南昌奥特莱斯小镇商业规划报告（167页）.pdf

1、 南昌悦达奥特莱斯小镇项目 商业规划报告 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除RAResearch&Analysis：研究方案、分析及方向性结论 城市和区域理解 商业市场和竞争环境研究 项目特性研究 关键词：收集数据、渠道观察、城市、消费习惯、行业、区位、趋势、产品、主客观形式 CSCase Study：专题研究、案例分析 以奥特莱斯为发展方向 借鉴定位、业态、建筑、运营 MPMaster Planning：建筑表现能力+表现手法 动线规划、商铺分割建议和进一步优化，作为布局

2、、动线和品牌组合落位的基础 RPRental Projection：财务测算 MDMerchandising Development：商业规划+表现手法 MD基础，项目定位和发展方向 定位：主题、功能、档次、客群、核心元素 平面布局，业态组合和分区阐释 示意性落位，零售、娱乐、文化、餐饮、主力、特色、主题等 项目总体操作指引 2 PDProject Development：项目分期策略 商户落位，品牌示意，结合零售商访谈 租金价格及销售价格 项目开发策略及开业安排 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学

3、习交流，请2 4小时内删除CONTENT 目录 Section 2 项目特性分析 项目区位 基地分析 交通环境 周边规划 Section 3 商业市场研究 商业市场发展概况 商圈研究 代表性项目分析 市场指标研究 Section 1 宏观和区域环境分析 城市地位 城市经济 城市规划 区域规划 3 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除CONTENT 目录 Section 5 商业规划第一阶段 项目发展方向 商业定位策略 整体商业主题定位 名品直销Outlets定位 Mall购物

4、中心定位 建筑规划控制性设计建议 Section 4 奥特莱斯专题研究 奥特莱斯概述 全球奥特莱斯发展概况 我国奥特莱斯发展概况 国内代表性项目分析 4 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除1.1 城市地位 1.2 城市经济 1.3 城市规划 1.4 区域规划 1.宏观和区域环境分析 理解城市和区域，分析消费市场的基础和挖掘可持续发展的社会经济基础 5 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅

5、用于学习交流，请2 4小时内删除城市地位鄱阳湖生态经济区概况 鄱阳湖生态经济区 地理位置 长江中下游，江西省北部，以鄱阳湖为核心 定位 江西省第一个纳入为国家战略的区域性发展规划 发展生态经济，促进生态与经济协调发展 中部地区重要增长极；中部制造业重要基地、中国三大创新地区之一 主要产业 已形成能源、化工、冶金、建材、机械、汽车、纺织、食品等八大支柱产业；以优势的教育、科技资源带动高科技产业发展，新兴的电子信息、生物制药、新材料等高新技术 面积 5.12万平方公里;占江西省30%总人口 2200多万人(2012);占江西省50%所含辖区 由南昌、景德镇、鹰潭3市以及九江、新余、抚州、宜春、上饶

6、、吉安共38个县（市、区）组成 地区生产总值 7500多亿元(2012);占江西省57.9%规模以上工业增加值 2810.85亿元 (2012);占江西省57.5%鄱阳湖生态经济区及其周边经济区 连接中国三大重要经济圈（长三角、珠三角、海西区）；南昌作为经济区核心城市，带动城市群经济社会的跨越式发展；高新区则是战略门户。7 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除城市地位南昌市概况 南昌市 地理位置 江西中部偏北，赣江、抚河下游，三环，濒临我国第一大淡水湖鄱阳湖西南 定位 江西省

7、省会，江西省最大城市，全省政治、经济、文化、科技、交通中心；南方重要商贸流通城市，沿海地区商贸辐射中西部的重要中转枢纽 江西最重要综合交通枢纽之一，依托高速铁路和航空枢纽的省际交通廊道；国家历史文化名城、国家园林城市、我国首批低碳试点城市之一、国家创新城市；曾被新闻周刊杂志Newsweek选为世界十大动感都会之一。主要产业 汽车及零部件、食品和生物医药、新材料三大千亿产业，航空制造、纺织服装、电子信息、机电、新能源五大超500亿产业 面积 7,402.36平方公里 总人口 507.87万人(2012)；全国35个特大城市之一 所含辖区 5个市辖区包括有：东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、青山湖

8、区；4个县包括有：南昌县、新建县、安义县、进贤县 设立县级经济管理区有：红谷滩新区、南昌经济技术开发区（国家级）、南昌高新技术产业开发区（国家级）、桑海经济技术开发区 地区生产总值 3000亿元(2012)；占鄱阳湖经济区40.0%，占江西省23.2%规模以上工业增加值 967.26亿元(2012);占鄱阳湖经济区34.4%，占江西省19.8%社会消费品零售总额 1116.54亿元(2012)；占江西省27.9%南方重要商贸流通城市、重要综合交通枢纽和现代制造业基地之一；国外大型产业与总部转移对接基地；休闲宜居的“未来都会，绿色之都”。南昌行政区划 8 微信及QQ：1115955733，朋友圈

9、每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除城市经济城市经济国民经济 1,3901,6601,8382,2072,6893,0010%5%10%15%20%25%1,0001,5002,0002,5003,0003,500200720082009201020112012GDP地区生产总值（亿元）GDP增长率国民经济运行良好，指标引领全省，增速高于全国平均水平。产业结构处于工业化阶段，工业基础较强，产业结构调整初见成效。产业与消费需求稳定，将促进第三产业比重上升，有利于城市商业发展。总量和人均水平低于其他中部省会城市，相比武

10、汉、长沙等城市规模相对不足且起点较低，拥有较大发展潜力。30,46436,10539,6694717453023587150%5%10%15%20%25%20,00030,00040,00050,00060,00070,000200720082009201020112012人均GDP（元）人均GDP增长率南昌市地区生产总值GDP和增长速度 南昌市人均GDP和增长速度“十二五”规划目标：GDP五年翻一番，年均增长13%，“十二五”规划目标：人均GDP跨越10000美元台阶 GDP：2010年，南昌全市GDP突破2000亿元。2012年，突破3000亿元，在全国城市中位居第48位，首次冲进50强。

11、2012年，GDP同比增长12.5%，增速在江西省排名第1位，中部排名第3位，全国排名第9位，处于上升趋势。三大产业构成：城市化拓展步伐加快，第一产业比重大幅下降；依托发达工业基础，第二产业占比最高；近年来第三产业迎来发展契机。2012年三次产业结构为4.9：57.9：37.2。根据“十二五”规划，预计2015年第三产业占比43%。2012年中部六省省会城市指标比较 绝对额 位次绝对额 位次武武 汉汉 8,003.82 12711.471长长 沙沙 6,399.91 22613.82郑郑 州州 5,547.00 32309.623合合 肥肥 4,164.30 41653.544南南 昌昌 3,

12、000.52 5967.265太太 原原 2,311.43 6782.966城市GDP（亿元）规模以上工业增加值（亿元）10 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除8201,0981,4791,9392,0032,6230%5%10%15%20%25%30%35%40%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,000200720082009201020112012固定资产投资额（亿元）固定资产投资额增长率南昌市固定资产投资和增长速度“十二五”规划目

13、标：五年累计1.8万亿元，年均增长速度大于20%；2015年达到5,000亿元 南昌市房地产投资和增长速度 1261631982302803440%5%10%15%20%25%30%35%40%050100150200250300350400200720082009201020112012房地产投资（亿元）房地产投资增长率2007-2012房地产投资占固定资产投资额比例：12-15%城市发展带动固定资产投资和房地产开发投资呈增长态势，房地产处于快速发展阶段，预计将持续较长时间。城市经济城市经济国民经济 绝对额 位次增幅（%）位次武武 汉汉 5,031.25 1205长长 沙沙 4,011.96

14、 220.34郑郑 州州 3,803.04 319.76合合 肥肥 3,561.00 422.73南南 昌昌 2,623.03 5311太太 原原 1,320.63 628.92城市固定资产投资（亿元）2012年中部六省省会城市指标比较 因南昌基础相对薄弱，2012年固定资产投资落后于其他中部省会城市，但增幅位列六省省会第一。11 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除0-14岁,931153,18%15-64岁,3722458,74%65岁及以上,388945,8%东湖区,5

15、75489,11%西湖区,503822,10%青云谱区,316723,6%湾里区,63963,1%青山湖区,897841,18%南昌县,1018675,20%新建县,795412,16%进贤县,690446,14%安义县,180194,4%城市经济城市经济人口 491.31494.73497.33502.25504.95507.870%1%2%3%300350400450500550600200720082009201020112012户籍总人口（万人）总人口增长率人口地区分布（2010年第六次人口普查）。“十二五”规划目标：全市常住人口520万人，城镇化率达到70%。城区面积扩大到350平方

16、公里，城市人口达到330万人 城市化进程加速，市区住房升级换代，吸引新市民、新产业入城，大批区县和周边辐射城市群体涌入。居民年龄层次和受教育程度提高，中青年、家庭式消费主力形成，拉动消费市场发展。南昌市总人口持续增长，2012年达到507.87万人，社会从业人员310万人。2010年第六次全国人口普查，全市常住人口为504.26万人。2010年第六次人口普查显示，2010年南昌市劳动年龄人口中，具有大学以上（含大专）文化程度的占17.56%。南昌是高教名城，全国三大职业教育基地之一，具有丰富的教育和劳动力资源，对可利用劳动力资源的进一步开发是构成促进经济增长的动力之一。南昌市户籍总人口和增长速

17、度 人口年龄分布（2010年第六次人口普查）注：常住人口数据中，东湖区数字包含红谷滩新区220237人；青山湖区数字包含南昌经济技术开发区263220人；南昌县数字包含南昌高新技术产业开发区228542人；新建县数字包含桑海经济开发区22477人。12 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除城市经济城市经济产业发展和对外经济 2012年，全市实际利用外资26.40亿美元，第二产业和第三产业所占份额分别为27.4%和71.8%。外商投资企业户数较多的行业为：制造业、批发和零售业；

18、其次为租赁和商务服务业、信息传输、计算机服务和软件业、房地产业等。逐渐受投资者关注和青睐，投资行业以制造业为主向高新技术发展。为商业市场繁荣奠定基础，外向型经济发展战略和现代服务业发展所吸引的高素质人群为城市商业注入新动力。12.314.115.820.222.9260%5%10%15%20%25%30%0.05.010.015.020.025.030.0200720082009201020112012实际利用外资（亿美元）实际利用外资增长率南昌市实际利用外资和增长速度“十二五”规划目标：五年累计超过130亿美元 国家创新型城市，南昌拥有国家级以上工业园区8个、规模企业近1000家。三大千亿产

19、业：汽车及零部件、食品和生物医药、新材料 五大超500亿产业：航空制造、纺织服装、电子信息、机电、新能源 截至2012年，南昌市外商投资企业1,518户。世界500强企业已有上百家。如：益海嘉里、福特、日立、惠普、微软、沃尔玛、麦当劳、麦德龙、肯德基、ABB、家乐福、可口可乐、百事可乐、联邦快递、马士基、默克制药、贝塔斯曼等。小蓝工业园是全省世界500强企业入驻最多园区。目前，南昌市共有上市公司逾20家，累计融资规模逾320亿元。影响力较大上市公司包括江铃汽车、洪都航空、江中药业等，其规模较大，竞争力强，职工收入水平明显高于2012年全市在岗职工平均水平。根据“十二五”规划，2015年末，全市

20、上市公司力争超过40家（其中高新区5家），当年募集资金150亿元，上市后备企业达到200家以上。“一核”“一核”：红谷滩现代服务业核心集聚区 “三区”“三区”：南昌高新技术产业开发区、南昌经济技术开发区和南昌小蓝经济技术开发区，主要发展航空、汽车、生物医药、高端装备、电子信息、新能源等产业 “三带”“三带”：昌九走廊产业增长带、沿江产业拓展带和环城县域产业发展带 优势产业 外商投资 上市企业 产业发展空间格局 13 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除社会消费品零售总额：20

21、12年突破1000亿元，达到1116.54亿元，继续保持全省第一。零售业完成822.38亿元，占全市总量73.7。人均可支配收入：2011年突破20000元，2012年达23602元。2007-2012年复合增长率10.4%，与合肥、郑州等中部省会城市差距逐步缩小。根据“十二五”规划目标，2015年城镇居民人均可支配收入达到32000元。南昌市与新余、萍乡、景德镇、上饶、宜春、九江等省内其他城市相比，体现典型的省会辐射效应，即城市消费总额高于本地居民消费总额，其他城市则明显的体现为消费溢出效应。虽然南昌对周边城市具有强大吸金力，但通过市场调研及访谈发现，南昌部分中高端消费外溢。在南昌高端群体中

22、，约50-60%消费在本市，剩下40-50%则流向外省市。4275296347659511,1170%5%10%15%20%25%30%05001,0001,5002,0002,5003,000200720082009201020112012社会消费品零售中额（亿元）社会消费品零售总额增长率13,07615,11216,47218,27620,74123,62010,06411,55112,40613,89915,23416,45077.0%76.4%75.3%76.1%73.4%69.6%0%20%40%60%80%100%5,00010,00015,00020,00025,00030,00

23、0200720082009201020112012人均可支配收入（元）人均消费性支出（元）消费倾向绝对额 位次增幅（%）位次武武 汉汉 27,061 2142长长 沙沙 30,288 114.51郑郑 州州 25,434 313.24合合 肥肥 25,301 412.65南南 昌昌 23,602 513.83太太 原原 22,587 612.16城市城市居民人均可支配收入（元）南昌市社会消费品零售总额和增长速度 南昌市居民人均可支配收入和消费性支出 2012年中部六省省会城市指标比较 城市经济城市经济商业市场 零售商业活跃，2012年社会消费品零售总额增速全国第一，呈现快速增长态势。消费结构优

24、化、消费水平及品质提升趋势明显，中高档购物、娱乐等成为热点，属于快速增长的中高消费商业市场。在购物中心、新型商业形态发展方面具良好基础和市场空间。省会辐射效应显著，但部分中高端消费外溢。14 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除2.1 项目区位 2.2 基地分析 2.3 交通环境 2.4 周边规划 2.项目特性分析 评估项目现有条件和区域环境，进一步探寻发展方向 24 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o

25、.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除3.1 商业市场发展概况 3.2 商圈研究 3.3 代表性商业项目分析 3.4 市场指标研究 3.商业市场研究 从研究南昌商业市场环境及特征入手，挖掘市场机会点、空白点和升级点 36 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除财富购物广场 商业建筑面积 35,000平方米 商业楼层 B1+1F-5F 停车位 350个（地下B1）定位和主题 中高档；国际高端品牌进驻南昌首选 主要客群 南昌市及省内客源，和来昌的各地商旅人士；中高收入群体

26、为主 消费者重品牌和品质，年龄多为25-50岁的白领/金领、企事业中高层、富二代、生意人等；个人、夫妻、家庭客群皆有 业态组合 功能单一，零售购物为主；另有小型精品超市（提供部分进口食品），辅以餐饮（宜客咖啡），服务（美丽田园SPA、皮具护理）代表性品牌 Armani Collezioni阿玛尼,Maxmara,Cerutti1881,Dunhill登喜路,Mont Blanc万宝龙,Givenchy纪梵希,Canali,Hugo Boss,Ports,Omega,Longines,Swarovski施华洛世奇,Follie Folli芙丽芙丽 租售策略 扣点为主；女装23-25%项目评价 位

27、处商圈核心，由2栋办公楼和商业裙房构成的高品质项目。曾由本土最大商业集团洪客隆开发运营，品牌基础雄厚；2012年被华润创业收购后，项目软硬件品质逐步提升中。中高端购物功能为主，引入较多南昌独有品牌。首层主次入口皆有国际一二三线服饰品牌坐镇，化妆品牌丰富度和档次不及百盛。中规中矩的传统百货平面布局。首层1-2F局部挑空，走道尺度较佳，但品牌展示性受物业局限。整体看，其硬件品质、空间尺度和物业管理仍为当地百货最佳。所在地 东湖区八一大道347号 业主 洪客隆（现华润）运营商 洪客隆（现华润）开业时间 2004年10月 商业类型 百货 南昌现有唯一定位高端购物的项目。国际品牌丰富度及档次、硬件设施代

28、表全省百货业最高水准。传统百货模式，业态功能单一，缺乏餐饮、休闲娱乐、服务，品牌展示性和空间布局受限。号召力和品牌效应较百货大楼稍逊。代表性商业项目代表性商业项目财富购物广场财富购物广场 50 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除楼层 主题 业态 主要租户 B1 都市品味超市 每天品味超市；进口食品、日用百货、烟酒、面包 1F 国际名品馆 国际名品、珠宝、名表、化妆品 零售 Armani Collezioni阿玛尼,Maxmara,Cerutti1881,Dunhill登喜路

29、,Mont Blanc万宝龙,Givenchy纪梵希,Canali,Hugo Boss,Kent&Kurwen,Paul&Shark,Calvin Klein,Tommy Hilfiger,Ports,Versace Collection,S.T.Dupont都彭,Autason 亨吉利世界名表中心(Omega,Longines,Rado)Swarovski施华洛世奇,Follie Folli芙丽芙丽,Arte,千禧之星，TSL谢瑞麟，周大福，潮宏基，六福珠宝，周生生 Fancl,Camenae家美乐，欧莱雅,Aupres欧泊来,Kose高丝 2F 时尚流行馆 少淑女装、女鞋、女包、眼镜、饰品

30、 零售 CK Jeans,Miss 60,Armani Jeans Pinko,VOV,ICB,icicle,zug zug,Jorya cocodeal,Roem,O2nd,Cocoon,Prich,Mind Bridge,EnC,obeg,Scofiled,Ochirly Dyrberg Kern首饰，La Pagayo,Dissona,Why,Kipling,Rime Harson,千百度,kh design,Fion,Fed,Joy&Peace,Ecco,Gabor,Millies,What For,Le Saunda,Belle,Staccato,Bata 代表性商业项目代表性商业项

31、目财富购物广场财富购物广场 51 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除楼层 主题 业态 主要租户 3F 名媛服饰馆 尊贵女装、女士内衣、皮革、饰品 零售 PORTS,immobile,Lime,e+,VGRASS,Marisfrog,Lancy from 25,Mexy.Co,Arits,玖姿，Gerolano，雅莹，JESSIE,NAERSI,Lilly 黛安芬，Clover，爱慕，曼妮芬，伊维斯，Eblin 服务 L&C皮革工坊 4F 绅士名流馆 男装、男鞋、男包、男士内

32、衣、男士配件、改衣处 零售 S.T.Dupont 都彭,VICUTU，Lacoste,VERSINO,Byford,Meyer,La Vicco,Dikni Bleman 九牧王，Didiboy，爵士丹尼，Boss Suwen,Laico Dine,carlo castello ECCO,Jaguar,Skap,Nipmar,Clanks,Crown皇冠箱包 5F 时尚生活馆 运动服饰、童装、玩具、妇婴用品、礼品、床品家饰、数码小家电、贵宾厅、兑奖处、咖啡餐厅、美丽田园SPA 零售 Sony小型体验区 Nautica,G-Star,Bean Pole,Goldlion Young,Jeep,C

33、amel Active,Mind Bridge男士,Scofield男士 Nike,Adidas,CROCS,Rapido,Gertop,Timerland,Columbia,Jack Wolfskin 双立人,菲姐意大利生活馆，WMF Adidas Kids,Zucchi,Mibaby,丽婴房，Annil，alphabet，Paw in Paw,Eland Kids,餐饮 宜客咖啡 服务 美丽田园SPA 代表性商业项目代表性商业项目财富购物广场财富购物广场 52 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学

34、习交流，请2 4小时内删除百盛中山店 商业建筑面积 32,000平方米 商业楼层 B1+1F-4F 定位 中高档；仅次于财富购物广场 主要客群 南昌市及省内客源，和来昌的各地商旅人士；中高收入群体为主 业态组合 功能单一，零售购物为主；另有小型精品超市（提供部分进口食品），辅以餐饮（KFC，晴悦茶餐厅）代表性品牌 Cartier卡地亚,COACH，Swarovski施华洛世奇；欧米茄Omega，浪琴Longines；S.T.Dupont 都彭，PORTS宝姿，Aquascutum雅格狮丹，Tommy Hilfiger，Calvin Klein 化妆品：Chanel,EL雅诗兰黛，Lancome

35、兰蔻，Gurlain娇兰，SK2，Clarins娇韵诗，Givenchy纪梵希，Jurlie茱莉，Keihls契尔氏，欧舒丹，Clinique倩碧，Makeup Forever 租售策略 扣点为主；女装24-25%项目评价 位于中山路和象山北路交界处，地理位置优越。目前地铁施工，可及性和周边环境暂受影响。2007年，马来西亚金狮集团旗下百货连锁机构以5.1亿元收购原南昌太平洋百货。凭借其丰富操作经验和品牌资源，项目人气较旺，经营业绩较好。中高端购物功能为主，品牌丰富度和档次仅次于财富广场。首层COACH、Cartier、众多国际知名化妆品专柜为其亮点，为南昌独有品牌。2-4F少淑装、成熟女装、

36、男装、休闲运动户外品牌与财富、百大部分重复，客单价介于两者之间。中规中矩的传统百货平面布局，部分区域走道略狭窄，布局局促。代表性商业项目代表性商业项目百盛中山店百盛中山店 所在地 东湖区中山路177号 业主 马来西亚金狮 运营商 百盛 开业时间 2007年5月百盛接手（原太平洋2003年1月开业）商业类型 百货 南昌中高端项目代表。位于人流聚集的中山路商业街，与周边中档定位的天虹、华润万家及大量高街流行街边店形成显著差距，填补区域国际品牌空白。传统百货模式，业态功能单一，缺乏餐饮、休闲娱乐、服务，品牌展示性和空间布局受限。号召力较强，二店三店即将开业。53 微信及QQ：1115955733，朋

37、友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除楼层 业态 主要租户 B1 超市、家用、童装 超市 百盛超市 零售 多样屋TOYOHYA，双立人，Barun，Blueair空气净化，WMF，膳魔师；天福茗茶，北京同仁堂 Eland Kids，Annil，Alphabet，丽婴房 1F 国际名品、珠宝、名表、化妆品 零售 Cartier卡地亚,COACH，Swarovski施华洛世奇；亨吉利世界名表中心（欧米茄Omega，浪琴Longines，Tudor，Rado）；S.T.Dupont 都彭，PORTS宝姿，Aquascu

38、tum雅格狮丹，Tommy Hilfiger，Armata di Mare亚曼达，Calvin Klein 化妆品：Chanel,EL雅诗兰黛，资生堂，Lancome兰蔻，Gurlain娇兰，SK2，Clarins娇韵诗，Givenchy纪梵希，Jurlie茱莉，Keihls契尔氏，欧舒丹，Clinique倩碧，Makeup Forever,Fancl，兰芝，aupres欧珀莱 谢瑞麟TSL，钻石世家，潮宏基，六福珠宝，周大福，周生生，玉翠山庄 餐饮 晴悦茶餐厅 2F 化妆品、饰品、女鞋、女休闲装、女时尚装、女基本衣着、表、牛仔 零售 Versace Jeans,Miss 60,G Star,

39、CK Jeans,Lee,Levis；Paul Frank；Dazzle,Icicle，Zugzug,On&On,Mind Bridge,EnC,W.Dot,Teenie Weenie,NY96,Eland,MO&CO，Prich,UGIZ,Cocodeal；VERO MODA,ONLY Nine West，Steve Madden,What For,Tata，Belle,Joy&Peace,Staccato,千百度，Harson，Kisscat，Le Saunda,Gabor CK Underwear,Body Pops；不二良造眼镜；G2000 佰草集，DHC，Faceshop，Moman

40、de 3F 女职业装、女基本衣着、女手袋、女服饰品、羊绒羊毛 零售 PORTS宝姿，Myfeno，Marisfrog，AMASS阿玛施，INSUN，ELLASAY，Mojo Phine，Georlamo，Lilly，NAERSI，NAERSILING，斯尔丽，DUNNU，菲姿，Anmani，yxzd，Kistina，Minze，Style，Bean Pole 黛安芬，ELLE内衣，伊维斯，Eblin，imis,鄂尔多斯 4F 男职业装、男休闲、户外运动，运动装，男鞋，男包，数码照材，客户服务 零售 Lacoste，BONI，Elle Homme，VICUTU，Ve Delure，VERSINO

41、，Daniel Hetcher，沙驰，金利来，Carlo，Castello，Boss Sunwen Mind Bridge男士，Plory，Scofield男士，gxg，G2000，Bean Pole，Palerb Ecco，Crocs，Nike，Converse，Columbia，Jack Wolfskin，Northface，Nautica，Zoke，Ozark,Jeep，Zippo Coodoo酷动数码，Sony 代表性商业项目代表性商业项目百盛中山店百盛中山店 54 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m

42、，仅用于学习交流，请2 4小时内删除南昌百货大楼总店 商业建筑面积 50,000平方米 商业楼层 1F-6F（6F局部）定位 中档 主要客群 南昌市及省内客源，和来昌的各地商旅人士；中等收入群体为主 业态组合 功能单一，零售购物为主；另有小型生活超市（提供部分进口食品），辅以餐饮（KFC，星巴克）和部分混于服饰专柜区的水吧/即食 租售策略 扣点为主；女装25-28%项目评价 传统国营老百货，在当地消费者心目中地位较高，经营业绩较好。整体人气旺，但高区人流相对弱。品类齐全，品牌丰富度较高，但部分区域布局混杂。新品、折扣品皆有。2F少淑装招商实力较强，拥有部分南昌独有品牌。外立面和内部 设施老旧，

43、空间尺度欠佳，较为拥挤局促。2F天桥连接至对面财富购物广场、万达广场。代表性商业项目代表性商业项目南昌百货大楼总店南昌百货大楼总店 所在地 东湖区中山路1号 业主 南昌百大 运营商 南昌百大 开业时间 1958年 商业类型 百货 区位优势显著，辐射力强，人流量大。传统国营老牌百货，号召力和影响力较大，拥有大批忠诚度较高客群。受物业局限，提升有限。55 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除楼层 业态 主要租户 1F 璀璨时尚馆 化妆品、名表珠宝、精品配饰、精品男女鞋、时尚女包、

44、客服中心、钟表首饰维修、皮具美容维修 零售 Omega欧米茄，Longines浪琴，Tissot天梭，Mido，Borel，Titoni，Enicar，Tudor，Citizen,Swatch 3D-Gold Belle,Joy&Peace,Aee,Kisscat,Le Saunda,Sat&Sun,Tata,Fed,Harson,Staccato,Millies,d:fuse,Dissona,Fion Elizabeth Arden雅顿,Revlon露华浓,兰芝，Max Factor，Mamonde梦妆，H2O，Urara，Olay，理肤泉，雅漾，Loreal欧莱雅，佰草集；香水（kenzo

45、，marc jacob等）Raakee苹果专营店 餐饮 Starbucks星巴克、KFC、Pizzahut 2F 青春潮流馆、潮流生活馆 少男少女服饰 前卫少女装、青年休闲装、流行饰品 零售 Only,Vero Moda,a02,Viscap,Dazzle,CHOZOCO E-land,EnC，Roem,Teenie&Winnie,Prich Season Wind,One More,F.NY,播,自然元素,S.deer,miidi谜底,Ochirly,5+Plus,Olive des Olive,Honeys,Tapenade,Cocodeal Paul Frank,Levis,CK Jea

46、ns,gxg Jeans,G2000,Jack&Jones,UGIZ,Peace Bird Imis,Fandecia,Body Pops；不二良造眼镜 餐饮 哈根达斯（提货点）、摩堤工坊、西树泡芙、果元素 代表性商业项目代表性商业项目南昌百货大楼总店南昌百货大楼总店 56 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除楼层 业态 主要租户 3F 仕女精品馆、寝具家饰 寝具家饰 时尚淑女装、精品盛年装、文胸内衣、家居服、时尚女杂、寝具家饰 零售 婷美、黛安芬、欧迪芬、伊维斯、曼妮芬、E

47、lban、爱慕 AMASS阿玛施、ShowLong、EMELY、JESSIE、FINITY、Feizi菲姿、斯尔丽NAERSI、声雨竹、音儿 梦洁、罗兰家纺、猫人内衣 4F 绅士服饰、活力运动馆 精品男装、商务男装、户外休闲装、男鞋男包、男士精品、男士内衣、精致羊绒、运动服装、时尚配镜 零售 Elle Homme,BONI，LEONADO,梦特娇、金利来、利郎 Daniel Hetcher，Harson，Senda，Camel Adidas Original,Adidas,Nike,Giornado,Toread,North Face,Northland，Nautica，Jack Wolfsk

48、in 舒雅，鄂尔多斯，Parker 5F 现代家电 生活超市 婴童用品 婴童用品、生活超市、时尚家电、精致数码、精美厨具、玻璃工艺品、现代按摩器材 超市 时尚超市生活馆（部分进口食品）零售 双立人、膳魔师、Oulin、方太、Sharp、美的、AUX、Crown皇冠箱包、OSIM 6F（局部）儿童天地 儿童贝乐园 儿童服装、儿童玩具、贝乐园 零售 康贝Combi、Paw in Paw、Nike Kids、好孩子 儿童娱乐 贝乐园 代表性商业项目代表性商业项目南昌百货大楼总店南昌百货大楼总店 57 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b

49、 a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除代表性商业项目代表性商业项目天虹二店中山店天虹二店中山店 天虹二店中山店天虹二店中山店 商业建筑面积 54,000平方米 商业楼层 B1+1F-9F 定位 中档，略低于百大 主要客群 南昌市及省内客源，和来昌的各地商旅人士；中层收入群体为主 业态组合 百货购物中心化趋势，在单一购物功能基础上加入餐饮、娱乐业态 9F为影院，7F结合儿童主题引入金宝贝；餐饮比例在传统百货中相对较高，包括：B1即食/水吧，1F哈根达斯和麦当劳，7F宜客咖啡，8F整层为特色餐饮 B1另有中型超市（含生鲜）主力店 影院：江西华影影城（9F,10厅1600座）租售策

50、略 扣点为主；女装24-25%项目评价 位于中山路和象山北路交界处，地理位置优越。目前地铁施工，可及性和周边环境暂受影响。原百意百货，天虹接手后调整定位招商，于2011年起扭亏为盈。品类齐全，品牌丰富度较高，但部分区域布局混杂。新品、折扣品皆有。与其他中档百货相比，品牌重复度高。传统百货格局，外立面和部分区域维护保养不佳，空间尺度显局促。所在地 东湖区中山路318号 运营商 天虹（原百意百货）开业时间 2007年 商业类型 百货 南昌中端项目代表。位于人流聚集的中山路商业街。人气较旺，折扣活动和营销力度较大。中档百货同质化现象普遍，主流品牌重复度较高。百货购物中心化，在零售购物功能基础上，加入

51、餐饮和娱乐业态，拉动人气。58 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除楼层 业态 主要租户 B1 超市 超市 其他 烟酒、茶、药品、化妆品、保健品、数码产品、家具用品、香巢、果汁吧 1F 女鞋、化妆品、首饰、钟表、机器修鞋、餐饮 零售 Tissot，Tudor；Raakee数码 ENZO，千禧之星，周生生，周大生，六福珠宝，老庙黄金，钻石世家；Tata,Joy&Peace，Stacatto，Belle，Millies，Fed，Precies，D:fuse,Sat&Sun，Har

52、son，Kisscat，Eblan，Walker Shop，Teemix,Ecco，Couberg Kose高丝，Aupres欧泊来，Revlon露华浓，美宝莲，MGPN毛戈平，自然堂，Proya，Skin Food 餐饮 哈根达斯、麦当劳（1-2F）2F 少女装、少淑装、时尚女包、内衣、女士饰品、眼镜、美甲 零售 Vero Moda，Only，Ochirly，a02，Etam，Etam Weekend，Honeys，Nice Claup，QUA，Mind Bridge，Basic House，Teenie Winnie,SCAT，UGIZ La Chapelle，淑女屋，Nemow,S.De

53、er，SSND，播，Cassile，Maxigo，GOZO 3F 淑女装、少淑装、女士皮具、女士饰品 零售 AMASS阿玛施，JESSIE，Part Two,Penny Penny,Erons,Vocci,Eva,Newfound Clride，Aitu，洛可可，Season Wind，Viscap，thoth，Scofiled，Umisky，ROEM Fion，Ivy，kki，Dissona，Zolie 餐饮 大卡司 代表性商业项目代表性商业项目天虹二店中山店天虹二店中山店 59 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c

54、 o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除楼层 业态 主要租户 4F 成熟女装、淑女装、内衣、家居服、针织品 零售 哥弟，Anlom,声雨竹，HONRN红人，Yiner音儿，Risegreen，Ground，Susan Atsugi，爱慕，曼妮芬，伊维斯，Eblin，imis 5F 男装、男鞋、箱包皮具、男士精品、男士内衣、改缝裤脚 Elle Homme，梦特娇，Stor，Cezon，Saint Blanc，马克华菲，Lawsiton，雅戈尔，九牧王 Samsonite新秀丽 SKAP，沙驰，Senda森达 6F 休闲装、体育用品、健身器材 零售 Jack&Jones，Selected，Es

55、prit，Mind Bridge男士，马克华菲，gxg，riverstone Levis，Lee Zoker，Adidas，Puma，Northland，Columbia，Toread Vans，Crocs，le coq sportif 7F 儿童用品、家具用品、床上用品、小家电、集团购买、VIP顾客接待、宜客咖啡、金宝贝中心 零售 Eland Kids，Disney Kids，Paw in Paw，Twin Kids，Snoopy，好孩子，Nike Kids，Annil，鄂尔多斯，海尔曼斯，南极人 多样屋TOYOHYA，膳魔师，松下 富安娜家纺，梦洁家纺 儿童教育 金宝贝中心 餐饮 宜客咖啡

56、 8F 餐饮 餐饮 莱茵河自助餐厅、干尊意式休闲餐厅、满納园韩国料理、大丰收渔庄、金正会跆拳道 9F 影院 娱乐 江西华影国际影城（9F,10厅1600座）代表性商业项目代表性商业项目天虹二店中山店天虹二店中山店 60 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除南昌凯德广场（原名嘉信茂）商业建筑面积 52,600平方米 商业楼层 1F-4F 停车位 222个（含地下B1）定位 中档偏低；满足各年龄层居民日常需求；定位生活化、大众化 主要客群 城南区域居民为主 客群年龄层次分布较广，

57、适合家庭消费、年轻中低收入客群等，也吸引有车一族 业态组合 超市、零售、餐饮、休闲娱乐、生活服务、儿童娱乐等 主力店 超市：沃尔玛（2-3F)、中影今典国际影城(4F)租售策略 持有型；纯租金、保底租金+扣点或纯扣点形式 项目评价 地处青云谱交通枢纽龙王庙一带，毗邻主干道，公共交通便捷，可视性较好。业态丰富度较高。首层大量引入凯德分类体系中的“fashion outlets”即平价流行休闲服饰折扣店，客单价80-300元/件。2-3F结合大卖场外围设置 生活服务、儿童相关业态。4F引入影院、电玩城、美食广场、快餐、特色连锁餐饮等。户外空间作为外租儿童游乐场地，聚集人气，增加租金收益。早期项目，

58、动线规划欠合理性，大卖场与商场人流混杂。为提升可租面积，首层分割较多专卖店，次动线过多。空间尺度一般，内外部硬件略老旧，公共区域保洁不佳。客流高峰期停车位不足。所在地 青云谱区解放西路87号 业主 凯德 运营商 凯德 开业时间 2006年9月 商业类型 购物中心（组合店）典型的凯德在城郊结合区、新兴住宅区Community Retail定位。在城南板块先入为主，开业初期人气较弱，随着周边居住氛围成熟，作为区域唯一大型综合商业受城南消费者青睐。代表性商业项目代表性商业项目南昌凯德广场（原名嘉信茂）南昌凯德广场（原名嘉信茂）61 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p

59、:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除楼层 业态 主要租户 1F 黄金珠宝、化妆品、潮流服饰、休闲运动、鞋类、餐饮 零售 中国黄金，周大生、戴梦得，CASIO卡西欧,Tissot天梭 Hotwind热风、达芙妮生活、达芙妮印象 拉夏贝尔集合店（装修中）、Miidii谜底、洛可可、欧一坊、百图 培罗蒙、恒源祥 胜道体育 千色店、屈臣氏 餐饮 必胜客、KFC、韩金城韩国料理 2F 沃尔玛超市，生活服务、生活零售、箱包皮具 超市 沃尔玛超市2-3F 零售 Lock&Lock乐扣乐扣、新源名茶、良品铺子 马连奴、太子龙、雅典娜、哎呀呀 服务 可诺丹婷女

60、子美容 中国移动、有线电视 3F 沃尔玛超市、儿童服饰、儿童娱乐 超市 沃尔玛超市2-3F 零售 ABC童装 儿童娱乐/服务 哈米儿童畅想小镇、柏艺琴行、儿童摄影 4F 影院、电玩、餐饮 娱乐 中影今典影城、嘉乐电玩城、世嘉游艺 餐饮 美食尚美食广场、黄记煌、重庆刘一手火锅、三国烤鱼、新素艺、仓桥家 代表性商业项目代表性商业项目南昌凯德广场（原名嘉信茂）南昌凯德广场（原名嘉信茂）62 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除代表性商业项目代表性商业项目天虹一店江大南路天虹一店江大

61、南路 天虹一店江大南路天虹一店江大南路 商业建筑面积 13,000平方米 商业楼层 B1+1F-5F（2-3F超市）定位 中低档 主要客群 区域客源，老城区延伸区域的城东居民和周边高校学生；满足日常消费需求 大众化定位，针对18-25岁学生群体和35岁以上对价格较为敏感的居民 业态组合 2-3F社区超市作为核心店，拉动人流 零售购物为主，平价鞋包、服饰；餐饮仅有即食类商家（1F香黛新语面包店；2F超市外围的水吧、丸来玩趣）；无休闲娱乐、服务业态 项目评价 毗邻南昌大学和传统住宅板块，周边人口密集度高。天虹的第一家跨区域连锁分店，针对片区客群消费特点，采取中低档定位，流行青春服饰、休闲运动、鞋类

62、等折扣换季清仓商品为主，客单价80-300元/件。早期传统百货格局，外立面和硬件设施老旧，层高较低，仅1组扶梯。体量有限，空间局促，走道狭窄，动线模糊。所在地 青山湖区江大南路125号 运营商 天虹 开业时间 2002年10月 商业类型 百货+超市 城东具代表性的人气商业项目，为区域居民和高校学生受欢迎的日常消费场所。传统“百货+超市”格局，拉动客流。聚集一批大众化化定位的服饰、鞋包主流连锁品牌，且促销折扣品较多。63 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除楼层 业态 主要租户

63、 B1 体育用品、健身器材、休闲装 零售 1F 化妆品、首饰、鞋类、皮具箱包、机器修鞋 零售 周大生，老庙黄金 Loreal欧莱雅，Camenae家美乐，美宝莲，Mamonde梦妆，自然堂，ZA，Urara悠莱 Belle百丽,Tata,J&M,Senda森达,Le Saunda莱尔世,Kisscat,Sat&Sun,PTSon,Daphne达芙妮，Teemix天美意，Safiya，金利来 2F 超市 超市 超市（生鲜熟食、副食干货、散装食品、江西特产、烟酒茶、保健品、风味小吃）3F 超市 超市 超市（粮油、婴幼儿、休闲食品、饮料、个人护理、清洁用品、家具用品、日用百货、小家电、小五金、文具）

64、其他 水吧、丸来玩趣、海产专卖 4F 少淑装、少女装、淑女装、成熟女装、针织品、女士内衣、饰品、VIP服务中心 零售 Cache Cache，Lagogo，La SPort,La Chapelle拉夏贝尔，播,FN.Y,Etam,Etam Weekend,CC&DD，S.deer concept,Bisousold,Maxico,Ruth，鄂尔多斯 5F 男装、儿童用品、床上用品、家居服、内衣、羽绒服、服装修改 零售 罗蒙，雅戈尔，九牧王，梦特娇，培罗蒙，蓝威龙，柒牌 小猪班纳，Annil童装 富安娜，紫罗兰家纺 三枪内衣，帕兰朵内衣，孕美孕妇装 代表性商业项目代表性商业项目天虹一店江大南路天

65、虹一店江大南路 64 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除 绿地未来城绿地未来城 恒恒大名都大名都 五湖国际广场五湖国际广场 恒茂梦时代广场恒茂梦时代广场 在在售商铺类售商铺类型型 住宅底商 住宅底商或住宅之间相连的裙房商业1层 住宅底商 购物中心（综合型）开发商开发商 绿地 恒大 五湖 恒茂 其他物业品种其他物业品种 普通住宅,公寓,销售商铺,自持商业(配套商业，后期规划未定)普通住宅,公寓,销售商铺 普通住宅,写字楼,自持商业(大润发、大地影院),销售商铺 写字楼,公寓,

66、自持商业(百盛百货、星美影院、家乐福）,销售商铺（保证租金出售，统一招商管理，并返还业主租金）所在地所在地 瑶湖东 艾溪湖北 高新住宅小区 谢家村 地理位置地理位置 麻丘镇东风路 艾溪湖北路 青山湖大道火炬大街 上海路北京路 开盘时间开盘时间 2013 2013 2013 2012 入市时间入市时间 2014年底 2016年中 2014年底 2013 单元面积区间单元面积区间 100-130平方米 50平方米以上（面宽4.2米）20-200平方米 中小型店铺 40-300平方米不等 层高层高 4.8米 4米多 4.5米 首层5-5.7米为主，最高近6米，部分单元可分割出夹层 楼层数楼层数 1F

67、 1F 1-2F 1-3F为主，局部4F 商铺销商铺销售均价售均价 1F:14000-15000(报价)1F:17000-19000 1F:45000-50000 1F:66000（2012成交均价，保租：200-500/月）2F:26000-30000 2F:36000（2012成交均价，保租：150-260/月）3F：33000（2012年成交均价，保租：100-180/月）商铺总商铺总价段价段 140-180万 100-150万 200-400万 基本售罄；视不同单元具体位置、面积大小而定，单价和总价差异较大；预估租金预估租金 40-50/月 50-80/月 其他物业品种销其他物业品种销

68、售均价售均价 住宅：5500-6000 SOHO：6500-7000 住宅：7000-8000（精装，低价走量）写字楼：9000-11000 写字楼：19000-21000；SOHO：15000-17000（精装）说明说明 直接可比项目 间接可比项目 位处高新区较成熟区域，仅作楼层系数参考 位处城东商业核心，与市中心连接的谢家村；因保证租金出售，单价要价较高，期初收益率高于市场平均水平，仅作楼层系数参考 商铺售价主要影响因素：商铺售价主要影响因素：商圈成熟度 交通便捷性 商圈客流量 消费环境 客群消费水平 零售业态的协同效应 运营管理/商铺品质 营销手段 代表性销售商业价格参考代表性销售商业价

69、格参考 69 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除4.1 奥特莱斯概述 4.2 全球奥特莱斯发展概况 4.3 我国奥特莱斯发展概况 4.4 国内代表性项目分析 4.奥特莱斯专题研究 借鉴奥特莱斯开发运营的经验与启示，初步研判本项目发展方向 70 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除美国圣地牙哥奥特莱斯 美国俄亥俄州奥特莱斯 美国华盛顿D.C奥特莱斯 美国拉斯

70、维加斯奥特莱斯 美国旧金山奥特莱斯 美国西雅图奥特莱斯 美国作为奥特莱斯业态的发源地，是目前全球最为发达的经营宝地。全球奥特莱斯概览全球奥特莱斯概览 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除伦敦：Bicester village Outlets 法国：MAG 巴黎：La_Vallee Village 意大利：Barberino 欧洲奥特莱斯主要分为两类：一是在城市中的会员制品牌俱乐部，二是在郊外的花园式奥特莱斯购物公园。两种形式皆注重环境优美，带来舒适消费享受。全球奥特莱斯概览全

71、球奥特莱斯概览 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除日本仙台泉PREMIUM OUTLETS 日本三井暢貨園區 仙台港 日本AMI PREMIUM OUTLETS 日本佐野PREMIUM OUTLETS 日本三井暢貨園區 木更津 日本GRAND BERRY MALL 在亚洲，日本是奥特莱斯发展较为成熟的国家，因其商业形态相对成熟。1993年，奥特莱斯出现在日本。目前约有60-70%的市场份额由三井不动产和切尔西(被美国西蒙地产收购)两大公司开发与经营，品牌分别为三井Outle

72、t Parks“和“Premium Outlet”，位于东京、千叶、横滨、长野、北海道、大阪、长崎、静冈、福冈等地。全球奥特莱斯概览全球奥特莱斯概览 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除日本三井暢貨園區 多摩南大澤 三井暢貨園區 橫濱港灣 御殿場PREMIUM OUTLETS 韩国驪州PREMIUM OUTLETS 韩国坡州PREMIUM OUTLETS 在韩国、东南亚等地，奥特莱斯也出现高速发展态势。全球奥特莱斯概览全球奥特莱斯概览 微信及QQ：1115955733，朋友圈

73、每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除2002年12月，国内第一家Outlets北京燕莎奥特莱斯开门迎客，此前为一处倒闭工厂车间。奥特莱斯，这一舶来品在中国度过10余个年头，经历检验与洗礼。各地产商、商业集团纷纷进军。目前主要分布在沿海各省，内陆地区的四川、重庆、河南、湖南、湖北等也出现奥特莱斯。国内发展奥特莱斯的时机从一线及沿海发达城市到二、三线城市，呈递减状态。主要与零售商业市场发展水平，国际知名品牌布点密集度，消费者品牌认知程度等相关。中国奥特莱斯分布中国奥特莱斯分布 我国奥特莱斯尚未形成产业化，在经济水平、市

74、场环境、商品渠道、经营流程等方面与国外有很大差异。各方对奥特莱斯业态的经营理念、运作方式、管理模式等方面的认知参差不齐。83 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除 关键：充足品牌资源、货源持续供应、品牌在地区认知度、折扣幅度具价格竞争力。奥特莱斯需365天有大量折扣名品供应。这与供货渠道密切相关，而供货渠道亦直接影响价格。操作模式 说明 评价 国内代表性项目 代理商模式：通过代理商实现 与国际品牌合作 国内奢侈品市场不少仍由代理商经营 代理商不过多进货，商品销售越快库存越少，

75、利润越高，奢侈品的火爆销售令其库存尽快消化 类似买手制运作模式，关注库存 自行直接买回商品的折扣幅度缺乏价格竞争力，不及直接与品牌商直营或探讨合作 青浦奥特莱斯：背靠大型零售商业集团百联；之前进驻的多是国际品牌的中国代理商，现在多为国际品牌公司直营店，使其所提供的国际品牌在数量、品质、价格上更具优势。品牌商模式：直接与国际品牌 总公司合作 由于在中国的国外知名品牌没有权利得到工厂直接供应货品，只能通过品牌商拿货，这与欧美等不同 品牌商也倾向于通过奥特莱斯处理库存，更多国际知名品牌也愿自营 直接供货可避免存货多是断码大杂烩的现象，保证货源供应，满足不同顾客需求 折扣幅度具一定价格竞争力 原则上，

76、平均一个城市或区域10-15家正价店方能满足1家折扣店供应的货源需求，故成为争抢目标 运营商模式：开发商与专业运营商 合作 拥有品牌资源和零售经验的专业运营商，了解品牌在当地市场的运作情况，确保货品组合供应 需加强运营商的前端货源与品牌商在货源渠道上的合作；力求在进货渠道方面保证大部分与品牌中国区甚至总部合作的直营品牌，小部分则由经销商提供 天津武清佛罗伦萨小镇：意大利房地产商和零售巨头RDM与美国威特公司共同投资 宁波杉井奥特莱斯商业广场：杉杉集团联手日本三井不动产株式会社，运营一般 首创“芭蕾雨”系列奥特莱斯：开发商与投资运营商英国Freeport、法国SCCIM联合出资成立运营公司，但实

77、则圈地 一 中国奥特莱斯主要操作模式中国奥特莱斯主要操作模式 85 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除建筑形态：鉴于北京气候条件、厂房改造物业等因素，项目采取工厂式/仓储式布局，适合风沙较大、冬季寒冷的北方；而南方城市则可采用花园式街区形式。工业化风格明显，外部视觉单调，趣味性降低。A、B座内部多为开放式柜台形式（内部通道较狭窄）；C 座内部为室内商业街（专卖店）形式。平面布局：A、B、C 座三个区域呈“品”字形分布，每个区域建筑形态相似，相对独立，地面连接，由停车及通道进

78、行间隔；每个区域组团内的功能相近。动线：外部呈现围合渗透、循环互动特点。每个组团内以“回”形动线为主，可使客户方便到达目的地，在平面和垂直动线方面集中人流，营造氛围；但购物舒适度、商品陈设欠佳。国内奥特莱斯代表性项目国内奥特莱斯代表性项目北京燕莎奥特莱斯北京燕莎奥特莱斯 主要人流、车流动线 88 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除A座1F 欧洲精品、钟表眼镜、休闲男装、国际休闲服饰；水吧 A座2F 内衣、羊绒、童装童鞋、玩具、家居 国内奥特莱斯代表性项目国内奥特莱斯代表性项

79、目北京燕莎奥特莱斯北京燕莎奥特莱斯 89 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除B座1F鞋区、皮具、配饰；水吧 B座2F 运动休闲 国内奥特莱斯代表性项目国内奥特莱斯代表性项目北京燕莎奥特莱斯北京燕莎奥特莱斯 90 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除C座1F南区、北区 国际一二线、知名品牌；化妆品；咖啡、快餐 C座2F知名品牌女装、男装 国内奥特莱斯代表性项

80、目国内奥特莱斯代表性项目北京燕莎奥特莱斯北京燕莎奥特莱斯 91 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除C座3F南区、北区 特色餐饮、美食广场、食品/药品零售、儿童乐园、数码通讯、图书音像 客群来源：北京客源为主，项目所在片区为城东人口密集的中高档住宅文化社区，80-90%驾车族来自北京当地；其次为环渤海经济圈周边城市驾车族，尤其在周末、节假日期间约20-30%客群来自天津、河北、山西等地 另有部分旅游客源 客流量：日均2万多人次 折扣幅度：37折不等，经常性的品牌热卖会折扣1-

81、5折 国内奥特莱斯代表性项目国内奥特莱斯代表性项目北京燕莎奥特莱斯北京燕莎奥特莱斯 国内首家奥特莱斯“先发制人”；国内首家奥特莱斯“先发制人”；交通路网条件提升项目辐射力；交通路网条件提升项目辐射力；专业经营管理团队；专业经营管理团队；二期二期C座引入增加餐饮、儿童类业态，促进家庭、座引入增加餐饮、儿童类业态，促进家庭、复合联动消费复合联动消费 92 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除上海青浦奥特莱斯上海青浦奥特莱斯 区位区位 位于青浦区赵巷镇沪青平公路，距上海市中心人民广

82、场26公里，距杭州约120公里 建筑形态建筑形态 开放式街区/公园式；地上1-4F（部分局部2,3,4F）用地面积用地面积 140000 商业建筑面积商业建筑面积 约110,000 停车位停车位 20000，2000个（其中大巴停车位约50个）开业年份开业年份 A区于2006年4月，B区和C区于2006年7月 投资额投资额 4.7亿元人民币 业主业主/投资商投资商 百联集团、香港九龙仓集团有限公司共同投资组建，持股比例分为95.03%和4.97%（为干股）；在国内Outlets合作模式中，运营商一般有5-10%干股 定位定位 以国际、国内品牌折扣服饰购物为主（国际品牌占比约17%），以餐饮为辅

83、；定位国际化、现代化、时尚化的国内首家“花园式奥特莱斯”。租赁策略租赁策略 全部持有；代销、扣率、租金、买断等多种灵活政策 对于品牌声誉好、进驻较早的品牌采取扣点方式；对于经营情况欠佳的品牌，续租时采取固定租金和扣点相结合方式。针对国际一线品牌采用买断商品、扣率、装修补贴等措施将供应商风险降至最低。扣率扣率 联销扣率：6-20%；一般15-17较多；部分大品牌扣率6-8，较开业时有大幅提高 租金租金 开业半年时间由3-4元/平米/天涨至10-15元/平米/天（高值）93 国内奥特莱斯代表性项目国内奥特莱斯代表性项目上海青浦奥特莱斯上海青浦奥特莱斯 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送

84、新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除建筑风格：欧式古典风格，户外与草地、绿树、花坛、河流、喷泉、街区道路环境相呼应，打造轻松愉悦环境。建筑布局：花园式，商业街道形式。由23栋造型别致的建筑群构成，广场总体布局采用环状连续空间，商铺间以商业街形式相联，预留前区广场停车。在中部服饰品牌区，将商铺用水系分隔成两列布置，避免连续空间单调性，增添休闲感和趣味性。国内奥特莱斯代表性项目国内奥特莱斯代表性项目上海青浦奥特莱斯上海青浦奥特莱斯 主要人流、车流动线 94 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p

85、:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除A区品牌 A101甲/VERSACE范思哲 A101乙/CANALI康纳利 A102/Armani阿玛尼 A103/dunhill登喜路 A105/CERRUTI 1881 A107/Hugo Boss A108/MaxMara A109/BALLY A110/Paul&Shark A111/Zegna Outlet Store A112/Brooks Brothers A114/Trussdadi A115/CK A116/CORNELIANI A118/BURBERRY A119/SWAROVSKI A

86、121/Aquascutum A123/Autason奥德臣 A125/Givenchy纪梵希 A126/DAKS A127/Kent&Curwen A128/Zegna Outlet Store A130/ESCADA A131/Salvatore Ferragamo A132/David Mayer A133/BOTTEGAVENETA A134/ST.JOHN A136/S.T.Dupont A138/S.T.Dupont A5-101/MORESCHI A5-102/Marlboro Classics A5-103/ELEGANT PROSPER A5-105/DUOMO A5-106

87、/1F SCOFIELD A5-106/2F ELAND/TEENIEWEENI A区 国内奥特莱斯代表性项目国内奥特莱斯代表性项目上海青浦奥特莱斯上海青浦奥特莱斯 96 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除B单单区区1F品牌品牌 B双区双区1F品牌品牌 B101/星巴克 B105/I.T B102/POLO Ralph lauren B106甲/Munsingwear企鹅 B111/COACH B115/Columbia B106乙/TODS B108/n.o.t.a.ki

88、ds B117/Jessica B119/UGG B110/VERRI B114甲/GEOX B121/LLOYD B123/Quiksilver B114乙/欧洲名品馆 B116甲/LOTTUSSE乐途仕 B125/LaVico朗维高 B127/NAUTICA B118甲/CERRUTI 1881 B118乙/Roberta di Camerino B129/BONI B131/ecco B120甲/o2nd B120乙/Chrisdien Deny B133/上海银行 B135/SK B122甲/TANKUS B122乙/ACE B137/GUESS B139/Valent Coupeau

89、 B124甲/CK Underwear B124乙/Samsonite B141/Bean Pole B143/Callisto B126/ESPRIT B126-1/斯尔丽 B145/LEO B147/Goldlion金利来 B126-2海烟 B128甲/CHARRIOL B149/The North Face B151/Nike耐克 B130甲/Jewel B132甲/朗肯 B153/狼爪 B157/Lafuma乐飞叶 B134甲/Aimer爱慕 B134乙/皮尔卡丹皮具 B161/奥索卡 B163/ELLE HOMME B136甲/佛伦斯 B136乙/保兰德 B165甲/Follio F

90、llie B165乙/Y-3 B138甲/DIDI BOY B138乙/KAISER B167/BYFORD百富 B171/BYFORD B140/LACOSTE B142乙/GIEVES$HAWKES B173/Armani Exchange B175/Calvin Klein Jeans B146甲/CTUFI爱茜茜里 B146乙/MOSCHINO B177/Tommy hilfiger B181/哈根达斯 B148/agnes b B150/DURBAN B183/ROCKTORT爱步 B185/Mephisto马飞仕图 B152甲/DIESEL B156/PORTS B187甲/MAX

91、&CO B187乙/Marc By Marc Jacobs B158甲/HILDITH&KEY B158乙/诺贝达男装 B189/CANDILO卡奴迪路 B191/奔驰 B162/Satchi沙驰 B164/TODS B193/TRANOI B195/HR B166甲/LEVIs B170/DANIEL HECHTER B197/MIss Sixty B199/Le Saunda莱尔斯丹 B174/SKAP圣伽步 B178/ZOTENO左天奴 B9/女装 羊毛羊绒 床上用品 B10/宝大祥青少年儿童购物中心 B180/避风塘 B182/Clarks B184/GAP B186/CD男鞋 B18

92、8/金数码 B190/布兰施 B192/VSKONNE威斯康尼 B194/Lampo蓝豹 B196/Renoma瑞诺玛 B198/八仟代 B单区1F B双区1F 国内奥特莱斯代表性项目国内奥特莱斯代表性项目上海青浦奥特莱斯上海青浦奥特莱斯 97 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除国内奥特莱斯代表性项目国内奥特莱斯代表性项目上海青浦奥特莱斯上海青浦奥特莱斯 B单区2F B双区2F B单单区区2F品牌品牌 B双双区区2F品牌品牌 B235/TOI&MOI B237 EXR B2

93、26/Ashworth雅师威 B228/5th STREET第五街 B239 Lee B241 lotto B230/萍果 B232 Levis B243 k-swiss B245其乐大帝 B234 Kappa B236 NIKE GOLF B247 皮尔卡丹牛仔 B287 G-STAR B238/Onitsuka Tiger B282 Adidas三叶草 B289 NOVO B293 Le Coq Sportif乐卡克 B284 Rapido B288 VANS B297 reebok B290 MIZUNO美津浓 B292/new balance新百伦 B296/PUMA 98 微信及QQ

94、：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除国内奥特莱斯代表性项目国内奥特莱斯代表性项目上海青浦奥特莱斯上海青浦奥特莱斯 C区1F C区1F品牌 C107/夏娃的诱惑 C108/Anna Lice安娜丽丝 C109/FINITY菲妮迪 C110/永和豆浆 C115/天厨房 C116/喜来登 C117/鳄鱼恤 C118/CARVEN卡纷 C119/凯撒 C120/马天奴 C121/TOMBOY C122/伊芙心悦 C123/安莉芳 C124/曼妮芬 C127/欧迪芬 C128/Ascot Cha

95、ng C129/傲士 C130/W.C131/淑女屋 C132/Lilly丽莱 C133/LA CLOVER C134/玛丝菲尔 C135/23区 C136/慕托丽 C137/娜尔思 C138/MARISA C139/KOOKAI C140/DUNNU C141/LUXMAN SPARK C142/N.O.T.A.C143甲/格菲兰 C143乙/LOUISA M路易莎美 C145/CORDIER珂罗蒂雅 C146/舒雅 C147/奥黛莉 C148/法典娜 C149/NNC TOWN C151/爱谱诗 C152/Rime C153/MEACHEAL米茜尔 C155/MOMO VISION C C

96、区区2F2F品牌品牌 C206/凯普狄诺 C208/BASIC HOUSE百家好 C209/OCHIRLY C210/Nike耐克 C212/甜蜜蜜 C213/KFC C215/吴越人家 C216/C218甲/卡丹狄诺 C218乙/C219/报喜鸟 C220/Bosssunwen男装 C221/凯撒大帝 C222/SARTORE萨托尼 C223/卡尔威特 C224/GOOD LUCK GLADIUS C225/金鲨 C226/MARK BOSE C227/保罗世家 C228/Bosssunwen皮具 C229/CARTELO C230/博格西尼 C231/U.S POLO男装 C232/NOR

97、TH LAND C233/金利来 C234/Paul Delaney保罗丹尼 C235/Timberland C236/LOZIO罗茜奥 C区2F 餐饮餐饮 99 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除C区3F C区区3F品牌品牌 C301/Basic House百家好 C303/OCHIRLY C305/Nike耐克 C306/CROCS C307甲/Callaway C307乙/wilson C308甲/CONVERSE匡威 C308乙/ELLE C309/C310/C31

98、1/德爵 C312/雪莲 C313/百纯帝高 C315/春竹 C316/群工羊绒 C317/KARL KANI C318/KEYING可樱 C319甲/CAT C319乙/FOX C320/Jeep C321/FILA C322/GLENFIELD格伦菲德 C323/瑞德密 C324/FILA C325/Sleight of hand C326/SAUCONY C327/台绣/蒙卡莉娜 C328/李宁 C2鞋区 C2-101/MISS SIXTY C2-102/STELLA LUNA C2-103/思加图 C2-104/Le Saunda C2-105/NINE WEST C2-106/妙丽

99、C2-107/Bata C2-108/百丽 C2-109/诺贝达 C2-201/达芙妮 C2-202/琪珂 C2-203/星期六 C2-204/AEE C2-205/KISS CAT C2-207/Fair Lady C2-208/哈森 C2-209/天美意 C2-210/HENGTENG C2-211/TATA C2-212/JC C2-213/千百度 国内奥特莱斯代表性项目国内奥特莱斯代表性项目上海青浦奥特莱斯上海青浦奥特莱斯 100 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除

100、消费群体分析 客群来源：全上海市客群、江浙有车族为主，其次为旅游客源，部分周边高端住宅客 典型消费者特征：25-40岁为主要客群；有一定购买力，但并非顶尖高收入群体；多为白领阶层，品牌认知度和价格敏感度较高，追求生活品质。受欢迎品牌：NIKE,Miss Sixty,IT,Zegna,CK,Burberry,Levis,Coach,Armani,Aquascutum等。知名度高的品牌销量由于知名度低的品牌。到达方式：自驾车比例高，尤其是周末2-3人同行、家庭出游较多；公共交通工具、旅游巴士等亦有。以“品牌以“品牌+折扣”创造较强目的性，辐射折扣”创造较强目的性，辐射范围大；周末客流量远大于工作日

101、，自驾范围大；周末客流量远大于工作日，自驾车前往较多。“车前往较多。“Affordable Luxury”和”和知名运动休闲品牌更受欢迎。知名运动休闲品牌更受欢迎。借鉴与启示 选址合理，交通便捷:距都市核心圈20公里左右较合适，自驾、公共交通便捷，驾车族消费群1/3来自外省。政府支持和大集团背景:青浦区第一个正式启动的上海市政府规划的赵巷镇商业商务区项目，并定为旅游景点。百联和香港九龙仓集团拥有一定资金实力、品牌声誉、渠道能力和内部综合运作优势。招商政策灵活，先期巨资投入:保证品牌质量，对后期商铺价值（租金和售价）提升、投资客户吸引、人流汇聚、卖点推广等带来重要促进作用。全国首个公园式奥特莱斯

102、，对品牌意识较强、以上海全国首个公园式奥特莱斯，对品牌意识较强、以上海为中心的长三角消费群具吸引力，为家庭郊游出行提为中心的长三角消费群具吸引力，为家庭郊游出行提供又一选择。供又一选择。单一购物功能为主，服饰类常年占单一购物功能为主，服饰类常年占70-80%。在满足。在满足一站式、多样化需求方面，如能提升餐饮、娱乐、休一站式、多样化需求方面，如能提升餐饮、娱乐、休闲等业态比重，将进一步促进复合、联动消费。闲等业态比重，将进一步促进复合、联动消费。国内奥特莱斯代表性项目国内奥特莱斯代表性项目上海青浦奥特莱斯上海青浦奥特莱斯 101 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t

103、 p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除建筑风格：Mall式Outlets，欧式古典与现代融合。主体建筑和环境风格采用“晨曦、玫瑰迎宾客”主题为基调。塔柏、喷泉、鲜花之间的动静组合为代表性元素。主广场地面结合小花池、林荫道、镜面水池等。规划布局：四周建筑呈半围合状，中心设水景T台广场，通过娱乐、促销等活动吸引更多人气，车位主要布置于广场东南。功能分区：300多个国际国内知名品牌，按照不同档次、类别分为A-E共5个区。国内奥特莱斯代表性项目国内奥特莱斯代表性项目重庆太平洋西部奥特莱斯重庆太平洋西部奥特莱斯 103 微信及QQ：111595573

104、3，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除业态组合：较传统outlets，业态更为多元，创造一站式目的地；认知度高的大众主流品牌居多 购物：欧美、日韩、国内知名服饰品牌，提供层次多样选择，多为1-6折价格；开创重庆首个品牌服饰原厂商品进入市场先河；引入Armani Outlet旗舰店 餐饮：较其他奥特莱斯，提供更丰富选择，包括：星巴克咖啡、面包新语、纽芝兰冰淇淋、今日铁板烧、小天鹅789涮涮锅、天绿回转寿司，西奥VITO意大利酒窖餐厅等 娱乐：UME影院 超市：汇佳精品超市 主要客源：周边产业园区高端住宅客源、

105、城市有车族高端客源、旅游客源 国内奥特莱斯代表性项目国内奥特莱斯代表性项目重庆太平洋西部奥特莱斯重庆太平洋西部奥特莱斯 104 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除国内奥特莱斯代表性项目国内奥特莱斯代表性项目重庆太平洋西部奥特莱斯重庆太平洋西部奥特莱斯 1F 国际精品街：国际成熟男女装、国际休闲名品、配饰等 MF 名品淑女馆：国内及日韩淑女装、少淑女装、饰品 105 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.

106、c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除2F 名品淑女馆：国内及日韩淑女装、少淑女装、饰品、女士内衣、睡衣 3F 名品绅士馆：国内男士西服、休闲服、男士用品、家居用品 国内奥特莱斯代表性项目国内奥特莱斯代表性项目重庆太平洋西部奥特莱斯重庆太平洋西部奥特莱斯 106 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除4F 皮具馆 童装馆：箱包皮具、男女鞋、童装、童玩 LG 乐享运动休闲馆：运动户外服饰、牛仔、休闲服；LG 乐享美食馆：餐饮、精品超市 国内奥特莱斯代表性项目国内奥特莱斯代

107、表性项目重庆太平洋西部奥特莱斯重庆太平洋西部奥特莱斯 107 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除5.1 项目发展方向 5.2 商业定位策略 5.3 整体商业主题定位 5.4 名品直销Outlets定位 5.5 Mall购物中心定位 5.6 建筑规划控制性设计建议 5.商业规划第一阶段 108 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除品牌战略国际化品牌战略国际化

108、 文化、娱乐文化、娱乐 与精神产业的结合与精神产业的结合 体验、互动体验、互动的的 新新一代购物环境一代购物环境 商业定位策略商业定位策略 中国商业市场发展趋势中国商业市场发展趋势 116 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除名品直销名品直销Outlets客群特征客群特征 奢侈品主要购买因素奢侈品主要购买因素 来源：麦肯锡研究 按收入发展阶段对城市分级按收入发展阶段对城市分级 来源：麦肯锡研究 南昌：家庭收入水平低于二线城市平均标准，但具发展潜力。准中产阶层家庭（年家庭收入在

109、5.510万元)占57%，上层中产阶级家庭（年家庭收入10-20万元）占18%，大众富裕和富裕家庭（年家庭收入20万元以上）占3%消费观念逐渐成熟；求货真、求精良、少虚荣、重当下、重自我。129 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除名品直销名品直销Outlets客群特征客群特征 中国奢侈品消费群体中国奢侈品消费群体按家庭分类按家庭分类 来源：麦肯锡研究 消费群消费群 特征特征 极端富裕家庭极端富裕家庭 年收入超过100万元，通常拥有资产超过1000万元 富裕家庭富裕家庭 年收

110、入在30100万元，许多来自二三级城市，以每年15%速度不断膨胀 上层中产阶层家庭上层中产阶层家庭 年收入10万20万元，代表主流二三线城市消费习惯；省吃俭用，不断攒钱，购买高级手表、珠宝、手袋、鞋和服装等；占有约12%的市场份额，且数量迅速增长 中国四类奢侈品消费群体中国四类奢侈品消费群体按个人分类按个人分类 来源：麦肯锡研究 消费群消费群 特征特征 “奢侈品核心买家”“奢侈品核心买家”年奢侈品支出总共为26万元“奢侈品消费楷模”“奢侈品消费楷模”富有；私营企业老板、公司高管；一二线城市、海归等“时尚狂热者”“时尚狂热者”非传统意义的富人，潮流前沿，密切关注各类促销折扣“中产阶级进取者”“中

111、产阶级进取者”增长迅速；国企、外企中层，追求实用，货比三家；代表主流二三线城市消费习惯 130 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除名品直销名品直销Outlets业态组合建议业态组合建议 零售为主 中高端、南昌首次亮相/独有/稀有品牌；成熟男女具较强品牌意识和忠诚度，为中高端突破口 在当地享有知名度和号召力的国内外知名品牌全系列集合店+折扣店；乐于尝试新品牌、引领时尚趋势，拥有较强消费意识和新兴消费观念的年轻人、白领一族、企业中层等 餐饮为辅 在各节点、小憩处穿插咖啡、甜品/

112、冰淇淋、轻食等 引入清吧、休闲餐饮、异国料理，部分可设置露天外摆区或利用露台等，形成室内外有机互动 国际一二线品牌 国际商务、时尚名品 国际知名运动户外、休闲牛仔品牌 日韩、国内知名品牌 涵盖：中高档钟表、眼镜、男女服饰、皮具、箱包、儿童等丰富品类；倡导全方位追求和品位提升 131 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除 其他消费群其他消费群 前往本项目名品直销Outlets的消费群体 及 未来航空城、产业园区的工作人员 次主力消费群次主力消费群 具备新消费意识形态 来自瑶湖以

113、西、艾溪湖以东的消费群体 主力消费群主力消费群 瑶湖东岸置业的家庭 及年轻一族 25-35岁之间，来自麻丘及周边乡镇、周边地市的家庭以及来自市区的年轻自住客 就近消费需求，价格敏感，对生活品位和档次有提升诉求 18-40岁之间，在该区域置业的家庭、来自现有产业园区、大学城的消费者 关注时尚，价格适中、新颖品牌和目的性强的业态有望截流部分群体前往西面的京东、上海路北京路、市中心消费 Mall购物中心客群定位购物中心客群定位 典型消费者：家庭客群、中青年生力军70-80后、高校学生90后 135 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b

114、a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除140 设计理念 都市休闲旅游目的地 创造南昌前所未有的消费体验场所 空间延展及可持续发展 绿意盎然及水波灵动 生态、环保、亲近自然 时尚、潮流、不落俗套 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除清晰动线 灵活销售 价值提升 方案构思 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除总平面图 微信及QQ：11159557

115、33，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除经济技术指标 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除鸟瞰图 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除鸟瞰图 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学

116、习交流，请2 4小时内删除鸟瞰图 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除鸟瞰图 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除自持自持MallMall 56571m56571m(超市超市 11886m11886m)功能分区 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小

117、时内删除销售商业销售商业33516m33516m 功能分区 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除自持商铺自持商铺 24250m24250m 功能分区 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除节奏控制节奏控制 清晰动线 60100米节奏控制 节奏控制节奏控制 空间结构 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o

118、 b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除水街 绿庭 主题广场 下沉街道 景观意向 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除Mall流线 Mall人行出入口 Mall内部动线 流线组织 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除 双面铺 2428M 单面铺 1216M 尺度控制 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/

119、w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除 双面铺 2428M 单面铺 1216M 尺度控制 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除Mall长160米，进深75米 尺度控制 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除销售单元 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b

120、 a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除地下空间开发 价值提升 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除节点意象 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除节点意象 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除地下车库面积31804 停车约600辆 地下超市 11886 B1层平面图 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除地面停车约350辆 1层平面图 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除2层平面图 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新资料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，仅用于学习交流，请2 4小时内删除