2019乐享智城公寓商业高层住宅综合项目规划建筑设计方案（210页）.pdf

1、 乐 享 智 城XX 长沙D项目规划建筑方案设计第一章/前期分析/第二章/规划推导/第三章/规划设计/第四章/产品设计/第五章/示范区设计/第六章/立面设计/第七章/地库设计/目录壹第一章 前期分析01|前期分析SITE ANALYSIS 地理优势长沙，湖南省省会，是长江中游地区重要的中心城市。地理位置优越，交通便捷。橘子洲大桥 历史名城长沙是首批国家历史文化名城，历经三千年城名、城址不变，是中华文明的重要发祥地。湖南大学 文化教育长沙是中国高等教育资源最集中的城市之一，国家高等教育中心。特色商业拥有坡子街商圈，五一广场等特色商业中心。长沙作为长江经济带重要的节点城市具有悠久的历史及深厚的文化

2、沉淀，有活跃的商业氛围和热闹的市井生活 市井民俗坡子街是传承湖湘文化，引领时代潮流的标志性商业文化街。同时也是一条在国内外具有影响力和知名度的民俗名食街。坡子街五一广场岳麓书院长沙印象01|前期分析SITE ANALYSIS项目坐落于长沙市望城区丁字镇，到五一商圈约19公里；到长沙火车站约21公里；到湘江新区滨江新城约13公里。SITE长沙北站长沙火车南站长沙黄花国际机场橘子洲湘江地铁2号线地铁1号线长沙火车站东二环岳麓山风景区西二环宏观区位结论：项目所在位置30分钟车程可通达城市核心商圈，位置优越。五一商圈01|前期分析SITE ANALYSIS教育配套1.湖南外国语职业学院2.丁字镇集镇中

3、心小学3.中南林业科技大学涉外学院4.湖南外贸职业学院5.望城区丁字中学医疗配套1.望城凯帝医院交通配套1.望城丁字客运站商业配套1.美来美城市广场2.湾田国际商贸城服务配套1.丁字镇政府2.望城区丁字法庭3.望城交警三中队结论：周边教育资源丰富，医疗、商业配套完善本案0.8km111212345123周边配套01|前期分析SITE ANALYSIS结论：项目整体交通通达性较好项目临芙蓉北主干道，湖外路-开福大道，30分钟可直达市中心核心区域；项目距离地铁1号线北延线规划地铁站林科大涉外学院站约300M；项目距离过江通道丁白大桥（2020年通车）5KM、吴家冲大桥2.5KM。M规划地铁站-丁字

4、镇规划地铁站-林科大M地铁1号线北延线M项目位置项目位置交通现状01|前期分析SITE ANALYSIS上位规划分析SITE结论：项目周边存在较多的居住用地、公园用地、教育用地。高等院校用地居住用地公共设施用地商业用地公园用地工业用地防护用地仓储用地01|前期分析SITE ANALYSIS周边商业分析已建商业用地规划商业用地SITE美来美城市广场金子湾商业广场结论：项目1km范围内有较多商业用地，其中已建成的有金子湾商业广场、美来美城市广场、涉外学院商业街。01|前期分析SITE ANALYSIS周边现状结论：目前项目周边道路已拉通，内部土方填量较大。土地内部平整无拆迁，为净地。12湖外路湖外

5、路地块内部：地块内部：无拆迁，有电线杆无拆迁，有电线杆芙蓉北大道芙蓉北大道地块西侧：地块西侧：有较多堆土，与东侧存在一定高差有较多堆土，与东侧存在一定高差413401|前期分析SITE ANALYSIS商业价值分析居住价值分析商业价值分析居住价值分析高低高低项目建设用地三面临路，东侧为芙蓉北大道，南侧为湖外路，商业氛围较浓，所以南侧东侧商业价值较高，而中心及北侧区域商业价值较低项目建设用地三面临路，用地内部居住价值最高；北侧有桃园公园，毗邻公园部分居住价值较高价值分析住宅用地商业用地住宅用地商业用地商业用地桃园公园枫树路湖外路园南路游芙蓉北大道住宅用地商业用地住宅用地商业用地商业用地桃园公园枫

6、树路湖外路园南路游芙蓉北大道01|前期分析SITE ANALYSIS基地分析基地出入口分析人流可达性分析住宅用地商业用地住宅用地商业用地商业用地桃园公园住宅用地商业用地住宅用地商业用地商业用地湖外路园南路游1.基地西侧为枫树路，北侧是游园南路，均为城市支路；南侧为湖外路，东侧为芙蓉北大道，均为城市主干道。2.根据规划条件及周边道路等级，车行出入口位置宜设置在地块西侧和南侧。芙蓉北大道可争取借助辅道设置机动车出入口。1.基地东北侧及东南侧有来自未来规划地铁站的人流引入，地块南侧是学校，因此且基地东南侧还有师生的人流引入。2.基地的西侧及西南侧是住宅用地，将来有较多周边住宅的人流的引入。总结：基地

7、可达性强，交通便利。车行出入口位置枫树路湖外路园南路游芙蓉北大道城市主干道城市道支路芙蓉北大道枫树路桃园公园公园SITESITE周边住宅人流周边住宅人流南侧师生及地铁站人流北侧地铁站人流学校01|前期分析SITE ANALYSIS优劣势分析优势劣势机遇挑战1.位于长沙望城区东侧，距离市中心与各城市枢纽距离适中2.基地东南角的地铁站口及学校师生将带来大足人流3.基地周边道路环通，交通相对便利4.基地北侧及东侧有较好的景观资源.1.地块东北角道路比周边道路低5米，高差较大。2.地块内部有有较大的商业占比，地块西北角有预留商业用地，易对住宅的品质造成影响。1.该片区居住密度高，人口密度大，但缺少活力

8、特色的商业空间2.地块未来将有大量人口进驻，若打造一个丰富趣昧、精致有型的商业将吸引地铁人群及高校师生到此消费。1.在如此高的容积率下，如何打造一个空间丰富、内外俱佳的商务中心？2.地块已经有相对完善、大型的商业广场，如何在相同规模的商业中心的情况下做到差异化竞争，有特色的商业形象？3.如何打破办公规范限制的不利，做出高溢价，高灵活性的公寓产品？4.如何打造一个空间层次丰富、居住舒适度高的居住社区？地块特征地段地处长沙大临港区域，发展潜力巨大环境邻靠学校和购物广场,周边拥有桃园公园与湘江景观资源交通紧邻芙蓉北主干道和地铁1号线，交通便利配套学校，医院等配套齐全，生活便利日照无遮挡影响建筑，日照

9、条件良好地块处于大临港区域，紧邻地铁1号线，升值潜力巨大如何在高容积率，同质化竞争中打破僵局、脱颖而出？项目破局的几大要素规划策略产品策略标准体系充分发掘土地价值整体货值最大化品质优，总价低高吸引，高溢价遵循XX体系标准适度突破与创新竖立舒朗宜居的长沙人居标杆LIGHT LUXURY轻奢宜居经典LIVABLECLASSICAL低调奢华透露出品质生活格调成为长沙市场宜居社区典范树立高品质社区立面形象打造欢乐优享的小而美商业聚点HIGH PREMIUM高溢价强吸引超体验STRONGLY ATTRACTIVEEXCITING EXPERIENCEDELICATE筑就高知荟聚的创智天地精巧灵活共享FL

10、EXIBLESHARING精细化设计PRIVATE GARDEN成本控制SKY&GARDEN有限成本追求无限品质用较低成本呈现高品质社区精工细作 设计为先XX乐享智城舒朗宜居欢乐优享创智荟聚贰第二章 规划推导02|规划推导PLANNING DERIVATION芙蓉北路湖外路枫树路游路北园公园商业用地建筑退界分析其他要求：1.用地性质：商住用地（商住比4:6）2.地下车位平均面积指标:a、住宅：非人防车库33平米/个，人防车库36平米/个。b、商业：非人防车库40平米/个，人防车库41平米/个。3.配套要求：四班幼儿园 12004.沿芙蓉北路商业的贴现率不能超过50%。用地面积总容积率建筑密度绿

11、地率建筑限高43167.593.535%35%100米5.4 对城市道路开设门面（商店）的多层建筑（含高层建筑裙房部分），如没有集中的地面配套停车场地，须在第5.3条规定的基础上，首层临主、次干道（26米）加退4米，临城市支路加退3米。2009版长沙市城市规划管理技术规定02|规划推导PLANNING DERIVATION地块容量分析商业配套幼儿园住宅SITE公寓地上总计容面积：151086住宅：87900商业：17600公寓：42530配套：3250（其中社区办公及服务用房1400不计容）幼儿园：1200规划落位思考排序：幼儿园商业公寓住宅配套12003250176008790042530芙

12、蓉北路湖外路02|规划推导PLANNING DERIVATION选址1：特点：不节地，南侧的住宅楼需要离幼儿园不小于南侧楼栋的日照间距。需要考虑南侧住宅楼及地块西侧住宅用地对幼儿园的日照遮挡。选址2：特点：对住宅影响小。不用考虑周边楼栋的日照遮挡。选址3：特点：此处商业价值较高，且具有较好的形象展示效果。规划条件中对此处有1000的广场要求、选址4：特点：芙蓉北路不能开口。地块东北角商业价值比较高。SITE选址3选址2选址1选址4公园芙蓉北路湖外路枫树路游路北园公园幼儿园选址分析02|规划推导PLANNING DERIVATIONSITE选址1：特点：地块东北角与东南角有大量的地铁人流及师生人

13、流，有很大的商业价值，选址1囊括了这两个角，将商业的价值发挥大最大。选址2：特点：设置于地块南侧，两栋公寓塔楼易对北侧住宅造成日照遮挡。西南角相对东北角的人流，偏少，对商业的风险较大。选址3：特点：设置于地块西侧，从上位规划中进行考虑，与地块西北角形成片区商业，但是人流的引入主要是靠周边住宅，人流不确定，且西北角的商业易形成竞争，不利商业运营。商业选址分析SITE选址3芙蓉北路湖外路枫树路游路北园SITE选址2选址1芙蓉北路湖外路枫树路游路北园芙蓉北路湖外路枫树路游路北园02|规划推导PLANNING DERIVATION芙蓉北路湖外路枫树路游路北园商业量的测算：商业地块建筑面积：商业用地按4

14、5%的密度估算，层数按2.5层考虑，S=11170X45%X2.5=12500。住宅沿街商业建筑面积：沿街长度减去幼儿园每个边基本剩余110m，南侧西侧居住区出入口按25m预留，沿街商业进深按15m考虑，层数按两层考虑，S=（110+110-50）X15X2=5100。LOFT公寓面积:一栋单元楼栋面积按1000估算，层高按4.5m计算，100m的高度可以做20层，大概是1.5栋楼，要求的建筑面积为30000，需要做30层，S=1000X(20+10)=30000。平层公寓面积：一栋单元楼栋面积按1000估算，层高按3m计算，100m的高度可以做30层，要求的建筑面积为13000，需要做13层

15、，大概是0.5栋楼，S=1000X13=13000。商办建筑总面积估算：S=12500+5100+30000+13000=60600，满足商业要求的容积率。商业用地尺度研究可建设用地最小进深控制线：15m+15m+28m+8m=66m商业用地面积约：11170可建设用地最小进深控制线里铺：进深15m（单面开）内街：15m外铺双面开：进深28m(15m+13m)退界：8m 商业用地范围幼儿园范围02|规划推导PLANNING DERIVATION人流动线低层商业 部分U字形动线 从东北到西南贯穿动线 U字形动线商业形态研究桃园公园桃园公园流线1：特点：U形流线使商业在街角充分打开，吸引城市人流进

16、入商业街。流线1：特点：商业流线从东北贯穿到西南没有把芙蓉路和湖外路交叉口的人流量利用充分流线1：特点：商业动线仅关联芙蓉路没有把芙蓉路和湖外路交叉口的人流量利用充分芙蓉北湖外路路芙蓉北湖外路路桃园公园芙蓉北湖外路路02|规划推导PLANNING DERIVATION塔楼位置研究桃园公园芙蓉北湖外路路桃园公园芙蓉北湖外路路高层公寓低层商业桃园公园芙蓉北湖外路路位置3：特点：高层公寓充分利用了景观资源有利于打造城市形象位置1：特点：公寓联动性较差南侧公寓楼对住宅有一定影响位置2：特点：高层公寓没有充分利用北侧景观资源有利于打造城市形象南侧公寓楼对住宅有一定影响高层公寓在东南侧 高层公寓在南北两侧

17、 高层公寓在东北侧02|规划推导PLANNING DERIVATION住宅强度测算住宅平均层数=87600/32000/0.39层层高2.95-3米可能的层数搭配：全高层全小高层高层+小高高层+多层高层+叠拼高层+联排设计条件输入建设用地面积：43167.59 用地性质：商业、住宅用地容积率：3.5绿化率：35建筑高度：最高点H100米建筑密度：35商住比：4:6住宅估算面积：87600住宅估算用地：32000住宅估算密度：30%02|规划推导PLANNING DERIVATION90-110110-120120-130130-140140-150新城和樾恒大御景天下学府星城美来美城市广场嘉宇

18、北部湾983房2厅1卫2.5面宽1304房2厅2卫4面宽1053房2厅1卫3.5面宽1303房2厅2卫3面宽1063房2厅2卫2.5面宽1123房2厅2卫2.5面宽1333房2厅2卫4面宽1454房2厅2卫5面宽1153房2厅2卫3.5面宽1354房2厅2卫4面宽1454房2厅2卫4面宽1022+1房2厅2卫3面宽1273+1房2厅2卫4面宽1363+1房2厅2卫4面宽竞品产品01|前期分析SITE ANALYSIS我们的产品如何选型？周边竞品产品选型951051251392.5面宽2.5面宽三面宽四面宽95105125139三面宽三面宽三面宽四面宽我们需与竞品超越 实现产品畅销02|规划推导

19、PLANNING DERIVATION横向最小间距：多层间：7M高层间：13M高层间与低多层间：13M纵向最小间距：6F多层：18*1.1=19.8M11F高层：24+0.1*33=27.4M18F高层：29+0.1*52.2=34.22M30层高层：29+0.1*87=37.7M高层：用足场地面宽的前提下，高层最大平均面宽：189-(13*2)/3=51.5m多层：用足场地面宽的前提下，洋房最大平均面宽：1899-(13*2)/6=25.8m高层+多层：用足场地面宽的前提下，高层最大平均面宽：189-(13*2)/4=48m高层：用足场地进深暂按高层15m进深前提下最多可排3排高层小高层：用

20、足场地进深暂按洋房14m的进深前提下，最多可排4排洋房多层：用足场地进深暂按洋房14m进深前提下，最多可排5排住宅规范理解最大面宽演算进深演算02|规划推导PLANNING DERIVATION芙蓉北路湖外路枫树路游路北园强排测算住宅：8790095105125140面积比16%27%30%27%全高层方向2梯4户140+105+105+14027F125+105+105+14027F27F125+95+95+125X 2栋X 4栋X 1栋21F26F2F3F2F2F2F1F1F29F29F29F29F29F25F25F3F放入总图调整层数02|规划推导PLANNING DERIVATION强

21、排测算有没有可能更进一步提升项目溢价？策略一策略二商业用地不变，引入高溢价住宅产品，最大化提升住宅货值保证住宅品质基础上，扩大商业用地，最大化拉升商业价值02|规划推导PLANNING DERIVATION策略一提升住宅货值中央大花园，住宅品质高，易销售高层+多层全小高层高层面积：68300叠拼面积：19600货值：6.88亿高层面积：80900联排面积：7000货值：6.81亿高层+小高层全高层高层面积：87900货值：6.33亿高层+联排高层+叠拼高层面积：52800小高层面积：35100货值：6.96亿高层面积：62100多层面积：25800货值：6.80亿小高层面积：61000货值：5

22、.49亿住宅货值最大,空间舒适住宅货值最大,空间舒适住宅货值一般住宅货值一般容积率没有做足，货值最低02|规划推导PLANNING DERIVATION桃园公园芙蓉北湖外路路保证住宅品质的情况下，压缩住宅用地范围，扩大商业用地增加商业建筑延展面最大化导入人流公寓全做LOFT提升总价货值原商业方案用地桃园公园芙蓉北湖外路路桃园公园芙蓉北湖外路路桃园公园芙蓉北湖外路路高层公寓低层商业人流动线商业延展面住宅用地商业用地高层住宅策略二提升商业货值02|规划推导PLANNING DERIVATION扩大商业用地地块东南角有大量的地铁人流及师生人流，有很大的商业价值,增大沿街面，同时增加商业街区的节点空间

23、，拉长商业沿街面，使商业街区的进深增强。商业最大化优化原则增加商业面积增加商业延展面公寓全做LOFT提升总价货值高层公寓低层商业桃园公园芙蓉北湖外路路桃园公园芙蓉北湖外路路策略二提升商业货值02|规划推导PLANNING DERIVATION策略二提升商业货值商业用地面积约：10902商业延展面长度：417m首层商业面积：5361商业总量：18625公寓总量：42441（LOFT+SOHO）商业用地面积约：15902商业延展面长度：961m首层商业面积：6529商业总量：21526公寓总量：39000（全LOFT）02|规划推导PLANNING DERIVATION方案三方案汇总方案二洋房品质

24、社区+商业公寓街区住区货值最大化高层建筑面积：52800小高层建筑面积：35100商业总建筑面积：18620公寓总建筑面积：42400总货值：13.96亿元方案一高层大花园+商业公寓街区住区景观最大化高层建筑面积：87900商业总建筑面积：18620公寓总建筑面积：42400总货值：13.33亿元阔景高层+乐享商业公寓商业价值最大化兼顾住区品质均好高层总建筑面积：87900商业总建筑面积：21520公寓总建筑面积：39000总货值：13.84亿元叁第三章 规划设计方案一高层大花园+商业公寓街区住区景观最大化鸟瞰图沿街透视图入口透视图商业内街透视图03|规划设计SITE DESIGNING总平面

25、图主要技术经济指标项目数值单位备注用地面积43167.59 总建筑面积221240.57 地上建筑面积152486.57 其中高层住宅88040.00 公建60946.57 占比39.97%其中沿街商业4842.57 商业街13663.00 平层公寓14831.00 LOFT公寓27610.00 配套建筑3500.00 其中幼儿园1200.00 4班，用地面积1800物业管理用房900.00 社区办公用房1400.00 其它间距区1400,不计容地下建筑面积68754.00 其中人防地下室5485.00 非人防地下室63269.00 住宅/商业人防36/41/辆，非人防33/40/辆计容建筑面

26、积151086.57 容积率3.50-规划条件规定：3.5建筑密度35.00%规划条件规定：35%绿地率35.00%规划条件规定：35%总户数752 户总人数2406 人3.2人/户机动车总停车位1863 辆其中地面停车位48 辆地下停车位1815 辆03|规划设计SITE DESIGNING功能分析高层住宅区幼儿园商业街区公寓底层商铺类型面积（万）单价（万元）总价（亿元）合计（亿元）高层住宅8.80 0.726.34 13.33商业街1.85 1.95 3.61 SOHO公寓1.48 0.72 1.07 LOFT公寓2.76 0.84 2.32 03|规划设计SITE DESIGNING户型

27、分析95（高层）125（高层）139（高层）105（高层）面积段户数比例面积比例9596 12.77%9120.00 10.36%105280 37.23%29400.00 33.39%125208 27.66%26000.00 29.53%138168 22.34%23520.00 26.72%小计752 100.00%88040 100.00%03|规划设计SITE DESIGNING动态交通分析市政道路步行道路地下车库出入口车行道路小区主入口(兼商业入口)小区次入口幼儿园入口商业入口03|规划设计SITE DESIGNING日照分析日照满足要求满足至少一个居室大寒日有效日照时间不少于2小

28、时,幼儿园冬至日不少于3小时0小时1小时2小时3小时4小时5小时方案一 商业篇商业用地集约化导入人流多节点空间开放与环通多首层空间双子地标交通策略体验策略动线策略价值策略塔楼策略用地策略01|商业策略PRODUCT DESUGN商业用地集约化在退界之后，保证商业街单动线的基本尺度，商业用地最集约，保证住宅用地面积最大化，住宅价值可实现度最高。30m18m15m15m02|商业生成SCENARIO GENERATION导入人流在街角充分打开，吸引城市人流进入商业街。城市人流社区人流公园人流02|商业生成SCENARIO GENERATION多节点空间在内部设置丰富的广场节点，以聚合人气，吸引人流

29、。02|商业生成SCENARIO GENERATION开放与环通一层动线与城市和住宅互动开放，二层动线实现环通，使商业与人流充分互动。02|商业生成SCENARIO GENERATION多首层空间利用地形高差，创造多首层商业空间，实现商业价值最大化。下沉广场入口广场B1平进随坡而上F1平进02|商业生成SCENARIO GENERATION双子地标公寓塔楼北置，空间相互错落，形成城市街角的双子地标。02|商业生成SCENARIO GENERATION方 案 生 成商业用地集约化导入人流多节点空间开放与环通多首层空间双子地标02|商业生成SCENARIO GENERATION03|总图及指标GE

30、NERAL PLAN&index单 体 平 面B1层平面图单层店铺公寓一带二店铺后勤/走道首层平面图04|单体平面PLAN单 体 平 面单层店铺公寓一带二店铺后勤/走道二层平面图三层平面图04|单体平面PLAN绝大部分的商铺小于50，有效控制商铺总价，有利于销售沿路设置一带二商铺，内街全部小铺划分，楼层商业的得铺率较高。B1层商业店铺5个外街商铺+13个内街商铺1F层商业店铺11个外街商铺+61个内街商铺B1层商业店铺8个外街商铺+52个内街商铺楼层楼层可售店铺面积段可售店铺面积段商铺数量商铺数量商铺面积总计商铺面积总计本层商业面积本层商业面积得铺率得铺率20-501443050-100325

31、01001742B1B1小计小计18181422142220-5059211350-10012123010015891F1F小计小计72723932393220-5045183050-10013120810025542F2F小计小计6060359235923F3F1001001 150750760860883%83%合计合计15015094539453144531445368%68%23732373596159615511551166%66%65%65%60%60%B11F2F05|铺位统计BUNK STATISTICS店铺尺寸分析14M9.7M9.9M9M7M7M10.3M27M11.9M1

32、4.5M22M15.5M8.5M9.3M11.2M56.2M142M142M39.5M中庭尺寸分析11.0M56.2M142M142M14.0M58.9M19.0M52.0M18.0M12.0M12.0M24.0M55.0M4.0M5.0M5.0M4.0M4.0M中庭动线总长度229M06|商业尺度分析BUSINESS SCALE ANALYSIS扶梯服务半径垂直客梯服务半径50M07|垂直交通分析VERTICAL TRANSPORT ANALYSIS5.6M3.3M9F15F4.5M 19F3.9M3.9M4.5M停车场3.3*15=49.5M4.5*9=40.5M4.8M5.6M3.9M1

33、9*4.5=40.5M44.50入口广场屋顶花园剖面示意图下沉舞台屋顶花园入口广场43.5048.5046.3008|剖面分析SECTION ANALYSIS方案二洋房品质社区+商业公寓街区住区货值最大化鸟瞰图沿街透视图入口透视图商业内街透视图03|规划设计SITE DESIGNING总平面图主要技术经济指标项目数值单位备注用地面积43167.59 总建筑面积217275.57 地上建筑面积152486.57 其中住宅87920.00 其中高层住宅52780.00 小高层住宅35140.00 公建61066.57 占比40%其中沿街商业4962.57 商业街13663.00 平层公寓14831

34、.00 LOFT公寓27610.00 配套建筑3500.00 其中幼儿园1200.00 4班，用地面积1800物业管理用房900.00 社区办公用房1400.00 其它间距区1400,不计容地下建筑面积64789.00 其中人防地下室5280.00 非人防地下室59509.00 人防36/辆，非人防32/辆计容建筑面积151086.57 容积率3.50-规划条件规定：3.5建筑密度35.00%规划条件规定：35%绿地率35.00%规划条件规定：35%总户数715 户总人数2288 人3.2人/户机动车总停车位1743 辆其中地面停车位48 辆地下停车位1695 辆03|规划设计SITE DES

35、IGNING功能分析高层住宅区幼儿园商业街区公寓底层商铺洋房住宅区类型面积（万）单价（万元）总价（亿元）合计（亿元）高层住宅5.28 0.72 3.80 13.98洋房3.51 0.90 3.16 商业街1.86 1.95 3.63 SOHO公寓1.48 0.72 1.07 LOFT公寓2.76 0.84 2.32 03|规划设计SITE DESIGNING户型分布95（高层）125（高层）140（高层）105（高层）面积段户数比例面积比例9558 8.11%5510.00 6.27%105174 24.34%18270.00 20.78%125232 32.45%29000.00 32.98

36、%138251 35.10%35140.00 39.97%小计715 100.00%87920 100.00%03|规划设计SITE DESIGNING动态交通分布市政道路步行道路地下车库出入口车行道路小区主入口(兼商业入口)小区次入口幼儿园入口商业入口03|规划设计SITE DESIGNING日照分析日照满足要求满足至少一个居室大寒日有效日照时间不少于2小时,幼儿园冬至日不少于3小时0小时1小时2小时3小时4小时5小时鸟瞰图东南角透视图东北角商业透视图住宅透视图03|规划设计SITE DESIGNING总平面图主要技术经济指标项目数值单位备注用地面积43167.59 总建筑面积220716.

37、57 地上建筑面积152486.57 其中高层住宅88460.00 公建60526.57 占比39.69%其中沿街商业4277.57 商业街17249.00 LOFT公寓39000.00 配套建筑3500.00 其中幼儿园1200.00 4班，用地面积1800物业管理用房900.00 社区办公用房1400.00 其它间距区1400,不计容地下建筑面积68230.00 其中人防地下室5485.00 非人防地下室62745.00 住宅/商业人防36/41/辆，非人防33/40/辆计容建筑面积151086.57 容积率3.50-规划条件规定：3.5建筑密度35.00%规划条件规定：35%绿地率35.

38、00%规划条件规定：35%总户数752 户总人数2406 人3.2人/户机动车总停车位1832 辆其中地面停车位35 辆地下停车位1797 辆03|规划设计SITE DESIGNING震撼中央花园规划亮点分析03|规划设计SITE DESIGNING风情中心主轴规划亮点分析03|规划设计SITE DESIGNING活力步行系统规划亮点分析03|规划设计SITE DESIGNING礼序空间感受规划亮点分析03|规划设计SITE DESIGNING高层住宅区幼儿园商业街区公寓底层商铺类型面积（万）单价（万元）总价（亿元）合计（亿元）高层住宅8.85 0.726.37 13.84商业街2.15 1.

39、95 4.20 LOFT公寓3.90 0.84 3.28 功能分析03|规划设计SITE DESIGNING面积段户数比例面积比例9596 12.77%9120.00 10.31%105280 37.23%29400.00 33.24%125180 23.94%22500.00 25.44%139196 26.06%27440.00 31.02%小计752 100.00%88460 100.00%95（高层）125（高层）140（高层）105（高层）户型分布03|规划设计SITE DESIGNING市政道路步行道路地下车库出入口车行道路小区主入口(兼商业入口)小区次入口幼儿园入口商业入口动态交

40、通分析03|规划设计SITE DESIGNING地面机动车位地下车库出入口地下车库轮廓线静态交通分析03|规划设计SITE DESIGNING市政道路消防登高面消防车流线消防出入口消防分析03|规划设计SITE DESIGNING竖向分析03|规划设计SITE DESIGNING间距分析03|规划设计SITE DESIGNING景观花园商业节点城市公园步行街景观轴景观轴景观分析03|规划设计SITE DESIGNING日照分析日照满足要求满足至少一个居室大寒日有效日照时间不少于2小时,幼儿园冬至日不少于3小时0小时1+小时2+小时3小时4小时5小时03|规划设计SITE DESIGNING方案

41、汇总类型面积（万）单价（万元）总价（亿元）合计（亿元）高层住宅8.80 0.726.34 13.33商业街1.85 1.95 3.61 SOHO公寓1.48 0.72 1.07 LOFT公寓2.76 0.84 2.32 类型面积（万）单价（万元）总价（亿元）合计（亿元）高层住宅5.28 0.72 3.80 13.98洋房3.51 0.90 3.16商业街1.86 1.95 3.63 SOHO公寓1.48 0.72 1.07 LOFT公寓2.76 0.84 2.32 类型面积（万）单价（万元）总价（亿元）合计（亿元）高层住宅8.85 0.726.37 13.84商业街2.15 1.95 4.20

42、 LOFT公寓3.90 0.84 3.28 方案三 商业篇03|规划设计SITE DESIGNING本项目东北侧是美来美城市广场，约三万平米，业态配置较全。南侧为涉外学院商业街，空间陈旧但业态较贴近大学人群。本项目如何脱颖而出成为区域的商业新焦点？美来美商业广场涉外学院美来美商业广场涉外学院本案竞品分析03|规划设计SITE DESIGNING提升策略高吸引力的多体验空间文创艺术的多主题节点体育休闲的多共享场所基本策略尺度适宜的商业空间合理流畅的商业动线契合客群的丰富业态溢价策略首层价值最大化多首层共享商业多延线客群渗透商业策略03|规划设计SITE DESIGNING看万山红遍，层林尽染；漫

43、江碧透，百舸争流。摘自沁园春长沙长沙XX 枫叶谷商业概念03|规划设计SITE DESIGNING双子地标多首层空间开放与环通多节点空间导入人流用足商业用地商业生成03|规划设计SITE DESIGNING总图及指标60526.5760526.57沿街商业沿街商业4277.574277.57商业街商业街17249.0017249.00LOFT公寓LOFT公寓39000.0039000.00公建公建其中其中占比39.69%占比39.69%价值提升策略1.首层价值最大化2.多首层3.多延展4.多赠送多附加5.灵活可变的店铺划分03|规划设计SITE DESIGNING1.首层价值最大化在保证住宅均

44、好性高品质前提下，扩大商业用地面积，将首层商业做足，最大化商业价值。商业用地面积约：10902首层商业面积：5361商业用地面积约：15902首层商业面积：6445价值提升策略03|规划设计SITE DESIGNING在商业密度最大化的同时，充分考虑街道的尺度和店铺进深，提升商业街区舒适度，从而提升商业溢价。连廊LOFT1.首层价值最大化2M 14M8M4M2M 13M 4M内广场12M17M16M28M2FRETAIL1FRETAILB1PARKINGRETAILRETAIL沿住宅面沿街面RETAILRETAIL连廊价值提升策略03|规划设计SITE DESIGNING创造多首层商业空间，实

45、现商业价值最大化。2.多首层价值提升策略03|规划设计SITE DESIGNING48.4标高入口45.545.0标高入口44.5标高入口充分利用场地高差，从多个标高进入，创造多个首层；同时通过屋顶花园吸引公寓人流，拉动高区商业客流。LOFT空中大堂屋顶花园48.4标高首层44.5标高首层PARKING舞台2.多首层3F2F1FB1B1通过北侧及公园人流带动1F通过南侧人流带动2F通过连廊及公寓门厅带动3F通过屋顶花园及空中大堂带动价值提升策略03|规划设计SITE DESIGNING在内部将单一动线充分拓展,在外部充分做足商业沿街面。基地沿街商铺长度约290米，采用多首层设计的商铺长度约96

46、1米3.多延展价值提升策略03|规划设计SITE DESIGNING利用顶层退台提升高区总送面积，利用连廊放大节点设置外摆，提升商铺附加值。4.多赠送高附加价值提升策略03|规划设计SITE DESIGNING约30平约50平约50平约50平约50平约35平约50平约50平约50平约35平约80平约50平约50平约35平约80平约80平2.一附二+三层单铺3.一附二背靠背+三层单铺4.一附二+二付三+一层单铺网咖手作工坊精品书店培训平面划分灵活多样，可根据需求灵活调整分割销售方式，实现多业态适应性。约30平约50平约25平约50平约50平约35平约25平1.一至三层单铺5.灵活可变的店铺划分价

47、值提升策略空间提升策略1.多层次2.多绿化3.多互动4.多主题03|规划设计SITE DESIGNING1.多层次节点型空间（大尺度）串联型空间（中尺度）停留型空间（小尺度）大尺度（节点广场）中尺度（商业内街）小尺度(下沉广场、屋顶退台)空间提升策略03|规划设计SITE DESIGNING屋顶绿化-绿色升腾下沉绿化-绿色延伸连廊绿化-绿色多维退台绿化-绿色吸引2.多绿化空间提升策略03|规划设计SITE DESIGNING城市展演主题广场展演舞台3.多主题文创广场艺术广场休闲广场运动广场休闲娱乐广场文创集市广场空间提升策略03|规划设计SITE DESIGNING活力运动广场展演舞台3.多主

48、题文创广场艺术广场休闲广场运动广场缤纷艺术广场空间提升策略03|规划设计SITE DESIGNING、1F环路动线B1环路动线公寓入口小区内部进入商业入口2F环路动线公寓入口商业入口商业入口住宅到商业入口公寓入口商业入口动线分析03|规划设计SITE DESIGNING1-1剖透视图115.6m9.5m0.0m-4.8m1F2FB1剖面分析03|规划设计SITE DESIGNINGLOFT222-2剖透视图5.6m9.5m0.0m-4.8m1F2FB1剖面分析03|规划设计SITE DESIGNING地下一层平面一层平面主力店一带二店铺商铺本层商业建筑面积：6445单体平面03|规划设计SIT

49、E DESIGNING二层平面三层平面主力店一带二店铺商铺公寓本层商业建筑面积：1552本层商业建筑面积：6270单体平面03|规划设计SITE DESIGNING81.3M12M13M17M11M9M10M6.6M8.7M11M6.8M9M6.9M13M11M117.6M50.4M56.7M3.5M13.5M3.5M15.8M30M64M25M21M25.5M50M15.3M32.1M15M25M12M29M18M45M44M9M6M店铺尺度分析中庭尺度分析商业尺度分析03|规划设计SITE DESIGNING扶梯服务半径垂直客梯服务半径50M垂直交通分析03|规划设计SITE DESIGN

50、ING绝大部分的商铺小于50，有效控制商铺总价，有利于销售沿路设置一带二商铺，内街全部小铺划分，楼层商业得铺率较高。1F层商业店铺23个一带二商铺+56个内街商铺2F层商业店铺12个一带二商铺+49个内街商铺3F层商业店铺4个内街商铺楼层楼层可售店铺面积段可售店铺面积段商铺数量商铺数量 商铺面积总计商铺面积总计本层商业面积本层商业面积得铺率得铺率20-5020686.750-1005376.111003419.48B1B1小计小计28281482.291482.2920-50441592.1550-100271778.910081030.831F1F小计小计79794401.884401.88

51、20-50351330.8450-10015950100111782.832F2F小计小计61614063.674063.6720-500050-1000010041269.073F3F小计小计4 41269.071269.07合计合计17217211216.9111216.91172491724965%65%2F6270.716270.7165%65%3F3F1813.851813.8570%70%B12718.822718.8255%55%1F6445.626445.6268%68%B1F层商业店铺30个内街商铺铺位统计肆第四章 产品设计户型设计篇04|产品设计PRODUCT DESUGN

52、美来美城市广场嘉宇北部湾学府新城新城和樾恒大御景天下本案新城和樾总面积：17.5万容积率：3.89户型面积：114-143均价：9200元/(精装)装修状况：非毛坯恒大御景天下总面积：73万容积率：2.18户型面积：106-142均价：7500元/装修状况：毛坯美来美城市广场总面积：11.3万容积率：2.99户型面积：100-150均价：6000元/装修状况：毛坯学府星城总面积：14万容积率：2.98户型面积：102-136均价：6500元/装修状况：毛坯嘉宇北部湾总面积：总200万 一期17.2万容积率：3.0户型面积：98-130(一期)均价：6200元/装修状况：毛坯芙蓉北路星城互通新港

53、互通周边竞品04|产品设计PRODUCT DESUGN90-110110-120120-130130-140140-150新城和樾恒大御景天下学府星城美来美城市广场嘉宇北部湾983房2厅1卫2.5面宽1304房2厅2卫4面宽1053房2厅1卫3.5面宽1303房2厅2卫3面宽1063房2厅2卫2.5面宽1123房2厅2卫2.5面宽1333房2厅2卫4面宽1454房2厅2卫5面宽1153房2厅2卫3.5面宽1354房2厅2卫4面宽1454房2厅2卫4面宽1022+1房2厅2卫3面宽1273+1房2厅2卫4面宽1363+1房2厅2卫4面宽竞品产品04|产品设计PRODUCT DESUGN98-3房

54、2厅1卫嘉宇北部湾106-3房2厅2卫美来美城市广场115-3房2厅2卫新城和樾112-3房2厅2卫美来美城市广场127-3+1房2厅2卫学府星城130-4房2厅2卫嘉宇北部湾145-4房2厅2卫新城和樾145-4房2厅2卫美来美城市广场95-110112-115125-130135-145105大部分2.5面宽户型不够方正115大部分3面宽以3房2厅2卫为主130大部分4面宽以4房2厅2卫为主145大部分4面宽以4房2厅2卫为主设计关注点极致面宽、入户仪式、户型方正、精准级配、收纳系统、面积赠送04|产品设计PRODUCT DESUGN破 题 策 略保 证 快 销寻 求 溢 价 同类产品好过

55、周边 针对客户产品错位 拉高品质提升溢价04|产品设计PRODUCT DESUGN板式分布点式分布外廊式分布中间户面宽影响边户面宽，且南北不通透。中间户对边户日照影响过大，且南北不通透。户型南北通透，大面宽小进深，无自遮挡，景观面最大化大面宽，中间户南北通透，无自遮挡，提高商品竞争力。主景观面视线自遮挡高层住宅产品分析04|产品设计PRODUCT DESUGN本案主力产品建议95户型105户型125户型139户型3房2厅1卫3房2厅2卫4房2厅2卫高层4房2厅2卫洋房3+1房2厅2卫简约舒适轻奢尊贵3面宽朝南3.5米景观阳台3面宽朝南3.7米景观阳台3面宽朝南3.9米景观阳台4面宽朝南6.7米

56、景观阳台产品建议在贯穿设计原则，综合规划及产品梯度，挖掘各产品特点从人性化的角度出发，精细化设计，尊重每一平米！设计理念DESIGN VISION04|产品设计PRODUCT DESUGN产品级配表户型级差表类型户型面积户型配置朝南面宽客厅尺寸餐厅尺寸主卧尺寸次卧1尺寸次卧2尺寸 次卧3/书房 厨房尺寸主卫尺寸公卫尺寸阳台尺寸开间*进深开间*进深开间*进深开间*进深开间*进深 开间*进深 开间*进深 开间*进深 开间*进深 开间*进深大高T4户型953房2厅1卫中间户3面宽3500*3400 2700*2400 3200*34002900*34003200*3000 1800*30001800

57、*3000 3500*15001053房2厅2卫中间户3面宽3700*3400 2700*2400 3400*34003000*34002500*3000 1800*3000 1800*3000 1800*3000 3700*15001254室2厅2卫边户3面宽3900*59003600*34003000*3400 3000*3000 2500*3000 1800*3000 2100*2400 1800*3000 3900*15001394室2厅2卫边户4面宽4200*77003600*34003000*3400 3000*3000 2500*3400 1800*3000 1800*3000

58、2500*3000 6700*1500洋房1393+1室2厅2卫3.5面宽6000*4100 2650*3450 3600*37003000*4200 3000*34502400*3200 1800*3450 1800*3450 6000*1500户型功能升级配置表类型户型面积户型配置朝南面宽独立电梯入户独立玄关双面宽阳台南北通透主卧套房卫生间干湿分离大高T4户型953房2厅1卫3面宽1053房2厅2卫3面宽1254室2厅2卫3面宽1394室2厅2卫4面宽洋房1393+1室2厅2卫3.5面宽备注：上述尺度均为轴线尺度户型设计注重各产品之间的梯级关系，同时根据规划景观合理分配资源。高层139M/

59、125M/105M/95M222204|产品设计PRODUCT DESUGN标准层平面图高层产品-139+105+105+139户型套型套内建筑面积 阳台全面积 套内总面积 公摊建筑面积 套型建筑面积 得房率 标准层面积赠送面积A户型 四房二厅二卫105.65 11.28 110.29 28.81 139.10 79.29%485.63 9.62B户型 三房二厅二卫79.57 5.34 82.24 21.37 103.72 5.73小计185.22 16.62 192.53 50.29 242.82 30.66全面积赠送半面积赠送04|产品设计PRODUCT DESUGN标准层平面图高层产品-

60、125+95+95+125户型套型套内建筑面积 阳台全面积 套内总面积 公摊建筑面积 套型建筑面积 得房率 标准层面积赠送面积A户型 四房二厅二卫94.29 5.64 97.11 27.45 124.56 77.96%445.226.06B户型 三房二厅一卫73.92 5.04 76.44 21.61 98.05 5.40小计168.21 10.68 173.55 49.06 222.61 22.94全面积赠送半面积赠送04|产品设计PRODUCT DESUGN全景双面宽阳台最大化提高可赠送面积同时增加户型舒适感139M2四室二厅二卫豪华套房主卧尊享步入式衣帽间和主卫多功能室超越配置，多一种生

61、活可能三分离公卫公卫豪华大气，体验优良服务阳台独立服务阳台，提升居住体验礼仪玄关入户仪式感倍增南北通餐客厅大尺度方正餐客厅南北通透04|产品设计PRODUCT DESUGN产品PK新城和樾 145户型4房2厅3卫139户型本案 139户型3+1房2厅2卫PK12户型结构方正独立入户玄关独立服务阳台餐客厅南北通透3+1房产品设计，书房空间灵活三分离式公卫设计345户型结构参差不齐无独立玄关无服务阳台餐客厅南北不通透内部空间闭塞紧凑式公卫设计611223344556604|产品设计PRODUCT DESUGNU型厨房享更多操作台面豪华套房主卧尊享步入式衣帽间和主卫干湿分离公卫舒适的卫生间人居体验舒

62、适阳台南向阳台，提供舒适体验125M2四室二厅二卫礼仪玄关入户仪式感倍增方正餐客纵厅大尺度方正餐客厅赠送凸窗双卧室凸窗赠送04|产品设计PRODUCT DESUGN恒大御景天下130户型3房2厅2卫产品PK125户型本案 125户型4房2厅2卫PK12南向三面宽4房产品设计户型结构方正独立入户玄关干湿分离式公卫设计345南向两面宽3房产品设计户型结构参差不齐无独立玄关紧凑式公卫设计112233445504|产品设计PRODUCT DESUGN礼仪玄关入户仪式感倍增105M2三室二厅二卫舒适阳台设计南向阳台，提供舒适体验凸窗赠送双卧室凸窗赠送L型厨房极致的厨房体验豪华套房主卧尊享步入式衣帽间和主

63、卫客餐纵厅大尺度餐客厅三分离卫生间洗手池、马桶间及浴室互不干扰，增加卫生间使用效率04|产品设计PRODUCT DESUGN恒大御景天下105户型3房2厅1卫产品PK105户型本案 105户型3房2厅2卫PK123房2卫设计户型结构方正独立入户玄关三分离式公卫设计豪华主卧套设计343房1卫设计户型结构参差不齐无独立玄关紧凑式公卫设计主卧无独立卫生间5112233445504|产品设计PRODUCT DESUGN95M2三室二厅二卫舒适阳台设计南向阳台，提供舒适体验凸窗赠送双卧室凸窗赠送客餐纵厅大尺度餐客厅U型厨房享更多操作台面公卫干湿分离舒适的卫生间人居体验04|产品设计PRODUCT DES

64、UGN嘉宇北部湾98户型3房2厅1卫产品PK95户型本案 95户型3房2厅1卫PK12南向三面宽户型结构方正户型南北通透次卧尺度舒适合理34南向两面宽户型结构参差不齐户型南北不通透次卧尺度紧凑11223344洋房139M 204|产品设计PRODUCT DESUGN标准层平面图洋房产品-139+139户型套型套内建筑面积阳台全面积套内总面积公摊建筑面积套型建筑面积得房率标准层面积赠送面积A户型 3.5房二厅二卫109.10 12.27 115.24 20.23 135.46 85.07%270.929.26A户型 3.5房二厅二卫109.10 12.27 115.24 20.23 135.46

65、 9.26小计218.20 24.54 230.47 40.45 270.92 18.52全面积赠送半面积赠送04|产品设计PRODUCT DESUGN豪华套房主卧尊享步入式衣帽间和主卫双面宽全景阳台最大化提高可赠送面积，同时增加户型舒适感奢享南向四面宽南向四面宽，奢享阳光与自然景观可拆可合横厅客厅与书房空间可拆可合，最大化可观景面独立电梯厅一梯一户，可作为私家玄关厅使用，富有入户仪式感139M23+1室二厅二卫U型厨房享更多操作台面服务阳台独立服务阳台，提升居住体验干湿分离公卫舒适的卫生间人居体验礼仪玄关入户仪式感倍增储藏收纳体系精细化收纳体现人性化和精细化设计理念公 寓 篇04|产品设计P

66、RODUCT DESUGN竞 品 分 析本案位置明昇壹城洋湖时代广场恒大江湾福晟翡翠湾14KM14.4KM金茂湾19KM20KM远洋外滩一号恒大御府25KM22KM26KM04|产品设计PRODUCT DESUGN404754360080003800910057006900竞 品 分 析04|产品设计PRODUCT DESUGN5562554200880042001080042008800竞 品 分 析04|产品设计PRODUCT DESUGN34.552.4050330076503200119003300880044.0063006600竞 品 分 析04|产品设计PRODUCT DESUG

67、N354235330077003500780036007800竞 品 分 析04|产品设计PRODUCT DESUGN544338360075004050680033007780竞 品 分 析180004|产品设计PRODUCT DESUGN竞 品 总 结04|产品设计PRODUCT DESUGN周 边 案 例美来美城市广场公寓总面积约9300，为平层公寓，户型面积主要集中在40-48。户型尺度为：4.2m面宽、6.6m进深。本案0.8km美来美城市广场公寓04|产品设计PRODUCT DESUGN设 计 策 略低总价寻求尺度和面积控制的最佳契合点灵活性通过模块化研究，寻求在相同柱网条件下的不

68、同产品组合高溢价追求LOFT产品最大化，同时保证SOHO产品的可实现性04|产品设计PRODUCT DESUGN设 计 策 略以30的最小户型为基础单元进行面宽进深类比3.0m*7.2m7m进深段6m进深段5m进深段3.2*7.0m3.3m*6.8m3.6m*6.3m3.9m*5.6m4.2m*5.1m低总价：寻求尺度和面积控制的最佳契合点 3m面宽相对比较局促。3.2m面宽对于小户型来说，相对比较舒适，7m进深也容易出量。3.3m面宽较3.2m没有太大提升，但进深减小，得房率减小。3.6m面宽虽更为舒适，但一方面得房率降低，一方面总量受损，对于小户型而言并不经济。进深过小，户型排布相对困难，

69、同时不出量。进深过小，户型排布相对困难，同时不出量。1、低 总 价2、灵 活 性3、高 溢 价04|产品设计PRODUCT DESUGN设 计 策 略选择6.4m*7.0m的柱跨布置户型，适配30、45、60各个面积段产品30面积45 面积60面积灵活性：通过模块化研究，寻求在相同柱网条件下的不同产品组合3.2*7=22.41/2个柱跨22.4/0.7=32适配SOHO户型3/4个柱跨4.8*7=33.633.6/0.7=48适配SOHO&LOFT户型1个柱跨6.4*7=44.844.8/0.7=64适配LOFT户型1、低 总 价2、灵 活 性3、高 溢 价04|产品设计PRODUCT DES

70、UGN设 计 策 略1、低 总 价2、灵 活 性3、高 溢 价高溢价：追求LOFT产品最大化，同时保证SOHO产品的可实现性 在将溢价最高的商业做足的情况下，地块有将两栋公寓全做LOFT的可能，使项目溢价最高。为保证产品的多样性，综合评判产品的去化情况，保有加入SOHO产品的可能。20FLOFT20FLOFT20FLOFT10-12FLOFT8-10FSOHO 为达成上部LOFT、下部SOHO的复合楼栋，需要对核心筒楼梯进行调整，3.3m的SOHO为双跑梯段，4.5m的LOFT为三跑梯段，使核心筒经济性最高。奇数层疏散流线偶数层疏散流线04|产品设计PRODUCT DESUGN设 计 策 略1

71、、低 总 价2、灵 活 性3、高 溢 价高溢价：追求LOFT产品最大化，同时保证SOHO产品的可实现性 在将溢价最高的商业做足的情况下，地块有将两栋公寓全做LOFT的可能，使项目溢价最高。为保证产品的多样性，综合评判产品的去化情况，保有加入SOHO产品的可能。20FLOFT20FLOFT20FLOFT10-12FLOFT8-10FSOHO 为达成上部LOFT、下部SOHO的复合楼栋，需要对核心筒楼梯进行调整，3.3m的SOHO为双跑梯段，4.5m的LOFT为三跑梯段，使核心筒经济性最高。奇数层疏散流线偶数层疏散流线04|产品设计PRODUCT DESUGN30单钥匙（自住模式）30双钥匙（投资

72、模式）L o f t 产 品1.公共空间挑空，拥有舒适的空间体验感2.动静分区，单层高价格，双层高体验。1.功能齐全，居住性价比高。2.买一得二，投资、自住俱佳。04|产品设计PRODUCT DESUGN45单钥匙（自住模式）45双钥匙（投资模式）L o f t 产 品1.公共空间挑空，拥有舒适的空间体验感2.动静分区，单层高价格，双层高体验。1.功能齐全，居住性价比高。2.买一得二，投资、自住俱佳。04|产品设计PRODUCT DESUGN60单钥匙（自住模式）60四钥匙（投资模式）L o f t 产 品1.公共空间挑空，拥有舒适的空间体验感2.动静分区，单层高价格，双层高体验。1.功能齐全

73、，居住性价比高。2.买一得四，投资、自住俱佳。04|产品设计PRODUCT DESUGNs o h o 产 品45soho平层1.功能齐全，空间舒适。2.动静分区，公共空间体验感好。1.明厨，动静分区，公共空间舒适。2.收纳空间充足。04|产品设计PRODUCT DESUGN30soho平层60soho平层s o h o 产 品1.功能齐全，空间舒适。2.动静分区，公共空间体验感好。1.明厨，动静分区，公共空间舒适。2.收纳空间充足。04|产品设计PRODUCT DESUGNl o f t 平 面 图Loft下层平面图04|产品设计PRODUCT DESUGNl o f t 平 面 图Loft

74、上层平面图04|产品设计PRODUCT DESUGNsoho平面图soho平面图伍第五章 示范区设计05|示范区设计URBAN DESUGN芙蓉北路湖外路游园路枫树路选址2选址3选址面积4715建筑面积1800建筑层数3F选址1选址1：优点：北面临公园无地下室易于施工缺点：展示面较少选址2：优点：地势高人流到达便利临两条主路昭示性强施工围挡车行到达人行到达公园示范区选址分析05|示范区设计URBAN DESUGN印象大学城岳麓书院高等学院资源集中周边浓郁学习氛围无数历史名人诞生地礼序书香与文学气息05|示范区设计URBAN DESUGN提取书卷叠摞形态营造诗意景观空间打造社区文化书院设计理念0

75、5|示范区设计URBAN DESUGN书卷叠摞形体生成05|示范区设计URBAN DESUGN开架阅览区休闲露台听水书吧空间构成05|示范区设计URBAN DESUGN文雅净幽风格调性05|示范区设计URBAN DESUGNH=13.4m3F示范区听水亭水院听水榭书画展区回廊车行入口芙蓉北路湖外路山院石院精神堡垒人行入口车行入口人行入口总平布局05|示范区设计URBAN DESUGN芙蓉北路湖外路示范区流线车行流线精神堡垒车行入口人行入口321第一进第二进第三进第二院落第三进院落第一进院落门厅门厅停车场书院提取院落礼制序列间，营造尊贵的体验流线景观示范区书画展廊路径体验05|示范区设计URBA

76、N DESUGN提取书画山水形态，营造诗意人文景观现转围芙蓉北路湖外路空间秩序05|示范区设计URBAN DESUGN示范区效果图05|示范区设计URBAN DESUGN门第主入口大厅05|示范区设计URBAN DESUGN示范区效果图05|示范区设计URBAN DESUGN示范区效果图05|示范区设计URBAN DESUGN书香洽谈区05|示范区设计URBAN DESUGN沙盘区接待区洽谈区一层平面图05|示范区设计URBAN DESUGN洽谈区签约区VIP区二层平面图05|示范区设计URBAN DESUGN休息区样板区样板A样板B样板C三层平面图05|示范区设计URBAN DESUGN色彩

77、黑黑白白灰灰木木建构颜色材质陆第六章 立面设计06|立面设计Elevation intention恒大御景天下嘉宇北部湾未来美城市广场学府星城新城和樾周 边 竞 品06|立面设计Elevation intention简欧风格新亚洲风格新古典主义现代简洁？恒大御景天下新城和樾嘉宇北部湾未来美城市广场本项目如何优于周边竞品，打造有特色有风格的立面造型？设 计 思 考06|立面设计Elevation intention与周边和而不同风格体现差异性住宅与公建立面风格的协调性低成本下立面品质的设计提升立 面 诉 求06|立面设计Elevation intention风格和而不同：精致典雅，端庄大气，优雅

78、考究，用现代设计语言体现都市格调风 格 解 析06|立面设计Elevation intention公寓街景效果图风 格 解 析商业街景效果图风 格 解 析06|立面设计Elevation intention住宅塔楼效果图风 格 解 析06|立面设计Elevation intention协调性：住宅和公寓都使用现代典雅风格的横向与竖向线条，给人以简约大气稳重的感受。风 格 解 析06|立面设计Elevation intention低成本立面控制：精准定位、层次丰富、材料选取符合大众价值认同，细节繁复后期施工效果较难控制推荐风格定位审美价值认同比较小众公建化立面建造成本更高新古典风格现代典雅风格现

79、代风格风 格 解 析06|立面设计Elevation intention层次丰富：严整的比例和尺度|精致的墙身细节住宅塔楼追求稳重大气的古典建筑横三段纵五段的韵律节奏，稳重、对称。在运用现代手法设计立面的同时依然遵循着古典建筑的美学法则。顶部中部底部风 格 解 析06|立面设计Elevation intention层次丰富：严整的比例和尺度|精致的墙身细节公寓塔楼强调体块线条的分割，削弱百米高层的横向尺度感，增加建筑的修长挺拔感。竖向分割体块切分风 格 解 析06|立面设计Elevation intention层次丰富：严整的比例和尺度|精致的墙身细节阳台阳台屋顶高层住宅墙身节点风 格 解 析

80、06|立面设计Elevation intention层次丰富：严整的比例和尺度|精致的墙身细节洋房墙身节点阳台阳台屋顶阳台风 格 解 析06|立面设计Elevation intention层次丰富：严整的比例和尺度|精致的墙身细节loft屋顶loftloftloft公寓墙身节点（窗墙系统）风 格 解 析06|立面设计Elevation intention低成本立面控制：精准定位、层次丰富、材料选取浅色真石漆深灰色真石漆深灰色金属百叶铝合金夹胶玻璃栏杆米白色石材风 格 解 析06|立面设计Elevation intention低成本立面控制：精准定位、层次丰富、材料选取白色铝型材深灰色铝型材夹胶

81、中空Low-e玻璃高透玻璃深色涂料竖向明框风 格 解 析柒第七章 地库设计07|地库设计Basement design937辆地面停车位35辆地下停车位902辆34953地下商业2523地下车库32430.00机动车位地下建筑面积其中其中备注：1.住宅1辆/户，商业0.6辆/100；2.地下人防5485示范区车位人防范围设备用房配套用房商业部分住宅部分地库轮廓线用地红线地库出入口地下一层平面图07|地库设计Basement design地库细节 地下车库入口 主车道07|地库设计Basement design地库细节 大堂前区 下沉庭院07|地库设计Basement design225方法二：通过开天窗的方式，引入自然光线，形成阳光地库，景观渗透进车库，丰富车库景观的空间层次。方法一：地面设计小尺度景观下沉广场，与车库局部形成共享空间，提高空间层次感、归属感、趣味性及使用率。地库尽量少设层数，地下室埋深尽量减少，节约地库造价。车库采用阳光车库，争取自然采光，减少了地库设备成本及后期运营维护成本，同时行车时可以看到天井透过的自然光线以及绿化，增添了整个居住区的生活情趣。成本控制 阳光车库