和平大世界商场产业升级改造项目整体定位策划方案.pptx

1、“引领家居产业升级的力量”和平大世界产业升级改造项目整体定位谨呈：XX实业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1XX家家 居居 交交 易易 展展 示示 中中 心心项目研究工作的阶段划分市场调研阶段市场调研阶段整体定位阶段整体定位阶段2014/7/28项目发展方向判断案例借鉴项目整体发展战略项目定位及规划示意经济测算及盈利模式推荐2014/09/1215-20天物业发展建议阶段物业发展建议基于物业发展建议的项目解决方案的规划设计落实政府版

2、汇报协助写字楼市场、商业市场、酒店市场、家居市场调研；大世界商户访谈、家居卖场商户访谈、家居电商商户访谈；商业、写字楼、酒店、家居消费者访谈；项目定位初判【工作内容】调研工作：写字楼市场、酒店市场、商业市场、家居市场及外地考察项目，共计项目42个数量（个）数量（个）区域区域项目名称项目名称写字楼市场13武昌、汉口、汉阳万达武汉中央文化区、中铁建1818、菩提金国际金融中心、航天C-one、凤凰国际、德成中心、福星惠誉汇金中心、凯旋门广场、中力企业大厦、万利广场、保利香槟国际、开来九州国际、中楷大厦等酒店市场6武昌光明万丽酒店、华天酒店、玲珑旭酒店、如家酒店、富赢商务酒店、玉希商务酒店等商业市场

3、10武昌万达精品广场、福星惠誉青城华府、奥山世纪城、菩提金、销品茂、福客茂、东原时光道、中建1818、青山1958、融侨悦府等家居市场12武昌、汉口、汉阳居然之家、欧亚达、金盛国际、友谊国际、星南方、金鑫家居广场、宜家广场、汉口北家居CBD、好美家、家华家具城、香江家居、南国大武汉等考察项目1成都八益家具城合计：42【工作内容】访谈工作：访谈大世界内部商户、外部零售商户、产业链上下游商户、调研的家居卖场，共计项目1008个数量（个）区域 商户业态大世界内部商户62武昌套房、沙发、客厅系列、床和床垫、餐桌椅外部零售商户40武昌、汉口、汉阳沙发、橱柜、红木、客厅系列、套房系列产业上下游商户637武

4、昌、汉口、汉阳建材类、家装类家居卖场商户269武昌、汉口、汉阳套房、沙发、餐桌椅、客厅系列、床和床垫合计业态：8种，商户数量：1008个【工作内容】目标客户：访谈家居终端消费者、商业终端消费者、写字楼目标客群，共计项目502个数量（个）数量（个）区域区域家居终端消费者电话访谈：350（已打150个，后续补充200个）问卷星：116武昌、汉口、汉阳商业终端消费者77武昌、汉口、汉阳写字楼目标客群75武昌、汉口、汉阳合计客户数量：502【工作内容】目标客户：本项目工作中，相关借鉴案例研究共18个案例家居案例（汉口北CBD、大武汉家装、八益2个、南浔、金鑫、金盛国际、红星美凯龙、宜家、重庆大融城、上

5、海建配龙、居然之家、欧亚达）13个小计18个电商案例（顺丰、美乐乐）2个股权绑定案例2个城市案例（纽约市）1个报告目录报告目录项目核心结论展示项目发展方向判断前期升级落位1.0中期升级试点2.0远期升级展望3.0项目整体定位及规划示意经济测算PART1 PART2PART3PART5PART6PART7PART4项目发展战略：三步走，逐步升级，整合优势资源，完善无忧服务、实现跨区域消费前期前期前期前期:华中唯一生活家华中唯一生活家华中唯一生活家华中唯一生活家批发交易展示中心批发交易展示中心家居零售时尚购物中心家居零售时尚购物中心配套服务商业中心配套服务商业中心远期：脱离家居式商业地产远期：脱离

6、家居式商业地产远期：脱离家居式商业地产远期：脱离家居式商业地产以奢侈品、高端餐饮以奢侈品、高端餐饮为代表的商业高阶形态为代表的商业高阶形态落位1.01.0展望3.03.0试点2.02.0中期：中期：中期：中期：OTOOTOOTOOTO创新家居综合体创新家居综合体创新家居综合体创新家居综合体批发交易展示中心批发交易展示中心OTOOTO创新家居购物体验中心创新家居购物体验中心配套服务商业中心配套服务商业中心备注：建筑规划设计方面，预留项目远期升级转型的空间备注：建筑规划设计方面，预留项目远期升级转型的空间华中唯一 生活家项目整体定位：致力于打造武汉时尚感最强、形象最鲜明、业态最全、功能最多、辐射能

7、力最强、家文化最突出的家居综合体，全面升级武汉市现行家居卖场标准，以全新的经营理念和消费方 式，打造休闲体验式购物天堂！9形象定位形象定位华中首席一站式家居时尚华中首席一站式家居时尚MALLMALL关键词：关键词：关键词：关键词：年轻、活力、时尚、炫酷、体验年轻、活力、时尚、炫酷、体验年轻、活力、时尚、炫酷、体验年轻、活力、时尚、炫酷、体验定义FABF（Features/fact）项目项目本身有什么？本项目1.1.规模优势：规模优势：28万方华中生活家，打造华中首席一站式家居时尚MALL2.2.资源优势：资源优势：现有市场批发商户忠诚度高3.3.交通优势：交通优势：临城市主干道和平大道，临二环

8、线，快速通达武汉三镇A(Advantages）相对于竞争对手,项目好在哪儿？本项目1 1、批发、批发（核心竞争对手汉口北）（核心竞争对手汉口北）p打造以大市场现状商户为主体以大市场现状商户为主体、建材为辅的批零兼售大本营，构建物流依赖度较小的市内展销平台展销平台2 2、零售、零售：p打造一个硬件设施更完备、商业配套更齐全、购物环境更舒适、卖场设计更体验、服务更贴心、业态更特色、客群更精准，符合符合8080后年轻人特征的时尚家居购后年轻人特征的时尚家居购物中心物中心3 3、商业、商业：p商业配套服务与家居产业链五大环节；p去大商业化；p商业配套业态以餐饮、银行等服务配套为主；4 4、写字楼、写字

9、楼：p家居商务体验中心，并保留灵活弹性空间B(Benefit/value）项目能给客户带来什么价值？本项目华中唯一华中唯一生活家生活家一个年轻、活力、时尚、炫酷、体验一站式家居时尚一个年轻、活力、时尚、炫酷、体验一站式家居时尚MALLMALL项目核心价值提炼：项目核心价值提炼：报告目录报告目录项目核心结论展示项目发展方向判断前期升级落位1.0中期升级实践2.0远期升级展望3.0项目整体定位及规划示意经济测算PART1 PART2PART3PART5PART6PART7PART41.项目本体分析2.核心问题判定3.项目发展方向研判经济指标经济指标占地面积占地面积5.15.1万方万方总建筑面积总建

10、筑面积2828万方万方地上建筑面积地上建筑面积2222万方万方地下建筑面积地下建筑面积6 6万方万方容积率容积率4.324.32土地性质土地性质国有划拨的商业金融用地地价地价待定土地性质存在两种可能性：土地性质存在两种可能性：1 1、不变性，保持划拨用地，后期开发将全部为持有型物业；、不变性，保持划拨用地，后期开发将全部为持有型物业；2 2、变性，采用招拍挂方式土地出让，可采用商业性质房地产操作模式；、变性，采用招拍挂方式土地出让，可采用商业性质房地产操作模式；13【项目指标】项目占地5.1万方，地上建面22万方，现状为国有划拨的商业金融用地，土地性质存在可变性14四至四至道路道路道路等级道路

11、等级南至南至支路支路路宽4米北至北至支路支路路宽4米东至东至和平大道和平大道双向6车道西至西至规划路规划路未知和平大道规划路支路支路【项目四至】虽四面临路，但均依靠南向和平大道导入人流，其他三面人流量较小，东西两侧分别为家居广场，家居氛围浓厚，但形象中低端【地块内部现状】地块内部现状为和平大世界家居广场，2-3层批发零售市场，拆迁量较大，现状经营商户数量1020户建筑体量：建筑体量：地块范围内共含建筑12栋，拆迁体量约8万方；商户情况：商户情况：商户数量共计1020户；60%商户以100以下铺面为主；运输仓储：运输仓储：以运输物流为主，基本为简易棚为主，占地面积2000-3000左右，含有湖北

12、三四线城市约20余条线路，主要为中小型商户服务；项目内部拆迁量较大，前期沉淀资金相对较大；项目内部拆迁量较大，前期沉淀资金相对较大；由于武汉市三环内货车限行规定越来越严厉，过分依赖于外部物流运输的商户保留的可能性相对较小；由于武汉市三环内货车限行规定越来越严厉，过分依赖于外部物流运输的商户保留的可能性相对较小；南方家私南方家私金鑫国际家金鑫国际家居居8-68-6城城8-58-5城城武汉理工大学武汉理工大学8 8-1 14 4城城8 8-1 13 3城城8-8-1 12 2城城8-8-1 11 1城城8-98-9城城8-78-7城城8-178-17城城8-168-16城城和平大世界和平大世界8

13、8-1 19 9城城8-208-20城城8-218-21城城8-108-10城城8-88-8城城8 8-1 18 8城城办公办公楼楼石材石材16二环线和平大道汉口武昌老城积玉桥武汉站东湖洪山中北路三环线机场项目和平大道余家头站12条线路道路交通：道路交通：和平大道：贯穿武昌及青山的纵向主干道，连通三环线；二七大桥（二环线）：连通汉口与武昌、贯穿武昌滨江商务区及总部基地商务区几条纵向主干道；公共交通：公共交通：和平大道余家头站，12条线路至汉阳：1条线路，可达汉阳大道沿线；至汉口：7条线路，可达二七片区、汉口火车站、竹叶山片区、汉正街、解放大道、硚口片区、常青片区等至武昌：共5条线路，可到武昌滨

14、江商务区沿线、司门口、武珞路沿线、洪山广场；轨道交通：轨道交通：地铁5号线，具体方案2017年后推出规划走向：武汉火车站武钢1号门工人村路红钢城徐东积玉桥武昌火车站黄家湖从青山顺着和平大道到达积玉桥后，沿着和平大道南延长线继续走行，下设三个站点，分别是中山路站、中华路站、彭刘杨路站。【项目交通】毗邻二七长江大桥、轨道交通站点、公交站点，具备良好的复合交通价值，便捷通达武汉三镇项目属性界定：1.5线城市/二环内/交通便利/土地性质可变/中等规模产业升级项目p本体属性：本体属性：p区域属性：区域属性：二环内二环内地块，受武昌滨江商务区、青山滨江商务区、余家头滨江居住商贸区多重辐射交通便利拥有二环线

15、、和平大道两条高价值城市主干道；中等体量占地5.1万方，总建面28万方，其中地上22万方土地性质可变可招拍挂，拥有土地使用产权产业升级项目家居批发市场升级改造项目p城市属性：城市属性：1.5线城市武汉定位高于一般的二线城市核心问题判定：升级方向/具体操作/效益问题问题问题1 1：土地要不要转性：土地要不要转性问题问题2 2：如何升级？：如何升级？问题问题3 3：升级中现有商户何去何从：升级中现有商户何去何从？现有划拨用地要不要通过招拍挂获得土地产权？升级后的业态是什么？是否还要做家居？土地转性后销售、持有比例是多少？升级过程中，现有商户要不要保留？如何保留？甲方关心问题：甲方关心问题：项目属性

16、：项目属性：中等规模产业升级项目中等规模产业升级项目1 1、升级改造方向是什么？、升级改造方向是什么？2 2、怎样升级改造？、怎样升级改造？3 3、升级改造后效益如何、升级改造后效益如何核心问题判定核心问题判定项目升级改造的三种方式：A（中低端家居批发市场）方向1方向2方向3A+（脱离家居的商业地产模式）（纯家居产业升级）（家居综合体模式）BA+B方向一：纯家居产业升级可行性1.风险2.机遇142718832425303734314415509035465548661857761936208993713104300109946111304Series1Series220052006200720

17、0820092010201120120200004000060000800001000001200000100020003000400050006000Series2,2005,55486Series2,2006,61857Series2,2007,76193Series2,2008,62089Series2,2009,93713Series2,2010,104300Series2,2011,109946Series2,2012,111304Series1,2005,1427Series1,2006,1883Series1,2007,2425Series1,2008,3037Series1,2

18、009,3431Series1,2010,4415Series1,2011,5090Series1,2012,3546家具市场的暴增时代已经结束，进入拐点期家具发展与房地产市场密切相关，一般会滞后房产市场1-2年显示，数据分析表明，在2008年房产严厉调控后家具市场2009年就出现拐点，房产市场在2012年后进入稳定发展的下半场，家具市场也暴增局面将不再中国家具行业已由粗放的扩张步入平稳发展阶段，随着房产市场进入稳定发展的下半场，家具市场的暴增时代已经结束，进入拐点期数据来源：国家统计年鉴2003-20122005-20122005-2012年我国家居规模企业年产值及房屋销售面积年我国家居规模

19、企业年产值及房屋销售面积痛点1进入拐点！一二级市场明显产能过剩现象，家居市场空间必然向三四线城市转移定位三四级市场的“四川造”与定位一二级市场的“广东造”的差距正逐步缩小。四川省家具行业商会提出，力争用两三年时间，使四川家具年销售额达到1200亿，占全国消费市场总额10%的水平；由国家发改委牵头编制的全国促进城镇化健康发展规划 2011-2020年已公布，城镇化无疑将带动家具产业在三四城镇化无疑将带动家具产业在三四线市场的发展和扩大线市场的发展和扩大19,393.2016,264.4012,925.5012,330.706,267.801,978.002,396.302,248.10822.8

20、0750.20720.10690.50Series1Series2Series32010年2011年2012年2013年0500010000150002000025000600650700750800850Series1,2010年,19,393.20Series1,2011年,16,264.40Series1,2012年,12,925.50Series1,2013年,12,330.70Series2,2010年,6,267.80Series2,2011年,1,978.00Series2,2012年,2,396.30Series2,2013年,2,248.10Series3,2010年,822

21、.80Series3,2011年,750.20Series3,2012年,720.10 Series3,2013年,690.502010-20132010-2013年北上广家具产量年北上广家具产量北上广等一线城市近几年家具产量逐年递减，呈现产能过北上广等一线城市近几年家具产量逐年递减，呈现产能过剩现象剩现象；广东省目前连锁家居大卖场数量已达37家，位列全国第三。中国的家居流通业，由于区域经济发展不均匀，导致家居卖场集中化程度也不均匀。截至2014年4月，中国前11位连锁卖场全国区域分布，经济优势区域华东地区167家，占总量的44%;其次华北79家、华南40家、华中33家、西南和东北各27家、西

22、北仅9家，四个区域总量不及华东一个区域。北京总产量虽较为平稳，整体也呈现出下降趋势，减幅为16%，去年8月至今，北京共有1212家各类家居建材卖场宣布家各类家居建材卖场宣布关闭，另有关闭，另有5 5家正在准备撤场或搬迁家正在准备撤场或搬迁。以流通业知名的全国连锁卖场居然之家为例，在其已开卖场中，北京、天津等一线城市有6家，其余近四十家均布局在二、三线城市，而在即将开业的20多家新店中，三线城市也占了70%以上。痛点2战略转移！公园式的环保、休闲、娱乐环境打造，对50年后及500年后未来之家的逼真模拟融商业经营、休闲观光等于一体的国际一流的家居购物中心专业卖场供大于求，单一化市场已不能适应整体市

23、场发展的需求1993年1994年1996年1998年2000年2003年2005年2008年第六代第七代第四代第五代第三代第二代第八代世界第一座公园家居商场第一代江南园林式环保商场情景体验家居MALL连锁品牌市场对所有售出商品负全责市场化经营，商场化管理买地自建商场租赁厂房经营家具市场红星美凯龙发展历程红星美凯龙发展历程情景化布展+体验式购物的家居Mall新形式实施“品牌捆绑式”经营，优化品牌，升级市场单店规模上新台阶，使红星品牌走向全国率先推出“所有售出商品，由红星美凯龙负全责”的服务传统家居卖场传统家居卖场困境：困境：1、专业卖场供大于求，独立店逐渐增多2、家具品牌薄弱，抄袭严重，缺乏创新

24、3、卖场及产品同质化高，差异化低复合化痛点3供大于求！余家头横跨长江大桥，地处二环线，位于武昌滨江商务区向青山滨江商务区的过渡地带，城市价值非常明显，长远看，专业卖场未来必将外迁东湖生态旅游区武昌滨江商务区武昌滨江居住区青山滨江商务居住区余家头p青山滨江商务青山滨江商务+住宅区：住宅区：即2009年提出的青山商务区，二环至三环沿江区域，规划面积约7.44平方公里，由于青山商务形态较集中和简单，商业潜在消费力大，以发展住宅与商业为主；p武昌滨江商务区：武昌滨江商务区：2009年年初提出，原规划面积278公顷，主要位于一环内沿江区域，2013年扩大至1260公顷，延长至二环内，细分为商务区及住宅区

25、；为项目的发展提供一定商务和良好的商业基础机会1区域升级隶属滨江板块，旁边规划为滨江居住商贸区综合区，变身第二“徐东商圈”，随着周边人群和商圈地位的升级，未来项目存在商业升级的弹性空间余家头2010-2020武汉市总体规划2010年上位规划方案中，青山片区以居住为主区域的未来将不再是传统的工业区，而是更加符合现代都市功能的重要商贸居住区滨江商贸居住综合区滨江商贸居住综合区位于武昌临江大道至和平大道区域，计划集中开发商务办公、金融贸易、居住等功能，展现其投资潜力，突出体现二环线南段沿江片的城市综合服务功能。“余家头节点”位于二七长江大桥与和平大道交叉口，是汉口进入武昌的滨江门户，也是联系徐东商圈

26、和青山地区的重要服务节点，具备成为商圈引擎能力。机会2规划利好纯家居升级方向可行性小结：家居发展大环境家居发展大环境区域发展大趋势区域发展大趋势暴利时代已结束，拐点已出现一二级市场已饱和，三四级市场存在空间家居发展逐步复合化地处二环内，未来城市价值高起未来商业价值高于产业价值，更高形式的商业形态存在发展弹性空间纯家居模式不可行纯家居模式不可行基于风险，纯家居模式不可行，那么面对机遇，基于风险，纯家居模式不可行，那么面对机遇，脱离家居式的纯商业模式是否可行？脱离家居式的纯商业模式是否可行？方向二：脱离家居的商业地产模式脱离家居的商业地产模式方向1方向2脱离家居的商业地产的两种模式：产业类商业模式

27、传统商业模式（写字楼、酒店、商业）（生产消费品）业态典型项目租金水平（元/平/月）市场形象硬件匹配政策限制市场竞争家居市场居然之家150-200高端有序2F以上，层高4-5m物流外迁激烈电子数码类广埠屯150成熟市场2F以上，层高4-5m/异常激烈纺织品服装鞋帽市场汉正街200-500低端服饰批发地1F，需要仓库配置市场外迁激烈食品饮料烟酒市场汉口北65低端食品交易中心1F，需要仓库配置市场外迁激烈日用品小商品市场汉口北国际商品交易中心50小商品交易中心4F，层高4-5m市场外迁激烈农产品综合市场汉口北四季美65农贸市场集散地6F，层高4-5m市场外迁激烈文化、音像、书报杂志市场华中图书交易中

28、心30文化产业超级平台6F，层高4-5m物流外迁激烈旧货市场亚联旧货市场65小规模，不成气候/市场外迁不激烈机动车市场汉西旧机动车交易市场40每户以单独馆形式存在1F，层高8-9m市场外迁激烈金属材料市场湖北省金属材料交易市场70/前店后库，至少需10万方市场外迁不激烈【产业类商业模式】从承租能力、市场、硬件、竞争等方面看，其它产业类捕捉的机会较弱p从租金的承租能力来看：家居、电子数码、服装的承租能力较强，可以支撑升级后的成本支出p电子数码市场：结合目前认知度及客流量高的大智路及广埠屯数码广场的共通点，本项目不适宜此方向p服装纺织市场：从2011年起，武汉市委、市政府要求汉正街整体搬迁到离市区

29、10公里的汉口北，受市场外迁政策制约，本项目不适宜此方向与与其其开开辟辟新新的的产产业业，不不如如延延续家居业态续家居业态方向1方向2东湖生态旅游区武昌滨江商务区武昌滨江居住区青山滨江商务居住区项目多重辐射多重辐射【传统商业地产模式】研判：受滨江商贸居住综合区、青山滨江商务区及武昌滨江商务区三重影响，项目走纯商业地产模式有空间传统的商业地产模式发展方向：以商业为核心、酒店为核心、写字楼为核心p青山滨江商务+住宅区：即2009年提出的青山商务区，二环至三环沿江区域，规划面积约7.44平方公里，由于青山商务形态较集中和简单，商业潜在消费力大，以发展住宅与商业为主p武昌滨江商务区：2009年年初提出

30、，原规划面积278公顷，主要位于一环内沿江区域，2013年扩大至1260公顷，延长至二环内，细分为商务区及住宅区方向1方向2【商业为核心】商业现状：目前武汉市零售商业已经过于饱和，商圈过于密集，非传统商业核心区商业发展困难武汉现已形成九大零售商圈，武广、江汉路等为城市级商圈，徐东、青山主要以辐射区域为主武汉市商业零售物业存量达到358.7万方，截止2016年底将达526.4万方，商业将呈现供大于求趋势青山在建商业体量全市第一，以每年一个商业综合体的速度发展，未来三至五年内建成百万商圈武汉5年内将新建38个商场，形成后湖、菱角湖、王家墩、江汉区沿江片、武昌滨江、杨春湖、首义、南湖、四新等9个新兴

31、商圈杨春湖商圈二七商圈首义商圈南湖商圈四新商圈后湖商圈菱角湖商圈王家墩商圈武广商圈江汉路商圈中南商圈徐东商圈街道口商圈光谷商圈司门口商圈王家湾商圈钟家村商圈中北路商圈方向1方向2【商业为核心】商业竞争：项目3公里范围内临近两大商圈，未来更有和平大道沿线及融侨城、奥山六期商业挤压，大型生活商业发展比较困难融侨城商业融侨城商业一期规划10万方，包括公寓、五星级酒店、独立商业、社区商业街等，二三期商业体量待定，主要为社区商业街，总体量较大，基本可满足自身住宅用户和对面橡树湾住宅用户基本生活便利性消费需求徐东商圈：徐东商圈：全档次一站式消费商圈全档次一站式消费商圈销品茂：定位中低端消费，加入休闲、娱乐

32、、餐饮业态，打造全站式消费中心新世界百货：捕捉徐东青山中高端客群的百货中心奥山世纪城奥山世纪城：定位中高端，捕捉青山中高端客群，新型全站式的大型家庭娱乐消费中心，前期投入32亿，资金沉淀时间为6-7年，2013年11月开业，招商入驻率约仅为60%，严重资源浪费未来和平大道沿线每隔3公里将出现一个大型商业体，对沿线区域客户形成多段式截留，商业竞争较为商业竞争较为激烈激烈项目所在区域受现有的徐东商圈、奥山商圈及建二商圈等多重挤压，发展大商业存在困难方向1方向2【酒店为核心】非传统度假区，区域内商务、旅游客群较少，高星级酒店经营不及经济型酒店，且自持酒店资金沉淀较大，不建议以酒店为核心开发物业酒店名

33、称酒店名称档次档次开业时间开业时间房间价格（元房间价格（元/间间/天）天）入住率入住率华天大酒店华天大酒店五星级2005年398-960淡季入住率60%，旺季可住满光明万利酒店光明万利酒店准五星级2007年680-3000（挂牌价）日常入住率40%-50%武钢宾馆武钢宾馆四星级2006年升级468-5888（挂牌价）日常入住率50%玲珑旭精品酒店玲珑旭精品酒店准四星级2013年219-309日常70%-80%，旺季住满武汉玉希商务酒店武汉玉希商务酒店准三星级2011年148-258日常60%，左右假日70%-80%，节日住满乔希尔城市酒店乔希尔城市酒店经济型2010年158-358入住率90%

34、左右富赢商务酒店富赢商务酒店商务型2011年148-288淡季50%-60%，旺季80%-90%如家快捷酒店如家快捷酒店经济型 2011年137-211日常70%-80%项目项目土地费用前期工程市政代收建安工程装修工程室外环境管理费不可预见合计费用费用04503151200018000750150317 31982项目沉淀成本按照普通五星级酒店标准，以开发3万标准体量的5星级酒店的前提下，未包含土地成本的前提，初步估算，五星级酒店的建设成本约为3.2亿元单位：万元方向1方向2【写字楼为核心】区域非传统商务聚集区，商务氛围较为淡薄，价格水平、硬件设备、形象环境均较弱，且受制于武昌滨江商务区的发展

35、，短期内难以发展商务聚集区物业类型物业类型项目名称项目名称交房时间交房时间租金租金 物业费物业费入驻率入驻率普通写字楼/乙级中力企业大厦200651370%万利广场200765425%千禧名苑2001505100%商住楼凯旋门广场2003453.187%开来九州国际20082300元/月2.270%项目名称项目名称入市时间入市时间等级等级1818中心2013甲级德成中心2014.5甲级凤凰大厦2014.8甲级航天C-one2014.6无宣传等级江尚CC2014甲级绿地金融国际城2018甲级菩提金2014甲级万达国际中心2014下半年甲级纯写字楼物业租金水平为50-65元/月，商住型写字楼租金水

36、平为35-40元/月，明显低于中北路沿线；区域内没有在售写字楼，二手写字楼价格1.2-1.3万元/，中北路沿线售价为17000-22000元。本项目区域：中北路区域：凯旋门广场中力企业大厦方向1方向2【消费者维度】区域内商业中心多为一站式，消费者反映各业态较为均衡完善，消费需求基本被楚河汉街、销品茂和江汉路稀释，以商业为核心的商业地产不具备发展机会消费者经常性的消费地点为超市及购物中心，地点多为销品茂及江汉路，共占比51.5%奥山世纪城仅为10%的客户所认可项目所在区域受周边商圈分流较大，且消费者在此区域的消费频率不高区域内业态齐全，较为均衡KTV、体验家居业态为目前区域内最多的两种业态，竞争

37、较为激烈消费者反映周边缺少综合超市、家电卖场和健身运动业态商业风险：商业市场饱和且竞争激烈，纯商业具有极大风险38个个526.4万方万方3个商圈个商圈3公里公里武汉5年内将建成38个商场，形成后湖、菱角湖、王家墩、江汉区沿江片、武昌滨江、杨春湖、首义、南湖、四新等9个新兴商圈武汉市商业零售物业存量2016年底将达526.4万方消费需求基本被楚河汉街、销品茂和江汉路稀释项目3公里范围内临近两大商圈，未来更有和平大道沿线及融侨城、奥山六期商业挤压，大型生活商业发展比较困难市场饱和竞争激烈客户分流商业挤压脱离家居的商业地产模式小结：长远来看具备发展空间，短期内市场基础薄弱，竞争激烈，对企业商业资整合

38、能力及资金要求较高，完全脱离家居的转型存在较大风险市场层面项目自身酒店：区域内商务客群较少，自持酒店资金沉淀较大写字楼：区域非传统商务聚集区，商务氛围较为淡薄，价格水平、硬件设备、形象环境不行商业：项目受周边两大商圈挤压，竞争激烈，消费者被周边商圈分流，培育自己的消费者群体耗时较长，商业承租能力较弱和平具有20余年的家居经营经验，完全放弃区域已有家居商脉和企业优势较为可惜 需要企业具备极高的招商及整合商业资源能力运作22万方的大商业，需要沉淀大量的资金、市场培育周期长，完全转型存在较大风险脱离家居的商业地产模式短期不可行，远期具备发展空间方向三：家居综合体模式研究案例借鉴专业市场升级的一般规律

39、南浔建材市场、八益家居博览城【案例1-南浔建材市场】前身：具有全国影响力的专业大市场，木材专业化经营中的龙头市场n成为全国最大的胶合板集散市场，市场交易量占全国交易总量的1/3，确立行业中的龙头地位n集产品展示、交易、信息、仓储、服务为一体的物流中心南浔建材市场五个全国中心全国最大的胶合板集散中心全国最大的木地板产销基地全国最大的木业价格中心全国最大的木业信息中心全国最大的木业质检中心以国内销售为主，部分出口香港及日本等地兴建地板生产交易中心，销售额占全国市场的50以木材加工制造为主的产业发展壮大形成价格中心开辟网站及发行报纸，报导价格行情与信息动态吸引质检中心落户，为市场提供良好的平台占地面

40、积占地面积 35万M2营业用房营业用房近三千间营业额营业额80多亿元经营户经营户2000余户从业人员从业人员近万人经营内容经营内容胶合板、地板、家具、配件4大交易区【案例1-南浔建材市场】升级：进行上下游产业链延伸，扩大关联产品经营；双平台运作，提高市场档次n以胶合板、地板等木业为龙头，形成具有全国优势的产品，区别于其他建材市场n延展产业链，依托市场需求及市场的集聚效应，完善产业链n扩展产品链，市场吸引建材相关产品入场，形成体系完整的市场，实现一站式采购胶合板地板（主导产品）上下游产业链延伸扩大关联产品经营p种植树木p林木业机械配件等行业p金融、网站、报纸等服务p价格、信息、质检中心p家具（办

41、公）、建筑五金、灯具、建陶、油漆、地板坯料、木线条灯现场交易期货交易“类期货”预定双平台交易运作普通交易区精品交易区提高市场档次以品牌产品为主，面向中高端人群面向中低端人群【案例1-南浔建材市场】升级：根据现代化、超大规模市场建设的发展趋势与要求，未来南浔市场主要包括综合管理区、产品展示销售区和现代物流区三大功能区块n功能分区使各功能区分又紧密联系，可以整合现有物业和土地资源，提高整体效益n配套了仓库、搬运公司、货运公司、专用码头、木材准运代理、进出口业务代理、金融、有点、治安等服务综合管理服务区产品展示销售区现代物流区收集、整理、发布各类市场信息，提供商务服务，包括市场物业管理、餐饮、价格中

42、心、信息中心等产品展示及销售经营服务为市场客户物资进出、储运停车提供服务，提供货物储存的区域每个专业交易区根据市场化运作方式划分不同的交易区，并分别确定精品和普通交易区块4个交易区地板家具（办公）胶合板配件包括地板坯料、五金、木线条、灯具等南浔建材市场【案例2八益家居博览城】批发市场转向批发零售共同发展模式，包括批发、零售、商业功能，是高于单一批发市场的更高产品形态基本情况：总投资近65亿元，总占地606亩，总建筑面积达100万平米集家居零售、批发及配套的办公、美食、影城、金融、酒店、百货等，一个集居家、文化、休闲、观光、商务为一体，可满足吃、喝、玩、乐、游、购、娱的超大型现代居家综合体以打造

43、世界生态田园城市为指导思想，以建设绿色、环保、低碳、花园式的购物环境为主要特色；构建高品质、高智力、高技术、高管理、高产业聚合、低能耗、低排放的新型绿色产城聚集地，力求达到业态最新、结构最优、功能最强、服务最好、环境最美、效益最大的“全国第一、全国唯一”的家居商业高地成都市西面的温江区第一期为15万平方米，1000个实景样板家体验馆以及2.5万平方米软体装饰馆；第二期为60余万平方米居家类用材用品批发大市场及家居文化陈列馆；第三期为20万平方米高端城市商业综合体，提供餐饮美食、休闲娱乐、金融服务等配套业态。【案例2八益家居博览城】升级：产业链延伸，引入零售，以零售、批发的互动补血为项目发展核心

44、，降低对物流依赖程度，同时卖场创新，可以作为项目借鉴模式60万方批发市场15万方1000个样板间全居家样本展示家具批发馆灯饰批发馆建材批发馆建材家饰家电家纺家具供货人气批发市场升级的一般规律：批发市场升级方向产业升级规模化、专业化经营产业链延伸产业配套完善商业、休闲等配套完善品牌类产品占比提升，一定比例的新型优质产品。扩大市场辐射，面向国内、国际市场传统店铺式销售比例降低，以电子交易、会展交易、期货、类期货预定等多种交易方式为主。市场形成规模效应市场专业化，确立细分市场的优势地位，形成特色延伸上下游产业链：研发、商务、服务等功能扩大相关联产品的多元化经营强大的统一仓储物流平台，完善的信息平台配

45、备金融、检测认证、信用体系、工商注册等行业服务拓展商业、休闲娱乐等高附加值的配套服务功能项目发展方向研判：分步升级、整合现有优势资源、构建泛家居综合体模式，实现跨区域消费A（中低端家居批发市场）（中低端家居批发市场）方向1方向2方向3A+A+（脱离家居的商业地产模式）（脱离家居的商业地产模式）（纯家居产业升级）（纯家居产业升级）（家居综合体模式）（家居综合体模式）B BA+BA+B短期风险大，远期可行短期风险大，远期可行短期风险小，远期面临再次升级短期风险小，远期面临再次升级1.1.规避风险、分布实施，逐步升级：规避风险、分布实施，逐步升级：前前期升级为家居综合体模式，远期升级为非家居的商期升

46、级为家居综合体模式，远期升级为非家居的商业地产模式业地产模式2.2.设计层面预留远期升级的弹性空间设计层面预留远期升级的弹性空间报告目录报告目录项目核心结论展示项目发展方向判断前期升级落位1.0中期升级实践2.0远期升级展望3.0项目整体定位及规划示意经济测算PART1 PART2PART3PART5PART6PART7PART4家居综合体模式之下：1.批发业态是否保留？如何保留？2.零售业态是否有机会？如何创新？3.商业配套如何融入？问题1：批发市场保留问题保留的必要性？保留意愿及体量盘点？保留方式研究？批发市场保留模式及竞争力打造？【保留的必要性】目前批发商户仍是大世界的基础，大世界升级改

47、造的第一步仍是如何保留住现有的批发商户，但同时要在建筑形态方面为未来中小批发品牌的退出做出升级空间那么，如何保留？可以保留多少？市场竞争力市场竞争力市场竞争力市场竞争力企业发展企业发展企业发展企业发展商户需求商户需求商户需求商户需求承担武汉家居批发市场的主力份额产品丰富、商户齐全具备不可替代的市场地位20年沉淀奠定市场地位定位准确，管理规范不应完全舍去家居市场份额商户忠诚度、追随度高，厂家对于大世界的粘性高厂家的依赖度是大世界升级改造的基础【保留意愿】大世界商户盘点：按照大世界现有业态类别及商户类别进行分类访谈，商户意愿情况如下汉产批发汉产零售外地批发 外地经销商套房83%100%-沙发100

48、%100%-100%床、床垫100%100%100%100%餐桌椅100%100%100%100%客厅系列100%100%60%100%访谈和平大世界商户180家，其中有效访谈62家，意愿保留为56家，比例达到90%维度1维度2套房产品：保留意愿较大，多数商户有扩大经营意愿，主力需求面积为100-300，最多能接受3F楼层，一层租金可接受100-150元/月受访套房产品商家共计21家，意愿保留商户18家，占比86%汉产批发占比83%，其次是汉产零售占比17%，暂无外地批发商和经销商有保留意向商户倾向于100-200面积的商铺，占比达39%，其次为200-300，占比33%多数商户意向面积相比目

49、前经营面积有所增大，对和平大世界升级改造持乐观心态86%14%保留意愿度保留意愿度保留无保留83%17%0%0%商家来源占比商家来源占比汉产批发汉产零售外地批发外地经销商套房沙发床、床垫餐桌椅客厅系列39%33%11%11%6%意向意向面积占面积占比（）比（）100-200200-300300-400400-500500以上17%18%65%0%接受的最高楼层接受的最高楼层1F2F3F4F4F无意向保留楼层100-150占比70%4F3F2F1F80-100占比30%40-60占比33%80-100占比33%100-150占比33%楼层各楼层租金范围占比（元/月）20-40占比27%40-60

50、占比37%60-80占比36%沙发产品：保留意愿强烈，多数商户有扩大经营意愿，主力需求面积为100-200，最多数能接受2F楼层，也有少量能上4F，一层租金可接受80-100元/月受访沙发产品商家共计13家，意愿保留商户13家，占比100%汉产批发占比77%，是外地经销商占比15%，汉产零售占8%有保留意向商户倾向于100-200面积的商铺，占比达69%，100以下和200-300，占比达16%和15%多数商户均考虑在1F置办商铺，能接受的最高楼层以2F居多，占比达61%77%8%0%15%商家来源占比商家来源占比汉产批发汉产零售外地批发外地经销商100%0%保留意愿度保留意愿度保留无保留套房

51、沙发床、床垫餐桌椅客厅系列15%69%15%0%0%0%意向面积占比意向面积占比（）（）100以下100-200200-300300-400400-500500以上23%61%8%8%可接受最高楼层可接受最高楼层1F2F3F4F80-100为主要意向租金范围4F3F2F1F100-150占比13%楼层各楼层租金范围占比（元/月）60-80占比50%80-100占比37%60-80为主要意向租金范围40-60为主要意向租金范围床品系列：保留意愿强烈，主力需求面积为100-300，最高可上4F，一层租金可接受80-150元/月33%22%22%22%商家来源占比商家来源占比汉产批发汉产零售外地批发

52、外地经销商100%0%保留意愿度保留意愿度保留无保留受访床、床垫产品商家共计8家，均有保留意向，包括顺和家私厂、名景源家俱厂、祺盛、家华、明利轩、天语和奥诺斯等商户，汉产批发占比34%，汉产零售、外地批发、外地经销商分别占比22%有保留意向商户倾向于200-300面积的商铺，占比达50%，100-200以下500以上，占比达37%和13%能接受的最高楼层以2F居多，占比达37%套房沙发床、床垫餐桌椅客厅系列37%50%0%0%13%意向面积占比意向面积占比100-200200-300300-400400-500500以上25%37%25%13%可接受最高楼层可接受最高楼层1F2F3F4F100

53、-150占比50%4F3F2F1F楼层各楼层租金范围占比（元/月）20-40为主要意向租金范围20-40为主要意向租金范围80-100占比50%60-80占比33%80-100占比67%套房沙沙发床、床床、床垫餐桌椅餐桌椅客客厅系列系列餐桌椅产品：保留意愿强烈，主力需求面积为100-200，只能接受2F以下的楼层，一层租金可接受100-200元/月受访套房产品商家共计12家，意愿保留商户11家，占比92%，汉产批发占比77%。有保留意向商户倾向于100-200，占比70%，其次是200-300占比达30%，意向300-500和500以上的商户暂无，租金承受能力是主要原因。因餐桌椅属于小件家具产

54、品，受访客户希望在1F入驻商铺，占比达91%。1F：100-200元/月占比67%，200-300元/月占比33%，2F：100-200元/月为主。77%8%0%15%商家来源占比商家来源占比汉产批发汉产零售外地批发外地经销商92%8%保留意愿度保留意愿度保留不保留70%30%0%0%0%意向面积占比意向面积占比100-200200-300300-400400-500500以上91%9%0%0%最高楼层接受度最高楼层接受度1F2F3F4F-200-300占比33%4F3F2F1F楼层各楼层租金范围占比（元/月）100-200占比67%100-200为主要意向租金范围客厅系列产品：保留意愿较强，

55、主力需求面积为100-200，少数商户最高可上3F，一层租金可接受100-200元/月套房沙发床、床垫餐桌椅客厅系列33%33%17%17%商户来源占比商户来源占比汉产批发汉产零售外地批发外地经销商75%25%保留意愿度保留意愿度保留不保留受访套房产品商家共计8家，意愿保留商户6家，占比75%，乐尔雅、蓝迪、旺盛、新吉意、声浪、千年树等商家意愿入驻，汉产批发和汉产零售均占比33%，其次是外地经销商和外地批发商均占比17%有保留意向商户倾向于100-200，占比80%，其次是200-300占比达20%客厅系列包含电视柜和茶几等产品，67%的商户选择入驻1F，2F和3F入驻意愿度较低80%20%0

56、%0%0%意向面积占比意向面积占比100-200200-300300-400400-500500以上66%17%17%0%最高楼层接受度最高楼层接受度1F2F3F4F200-300占比20%-4F3F2F1F楼层各楼层租金范围占比（元/月）100以内为主要意向租金范围-100-200占比75%55【保留意愿度】终端消费者访谈：经销商主要看中和平货品齐全、价格便宜的优势，与商户绑定度高，接受分业态和配套改善，部分依赖物流，但认可发展展销平台的趋势主要在和平进货,货品齐全,价格较低,氛围更好，而汉口北批发不集中,品类不齐,价格混乱，氛围远不及和平和平相当于展示中心，选好货后发托运，不受限行影响习惯

57、自己带车配货的经销商对物流依赖度大和平与汉口北比较改造期间只要商户还在，保证货品齐全的前提下，不受改造影响对物流的依赖程度基本接受按楼层分业态的方式改造期间是否保留不太关注配套，愿意接受更好的环境和休息空间，希望有更多活动和优惠按楼层分业态的看法配套/服务上的要求维度1维度255【保留商户】楼层对应租金：沙发、床品可以接受较高楼层，餐桌椅要求在低楼层且承租能力较高，一层租金最高可承受200元/平/月，四层租金最低可承受20-40元/平/月楼层套房沙发床、床垫餐桌椅客厅系列1F100-150元/平/月80-100元/平/月100-150元/平/月100-200元/平/月100-200元/平/月2

58、F80-100元/平/月60-80元/平/月80-100元/平/月100-200元/平/月80-100元/平/月3F60-80元/平/月60-80元/平/月20-40元/平/月100元/平/月以内4F40-60元/平/月20-40元/平/月5F最高可接受楼层3F4F可接受规划楼层2F3F【保留体量】根据各业态商户意愿度及其需求的面积情况，商户保留意愿度较大，床、沙发、餐桌椅均有扩大经营面积的需求，可保留主力体量约8.4万方业态意愿度主力需求面积（）主力需求面积占比需求面积与现状面积相比现状体量（）未来预估主力体量（）套房86%100-30072%不变25001.3924024.96沙发100%

59、100-20069%扩大25401.2428669.5床、床垫100%200-30050%扩大7762.6314125餐桌椅92%100-20070%扩大5097.711012.4客厅系列75%100-20080%不变4704.136210合计84041.86【保留体量】外延产业链捕捉-建材方向：建材相关批发商户主要看重历史建材集群氛围，通过访谈，本项目捕捉的客户量比较少，主要有吊顶、门窗等业态，体量约4000-5000访谈样本量愿意入驻样本数550个20个舵落口大市场汉西建材市场新荣春雷家装建材市场新荣春雷家装建材市场威凯窗帘批发城威凯窗帘批发城武昌建材贸易中心批发市场武昌建材贸易中心批发市

60、场汉来广场灯饰馆天翔灯饰商城18%45%23%9%5%意愿商户考虑的面积段意愿商户考虑的面积段90平以下90-150平151-200平201-300平300平以上4%4%17%4%4%17%35%4%9%意愿商户经营业态意愿商户经营业态橱柜灯饰吊顶供暖古典家具家具铝塑门窗 卫浴其他批发城总体量约为：8-9万方【保留方式1】关于升级改造期间商户过渡方式，被访者普遍接受周边临时搭建的方式，另外对于股权购买及老商户免租期方式也比较感兴趣81%14%5%入股意愿度入股意愿度会看情况不会82%15%3%入驻临时建筑意愿度入驻临时建筑意愿度接受不接受看情况多数商户均可接受升级改造期间搭建的临时建筑，可以为

61、商户提供供1-31-3个月的免租期个月的免租期作为优惠；多数商户对入股持肯定态度，接受的占比高达入股持肯定态度，接受的占比高达81%81%，看情况的商户主要对分红比例等具体情况不清楚，不参加入股的商户认为这种方式自己需要谨慎考虑未来收益情况。【保留方式2】关于升级改造后可能产生的问题，商户对运营成本和二次装修成本增加较为敏感，建议采取补贴优惠政策予以补偿楼层变化管理方式变化同类产品竞争运营费用增加二次装修成本增加升升级级后后可可能能产产生生的的问问题题一般商户可以上楼并接受楼层规划商户对集中促销的管理方式较为认为，只是需要一个平衡点愿意上楼层的商户一般接受同类产品竞争运营成本长效持续增加商场中

62、低品牌单平装修费用500元/平，100平米需要5万元装修费用，高端品牌装修费用10-20万左右p访谈结果表明商户对升级后的楼层、管理方式和同类竞争敏感度较低，大多可以接受p访谈结果表明商户对升级后成本增加敏感度较高，建议采用早期补贴优惠政策在商户有意愿保留，批发市场能够发展的基础上，在商户有意愿保留，批发市场能够发展的基础上，本项目批发市场应该如何本项目批发市场应该如何塑造竞争力塑造竞争力？维度1：点对点竞争分析维度2：商户需求分析【竞争力打造-点对点竞争分析】汉口北CBD：300万方以“家”为主题的新都市综合体总体量300万方楼层数3F-5F标准层面积37万方档次高中低全档次运营商武汉唐人居

63、物业有限公司租金水平1F：40-100元/平/月物业管理费2元/平/月商业运营方式半租半售，前5年返租35%，1年7%项目介绍投资130亿建设金马凯旋家居CBD，创造“以市场带动产业，产业推动市场，打造完整产业链条，促成产业集群”的经营模式，形成辐射全湖北省的产业集群新业态。【汉口北CBD规划】集“产、学、研、展、销、服务”为一体的新都市综合体，汉口北的规划昭示着批发市场会朝着全产业链布局，多功能复合型的市场发展一期规划规模：120万方开发周期：2年时间节点：国际家具批发城2009年开业，国际名品馆2012年开业业态：家居、建材批零兼营二期规划规模：120万方开发周期：2年时间节点：2016年

64、开业，现已开始招商业态：家居、建材批发三期规划规模：60万方时间节点：推出时间待定业态：高端住宅区，研发中心，服务中心社区社区社区社区服务服务服务服务国际家具批发国际家具批发国际家具批发国际家具批发城城城城国际国际国际国际名品名品名品名品街街街街红红红红木木木木家家家家具具具具馆馆馆馆商商商商业业业业街街街街原原原原材材材材料料料料市市市市场场场场国际批发城二期国际批发城二期国际批发城二期国际批发城二期高端住宅区、高端住宅区、高端住宅区、高端住宅区、酒店酒店酒店酒店一期一期二期二期三期三期建材家居装饰物流原材料打造批发市场产业链闭环，形成家居建材复合型批发市场是大型家具批发市场的主要趋势【汉口

65、北CBD之痛】业态排布混乱，产品品类不齐全，管理存在问题，经营情况不好14%28%11%12%21%14%业态配比业态配比板式家具沙发钢制家具办公家具实木家具床访谈语录一：汉口北我去过，花了几十万，去年撤了，租的一个门店。他没有人去嘛，没有人气，没有人，有是个一个月不开张。经销商也去的很少啊。这边的话我们的租金是180块一个月嘛，那边是20块钱一个平方，别人不愿意去嘛，你说这些人赚不赚得到钱，赚不到钱是不是。没有经销商去那边订货。和平商户访谈语录二：你现在就是和CBD那边竞争，他们那边可以停车，但是他们管理方面太差了。汉口北还是运作有问题。你定个1F楼的话，你先给钱，他就是先找你要钱，他不是来

66、搞服务滴，他不是要把市场搞起来滴，你要给他消费，经理要捞油水。私下5万10万都有。和平商户汉口北现状导致商家外流，和平有保留商户的机会53%34%13%0%商户对商户对CBDCBD的不满意之处的不满意之处管理运作有问题人气不好生意难做大部分商户认为CBD的管理运作存在问题，这也是商户撤场的重要原因之一三成商户认为CBD的人气不好，难以形成浓厚的家居氛围有小部分人认为现在的CBD生意不好做【案例对比】保证和平原有优势，在不足之处进行改善，以氛围的浓厚、产业链的齐全弥补运输物流的不足竞争力打造：人无我有，人有我优！竞争力打造：人无我有，人有我优！汉口北和平大世界优势劣势物流便利仓储空间大，硬件配套

67、良好市场成熟交通便利产品品类齐全业态排布混乱产品品类不齐全管理运作存在问题市场氛围淡薄硬件配套不佳停车规划混乱【竞争力打造-商户需求】访谈商户对现状市场内的交通管理、硬件设备方面较为不满访谈语录：对这个市场不满意的地方唯一就是车子有点堵，但是这个是没办法的。但是还是有点小办法的，你比如说像那个晒太阳的车子，就是做零售的车子，他可以找一个空地或者偏一点的位子停。他现在停在这块真正装货的车子进不来。装货等货可以理解，但是你几天动都不动没得生意是不是，堵在那里。餐桌椅8-12城徐总批发市场升级首先，解决交通拥堵问题，合理规范停车，先地下后地上其次，改善硬件设施，卖场商场化，优化经营环境及购物环境，留

68、住经营者、吸引消费者58%34%8%卖场需改善的地方卖场需改善的地方市场内交通拥堵硬件设施其他【竞争力打造小结】从与竞争对手对比及内部商户访谈反馈，产品品类丰富是大世界核心竞争力，后期可在硬件环境和软性服务两方面增强发力竞争对竞争对手手PKPK本项目优势本项目优势本项目劣势本项目劣势内部商内部商户反馈户反馈保持保持项目核心项目核心竞争力竞争力硬件环境软性服务产业链齐全，品类丰富、产业链齐全，品类丰富、氛围浓厚氛围浓厚硬件环境较差、市场形象差、停车混硬件环境较差、市场形象差、停车混乱、物流缺乏乱、物流缺乏缺乏空调、漏水、停车混乱缺乏空调、漏水、停车混乱硬件环境硬件环境软性服务软性服务营销推广缺乏

69、，希望有文化节等活动营销推广缺乏，希望有文化节等活动后期改善后期改善【竞争力打造】硬件环境借鉴：借鉴家居零售卖场，以商城的形式实现用地的集约、市场环境的提升和一站式的便利建筑形态：多层批发商城建筑形态：多层批发商城硬件环境：中央空调系统、电梯硬件环境：中央空调系统、电梯运输系统、中庭空间运输系统、中庭空间停车系统：规范的停车管理系统停车系统：规范的停车管理系统业态布局：分层聚集，楼上楼下业态布局：分层聚集，楼上楼下一站式一站式项目红星美凯龙居然之家欧亚达城市乐从武汉武汉体量规划40万方，一期12万方7万方8万方楼层数2F5F6F标准层面积6万方1.4万方1.3万方直梯数203扶梯数1294每层

70、业态分布套房、软体家具、儿童家具、办公家居、酒店家具、建材、装饰1F:建材2F：实木家具、红木家具3F：衣柜4F：厨电5F：门窗、地板1F:卫浴、床2F：橱柜、瓷砖3F：门窗、地板4F：红木家具、板式家具、墙纸5F：实木套房6F：欧美经典欧亚达居然之家【竞争力打造】软性服务借鉴：可在日常管理及营销宣传方面，植入更多提升商户利益的软性服务，实现运营的精细化管理八益家具城统一管理免费配送定期宣传管理服务模式从物业、投诉、停车和治安保卫等方面对各个商场实行统一管理定期为商户举办宣传促销活动，不收取商户的活动费用配有配送中心，对三环内客户可以免费送货安装八益管理服务模式：通过统一管理商场、免费配送货品

71、和免费定期举办宣传活动，八益商场在市场上处于领先【项目竞争力KPI】以产品品类丰富、产业链齐全为核心，全面提升硬件环境，增加软性运营服务，全方位保证项目竞争力批发市场KPI模式差异化模式打造批发市场展示交易平台硬件优化设施提供空调、电梯等商场式硬件配套停车位充足、有序的停车管理软件提升营销推广定期宣传、举办全国文化节活动，为商户提供更多推广机会免费配送自建配送中心，对三环内客户可以免费送货安装【家居批发市场发展模式】打造以大市场现状商户为主体、建材为辅的批零兼售大本营，构建物流依赖度较小的华中唯一一站式家居采购中心家居批发市场发展模式家居批发市场发展模式模式模式主体主体业态与品类业态与品类新新

72、形形象象：华中唯一一站式家居采购中心打打打打造造造造二二二二环环环环线线线线内内内内展展展展示交易平台示交易平台示交易平台示交易平台前前前前端端端端：以以以以汉汉汉汉产产产产批批批批发发发发为主，零售为辅为主，零售为辅为主，零售为辅为主，零售为辅终终终终端端端端：以以以以三三三三四四四四线线线线经经经经销商为主销商为主销商为主销商为主业态：批发为主，零业态：批发为主，零业态：批发为主，零业态：批发为主，零售兼备售兼备售兼备售兼备品类：家居为主，建品类：家居为主，建品类：家居为主，建品类：家居为主，建材为辅材为辅材为辅材为辅新模式新模式新功能新功能问题2：零售家居模式的发展机会与创新零售家居卖场

73、发展机会研判？如何打造差异化零售家居卖场，实现竞争突围？【零售家居机会】发展阶段：随着红星美凯龙、宜家等知名品牌的入住，武汉家居卖场进入了造城时代红星美凯龙世博家居广场红星美凯龙世博家居广场英特宜家武汉购物中心英特宜家武汉购物中心规模总投资约12亿元人民币、建筑面积达27万平方米投资金额高达3亿欧元，建成后的总商业面积约为16万平方米，预计2015年开业业态集聚近千家国际著名、国内一线品牌的家具和建材供应商，配套有高端的商务、休闲等功能，展现出标志性的建筑形象及艺术性的购物环境，实现家居产品和服务的最优化宜家家居是该购物中心的主力商户，还囊括着多重业态，已入驻的主力商户还有欧尚超市、苏宁电器和

74、金逸国际影城等，将集合超过450家国内外知名品牌定位大型高档家居体验商场，融合多层次购物主题，使商业内街与家居商场有效衔接，构建起多元业态的购物空间不仅是家居业态内的一站式购物，更是全生活领域的一站式消费，是一座名副其实的“生活之城”销售模式售前实行商品准入制和销售商品建档制，售中实行商品质量和服务质量预警制，并同时推行统一收银、统一送货和统一售后服务，全部由专门的部门和人员把关以“为大多数人创造更加美好的日常生活”为经营方向简介是全国家居第一品牌红星美凯龙创立25年来，在汉的开山之作集超市、时尚、家电、运动、餐饮、娱乐影院及家居为一体的超区域型购物中心多元业态，复合发展，一站式多元业态，复合

75、发展，一站式“生活之城生活之城”【零售家居机会】整体环境：武汉家居卖场出现饱和，区域分割化、品牌分化逐步呈现，同质化严重，个性化发展急需突破包括武汉在内的全国市场，都出现了大型卖场集群的现象，只有不停的开连锁店，扩大规模，提高品牌影响力才能生存下去。扩张，可能会死得更惨，但还有机会活下去，并发展壮大；不去扩张，只能等死。似乎是不得已而为之，但同时伴随着些赌博的心态。武汉金鑫家具城策划总监刘总各区域代表家居卖场武昌余家头金鑫国际、星南方徐东居然之家、欧亚达、金马凯旋水果湖百安居、家盛时代、友谊国际、金盛国际、金马凯旋光谷欧亚达、红旗家居、金鑫国际汉口常青路居然之家、欧亚达、火车站欧亚达、好美家、

76、家华、红旗硚口大武汉、香江家居、宜家、红星美凯龙汉阳汉阳好美家、欧亚达、金马凯旋大小卖场超过30个，全国连锁品牌约17个依靠扩大规模，提高品牌影响力，缺乏个性和精细化经营管理，粗放盲目，赌博性质严重居然之家欧亚达香江家居星南方金鑫好美家百安居友谊国际宜家红星欧亚达好美家欧亚达欧亚达居然之家【零售家居机会】高档卖场-格局：数量相对饱和，区域分割化较为明显，以品牌竞争为主，基本为全国性品牌连锁卖场，本项目在品牌影响力和资源整合能力方面不具备优势居然之家欧亚达欧亚达欧亚达欧亚达欧亚达居然之家红星美凯龙区域数量项目武昌3家居然之家、欧亚达2家汉口6家居然之家2家、欧亚达2家、红星美凯龙2家汉阳1家欧亚

77、达1家共计10家高端家居卖场，占全市总家居卖场数量的30%根据统计局数据显示，2013年武汉市高消费群体的比例约占10%左右高端家居卖场较为饱和，需求上升空间小居然之家欧亚达红星美凯龙和平大世界全国卖场数量92家20多家130家1家总经营面积500多万方200多万方8万方年度业绩300亿元100亿元500亿元品牌积淀周期15年22年28年20年合作商家2000多家中低端汉产厂家红星美凯龙欧亚达【零售家居机会】高档卖场-商户支撑：高端品牌对于低端的批发市场氛围较为介意，进驻意愿度较少，意愿业态主要以实木家具、装饰品为主，床，地板，沙发为辅高端卖场不愿意入驻的原因主要为和平的档次形象与其品牌形象不

78、匹配武昌卖场比较集中竞争激烈也是商家不愿入驻的主要愿意之一全部样本101组，有意愿样本10组，看情况样本6组，总体来说，高端卖场的意愿度不高。愿意入驻的商家中，实木家具、家居装饰品的意愿度较高，床、地板、沙发、儿童家具和红木家具也有意愿度【零售家居机会】高档卖场小结：在品牌影响力、氛围方面均不占有优势，高端零售卖场发展机会较小，但可引入部分高端品牌作为主力店带动其他品牌入驻，并起到标杆形象作用市场饱和度高端市场卖场数量饱和，占全国卖场数量30%品牌影响力现有高端卖场以全国连锁卖场品牌为主，品牌号召力和资源整合能力要强于本项目形象氛围本项目保留有批发市场，档次较为低端，形象档次纯粹性难以保证，对

79、高端卖场消费者影响较大预招商高端品牌意愿度较少，意愿业态主要以实木家具、装饰品为主，床，地板，沙发为辅【零售家居机会】中档卖场-格局：数量较多，但以区域品牌为主，缺乏特色，产品、卖场规划布置及运营服务方面存在不足，缺乏明星卖场品牌，具备超越空间产品无特色，重叠度较高，基本为广州、成都品牌；金鑫国际（余家头店）金鑫国际（余家头店）金盛国际（武昌店）金盛国际（武昌店）香江家居香江家居宜家宜家品牌实力品牌实力武汉2店多元化、全国11店多元化、全国25省全球38国311店产品特色产品特色成都、广州品牌成都、广州品牌成都、广州品牌设计新颖，符合年轻人卖场布置卖场布置环境压抑、装修较为低端环境压抑、动线不

80、足、装修较为低端分区清晰，环境较为宽敞明亮体验式布局，行动之中充满趣味卖场服务卖场服务“家装保姆”服务、“亲情服务”、“集约式经营”服务和理赔机制统一规划和统一售后服务定期举办辐射全省的大型批发采购大会或博览会，让利消费者，价格普遍低于市场50%70%送货、组装、安装、旧厨房拆除、旧床垫回收、60天退货政策综合打分综合打分出国看展买版抄袭生产加工销售流通中小规模的生产企业生产模式：星南方家私城金鑫国际家居金盛国际家居香江家居【零售家居机会】中档卖场-商户支撑：中端零售卖场现状招商情况良好，租金实现水平较高，全国有80%、共计4万多家的上升型家居生产企业做支撑，商户基础雄厚访谈语录：访谈语录：家

81、居市场在中国有5万多家，其中湖北有1000多家，广东5000多家，四川1500多家，80%都是中小企业。套房业态武汉有160家，定制家具业态武汉有200多家，这里面的汉产品牌有90%以上在和平都有点。行业协会星南方家私招商情况非常好，有700家商户报名，仅选择其中300家 甲方徐总金鑫国际金鑫国际星南方星南方金盛国际金盛国际-1F100-110元/平/月100元/平/月1F100-150元/平/月150-160元/平/月135元/平/月2F80-90元/平/月100-110元/平/月110元/平/月3F60-70元/平/月70-80元/平/月90元/平/月4F40-50元/平/月50-60元/

82、平/月60-75元/平/月5F30-40元/平/月40-50元/平/月6F18-20元/平/月62%27%11%意愿商户租金承受能力意愿商户租金承受能力100以下100-150150-200【零售家居机会】中档卖场-商户意愿度：中端品牌入驻意愿度高达40%，涵盖15种业态范围，可作为项目的主力招商品牌全部样本165组，涉及15种业态，意愿样本55组，看情况样本4组意愿商户涵盖15种业态，其中床、地板、沙发实木家具、饰品、套房、卫浴的意愿量较大世联观点：项目卖场档次定位以中端档次具备市场机会！【零售家居机会】中档卖场-商户意愿度：家饰类有捕捉的机会，灯饰类有意愿度，结合市场和承租能力来看，灯饰类

83、捕捉机会较小家饰类访谈样本量26组，意愿商户7组意愿商户以中低档为主商户可接受楼层规划需求面积较小，以100平以下为主家饰类家饰类家饰类家饰类家饰类单独的灯饰馆模式，市场利润较低，成本过大，现有市场中集中一层的模式经营情况不好，难以吸引商家（详细情况见附件专题）。灯饰类【零售家居机会】中档卖场-消费者支撑：从武汉历年商品房成交结构中看出，武汉市刚需置业客户约占80%，为中档家居卖场提供庞大消费支撑刚需置业群体占据市场80%的份额，中端家居市场需求增长较快，且附加值也较高【零售家居机会】中档卖场小结：现状市场缺乏适合大众消费的强势家具品牌，中端市场需求空间大且未被满足，具备竞争和超越的机会市场有

84、机会超越区域品牌为主，运营实力尚有较大提升空间卖场同质化严重、产品缺乏特色消费者需求未被满足刚需购房消费者数量大，需求量大现状产品存在抄袭、质量较差等问题商户进驻意愿强烈全国近4万家上升型企业星南方中端定位，招商爆满；访谈商户意愿度强烈，租金承受力较强【零售家居机会】低档卖场：居民消费水平提高，中低档产品因质量无保证，基本以乡镇、郊区型消费客户为主，可与本项目批发市场兼容，没有单独发展的必要性盈利空间弱客户对价格十分敏感，低价为导向，不断挤压利润空间质量无保证过度的拼价格，致使成本控制严格，质量降低租金承受差单品成交价较低，成交量无较大突破，业绩平平导致租金承受力低逐渐退出城区难以承受城区高价

85、值土地使用，逐渐向低价值区域发展访谈语录一：汉产品牌的特点就是价格低，我们走的都是下面的三四线，像居然之家、欧亚达那种去了也没用，去那里的客户都不会买我们这种质量差点，价格低一点的东西。8-5城实木套房袁总汉口北CBD国际批发城：批零兼营八益家具城：批零兼营21%79%批零兼营情况批零兼营情况批发零售85%15%批零兼营情况批零兼营情况批发零售低档卖场价格王道零售家居发展机会小结：项目在中端零售卖场中具有发展和超越的机会，做足基本面，发展特色化，与现有卖场形成差异化竞争商户厚度竞争格局消费者支撑短期升级需求中端零售市场机会最大竞争力打造高端市场由全国连锁大品牌独霸，资源整合力和品牌号召力强大中

86、端市场发展不完善，具备超越空间低端市场盈利空间有限，与项目发展不匹配高端商户进驻意愿较低，较为排斥中低端批发市场中端商户数量较多，进驻意愿强烈，且租金承受力较强低端商户租金承受力低高端消费者占比仅10%，客户基础较小中端客户基数大，需求未被满足地段消费者以乡村和郊区客户为主家居零售卖场竞争力打造点对点竞争分析消费者需求案例借鉴【维度1-点对点竞争】金鑫：本土品牌老卖场，人气较旺，全国性品牌较多，但商场缺乏特色，动线及环境打造较为落后，售后不足总体量5 5万方楼层数4F标准层面积1.25万方档次中端运营商武汉市金鑫集团租金水平1F：100元/平/月外围：150元/平/月项目介绍2007年、200

87、8年，连续两次对广场进行了大规模的品牌改造升级，使经营面积扩大、硬件设施完善，从传统的批零兼营升级到精品国际家居零售卖场。A家诺克美家钦派瑞森价格区间：床、沙发套装：6000-8000元/套卫浴：3000-5000元灯饰：1000-3000元桌椅：800-2000元主入口主入口主入口人流动线人流动线人流动线中庭扶梯扶梯竞争策略：基本面做足特色（硬件环境、售后服务）特色化经营24%60%16%档次配比图档次配比图高端中端低端6%18%75%1%品牌配比图品牌配比图国际品牌全国品牌区域品牌本地品牌【维度1-点对点竞争】金盛国际：缺乏特色，中高端品牌数量有限，营销推广服务较为缺乏，卖场动线不合理，人

88、气不足，70%左右商户盈利不佳竞争策略：基本面做足特色（硬件环境、售后服务）特色化经营总体量10万方楼层数6F标准层面积1.6万方档次中高档运营商金盛集团租金水平-1F：100元/平/月1-4F：135-60元/平/月5F：40-50元/平/月商业运营方式免租优惠项目介绍金盛集团打造的中端建材家居市场缺乏为商户营销推广的活动，店内成交情况较差，商户效益主要来源于店面交易以外的渠道交易一天店里有2-3个人，目前有好多退场，单靠店内成交生意，商场里面70%的商户都在亏损。一般要自己外出拓客，打电话、扫楼；或者靠工程团队、设计师资源等外围渠道赚钱，。这里多数都是店铺的展示点，很多品牌也是看多点收益的

89、平衡。金盛某卫浴商户沿街面较长，左右两侧出入口标志性不强，沿线商铺租金价值较低28%30%42%品牌档次配比图品牌档次配比图高端中端低端【维度1-点对点竞争】香江家居：以省级交易集散平台为背景，打造高业态复合度、大众消费价格的中档家居零售mall，品类丰富，分区鲜明，但卖场环境较为枯燥，缺乏特色竞争策略：竞争策略：基本面做足（硬件环境、售后服务）特色化经营总体量15万方楼层数5F标准层面积3万方档次中档运营商香江集团租金水平-1F：40-50元/平/月1F-4F：60-70元/平/月商业运营方式统一运营，统一管理，统一收银项目介绍总规划：总占地面积1000亩，规划总建筑面积100万平方米，打造

90、省级家居批发采购中心；一期，以商品展示交易为主线，集批发、零售、多业态复合的商贸物流中心。直接以出厂价批发展销，大幅减少流通环节，价格普遍低于市场50%70%。B1F1F2F3F4F沙发、客厅陶瓷床、床垫地板板式套房灯饰、开关实木、红木家具办公家具欧美家具卫浴移门五金厨电橱柜环境较好，但较为枯燥业态布局较为统一聚集。家居建材平分天下【维度2-消费者需求】消费者调研：采用电话访谈+问卷星，共做问卷150份左右，以20-40岁群体为主，多数为企业白领来源样本数量有效样板电话访谈保利心语、华润橡树湾等15034问卷星微信、互联网11611623%52%17%8%0%年龄分布21-2526-3031-

91、3535-4040以上3%6%47%3%9%31%职业分布公务员，事业单位企业中层及以上管理者企业白领私营老板学生群体其他【维度2-消费者需求】现状不满：普遍认为现状家居卖场存在价格高、业态布局混乱、体验感枯燥、缺乏主题等问题18%4%14%17%16%9%6%12%3%卖场存在的问题价格高环境舒适度低业态布局混乱体验感枯燥缺乏主题商场活动缺乏产品不齐全质量无保证其他84%3%13%喜欢的家居卖场类型特色化、个性化、价格适中突出品牌、品质、价格较贵价格低廉、环境适中、突出性价比【维度2-消费者需求】诉求：产品希望增加时尚新颖的产品及提高质量；服务多增加优惠促销活动，同时提升售后服务，硬件及配套

92、喜欢时尚、明亮、休息空间、吃喝配套齐全的卖场34%9%22%28%3%3%产品改善需求增加时尚新颖的产品控制产品价格加强售后服务提升产品质量增加品牌家居增加产品品类15%27%26%16%15%卖场环境需求外观高端时尚内部开阔明亮增加休憩空间内部动线简洁中庭、过道等公共空间更具趣味性和景观性50%44%6%卖场服务需求增加促销优惠活动提升售后理赔服务降低运输费用19%32%7%17%2%23%卖场内希望增加的配套大型餐饮饮品店甜品店快餐店娱乐场所增加停车位【竞争力打造小结】做好硬件、服务等基本面，实现特色化超越点对点竞争消费者需求金鑫国际金盛国际香江国际竞争策略商场缺乏特色，动线及环境打造较为

93、落后，售后不足缺乏特色，中高端品牌数量有限，营销推广服务较为缺乏，卖场动线不合理品类丰富，分区鲜明，卖场环境较为枯燥，缺乏特色基本面做足特色化超越不满：诉求：价格高业态布局混乱体验感枯燥缺乏主题产品希望增加时尚新颖的产品及提高质量；服务多增加优惠促销活动，同时提升售后服务，硬件及配套喜欢时尚、明亮、休息空间、吃喝配套齐全的卖场基本面：硬件、软装设计、服务特色：产品业态及品牌、服务、主题基本面如何升级，特色化如何落地？基本面如何升级，特色化如何落地？案例借鉴案例借鉴1 1、红星美凯龙第八代，红星美凯龙第八代，通过过硬的硬件环境，打造高大尚的家通过过硬的硬件环境，打造高大尚的家居购物体验中心居购物

94、体验中心2 2、宜家特色化中端卖场，宜家特色化中端卖场，通过精准的抓住目标消费者需求，实通过精准的抓住目标消费者需求，实现特色化现特色化3 3、重庆大融城，重庆大融城，重庆市首个青年主题购物公园重庆市首个青年主题购物公园【案例借鉴1-红星美凯龙】世界第一座公园家居商场，首家混合业态的家居卖场，红星美凯龙最高级的家居卖场形态项目项目内容内容营业面积营业面积15万方开业时间开业时间2011年12月楼层数楼层数8F标准层面积标准层面积1.8万方单铺面积单铺面积100-2000热铺结构热铺结构层高3.5米，柱间距7.5米门前场地门前场地5-20硬件设施硬件设施消防系统、中央空调、供水供电系统、双向自动

95、扶梯档次档次高档业态分布业态分布1-6F1-6F：家具建材，共7万方-1F-1F、-2F-2F：8000平方米的大型电器连锁卖场3000平方米的美食城、2000平方米的床品馆，面向家装设计师的原创家具馆、灯具馆、饰品馆健康休闲中心、运动休闲国际连锁品牌服务服务“永久免费停车”的承诺，地下三层2万平方米的停车面积永远不对顾客收费定位定位为顾客打造了一个时尚、快乐、齐全、细腻的家居购物胜地，围绕顾客每天的生活需求来组合业态，集聚流行生活方式，引领家居时尚潮流，提升居家品位。北京朝阳路商城【案例借鉴1-红星美凯龙】外观设计：极具现代化、设计感、科技感的外立面及造型，打造卖场极具个性的印象以鸟巢式的主

96、楼外观设计和内部西北首例40米长观景云梯等特征铸就了划时代的超大型主题公园式家居商场，完全突显了人性化的体验式购物环境。外立面：时尚家居卖场独有的风姿造型：时尚组合体，极富设计感与科技感【案例借鉴1-红星美凯龙】内部设计：内部通过生态森林公园、宽敞的过道连廊、首座双轨道云霄长梯打造极具视觉冲击、大气、绿色的购物空间北京第一座双轨道云霄长梯，从1楼直通5楼，长梯两侧配备的超现代LED五彩光环闪烁迷离，令人惊奇;从地下一直贯通6层的两部观光直梯银金的光芒耀人眼目;每层环形中庭的四个角落设置着不同风格的主题景观，如巴黎春天、童话世界等，从商铺进出都能感受不同的艺术空间;【案例借鉴1-红星美凯龙】商业

97、整合：专卖店集群，强调体验式购物，集购物、餐饮、休闲、娱乐、服务五大功能于一体服务服务购物购物餐饮餐饮休闲休闲娱乐娱乐专卖店集群专卖店集群l京城首家混合业态的家居卖场，在Shopping Mall和美国理念的life stytle centre基础上衍生出来的一种新型商业模式marketplacemarketplace，即专卖店集群，强调体验式购物，集购物、餐饮、休闲、娱乐、服务五大功能于一体。混业模式引领潮流混业模式引领潮流【竞争力打造】红星美凯龙启示：通过极具设计感、科技感的建筑设计、通天电梯的引入、大气的中庭打造，增强体验感和视觉冲击1以客户需求和体验为导向，每层环形中庭的四个角落设置着

98、不同风格的主题景观，如巴黎春天、童话世界等，增强客户体验感2引入新型商业模式，创立专卖店集群，整合商业资源，打造一站式家居服务购物中心3打造便捷垂直动线，引入天梯等时尚和极富吸引力的硬件设施，方便客户购物的同时打造时尚活力的购物环境【案例借鉴2-宜家】：全球最大的家具家居用品商家，严抓产品设计和销售两环节，通过全球化的采购保证产品竞争力p宜家家居于1943年创建于瑞典,现在全世界36个国家和地区拥有近300家门店，以欧洲为主，其中在中国大陆有11家分店，总建面在30万方以上p在全世界54个国家有多达1300家供应商，同时在16个国际设立27家屋子分拨中心1999-2009年销售额（单位：十亿欧

99、元）掌握产品设计研发、创意掌握产品设计研发、创意卓越、自有品牌、直营销卓越、自有品牌、直营销售、整合外部产业网络售、整合外部产业网络【案例借鉴2-宜家】特色化1：定位精准，目标清晰，做好中端市场，锁定刚需客户为大众创造更美好的日常生活提供种类繁多、美观实用，老百姓买得起的家居用品欧美等发达国家的市场定位为：面向大众的家具用 品提供商客户定位中国的市场定位为：想买高档货，而又付不起高价的白领 高消费的年轻一代：中等级中高收入家庭25-45岁年轻及中年群体【案例借鉴2-宜家】特色化2：全方位从消费者角度考虑，深度挖掘目标消费者特征，以消费者需求和感受为出发点，打造体验式卖场核心追求顾客满意产品需求

100、心理体验服务需求环境打造产品把控服务配套建筑形态：全新的购物广场模式商品陈列：把各种配套产品进行家居组合，设立不同风格样板间，增加展示和体验效果人性化SOFT SELL(软销):门店人员不允许直接向顾客推销，而是任由顾客自行去体验做决定，除非顾客主动向其咨询；信息营销:精心地为每件商品制定导购信息:有关产品的价格、功能、使用规则、购买程序等几乎所有的信息都一应俱全；产品设计：自主开发品牌，对品牌的绝对控制，为降低成本，采用模块化设计，全球进行生产外包；价格控制：绝对的不打折扣的直销，为宝恒产品价格、专利权的维护，拒绝对旗下的产品进行批发，对大宗团购客户也不提供让利；与英特宜家联合，为消费者提供

101、家居外的配套娱乐服务国际化标准的大型区域性购物中心，提倡大众，注重家庭【竞争力打造】宜家启示：精准定位，全面解剖目标客户，从消费者需求出发，打造项目特色，与现有卖场形成错位竞争1.精准定位客户：中端家居零售卖场，刚需购房置业客户为主，根据我国家庭结构特征看，中端主力客群为80后/90后客户；2.全面剖析客户：目标客户收入、生活等特征目标客户家居消费习惯现状家居不满之处不足之处的改善方向家居发展趋势试探【我们的目标消费者】80后-90后的年轻客群，80后务实、时尚、自主，85后丰裕、个性、去琐碎、互联网，90后社区、社群、移动、自我80后85后90后时尚、固执、务实丰裕、个性、去琐碎、互联网社区

102、、社群、移动、自我有自己的一套购物标准，喜欢坚持己见，不受其他因素影响有自己的审美与品位，喜欢享受时尚、情调重视产品实用性具有较高的消费能力愿意为喜欢而买单喜欢网购，较为相信网上的信息喜欢便利的服务和消费场所吃穿花钱有限，重视娱乐个性明显，喜欢炫酷、科技离不开互联网，日均上网11.45小时传统家居消费机会创新家居消费机会【案例借鉴3-重庆大融城】重庆市首个青年主题购物公园地理位置：地理位置：重庆市观音桥商圈核心位置开发商：开发商：融科智地+光大亚雷投资开发背景：开发背景：收购江北观音桥烂尾楼“现代广场”并 斥资10亿元打造大融城整体定位：整体定位：青年主题购青年主题购物公园，物公园，“青年专属

103、的时青年专属的时间型消费间型消费”及及“针对针对8080后后定制式经营定制式经营”的概念的概念规划状况：规划状况：总体量：13万方商业体量：9万方楼层：B3-7F商业楼层B1-7F层高：4.5、4.8、5.8米柱间距：8.1米目标消费群：目标消费群：观音桥商圈每日近30万客流中有55%是本项目的目标消费群（18-30岁），此客群每年在观音桥商圈产生48亿元的消费额解放碑解放碑商圈商圈沙坪坝沙坪坝商圈商圈杨家坪杨家坪商圈商圈南坪商南坪商圈圈市级商圈市级商圈区域商圈区域商圈观音桥观音桥商圈商圈本项目本项目从2007年至今的三轮大型调研中，我们发现观音桥商圈60%的消费者是青年人，他们构成了近50亿

104、的市场份额，但目前整个商圈没有针对性的商业设施出现。这是区域市场空白所在，也是我们定位的重要依据。-融科光控彭总106楼层定位关键词业态商户面积（m2）1F优雅人生形象国际时尚服装服饰服装快消品牌、国际时尚品牌、鞋品9325文化生活娱乐网吧940休闲餐饮德克士2802F时尚人生补充国际时尚服装服饰ZARA、FCUK、HAZZYS、TOUGH3517休闲餐饮Starbucks、costa361配饰依慧达、芭比693F感人承载流行、知性、素雅女士服装服饰VERO MODA、ONLY、速写VEEKO、例外、ELAND2633文化生活西西弗、光合作用724配饰化妆品海盗船、娇酷159餐饮鲜芒多594F

105、流行元素多元动感流行服装服饰杰克琼斯、斯莱德、PLORY3287创意家居食品疯果盒子、格子公社4535F潮流达人支持个性服装服饰、美容美发、创意家居HOTWIND、蜕变、KUHLE、ROXY、美丽田园40956F相聚相约餐饮、影院金汉斯、巴贝拉、和绿寿司、宜北盯、万达影院81417F快乐时光餐饮、影院澳门大家捞、大蓉合、德庄、万达影院8050B1大众流行国际时尚快消品牌、运动城、量贩休闲ZARA、耐克、阿迪达斯、班尼路、美特斯邦威、以纯3661【案例借鉴3-重庆大融城】年轻化1：业态及品牌组合针对青年定制式打造，为80后提供衣、食、行、娱、美、学于一体的全方位主题生活场所107107【案例借鉴

106、3-重庆大融城】年轻化2：近5万方的公共空间，提供给青年消费群体更多休憩场所提供给青年消费群体更多休憩场所中庭：800 m2，重庆最大的中庭，用于消费者联谊、新品推广、互动活动、资讯发布、文化巡展等，创造消费体验、文化氛围。休息区：近1万方，分布在各个楼层休息区休息区休息区休息区重庆首届汽车电影节：国内首创，包含汽车静态展示、电影金曲Live演唱会、魅力车模风尚秀、车模绘制DIY系列主题活动，并有精美车模、太阳伞等礼品赠送，吸引了众多车迷、电影迷。大融城体验季：连续4周主题PARTY，“美食赋星、潮迷画色”集潮流、文艺、玩乐界多位达人，推崇领域时尚典范，混搭异域跨界风潮，带给青年最新鲜的感官体

107、验。定期举行COSPLAY、行为艺术、明星互动等活动。108【案例借鉴3-重庆大融城】年轻化3：视觉设计标新立异，巧妙利用玻璃幕墙、LED、电梯、色调、几何图形打造时尚感、金属感、科技感的视觉效果玻璃幕墙：1-3层全通透玻璃幕墙，时尚感十足。LED显示屏：将原先的透明玻璃天穹封闭，改为白色幕墙，通过室内LED灯光照射营造成一片梦幻星空。多个首层：利用自动扶梯、户外观光梯和高差衔接“打望台”，打造多个首层飞天梯：可悬空直达四楼，可俯瞰整个大厅，如同过山车，惊险刺激入口入口入口入口入口入口色调搭配：根据不同楼层的业态分布，利用吊顶、地面变化形成一层一景的风格，避免出现审美疲劳。【案例借鉴3-重庆大

108、融城】年轻化4：出位菜单，满足青年求新好奇的心理菜单：内痔出血便招牌便秘黑干屎呼噜拉稀饭人均消费30元如果你心情不爽，可以用力地把盘子摔碎，把坏心情全部赶走。人均消费30-40元来自香港台湾荡着秋千喝茶饮置身童话世界的感觉便所主题餐厅便所主题餐厅仙踪林甜点仙踪林甜点外婆家外婆家时尚主题餐厅：人均消费30-50元菜品创新（精致+江湖）时尚而古朴的环境给70、80代人人文关怀麻将机港味茶餐厅：人均消费50-60元创意、浪漫、小资表叔茶餐厅表叔茶餐厅110【竞争力打造】重庆大融城启示：通过定制业态组合、大公共空间、冲击力视觉设计、出位菜单等多方面满足青年求新、刺激、时尚的心理特点总结一：总结一：通过

109、通过独家定制的独家定制的业态品牌组合方业态品牌组合方式式，满足青年，满足青年“喜新厌旧喜新厌旧”、追、追求个性消费、超求个性消费、超前消费、娱乐性前消费、娱乐性消费的特征消费的特征总结二：总结二：通过通过大尺度、科大尺度、科技手法、造型设技手法、造型设计手法创新内部计手法创新内部空间空间设置、装饰设置、装饰设计等细节设计设计等细节设计抓住青年追求酷、抓住青年追求酷、炫、时尚的个性炫、时尚的个性特征特征总结三：总结三：通过通过出位菜单提出位菜单提升消费新鲜感和升消费新鲜感和另类感另类感、满足青、满足青年求新、求变、年求新、求变、时尚冒险的心理时尚冒险的心理特征特征竞争力打造：竞争力打造：基本面：

110、基本面：参考现有高端卖场，实现学习和超越参考现有高端卖场，实现学习和超越特色化：特色化：紧抓紧抓8080后群体特征，捕捉后群体特征，捕捉9090后群体，打造后群体，打造 符符合时代年龄特色的主题家居卖场合时代年龄特色的主题家居卖场【竞争力落地】基本面1-硬件：参考红星美凯龙，可引入极具设计感、科技感的符号和材质，增加时尚性，通过大气的中庭打造、宽敞的行走空间、便利的交通组织及电梯设备，增加体验感【竞争力落地】基本面2-软装设计：可参考宜家，通过样板间模式的布置，增加家的感觉，通过景观、小品的布设缓解单一家居布设的枯燥97%0%3%样板间模式的接受度接受不接受看情况【竞争力落地】基本面3-服务：

111、参考居然之家、欧亚达、宜家，实现贴心、人性化、一条龙式的售前服务，加强售后退换货、质保服务宜家服务特色购物前：详细的产品信息准备，细致人性化的产品信息分类，相关测算计算工具准备全过程自由无干扰选购只要货品未破损，未超期，不论任何原因，可以凭发票取得原银奉还，或者更换居然之家服务特色注重售后服务先行赔付、向消费者倾斜统一退换货、一个月无理由退换装修零增项、送货安装零延迟同一品牌同一价欧亚达服务特色30天内不影响想再次销售，免费退换家具分期付款“1+8”城市圈内免费送货和安装启示：售前售后全方位一条龙人性化服务到达现场到达现场挑选商品挑选商品订货付款订货付款运送与组装运送与组装售后服务售后服务准备

112、好笔、纸、测量尺、计算器等工具；产品信息宣传册/电子化产品信息工具全过程无干扰选购，需要帮助时，随叫随到；人性化体验产品人性化对产品进行分类、信息展示分层统一收银管理；二维码订单、现场订单多种途径；限时送货上门，保证送货速度；无偿安装服务；不影响再次销售情况下，限时无理由退换；【竞争力落地】基本面3-配套：借鉴宜家，增加休憩空间、餐饮区、饮品售卖区、儿童娱乐区，体现人性化关怀【竞争力落地】特色化主题1-红木主题：入驻意愿一般，可引入适量品牌作为项目标杆形象访问样本量7组，意愿商户2组红木家具有意愿度的商家占30%需求面积为100-200平接受楼层最好为1F，但也能接受卖场规划上到4F【竞争力落

113、地】特色化主题1-红木主题：与目标消费群体消费选择吻合度不高，红木因其价格高、色泽老气，多为中年群体热衷，不能作为项目主力业态，但可作为标杆形象业态68%26%6%对红木家具的接受度不喜欢价格不接受接受策略：结合项目定位、商家意愿、消费者特征，引入适量红木。访谈语录1：我比较喜欢现代简约风格的，像红木家具这种可能比较适合那种古典一点的中式风格，我不太接受。武女士访谈语录2：红木家具还是会选择的，但是一般的大件都太贵了，像一个桌子都是十几万、几十万谁买得起，所以要买也一般买的那种红木的装饰品。周先生访谈语录2：红木家具太老气了，一般放在家里都不搭，除非全部弄着这种风格的，但年轻人都不喜欢这种吧，

114、至少我不接受。蔡女士【竞争力落地】特色化主题2-实木主题：目标消费者较为接受，但价格承受有限，普遍接受溢价为15%以内【竞争力落地】特色化主题2-实木主题：实木商户进驻意愿较大，但租金承受力基本都在100元以内，可考虑卖场顶层整层或半层布设访谈样本量22组，意愿商户7组意愿商户以中档、中高档为主可接受规划楼层世联观点：世联观点：实木消费群体基数大，具备一定的溢价度，且商家进驻意愿强，可作为项目的主力发可作为项目的主力发展业态展业态【竞争力落地】特色化主题3-定制主题：访谈中消费者普遍愿意选择定制家具，但认为定制家具价格贵、流程比较麻烦，多数选择衣柜、橱柜类定制，基本可被卖场中半定制商家满足70

115、%30%是否会选择定制家具是否会选择定制家具会不会47%44%6%3%定制家具存在的问题定制家具存在的问题价格高比较麻烦质量无保障没问题卖场中多数品牌都可根据厂家提供的原材料，按照消费者的喜好和尺寸进行定制【竞争力落地】特色化主题3-定制主题：定制家具发展前景较好，但因成本较高、沟通环节复杂、售后压力较大，还未发展成型代表品牌：钦派，科宝博洛尼，诺维家Lovica，诺诚家居，梵帝尼Fantine第一，终端销售的问题。定制项目相比成品项目，缺乏产品的现场呈现，因此更需要店面相关人员与消费者点对点沟通；第二，定制企业的售后问题。从生产-设计-生产-安装，所有环节出现的遗漏都会在售后环节显现出来。世

116、联观点：世联观点：订制家具融入到其他业态中，可结合其他业态进行设置，无需单独考虑12%28%41%16%3%定制家具相对普通家具溢价多少可以接受定制家具相对普通家具溢价多少可以接受5%以内6%-10%11%-15%16%-20%21%-30%【竞争力落地】特色化主题4-品牌：针对目标客群对于时尚、趣味、设计感的诉求，引入特色的年轻化品牌作为项目主力店糖果瓷砖：糖果瓷砖：主打80后消费群体，以时尚精致时尚精致的甜蜜空间、舒适生活为主题的甜蜜空间、舒适生活为主题,追求产品和环境的完美结合，特别注重甜蜜氛围与空间修饰的双重效果曲美家居：曲美家居：“简约、时尚、现代”成为了曲美家具风格的代言，家居内部

117、有多个产品系可进行搭配组合百强百强80show80show系列：系列：专为80后量身打造的DIY家具系列，打出“只要你能想得到就能拼得出”的旗帜，掀起家具DIY潮流【竞争力落地】特色化主题4-团购主题：借鉴建配龙模式，打造团购专区模式经营面积25万方业态家具、建材、装饰、家电品牌全球100强、国内500强，千种品牌，万种商品产业链设计、选材、施工、家具、配饰、家电一站式，集自营大卖场和专卖店经营为一体客流量年均10万（国内外）特色首创“中国团购一号馆”形象定位家居产品集散地、展示中心、信息发布平台、价格风向标硬件配套60部扶梯、直梯、观光电梯停车位3万方户外和室内停车场楼层业态1F:地板、陶瓷

118、、卫浴、厨房设备、整体衣帽间、工艺品移门、吊顶、建材超市、永乐家电2F:沙发、软床、床垫、五金、木门、门窗、防盗门3F:现代板式、儿童床、客厅餐桌椅、窗帘布艺、地毯、床上用品、玻璃器皿、墙纸、艺术墙4F:团购馆，中国团购一号馆、工艺品、新古典、后现代、松木、板式家具、灯饰5F:古典、实木、红木、办公家具、售后服务、安监部、商场管理部、中国潮国际会场中心建配龙：多业态，全产业链的家居广场【竞争力落地】特色化主题5-团购主题：中国团购一号馆4000的交易平台，国内最大的线下实体活动与交易中心n开业时间：2012年3月10日n规模：4000交易平台n团购频率：每月开馆一次n2012年开始，建配龙集团

119、联合为为网与团购派网共同打造了国内最大的线下实体活动与交易中心中国团购一号馆。n这个馆涵盖了房产、家具、建材、家电、婚庆、旅游、亲子等生活消费领域，顾客只要通过“一号馆”服务平台，就能实现廉价团购的愿望。现在产业链延伸：房产、家具、建材、家电、婚庆、旅游、亲子等生活消费领域未来产业链延伸：帮助婚房业主代理与家居装修相关的设计、选材、施工、婚庆等“一条龙”系列化服务【竞争力落地】特色化主题5-团购主题：运营模式线上结合线下的营销模式，打造消费者团购或品牌商家特定产品专卖的交易平台模式1：线上申领优惠券中国团购一号馆万人砍价自由选购商场代表大多数购买商品的消费者向商家议价，最终敲定的价格为基于水分

120、的出厂价消费者到摊位自由选购商品线上申领优惠券中国团购一号馆模式2：1年内，线上线下结合的销售业绩提高了20%建配龙的店铺租金1年内提高了10%顾客充分享受到省钱、省力、省时的最佳采购效果效果导购员向消费者介绍更高性价比的商品在专卖店引导消费者进入专卖店消费专卖店消费者在专卖店消费更高价值更多品种的商品效果商家提高了销售业绩巧妙地在团购的现场转变了客流顾客会感到上当受骗二次购买意愿不强影响卖场声誉为为网、团购派网为为网、团购派网合作合作“变相”销售【竞争力落地】特色化主题5-团购主题：案例借鉴在卖场顶层设置团购区，供消费者多种商品集体团购或者大型商家产品推广销售展会，疏导客流，集聚效应明显，同

121、时带动总和消费1建配龙专门划出一层楼当团购的专门区域，不仅区分开了消费者，还增加了活动的集中效应2建配龙除了家具产品整合家电、婚庆、旅游等其他领域的产品，实现人流共享。顾客在网上看中的可能是一台特价团购的电冰箱，但来到“一号馆”后可能又在现场看中了一件家具，带动了总和的消费3建配龙不断通过电子商务平台来宣传团购信息，让宣传的渠道更为广泛从而保证了卖场人流的不间断94%3%3%消费者对团购的接受度接受不接受看情况【竞争力落地】特色化主题6-80后怀旧主题：从卖场环境布设到餐饮配套，渗透以80后儿童时代风格专属“80后”的老物件、老玩具：不倒翁、铁皮盒、变形金刚、铁皮小火车、塑料铅笔盒、搪瓷脸盆、

122、铁皮青蛙、任天堂64位游戏机、小鸭运输车、小霸王学习机“80后”怀旧是一个很热的话题与商场主流目标顾客定位相符合80后的样板间展示80后的主题餐厅【竞争力打造KPI】竞争力基本面硬件引入极具设计感、科技感的符号和材质，增加时尚性，通过大气的中庭打造、宽敞的行走空间、便利的交通组织及电梯设备，增加体验感软性设计通过样板间模式的布置，增加家的感觉，通过景观、小品的布设缓解单一家居布设的枯燥服务实现贴心、人性化、一条龙式的售前服务，加强售后退换货、质保服务配套增加休憩空间、餐饮区、饮品售卖区、儿童娱乐区，体现人性化关怀特色化红木主题不能作为项目主力业态，但可作为标杆形象业态实木主题可考虑卖场顶层整层

123、或半层布设定制主题成本较高、沟通环节复杂、售后压力较大，还未发展成型，可后期引入品牌特色针对目标客群对于时尚、趣味、设计感的诉求，引入特色的年轻化品牌作为项目主力店团购模式在卖场顶层设置团购区，供消费者多种商品集体团购或者大型商家产品推广销售展会，疏导客流，集聚效应明显，同时带动总和消费80后怀旧从卖场环境布设到餐饮配套，渗透以80后儿童时代风格问题问题3 3：商业配套融入：商业配套融入1.内部维度（家具配套方面）2.外部维度（区域市场方面）【家居产业纵向环节】生产、展示、交易、运输、金融、设计、研发，根据本项目特点，除生产、研发外均可与本项目产生关联生产交易运输金融设计研发建立家居生产厂，提

124、供家居产品的生产和制造为商户提供产品展示平台，宣传和提升产品的知名度展示建立顾客与商户的交易平台，提供便利的交易程序创建物流配送中心，解决商户和顾客的货物运输问题为商户提供小额担保服务，保障商户的资金运转涉及到对家居产品进行外观等方面的设计问题研制开发新功能或新样式的家居产品，要具备一定的研发能力n生产和研发的环节与本项目匹配度低，根据本项目的自身特点，不建议涉及生产和研发环节内部维度外部维度写字楼酒店商业【家居商业业态碰撞】依托于家居纵向产业链，商业、写字楼、酒店三方面均有市场需求展示展示交易交易运输运输金融金融设计设计其他：周边其他：周边人群人群客户对象-商业餐饮休闲餐饮休闲餐饮休闲餐饮休

125、闲家装设计餐饮休闲办公-物流公司办公信贷公司银行办公家装设计办公-酒店-生活需求内部维度外部维度写字楼酒店商业【写字楼】基于项目的指标要求，必然会出现塔楼的物业，从市场概况、区域和客户情况，乙级写字楼机会略大内部维度外部维度写字楼酒店商业市场概况市场概况区域概况区域概况客户情况客户情况项目指标项目指标价值价值：武汉办公市场呈现区域聚集化趋势，汉口、武昌、汉阳商务价值依次降低，价值梯度效应明显供应：供应：武汉写字楼市场发展迅速，销售型写字楼处于爆发阶段，整体供大于求，目前整体供求量增速有所放缓，销售难度加大指标：指标：项目地上总建筑面22万方，建筑密度55%，楼层至少需要8层，只做商场难以消化容

126、积率，建议酌情打造部分写字楼产品消化项目指标氛围：氛围：处于非传统商务聚集区内，商务氛围不浓，以中低端乙级写字楼及商住楼办公为主租金：租金：整体供应量小，无在售写字楼，纯写字楼物业租金水平为50-65元/月，商住型写字楼租金水平为35-40元/月，档次较低来源：来源：在租客户多为中小型企业，以教育咨询业及制造业企业为主，贸易、建筑业及金融业占少数实力：实力：客户整体实力不强，能接受的租金在70元-80元/平/月，商业氛围和办公环境是客户最看重的因素n建议项目建议项目根据市场和根据市场和项目自身条项目自身条件，酌情打件，酌情打造乙级写字造乙级写字楼，外奢内楼，外奢内简，提升形简，提升形象的同时控

127、象的同时控制成本制成本【酒店】区域内经济型酒店经营情况较好，结合周围客户需求及预招商情况，可打造小规模的经济型酒店，为控风险，可在乙级写字楼内实现市场概况市场概况客户情况客户情况预招商预招商数量：数量：全市内4星级以上酒店超过 20 家，星级酒店增长快速，市场处于饱和，光明万丽、华天酒店、武钢宾馆等4星级酒店，入住情况一般入住率：入住率：经济型酒店数量居多，达到16家，因附近有学生和商务办公需求，入住率达70%以上入住意愿：入住意愿：访谈的七天、如家、锦江之星等经济型酒店均有入驻意愿，需求面积5000-10000，需求楼层2-8层不等来源：来源：多数为附近专业市场的商务办公人士和理工大学生，住

128、宿需求有一定的保障实力：实力：整体实力一般，对于经济型酒店的价格能够普遍接受，价格是主要关注因素n星级酒店经营星级酒店经营情况一般，成本情况一般，成本投入大，回收期投入大，回收期长，中低端经济长，中低端经济型酒店成本低，型酒店成本低，结合项目周边学结合项目周边学生和家具办公商生和家具办公商务群体较多，经务群体较多，经济酒店入住率高济酒店入住率高的现象，在乙级的现象，在乙级写字楼中灵活设写字楼中灵活设置置外部维度写字楼酒店商业内部维度运营情况运营情况星级型：星级型：星级酒店开发占有大量资金，投资回收期长，财务风险大，不建议打造星级酒店经济型：经济型：可快速回笼资金，加快资金周转速度，同时政府也无

129、特殊建筑要求，面临的市场风险较小【商业】结合区域和项目周边商业现状，发展大商业可能性小，家居相关商户和客户提供便利为目的配套商业具备市场机会内部维度外部维度写字楼酒店商业市场概况市场概况区域概况区域概况商场情况商场情况预招商预招商范围：范围：武汉已形成九大零售商圈，城市级的商圈主要有武广及群光，徐东、青山主要以辐射区域为主现状：现状：商圈主要分布在一环内或环线上，和平大道商业氛围较淡，难以形成很大的商圈辐射周边区域预招商：预招商：受访餐饮类和休闲类业态共50组，意愿入驻12家，具备为家居相关商户和客户提供便利为目的的配套商业具备市场机会范围：范围：项目3公里范围内受到两大商圈辐射，东西两侧有徐

130、东销品茂及奥山世纪城，商业配套完善，商业空间较小租金：租金：区域内新型商业中心商业街价值较高，租金水平：商业中心一楼可达300元/月，售价水平：一楼可达4-5万元业态：业态：商业中心以全站式消费为主，和平大道沿线以生活配套型的底商为主，形象档次较差竞争：竞争：未来和平大道沿线建有大型商业体，对沿线区域客户形成多段式截留，商业竞争较为激烈，本项目大商业发展困难n结合区域结合区域和项目周边和项目周边商业现状，商业现状，发展大商业发展大商业可能性小，可能性小，家居相关商家居相关商户和客户提户和客户提供便利为目供便利为目的配套商业的配套商业具备市场机具备市场机会会零售卖场小结：打造一个硬件设施更完备、

131、商业配套更齐全、购物环境更舒适、卖场体验更丰富、服务更贴心、业态更特色、客群更精准的，符合80后年轻人特征的时尚家居购物中心外立面：炫酷时尚内装：简约大气中庭：休憩娱乐交通组织：立体便利卖场设计高端业态：红木、实木家具中端业态：陶瓷、卫浴、地板、门窗、套房、软体等个性品牌：糖果瓷砖、曲美等；业态选择业态选择高端做标杆，中端为主流，个性做亮点档次定位档次定位80后年轻时尚消费群体主力客群项目在中端零售卖场中具有发展和超越的机会，做足基本面，发展特色化，与现有卖场形成差异化竞争发展方向发展方向1.0时代升级小结打造以大市场现状商户为主体以大市场现状商户为主体、建材为辅的批零兼售大本营，构建物流依赖

132、度较小的市内展销平台展销平台批发打造一个硬件设施更完备、商业配套更齐全、购物环境更舒适、卖场设计更体验、服务更贴心、业态更特色、客群更精准，符符合合8080后年轻人特征的时尚家居购物中心后年轻人特征的时尚家居购物中心零售商业配套服务与家居产业链五大环节及周边社区居民去大商业化去大商业化商业配套业态以餐饮、金融等服务配套为主餐饮、金融等服务配套为主写字楼保留灵活弹性空间，扩大客群面配套在传统家居卖场竞争环境中，项目环境及特色化发展，可以保证项目近期内的竞争力；但随着90后消费群体的突起，80后消费的渐渐退出，家居行业的发展必将面临新趋势，迈向家居2.0时代报告目录项目核心结论展示项目核心结论展示

133、项目发展方向判断项目发展方向判断前期升级前期升级落位落位1.01.0中期升级中期升级实践实践2.02.0远期升级远期升级展望展望3.03.0项目整体定位及规划示意项目整体定位及规划示意经济测算经济测算PART1 PART1 PART2PART2PART3PART3PART5PART5PART6PART6PART7PART7PART4PART4家居行业发展趋势：家居未来的发展重点方向，主要包括产业链的整合、大数据平台、创新消费理念三方面，大数据平台将是主导家居下一阶段发展的大趋势大数据平台如何嫁接？大数据平台如何嫁接？案例研究案例研究嘿客/美乐乐产业链整合整合上下游产业链，从设计-配件-成品家具

134、，一条龙服务家居商业业态多远并存，融入配套商业传统卖场已有体现大数据平台大数据营销，电商融入，多品牌整合运营创新理念创新理念，智能化家居、环保绿色家居个性化服务传统卖场已有体现家居发展趋势【案例1 嘿客电商大数据平台】基本情况：顺丰旗下的网购社区服务店，斥资20亿元打造全国4000家门店n介绍：嘿客是顺丰旗下网购服务社区店，通过整合渠道资源，为顾客提供更灵活、更便捷、更智能化的线下社区服务体验。n提供服务：“嘿客”便利店，除可以提供快递物流业务、虚拟购物外，还具备ATM、冷链物流、团购预售、试衣间、洗衣、家电维修等多项业务。n店铺设置：顺丰“嘿客”店内的海报、二维码墙放置虚拟商品，可以通过手机

135、扫码、店内下单购买，“嘿客”除试穿试用的样品外，店内不设库存。嘿客嘿客嘿客嘿客嘿客嘿客嘿客嘿客嘿客嘿客嘿客嘿客嘿客嘿客嘿客嘿客嘿客嘿客嘿客嘿客嘿客嘿客嘿客嘿客嘿客嘿客布局时间：2014年05月18日，首批开业的顺丰“嘿客”总计518家，除青海、西藏以外，在全国各省市自治区均有覆盖；【案例1 嘿客电商大数据平台】运营模式：“以网店+社区店+物流配送平台”的形式布局O2O，实现“最后一公里”服务在在可可视视化化的的空空间间内内部部，展展示示有有支支付付二二维维码码绑绑定定的的具具体体商商品品，以以供供客客户户选选择择，线线上上购购物物，线线下下消消费费；展展示店内零库存，降低交易环节成本，提高产业

136、链效率。示店内零库存，降低交易环节成本，提高产业链效率。通知各地物流线上购买嘿客嘿客零库存零库存物流物流客户客户线下送货给客户售后服务送到嘿客客户自提线上商户资源大集合线上商户资源大集合【案例1 嘿客电商大数据平台】盈利模式：线上+线下，通过门店交易佣金、服务附加值收费作为收益来源交易佣金形成一个线下平台，通过向线上导流的方式获取交易佣金或者广告费用服务收费向周边居民提供便民服务收取相关费用运输收费消费者退换货时产生运输服务，收取一定快递费用【案例1 嘿客电商大数据平台】嘿客优势：解决网购喜好客户体验感不足、售后不足问题，同时使商品支付方式更加灵活商品预购网购线下体验JIT服务金融服务便民服务

137、快件自寄自取六大优势商品预购：门店通过海报、PAD等方式展示海量商品，客户预付货款购买所需商品，并可享用顺丰的高质物流服务网购线下体验：客户到店体验实物商品，并通过二维码扫描、门店PAD等多种形式下单JIT服务：客户不用支付货款即可预约商品的到店试穿(或试用)服务，体验后再决定是否购买金融服务：门店为顾客提供ATM等金融服务，把银行服务带到家门口便民服务：门店提供衣服干洗、飞机票预订、话费充值、缴水电费等多项便民服务，客户足不出户即可乐享轻松生活快件自寄自取：客户可选择到店收寄快件，节省等待收派员上门的时间，保证个人隐私【案例1 嘿客电商大数据平台】嘿客不足：基于销售产品属性、体验感有限等问题

138、，导致嘿客对传统零售行业的冲击并未明显显现，致使便利店不“便利”客户体验有限客户体验有限盈利模式存疑盈利模式存疑产品本身不具产品本身不具优势优势电子商务和线上直接消费占比越来越高，线上购物已从PC端转向手机端，以线下门店展示商品图片，再附加线下物流匹配的模式，并不能很好的提高购物和消费的效率嘿客店运营成本单年成本在50万元左右，顺丰的嘿客店主要是通过收取上架的商家产品的手续费，以及部分的广告费用，并无其他稳定的赢利点。而手续费和广告收入需要时间沉淀嘿客店的产品和服务与电商相比并不具有优势，表现在商品价格和产品数量上，黑客店产品价格与网上一致，商品数量有限成为一大阻碍【案例1 嘿客电商大数据平台

139、】嘿客启示：轻库存+服务增值，嫁接现有网络大数据平台商户资源，打造网店+超级店+物流配送平台模式，解决家居购买客户体验感不足、无售后问题总结一总结一打造“轻库存”概念，弱化经销商环节，将线下打造为展示体验中心总结二总结二线上资源整合，打造“一站式”线上平台，与线下体验中心对接，强强联手，提高客户购买效率总结三总结三配套售后服务，实现服务增值，创造新的利润增长点【案例2 美乐乐电商大数据平台】专业从事家具电子商务销售的公司，拥有多个自主品牌，当前美乐乐体验馆数量已突破300家，覆盖全国190余座城市n成立时间：2008年2月n总部地点：成都n公司口号：家居暴利时代的终结者n自主品牌：旗下拥有数十

140、个自主品牌，其中家具类自主品牌有韩菲尔、凯撒豪庭、卡富亚、蒂美悦等；建材类自主品牌有赛朵、欧达、林中鹰、富莱克斯等n产生背景：一面是中国电子商务的飞速发展；一面是家居行业日益激烈的市场竞争，美乐乐家具网正是在这样的背景下应运而生并谋求发展。n升级：2011年，率先在国内实现由线上“美乐乐家具网”与线下“美乐乐体验馆”为基础的“双平台O2O”经营模式。n从2011年4月在成都开设第一家体验馆开始，到目前为止，美乐乐家具网已相继在华北、华中、华东、华南、西南各大核心城市发展了上海、北京、广州、深圳、杭州、重庆、成都、西安、沈阳300余家体验馆，更多城市的体验馆将在未来几年内陆续开设。【案例2 美乐

141、乐电商大数据平台】运营模式：B2CO2O，线上“美乐乐家具网”与线下“美乐乐体验馆”结合的“双平台O2O”经营模式，用较低的价格从传统大卖场手中争夺市场份额从线上向线下输送客流，线下体验，线上下单，实现完美闭环；在生产、物流、营销各个环节不断降低成本，提高产业链效率。【案例2 美乐乐电商大数据平台】优势1：产业链延伸、品类齐全、线上到线下的客户导入垂直性垂直性综合性综合性大流量大流量闭环性闭环性垂直控制的方式有利于线上、线下实施相同的产品体系和价格体系同时去除供应链中间环节，最大限度压缩成本集家具、建材和家居家饰于一身的综合性家居网络除凯撒豪庭、韩菲尔、赛朵、鸥达等自主品牌外，进驻了大量了第三

142、方品牌通过搜索引擎和社交平台建立很多网站入口，将潜伏在网络的一批家居消费者吸引到线上，进而将意向购买者引流到当地的体验店进行体验以及购买拓展产业链上游，打通了“装 修 建 材 家具”的产品服务链，蜕变为 集 合 家 具、建材、装修等为一体互联网公司【案例2 美乐乐电商大数据平台】优势2：质量看得见+物流限时达的客户体验u美乐乐的产品定位是 “国内生产，国际一线品质”，力求给大家提供更多高品质的外贸家具u线下平台的打造让原本看不见摸不着的网购家具不再成为客户的顾虑u凡购买美乐乐配送商 品，且选择“体验馆配送安装”服务的限定区域内的订单均可享受美乐乐送货无忧到家的“限时达”服务承诺。u订单为全现货

143、商品，且客户要求尽快发货并在下单时付整单全款，美乐乐在7天内配送到家。未按期完成的商品，美乐乐将按该商品成交金额的1%每天进行赔偿【案例2 美乐乐电商大数据平台】启示：家具的特殊性决定了单线上销售行不通，必须采用“网上购物”+“线下体验”相结合的模式，线下家居体验馆具备发展空间l家具一般比较贵，是起码要用几年的耐用品，所以购物过程是理智型的，客人需要反复挑选和体验，才能做出购买决策；l家具的材质、手感、气味等都是图片没法体现的；l单纯线上销售只会吸引那些图便宜不注重质量的客人，好的产品卖得不多质量差些的反而更容易销售，造成劣币驱逐良币现象，导致低价竞争的恶性循环，商家追求销量就卖得越来越便宜，

144、质量也不可避免地越来越差；l家具除了完成交易这个环节之外，还需要安装、维修，送达仅仅是完成了销售的一部分；客户消费理性客户消费理性劣币驱逐良币劣币驱逐良币缺乏售后服务缺乏售后服务家具产品做线上销售的特殊性线下体验店在客户下单决策过程和售后服务中都起着重要的作用，这两个环节在家具销售过程中是最重要的.美乐乐CEO高扬2.0创新家居发展模式：嫁接网络大数据平台商户资源，建议作为网店商户与终端消费者中间的第三服务方，打造超级店+网店+物流配送平台模式轻库存+服务增值依靠网络大数据平台，嫁接商户资源，打造展示和后期服务平台嘿客B2C转向O2O自主品牌线下线上结合美乐乐本项目发展模式本项目发展模式超级店

145、超级店现状家居市场存在发展空间家居消费者对体验感特要求强借鉴现有电商社区店的实践，轻库存、重展示特性网店网店借鉴顺丰网点架设模式，嫁接网络轻资产信息平台物流配送平台物流配送平台家居电商1公里安装问题+家居物流损耗问题严重超级店超级店/网店网店/物流平台如何落地？物流平台如何落地？网店落地：大世界缺乏线上运营经验，可借鉴嘿客模式，嫁接现有线上家居商户资源嘿客大数据模式：利用现有线上商户，提供线下展示平台，自己投入成本装修体验店，后期与商户利益分成美乐乐大数据模式：前身为网络运营商，自由线上资源运作已成熟，企业自身简历线下平台启示：大世界缺乏线上运营经验，可借鉴嘿客模式，嫁接现有线上家居商户资源网

146、店落地-网店选择：基于不同阶层客户的消费特征及线上家居市场表现，本项目发展中端品牌具备机会，以线上成长企业为主目标消费者目标消费者客户特征客户特征市场表现市场表现与项目匹配与项目匹配高档高档富裕阶层对价格不敏感，注重产品质量好品牌纯网店商户较少，基本以高端大卖场实体店为主不匹配中高档中高档小康阶层有一定价格承受力，注重品牌、质量，愿意为此掏钱纯网店商户较少，基本以卖场实体店为主不匹配中档中档工薪阶层对价格较为敏感，喜欢质优价廉的东西，对品牌不注重纯网店商户数量较多，价格相对于线下产品价格有优势匹配中低档中低档低层次工薪阶层非常在意价格，原因为便宜付出交通、质量等方面代价纯网店商户数量较多，价格

147、相对于线下产品价格有优势，基本不需要体验店不匹配访谈商户数量访谈商户数量意愿商户意愿商户北京4家意愿进驻商户共两家：佛山兰芳阁四川远卓家私天津4家河北3家浙江7家江西4家四川7家广东5家湖北8家合计42家商户【网上商户需求调查】样本量：访谈外省和本省商户共计42家，涵盖家居所有产品业态，其中有意愿的仅2家访谈家居产品经营商户共计42家，主要分布在华中地区、浙江、江西、四川、广东和湖北省地区其中仅有床产品为主的佛山兰芳阁和沙发产品为主的四川远卓家私两家商户有进驻意愿，其他地区暂无意向进驻商户【网上商户需求调查】商户意愿：有意愿的两家商户分别主营中端档次床、沙发产品，批发为主，批零兼营，采用网店和

148、实体店经营模式接受接受意愿意愿地区地区商家商家产品产品经营经营模式模式营业营业额额单价单价水平水平档次档次分点模式分点模式样板间模样板间模式式接受外地佛山兰芳阁床批发为主批零兼营网店+实体店1000万/年3000中档接受担忧样板间模式收费程序以及产品售出后金额核实问题四川远卓家私沙发批发为主批零兼营网店+实体店1000万/年4000-5000中档接受，但不负责装修不接受，客户选择自己产品的概率变小意愿商户能够接受020模式以及销售分点，但对装修问题、样板间模式存有一定对装修问题、样板间模式存有一定抗性抗性在访谈的外地商户中，基本都有线上的展示，但成交仍以线下实体店为主，普遍认为电商发展虽然是趋

149、势，但是没有更多的精力去投入到线上；距离问题和对模式无兴趣是外地商户暂不距离问题和对模式无兴趣是外地商户暂不考虑进驻的主考虑进驻的主因因纯线上的厂家中，销售额较低的认为进驻会增加成本而有抗性进驻会增加成本而有抗性，同时建议按销售利润分成【网上商户需求调查】商户意愿：对O2O模式认知度偏低，增加运营成本，已有实体店是本地商户无进驻意愿的主要原因我们对武汉市场不太了解，你们说的这种模式只是听说过，但具体操作起来会不会有困难，会不会增加成本，这是我们比较顾虑的目前我们有实体店，也准备线上开展这种模式，样板间集合挺好的，销售分成如果利润可观的可以接受-北京美诺美家商户模式挺好的，但我们主要还是以实体店

150、为主，不会投入过多精力和时间去做网上的销售，线下的样板间整合想法不错武汉市场不是太熟悉，进驻的话市场接受度不能保证，样板间销售后产品问题要对接好，这样对商户维护客户源会好点-江西意林家具商户之前也考虑过在武汉开店，只是对这种模式不了解，不敢冒风险，毕竟现在家居行业竞争很激烈，也赚不到多少钱如果还要自己装修的话会增加我们的成本，这点不太乐意接受，产品做成样板间展示还不错，销售分点要看具体经营情况吧，希望可以根据我们的销售情况做弹性变动-武汉布艺邦沙发商户现状家居行业不好做，我们之前也在线上做过，但是需要投入精力去管理，否则没有客户浏览起不到效果3%-4%的分点如果销售情况好的话可以接受的，样板间

151、模式也挺好，增加了客户整体感觉如果为我们商户免费装修，后期运营管理到位的话这种模式还是很不错的-黄石联盟家居商户增加商户对增加商户对O2OO2O模式的认知，合理制定产品销售分成，积极引导商户可以增加进驻意愿模式的认知，合理制定产品销售分成，积极引导商户可以增加进驻意愿【超级店落地】案例3八益家居博览中心：家居新模式的探索升级，在产业链整合、体验性方面均做到了增强“现在家具城的土地是租赁使用的，未来有很多不确定因素，周边机场即将搬迁的传闻也给商户们造成很大的担忧。温江项目是我们的定心丸。八益集团董事局董事、秘书行政人力资源总监赵伯周八益集团董事局董事、秘书行政人力资源总监赵伯周3 3个村个村9

152、9个组的农民土地个组的农民土地土地成土地成本支出本支出青苗费青苗费补偿补偿农民生农民生活补助活补助孤寡老孤寡老人社保人社保费用费用【超级店落地】案例3八益家居博览中心：从“家居”上升到“居家”，从满足消费者多元化需求出发，以“家”作为主题和主线，打造“居家主题购物中心”消费者多元化需求产品丰富精神享受文化诉求一次性 解决装修、家具、家电、配饰等所有环节把握“家庭”这一具有中国独特和谐文化的情感单元，消费者可直观感受和亲身体验到居家生活的真实场景消费便利1000个1:1实体样板间，5000套不同风格采用了当前世界最先进的郊外购物中心理念，以休闲体验购物为主题可博览、可体验、可预见、可预算、可把握

153、、可控制的整家消费新模式让居家消费者得到真正意义上的省钱、省力、省心、省事、省时的服务开创全新居家生活理念，全方位影响和引领都市人群的居家生活方式开创全新居家生活理念，全方位影响和引领都市人群的居家生活方式【超级店落地】案例3八益家居博览中心：深挖上下游产业链，以居家生活所需品为组合的新业态的聚集、整合、配套、完善，实现“整家消费”居家生活用品产品链的高度融合：把所有与家相关的，与生活相关的产品和产业结合起来，形成一种居家的产业链，消费者居家生活所需要的所有东西，都可以在八益国际家居博览城找到；居家相关卖场的聚合：将家居、家具、家装、配套等分散的卖场聚集、整合城新型的居家博览体验消费。居家产业

154、链家具建材家电数码灯饰家饰家装其他客厅、餐厅、厨卫、卧室所有有关的生活要素和布置影响整个西部乃至全国家具市场格局，推动传统家居卖场的转型。衣柜、橱柜、沙发、餐桌等地板、瓷砖、墙纸、卫浴等冰箱、洗衣机、电视等电脑、相机、手机等工艺摆件、字画古董等设计公司、施工团队等家纺、布艺、生活用品等【案例3启示产业链整合、创新理念】：居家的消费理念，通过样板间的展示整合全产业链、多品牌资源居家的创新理念从消费者需求出发，利用整体样板间，提升客户整体居家的体验感产业链整合以居家为主线，深度挖掘整合家居产业链，以整合居家生活相关产业为根本售后返租模式以运营者的身份保证商场经营效应，以地产销售的思路解决开发资金成

155、本回收【赢利模式创新】综合借鉴潜江中华产业园采取的铺货提成方式及嘿客依靠合作供应商的交易佣金的模式，本项目的主要盈利方式依赖于构建展销平台后的商家提点、消费者售后维护费用嘿客赢利来源交易佣金广告费用向周边居民提供便民服务收取相关费用作为快递自提点向顺丰快递部门收取费用潜江中华产业园赢利来源向铺货的经销商或厂家收取提点费用广告费用通过市场最新的盈利模式分析通过市场最新的盈利模式分析本项目可采取前期放水，后期养鱼策略，打造本项目可采取前期放水，后期养鱼策略，打造超级店超级店+社区店社区店+网店网店的新模式的新模式最大限度的利用线上资源的量的厚度，导入到项目中，通过销售提成盈利最大限度的利用线上资源

156、的量的厚度，导入到项目中，通过销售提成盈利借鉴点：整整合合线线上上资资源源，线线下下体体验验，收取佣金借鉴点：广撒网，先让利，扩扩大大商商家家来来源源，提取销售提成提取销售提成【2.0创新家居发展思路】运用线上大数据平台产生价格优势，发展“超级店+网店+物流配送中心”、全产业链多品牌集合的展销中心，中长期解决升级需求2.02.0升级发展思路升级发展思路超级店超级店网店网店物流配送平台物流配送平台理念：理念：居家消费、体验消费、整家消费样板间展示样板间展示样板间展示样板间展示突破传统家居卖场突破传统家居卖场突破传统家居卖场突破传统家居卖场理念理念理念理念嫁接淘宝嫁接淘宝嫁接淘宝嫁接淘宝/阿里阿里

157、阿里阿里等现有线上平台等现有线上平台等现有线上平台等现有线上平台家居商户家居商户家居商户家居商户搭建仓储基地搭建仓储基地搭建仓储基地搭建仓储基地发展物流配送系统发展物流配送系统发展物流配送系统发展物流配送系统提供售后安装服务提供售后安装服务提供售后安装服务提供售后安装服务报告目录项目核心结论展示项目核心结论展示项目发展方向判断项目发展方向判断前期升级前期升级落位落位1.01.0中期升级中期升级实践实践2.02.0远期升级远期升级展望展望3.03.0项目整体定位及规划示意项目整体定位及规划示意经济测算经济测算PART1 PART1 PART2PART2PART3PART3PART5PART5PA

158、RT6PART6PART7PART7PART4PART4和平大世界3.0时代案例借鉴：纽约市对于长远的未来，我们更多的是从发达国家的成熟经验予以借鉴【纽约】全世界最大的都市区之一，早期以工业发达著称，后期以金融、商业和生产服务业为主纽约市纽约市Hunts point Hunts point 贸易城贸易城Bathgate Bathgate 综合产业园区综合产业园区Mott havenMott haven购物中心购物中心Fordham Fordham 零售区零售区专业市场区产业服务区高端居住区商业商务区商业商务区n后期城市发展迅速，居住区域扩张，消费者的活动半径扩大，导致专业市场外迁，为城市发展商

159、业创造空间n城市内部主要以商贸商业、高端居住平台为主，满足日益增长的居民居住和消费需求城市功能分区城市功能分区n纽约早期以工业发展闻名，分区简单，主要以零售区、综合产业园区、贸易区以及购物区中心组成n专业市场分布在综合产业园区内，居住人口较少，商业氛围不浓，居民的商业消费需求不能充分得到满足【人口变化】纽约市的人口迁入比例每年递增，新增大量居住需要，曼哈顿区和布鲁克林区增加比最多主要居住区域主要居住区域20102010年年-2013-2013年人口变化年人口变化2010年2013年增加人口增加比例布鲁克斯区1.938千万2.257千万0.319千万1%皇后区2.230千万2.315千万0.42

160、千万1.9%布鲁克林区0.25千万0.263千万0.13千万5.2%曼哈顿区0.159千万0.620千万0.461千万3%斯塔群岛0.469千万0.471千万0.002千万0.4%n纽约曼哈顿区因众多商业、商务和服务业聚集，华尔街和纽约证券交易所所在地，吸引众多外地人口前来置业，新增大量居住人群，居住和商业氛围浓厚n布鲁克林区为人口最多的区域，平民居住数量较多，房价低是主要原因，此区商业布点密集，是纽约最大的【趋势转变】专业市场逐步转型，高端住宅日益增多导致消费者活动半径扩展，商务商业市场发展迅速n专业市场，包括New York City Terminal Market（农产品市场）、Hunt

161、s Point Cooperative Market（肉食市场）专业市场分布较散，专业市场分布较散，产业实力较弱产业实力较弱n改造遗留工业发展与食品上游设计、包装，下游的相关行业，为物流贸易企业提供办公、研发、以及营销展示场所居住人口较少，基本居住人口较少，基本消费需求能得到满足消费需求能得到满足n从改善城市绿化环境、交通衔接等方面着手，外迁专业市场，增加商业体量，满足消费需求，提升综合竞争力完善城市功能，增强完善城市功能，增强地区的吸引力地区的吸引力n保留改造社区，包括建设社区中心、商业中心等，从价廉物美的住宅配套、商业配套切入，解决居民的生活需求，集聚人气建设针对专业市场贸易物流企业的特色

162、研发、办公、企业总部物业，形成产业特色建设与市场、物流等产业相关的居住、公建等城市功能，弱化城市中专业市场功能改善整体环境质量，提升综合竞争力，发展高端商务商业专业市场类型多样化，分布较散，产业实力较弱居民消费范围扩大，居民消费范围扩大，商业体量增加商业体量增加随着城市发展日益完善，居民的商业消费理念将会大幅度提升，商业需求量增加；其他产业为商业腾出发展空间，满足商业发展需要，顺应发展态势；【商业发展】居住区域范围扩大，导致商业消费理念大幅度提升，商业需求量成几何级增加人口最多区人口最多区商业覆盖区商业覆盖区商业密集区商业密集区第五大道第五大道洛克菲勒中心洛克菲勒中心第五大道第五大道时代广场时

163、代广场【3.0时代小结】随着武汉的发展，项目在长远的未来应顺应未来商业时代潮流，打造高端商业商务中心，提升项目整体形象和价值后期发展顺应时代潮流，专业市场外迁，全面打造商业氛围；打造高端的商务商业中心，满足居住消费需求、高端商务办公需求；报告目录项目核心结论展示项目核心结论展示项目发展方向判断项目发展方向判断前期升级前期升级落位落位1.01.0中期升级中期升级实践实践2.02.0远期升级远期升级展望展望3.03.0项目整体定位及规划示意项目整体定位及规划示意经济测算经济测算PART1 PART1 PART2PART2PART3PART3PART5PART5PART6PART6PART7PART

164、7PART4PART4发展战略整体定位171使命引领新型家居升级，拥抱未来主力客群湖北武汉，九省通衢湖北武汉，九省通衢和平大道，城市中心和平大道，城市中心引领华中，舍我其谁！引领华中，舍我其谁！项目发展战略：三步走，逐步升级，整合优势资源，完善无忧服务、实现跨区域消费前期前期前期前期:华中唯一生活家华中唯一生活家华中唯一生活家华中唯一生活家批发交易展示中心批发交易展示中心家居零售时尚购物中心家居零售时尚购物中心配套服务商业中心配套服务商业中心远期：脱离家居式商业地产远期：脱离家居式商业地产远期：脱离家居式商业地产远期：脱离家居式商业地产以奢侈品、高端餐饮以奢侈品、高端餐饮为代表的商业高阶形态为

165、代表的商业高阶形态落位1.01.0展望3.03.0试点2.02.0中期：中期：中期：中期：OTOOTOOTOOTO创新家居综合体创新家居综合体创新家居综合体创新家居综合体批发交易展示中心批发交易展示中心OTOOTO创新家居购物体验中心创新家居购物体验中心配套服务商业中心配套服务商业中心备注：建筑规划设计方面，预留项目远期升级转型的空间备注：建筑规划设计方面，预留项目远期升级转型的空间华中唯一 生活家项目整体定位：致力于打造武汉时尚感最强、形象最鲜明、业态最全、功能最多、辐射能力最强、家文化最突出的家居综合体，全面升级武汉市现行家居卖场标准，以全新的经营理念和消费方 式，打造休闲体验式购物天堂！

166、173形象定位形象定位华中首席一站式家居时尚华中首席一站式家居时尚MALLMALL关键词：关键词：关键词：关键词：年轻、活力、时尚、炫酷、体验年轻、活力、时尚、炫酷、体验年轻、活力、时尚、炫酷、体验年轻、活力、时尚、炫酷、体验批发馆整体定位批发馆整体定位华中唯一一站式家居采购中心华中唯一一站式家居采购中心关键词关键词关键词关键词：新形象、新模式、全业新形象、新模式、全业新形象、新模式、全业新形象、新模式、全业态态态态重要客户核心客户n群体：汉产厂家群体：汉产厂家n客户来源：和平大世界原有商户，客户来源：和平大世界原有商户，n敏感点：氛围、环境、运营、客群、交通敏感点：氛围、环境、运营、客群、交

167、通n群体：品牌经销商群体：品牌经销商n客户来源：和平客户来源：和平大世界原有大世界原有商户，武汉市其他卖商户，武汉市其他卖场经销商场经销商n敏感点：价格、运营、环境、交通敏感点：价格、运营、环境、交通补充客户n群体：汉产零售商群体：汉产零售商n客户来源：和平客户来源：和平大世界原有大世界原有商户商户批发客户定位：经营者以汉产厂商为核心，以品牌经销商为重要客户，以汉产零售商为辅助，消费者以湖北及周边省市三四线经销商为主，辅以武汉市消费者经营者客户定位消费者客户定位n客群体：经销商客群体：经销商n客户来源客户来源：以湖北省：以湖北省及周边省市三四线城市及周边省市三四线城市经销经销商为主，商为主，辅

168、以武汉市消费辅以武汉市消费批发卖场落位：根据各业态接受的最高楼层选择及租金承受能力进行楼层落位1F-1F客厅系列产品美食城餐桌椅套房2F3F博览中心4F5F6F停车场-2F仓库沙发床品体量：8万方；层数：6层；标准层：1.3-1.4万方套套房房沙沙发发床床餐餐桌桌椅椅客客厅厅系系列列建材银行网点仓储办公区批发卖场租金水平：平均租金水平约在72元/平米/月楼层业态租金（元/平/月）理由6F团购，餐饮205F床20-40床的承租能力20-40元/平/月，可接受规划楼层，星南方30-40元/平/月4F沙发50-60可以上4楼，4F可承受租金40-60元/平/月，星南方50-60元/平/月3F套房70

169、-80大部分可以上3F，承受租金60-80元/平/月，星南方70-80元/平/月2F餐桌椅100-110有上2F的意愿，2F承受租金为100-200元/平/月，和平现在70-80元/平/月，星南方金盛100-110元/平/月1F客厅150-180CBD是40-100元/平/月，但其地理位置不好，大部分可承租100-200元/平/月，和平现在180元/平/月-1F特价展销区，美食城100-110餐饮承租能力100-150元/平/月，星南方100-110元/平/月-2F停车场，仓库仓库20商户访谈余家头仓库20元/平/月平均租金71.875华中首席体验式购物公园华中首席体验式购物公园关键词关键词关

170、键词关键词：一站式、购物中心化、体验化、炫酷化一站式、购物中心化、体验化、炫酷化一站式、购物中心化、体验化、炫酷化一站式、购物中心化、体验化、炫酷化零售馆整体定位零售馆整体定位重要客户核心客户n群体：群体：中端品牌成长型经销商中端品牌成长型经销商n客户来源：武汉市经销商客户来源：武汉市经销商n敏感点：环境、价格、运营敏感点：环境、价格、运营n群体：群体：中高端品牌经销商中高端品牌经销商n客户来源：武汉市经销商及直营店经销商客户来源：武汉市经销商及直营店经销商n敏感点：环境、优惠政策、楼层位置、运营敏感点：环境、优惠政策、楼层位置、运营零售客户定位：经营者以中端品牌成长型经销商为核心，以中高端品

171、牌经销商为重要客户进行主力店带动，消费者以武汉市80后消费者为核心群体经营者客户定位消费者客户定位n客群体：客群体：武汉市武汉市80后后消费者为核心群体消费者为核心群体n敏感点：形象、价格、产品个性敏感点：形象、价格、产品个性零售产品定位：建议本项目零售商业体量为8万方，同时为未来商业升级预留空间家居卖场体量（万方）定位金鑫5中高端区域型卖场星南方7.5中端区域型卖场居然之家7高端区域型卖场欧亚达8高端区域型卖场金盛国际家居10中端区域型卖场考虑本项目未来将辐射整个武汉市客群，建议本项目零售家居卖场体量为：8万方根据区域市场家居卖场体量情况，同时考虑为未来商业预留升级空间，建议8万方左右零售卖

172、场规划落位：以中高端品牌为主力店带动中端品牌入驻，根据商家意愿度及各业态比例关系进行分楼层落位，并在中庭处设置儿童托管区、轻餐等配套增加卖场休闲娱乐体验性1F卫浴-1F陶瓷五金墙纸餐饮地板套房板式家居办公家居2F3F团购区4F5F6F停车场-2F仓库窗帘样板体验区实木家居红木家居沙发床厨电酒店用品中端卖场香江家居业态配比中端卖场香江家居业态配比体量：8万方；层数：6层；标准层：1.3-1.4万方样板体验区家饰银行网点零售卖场品牌落位：品牌选择上，区别传统卖场品牌，主打个性化定制化的时尚轻快品牌，高中低端配比为25%:65%:10%糖果瓷砖：糖果瓷砖：主打80后消费群体，以时尚精致的甜蜜空间、时

173、尚精致的甜蜜空间、舒适生活为主题舒适生活为主题,追求产品和环境的完美结合，特别注重甜蜜氛围与空间修饰的双重效果曲美家居：曲美家居：“简约、时尚、现代”成为了曲美家具风格的代言，家居内部有多个产品系可进行搭配组合项目体量楼层标准层面积商户数量品牌档次占比（高、中、低）金鑫5万方4F12500148户16%、60%、24%金盛10万方6F16000264户28%、30%、42%世联观点：世联观点：高高端端品品牌牌树树立立标标杆杆形形象象，作作为为主主力力店店带带动动中中端端品品牌牌入入驻驻，低低端端品品牌牌作作为为补充补充本项目高端：中端：本项目高端：中端：低端低端=25%:65%:10%备注：具

174、体品牌档次配比关系根据招商而定百强80show系列：专为80后量身打造的DIY家具系列，打出“只要你能想得到就能拼得出”的旗帜，掀起家具DIY潮流零售卖场租金水平：平均租金水平约在74元/平米/月楼层业态租金（元/平/月）理由6F团购，餐饮205F办公，酒店，厨电30-40参考星南方5层30-40元/平/月4F板式，实木，红木60-70商户承租范围50-100元/平/月，金盛4F60-75元/平/月，星南方50-60元/平/月3F套房80-90商户承租范围100元/平/月，金盛90元/平/月，星南方70-80元/平/月，但星南方2楼和3楼都为套房，存在同质化竞争2F地板，床，沙发100-110

175、商户承租范围100元/平/月，星南方和金鑫2楼软体100-110元/平/月1F陶瓷，卫浴，样板间150-160和平零售不如批发成熟，租金应该略低于批发，友谊国际，金盛1楼陶瓷卫浴150-160元/平/月-1F五金，墙纸，窗帘，餐饮100-110高端客户承租能力强140-150元/平/月，星南方负一楼家饰租金100-110元/平/月，金盛负一楼100元/平/月-2F停车场，仓库仓库20 商户访谈余家头仓库20元/平/月平均租金73.75家居后花园家居后花园配套商业，服务于家居产业配套商业，服务于家居产业链链商业定位商业定位重要客户核心客户n群体：投资客群体：投资客n客户来源：武昌投资客客户来源：

176、武昌投资客n敏感点：价格、升值潜力敏感点：价格、升值潜力n群体：市场内产业客户群体：市场内产业客户n客户来源：和平客户来源：和平大世界内大世界内投资商户投资商户n敏感点：价格敏感点：价格投资者客户定位终端使用者客户定位n客群体：客群体：餐饮、餐饮、金融服务类商家金融服务类商家n敏感点：租金、人流量、环境敏感点：租金、人流量、环境客户定位：购买者主要是以投资客，经营者主要以餐饮、金融服务类商家为主商业业态：鉴于项目的规划条件，商业单独占地可能性不大，仅作为配套商业融入到卖场中，以餐饮及金融服务为主餐饮区餐饮区商业业态：休闲餐饮娱乐；设置位置：主要设置在卖场侧面，在中庭可布置适当轻餐外摆；商业体量

177、：控制在1万方以内零售馆批发馆商业配套体量：建议本项目商业配套体量为5000平米世联观点：世联观点：项目商业体量以社区商业为主，体量控制在约50005000方方家居配套商业体量轻餐美食城银行ATM需求楼层：1F最优品牌列举：星巴克、COSTA、满记、鲜芋仙等需求面积：150-300平米需求楼层：-1F或顶楼品牌列举：户部巷、新加坡美食城等需求面积：1500-2000平米银行网点需求楼层：1F品牌列举：国有及商业银行需求面积：200-400平米需求楼层：1F品牌列举：国有及商业银行需求面积：50-100平米布置位置：卖场侧面体量预估：结合侧面临街长度，2500平米布置位置：批发卖场-1F体量预估

178、：1000-1500平米布置位置：零售卖场外侧，批发卖场外侧体量预估：400-800平米布置位置：零售卖场外侧，批发卖场外侧体量预估：200-400平米地块排布法：地块排布法：卖场两侧满布商业体量卖场两侧满布商业体量=（175+190175+190）*12*0.8=3504*12*0.8=3504批发卖场批发卖场-1F-1F美食城约美食城约10001000平米平米零售卖场轻餐饮约零售卖场轻餐饮约500500平米平米总商业体量约总商业体量约50005000平米平米189集办公、展览、会议、商务、酒店为一体的家居产业示范区集办公、展览、会议、商务、酒店为一体的家居产业示范区融合了家居产业的前端设计

179、到后端展销融合了家居产业的前端设计到后端展销华中首席家居商务体验中心甲级形象，乙级标准甲级形象，乙级标准写字楼定位写字楼体量：考虑部分酒店功能的转化，建议采用2栋设置，总体量约6万方写字楼单栋体量（万方）档次万利广场3.6乙级新长江国际4.76乙级鹏程国际3.76乙级南国大武汉U座5.9万方乙级海山金谷3.6万方乙级保利香槟国际2.6万方乙级凯旋门广场3万方乙级商住周边写字楼体量集中为2-4万方按照乙级写字楼标准，假设本项目写字楼标准层为1200-1400，层高3.5m，大堂挑高4-5m，高度控制在100m以内，楼层控制在30层以内；20-30层体量约为2.4-4.2万方世联观点：世联观点：项

180、目写字楼作为项目写字楼作为销售回现类物业，销售回现类物业，应保留产品灵活应保留产品灵活性，体量约性，体量约在在6 6万万方方重要客户核心客户n群体：投资客群体：投资客n客户来源：武昌投资客客户来源：武昌投资客n敏感点：区位、价格、升值潜力敏感点：区位、价格、升值潜力n群体：市场产业客户、周边商务升级客户群体：市场产业客户、周边商务升级客户n客户来源：区域内商务升级客户、大世界商户及客户来源：区域内商务升级客户、大世界商户及产业链客户产业链客户n敏感点：交通、区位、价格敏感点：交通、区位、价格投资者客户定位终端使用者客户定位n客群体：区域升级中小企业、产业链延伸客户客群体：区域升级中小企业、产业

181、链延伸客户（家装、设计公司等）（家装、设计公司等）n敏感点：租金、区位、家居关联度敏感点：租金、区位、家居关联度客户定位：购买者主要是以投资客，经营者主要以区域升级中小企业为主类别类别指标指标指标建议指标建议总总指指标标写字楼部分总体量60000写字楼部分总层数30层以内写字楼高度100米标准层面积1400-1600平米内内部部布布局局标准层层高3.5大堂面积240高度6候梯厅宽度2.5标准层高度2.6走道宽度1.5高度2.6洗手间蹲位男2女3洗手台2共用硬硬件件配配置置幕墙石材为主，玻璃为辅空调种类国产中央空调客梯品牌国产电梯数量3消防梯品牌国产三菱数量/承重1写字产品定位：考虑部分酒店功能

182、的转化，建议采用2栋设置，总体量约6万方规划布局：从商户保留效率、工期、形象展示、写字楼后置溢价考虑，方案一更优零售馆：8万方，6层，单层13000-14000平米批发馆：8万方，6层，单层13000-14000平米写字楼：约6万方，两栋，单栋3万方175M300M190M290M零售馆批发馆和平大道经济指标占地面积5.1万方总建筑面积28万方地上建筑面积22万方容积率4.32建筑密度55%零售馆批发馆方案一：零售馆批发馆方案二：方案三：商户保留效率：商户保留效率：先改造批发，能够减少商户流失现象；工期：工期：单馆无塔楼的建设工期更快；形象展示：形象展示：零售馆外立面更个性更美观，与写字楼外立

183、面调性一致；写字楼后置溢价写字楼后置溢价：随着区域成熟，融侨城等项目的开发，写字楼售价将有明显的提升客户小结：核心客户核心客户重要客户重要客户次要客户次要客户家居批发市场商户定位汉产厂家品牌经销商汉产零售商零售市场商户定位中端品牌成长型经销商中高端经销商终端消费者80后中高收入年轻客群90后中高收入年轻客群70后小太阳型三口之家写字楼前端投资客户武昌投资客群市场产业客户、周边商务升级客户产业链客户终端使用客户区域升级中小企业产业链延伸客户（家装、设计公司等）商业前端投资客户武昌投资客群市场产业客户终端使用客户餐饮、金融服务类商家小结：体量体量产品定位产品定位家居部分批发8万方华中唯一生活家零售

184、8万方商业卖场内部商业配套5000平米（已计算到家居体量部分）餐饮、银行等配套服务商业写字楼双子塔6万方乙级写字楼地上总体量22万方定义FABF（Features/fact）项目项目本身有什么？本项目1.1.规模优势：规模优势：28万方华中生活家，打造华中首席一站式家居时尚MALL2.2.资源优势：资源优势：现有市场批发商户忠诚度高3.3.交通优势：交通优势：临城市主干道和平大道，临二环线，快速通达武汉三镇A(Advantages）相对于竞争对手,项目好在哪儿？本项目1 1、批发、批发（核心竞争对手汉口北）（核心竞争对手汉口北）p打造以大市场现状商户为主体以大市场现状商户为主体、建材为辅的批零

185、兼售大本营，构建物流依赖度较小的市内展销平台展销平台2 2、零售、零售：p打造一个硬件设施更完备、商业配套更齐全、购物环境更舒适、卖场设计更体验、服务更贴心、业态更特色、客群更精准，符合符合8080后年轻人特征的时尚家居购后年轻人特征的时尚家居购物中心物中心3 3、商业、商业：p商业配套服务与家居产业链五大环节；p去大商业化；p商业配套业态以餐饮、银行等服务配套为主；4 4、写字楼、写字楼：p家居商务体验中心，并保留灵活弹性空间B(Benefit/value）项目能给客户带来什么价值？本项目华中唯一华中唯一生活家生活家一个年轻、活力、时尚、炫酷、体验一站式家居时尚一个年轻、活力、时尚、炫酷、体

186、验一站式家居时尚MALLMALL项目核心价值提炼：项目核心价值提炼：报告目录项目核心结论展示项目核心结论展示项目发展方向判断项目发展方向判断前期升级前期升级落位落位1.01.0中期升级中期升级实践实践2.02.0远期升级远期升级展望展望3.03.0项目整体定位及规划示意项目整体定位及规划示意经济测算经济测算PART1 PART1 PART2PART2PART3PART3PART5PART5PART6PART6PART7PART7PART4PART4土地变性情况下土地不变性情况下土地一半变性土地一半变性测算测算测算前提基本指标和成本：序号内容计费标准单价（元/）1土地费用补交地价，按3500元/

187、平米楼面地价2前期费用勘探，设计，三通一平，行政报批等2403综合建安费用卖场地上部分1300写字楼3500 4管理费用总费用3%5不可预见费（2+3+4+5）*3%6营销成本销售收入的5%7税金契税、土地使用税、土地增值税、营业税金及附加，按销售收入的12%8地库-1F为2000元/-2F为3000元/综合平均2500总计p成本成本经济指标占地面积5.1万方总建筑面积28万方地上建筑面积22万方地下建筑面积6万方容积率4.32建筑密度55%p基本指标基本指标测算前提基本指标和成本：假设前提：假设前提：土地一半变性，其中变性部分的零售卖场参照南国模式可划成散铺销售；测算方案比选，假设初始30%

188、自有资金；武汉市大部分卖场地面解决停车，本项目-2F设置停车场能满足车位需求;-2F车库计入成本项，但未计入收入项；零售卖场返租参照南国6.5%年回报率；财务净现值按8.5%折算；空租率按10%计算；租金每3年上涨5%；楼盘名称楼盘名称均价均价(元元/平平米米)权重权重 比准系数比准系数 比准均价比准均价 区位区位配套配套品牌品牌家居氛围家居氛围片区潜力片区潜力30%30%10%10%10%10%35%35%15%15%南国大武汉江南店3000040%0.8 0.8 0.6 0.9 0.7 9600 奥山世纪城3500030%1.1 0.5 1.0 1.2 1.1 11183 汉口北14500

189、30%1.2 1.2 1.0 1.1 1.2 4981 合计100%25763 25763 p变性零售卖场售价变性零售卖场售价p租金租金售价依据写字楼50元/平米/月周边乙级写字楼租金批发72元/平米/月平均租金开发节奏：4年开发完毕2015201520162016201720172018201820192019开发面积批发40000 40000 0 0 0零售0 40000 40000 0 0写字楼0 030000 30000 0车位15000 15000 15000 15000 0合计55000 95000 85000 45000 0销售面积（当期销售70%，第二年销售30%）批发0 0

190、0 0 0 零售0 28000 40000 12000 0 写字楼0 0 21000 30000 9000 合计0 28,000 76,000 57,000 9,000 测算结果测算结果：4 4年开发周期的开发年开发周期的开发成本约成本约1515亿亿元元成本项成本项20152015201620162017201720182018合计（亿）合计（亿）土地费用385000000 0 0 3.85 3.85 前期费13200000 22800000 20400000 10800000 0.67 0.67 建筑安装费用160000000 320000000 265000000 105000000 8.

191、50 8.50 管理费用5196000 10284000 8562000 3474000 0.28 0.28 不可预见费5351880 10592520 8818860 3578220 0.28 0.28 合计183,747,880 748,676,520 302,780,860 122,852,220 13.58 13.58 地库37,500,000 37,500,000 37,500,000 37,500,000 1.50 1.50 开发总成本（亿元）开发总成本（亿元）2.21 2.21 7.86 7.86 3.40 3.40 1.60 1.60 15.08 15.08 p动态开发成本动态

192、开发成本租金及销售收入：24.9亿元销售收入，每年1亿元以上的租金收入时间时间物业物业201620162017201720182018201920192020202020212021202220222023202320242024合计（亿）合计（亿）销售收入零售757439550 1136159325 357890187 0 0 0 0 0 0 20.93 20.93 写字楼00208372500 2187911250000 0 3.97 3.97 合计00000 0 0 0 0 24.924.9租金收益201520152016201620172017201820182019201920202

193、02020212021202220222023202320242024202520252026202620272027202820282029202920302030批发卖场40000 80000 80000 80000 80000 80000 80000 80000 80000 80000 80000 80000 80000 80000 80000 80000 每三年涨10%1112223334445556租金(平米/月)72.00 72.00 72.00 79.38 79.38 79.38 83.35 83.35 83.35 87.52 87.52 87.52 91.89 91.89 91

194、.89 96.49 年租金收益(亿)0.31 0.62 0.62 0.69 0.69 0.69 0.72 0.72 0.72 0.76 0.76 0.76 0.79 0.79 0.79 0.83 批发零售-1F15000 30000 30000 30000 30000 30000 30000 30000 30000 30000 30000 30000 30000 30000 30000 30000 租金(平米/月)105 105 105 115.76 115.76 115.76 121.55 121.55 121.55 127.63 127.63 127.63 134.01 134.01 13

195、4.01 140.71 年租金收益(亿)0.17 0.34 0.34 0.38 0.38 0.38 0.39 0.39 0.39 0.41 0.41 0.41 0.43 0.43 0.43 0.46 1栋写字楼30000.00 30000.00 30000.00 30000.00 30000.00 30000.00 30000.00 30000.00 30000.00 30000.00 30000.00 30000.00 30000.00 30000.00 30000.00 30000.00 每三年涨10%1112223334445556租金(平米/月)50.00 50.00 50.00 55

196、.13 55.13 55.13 57.88 57.88 57.88 60.78 60.78 60.78 63.81 63.81 63.81 67.00 年租金收益(亿)0.16 0.16 0.16 0.18 0.18 0.18 0.19 0.19 0.19 0.20 0.20 0.20 0.21 0.21 0.21 0.22 合计0.64 1.12 1.12 1.24 1.24 1.24 1.30 1.30 1.30 1.37 1.37 1.37 1.43 1.43 1.43 1.51 测算结果：15年的开发运营过程中，内部收益率为98.1%，财务净现值为17亿，投资回收期为2.5年时间时间2

197、0152015201620162017201720182018201920192020202020212021202220222023202320242024202520252026202620272027202820282029202920302030现金流入（万）6431.4 83379.9 114295.8 66325.0 32240.2 12395.2 13014.9 13014.9 13014.9 13665.7 262630.6 13665.7 14349.0 14349.0 14349.0 15066.4 15年返租462 462 462 559 559 559 615 615

198、615 676 676 676 744 744 744 818 现金流出23951.2 93504.1 54332.8 26516.4 4686.8 1313.2 1406.8 1406.8 1406.8 1507.8 152313.6 1507.8 1617.0 1617.0 1617.0 1735.0 营销费用0.0 3606.9 5152.7 2696.5 992.3 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 销售税金0.0 8656.5 12366.4 6471.6 2381.4 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.

199、0 0.0 0.0 0.0 增值税金342.1 684.3 684.3 754.4 754.4 754.4 792.1 792.1 792.1 831.8 831.8 831.8 873.3 873.3 873.3 917.0 财务费用1022.5 1477.1 1639.6 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 净现金流量-17519.8-10124.2 59963.0 39808.5 27553.4 11082.0 11608.2 11608.2 11608.2 12157.9 110317.0 12157.9 12732.

200、0 12732.0 12732.0 13331.4 累计净现金流量-17519.8-22671.9 37291.2 77099.7 104653.1 115735.1 127343.3 138951.5 150559.7 162717.6 273034.6 285192.4 297924.4 310656.4 323388.3 336719.7 内部收益率98.1%98.1%财务净现值170,866 170,866 投资回收期2.5 2.5 p动态现金流量动态现金流量土地不变性测算土地不变性测算测算前提基本前提与土地一半变性的一致假设前提：假设前提：营改增税率：在现行增值税17%标准税率和13

201、%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。租赁有形动产等适用11%税率；测算方案比选，假设初始30%自有资金；武汉市大部分卖场地面解决停车，本项目-2F设置停车场能满足车位需求;-2F车库计入成本项，但未计入收入项；零售卖场返租参照南国6.5%年回报率；财务净现值按8.5%折算；空租率按10%计算；租金每3年上涨5%；售价依据写字楼50元/平米/月周边乙级写字楼租金批发72元/平米/月平均租金零售74元/平米/月平均租金开发节奏：4年开发完毕20152015201620162017201720182018开发面积批发40000 40000 0 0 零售0 40000 40000 0 写字楼0

202、 030000 30000 车位15000 15000 15000 15000 合计55000 95000 85000 45000 开发成本：相比土地一半变性的开发成本，由于土地费用的节省，4年开发周期的开发成本约在11.22亿成本项成本项20152015201620162017201720182018合计（亿）合计（亿）前期费13200000 22800000 20400000 10800000 0.67 0.67 建筑安装费用160000000 320000000 265000000 105000000 8.50 8.50 管理费用5196000 10284000 8562000 3474

203、000 0.28 0.28 不可预见费5351880 10592520 8818860 3578220 0.28 0.28 地库37,500,000 37,500,000 37,500,000 37,500,000 1.50 1.50 开发总成本（亿元）开发总成本（亿元）2.21 2.21 4.014.013.40 3.40 1.60 1.60 11.2211.22租金收入：进行经营期后，租金稳定在2亿元以上2015201520162016201720172018201820192019202020202021202120222022202320232024202420252025202620

204、26202720272028202820292029批发出租体量55000.0 95000.0 95000.0 95000.0 95000.0 95000.0 95000.0 95000.0 95000.0 95000.0 95000.0 95000.0 95000.0 95000.0 95000.0 每三年涨10%1.0 1.0 1.0 2.0 2.0 2.0 3.0 3.0 3.0 4.0 4.0 4555租金(平米/月)72.0 72.0 72.0 79.4 79.4 79.4 83.3 83.3 83.3 87.5 87.5 87.5 91.9 91.9 91.9 年租金收益64768

205、000.0 73872000.0 73872000.0 81443880.0 81443880.0 81443880.0 85516074.0 85516074.0 85516074.0 89791877.7 89791877.7 89791877.7 94281471.6 94281471.6 94281471.6 零售出租体量0.0 40000.0 55000.0 95000.0 95000.0 95000.0 95000.0 95000.0 95000.0 95000.0 95000.0 95000.0 95000.0 95000.0 95000.0 每三年涨10%1.0 1.0 1.0

206、 2.0 2.0 2.0 3.0 3.0 3.0 4.0 4.0 4555租金(平米/月)74.0 74.0 74.0 81.6 81.6 81.6 85.7 85.7 85.7 89.9 89.9 89.9 94.4 94.4 94.4 零售租金收益0.0 31968000.0 43956000.0 83706210.0 83706210.0 83706210.0 87891520.5 87891520.5 87891520.5 92286096.5 92286096.5 92286096.5 96900401.4 96900401.4 96900401.4 写字楼出租体量0 0 30000

207、 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 60000 每三年上涨10%1.0 1.0 1.0 2.0 2.0 2.0 3.0 3.0 3.0 4.0 4.0 4555租金(平米/月)80 80 80 88.2 88.2 88.2 92.6 92.6 92.6 97.2 97.2 97.2 102.1 102.1 102.1 写字楼租金收益0.0 0.0 25920000.0 57153600.0 57153600.0 57153600.0 60011280.0 60011280.0 60011280.0

208、 63011844.0 63011844.0 63011844.0 66162436.2 66162436.2 66162436.2 合计（亿）合计（亿）0.64 0.64 1.1 1.1 1.4 1.4 2.2 2.2 2.2 2.2 2.2 2.2 2.3 2.3 2.3 2.3 2.3 2.3 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.6 2.6 2.6 2.6 2.6 2.6 测算结果：内部收益率为8.6%，投资回收期为7.9年时间时间20152015201620162017201720182018201920192020202020212021 20222022202320

209、2320242024202520252026202620272027202820282029202920302030现金流入4,276.80 10,584.00 14,374.80 22,230.37 22,230.37 22,230.37 23,341.89 23,341.89 23,341.89 24,508.98 24,508.98 24,508.98 25,734.43 25,734.43 25,734.43 27,021.15 现金流出22,530.50 41,386.88 36,308.66 20,568.08 4,890.68 4,890.68 5,135.22 5,135.22

210、 5,135.22 5,391.98 5,391.98 5,391.98 5,661.57 5,661.57 5,661.57 5,944.65 税金470.45 1,164.24 1,581.23 2,445.34 2,445.34 2,445.34 2,567.61 2,567.61 2,567.61 2,695.99 2,695.99 2,695.99 2,830.79 2,830.79 2,830.79 2,972.33 财务费用977.04 3,678.33 5,855.37 6,353.07 6,751.79 5,851.82 4,875.35 3,742.18 2,512.70

211、1,178.72 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 净现金流量-18,253.70-30,802.88-21,933.86 1,662.29 17,339.69 17,339.69 18,206.67 18,206.67 18,206.67 19,117.01 19,117.01 19,117.01 20,072.86 20,072.86 20,072.86 21,076.50 累计净现金流量-18,253.70-49,056.58-70,990.43-69,328.14-51,988.46-34,648.77-16,442.10 1,764.58 19,971.25

212、 39,088.25 58,205.26 77,322.27 97,395.12 117,467.98 137,540.83 158,617.33 内部收益率8.6%财务净现值1650.66 投资回收期7.9 p动态现金流量动态现金流量方案比选：变性变性不变性不变性开发成本（亿）151511.2211.22总销售收入（亿）24.924.9（一栋写字楼（一栋写字楼3 3万万+8+8万方零万方零售卖场）售卖场）0 015年总运营收入（亿）20.420.434.434.4内部收益率98.1%98.1%8.6%8.6%财务净现值（亿）17170.170.17投资回收期（年）2.5 2.5 7.9 7.

213、9 假如在不变性条件下考虑出售批发卖场的运营权，保留优质资产零售卖场为日后升级3.0时代考虑，1.5-1.55万元/平米的售价可打平开发投资售价（万元售价（万元/平米）平米）1 11.21.21.41.41.51.51.551.551.61.61.81.82 2出售经营权出售经营权收益（万元）收益（万元）8000096000112000120000124000128000144000160000返给投资返给投资客客（万元）（万元）5600672078408400868089601008011200给给村里（万村里（万元）元）320320320320320320320320开发开发成本成本（万元

214、）（万元）112200112200112200112200112200112200112200112200纯纯收益（万收益（万元）元）-38120-38120-23240-23240-8360-8360-920-920280028006520652021400214003628036280参考西园约参考西园约2万元万元/平米的经营权售价，本项目定价在平米的经营权售价，本项目定价在1.5-1.55万元万元/平米具备一定的可平米具备一定的可操作性；操作性；同时，利用股权绑定的方式可在开发期内回收一部分资金缓解现金流压力同时，利用股权绑定的方式可在开发期内回收一部分资金缓解现金流压力专题：本项目商户

215、绑定问题星河星河worldworld通过借鉴星河通过借鉴星河worldworld产权转化的案例，产权转化的案例，解决项目写字楼的招租问题解决项目写字楼的招租问题【星河world】集写字楼、酒店、住宅、学校、生态公园于一体的160万方的世界级全生态城市中心基本情况基本情况地址深圳龙岗梅坂大道与雅宝路交汇处开发商深圳市星河房地产开发有限公司总体量占地6.23万平方米建面160万平方米业态写字楼，10栋，其中2栋300米超高层，113.2万平方米商业综合体，15.68万平方米住宅，11.76万平方米公寓，15.62万写字楼定位高新科技、创新产业、现代服务业为主导的总部型经济聚集地租售比及收益可售面积

216、51万，占比45%，预计可实现销售额约130亿元可租面积33万，占比29%，可保证每年获得稳定租金收入近10亿元产权置换面积29万，占比26%，将带来约50亿元的股权收入第二大股东星河星河worldworld拟上市公司拟上市公司深创投深创投产权换股权产权换股权（实质为租金换股权租金换股权）创投企业产权换股权实际操作流程：产权换股权实际操作流程：星河联合深创投，利用其专业的团队，对拟投资的企业进行估值，一定面积的对拟投资的企业进行估值，一定面积的物业产权按其市场价格确定相应的股权物业产权按其市场价格确定相应的股权比例比例，比如企业估值9个亿，市价1个亿的物业产权增资入股后就对应该企业10%的股份

217、投资企业多为具有成长性及有上市潜力的企业根据不同企业特征，定制置换方案【星河world】通过产业引导基金获取资金支持，与深创投联合，与创业企业之间利用产权换股权方式实现产融互动产业引产业引导基金导基金资金支持星河World与深创投、龙岗区政府联合成立产业引导基金，共同打造产融互动的平台，满足星河world巨大的资金需求资金需求星河world为深创投第二大股东第二大股东，在获得可观分红外，同时获取跟投经验深创投目前成功投资的企业可作为星河World的重要客户基础深创投即深圳市创新投资集团有限公司深创投利用自身基金等资源，为成长性企业提供资金支持，以上市或并购方式完成投资退出，高收益的同时面临高风

218、险企业在创业初期免费获取资金支持，但以股权为代价【操作难点1】星河World“产权置换股权”的方式建立在写字楼自持的基础上，要面临巨大的资金需求由于W系的写字楼将由星河地产全部自持，因此目前这种模式更倾向于解释为“租金换股权”，这种模式是对入驻的中小企业，通过入驻免租金的方式，获取其部分股权，追求的是可持续发展，并不是短期的利益。融资需求自身资金实力现金流产业引导基金p自身资金实力1993年至今，星河集团累计开发面积超千万平方米，统计显示，去年星河集团的地产板块销售业绩已达超百亿元。而从2004年起进入商业地产领域后，星河集团在深圳已开发有“福田CO CO Park”、“星河丽思卡尔顿酒店”“

219、星河发展中心”、“COCO city”等项目，截至去年年中运营的五大商业项目总面积逾60万平方米，市值过百亿元，对外资料显示仅COCO PARK年租金收益超2.5亿元p良好的现金流星河集团资金链运转良好、自身有充足的造血功能：比如说星河的COCOPark、星河第三空间等，运营情况都很不错，这些自持的商业都能带来很好的现金流，另外星河WORLD的项目中，星河自持40万平米的商业物业建面，租金、现金流比较有保证p强强联手政府与星河WORLD合作，打造行政服务平台、政策扶持、人力资源、统采购四个增值平台，并且合力营造一站式办公服务，实现全过程、全方位、全天候的服务。而由政府引导，星河与创新投合作成立

220、产业引导基金，一方面解决融资问题，另一方面立足于政策利好吸引中小企业扎根园区【操作难点2】拟上市公司的股权是一种稀缺资源，如何合理估值并与公司原始股东做到权益博弈,是第二大难点“星河WORLD对入驻的企业不会使用统一的价值评估体系，每个企业的需求不一样，涉及的层面比较多，可能会采用定制式的合作方法，根据企业的具体情况来评估，每个企业个案可能都会延伸出新的想法”。星河置业租赁部经理毛莉敏p合理估值星河有专业的团队，对拟投资企业可以用净资产估值法、PE估值法等进行估值，那么一定面积的物业产权按其市场价格就可以确定相应的股权比例，比如企业估值9个亿，市价1个亿的物业产权增资入股后就对应该企业10%的

221、股份当然企业估值和产权价格也都是相对的，企业的估值可以谈，写字楼的价格也可以商谈，谈判的过程就是双方合作与妥协的过程，如果双方的价值观一致，就很容易评估p股权博弈对于交易的另一方而言，拟上市公司的股权是一种稀缺资源，原始股东们都盼着上市后股价上升好变现，星河集团如何与公司原始股东做到权益博弈也具有一定难度,这就涉及到一个双方协商的过程，双方对产权和股权都会进行合理的估值，从而确定置换的比例及置换的期限,需要经过专业的评估及谈判资源。【操作难点3】股权置换的实质是股权投资，而只有选择具有成长性及上市潜力的企业才能保证投资收益，避免亏损股权置换的双方，都要承担各自的风险p客户资源由于星河集团是深创

222、投的第二大股东，将以深创投目前成功投资的企业作为未来星河World的重要客户基础，“并且可以借助深创投的专业优势，选择一些有成长性及有上市潜力的企业使其成为星河World的潜在业主及客户，这是星河world能实现股权置换的关键资源p产业特征星河world作为一个高科技综合发展项目，涵盖电子信息、新能源、创新金融、文化创意等产业，将打造成为深圳的国际化软件产业、创意产业及创新金融产业的区域总部基地，而无论是作为高新产业的电子信息、新能源产业，抑或是金融、文化创意等高智力型产业，在创业阶段都有着潜力大、发展快、风险高的特征对星河而言，房产置换股权之后，存在被投资企业经营亏损的风险。对企业而言，置换

223、期间，房产本身在增值或贬值，承担市场风险；与中小创业型企业进行股权置换,在具有巨大投资回报潜力的同时,也面临着可能血本无归的风险,因而对于企业的甄选至关重要。【换股方式利弊】产权换股权方式可解决现状招商问题，并获得长期收益的可能，但同时承担资金压力和投资风险利：利：1、互联网企业的“众筹”思想，开创地产“众筹”模式2、解决招商问题3、超过九成企业每年都有超过20%的业绩增长，可获得长期收益与发展产权换股权产权换股权弊：弊：1、收益很难快速变现，对当下资金链形成压力2、与原始股东之间股权博弈存在一定难度3、承担企业失败的风险，需要相当的专业能力和相关资源西园西园通过借鉴西园出售经营权的案例，实通

224、过借鉴西园出售经营权的案例，实现商业快速回现的同时享有后期增值现商业快速回现的同时享有后期增值【经营权出售】采用经营权出售模式，单价远低于周边商铺，以零风险、低门槛、高回报的优势，半月去化率超95%一楼每平方2.4万-2.7万，二楼1.4万-1.7万；10平米起卖，一楼商铺在27-38万，二楼在17-21万；第一年回报率8%，第二年9%，第3年到第5年10%，第6年到第10年12%，最后5年每年有15%的收益；第3年无理由回购；第6年开始，超出保底租金部分客户与开发商7:3分成；10年包租，保底回报97%；合同期内客户可自由转让经营权；其他零风险投资计划：5年、10年、15年；“这投资的是商铺

225、经营权，开发商把5到15年的经营权卖给你，你再委托开发商统一租出去，你唯一要做的就是收租子，其他的都不用管，即使铺子没租出去，开发商也得按照合同写的固定收益给你回报。”【运营模式】经营权投资引领大武汉产权方和投资方共赢的投资新模式客户客户开发商开发商产权产权经营权经营权所有权所有权十年零风险投资，投资回报10%-12%合同13万-30万统一经营统一管理统一推广启示：短期内快速回现，长期内享受物业增值价值！【经营权出售优势】投资门槛低、投资收益高、投资限制少比较项目比较项目经营权出售经营权出售产权出售产权出售投资门槛售价低，为同区域产权铺的1/2或1/3售价高投资保障更安全，所有权归属开发商，促

226、使开发商把市场做好做旺保障较低，开发商卖完铺后走人，市场自生自灭投资收益增值更快，开发商统一运营，商铺增值快增值没保障，完全任由市场发展投资流通性可随时转让，手续简单转让有限制，收费费繁琐投资限制经营权和所有权权分离，灵活操作国家对产权投资有严格限制u对于开开发发商商来说，完全靠租赁的模式是难以满足开发商对资金利用最大化的追求，经营权商铺模式在最大限度发挥物业价值的同时，既可保证开发商的整体资金收益和物业所有权，又可坐享物业后期最大增值空间。u对于购购买买者者来说，能降低其投资风险和彻底决解未来经营问题，因为有产权人开发商作为项目支撑，项目经营风险将大大降低。【经营权出售风险】合同纠纷是经营权

227、出让的最大风险1经营权最大风险主要是来自合同的保障性，由于经营权不是产权铺，缺少第三方的监管，容易引起合同纠纷，合同细节的签署至关重要2整个项目的经营能力将直接关系到客户和开发商的收益情况3由于经营权没有延续性，项目租金过高会导致开发商挤占客户的未来投资收益【运用限制】只适合已经建成的项目和在运营的商业项目已经建成的项目运用前提正在运营的项目灯饰调研专题灯饰调研专题【灯饰】中端-中高端客户有进入意愿，但租金承受能力较弱访谈样本量63组，意愿客户14组，比例为22%意愿客户以中端和中高端品牌为主中高端商户入驻前提：市场定位要是高端为主，中端商户入驻前提：租金不能太贵，最好能免租1年灯饰商户承租能

228、力较低，大多在30-50之间【灯饰】大部分商家选择单独灯饰馆模式33%67%灯饰集中形式选择灯饰集中形式选择单独楼层单独灯饰馆约1/3商户认为只要灯饰是集中的，就可以接受2/3认为武汉现有这种形式的灯饰卖场基本运行的很差，还是希望可以做专门的灯饰馆【灯饰卖场】需求面积至少为200以上，现有卖场租金水平较低，租金承受范围40-100商城商城档次档次商城名称商城名称调查样本量调查样本量意愿样本量意愿样本量经营方式经营方式楼层楼层租金水平租金水平单店面积单店面积能承受的能承受的租金租金意愿商户意愿商户需求面积需求面积中高档天翔灯饰城196零售为主少量批零兼营1F100-13050040-100200

229、以上2F50-60500中低档汉来灯饰广场448以前批发现在零售为主1F100-120500-60060-70200-3002F60-70200-3003F25100-2004F被动免租300-400合计63631414结论：单独的灯饰馆模式，市场利润较低，成本过大，现有市场中集中一层的模式经营情况不好，难以吸引商家从市场角度来看，目前武汉灯饰市场已经饱和，商家普遍反映近两年生意不好做，市场比较惨淡，客户购买需求降低，且灯饰市场竞争激烈。商家普遍认为在零售馆建立单独一层灯饰馆的模式不好，武汉现有的居然之家等单独做一层楼为灯饰的，经营情况都不好，主要原因为武汉人消费习惯喜欢对比多家，几十家的灯饰不能满足消费者的对比需求，家居商城灯光不好，5-6点关门下班不能单独吸引客户前来消费。现在招商的友谊国际广场灯饰位于负一楼，招商情况不好，招商租金为45，而商户接受租金为40。灯饰类产品需求面积普遍较大，从而租金成本较重，商家对租金的要求很严格，不能太贵，最好有免租期。市场角度商家角度和平角度由于商家承租能力较低，单独做灯饰馆的成本较大，回收利润也较低，从成本-收益角度来看可行性不大。现有市场上采用单独一层做灯饰的卖场普遍经营状况不好，难以吸引商家入驻，这种方式的可行性也不高。