1、 2021 年新一线城市郑州居住报告 前言：大数据记录着城市发展与居民生活的真实变迁，而持续研究其背后的发展脉络，则赋予了数据更多意义。2021 年 5 月 27 日，贝壳研究院发布了2021 新一线城市居住报告（以下简称“报告”）。报告从置业特征、居住竞争力、居住负担等角度出发，对城市人群的居住生态进行了客观描述与分析。本文结合新一线城市郑州情况，对郑州居住生态进行客观描述。以期待向政府、公众描绘出相对形象的郑州城市居住画像。PART 1 置业特征 1.1 购房年龄：受限于较高的“上车”门槛，一线城市客群购房压力较大，反映在年龄结构上，一线城市的置业年龄明显偏高，新房和二手房的置业年龄分别为
2、 36.6 岁和 37.2岁；而新一线城市及二线城市因尚未进入存量市场，新房置业年龄低于二手房。郑州新房置业年龄 33.2 岁，二手房置业年龄 34.2 岁 数据来源：贝壳研究院郑州分院 36.6353637.23434.532333435363738一线新一线二线不同城市能级置业年龄对比二手-平均年龄新房-平均年龄 数据来源：贝壳研究院郑州分院 35.33635.434.636.33634.134.23537.334.335.535.634.535.934.736.534.735.435.438.333.535.436.336.633.835.636.536.93536.93636.537.
3、63630.531.13232.632.632.833.233.233.233.433.533.633.633.833.9343434.134.134.434.634.934.93535.8363636.136.436.637.237.538.338.339.5051015202530354045沈阳市贵阳市武汉市太原市长春市南昌市合肥市郑州市长沙市哈尔滨市石家庄市济南市南京市重庆市南宁市苏州市烟台市佛山市青岛市无锡市天津市成都市广州市昆明市厦门市西安市东莞市大连市福州市杭州市上海市宁波市深圳市北京市珠海市35城市客群新房/二手房购房年龄对比新房-平均年龄二手-平均年龄 1.2 购房性别：在高
4、学历女性占比提升、独生子女政策影响及传统婚姻观念改变等多重因素影响下，“她经济”崛起。报告数据显示，一线城市的女性置业人群占比达到48.79%，新一线及二线城市这一占比同样出现不同程度的增幅。郑州女性置业占比达46%PART 2 如何衡量“住得好不好”？居住竞争力榜：一线城市中，深圳、广州竞争力较高，新一线城市中，杭州、成都、苏州、武汉及长沙竞争力较高，郑州排名 14，二线城市中，福州、厦门、珠海、烟台及宁波竞争力较高。一线城市中，深圳在楼盘品质及居住便利方面排名较高；广州居住负担较小，人居环境方面，排名比较靠前；北京在人均环境方面排名较低，上海在楼盘品质方面比较靠后，导致这两个城市在一线城市
5、居住竞争力方面并不靠前，但在 35 城中排名仍居于前位。新一线城市中，东莞、佛山、杭州、长沙及苏州等城市楼盘品质排名较高；成都、杭州、苏州、武汉及南京等城市居住便利性排名较高；长沙、沈阳、佛山、郑州及苏州等城市居住负担 较小；郑州、苏州、合肥、佛山及武汉等城市人居环境排名较高。二线城市中，佛州、宁波、太原、厦门及大连等城市楼盘品质排名较高；珠海厦门、南宁、烟台及大连等城市居住便利性排名较高；烟台、南昌、无锡、哈尔滨及贵阳等城市居住负担较小；太原、无锡、石家庄、烟台及宁波等城市人居环境方面排名较高。数据来源：贝壳研究院郑州分院 PART 3 科学分析“住房焦虑”1、居住负担：一线城市居住负担明显
6、高于其他城市级别，城市级别越高，居住负担相应越高。114 个城市中，深圳居住负担居于首位，其次是北京及上海，居住负担最小的新一线城市仍为长沙。郑州居住负担排名 42 对于新青年群体而言，面对一线城市相对高企的上车门槛，新一线城市的居住负担相对较低，同时受益于近年来人才吸引政策的支持，新一线城市持续吸引高端人才的涌入。伴随着人才涌入，也带来了购房需求，在房住不炒的政策影响下，那些人才涌入较多的城市，房地产市场保持着较高活力。而新一线城市杭州、南京，虽然人均收入相对可观，但房价、房租也相对高企。二线城市厦门、珠海、嘉兴、福州及长春等区域核心城市对周边人口有虹吸效应，再加上特殊的地理位置等因素影响居
7、住成本，居住负担指数相对于其他城市较高。数据来源：贝壳研究院郑州分院 55.159.363.565.289.1四线三线二线新一线一线负担指数平均数 数据来源：贝壳研究院郑州分院 2、购房负担：一线城市房价收入比整体要高于新一线城市，深圳、北京、上海、厦门及三亚房价收入比较高，郑州排名 49 四个一线城市中，深圳居百城房价收入比之首。深圳、北京和上海的房价收入比超过 20，这意味着普通居民家庭不吃不喝需要 20 多年才能够买得起属于自己的一套房子。新一线城市中，房价收入比较高的城市包括杭州、天津、南京、东莞及武汉等，其中杭州房价收入比较高，甚至超过了广州。62.4363.1263.3763.42
8、63.5663.9163.9564.3864.4664.564.7564.8964.9565.1865.2765.966.4766.6466.866.9667.1767.4767.8567.9968.268.3468.4368.6669.0269.2970.5370.8271.6576.9181.8489.4192.5994.0399.5宁波太原漳州徐州台州成都重庆合肥西安温州武汉廊坊长春南京福州天津广州厦门上海深圳居住负担指数TOP40城市 二线城市中，厦门、福州、珠海、嘉兴及廊坊等城市的房价收入比较高，其中，厦门房价收入比为 20.7，仅次于深沪京。厦门属于旅游型城市，对省内城市有明显的虹
9、吸效应，购房需求较大但供应相对不足，导致房价增长过快，与城市基本面发展产生显著背离。而长沙、沈阳、重庆的房价收入比相对偏低，其中长沙是典型的居住友好型城市，收入涨幅明显跑赢房价。长沙房价的增长基本与其城市基本面发展相适应，得益于政府调控政策的适时出台，有效遏制了炒房投机行为。数据来源：贝壳研究院郑州分院 3、租房负担：新一线城市租住压力较小，重庆房租收入比最低，郑州排名 39 10.3210.3410.3510.4510.4610.4810.5110.7710.7810.810.8910.91111.0811.211.2911.4811.6411.7211.8311.8412.1712.221
10、2.4412.7812.8413.1413.2113.5713.6913.7613.8914.6415.4317.4520.722.2825.1427.09济宁临沂绍兴宁波成都重庆湛江海口漳州长春大连昆明徐州青岛济南石家庄苏州台州合肥盐城西安温州武汉邯郸东莞泰安南京廊坊嘉兴珠海福州天津广州杭州三亚厦门上海北京深圳房价收入比TOP40城市 数据来源：贝壳研究院郑州分院 从全国的角度来看，郑州不论是购房压力还是租房压力均相对较小，郑州还处在一个快速发展的阶段，整个城市的居住竞争力有待提升，下面我们看一下郑州居住的特征及需求。PART 4 郑州居住人群画像 18.118.3418.3918.5118
11、.8618.9619.1519.219.2219.319.3319.419.5219.5519.5919.7319.9920.0620.6520.6820.6920.7220.9220.9321.0421.0521.3522.1622.3922.5623.4124.726.4326.9528.530.6235.0537.0946.58哈尔滨郑州福州盐城吉林青岛济南温州南京宜昌太原赣州贵阳嘉兴西安武汉江门宜宾泰安广州乌鲁木齐成都南充天津重庆厦门邯郸珠海南宁菏泽海口大连长春湛江杭州北京深圳上海三亚房租收入比TOP40城市 1、收入及学历：本科、大专人群为购房、租房主力军 数据来源：贝壳研究院郑州分
12、院 2、住房焦虑：对于自有住房客群而言，“购房后房价下跌”成为最大的焦虑。对于租房人群而言，租房时房东涨价是最大的焦虑 数据来源：贝壳研究院郑州分院 3、租房人群：总价段 100 万以下刚刚需接受度高 2.40%7.69%12.98%76.92%高中学历研究生及以上专科学历本科学历学历占比10.34%11.36%47.73%60.83%34.17%5.00%购房后房价下跌买不起自己的房租房时房东涨价安心居住你的焦虑是什么自有房人群租房人群2.87%2.27%11.30%34.00%50.00%301万-400万401万-500万201万-300万101万-200万100万及以下租房人群购房目标
13、总价万元 数据来源：贝壳研究院郑州分院 4、自有住房人群：3-5 年换房需求大，总价段 200-300 万元改善房接受度更高 数据来源：贝壳研究院郑州分院 5、自有住房人群换房因素：居住空间改善是换房最大的因素，2016 年及以后换房的核心因素主要是子女教育 数据来源：贝壳研究院郑州分院 6、改善性购房：“居者有其屋”向“居者优其屋”迈进，随着人们生活方式和消费理念的不断更新，对于居住功能的认识向健康化、审美化、舒适化方向发展。有 41%的消费者希望有一个“安静没有噪音的卧室”，人们对于睡眠环境的要求排在首位 4.17%10.83%12.50%19.17%20.83%32.50%1年内10年以
14、后2年内3年内5年以后没有换房打算0.83%3.33%10.83%11.67%15.00%25.83%500万以上401万-500万101万-200万301万-400万100万及以下201万-300万自有住房人群换房目标总价万元46.91%40.74%12.35%居住空间改善子女教育婚姻换房核心因素 数据来源：贝壳研究院郑州分院 7、智能家居设备：社会在发展，人们的消费能力也在提高，在消费升级的背景下，人们提高生活品质，以获得更好的生活体验，对空气净化器、净水器、扫地机等需求加大 数据来源：贝壳研究院郑州分院 8、社区服务设施：消费者追求更加美好的居住体验，身心愉悦，对健身器材、图书馆的需求强
15、烈 0.48%1.92%3.37%4.81%5.77%6.25%7.21%7.69%8.17%12.98%41.35%专门设计的宠物房精心设计，可以泡澡的卫生间咖啡角或小吧台专门的衣帽间家庭室内健身房专门的储物间能用于种植、休息的阳台专业的书房温馨有设计感的厨房能和朋友聚会的大客厅安静没有噪音的卧室改善性住房，您最关注哪类居住空间17.31%23.08%24.04%25.48%45.67%45.67%53.37%54.33%58.65%可以一边泡澡一边看电影的智能浴缸智能感应垃圾桶可触屏智能浴室镜能按摩的床智控油烟机智能除臭清洗恒温马桶指纹/人脸识别门锁全自动扫地机空气净化器/净水器智能家居，
16、您认为必要的 数据来源：贝壳研究院郑州分院 9、社区配套：不仅要有诗和远方，更关注实实在在的生活体验，1 公里范围超市、商业中心、医院等基础生活配套的需求最高 数据来源：贝壳研究院郑州分院 免责声明：本文所载信息为贝壳研究院郑州分院分析师独立观点，不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易投资建议。本文版权为贝壳研究院郑州分院所有，本文保留一切权利，未经事先许可，任何机构和个人不得翻版、复印、发表或引用本文。13.94%24.04%25.96%31.25%32.21%41.83%46.63%63.46%幼儿园洗衣房家政中心娱乐室停车场维修中心（水电、家电）图书馆健身器材社区服务设施，您认为必要的44.23%43.75%37.98%37.50%37.02%33.65%31.25%29.81%26.92%20.19%19.23%14.42%生鲜超市商业中心大型医院美食街绿肺公园教育机构轨道交通健身中心超级影院美容美发休闲娱乐城银行邮局1公里范围内，您认为必要的社区配套
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