1、 新一线城市居住报告重庆篇 贝壳研究院重庆分院 引言 随着第七次人口普查的结果落地，全国以及重庆都公告了初步的普查数据结果。根据全国数据，我国城镇常住人口达到 90199 万人，城镇化率为 63.89%，已属于城镇化快速增长的中期。重庆全市常住人口 3205 万人，在各省市中排名第 19，直辖市中排名第 1，占全国人口的比重也在上升，从 2010 年六普的 2.15%提高到 2.27%，而城镇人口达到 2226 万人，城镇化率 69.5%，高于全国水平，已步入城镇化快速发展的中后期。从人口增幅可以看出，重庆过去十年增加了 321 万人，居全国第 11 位，年均增长率1.06%，比六普 0.12
2、%的增速大幅上升，人口流入有加速倾向，而其中主城区就增加了 289 万人，占到全市的 90%，对人口的虹吸能力进一步强化。随着全国城镇化发展逐步进入深水区，城市间的分化也将越来越明显，重庆作为新一线城市的成员，无疑已占据部分先机，那么重庆的置业人群有什么特点？和其他新一线城市又有何不同？基于贝壳研究院的2021 年新一线城市居住报告，结合重庆自身特色，我们对这些问题进行了深入的分析和探索，从置业特征、居住竞争力、居住负担及移民城市等角度出发，对重庆置业人群的居住生态进行客观描述，以期待向政府、公众描绘出相对形象的城市居住画像。一、置业特征 根据重庆七普数据，重庆面临着老龄化加速、家庭小型化、男
3、女比例区域性失衡等问题。重庆 60 岁及以上人口占比达到 21.87%，位居全国前列，在过去十年新增得 321 万人中，60岁及以上人口占比 62%，新增人口缺乏足够的活力，主城区相对较好，60 岁及以上人口不足30%，区县承担了更多的老龄化压力，年轻人则进一步被主城区吸纳；七普性别比为 102.21，比六普有所降低，其中主城区性别比为 99.89，呈现女多男少的格局，而区县的性别比男女差距则进一步拉大，男性持续增加；家庭规模则从六普的 2.7 人下降到 2.45 人。人口趋势的变化，对置业特征有着显著的影响。1、购房年龄 研究数据发现，无论是新房，还是二手房，一线城市置业人群年龄普遍偏高。就
4、二手房而言，一线城市购房平均年龄约为 36.6 岁，高出新一线城市 1.6 岁，高出二线城市 0.6 岁；就新房而言，一线城市购房平均年龄约为 37.2 岁，高出新一线城市 3.2 岁，高出二线城市2.7 岁。显然，受限于较高的“上车”门槛，一线城市客群购房压力较大，往往需要掏空“6 个钱包”才能实现“上车”梦想，因此，反映在年龄结构上，一线城市的置业年龄明显偏高。在这两项指标上，重庆均与新一线平均水平接近，整体上处于比较健康的发展水平。根据贝壳研究院的调查，重庆在 2630 年龄段的购房者最多，占比 32%；其次是 3140 岁，占比 23%。2、性别分析 七普数据显示，我国男性人口为 72
5、334 万人，占 51.24%；女性人口为 68844 万人，占48.76%，中国男性比女性多 3490 万人，而“六普”男性比女性多 3398 万人，男女人口差稍有扩大。但在重庆，这一比例有调转势头。尽管全市的性别比仍然达到了 102.21，但在全国七普的 31 个省市中，仅排第 25 位，与六普相比，也有明显下降；但如果只看主城区，则呈现出女多男少的特征，这与重庆女性购房占比一直高于全国平均水平有明显的相关性。3、居室结构 七普数据显示，我国家庭小型化趋势明显，至于为何？除了受到人口流动，独生子女政策，婚姻观念改变因素影响外，生育率下降、失独家庭增多及主动独居等也是重要影响因素。重庆也不例
6、外，过去 40 年，户均人口规模逐步下滑，六普平均每户 2.7 人，七普下降至 2.45 人。反应到购房居室结构上，二居室为成交主力户型，占到 40.4%，但这一比例在全国来看并不高，且与三居室相差无几。根据贝壳研究院的监测，重庆过去两年，二手房的二居室成交占比逐月下滑，三居室成交占比逐月上升；而新增二手房的居室占比中，三居室已逐步超过二居室，成为市场供应的主流，市场整体有逐步向改善型转变的趋势。二、居住竞争力 贝壳研究院在2021 年新一线城市居住报告中，对 4 个一线城市，15 个新一线城市及 16 个二线城市，合计 35 个城市进行了居住竞争力指数模型分析。分城市级别看，一线城市居住竞争
7、力指数明显高于新一线及二线城市，一线城市居住竞争力指数均值为 85.5，新一线城市约为 70.2，二线城市约为 63.2。一线城市居住竞争力指数明显较高，并且随着城市能级下降，该指数也依次下降，两者表现出强相关关系。从区域格局看，粤港澳大湾区的居住竞争力指数最高，为 78.0，成渝（成都、重庆）和海峡西岸城市群（福州和厦门）则紧随其后，城市竞争力指数约为 76.7 及 73.7。按城市群分，则分化比较明显，粤港澳、成渝及海峡西岸城市群指数较高，辽中南及哈长指数较低。除此之外，城市群内部分化也比较显著，粤港澳、京津冀及长三角比较显著。粤港澳中，深圳及广州指数较高，东莞指数相对较低；京津冀中，北京
8、居住竞争力指数位居前列，但石家庄相对较低，分化现象明显；长三角中，杭州、上海、苏州较高，但无锡、合肥相对较低。成渝双城竞争力整体较高，重庆为 73.01，成都为 80.35，在 35 城中分别位居第 12、第5，两者相差不大，主要得益于居住便利性和居住负担两项指标表现较好。三、居住负担 1、居住负担 分城市级别看，一线城市居住负担明显高于其他城市级别，一线城市居住负担指数算数平均数约为 89.1，新一线城市约为 65.2，二线城市约为 63.5，三线城市约为 59.3，四线城市约为 55.1。表现出的特征为，城市级别越高，居住负担相应越高。重庆的整体居住负担与新一线平均水平接近，相对适中。在调
9、查中，有 67%的人群在自有住房居住，33%的人群在租赁住房居住，而重庆的房价收入比和房租收入比分别为 10.48 和 21.04，在新一线城市中均属于偏低水平，租住压力较小。2、购房价格 贝壳研究院所做调查显示，全国 35.9%受访者购买的房屋总价在 100 万元以内，61%的受访者购房支出在 200 万元以内，合计占比超过 90%。整体上，一线城市购房压力大，购房支出远高于其他城市。一线城市购房者总支出在 100万以内的占比仅为 19.39%，而新一线城市、二线城市和其他城市的这一占比分别为 33.3%、38.2%和 44.8%，差异显著。其次，100 万以内为主流价格区间。无论是 70
10、后，还是 80 及 90 后，100 万以内均是主流价格区间。随着价格区间逐步增加，各年龄段的购房占比依次降低，其中，80 后购房占比降幅相对缓慢。重庆与全国结果相似，200 万以下合计占比 92%，但因重庆整体房价在全国仍处于相对偏低的水平，因此总价段更偏向低总价，100 万以下占比达到了 60%。3、租房痛点 调查显示，47%的租客反映房东涨价是最大的痛点，其次有 21.3%和 19.4%的受访样本认为租房的最大痛点来自同租室友和家电老化，此外还有 12.3%的租客认为租房最大的痛点是维修不便。重庆有 33%的人群在租赁住房中居住，租赁痛点占比与全国调查相似，43%的租客仍然认为房东涨价是
11、最大的痛点；同时，收入更高的人群，对涨价的容忍度也更高，月收入 1 万以上的人群，担心房东涨价的只占 28%；但在性别方面，重庆女性对于房东涨价更为敏感，这一点与全国稍有不同。四、移民城市 根据贝壳研究院的定义，按照交易量进行百分统计，本地消费者交易百分占比越低，其他城市消费者交易百分占比相应越高，因此，本地百分占比较低的城市为“移民城市”。从城市群角度看，粤港澳大湾区无疑是典型的移民城市群，外来购房人群占比较高，其次是中原城市群和长三角城市群。外来人口的加速流入为房地产市场带来了源源不断的购房需求，尤其是粤港澳大湾区外来人口的置业需求最为显著。城市角度来看，深圳、珠海、东莞、郑州、苏州等城市
12、移民指数较高。深圳凭借大湾区规划利好、经济发展活力强、相对宽松的落户条件等优势，对人口表现出强大的吸附力。成渝双城则表现出了明显的分化，成都的移民指数高达 89.65，排名靠前，而重庆移民指数仅为 50.10，排名靠后。究其原因，主要还是城市腹地的差别，成都为四川首府，腹地广阔，而重庆以市的名义承载省的规模，在外来人口的指标上天然具有一定劣势。另一个指标，省内成交占比也能说明一定问题。成都省内成交占比为 79.8%，重庆为 68.6%，两者相差并不大，说明成都的外来购房者中，同省内的占比较高。但就全国范围来看，除四个一线城市以外，省内购房客户依然是大部分城市的需求主力。在这方面，无论成都还是重庆都不例外，对外省客户的吸引力仍然不高，需要城市整体进一步的提升，发挥成渝双城经济圈的带动作用。
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