION设计说明（14）办公建筑设计规范 JGJ67-2006（15）建筑玻璃应用技术规程 JGJ 113-2015（16）海绵城市建设技术指南低影响开发雨水系统构建（试行）国家及苏州市现行的相关的标准、规定、规范及法规三、项目概况、主要技术经济指标及分层面积表1、项目概况：本项目单塔方案为一栋超高层建筑。总建筑面积为 138583.60 平方米。其中地上建筑面积为 118336.60 平方米，其中办公为 72766.42 平方米，公寓为 40410.13 平方米，其

41、他功能为 1899.00 平方米。地下建筑面积为 20247.06 平方米。机动车停车位共 542 辆，非机动车停车位为 1946 辆。双塔方案为一栋超高层建筑及一栋高层建筑。建筑面积为141168.55 平方米。其中地上建筑面积为120921.49 平方米，其中办公为76734.90 平方米，公寓为 41960.13 平方米，其他功能为1899.00 平方米。地下建筑面积为 20247.06 平方米。机动车停车位共 559 辆，非机动车停车位为 1954 辆。2.项目建筑技术设计：1.建设地点：苏州市工业园区苏州大道以北、嘉瑞巷以南，时韵街以东。2.项目性质：商业用地 B1、商务用地 B2、

42、酒店式公寓3.建筑设计使用年限为 50 年。4.建筑类别：一类超高层建筑及裙房建筑5.建筑分类和耐火等级：一级耐火等级。6.屋面防水等级：I 级防水等级7.地下工程防水等级：一级8.建筑层数：地上五十一层，地下三层（单塔方案）地上 49 层，地下三层（双塔方案）9.最大建筑高度：200 米四 设计理念单塔：设计开始于网师园-月到风来亭。这是一个六角形的亭子，其几何形状可以容纳更多人就坐的同时还可以获得更灵活多变的景观面。而场地所在的金鸡湖畔风景秀美，视野开阔。因此处理塔楼个分区功能平面和观景采光最大化成为决定塔楼体量的起点。双塔：苏州老城区古典园林的美在于景观与建筑的完美融合，建筑完全开放于景

43、观而生，不是孤立的封闭体量。苏州工业园区被誉为“中国改革开放的重要窗口”，成为全国首个开展开放创新综合试验区域。因此，“开放”不仅是古代苏州的精神所在，也是当代发展奋进的重要议题。而在苏州工业园区的塔楼应当秉承园区一贯开放的精神，打破传统，拒绝传统塔楼封闭而单一的体量关系。因此，双塔的设计起点即如何创造开放拥抱的积极姿态面对城市和景观。五 交通组织及停车1.交通流线及停车苏园土挂（2018）05 号思安街地块。南侧为苏州大道，西临时韵街，北向、东向为嘉瑞巷。单塔方案地下车库停车共 542 辆，办公按照 0.4 辆/100 平方米计算，公寓按照 0.6 辆/平方米计算。停车位均设置于地下室，为机

44、械停车位。非机动停车按照配置设置 1946 辆。地上共设置 520 辆非机动车位，其余均位于地下室。办公按照 2.0 辆/100 平方米计算，公寓按照 1.0 辆/平方米计算。双塔方案地下车库停车共 559 辆。非机动停车按照配置设置 1954 辆。2.车辆出入口及基地内车流路线 该项目设置两个7 米宽机动车坡道出入口，有地块北侧及东侧的嘉瑞巷进入。3.人流流线单塔方案项目主要设置一个办公人行主入口及公寓人行主入口。办公入口由嘉瑞巷进入。公寓入口由苏州大道进入。双塔方案项目主要设置一个办公人行主入口及公寓人行主入口。办公入口由嘉瑞巷进入。公寓入口由嘉瑞巷进入。4.消防车道单塔方案本项目为一类超

45、高层建筑，沿建筑设置环形消防车道。消防车道宽度不小于 4 米，消防车道嘉瑞巷东侧及北侧分别设置出入口。双塔方案高层及超高层建筑均分别设置消防等高场地。DESIGN DESCRIPTION设计说明六 技术经济指标DESIGN DESCRIPTION设计说明总平面设计一、设计依据苏州工业园区城市规划管理技术规定（修订稿）园区规划建设委员会关于印发 苏州工业园区规划管理技术规定（2011 年版）及 苏园规201430 号 文件中容积率计算等若干修订条款的通知（苏园规建（2018）23 号）民用建筑设计通则 （GB50352-2005）城市用地竖向规划规范 （CJJ83-99）城市道路绿化规划与设计规

46、范 （GJJ75-97）城市工程管线综合规划规范 （GB0289-98）建筑设计防火规范 （GB50016-2014）（2018 年版）无障碍设计规范 （GB50763-2012）国家相关规范、标准和规定二、交通组织及停车1.交通流线及停车苏园土挂（2018）05 号思安街地块。南侧为苏州大道，西临时韵街，北向、东向为嘉瑞巷。单塔方案地下车库停车共 542 辆，办公按照 0.4 辆/100 平方米计算，公寓按照 0.6 辆/平方米计算。停车位均设置于地下室，为机械停车位。非机动停车按照配置设置 1946 辆。地上共设置 520 辆非机动车位，其余均位于地下室。办公按照 2.0 辆/100 平方

47、米计算，公寓按照 1.0 辆/平方米计算。双塔方案双塔方案地下车库停车共 559 辆。非机动停车按照配置设置 1954 辆。2.车辆出入口及基地内车流路线 该项目设置两个7 米宽机动车坡道出入口，有地块北侧及东侧的嘉瑞巷进入。3.人流流线单塔方案项目主要设置一个办公人行主入口及公寓人行主入口。办公入口由嘉瑞巷进入。公寓入口由苏州大道进入。双塔方案项目主要设置一个办公人行主入口及公寓人行主入口。办公入口由嘉瑞巷进入。公寓入口由嘉瑞巷进入。4.消防车道单塔方案本项目为一类超高层建筑，沿建筑设置环形消防车道。消防车道宽度不小于 4 米，消防车道嘉瑞巷东侧及北侧分别设置出入口。DESIGN DESCR

48、IPTION设计说明双塔方案高层及超高层建筑均分别设置消防等高场地。三、标高设计本工程室外场地标高为绝对标高 3.20，室内外高差为 100mm，0.000 相当于绝对标高 3.30。六.景观与绿化本工程注重环境设计，通过绿化种植和铺砌，创造现代的商业办公环境，舒适宜人的工作环境。建筑单体设计一、建筑的平面布置1.地上建筑：单塔方案为一类超高层建筑。地上五十一层，裙房五层。一层至五层裙房主要布置办公及附属设施。六层至三十层为办公建筑。三十二层至五十一层为公寓。本项目共设置 3 个避难层。双塔方案为一类超高层建筑及一栋高层建筑。超高层建筑地上为四十九层。高层建筑地上二十九层。超高层建筑为办公及公

49、寓。高层建筑为公寓。2.地下室：地下共三层。地下一层为机动车库、食堂、非机动车库及设备用房。地下二层为机动车停车库、非机动车库及设备用房。地下三层为机动车停车库及设备用房。二、立面造型设计立面设计采用玻璃幕墙体系，落地窗的设计保证了所有的办公空间都拥有通透的视野。立面玻璃采用中空夹层 LOW-E 玻璃，符合绿色节能标准，同时也不会产生大量的光污染。三、设计标高本工程室外场地标高为绝对标高 3.20，室内外高差为 100mm，0.000 相当于绝对标高 3.30。四、无障碍设计项目用地范围内的相关无障碍设施：总体：1、市政道路与场地内道路通过 1:20 的坡连接。2、人行道路设盲道；道路入口设缘

50、石坡道。DESIGN DESCRIPTION设计说明单体：1、建筑主出入口室内外高差为 0.100 米，均作为无障碍入口，不设台阶，1：20 缓坡以道路相连，入口设 10MM 高差，倒圆角连接。2、建筑物内设置无障碍卫生间。3、建筑物内设置客梯兼无障碍电梯。所有无障碍电梯内设有带盲文的低位选层按钮及报层音响，扶手，镜子等。4、无障碍停车位设置在地下室就近楼电梯部位。五、消防设计单塔方案为一类超高层建筑，沿建筑设置环形消防车道。消防车道宽度不小于 4 米，消防车道嘉瑞巷东侧及北侧分别设置出入口。建筑沿东侧设置消防登高场地，消防登高场地大小长度不小于一个建筑长边的长度，宽度不小于 10 米。双塔方

51、案为一类超高层建筑及一栋高层建筑。两栋高层建筑均分别设置消防等高场地。建筑装修措施符合 建筑内部装修设计防火规范（GB50222-2017）。六、节能设计节能设计原则：1本项目为甲类建筑2.按夏热冬冷地区进行节能设计DESIGN DESCRIPTION设计说明DESIGN DESCRIPTION设计说明第二章 结构方案设计说明一、工程概况 本工程位于江苏省苏州市工业园区湖东 CBD 商圈。基地南侧为苏州大道，西临时韵街，北向、东向为嘉瑞巷。本工程地面上主要为 1 栋超高层塔楼。塔楼为 51 层，建筑高度约 200m，使用功能主要为办公及公寓，其中办公层高 4.2m，公寓层高 3.4m，全楼设置

52、了 3 个避难层。单体地下室为地下 3 层，埋深约14.5m，使用功能主要为设备用房及车库。本工程总建筑面积约 14 万平方米。二、设计依据本工程所采用的主要设计规范和规程：1.国家标准 建筑结构可靠度设计统一标准（GB 50068-2018）2.国家标准 建筑工程抗震设防分类标准（GB 50223-2008）3.国家标准 建筑结构荷载规范（GB 50009-2012）4.国家标准 建筑抗震设计规范（GB 50011-2010）（2016 年版）5.国家标准 建筑地基基础设计规范（GB 50007-2010）6.国家标准 混凝土结构设计规范（GB 50010-2010）（2015 年版）7.国

53、家标准 钢结构设计标准（GB 50017-2017）8.国家标准 地下结构抗震设计标准（GB/T 51336-2018）9.行业标准 高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ 3-2010）10.行业标准 高层民用建筑钢结构技术规程（JGJ 99-98）11.行业标准 型钢混凝土组合结构技术规程（JGJ 138-2001 J130-2001）12.行业标准 钢骨混凝土结构技术规程（YB 9082-2006）13.协会标准 高层建筑钢-混凝土混合结构设计规程（CECS 230:2008）14.协会标准 矩形钢管混凝土结构技术规程（CECS 159:2004）15.国家标准 地下工程防水技术规范（GB

54、50108-2008）16.江苏省现行有关标准、规程及规定 三、自然条件1.工程所在地苏州市 50 年一遇的基本风压为 Wo=0.40kN/m2，100 年一遇的基本风压为 Wo=0.45kN/m2，地面粗糙度暂按 B 类考虑。2.工程所在地苏州市 50 年一遇的基本雪压为 So=0.40kN/m2，雪载准永久值系数分区为区。3.本工程所在地南京市抗震设防烈度为 7 度，设计地震分组为第一组，设计基本地震加速度值为 0.10g。场地土类别、特征周期等待地勘及安评报告提供后确定。DESIGN DESCRIPTION设计说明四、结构设计主要参数1.本工程各单体结构设计使用年限为 50 年。2.塔楼

55、结构安全等级为二级，重要性系数为 1.0。3.本工程抗震设防类别暂定为标准设防类。4.本工程地基基础设计等级为甲级。五、结构上的作用.永久荷载为结构及设备的自重。.可变荷载：楼面及屋面活荷载标准值按建筑结构荷载规范（GB 50009-2012）取值。.其他作用：结构分析时不计温度应力的作用，通过在合适的位置设置后浇带及适当提高配筋率等措施，控制因温差产生的不利影响。结构分析时考虑地基、基础及上部结构的共同作用，基础设计时按规范要求控制建筑的整体沉降及不均匀沉降，严格控制基础相对上部荷载的偏心。六、材料选用、各类结构构件所用混凝土等级及构件尺寸在后续设计阶段明确，有防水要求的采用防水混凝土。、普

56、通钢筋采用 HPB300 级（用于小直径箍筋）和 HRB400 级（用于强度计算需要的梁、柱、墙纵向受力钢筋及板钢筋），预埋件采用 Q235B 级钢。、钢材采用345GJC（厚度 25mm 的主要受力钢构件的钢板）、345C（厚度25mm 的主要受力钢构件的钢板）、235B（一般次要钢构件）。、建筑填充隔墙采用轻质材料。七、上部结构设计.防震缝、伸缩缝的设置：本工程拟根据结构体型、建筑使用功能等因素划分数道抗震缝：塔楼和裙房之间、裙房的合适部位等等。.结构选型:拟采用框架-核心筒结构，框架拟采用方钢管混凝土柱、钢框架梁；楼盖拟采用压型钢板组合楼盖；核心筒采用钢筋混凝土核心筒，在筒体内与框架梁相

57、交处设置型钢。塔楼高度较高，设计时在结构各项性能指标均达到规范要求情况下尽可能控制筒壁厚度及外框架柱截面，增大使用面积，减少结构自重。在安全的前提下，达到施工工期可控且经济合理的效果。地下室顶板拟作为结构的嵌固端，由于单体为超 B 级高度的超高层建筑，其框架及核心筒抗争等级暂定为一级并根据超限评审意见进行加强。为了提高结构抗侧刚度，同时尽量控制筒壁厚度，增大使用面积，减少结构自重，拟根据结构计算，在避难层和其它合适的部位设置 23 道伸臂桁架加环向桁架的加强层。由于中底区办公及高区公寓存在核心筒及框架转换，须进行专项研究确定合理的转换方式。八、地下室及基础设计 本工程暂无工程地质勘察报告，待提

58、供地勘报告后，在初步设计和施工图设计阶段根据各个结构单元不同受力特点，再确定合适的基础型式。本工程地下设置三层地下室，基坑深度较深，如果地下水位较高，抗浮问题必然比较突出，届时根据实际情况采用经济合理的抗拔措施。DESIGN DESCRIPTION设计说明第三章 给排水方案设计说明1 设计依据1）城镇给水排水技术规范 GB50788-20122）建筑给水排水设计规范 GB 50015-2003（2009 年版）3）室外排水设计规范 GB50014-2006（2016 年版）4）建筑设计防火规范 GB50016-2014（2018 版）5）自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001（20

59、17）6）自动喷水灭火系统施工及验收规范 GB50261-20177）汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB 50067-20148）建筑灭火器配置设计规范 GB50140-20059）消防给水及消火栓系统技术规范 GB50974-201410）建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范 GB50242-200211）给水排水管道工程施工及验收规范 GB50268-200812)民用建筑节水设计标准 GB50555-201013）各主管部门的相关文件及规定2 工程概况1）工程位于江苏省苏州市工业园区，总用地面积8568m2，总建筑面积约14万m2，其中地上约12万m2，地下约2万m2。本项目主要

60、功能为高级写字楼和酒店式公寓，建筑高度约200m，为超高层公共建筑。3 设计内容1）室内给水、热水、排水系统设计2）室内消防系统设计3）气体灭火系统4）室外给排水及消防设计。4 冷水给水系统4.1 水源本工程水源为城市自来水，市政最低供水压力：0.16MPa（暂定），市政为环状管网（暂定），两路进水。4.2 水量本次工程设计用水主要包括生活用水、浇洒道路及绿化用水和消防用水等，经计算最高日生活用水量约为 660m3/d，最大时用水量 80m3/h；DESIGN DESCRIPTION设计说明4.3 生活给水系统 1.地下室及一二层采用市政直接供水；2.地上 3 层及以上拟采用高位生活水箱供水（

61、市政水生活水池增压泵高位生活水箱相应分区用水点）；3.本项目竖向分区，采用高位生活水箱+减压阀的分区方式，各区高位生活水箱设置在相应避难层。酒店式公寓入户处给水压力不超过 0.35MPa，其它入户处给水压力不超过 0.45MPa，入户表前压力不小于 0.10MPa。4.生活水泵房集中设置在地下车库内，办公区、酒店式公寓区生活给水系统完全独立设置；生活水池均为不锈钢材质，每个水池分成两格，生活泵分别从两个水池取水，供用水点生活用水；5.除系统总水表外，办公区每层公共卫生间内设单独水表计量；酒店式公寓每户单独设置 DN20 的生活给水水表，水表设置在管道井内。6.车库冲洗、绿化浇洒可考虑部分采用雨

62、水回用系统供给5 热水给水系统本工程不考虑集中热水。办公区每个卫生间内设小型电热水器供生活用热水器，酒店式公寓内每户设电热水器供生活用热水。6 排水系统6.1.排水量本项目最高日生活排水量约为 590m3/d，6.2.排水系统1)酒店式公寓采用同层排水，其他区域排水采用异层排水2)室内拟采用污废水合流，设专用通气管3)排水系统竖向分区，办公区、公寓区排水管网在避难层汇总后排至室外污水管网4)地下卫生间生活污水采用污水提升泵站提升排放至室外排水管网。5)餐饮厨房废水汇集经成品油水分离器二次隔油处理后排入室外污水管网6)地下汽车库洗车及少量冲洗地坪废水汇集至隔油沉砂池处理后提升排至室外雨水管网。7

63、)下沉式庭院雨水经雨水提升泵提升后排至场地雨水管网。7 室内消防系统本工程水源为城市自来水，市政最低供水压力：0.16Mpa（暂定），市政为环状管网，两路进水（暂定），管径 DN200。7.1 设置范围根据现行规范本地块内所有部位均需设置室内、外消火栓系统；除电气等房间不能用水灭火的区域外，所有区域需考虑自动喷淋系统；超过 12m 的高大净空需考虑智能化消防炮灭火系统，变配电室内、高低压配电房等设置无管网七氟丙烷气体灭火系统。DESIGN DESCRIPTION设计说明7.2 消防用水量标准及火灾用水量消防用水量标准及一次火灾用水量7.3 消防泵房及高位消防水箱1.本项目地下室内设置消防泵房负

64、责本项目的消防给水，消防水池 576m3，仅储存室内消火栓，喷淋系统消防用水量。2.消防泵房设在地下一层，泵房内设有：室内消火栓、喷淋主泵各一套，均为一用一备。在高区避难层及屋顶分别设在转输水箱及高位消防水箱，用于火灾初期消防用水和维持平时管网压力。7.4 室外消防供水系统室外消火栓采用低压制，由市政管网供给；室外适当位置设地上式室外消火栓，消火栓间距不超过 120m，保护距离不超过 150m。从室外环网接出若干地上式室外消火栓沿建筑周围均匀布置在基地内，设若干地上式三出口室外消火栓。7.5 室内消火栓系统消防泵房设在于地下室，室内消火栓系统压力体制采用临时高压制，室内消火栓水泵从消防水池吸水

65、供室内消火栓系统用水，室内消火栓系统平时由屋顶高位消防水箱维持管网压力，系统通过压力开关信号及稳压管路上的流量开关来控制，消火栓箱需设置消防报警按钮。消火栓系统竖向分区，低区由消火栓泵直接供水，高区通过避难层消防泵接力供水。7.6 喷淋系统1）系统设置：喷淋采用临时高压系统，喷淋泵从消防水池吸水供室内喷淋系统用水，消防稳压采用市政管网维持平时管网压力。火灾时水流指示器、湿式报警阀压力开关动作启动喷淋泵从消防水池吸水灭火；喷淋系统竖向分区，低区由消火栓泵直接供水，高区通过避难层消防泵接力供水。2）系统设计流量 40L/S，喷头工作压力 0.1MPa，最不利点喷头工作压力 0.10MPa项目喷水强

66、度作用面积喷头流量系数喷头工作压力计算流量选用系统流量火灾延续时间一次火灾用水量备注 L/min.m2m2Mpa（L/s）（L/s）（h）（m3）室外消火栓灭火系统403432市政给水管为两路DN200管，且为环状室内消火栓灭火系统403432自动喷淋灭火系统（车库、裙房）8160800.128 401144喷淋系统流量选择时考虑实际布置过程中梁、栅格等的布局因素，水量计算按最大一个消防水池贮水容积 576 不包含室外消防水量DESIGN DESCRIPTION设计说明3）报警阀组在地下车库、或者各避难层内分散布置（分别在地下车库、避难层内设若干湿式报警阀间）。每个湿式报警阀控制喷头数0.8m

67、 时，吊顶内保温材料、电线等均为不燃材质，不设喷头，否则吊顶内应加设喷头。每组报警阀最不利处设置末端试水装置，每个防火分区、楼层最不利处均设置 DN25 试水阀。各层、各防火分区分别设水流指示器及信号蝶阀各一只，信号反馈至消防控制中心。7.7 建筑灭火器配置本工程机房区域按 E 类中危险等级，其他区域按 A 类严重危险等级配置灭火器。每个消防箱内配置 2 具 MF/ABC5 磷酸胺盐手提式干粉灭火器。7.8 气体灭火系统变配电室、高低压配电房采用无管网柜式七氟丙烷灭火系统保护。9 节能设计1.所有卫生洁具及配件均采用节水型产品，坐便器冲洗水量为 5L，阀门为陶瓷阀芯。2.各类水泵均采用低噪声、

68、低转速高效水泵、减振机座的同时设置减振基础，并在进、出口设置减振接头、金属软管，水泵出口设微阻缓闭式止回阀等措施以降低噪声，使噪声控制在规定标准内。3.为保证水质，防止水质二次污染，生活给水管采用铜质阀门，生活给水箱采用不锈钢装配式产品，进水及溢水管均采用有效防污染措施，生活水箱进、出水管布置保证水的良好流动而无死角。保证生活用水符合国家生活饮用水水质标准的要求。4.生活给水系统二层及以下采用市政直接供水，充分利用市政给水管网的压力；控制系统压力不超过 0.45MPa，入户支管压力不超过 0.20MPa；达到环保节水的功效。10 环保设计1.采用铜质阀门，不锈钢装配式水池，进水及溢水管均采用有

69、效防污染措施，保证水质。2.对设备及管道作减振隔声处理，对机房作吸声隔声处理。3.餐饮、地下车库地面排水经隔油池处理后排入室外污水管网管道管 材保温防 腐给水室内给水管采用薄壁不锈钢管，锥螺纹连接水箱间、地下车库及室外埋地部分热水热水管采用薄壁不锈钢管，锥螺纹连接全部 排水排水管材采用HDPE管，沟槽式连接 消防1、室内消火栓、喷淋：内外热镀锌无缝钢管，压力大于1.0MPa以及DN=100卡箍连接，压力小于1.0MPa以及DN=100卡箍连接，压力小于1.0MPa以及DN100丝扣连接水箱间、车库及室外明装埋地部分DESIGN DESCRIPTION设计说明第四章 暖通空调方案设计说明一、设计

70、依据1.民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）；2.建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 年版）；3.建筑防烟排烟系统技术标准（GB51251-2017）4.汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-2014）；5.全国民用建筑工程设计技术措施-暖通空调动力（2009 版）；6.公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；7.办公建筑设计规范（JGJ67-2006）；8.民用建筑隔声设计规范（GB50118-2010）；9.环境空气质量标准；10.其它一些可运用的规范、规程、标准等；11.建筑专业提供的设计方案资料。12.建设单位的要求

71、。二、设计内容设计内容包括本工程的空调系统、通风系统及防排烟系统的设计。三、室内外空调设计参数1、室外设计参数：（江苏省吴县东山）空调：夏季 干球温度 34.4，湿球温度 28.3 冬季 干球温度-2.5,相对湿度 77%通风：夏季 干球温度 31.3 冬季 干球温度 3.7 极端最高温度：38.8极端最低温度：-8.3DESIGN DESCRIPTION设计说明2、室内设计参数：空调设计参数：夏季 冬季 新风量 噪音 干球温度 相对湿度 干球温度 相对湿度 m3/h.p dB（A）办公 25 55 20 45 30 40会议 25 60 18 45 30 40门厅 26 55 18 45 3

72、0 45服务 25 55 18 45 30 45休息 25 55 18 45 30 40餐厅 24 65 18 45 30 45商业 26 65 18 45 30 45 四、冷、热源系统本工程总建筑面积 13.98 万 m2，其中地上建筑面积 11.9 万 m2，地下建筑面积 2.03 万 m2。塔楼部分采用集中式冷热源系统，制冷机房及锅炉房设置于地下室，避难层设置换热机房提供塔楼高区部分冷热源。五、空调系统1.办公区域空调系统采用采用风机盘管末端加新风系统。2.公寓区域空调系统采用采用风机盘管末端加新风系统。3.特殊用房如消防中心、通讯机房、电梯机房等采用独立分体空调机组；4.计算机房、网络

73、机房等采用独立的机房专用空调系统。5.考虑适当的空气净化装置，改善室内的空气品质。六、机械通风系统1.地下室停车库设机械排风系统，换气次数按 6 次/小时计算，排风系统兼作排烟系统；地下停车库补风采用自然或机械方式。2.地下室各设备用房设机械送、排风系统，换气量根据用途按规定的数值计算。3.各设备用房设机械送、排风系统，换气量根据用途按规定的数值计算。4.设置集中空调场所设机械排风系统，排风量为新风量的 80%，以保证新风的进入；过渡季节系统尽可能增加新风及排风量。DESIGN DESCRIPTION设计说明5.公共场所卫生间等设机械排风系统。6.部分房间的通风换气量房间 送风 排风 备注电梯

74、机房 -6 次/时 独立空调机组水泵房 5 次/时 6 次/时变电间 10 15 次/时 10 15 次/时 根据发热量计算确定配电间 4 6 次/时公共卫生间 走道引入 15-20 次/时七、防、排烟系统1.防烟楼梯间及合用前室分别设机械加压送风系统；2.长度大于 20 米的内走道以及长度大于 60 米的有可开启外窗的走道设机械排烟系统；3.面积大于 100m2、或面积大于 50m2 且无可开启外窗的地上房间设机械排烟系统；4.面积大于 50m2、且经常有人停留或可燃物校多的地下室房间设机械排烟系统；5.地下室停车库机械排风系统兼排烟系统，排烟量按 6 次/小时计算，消防补风量不小于排烟量的

75、 50%；6.进、出空调（通风）机房的送、回风管上设 70熔断的防火阀；7.风管穿防火墙及垂直风管与每层水平风管交接处的水平管段上设 70熔断的防火阀；8.其它未说明处，按建筑设计防火规范执行。八、空调系统自控：1空调、通风等采用直接数字（DDC）系统进行控制，可在空调控制中心显示并自动记录、打印出各系统的运行状态及主要参数，并进行集中控制。2纳入自控系统的设备有：空调机组、新风机组、通风系统等。九、节能措施1.空调、通风系统中的各设备均选择效率高、能耗少的产品。2.合理划分空调系统，减少风道输送距离。3.空调系统主机采用分区设置，减少运行费用。4.各类通风设备、空调设备采用楼宇控制系统，实现

76、中央监控、智能化管理。DESIGN DESCRIPTION设计说明十.环境保护1.采用高效低噪的风机等声源设备。2.对设备及管道作减振隔声处理，对机房作吸声隔声处理。3.风道上按环境或室内的要求，设置必要的消声装置。4.污水消毒室的废气，有较浓的异味，设专用管道自地下室至裙房屋顶高空排放。5.防止排风污染主楼新风入口。第四章 电气方案设计说明一、设计依据1相关专业提供给的工程设计资料；2 甲方提供的设计任务书及设计要求；3 中华人民共和国现行主要标准及法规：民用建筑电气设计规范 JGJ16-2008供配电系统设计规范 GB50052-200920KV 及以下变电所设计规范 GB50053-20

77、13低压配电设计规范 GB50054-2011通用用电设备配电设计规范 GB50055-2011建筑物防雷设计规范 GB50057-2010建筑照明设计标准 GB50034-2013办公建筑设计规范 JGJ 672016建筑设计防火规范 GB50016-2014火灾自动报警系统设计规范 GB50116-2013汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-2014建筑物电子信息系统防雷技术规范 GB50343-2012消防应急照明和疏散指示系统技术标准 GB51309-20184.其它有关国家及地方的现行规程、规范及标准；DESIGN DESCRIPTION设计说明二、设计范围1.高、低

78、压变配电系统及应急电源系统2.配电系统3.照明系统4.防雷及接地系统 三、供配电设计1.负荷等级消防用电设备（消防水泵、消防电梯、排烟及正压风机、消防控制室电源）、应急照明、主要通道照明、消防电梯、值班室、消防控制中心、计算机房、智能化系统机房等负荷按一级负荷设计，客梯电力、生活水泵、等负荷按一级负荷设计。其余负荷为三级负荷。2.供电电源及电压本工程总用电量为 16000KVA，拟在本工程设置一座 10KV 变电站一座。3.本工程内单体的进线方式为低压电力电缆埋地引入，在一层或地下室设置配电房。4.设计分工本工程的室外配电线路由供电局设计，室内由我方设计，分界点为各单体电源进户点。四、低压配电

79、及线路敷1.低压采用 380/220V 供电，TN-S 制，设专用保护接地线 PE，放射式供电,PE 随线路配至设备。低压系统采用放射式及树干式混合供电，对重要负荷或大容量电力负荷采用放射式供电，其余为树干式供电。由低压配电柜配出的消防线路在耐火桥架内敷设。消防水泵、喷淋泵、消防电梯及生活水泵、消防排烟风机、消防应急照明、疏散指示标志等一类负荷，均采用双电源供电,在末端自动切换。二路电源分别引自变电所不同母线段。消防控制中心，弱电机房，大商业计算机系统及其他重要场所等另设 UPS 不停电电源。2.高压引入电缆由当地供电部门确定。由变电所引出的干线电缆在耐火桥架内敷设。为防止电缆因温升造成有毒气

80、体的释放，电缆均采用低烟无卤绝缘 A 级阻燃或阻燃耐火电缆。末端线路采用 ZA-BYJ500/750 及 ZAN-BYJ-500/750 型导线穿钢管暗敷，所有消防类设备配电电缆采用矿物绝缘电缆。五、照明系统1照度标准：设备用房：100 LX 变配电所：200 LX 控制室：300 LX 地下车库：75 LX走道：100 LX 办公室：500 LX 电梯厅：150 LX 高端商业：500LX；普通商业 300LX。多功能厅：300LX。2 光源及灯具选择办公楼照明以节能荧光灯为主，采用高效节能灯具和节能电感或电子镇流器。采用智能照明控制系统。所有照明均采用交流 220V 供电，照明采用集中控制

81、和就地控制结合形式。多功能厅等大空间照明采用调光照明系统统一管理控制。DESIGN DESCRIPTION设计说明3重要出入口、大空间用房、疏散走道、疏散楼梯间设置带发光疏散指示标志灯。公共场所的应急照明按一般正常照明的 15%设置，由建筑设备自动监控系统统一管理，火灾时由消防控制室自动点亮全部应急照明。4 变配电房、发电机房、计算机房、消防控制中心、消防水泵房、地下车库、通道、楼梯间、避难层设应急照明灯。四、建筑物接地与防雷本工程内建筑物为第二类防雷建筑，采取一定的措施来防直击雷、防雷电感应、防雷电波侵入、防雷击电磁脉冲。采用联合接地，电气接地与防雷接地共用，利用建筑物内结构钢筋作为接地体和

82、联接体，接地电阻不大于 1 欧姆，屋面上沿屋角、屋脊等易受雷击的部位装设避雷网（带）。低压配电系统接地型式采用 TN-S 系统。建筑物内主要金属物如设备、管道、构架、电缆金属外皮等，与接地装置相联。住户卫生间需做局部等电位联结。五、电气节能措施1功率密度值和照度值：按现行国家标准 建筑照明设计标准 GB50034-2004 执行。2电力设备(1)采用节能型变压器。(2)低压侧无功集中补偿，补偿后的功率因数 0.9。(3)负荷波动较大的大功率设备如部分功率大的通风排烟机拟采用软启动装置。(4)55kW 及以上电动机设电流测量装置。3照明及控制(1)照明光源采用（T8 或 T5）三基色直管荧光灯、

83、紧凑型荧光灯或高效气体放电灯（均配用节能型电感整流器）。选用光输出比符合节能标准的灯具，灯具带电容无功补偿。(2)有天然采光的空间，靠窗的灯具采用独立控制开关。(3)在展示区、办公区、前厅等公共区域设置照明场景控制，根据不同的使用情况和时段，自动或手动调整灯具开启的数量。第五章 弱电方案设计说明一、设计依据1 甲方提供的设计任务书及设计要求；2 各市政主管部门对初步设计的审批意见；3 中华人民共和国现行主要标准及法规：建筑设计防火规范 GB50016-2014火灾自动报警系统设计规范 GB50116-2013汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-2014民用建筑电气设计规范 JG

84、J16-2008智能建筑设计标准 GBT50314-2015DESIGN DESCRIPTION设计说明智能建筑设计标准 GBT50314-2015综合布线系统工程设计规范 GB50311-2016民用闭路监视电视系统工程技术规范 GB50198-2011有线电视系统工程技术规范 GB T 50200-2018安全防范工程技术规范 GB50348-2018入侵报警系统工程设计规范 GB50394-2007视频安防监控系统工程设计规范 GB503952015建筑物电子信息系统防雷技术规范 GB5034320124.其它有关国家及地方的现行规程,规范及标准；二、设计范围本工程设计内容包括通信系统（

85、包括电话与宽带网）、有线电视系统、安全防范系统、火灾自动报警系统。各系统外线部分由各有关单位设计。三、总体本本工程设置通信中心机房、有线电视机房、消防安保中心。通信中心机房应满足电信局要求，有线电视机房应满足有线电视台要求。单体内各类弱电管线统一设计和敷设，住宅、商业办公的公共部位设置弱电竖井，用于放置楼层分线箱。四、通信系统本工程内部管网均接入通信中心机房，机房内设置光电转换，交接设备与窄带网，宽带网连接每个单元在地下室设置电信间。每层弱电井内设电信分线箱，每户起居室内设置一个家庭信息配线箱,每个可分居住空间内均设置电话插座，客厅、主卧室、书房设置双孔信息插座。电话按每户 2 门计，商业按

86、0.03 门/平方米（中继线）计。五、有线电视系统为满足用户既能收看有线电视，又可接收多功能信息，本系统采用 860MHZ 双向网络传输技术与市有线电视网联网，用户电视终端的信号电平满足 683dBv。各单元均预留与市有线电视网的接口。对于住户，有线电视进线均引至家庭信息配线箱，在信息配线箱内设置分支分配器，再引至起居室、卧室、书房的各个电视终端。六、安全防范系统对本工程周界、重点部位采取安全防范措施，并由消防安保中心统一管理。1.周界报警系统在本工程周界围墙设置红外报警探测器，以及时发现非法越界者。2.闭路监控电视系统在本工程出入口、主要通道、楼宇进出口、停车库等重点部位设置摄像机，联网至安

87、保中心，通过传输图象进行监视，并记录和存贮监视图象。3.巡更系统本工程相应地点设置无线巡更信息点，巡更人员装备电子巡更器，按规定的线路进行值班巡查并记录。DESIGN DESCRIPTION设计说明七、火灾自动报警系统1.本工程属于一类高层。在一层设消防控制中心（和监控中心合用）。本工程消防报警系统形式拟设置 4 个消防控制器，消防控制中心主机作为整个工程的消防控制中心,通过 CAN 总线联网，构成火灾报警控制局域网络系统。内设火灾自动报警屏、消防联动控制及火灾应急广播和消防专用电话控制设备。单个消防控制主机控制多个单体时，在单体的底层设消防区域机，和消防控制中心主机联络通信。每个消防控制室（

88、中心）都可以直接手动控制和其保护范围相对应的消防泵，喷淋泵等消防设备。2.火灾控测报警系统1）火灾探测报警系统由中心火灾报警控制器、区域报警控制器，显示器、火灾探测器、手动报警按钮、声光报警装置等组成。2）中心火灾报警控制器选用智能型控制器，能显示各报警点的位置，并根据报警信号发出联动控制指令。3）探测区域内的每个房间至少设置一个探测器，火灾探测器类型的选择原则如下：办公室、走道、楼梯间、电梯机房等场所选用感烟探测器；地下汽车库、厨房等场所选用感温探测器；大空间及高度上不利于设置烟感，温感的地方采用编码式红外光束感烟探测器。4）每个防火分区应至少设置一个手动报警按钮，并且尽量设置在公共活动场所

89、的出入口。3.消防联动控制系统在消防控制室内设置消防联动控制屏，对消防设备进行下列联动和监视：1）消防泵、喷淋泵，防烟和排烟风机的启动、停止及工作状态显示、手动/自动状态显示和故障报警；2）各类防火卷帘、防火阀、排烟阀的控制及状态显示；3）应急广播的程序控制；4）电梯的控制和楼层显示；5）火灾区有关部位的非消防设备（空调设备和风机等）电源的切除；6）火灾应急照明和疏散指示灯的控制。7）高层建筑物设置漏电火灾报警系统。4.火灾应急广播系统本工程的火灾应急广播与公共广播合用，火灾时在消防控制室能将火灾疏散层的扬声器强制切换转入火灾应急广播状态。疏散封闭楼梯间内设消防广播。5.消防专用电话本工程设置

90、独立的消防专用电话网络，在消防控制室设置消防专用电话总机和直接报警的外线电话。消防水泵房、变配电所、主要通风机房、排烟机房、消防电梯机房等设置消防电话分机的插孔。超高层的避难层每隔 20m 设置电话分机。避难层的消防电话和消防广播回路均单独回路。消防电话主机系统需带报警电话记录功能。6.消防线路敷设所有火灾自动报警线路及 50V 以下的的供电线路、控制线路采用阻燃耐火线线缆，穿镀锌钢管，暗敷在楼板或墙内。由顶板接线盒至消防设备一段线路穿金属耐火（阻燃）波纹管。其所用线槽均为金属防火桥架，耐火极限不低于 2.00h。消防电话和消防广播线路要求独立穿管敷设。消防报警控制主机之间通信联网，在地下车库内通过阻燃耐火桥架相互连通。