奥特莱斯购物中心项目可行性分析研究报告（70页）.pdf

1、 盛 泽 商 业(地 产)顾 问一种成熟的国际商业形态OUTLETS绝对保密 盛 泽 商 业(地 产)顾 问1、奥特莱斯历史及发展状况2、中国典型奥特莱斯项目简介的操作类型3、国内操作奥特莱斯三种运营模式4、本项目适合操作思路目 录 盛 泽 商 业(地 产)顾 问1、奥特莱斯历史及发展状况 盛 泽 商 业(地 产)顾 问 盛 泽 商 业(地 产)顾 问概念 “奥特莱斯”,音译词，英文OUTLETS的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思。涵义 在零售商业中专指销售国际、国内著名品牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，也被称为“品牌直销购物中心”。如今的奥特莱斯已成为国际名品集

2、中地，是一种倡导更聪明的理性消费的国际新型休闲购物模式。OUTLETS概念和起源n起源奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets最早就是“工厂直销店”，专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然这种业态在美国已有100年历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。盛 泽 商 业(地 产)顾 问演变历程（美国）（1）19701987年：分散的、厂家各自主导的工厂直销店一些服装工厂利用其仓库销售订单尾货，一家工厂一个Outlet Store，所集商品既是优质品

3、牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。（2）19881996年：逐步聚集、厂家联合主导的工厂直销店很多工厂联合起来将直销店集中开设，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模，且离城市较远，一般在6080英里（100150公里）左右，开车要一个多小时。OUTLETS演变历程（3）19972001年：集中的、开发商主导的大型休闲购物中心 开发商的介入使Outlets发生质变，以前各自独立经营的工厂店被整合在一起，统一管理、统一形象，过去作为经营主体的品牌商（厂家），变成Outlets这一全新经营模式的供货商。同时功能更加齐全，提升购物环境，休闲购物一体化，选址向城市靠近，1小时车程，包括乡村式(花园式

4、)和MALL式两种主要形态。盛 泽 商 业(地 产)顾 问（1）迅速扩张 Outlets发展迅速，开始逐渐风靡全球，在美国、欧洲、日本甚至东南亚国家，业态均已进入蓬勃发展状态。在美国已有300多家，销售增长率逐年大幅递增。（2）与三大传统零售业态平分市场 在欧美国家的大型零售商中，Outlets已经和百货、超市、大型购物中心四分天下。在美国的商业企业销售排行榜中，Outlets就占前五席中的三席。（3）经营出现两级分化、业态产业化 国外 Outlets经营出现两极分化，企业集中度加大，产业化发展。美国排名前五位经营Outlets的公司，共有139个分店，出租面积有3291万多平方英尺。分别占美

5、国Outlets中心总数的61.8%和59.9%。（4）品牌和模式的成功复制 已成功实现品牌和模式的异地复制，Woodbury Premium Outlets公司美国最大的Outlets经营公司，全球有51家分店，其中美国本土41家，日本8家，韩国墨西哥各一家。发展现状 盛 泽 商 业(地 产)顾 问OUTLETS已经发展到320多家,种类繁多，业态混合，多位于风情优美的旅游区，环境优美，商业布局注重园林环境，营造休闲气氛。在美国,盛 泽 商 业(地 产)顾 问英国阿石佛得奥特莱斯 Ashford Designer Outle(UK)环形张拉膜结构的建筑下，涵盖80个以上的顶级品牌，是欧洲最引

6、人的购物目的地。荷兰瑞蒙德奥特莱斯Roermond Designer Outlet(NL)距德荷边界仅10分钟车程，高速公路和公共交通联系均十分便捷。拥有120家高品质店。意大利罗玛诺堡奥特莱斯 Castel Romano(Italy)盛 泽 商 业(地 产)顾 问 仓储式，2002年开业北京燕莎奥特莱斯购物中心上海青浦奥特莱斯街区式2006年开业天津团泊奥特莱斯商业广场尚未开业 盛 泽 商 业(地 产)顾 问与旅游中心结合在一起，购物环境和功能更加完备结合餐饮休闲娱乐业态以开放式商业街区为主 盛 泽 商 业(地 产)顾 问地处都市的郊区备有大量停车位毗邻高速公路 盛 泽 商 业(地 产)顾

7、问被美誉为“品牌直销购物中心”今天OUTLETS成为“品牌+品质+低价”的绝对代言 盛 泽 商 业(地 产)顾 问2、中国典型奥特莱斯项目简介的操作类型 盛 泽 商 业(地 产)顾 问北京燕莎奥特莱斯购物中心北京赛特奥特莱斯购物中心上海青浦奥特莱斯品牌直销广场天津佛罗伦萨小镇天津团泊奥特莱斯商业广场典型项目 盛 泽 商 业(地 产)顾 问北京燕莎奥特莱斯购物中心北京燕莎奥特莱斯购物中心 盛 泽 商 业(地 产)顾 问北京燕莎奥特莱斯购物中心简介北京燕莎奥特莱斯购物中心是中国第一家奥特莱斯业态的购物中心，也是该业态在中国的创始人，于2002年12月18日开业。购物中心位于交通便利的北京市朝阳区东

8、四环南路，由A、B、C三座组成，经营面积约10万平方米。北京燕莎奥特莱斯购物中心在对中国消费市场进行客观分析的基础上，确定了“名牌实惠、轻松便捷、品类规模”的经营理念和发展模式。盛 泽 商 业(地 产)顾 问 中心建筑面积17,343平方米，上下两层，营业面积达16，000平方米，有1000余个车位。荟萃了国内外著名和知名品牌的下架、过季商品，以驰名的品牌、优异的质量和低廉的价格满足喜好名牌消费者的需求，给喜爱名牌的消费者增添了一个“淘名牌”的好地方。燕莎奥特莱斯的诞生还为名牌商品的持有者和代理商开辟了一条销售过季商品的畅通渠道。北京燕莎奥特莱斯购物中心曾圆满接待过出席2008年北京第29届奥

9、运会的各国贵宾、运动员和体育官员，并给他们留下了美好的印象。北京燕莎奥特莱斯购物中心始终坚持国际化的经营管理和团队建设，创立了一套符合国际化标准的企业运营模式。2006年通过了ISO9001质量管理体系和ISO14001环境管理体系认证。盛 泽 商 业(地 产)顾 问 盛 泽 商 业(地 产)顾 问奥特莱斯购物中心的周边地区，是北京城东迅速崛起的高档住宅群落，在未来五年之内，该地区将逐步建成800万-1000万平方米的高档住宅区，从而形成北京城东人口最为密集的高档文化社区。该地区的购买力将逐步形 成规模，与亚运村地区的规模不相上下。地理位置：北京燕莎奥特莱斯购物中心坐落于北京东四环工大桥西侧，

10、紧邻东四环 路，四通八达的公路构成紧密便捷的交通网络。从购物中心至亚运村方向、郡王府方向，或至中央商务区（CBD）方向以及北京市中心方向等等均畅通无 阻，庞大客流通行无碍。中心距离首都机场约25公里，距离燕莎友谊商城只 有10公里。在购物中心附近，京沈高速路、京津塘高速路是京城东面和南面出京的 通行要道，与东南四环路连接，构成了纵深极广的辐射面，从京沈、京哈高 速公路起点至购物中心不足10公里的距离。公交路线公交路线:目前有多条公交线路直通燕莎奥特莱斯购物中心，包括：30路、34路、952路、801路、840路内环、740路内环，方便顾客搭乘公交车前来购物。自驾车路线自驾车路线:东四环由北往南

11、主路过窑洼湖桥后第13号出口进辅路后直行约500米，右转即可进入停车场。东四环由南往北至大郊亭桥调头，走辅路往南约1500米，右转即可进入停车场。盛 泽 商 业(地 产)顾 问 盛 泽 商 业(地 产)顾 问 盛 泽 商 业(地 产)顾 问北京燕莎奥特莱斯购物中心北京赛特奥特莱斯购物中心上海青浦奥特莱斯品牌直销广场天津佛罗伦萨小镇天津团泊奥特莱斯商业广场典型项目 盛 泽 商 业(地 产)顾 问北京赛特奥特莱斯购物中心 盛 泽 商 业(地 产)顾 问赛特奥莱简介 是赛特最新力作，由北京赛特购物中心经营管理的名品折扣购物中心，汇聚了众多顶级奢侈品牌，以及最受大众喜爱的时尚休闲品牌。赛特奥莱位于别墅

12、密集的朝阳区香江北路，通过三期的发展计划，项目总开发面积15万平方米，拥有5000余个停车位。作为北京第一家纯欧美式outlet，赛特奥莱以欧美小镇建筑风格打造最纯正的美式奥莱商业街道，各商铺之间紧密相联，形成一个集购物、文化、娱乐、休闲的超大型、超完备的商业空间。作为最早引入国际名品的高端百货，赛特凭借17年资深的高端品牌市场运作经验，以及无可取代的强大品牌号召力，为拥有杰出品位的消费者打造出一个时尚购物天地。全新开幕的赛特奥莱，则在与精品店无差异的品牌氛围中，令消费者畅享超低惊喜折扣，真正体验到“大品牌，小价钱，平价享受高品质奢华生活”的十分满足感。盛 泽 商 业(地 产)顾 问赛特奥莱理

13、念 “大品牌，小价格”是赛特奥莱的秉持的一贯理念，奥特莱斯在欧美已经是一种成熟的商业模式，在国内引进这种商业形态也已多年，但在中国纯欧美式的奥特莱斯非常少，一般都是采用的百货商场的模式，如燕莎奥特莱斯等，赛特奥莱是北京第一家真正意义上的奥特莱斯。盛 泽 商 业(地 产)顾 问赛特奥莱入驻品牌PORTS 宝姿、PRADA 普拉达、ARMANI JEANS 阿玛尼牛仔、ARMANI JEANS 阿玛尼牛仔、爱美丽 IMIS、爱慕 AIMER、BMW LIFESTYLE 宝马、BUGATTI 宝加力、BURBERRY 博柏利、BALLY 巴利、CARA 喀啦、DOLCE&GABBANA、DIOR 迪

14、奥、D&G、EMPORIO ARMANI 安普里奥阿玛尼、ELLE、GUERLAIN 娇兰、GIVENCHY 纪梵希、GIORGIO ARMANI 乔治阿玛尼、GUCCI 古驰、LANCOME 兰蔻、RAY-BAN 雷朋、VERSACE 范思哲、维多利亚的秘密 VICTORIAS SECRET 盛 泽 商 业(地 产)顾 问北京燕莎奥特莱斯购物中心北京赛特奥特莱斯购物中心上海青浦奥特莱斯品牌直销广场天津佛罗伦萨小镇天津团泊奥特莱斯商业广场典型项目 盛 泽 商 业(地 产)顾 问上海青浦奥特莱斯品牌直销广场 盛 泽 商 业(地 产)顾 问上海奥特莱斯品牌直销广场简介 上海奥特莱斯品牌直销广场是一

15、座国际化、现代化、时尚化的生态型综合购物广场。奥特莱斯坐落于沪青平高速公路赵巷出口处200米，南靠佘山国家旅游度假区，西临淀山湖、朱家角、周庄等著名江南水乡风景区，距市中心人民广场26公里，车程仅30-40分钟。广场地处同三高速、沪青平高速、嘉金高速、沪宁高速和沪杭高速路网中央，优越的交通位置极大地方便了本市及江浙两省的消费者前来休闲购物。广场占地面积16万平方米，总建筑面积约11万平方米。广场拥有能停放1200余辆机动车的大型停车场，可容纳500辆车的地下车库及旅游巴士专属的停车位。广场整体建筑呈现代时尚的欧美风情，并与优美自然生态景观相结合，精心打造轻松愉悦的购物环境，营造清新俊雅的休闲氛

16、围。目前广场拥有二百五十余家商铺、四百五十多个国内外品牌：A区拥有30多个商铺，主要经营国际大牌的折扣商品，包括Armani、Zegna、Burberry、Bally、Hugo Boss、Dunhill、Aquascutum、Ferragamo、MaxaMara、Trussadi等；B区和C区主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名品牌，进驻的有Nike、Adidas、ESPRIT、I.T、MIZUNO、GH、Durban、LACOSTE、ecco、Clarks、GEOX等130余个品牌商铺；广场内设有餐饮休闲区，有避风塘、星巴克、吴越人家、肯德基等十余家餐饮企业。盛 泽 商 业

17、(地 产)顾 问 盛 泽 商 业(地 产)顾 问上海奥特莱斯品牌直销广场管理模式 符合市场需求的管理模式创新，像龙头带动龙身舞动。“科学化、市场化、规范化”的“三化”过程管理，给奥特莱斯的发展注入了强劲的动力。人员少、部门精是奥特莱斯“科学化”的最佳诠释，4名高管、6名中层干部和30余名普通员工组成的奥特莱斯管理团队，是我国国有企业人均创收最高的单位之一。物业、保安、食堂的“市场化”服务，使得入住商家毫无后顾之忧，而奥特莱斯对所有经营单位的“规范化”管理则体现了以人为本、公平诚信的原则，严格管理与有情操作相结合，勤奋工作与业余活动相结合，使大家在最短的时间内融入奥特莱斯大家庭，并为构建奥特莱斯

18、的和谐文化聚集智慧和力量。盛 泽 商 业(地 产)顾 问 盛 泽 商 业(地 产)顾 问北京燕莎奥特莱斯购物中心北京赛特奥特莱斯购物中心上海青浦奥特莱斯品牌直销广场天津佛罗伦萨小镇天津团泊奥特莱斯商业广场典型项目 盛 泽 商 业(地 产)顾 问 盛 泽 商 业(地 产)顾 问佛罗伦萨小镇介绍 国内首座纯正意大利风格的佛罗伦萨小镇京津名品奥特莱斯。建筑面积6万平方米，可租用面积42,000平米，“佛罗伦萨小镇-京津名品奥特莱斯”向中国消费者展现了世界顶级的奥特莱斯购物规模。消费者在这里可以感受到如诗如画的意大利建筑美景与充满活力的时尚氛围，是家人、伴侣和朋友假日购物休闲、消磨美好时光的最佳选择。

19、“佛罗伦萨小镇-京津名品奥特莱斯”设有奢侈品、国际名品、运动和户外以及休闲四大特色购物主题体验区，提供近200家门类丰富的奢华及时尚精品，其中包括首次登陆中国outlets的PRADA、BOTTEGA VENETA、FENDI、MONCLER、BVLGARI、CELINE、LOEWE、VERSACE、TORY BURCH、AMERICAN EAGLE OUTFITTERS，还有Giorgio Armani、Salvatore Ferragamo、Burberry、Gucci、Tods、Versace、Zegna、以及Lancel等世界级名牌；更多广受欢迎的时尚生活品牌还包括：Diesel、Co

20、ach、Guess、CK Jeans、Folli Follie、Samsonite和BMW Lifestyle等，满足了各种消费者的多层次购物需求。为了保证正宗的国际奥特莱斯体验，消费者每天在佛罗伦萨小镇的每一家店铺都能够买到优质正版产品并享受优惠折扣，只需花费平均五折、甚至低至三折的诱人折扣价格即可买到心仪已久的世界奢侈品牌的经典和潮流款式。佛罗伦萨小镇具有纯正的而意大利血统，其建筑设计根植于意大利历史。贡多拉小舟在清澈的运河上漫游，喷泉、雕塑与绿色植被点缀着一座座意大利式经典建筑，漫步在优美的拱桥、优雅的广场和喷泉，浪漫的氛围让人仿佛置身在16世纪文艺复兴时代的意大利小镇。面对高铁站的两个

21、主要入口处的塔楼设计灵感来自于圣马可广场和一个中世纪的城堡；游客走在小镇的石径路上探索复古意式的庭院和长廊，前往小镇市中心。位于奢侈品区和国际名品区中间的斗兽场全部由钙华大理石铺就，再现了古罗马帝国时代艺术的恢宏壮美。在购物和游览之余，还可在超过10家不同风味的餐厅品尝地道的意大利餐以及中西方美食。佛罗伦萨小镇还将全年举办丰富多彩的表演和休闲活动，让消费者尽情融入意大利的时尚和文化风情中。盛 泽 商 业(地 产)顾 问 盛 泽 商 业(地 产)顾 问地理位置及交通 天津佛罗伦萨小镇位于京津之间的天津武清区，距北京五环路60公里，天津市中心38公里，附近有多条高速路及国道通过，从北京和天津自驾车

22、经京沪高速和京津高速均可便捷到达，从高速路杨村出口到小镇入口只需5分钟。小镇的主要入口距武清高铁站仅100米。盛 泽 商 业(地 产)顾 问体验意大利风情 为了在中国完成一个颠覆性的奥特莱斯设计，佛罗伦萨小镇的设计团队和建筑专家们特别重视空间的合理运用和高品质建筑材料的使用，无论是环境设计、店面门面还是公共娱乐区域都保持意大利传统小镇的设计风格，力求做到尽善尽美。为了重现16世纪意大利小镇的生活场景，不管是外观还是步行小径，甚至廊柱和门廊的每一处建筑和装修细节都独具匠心。所选用的材料也是意大利古典风格的体现，如仿古的屋瓦、装饰框和优质的木质和铁艺街边家具。创新的技术和材料得到充分利用，以提升建

23、筑品质，节约能源和减少维护。人行道和停车场的环境美化和植被覆盖大大改善了这些区域的景观舒适度，实现了自然体系的良性循环。2,800个免费停车位环绕着4个入口，方便消费者进入任何一个区域购物。整体设计上将公共空间与员工使用区域严格分开，确保了消费者独享一个放松的无干扰的购物和休闲环境。在欧美地区，奥特莱斯不再仅仅是售卖打折名牌的地方，而已经成为高端品牌推广形象、展现时尚潮流的重要场所，同时也是集购物、休闲、娱乐、旅游风情等多种功能于一体的综合性服务中心。中国消费者的品牌意识与名品消费能力都在不断成熟，“佛罗伦萨小镇-京津名品奥特莱斯”正代表着当今高端名品折扣中心的顶级水平，将满足中国消费者对高端

24、品牌消费、品质和服务的高层次追求。盛 泽 商 业(地 产)顾 问入驻品牌 项目设有奢侈品、国际名品、运动和户外以及休闲四大特色购物主题体验区，提供近200家门类丰富的奢华及时尚精品，其中Prada和Fendi将首次登陆中国奥特莱斯，还有Giorgio Armani、Salvatore Ferragamo、Bulgari、Tods、Versace、Burberry、Celine、Zegna、Moncler、Missoni以及Lancel等世界级名牌；更多广受欢迎的时尚生活品牌还包括 Diesel、Coach、Guess、CK Jeans、Follie Follie、Samsonite 和BMW

25、Lifestyle等，满足了各种消费者的多层次购物需求。盛 泽 商 业(地 产)顾 问北京燕莎奥特莱斯购物中心北京赛特奥特莱斯购物中心上海青浦奥特莱斯品牌直销广场天津佛罗伦萨小镇天津团泊奥特莱斯商业广场典型项目 盛 泽 商 业(地 产)顾 问团泊奥特莱斯商业广场 盛 泽 商 业(地 产)顾 问环渤海经济圈国际港口城市北方经济中心 盛 泽 商 业(地 产)顾 问团泊新城西区47.8平方公里规划人口30万人生态、居住、文化、旅游、休闲 盛 泽 商 业(地 产)顾 问高速路网京沪高铁团泊快速快轨Z1号线 盛 泽 商 业(地 产)顾 问Outlets项目位于团泊新城一期用地中部西临团泊大道南接体育大道

26、 盛 泽 商 业(地 产)顾 问 盛 泽 商 业(地 产)顾 问名筑级购物平台，殿堂级男女风尚。盛 泽 商 业(地 产)顾 问外围美式建筑OUTLETS囊括国际一线服装品牌国际二线国内一线及运动品牌休闲餐饮 盛 泽 商 业(地 产)顾 问国际一线服装品牌 盛 泽 商 业(地 产)顾 问国际二线国内一线及运动品牌 盛 泽 商 业(地 产)顾 问休闲餐饮 盛 泽 商 业(地 产)顾 问中央罗马竞技场内的百货商场涵盖 精品家居，家居配套，少女装、童装、孕妇装大型主题餐饮，小型餐饮休闲娱乐，配套商业等 盛 泽 商 业(地 产)顾 问中央罗马竞技场内的百货商场一层 精品家居，家居配套，少女装、童装、孕妇

27、装 盛 泽 商 业(地 产)顾 问中央罗马竞技场内的百货商场二层 大型主题餐饮，小型餐饮 盛 泽 商 业(地 产)顾 问中央罗马竞技场内的百货商场三层 休闲娱乐，配套商业等 盛 泽 商 业(地 产)顾 问功能布局与交通流线组织紧凑合理 盛 泽 商 业(地 产)顾 问车位26200平方米千余辆20辆免费购物班车 盛 泽 商 业(地 产)顾 问品质品质业态 盛 泽 商 业(地 产)顾 问环境配套 盛 泽 商 业(地 产)顾 问OUTLETS特点 驰名世界的品牌荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；难以想象的低价一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若婺；方便舒适的氛围远离市区，交

28、通方便，货场简洁、舒适。盛 泽 商 业(地 产)顾 问3、国内操作奥特莱斯三种运营模式 盛 泽 商 业(地 产)顾 问1、直接与国内知名奥特莱斯运营商合作。2、与经验丰富的奥特莱斯商管公司或招商运营团队合作。3、与专业商业管理公司合作 盛 泽 商 业(地 产)顾 问1、直接与国内知名奥特莱斯运营商合作。在项目规划前期，与国内知名奥特莱斯合作，共同开发，招商及经营管理。具体合作条件根据双方合作模式具体洽谈优势是保障项目能成功运作，缺点是与其合作投入大，只占股份，没有主动权，物业持有，不支持销售。盛 泽 商 业(地 产)顾 问2、与经验丰富的奥特莱斯招商运营团队合作这种招商团队经验丰富，有一定的品

29、牌资源，合作成本较第一种较低。优点有资源优势，对项目的成功运作有保障。但管理公司或管理团队收费较高，同时管理公司也参差不齐，如果选择不好会影响项目的运作品质和运作周期。盛 泽 商 业(地 产)顾 问3、与专业商业管理公司合作 商业管理公司在国际品牌招商上存在一定的劣势，因此在招商前期需要投资商对国际一线品牌进行自己经营，然后带动其他品牌的进入。优势是成本相对较低但由于商业管理公司不是做奥特莱斯招商的，在国际名品招商上会有一定的弱势，需要开发商自己投资经营几大国际一线品牌做为带动。盛 泽 商 业(地 产)顾 问投入规模1000万-1500万装修成本：以300平米店铺为例装修成本：300平*2500元75万采购成本：平均价格：4000元*500件200万元代理五个品牌：（200万+75万）*51375万元人民币 盛 泽 商 业(地 产)顾 问4、本项目适合操作思路 盛 泽 商 业(地 产)顾 问本案建议采用第二种和第三种相结合的方式优势：1、借助专业奥特莱斯专业资源（节省前期开发公司投入成本）2、专业商业策划公司把控保证项目有序发展 盛 泽 商 业(地 产)顾 问THE END