珠海平步木厂改造项目开发方案（45页）.pdf

1、 .珠海平步木厂改造项目开发方案珠海平步木厂改造项目开发方案 目录 1 项目背景概况.3 1.1 项目用地概况.3 1.2 投资与开发主体概况.4 2 区域规划与发展前景.5 2.1 项目区域现状分析.5 2.2 区域发展前景.7 3 项目开发与商圈格局发展.12 3.1 珠海商圈格局分析.12 3.2 珠海西区商业中心缺位，难以整合拉升商业辐射力，缺少能成为商业中心的引擎项目.15 4 整合发展定位及业态规划.16 4.1 项目发展目标.16 4.2 项目整合发展理念.17 4.3 项目整合发展定位.18 4.4 整合发展的功能业态组合规划.19 5 项目经济及社会效益评估.27 5.1 项

2、目经济技术指标.27 5.2 项目经济效益评估.28 5.3 项目社会效益评估.29 6 规划设计概念方案.30 6.1 整合改造概念规划设计理念.30 6.2 规划设计构思.31 1 项目背景概况 1.1 项目用地概况 项目地块位于斗门区城南白藤一路西华丰一区（湖心路西侧），总面积 5.56 万平方米，为国有出让土地，分别由一块工业用地及一块商住用地组成。项目四至情况：项目四至情况：项目东临城市主干道湖心路，湖心路是斗门与珠海东部城区重要的交通 要道，沿线已有大量的住宅开发，居住氛围日渐成熟。南面为白藤二路，已开发成熟居住小区富豪花园。北面为白藤一路，目前为双向两车道，未来将拓宽为四车道，沿

3、线以旧 建筑为主。西面未作实质开发，为露天工业品堆场。项目用地情况项目用地情况：工业用地上盖有平步木厂及零星临时商铺，目前平步木厂以生产木门及 木制家具为主；商住用地位于平步木厂与湖心路间，现作绿化及工厂进出道 路使用，该用地临街面长、进深窄，如简单作住宅开发将大大削弱了其土地 的实际价值。因此，我们计划将两块用地统一规划及合作开发，将商业功能布置与湖 心路沿线，这样有利于土地的集约高效利用，提升用地的城市和商业价值。用地性质 用地面积 （万平方米）现有建筑面积 （万平方米）土地使用权人 上盖建筑 总用地 5.56 1.93 工业用地 4.03 1.93 珠海经济特区 平步木制品有限公司 厂房

4、、办公楼、宿舍 商住用地 1.53 0 斗门盈亨房地产 有限公司 无 露天堆场 项目地块情况表 项目四至情况 湖心路 白藤二路 白藤一路 项目四至情况 项目用地情况 1.2 投资与开发主体概况 项目投资主体为珠海经济特区平步木制品有限公司，其投资者已深耕珠海商业十余年，拥有大量的品牌商户资源和终端消费客户资源，擅长于大型城市综合体的开发与经营。珠海口岸广场发展有限公司、珠海澳海城百货有限公司(OHOO CITY)及珠海朗盈酒店管理有限公司（L Hotels）均为投资者名下的企业。珠海口岸广场发展有限公司珠海口岸广场发展有限公司成立于 1997 年 12 月 23 日，是庆祝澳门回归的市政重点工

5、程之一，也是珠海往返澳门的必经之路，总建筑面积约 12 万平方米，已入驻有十多家大型商场，开设约 2000 间铺位，就业人数达万人。日均客流量约十几万人，节假日更高达二十万人以上。配套有大型停车场、长途客运站及公交客运站，使广场成为市中心的一个交通枢纽。澳海城百货澳海城百货是旗下的精品百货商场，专业经营女性品牌精品，品位高雅，环境舒适，统一管理，统一收银，拥有完善的经营服务及专业化的经营管理，目标 打造成为引领珠澳时尚消费新潮流的重要消费场所。珠海朗盈酒店管理有限公司珠海朗盈酒店管理有限公司成立于 2009 年，目前在珠海市内已有两家星级 酒店，分别位于昌盛路、莲花路，主营业务为星级酒店标准化

6、管理及连锁酒店经 营。其中昌盛店位于广珠城际轨道终站地段，楼高 23 层，1-4 层为澳海城商业中心，5 层以上为酒店，合共有 258 个房间，是一座集商务、餐饮，健身娱乐、休闲购物于一体的四星级酒店。2 区域规划与发展前景 2.1 项目区域现状分析 2.1.1 珠海市域层面：西区门户，距离拱北、横琴新区核心区 30 分钟车程 项目所在的西部中心城区是珠海西区与东部城区发展联系的门户地区。西部中心城区距离拱北、南湾以及横琴新区核心区约 30 分钟车程。未来西部与东部的将有多条高等级道路的贯通，将使得西部中心城区至东部各地的的时间大大缩短，交通更为便捷。珠海联系东西两区已建及规划道路 2.1.2

7、 珠海西区层面：西区 15 分钟车程“生活-产业服务圈”的中心 项目区域位于西部中心城区的核心区，交通便捷，距离斗门、金湾行政区域中心 15 分钟车程，可有效服务西区 65 万常住人口。西部城区内部主干路珠海大道、珠峰大道及机场东路已全面通车，由各主干道至产业区在 15 分钟车程距离以内。到高栏港区及珠海机场只需15 分钟。产业区 规模 （万平方米）人口 富山工业园 15159 6 万 航空产业园 9716 7 万 （规划 2020 年）南屏工业园园 766 联港工业园 590 6.5 万 （红旗镇）平沙游艇产业园 535 10 万 （平沙镇）新青科技工业园 334 6 万 白蕉工业园 286

8、 12.2 万 （白蕉镇）区域区域 人口人口 斗门 41.6 万 金湾 14.8 万 高栏港经济区 10 万 项目地块 2010 年西部常住人口情况 西部主要产业规模及人口情况 2.2 区域发展前景 2.2.1 解读西部中心城区的规划与定位 2.2.1.1 市域层面：“三区一城”的城市格局确立，提升西区的城市地位 西部中心城区作为三个城市主城区之一，将提升城市功能及辐射力。按照珠海西部中心城区概念规划，西部城区将与香洲核心城区、横 琴新区一道构成珠海新的城市中心，强调三者作为一个中心城区，三区之 间协调互补发展。西部中心城区在珠海市中的功能定位为：具备市级配套功能（特别是空间需求较大的集会型文

9、化设施）的服务中心 生态化的人口集聚中心 香洲城区产业疏散的容纳地 西部沿海产业带的专业化产业服务中心 2.2.1.2 西区层面：项目区域是西部中心城区优先启动区域，是商业、文化、娱乐城市复合功能发展区 项目所在的湖心路发展带，是西部中心城区发展最成熟及优先启动区域，项目位于规划中的白藤湖综合区与金湾综合区的交界，并毗邻规划的核心区。自 2012 年开始，西部中心城区启动三大片区的建设，包括核心区、金湾综合区(金湾航空新城)和白藤湖综合区 白藤湖综合区规划用地 19.5 平方公里 定位水岸生活综合区，该区特色功能项目有滨河海鲜美食街、区级行政办公及市民服务中心、市级文艺观演中心 金湾综合区依托

10、原红旗镇建成，规划用地 7.5 平方公里，规划定位为具备文化教育特色的综合片区，该区兼有教育、商业、行政办公及文化娱乐功能 核心区规划用地 9 平方公里，规划定位为市级城市行政文化中心、市级商业金融中心、市级体育健身中心 2.2.2 项目区位的城市潜力 2.2.2.1 城市潜力一：西部中心城区城市商业及人居辐射力将逐步增强 西部中心城区是东部主城区产业转移及高端服务辐射的核心载体。东西通道的建设将逐步拉近东西城区的经济和人口联系，提升西区商业辐射力。与香洲区与香洲区产业转移带动人口和经济要素由东部往西部转移，西部城区将有机会吸引东部城区近 50 万人消费人群。南湾新区及横琴新区南湾新区及横琴新

11、区的综合开发建设将引导城市高端商务、高 端居住、高端旅游休闲等功能西移并辐射西区，为西区吸引中 高端消费人群奠定基础。港珠澳大桥的通车港珠澳大桥的通车将提升珠海的对外辐射力，并带来大量的 旅游消费人群。2.2.2.2 城市潜力二：西部中心城区将是珠海制造业商务服务中心 珠海西部规划以高栏港及空港为产业基础和依托，打造成以重化产 业及机械装备（海洋及航空设备）为龙头，以电子信息、电器、医药、环 保等产业重点，以新兴产业为补充的制造新城。全市 52%的工业产值产于珠海西区，航空游艇、海洋装备等大型产业 落户西区，目前进驻西区企业近 1000 家企业，其中有中海、中航通飞、BP石油等超大型企业，产业

12、的规模发展将吸纳大量产业就业人群和生产性服务需求。区域 工业总产值 （亿元）占比 珠海全市 3044 西区 1589 52%南屏工业园 250 8%产业区 企业数 工业产值（亿元）主要产业 高栏港区 重大产业项 32 个 487 精细化工、石油、电力能源、海洋工程装备制造 富山工业园 145 181 电子、家用电器、临港先进制造业 航空产业园 12 个项目投产 330（规划 2015 年）飞机总装、飞机件、数控中心、航空维护 南屏工业园园 533 240 电子信息、打印耗材、空调等 联港工业园 308 141 电子电器、建材生物制药 平沙游艇产业园 22 10 游艇及相关产业 新青科技工业园

13、210 家 580 电子终端产品、电路板、电缆 白蕉工业园 265 164 电子信息、建材 2010 年珠海工业产值分布情况 珠海西部主要工业园区发展情况 2.2.1.3 城市潜力三：项目区域将成为西部中心城区的交通中心和商业中心 项目所在湖心路发展带交通便捷，成熟度高，居住开发最集中的区域。湖心路沿线发展带已开发近 35-40 个楼盘，总规模达约 1000 万平方米，假设未来 5 年内居住率达 70%，将产生居住人口 30 万人。项目 占地 （万平方米)建筑面积（万平方米)时代珊瑚湾 18 40 保利香槟 10 30 明月湾 14 16 中珠上郡 8 21 珠光新城 31.5 62.7 万威

14、美地 3.5 11.5 德昌盛景 6.4 25 东方威尼斯 50 110 电力家和城 16 47 恒基曦城 48 65 西江月 8 21 华发水郡 49 115 旭日华庭 5.9 11.4 里埃维拉 35 125 湖心路沿线主要房地产项目情况表 湖心路沿线主要房地产项目分布图 3 项目开发与商圈格局发展 3.1 珠海商圈格局分析 3.1.1 珠海商业集中于东部主城区，西部商圈尚未形成 东部城区已形成“多中心”的商业格局，但没有非常强的商业中心，而 每一个商圈在商圈级别、辐射范围与档次上都存在明显的差异与区分。市级商圈市级商圈吉大商圈和拱北商圈是珠海目前的两大消费重心，其商业体 量以及各商业物业

15、的单体规模相对较大，业态较为齐全 吉大商圈：汇集珠海最密集的高档商业，高档次的商业配套成为最具 代表性的高档商业区 拱北商圈：区位优势明显，以拱北口岸广场为核心，结合迎宾路、莲 花路，是珠海商业发展较早、成熟较快，最为繁荣的区域 区域级商圈区域级商圈主要是老香洲、新香洲，主要辐射该商圈所在区域，商 圈档次以中档、中低档稳住 老香洲商圈：以香洲百货为、南坑核心，形成以超市、百货为主的商圈 新香洲商圈：以大型小区底商及裙楼商业为主 专业市场商圈专业市场商圈主要是以世邦装饰建材市场为核心，形成以建材市场为 主的前山专业市场商圈。3.1.2 商业规模较小，以传统商业为主，缺乏极具吸引力和辐射力的新型商

16、业业态 珠海商业规模较小，以传统商业为主，缺乏极具吸引力和辐射力的新 型商业业态。现有各大商场综合性不强，业态不齐全，餐饮与休闲娱乐配 套面积比例较低，难以满足各类型消费者的一站式消费需求 商业经营规模小现有商业单体规模大部分在 50000 以下，缺 乏大规模商业单体。商业业态以传统商业为主缺乏高档消费场所，业态不全，以 单一的百货、步行街、超级市场为主要载体。缺乏新型商业目前商业主要以购物功能为主，缺少融合休闲 购物，休闲娱乐的综合型商业物业。商圈 主要商业项目 建筑面积 （万平方米）业态 老香洲 商圈 茂业百货 2 精品、化妆品、金银首饰、箱包皮具、金宝路商业广场（新一佳）4 超市服装、手

17、机数码、珠宝玉器、家居 扬名广场（吉之岛）10 大型综合购物广场 湾仔沙电脑街 数码电子 五洲花城（五洲世派街）0.5 新香洲 商圈 旺角百货 2.5 餐饮、服饰、通讯、美容、娱乐、文化等 电力时代广场 1 超市、餐饮、服饰、美容、娱乐、电器等 仁恒星园商业街 0.8 社区型商业街 梅华西路汽车一条街 汽车 4S 店、汽车配件、维修、二手车等 吉大商圈 珠海免税商场 5.5 餐饮、服饰、通讯、美容、电器等 珠海百货 3.5 国贸海天城 4 日东商业广场 4 拱北商圈 口岸广场 12 服装服饰、化妆品、箱包、电子通信、餐饮、文化等 莲花步行街 1 精品店、特色店、专卖店 迎宾百货 3 服装服饰、

18、珠宝、金融、餐饮、健身等 水湾酒吧街 0.3 酒吧娱乐街 南湾商圈 华发新城商业街 1.6 小型百货、小型餐饮、小型超市 香槟小镇 休闲餐饮、服饰零售商业街 珠海主要商业设施情况表 3.1.3 未来集休闲、娱乐、购物于一体的都市综合体将改变珠海商业消费模式 珠海开始新一轮的商业建设浪潮，主要集中在主城区的拱北商圈、香洲商圈及前山商圈为主，主要商业形态为突出休闲娱乐功能的大型 一站式休闲购物中心，这些集休闲、娱乐、购物于一体的都市综合体将改变珠海商业消费模式。商圈商圈 项目项目 商业商业 规模规模 （平方米）（平方米）主要业态主要业态 营业时间营业时间 拱北 仁恒 滨海 中心 21 万 （含酒店

19、、住宅、商场）国际品牌购物中心及海岸风情商业街 预计 2013 年 香洲 扬名广场二期 10 万 （含酒店）集大型百货、大型超市、主题风味食街、星级影视城、KTV、超级儿童反斗城、书吧 正在招商中，预计 2014 年开业 前山 中海 环宇城 39 万 （商场 10 万）百货、超市、品牌旗舰店，高标准星级影院、室内真冰冰场、各式美食餐饮 招商中，预计2013 年开业 南湾 华发商都 10 万 大型的百货、超市、儿童游乐天地、电影院、餐饮为主，兼有艺术博览馆、特色高档餐饮 2012 年底落成 珠海主要新增商业体情况表 3.2 珠海西区商业中心缺位，难以整合拉升商业辐射力，缺少能成为商业中心的引擎项

20、目 珠海西部商业处于初级阶段，以镇区商业、住宅底商、专业市场为主，缺乏区域商业中心，商业辐射力较弱。斗门步行街区域以步行街为核心形成的商业街区，以中小型百 货商场及沿街底商为主，档次低。家居、建材市场依托西区房地产市场的发展，家居装饰、建材 专业市场有一定的发展。以沿街商铺为主，档次不高，布点相对分 散，辐射力较弱。红旗镇区商业依托红旗镇中心区的住宅底商，以基本生活配套 商业以及中低档服饰零售商店.湖心路沿线商业以住宅底商为主，主要发展机械设备、家居装饰、建材等行业。统计近 2 年商业用地出让，区域内仍未规划有大型商业中心，区域内未 来商业供应主要以大型社区的配套商业为主，总规模约在 9-10

21、 万平方米，单体商业规模基本在 4 万平方米以下。湖心路沿线未来商业供应规模 4 整合发展定位及业态规划 4.1 项目发展价值 目前西部城区中心城市功能的提升以及西部商圈商业功能的整合与升级，均缺乏有效的项目支撑。本项目位处西部中心城区核心地区，优势明显。区域中心度高，成熟度高，交通四通八达，能快速到达东部及西部各主要区域。因此，将最能够打造成区域城市的地标式引擎及标杆式商业项目。城市发展的需要城市发展的需要珠海西区亟需由制造基地向服务新城转变，快速提升综合商业服务等城市新中心功能，吸纳大量的就业人口和多元化生活及消费人群，以确立区域中心地位 商业升级的需求商业升级的需求西部商圈在珠海市级商圈

22、体系的缺位以及西区分散而初级的商业业态现状，亟需发展引擎型项目来整合并良性引导西部中心城区核心商业功能的发展 4.2 项目整合发展理念 激活城市商业繁荣和再生魅力的活性触媒激活城市商业繁荣和再生魅力的活性触媒 将项目打造成西部中心城区的核心商业引擎，运用城市运营理念与商业经营融合的开发理念，开创全新的以“奥特莱斯”为引领的复合综合体商业模式，激发西部中心城区的综合商业发展，升级珠海城市商圈发展 将项目发展成为激活“西城生活魅力”，吸引跨区域消费人群，可持续发展的城市活力城区 倡导全新生活社交方式的城市聚会舞台和倡导全新生活社交方式的城市聚会舞台和 2424 小时消闲中心小时消闲中心 旨在为珠海

23、城市引入真正同步全球的生活方式，打造时尚新生活的舞台；为珠海西区，乃至珠海市区居民提供一个聚会、消遣的 24 小时开放城市空间，举办大型节庆 活动、城市集会、产品发布的新经济舞台；汇集城市前沿消费，品牌时尚，创意科技资讯的文化传播基地汇集城市前沿消费，品牌时尚，创意科技资讯的文化传播基地 融合“艺术、科技、时尚、健康”等多种元素，集合时尚消费、教育博览、艺术文化、创意服务 休闲娱乐等多元功能复合，多种消费互动，创造一个具有“探索、发现、趣味”的文化消费资讯 以及娱乐体验前沿首发阵地；汇集各种创意生活、潮流产品、先锋设计、科技服务等资讯的区域交流中心和发布基地。4.3 项目整合发展定位 我们希望

24、将项目打造成为：我们希望将项目打造成为：一个社区一个社区我们希望将项目整合改造成为融合时尚、美食、文化、休闲、娱乐、购物、旅游等城市综合消费的 2424 小时消闲商业社区小时消闲商业社区。一个中心一个中心以时尚品牌体验为先导，汇集公众聚会、休闲购物、家庭娱乐、休憩旅游和文化体验等多种功能、多样文化、多元消费的区域性“城市风尚生城市风尚生 活社交中心”活社交中心”。4.4 整合发展的功能业态组合规划 4.4.1 整合发展功能业态规划 核心功能核心功能：建议一个以时尚品牌体验时尚品牌体验为先导，汇集公众聚会、休闲购物、家庭娱乐、休憩旅游和文化体验等多种功能、多样文化、多元消费的“城市风尚生活社交中

25、心”活化功能活化功能：设置部分具有标识性的品牌时尚购物、特色餐饮、家庭休闲娱乐等消费服务业态，构造一个多元文化多元文化生活消费体系 延伸功能延伸功能：衍生对商务休闲、创意办公，酒店及居住等服务功能服务功能的需求 4.4.2 整合发展功能业态发展规模组合 用地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）容积率 建筑 密度 总用地 5.56 25 4.5 45%商住用地 1.53 3 2 工业用地 4.03 22 5.5 各 商 业 功 能 部 分 Outlets village 1.3 7.5 集中式商业 5.5 商务 酒店 3 写字楼 6 地下 10.5 约合 2750 个 停车位 项目总平面图 4.

26、4.3 整合发展功能业态发展组合品牌体验 ChicChic Outlet Shopping VillageOutlet Shopping Village 项目可与国际高端 outlet 运营商合作，打造集购物和旅游集散于一体，吸引目的性跨区域消费群的品牌 outlet 购物村。Chic outlet shopping 作为项目的核心主力店之一，是提升项目跨区域辐射力，聚集人气的活化店。计划引入国际品牌计划引入国际品牌 OUTLETSOUTLETS 运营商运营商 欧洲经营欧洲经营 9 9 大高端奥特莱斯的大高端奥特莱斯的 Value RetailValue Retail集团简介：集团简介：由 V

27、alue Retail 集团开发与管理的欧洲九大 Chic Outlet Shopping 购物村正以越来越强的势头领跑市场新潮流。每个购物村都吸引了多达百间不同品牌的设计师专卖店进驻营业，各国际品牌均配备了充裕的季前系列供顾客选购，部份货品更全年以低 至三折的价格发售。从此不但告别杀价名店内的长长人龙，还可以从容 不迫地悠然尊享购物乐趣 4.4.4 整合发展功能业态发展组合生活磁场 儿童娱乐中心儿童娱乐中心 儿童娱乐中心结合下沉静谧花园设置于商业广场中心位置。下沉静谧花园为商业广场的中心景观，在浓厚商业氛围中设置下沉式的园林景观，由跌水瀑布引入地下一层，将游人引入地下一层的儿童休闲中心。儿童

28、娱乐中心围绕下沉静谧花园而建，利用下沉花园通风采光，而且地下一层结构柱距较大，更加适合设置大型儿童游乐设施，也有足够空间设置附属商业休闲单位，为家长照看孩子游玩提供舒适的等待休憩空间。通过仿真的和模拟现实的地方，通过参加工作，让儿童在娱乐中体验大人的生活世界 大型儿童服饰、儿童用品百货店 大型玩具连锁店 特色美食餐饮特色美食餐饮 特色美食餐饮设置在 Outlets 街区五六层的空中的情调休闲街区，由屋顶花园和空中步行道组成的空中花园步行系统组成，提供 780m 的空中步行距离，让游客在空中花园中享受公园休闲乐趣。高端社交、商务接待的餐饮消费场所 向时尚饮食男女，一个汇集各种时尚主题的fusio

29、n 饮食文化体验 面向大众的特色休闲餐饮以及快餐连锁店的fusion饮食文化体验 艺术与娱乐广场艺术与娱乐广场 文化娱乐设置在 Outlets 的西南角，由 IMAX 电影院、综合型书店、艺术展示中心等文化设施共同提供文化娱乐功能，既作为地块里端的游览目的地保证整个项目地块的人气覆盖面，也作为周边住区的区域文化中心的文化休闲配套。休憩广场：结合丰富步行流线，提供中心商业广场、下沉花园空间、mall 商业内庭、欧式街角广场、空中花园等商业休闲公共空间，总面积达 11700 平方米，为游客购物之余休闲享受提供丰富的公共空间选择。营造“影像、音乐、书籍、饮食”等多样文化的兴趣场所 开辟各种室内外的展

30、览空间，将艺术文化融入百姓日常生活文化的兴趣场所 引入一些倡导“生态、环保、可持续发展”生活方式和消费态度的创意生活品牌店 打造各式各样聚会和休息场所，以及表演、节庆的舞台 文化娱乐文化娱乐广场广场 美容健康中心美容健康中心 美容健康中心设置在集中式商业裙楼中，为周边工作及居住的人群提供运动健身、美容美体的一站式商务服务及生活服务场所。提供体育运动休闲、健身锻炼的经营场所 聚集美容、美甲、瑜伽、spa 精品店等以女性魅力和健康为主题的商店 荟萃知名品牌化装品的专业旗舰店 4.4.5 整合发展功能业态发展组合商务社交 项目设置办公写字楼及特色商务酒店，满足西部城区产业发展而 不断增长的商务及服务

31、需求。创意办公创意办公 特色特色商务商务酒店酒店 公寓公寓 酒店 办公 公寓 5 项目经济及社会效益评估 5.1 项目经济技术指标 用地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）容积率 建筑 密度 总用地 5.56 25 4.5 45%商住用地 3 2 工业用地 22 5.5 各 商 业 功 能 Outlets village 1.3 7.5 集中式商业 5.5 商务 酒店 3 写字楼 6 地下 10.5 约合 2750 个 停车位 5.2 项目经济效益评估 项目开发总投资额为 185276 万元，其中土地费用为 9308 万 元，占总费用的 5%。项目收入为 320695 万元，税前利润为 136

32、867 万元，税前投资收益率为 95.8%，项目在财务上具有可行性。项目收益分析项目收益分析 项目开发成本估算项目开发成本估算 项 目项 目合计 (万合计 (万元)元)取定标准取定标准计算基础计算基础总面积单方造总面积单方造价 (元/m价 (元/m2 2)备注备注开发成本开发成本18527618527674117411土地成本土地成本930893083723725.02%5.02%商业用地补偿费9308元/平方米220000平方米3723725.02%5.02%住宅用地补偿费0元/平方米30000平方米0 00.00%0.00%前期费用前期费用266726671071071.44%1.44%可

33、行性研究、规划、勘探、设计2500.00 100.0元/平方米250000平方米1001001.35%1.35%按总建筑面积三通一平83.4015元/平方米55600平方米3 30.05%0.05%按用地面积临建水电设施83.4015元/平方米55600平方米3 30.05%0.05%按用地面积基础设施 配基础设施 配套工程费套工程费459045901841842.48%2.48%道路工程200.16120元/平方米16680平方米8 80.11%0.11%按用地 面积的30%计算供气工程375.0015元/平方米250000平方米15150.20%0.20%按总建筑面积供电工程625.002

34、5元/平方米250000平方米25250.34%0.34%按总建筑面积供水工程500.0020元/平方米250000平方米20200.27%0.27%按总建筑面积电讯、智能化系统工程750.0030元/平方米250000平方米30300.40%0.40%按总建筑面积排水管道工程750.0030元/平方米250000平方米30300.40%0.40%按总建筑面积供暖工程0.00元/平方米250000平方米0 00.00%0.00%按提供资料计算小区园林绿化工程费1390.00500元/平方米27800平方米56560.75%0.75%按用地 面积的50%计算建安工程费用建安工程费用1344001

35、344005376537672.54%72.54%住宅10500.003500元/平方米30000平方米4204205.67%5.67%商场58500.004500元/平方米130000平方米2340234031.57%31.57%酒店27000.009000元/平方米30000平方米1080108014.57%14.57%写字楼38400.006400元/平方米60000平方米1536153620.73%20.73%开发期税费开发期税费538353832152152.91%2.91%市政配套费3750.00150元/平方米250000平方米1501502.02%2.02%工程质监安监费283

36、.310.20%141657万元11110.15%0.15%(3)+(4)工程监理费1133.260.80%141657万元45450.61%0.61%(3)+(4)人防建设费172.5015元/平方米115000平方米7 70.09%0.09%按总建筑面积消防报建费43.503元/平方米145000平方米2 20.02%0.02%按总建筑面积建设期利息建设期利息199881998825%25%159905.2万元159905.2万元80080010.79%10.79%(1+2+3+4+5+7)25%/2(1+2+3+4+5+7)25%/2不可预见费不可预见费469046903%3%15634

37、7.6万元156347.6万元1881882.53%2.53%(1+2+3+4+5)3%(1+2+3+4+5)3%企业管理费企业管理费 4,250 4,2503.0%3.0%141657.0万元141657.0万元1701702.29%2.29%(2)+(3)+(4)3%(2)+(3)+(4)3%总额总额(万元)(万元)1项目收入项目收入320,6952 2预计开发投入预计开发投入122,6382.1土地成本9,3082.2前期费用2,6672.3基础设施配套工程费4,5902.4建安工程费用96,0002.5开发期税费5,3832.6不可预见费4,6903管理费用（3%）管理费用（3%）4,

38、2504销售费用销售费用(3%)16,0355财务成本（年息财务成本（年息6.54%）06销售税费（销售税费（5.5%)17,6387土地增值税土地增值税23,267税前利润税前利润136,867投资收益率投资收益率（所得税前）（所得税前）95.8%财务指标财务指标序号序号项目收入项目收入 5.3 项目社会效益评估 预计未来项目商场年营业额达 6-8 亿元，日均人流 量将达 3-5 万人，写字楼将产生企业税收收入约 5000-8000 万元，酒店年营业额达 6000-8000 万元，预计可创造相关就 业岗位大约 15000 个。商业部分商业部分 年营业额（亿元）日均人流量（万人）三里屯 vil

39、lage 6 3-5 大宁国际 4-5 青浦 OUTLETS 20 1-1.5 重庆西部OUTLETS 8 约 1 万人 北京赛特OUTLETS 10 1-1.2 五星级五星级酒店酒店 年单店营业额（万元）广东地区 6700 江苏地区 7000 浙江地区 8600 写字楼写字楼 税收（亿元/栋）天津 0.7 深圳福田 3 青岛 0.3 项目各组成部分收益参考依 6 规划设计概念方案 6.1 整合改造概念规划设计理念 叙事性与符号化的原则叙事性与符号化的原则 将商业文脉和价值符号融入到规划的空间序列中，具有节奏性和故事性 注重公共空间与公共设施的创新开发设计（街道家具艺术化）开放性与互动性原则开

40、放性与互动性原则 将项目与城市区域融为一体，形成一个开放性街区空间 内部创造人与建筑、人与商业活动的共享互动空间，如休闲后街、阳光屋顶、玻璃橱窗等，使不同领域的艺术工作者、消费者、游客、行者和各类时尚元素在这里互相碰撞，激发灵感和创意 渗透性与多样性性原则渗透性与多样性性原则 激发多层次立体化、多元文化感知的广场空间、街道空间、庭院空间和功能空间，引导创意工作者和消费者 通过不同时代、不同文化、不同构造、不同材料的拼接，激发不同领域的艺术工作者、消费者、游客及行者不同的视觉享受、文化联想，创造记忆深刻的城市界面 6.2 规划设计构思 6.2.1 总平面 项目建筑布局分为综合 mall 和步行街

41、区两部分，围绕中心广场布置。综合 mall结合高层酒店、写字楼和公寓布置，为进驻大型超市、电器城等大型商业元素提供空间，联合高层部分打造全天时的消闲商业社区，提供综合生活服务。步行街区份分为旗舰 mall、Outlets 街区、情调休闲街区、文化街区、儿童娱乐休闲中心五大部分。旗舰 mall 部分为国际高端品牌提供商业空间，中间设有天光商业内街，提供奢华购物享受，旗舰mall 与综合 mall 一起打造出沿湖心路的标识性商业立面。总平面图 总体鸟瞰图 6.2.3 建筑风格 建筑风格现代简洁，不做过多装饰，目的在于为商业活动提供较好的展示本底，将修饰留给 LED 屏幕和广告牌。作为地标建筑的旗舰

42、mall和酒店写字楼高层部分使用镜面玻璃打造，在简洁氛围中体现时尚感，将菱形分隔线元素以变化且统一的方式体现在建筑各个街区立面设计之中，步行街的曲线设计能够更流畅的引导人群。6.2.3 功能布局 Outlets Village Outlets 街区由多栋低层建筑布局而成，并以小巷、院落、广场和屋顶花园等连接，打造一个大型开放式购物街区 街区以小镇街巷尺度结合现代建筑视觉元素规划，为游客提供尺度宜人且现代时尚的购物步行街区，总共能提供 1200m 的步行距离，让游客在户外宜人尺度中充分体验购物乐趣。Outlets Village 效果图 城市地标建筑 酒店、写字楼及旗舰 MALL 作为城市地标建

43、筑，布置在地块的东北角，强调建筑的标识感和汇聚感，标示着区域城市生活方式的转变，将成为西区的城市名片。湖心路面效果图 公共空间 结合丰富步行流线，同时提供中心商业广场、下沉花园空间、mall 商业内庭、欧式街角广场、空中花园等商业休闲公共空间，总面积达 11700 平方米，为游客购物之余休闲享受提供丰富的公共空间选择。结合商业主街，在步行流线安排设置高清投影大幕、LED 动画长廊，将中心广场打造为开展各种庆典、艺术展览、表演、时装秀、派对等活动的主要场地。各种公共空间与休闲趣味活动结合，成为市民周末或节假日休闲场所 商业中心广场效果图 地下空间 下沉静谧花园下沉静谧花园为商业广场的中心景观，在

44、浓厚商业氛围中设置下沉式的园林景观，由跌水瀑布引入地下一层，与广场上的商业氛围形成戏剧化的对比 儿童娱乐休闲中心儿童休闲中心围绕下沉静谧花园而建，利用下沉花园通风采光，且地下一层结构柱距较大，更适合设置大型儿童游乐设施，也有足够空间设置附属商业休闲单位，为家长照看孩子游玩提供舒适的等待休憩空间。地下车库在负一及负二层设置有 2750 个停车位。空中绿化步道 Outlets 街区五六层设置由屋顶花园和空中步行道组成的空中花园步行系统，在其中设置特色休闲餐饮，打造位于空中的情调休闲街区，提供 780m 的空中步行距离，让游客在空中花园中享受公园购物乐趣。立体绿化系统 住宅部分和写字楼酒店部分都设有

45、专属天台花园，与商业区域相隔离，提供闹中取静的居住环境，住宅部分特设有中心花园相联系，为分成两部分的住宅提供中心连接空间，也为住宅部分提供统一园林入口，便于独立管理 专属屋顶花园 独立静谧花园 酒店及写字楼专属天台花园 6.2.2 交通系统 交通体系 规划在沿湖心路南北两段分设两个标志性入口广场。在场地南部规划路上沿 Outlets 街区中部、南部再设两个分入口广场，四大广场结合综合 mall的沿街大门共同提供五大入口。各入口广场与中心商业广场以流线型的商业主街相联系，便于游客直接通达中心。Outlets 街区沿路提供多条巷道式入口，结合旗舰 mall 的旗舰店式商业入口，为场地提供了丰富的进入感。湖心路南入口效果图 步行体系 规划可提供地面步行长度 1200m，空中步行长度 784m。步行路线包括商业步时尚商业主街、综合mall 传统商业购物体验、旗舰 mall 天光商业内街、Outlets 小镇尺度商业步行街、空中花园漫步道、下沉式园林游览等多种步行体验。