广州市荔湾区旧城更新改造文化商业策略规划设计方案（40页）.pdf

1、URBAN RENEWAL荔湾区旧城更新改造策略规划1一个没有地方化的国际化是没有根基的一个没有国际化的地方化是没有前途的一个没有传统的现代是一个没有根基的现代现代必须融入传统才是一个让人尊重的现代2URBAN RENEWAL1 项目背景与理解2 旧城认识与判断3 改造目标与原则4 改造的总体思路5 改造的总体策略6 改造的策略分区7 改造规模与强度8 改造资金与运营9 规划管理与实施一湾溪水绿两岸荔枝红3URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN R

2、ENEWAL1 项目背景与理解1.1 国际化进程中的广州城市日渐现代化4URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL1 项目背景与理解1.1 国际化进程中的广州设施不断高级化5URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL1 项目背景与理解1.2 困境与新的形势1 荔湾旧城的困境。荔湾

3、旧城是广州特色所在但目前正面临着建筑危破、交通拥堵、设施陈旧、环境恶劣、人口老化、产业低端化等现实困境导致地区价值未能有效发挥地位从中心走向边缘。旧城更新改造成为城市不可回避的话题。2 国家关注民生的政策。当前国家发展基调更加关注社会民生旧城作为社会民生问题突出的地区其更新改造成为一项迫不容缓的民生工程。3城市发展的内在要求。广州在历经多年的城市拓展之后难以维续以“增量”土地的方式来进行城市建设因此需逐步转入开发旧城的“存量”土地。政府适时地提出了“中调”发展战略旧城的更新改造成为新时期广州城市发展的内在要求。从全球层面看地方特色文化将成为城市参与全球竞争的核心要素保护和挖掘荔湾旧城的特色成为

4、广州城市发展的必然。城市的另一面交通人口产业设施建筑居住6URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL旧城危机 旧城改造“见缝插针”无法形成高质量公共空间难以合理布局公共设施基础设施超负荷运行。高层建筑“遍地开花”旧城改造高层高密度的失误加剧了广州原已十分拥挤的局面。历史环境“大拆大建”历史文化名城保护的防线退到“文物保护单位”千年古城的历史文化物质基础、岭南城市特色丧失殆尽。1 项目背景与理解曾经的“改造”7URBAN RENEWAL荔

5、湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL如今的现状中山路 面积8平方公里 涉及11个街道 常住人口约64万1 项目背景与理解8URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL1.3 国际的历程与经验1 项目背景与理解实事上旧城的更新改造是一个世界性的命题。在英国、美国、香港等国家和地区都进行了卓有成效的探索和实

6、践。建设新城疏解旧城如巴黎拉德方斯的建设 旧城的更新与复兴如英国从19世纪末和从美国20世纪初的探索80年代末以来成为世界城市的发展潮流巴黎拉德方斯新城19世纪末20世纪60年代清除贫民窟运动解决居住条件问题鼓励建高层政府主导补贴和资助,60年代末70年代郊区化旧城衰落贫富分化社会问题增加就业和社会福利改善为目标政府主导提供补助政府财政负担大80年代以经济增长为取向以房地产开发为主要方式通过经济增长和物质改善解决社会问题市场主导成立UDC城市开发公司引导私人投资。缺乏长远考虑受市场波动影响大房地产低潮90年代经济、社会和环境等多目标综合性更新社区更新强调公、私和社区三向合作伙伴关系成立基金支持

7、通过地区三方合作伙伴的竞争性申请获得物质重建社会福利经济增长多元目标英国9URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL1 项目背景与理解1.4 项目理解认识与思考认识旧城改造的复杂性旧城是一个独特系统涵盖经济、社会、建筑、基础设施、历史遗产、文化传承、空间肌理等一系列物质和非物质的要素改造牵一发而动全身。那么荔湾旧城特色和问题在哪怎么解决解决的目标是什么从哪里入手谁来动手时序和资金怎么安排政府要做什么等等这些问题没有翔实的现状调研无法回答

8、仅靠物质规划不能回答仅看单个地块不能解决。改造思考一揽子的改造计划 旧城需要一个整体的改造策略安排和战略部署思路、模式、时间、空间和财务计划等 需要相应的政策配套 需要一揽子的行动计划和具体地块的实施导则10URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL1.5 主要内容计划旧城改造规划现状调研综合研究地块规划设计建筑普查社会经济调查非物质文化遗产市政设施调查道路交通调查改造策略研究配套政策研究改造经济测算市政改造研究道路交通研究控规调整城市

9、设计修规方案试点地块旧城改造研究中心长期跟踪研究1 项目背景与理解11URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL根据项目任务要求规划范围为荔湾区内环路以内地区具体即人民路以西、东风西路以南由人民路、东风西路和内环路所围合成的整个地区面积约8平方公里。涉及11个街道。在研究时考虑整个荔湾区乃至全市范围。2 旧城认识与判断2.1 工作范围1 规划范围规划范围12URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Stra

10、tegy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL2 旧城认识与判断 荔湾旧城区毗邻珠江东、北高西、南低发展受洪涝影响。因此基围和河涌是荔湾早期城市开发的主要依托。中部基围多南北向南部基围东西向沿基开路设街围内开发成坊、巷河涌均东西向是重要的交通和排洪通道沿涌建圩甫。独特的开发条件造就了旧城方格状的街道系统和商住结合的建设格局。受限于地形条件荔湾旧城开发呈现自东向西自涌向江的发展推进格局。2.2 发展历史1自东向西从“涌”到“江”13URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy

11、for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL2 旧城认识与判断 从明代起在绣衣坊下九路商业聚落基础上沿西濠和大观河发展商业街圩逐步扩展为19个“甫”。至清代西关纺织业发达在上九路-龙津东路之间形成机房区并带动南侧制衣制帽行业兴盛十三行一口通商的对外贸易进一步带动了商贸、饮食、居住的兴盛和推动中外文化的交流宝华、宝源、逢源、多宝一带住宅区逐步开发其空间肌理整齐划一建筑形式独特竹筒屋、西关大屋、西式民宅等荔湾逐步建成繁华的商业住宅区。至清末民国初西关拆房开路开发骑楼商铺以商业型住宅为依托的商住互补的城市格局基本形成并造就了具有鲜明

12、地方风情的西关文化 一度引领城市先锋。2.2 发展历史清代后期成片高档住宅修建形成如今耀华、昌华、宝源、多宝等一带街区格局2商住结合文化先锋14URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL文化本质上就是百姓日常生产和生活中形成的一些习惯及其物化表现是一个城市的精神所在。西关文化荔湾以西关文化市井性、重商性和开放性等特征以及成行成市的商业业态、商住结合的居住空间和特色的饮食生活习惯成为最能体现广州商都、平民化这一城市性格的地区并一度成为对外

13、开放的前沿成为国际认知广州的窗口。居住文化骑楼和中西合璧风格小街面长进深娱乐文化传统民俗、粤曲乡土特色商贸文化传统产业成行成市经营饮食文化茶楼、民间小吃市井生活科技教育中西医、新闻报业西关文化特征重商、市井、开放、享乐2 旧城认识与判断15URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL成行成市经营特色传统民俗风情特色骑楼建筑2 旧城认识与判断西关文化的载体表达16URBAN RENEWAL2.3 经济现状2 旧城认识与判断 商贸批发业态突出

14、集中在岭南街玉器、服装及配料、药材和电子通讯器材、北部站前街鞋批发和南源街文具批发。仅岭南街就有专业批发市场62个占全区的1/4。商业零售多以街巷形式出现主要集中在华林街的上下九路及多宝街的宝华路一带。工业日渐退出只有与商贸联系紧密的手工作坊经营较好主要集中在中山路以北。餐饮是旧城的特色在站前街批发市场一带、华林街步行街一带发展较好。冻品服装、辅料批发玉器批发针车行美容美发用品批发服装批发观赏鱼、药材布料批发药材批发古董,酸枝家具1商贸批发业态突出成行成市特征明显17URBAN RENEWAL974410247137365355138061808899942565951273273714735

15、其他服务业收入万元513521414274109690213063321701818其他服务业主营业务税金及附加万元6273158252241218100911233房地产主营业务税金及附加万元136241714291934253578108昌华171672142114864203866逢源3919014112472810649942032539南源418110620474908161739西村556538781681612385083825464华林30157132113791392492500岭南60212167257751352792665彩虹5144720915679255204158

16、323683金花15029962144192648453746171101多宝4124575111818385475513283站前5646752292539608662414204209龙津零售主营业务税金及附加万元批发主营业务税金及附加万元餐宿主营业务税金及附加万元房地产销售额万元零售额万元批发额万元餐宿营业额万元街道名称2.3 经济现状2 旧城认识与判断注业务税金及附加包括资源税、消费税、城市维护建设税、教育费附加等其他服务业包括信息软件、金融业、租金和商务服务、科研、教育、环境卫生、文化体育等资料来源2004年荔湾区第一次全国经济普查数据。2税收房地产其他餐宿零售批发批发经济旺人不旺财

17、各街道经济特色显著18URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL2.3 经济现状成行成市荔湾旧城的经济业态特征以批发业最具特色。其发展有利也有弊 利传统经济具有活力给本地低端人口提供了一定的就业机会给房屋产权业主带来了较大收益 弊批发业态具有“旺人不旺财”的特征带来大量的低端外来就业人口给本区带来较大的卫生环境、交通、消防等压力。2 旧城认识与判断3带来了大量低端外来就业人口和较大的卫生、环境、交通、消防等压力19URBAN RENEW

18、AL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL2.4 社会现状8896655765000441820.75岭南9504975594304503290.56龙津118009004410616596180.78逢源98014622623736687152南源68774501820000385231.3西村外来人口人户籍人口人953404739512747651700311.718合计71275023315000382471.06彩虹65315813420000323

19、210.9站前1094075818545890.72华林58733456024000319881.62昌华8154558374820432000.86多宝983747338552911.168金花老龄人口人人口密度人/km2面积km2街道2 旧城认识与判断资料来源户籍人口和老龄人口资料来自荔湾区民政局外来人口资料有待进一步核实 调查范围11个街道常住总人口64.4万其中户籍人口51.7万人常住外来人口12.7万人人口密度达到4.7万人/平方公里 荔湾区60岁以上的老人占总人口的18.5%并以1.23%的年均速度在增加预计2101年荔湾老龄人口超过20%调查区老人人口平均比重18.5金花街达23

20、。老年人主要集中在逢源、华林、南源、金花、龙津等街道。1典型的人口密度高和人口老龄化城区20URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL 2005年荔湾区失业比重达到6.2%广州市为2.5远超过4%的警戒比重显示人口结构存在较大问题。中山路以北就业比重较高以南就业比例较低这与产业和人口结构相关。社会从业人员中外地多本地少空间上改造后的街巷外来人口多传统街巷本地人口多。由于本地人口缺乏竞争力产业升级和外来人口增加带来了地区文化保护与经济发展

21、的悖论。2.4 社会现状41.15%34.50%30.43%29.33%16.47%17.63%13.01%20.60%12.53%23.96%18.72%020004000600080001000012000140001600018000彩虹街站前街金花街南源街龙津街岭南街多宝街西村街逢源街昌华街华林街单位人0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%单位从业人数就业比重2 旧城认识与判断资料来源广州市荔湾区经济社会事业发展年鉴20062本地失业比重高外来人口就业多越改造越“内卷”21URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for

22、 the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL287907550848116031合计1470503392895昌华15609218291750逢源565951611071623南源25235137271240西村18007298021531华林43656325021134岭南11288427261568彩虹22816544851139金花12039796321611多宝296162814142042站前38406338651498龙津非住宅出租屋套数住宅出租屋套数出租屋总套数流动人员总数出租屋街道名 出租屋和流动人员与产业关系紧密存

23、在群租现象。本地低收入阶层居住条件恶劣存在多户共住的现象。根据调查每套公屋基本居住5户以上极端的案例是一套公屋住10户人一家3口居住面积8.3平方米。2.4 社会特征2 旧城认识与判断一室多户的表现资料来源l3群租和历史遗留的多户共住现象突出居住质量差22URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL2.5 建筑现状 调查建筑482万平方米房屋以旧房居多外观破旧实际归入危房仅占1.5且分布零散。但多数旧房甚至外观较好的房子均存在严重的采光、

24、通风、消防以及共用厨厕等问题且多户共住居住条件相当恶劣。旧房主要分布在龙津、逢源、昌华、岭南以及中山路以北地区。100261.65100482.1合计2.265.911.487.14E类0.882.30.371.76D类39.62103.6722.57108.8C类37.297.3437.93182.9B类20.0452.4437.65181.5A类比重%占地面积公顷比重建筑总面积万m2建筑结构逢源街龙津街多宝、昌华街C类砖木结构B类砖混结构A类框架结构D类简易结构E类危房2 旧城认识与判断1建筑质量旧房多危房少内部条件恶劣23URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月T

25、he Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL2 旧城认识与判断光鲜的外表无奈的内在破损与搭建严重内部生活条件恶劣1建筑质量旧房多危房少内部条件恶劣24URBAN RENEWAL2 旧城认识与判断2建筑功能街区整体呈现商包住格局街区内部普遍存在仓、住合一现象 居住和商业是整个地区的最主要功能。在调研地区内几乎每一个街区都以居住功能为主在住区外围沿街发展商业形成“商包住”格局。街区内部的住宅普遍承担仓、住混合功能造成人货合流产生交通问题的同时也影响到街区卫生环境造成居住环境质量下降。100261.65100

26、4820850合计8.2621.613.27157883.4其他用途19.7451.642.62126090.4中小学校0.280.730.4119778.17工业厂房0.290.750.4019239仓库0.481.251.5273082.58办公5.5714.5711.76566824.3商业65.39171.180.033857952住宅比重%占地总面积ha比重总建筑面积m2建筑功能2.5 建筑现状岭南街十三行华林街上下九“住包商”格局25URBAN RENEWAL2.5 建筑现状小街面长进深的商住型建筑形式是旧城的特色但也带来采光、通风问题居住环境较差。2 旧城认识与判断3建筑形态小街

27、面长进深商住型建筑特色明显小店面、商住结合26URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL2.6 空间现状 调查区内建筑平均层数为3.5层其中改建过的建筑平均在9层左右质量较差的片区建筑平均2.6层质量较好的成片地区建筑平均层数在3层左右。调查区的建筑密度非常高平均达到60。改建过的片区平均密度37建筑质量较差的片区密度在67左右质量较好的成片地区密度约为61。调查区平均容积率为2.0其中改建过的建筑平均容积率为3.0建筑质量较差的片区平

28、均容积率为1.8质量较好的成片地区平均容积率约为2.1。2 旧城认识与判断1密度及容积率低层高密度容积率相对较高例华林寺地块范围内建筑层数大多不高于4层平均为3.14层虽然建筑不高但由于建筑密度很高规划区平均容积率为1.96。27URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL2.6 空间现状 不同街区其内部空间尺度、环境质量差异明显。逢源、宝源、多宝、宝华路一带街巷整齐间距合理尺度宜人街区基本满足现代居住要求因此街区人口不减具有活力。龙津东

29、、恩宁路、杨巷路、珠玑路清平市场一带的街巷狭窄导致建筑采光通风差、交通不畅、消防难解决、公共空间难开辟等问题。2 旧城认识与判断1 宝源路街区空间肌理3 杨巷路街区空间肌理2 龙津街区空间肌理2街巷间距及尺度地区差异明显12328URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL街巷过于狭窄造成的压迫感安全隐患居住质量下降2 旧城认识与判断2街巷间距及尺度地区差异明显令人感觉亲切的建筑高度与街道氛围29URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造

30、策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL2.7 环境现状市政和公共服务设施依然存在问题 设施老化布线随意基本市政设施具备但设施严重老化且布线杂乱存在严重消防隐患影响城市景观。设施改善缺乏系统性设施建设存在单向满足城市开发需要的特点造成管线不断增加根据调查一条马路下面同样的供水管增加到5根。交通问题多数道路为单向交通设置停车场地缺乏。2 旧城认识与判断30URBAN RENEWAL2.8 文化遗产现状2 旧城认识与判断1物质文化遗产现状历史文化要素较丰富但彼此缺乏空间组织不成体

31、系 历史文化保护区上下九、昌华、耀华和龙津西西关大屋、光复路的特色建筑群保存完好且集中 历史风貌街区具有传统风貌特色的街区主要分布在龙津路逢源街豆腐亩田料古道康王路上九路以南地区 其余地区其余历史建筑隐没在现代建筑和破旧建筑群中空间分布零散体现荔湾历史文化特色的点、线、面要素俱在但相互之间缺乏联系历史文化载体形象不突出历史街区、市内控保护单位市级历史保护单位相关规划提交之历史保护单位历史保护街道建议评定的优秀特色建筑中山八路龙津路昌华近代独立民居耀华清末民国初民宅西关大屋31URBAN RENEWAL 非物质文化遗产的传承依凭于物有些非物质文化遗产需要通过相应的空间载体来表现如十三行、恩宁路、

32、上下九路、第十甫路、光复南路、冼基东、冼基西、华林玉器街、洞神坊、光雅里等曾经是本区代表性非物质文化遗产的集中带。其中饮食文化遗产和粤剧文化遗产的附着空间最为丰富且相对集中但目前有些载体也在逐步消失 非物质文化遗产的传承附着于人有些非物质遗产的传承需要有深谙其味的本土人作为支撑但调查发现目前本区的“西关人”在减少剩下的本地居民经济能力相对较低而居住在此的外来人口大部分是从事低层次工作的务工人员两者对非物质文化传承难以产生积极的影响。非物质文化正在失去支撑它的社会条件。2非物质遗产现状2 旧城认识与判断文化活动场地、手工艺场、古玩玉器街分布图概念化的“西关”是本区第一非物质文化遗产它由一系列具体

33、的非物质文化资源构成包括口头传说、粤语、粤剧、讲古、除夕花市、婚俗、传统手工艺技能、传统美食等等其传承需要相应的物质空间和深谙其味的本土人来承载但目前一切都在慢慢消失32URBAN RENEWAL2 旧城认识与判断2.9 旧城现状问题总结根据调查目前荔湾旧城风貌依旧但“传统产业、传统居民和传统建筑及设施”三位一体的文化表征在当前的发展趋势下重心不断下沉早期的优势已经不复存在也难以适应这个时代的生活需求面临严峻的社会经济和文化保护等压力。广州城市东拓现代产业东移国际化趋势城市追求现代国家改革开放人口流动顺畅中国城市背景Global VS.Local传统产业传统居民传统建筑和设施现代产业东移传统产

34、业强化迁出中高收入、青年阶层留下老年、低收入、学龄人迁入外来务工人员产业重心下移旺丁不旺财人口重心下移社会问题严重折旧、水浸、白蚁低收入人群群租居住环境重心下移历史保护面临压力西关文化的现状1三位一体重心下沉33URBAN RENEWAL2 旧城认识与判断工业和平民住宅区历史高尚住宅区商贸区近郊农村地区根据现状要素分析荔湾旧城大致分为四种类型区它们的发展历程及历史功能造就了各自不同的风貌特点深刻影响了街区的空间品质。因此为适应城市发展、满足现代使用要求这些街区在旧城改造的过程中将面临着不同的问题 历史工业和平民住宅区建筑质量和街巷尺度较差历史遗存较少商业价值不高社会问题较多的地区主要是龙津和逢

35、源街地区。该地区面对的主要是居住条件改善和发展的问题 历史高尚住宅区建筑保存较好空间肌理清晰历史遗存众多以生活功能为主的街区主要是昌华、多宝街地区。该类地区面对的主要是保护与发展的问题 商贸区商贸发达历史遗存较多建筑质量一般空间肌理较好的地区主要是东南角的岭南、华林街地区。面对的主要是产业带来的影响问题 近郊农村地区批发业发达历史遗存少建筑质量和空间肌理较差的地区主要集中在北部的南源、站前、西村街地区面对的主要是居住和产业发展的载体问题。2.9 旧城现状问题总结2街区特色显著面临问题不一34URBAN RENEWAL2 旧城认识与判断2.9 旧城现状问题总结3旧城风貌的表层化、单一化以及街区内

36、部的衰退目前人们普遍通过上下九步行街来认识荔湾甚至将上下九等同于荔湾旧城而对旧城的其它历史文化要素了解不多。“商包住”的传统街区格局决定了旧城的商业开发价值普遍存在于沿街界面因此多次的旧城改造的重点都在这一层皮上对街区内部关注较少造成街区表里质量、风貌差别大。荔湾旧城风貌逐渐表层化、单一化。事实上“街道”与“街区”都是历史旧城风貌的组成部分“街道”是集中展现广州的开放性、成行成市商业特色的主要载体街区内部则是传统广州市井生活的主要载体。沿街商业街区内部居住居商35URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of Li

37、Wan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL3 改造的总体思路显然传统的产业、传统的人口结构和传统的建筑及设施三者构成了西关文化的现状三者的相互作用、互为因果形成了荔湾旧城如今的困境并在相互影响下重心不断下沉地区价值降低地区塌陷 政府税收下降对外的吸引力也在下降但市政建设的负担却有增无减。因此打破这个恶性循环实现西关文化核心是人的重建是实现荔湾旧城真正振兴的关键。但单一的解决策略局部或单个地块的改造无法保证改造的成功“一刀切”的措施更是无法应对各类街区。这一推理如下3.1 旧城症结分析2单一传统产业的改造风险传统产业改造消费结构不变产业转换风险环境不匹配人口结构不改变

38、3单一传统人口结构调整风险传统人口结构调整低端人口回流传统产业保留就业机会仍在旧城1单一建筑和设施的改造风险传统建筑改造产业在就业在传统人口结构新的群租现象基础设施压力三次旧城改造的历程就是教训。36URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL3.2 三次旧城改造的经验单一目标和策略解决不了问题3 改造的总体思路60年代70年代中后期 政府资助居民自发木屋改造安排知青 改造成本高于新区建设难度大 见缝插针的方式加建、扩建并排危改造加剧人口

39、密度形成新的旧区未来居住改造80年代90年代中 以开发商为主导的旧城房地产开发拆迁人口外迁 单要素单地块考虑割裂旧城肌理加大旧城开发强度和人口密度 外迁人口就业机会仍在旧城回流 人口结构没有改变消费能力未能提升商业档次难以提高90年代中至今 以政府为主导的公共建设及危改工程 公共财政受限 停留在城市景观整治的层面注重重点地段道路沿线“一层皮”的粉饰内部环境依然恶劣 旧城问题依然没有解决房地产开发城市美化上下九前门面上下九后门面37URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.

40、AprilURBAN RENEWAL3.3 改造的总体思路三位一体的解决方案3 改造的总体思路1全市统筹系统改造针对旧城这一复杂系统要突破原有单个地块改造和单一解决策略的思维实现全市统筹系统改造体现在 整体与系统结合转变点状改造为整体改造统筹制定全区的改造策略和中长期的改造计划通过有目的、有步骤地实施实现整体改造和综合平衡。实施“产业调整、设施更新和人口重构”三位一体的系统解决方案强调地区开发与基础设施的双向匹配实现旧城的系统改造和振兴。新城与旧城结合把旧城改造和新区开发相结合通过旧区产业、人口外迁带动新区发展通过新区开发为旧区改造提供安置的空间和改造的资金实现全市的整体发展。设施更新系统改造

41、产业调整人口重构城市新区旧城区荔湾区全市统筹38URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL3.3 改造的思路三位一体的解决方案3 改造的总体思路2分片对待分类指导避免街区同质化 以往规划的单一模式从旧城改造历经的三个阶段看都是仅针对单个目标或单一地块来考虑采用同一种模式来处理不同特色街区的众多问题缺乏针对性抹煞街区特性其结果必然是利弊皆现褒贬不一。本次规划的分类分片模式基于对各片区特点和问题的深刻认识针对不同片区、不同类型的具体情况从简

42、单的“一刀切”模式转变为分类分片的改造模式即不同的改造类型与对应的主体针对不同地段制定具针对性的政策和管理策略形成分类改造指引解决各片区特定的实际问题。现代建筑区历史保护区改造发展区拆除重建区39URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL3.3 改造的思路三位一体的解决方案3 改造的总体思路3积极稳妥分期推进 阶段计划1旧城改造 阶段计划2旧城改造应积极、稳妥、有序的推进尽量减少对城市社会、经济的消极影响确保地区经济运行的稳定性和延续性

43、确保社会的和谐安定。旧城问题的系统解决势必是一个长期的过程应把握好产业调整、社会重构和空间更新三者的逻辑关系在整体改造目标的指导下科学确定改造方案和制定分片分期推进计划有步骤地安排全区改造工作的开展。40URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL4 改造的目标与理念在以上改造思路下必须明确哪些产业需要出去哪些建筑需要拆除哪些东西需要保留哪些东西需要进来这就涉及到了改造的价值取向即改造的最终目标是什么未来需要怎样的荔湾旧城不同的人有不同的

44、视角有不同的目标诉求包括场所再造改善居住环境产业调整振兴旧城经济社会重构激发城市活力文化保护延续地方文化概况起来即是“具有特色、品质、活力、多样性的地区”。从广州的城市发展态势看建设国际都会将是广州未来的发展目标。因此创造一个面向国际的历史城区恢复“西关”昔日声誉重新塑造国际认知广州的窗口应是荔湾的不懈追求。4.1 改造的目标具有地方历史文化特色和国际吸引力的高品质活力城区41URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL4 改造的目标与理

45、念4.2 改造的理念全球国际化背景下的再地方化过程具有国际吸引力和活力的地区有不同的营建理念。一是现代建筑林立的城市地区是提升城市全球知名度的地标如上海浦东、广州珠江新城、香港中环等一是本土文化的典范区通过文化的差异和特色吸引外来者成为城市国际化地标如新加坡牛车水、上海新天地、古城丽江等。荔湾旧城的改造理念和发展方向应如何 区域对比看广州经济中心逐步东移荔湾旧城不在城市拓展主导方向因此经济不足以支撑发展成为珠江新城类型的现代城区。本身特色看荔湾旧城一直是广州商都形象和平民化城市性格的典范区一度成为国际认知中国的窗口。在国际化背景下实现本土文化的挖掘和展现通过再地方化的特色和原有“十三行”品牌的

46、营销吸引外来者树立国际的口碑最终达到国际化的声誉。未来荔湾旧城应走“西关文化”及其载体重塑的道路成为广州文化的先锋地区。国际趋势看一个没有地方化的国际化是没有根基的没有国际化的地方化是没有前途的。因此未来的国际化趋势本土的即是国际的。由此以传统文化统领荔湾旧城的产业调整、设施更新、社会重构和地区开发通过再地方化建成广州新荔湾地区将是旧城的出路所在。42URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL从广州的城市发展态势看主城区沿江一字排开商业

47、、行政中心在越秀国际商务中心在珠江新城而商贸文化休闲地标则一直没有明确。目前最能体现广州乃至岭南地方文化的载体在荔湾旧城因此未来荔湾应该成为岭南文化的先锋地区通过传统文化再地方化过程的营造建设成为国际性商贸休闲中心打造广州“新荔湾”的文化品牌 成为世界认知广州的新窗口。4.3 功能定位国际性商贸休闲中心、岭南文化的先锋地区4 改造的目标与理念43URBAN RENEWAL5 改造的整体策略5.1 改造总策略 产业发展与物质环境改造的关系一方面产业的发展需要依托物质环境支持包括相应功能的建筑、足够容量的基础设施、配套的居住建设以及产业所需的生态环境等。另一方面旧城已有的物质空间资源也影响着优先发

48、展产业的选择。产业发展与社会重构的关系产业发展需要相应的人口支持同时人力资源在一地区的聚集也将会促进地区其它产业的发展。在荔湾旧城中通过产业转型带来的高素质人口将会同步促进旧城第三产业发展活跃地区经济。社会重构与物质环境改造的关系不同的社会阶层对空间品质要求不同因此通过环境质量的提升新的人口被吸引在此聚居就业部分原有的居民将被安置到城区其它地方。一方面人口的置换与疏散将缓解拥挤的居住状况、紧张的设施供求关系并提高居住品质。产业发展策略物质空间策略社会重构策略根据前述的“三位一体”的系统改造思路“产业发展物质环境更新社会重构”是相互关联的因此改造策略应体现三者之间的关联性。44URBAN REN

49、EWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL5.2 产业发展策略1通过迁、提、转、引等措施促进产业的逐步升级从贸易走向服务引进休闲、娱乐、酒店、精品街、高档零售以及房地产业建设特色小吃街、“新荔湾”商贸休闲区和光复路步行街中药变养生题材结合广州的饮食特色清平药材市场周边转型建成中华养生坊药材批发外迁成衣集中在十三行街经营医械医药、玉器街规范入室经营宠物街通过规范卫生和宣传提升布匹市场、水产品市场外迁通过外迁促进外围发展和本区结构调整产业建议 符合地方化特色

50、要求 满足人口结构调整的需要 利于提升地区品质 符合地方化特色要求 符合本区的市场需求 符合地方化特色要求 交通量对地区影响少 不会导致大量外来人口集聚的行业 经营采购者两头皆在外 与本地特色关系不大提供低层次就业 带来交通、防火、外来人员、群租等问题实施对象引转提迁采取措施5 改造的整体策略45URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL布匹市场外迁功能调整置换为商业步行街现状规划迁46URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划

51、二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL玉器街的提升旧 貌新 颜提47URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL清平药材市场转型中华养生坊炖品、食疗养、休闲疗养、中药零售、中医坐堂转现状规划48URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiW

52、an Old City2008.AprilURBAN RENEWAL建设新荔湾休闲区休闲主题借助假日酒店周边的氛围以及具有特色的建筑营造新的休闲区并与上下九和沙面紧密联系引上海新天地49URBAN RENEWAL5 改造的整体策略2突出成行成市的产业特色丰富居住、商贸、饮食和娱乐一体的西关文化内涵确保地区发展的多样性 延续传统特色街区根据荔湾商业特色结合旧城区空间格局尽量建设特色街和小尺度街区避免如SHOPPINGMALL这类大体量建筑的出现。拓展南北休闲旅游带利用假日酒店已有氛围结合周边特色街区打造“新荔湾休闲区”开设特色小吃街、咖啡西餐馆、中华养生坊等项目为上下九步行街游客提供休憩场所的同

53、时将休闲商圈往南北拓展往南与沙面休闲区联系往北与华林寺、耀华大街等传统风貌区联系形成广州国际性的休闲旅游带。开辟恩宁路酒店区建设酒店是为地区注入消费人群、改变商业业态的最快捷方式。通过建设恩宁路南侧的休闲酒店群来链接荔湾的地方化和国际化。增设光复路步行街提升上下九步行街的档次并往东延伸与光复路步行街联系往西与恩宁路酒店群、昌华风貌区、西关大屋风貌区以及西关古玩、饮食街联系形成东西向商业旅游带。5.2 产业发展策略50URBAN RENEWAL最终形成在恩宁酒店区入宿到多宝、逢源的传统民居参观逛上下九购物去“新荔湾”休闲入华林寺感受宗教文化进中华养生坊用餐在十三行路和南方电子市场商贸的新的西关文

54、化体系。5 改造的整体策略产业分布图51URBAN RENEWAL5 改造的整体策略5.3 物质环境更新策略更新拆除保护1关于实体建筑改造 物质环境改造策略分区改造综合平衡 根据建筑质量和街区空间的特点划分不同片区。针对不同片区采取不同的改造策略以维护旧城空间特色多样性和确保改造经济的可行性。考虑到部分片区的历史保护、低层、低容积率的开发要求单个地块的改造资金难以实现平衡。建议首先在旧城整体范围的改造地块中进行资金平衡若仍存在缺口则在荔湾整个区乃至全市进行平衡。为实现综合平衡具体的操作可以通过设立城市重建局或复建中心由市政府注入启动资金或把荔湾区旧城土地的拍卖所得注入重建局使资金封闭运行并逐年

55、投入一定资金用于旧城改造。物质环境的改造包括三方面的内容:一是客观存在实体建筑物改造二是基础设施的改造三是生态环境改造即对休憩环境、视觉环境等的改造。52URBAN RENEWAL5 改造的整体策略耀华一屋七户混杂产权的无奈 产权入手近远期结合产权混杂是旧城建筑更新和改造的难点包括私有、私人共有、公产代管、经租、公有房、公私共有、公企共有等情况建议优先处理产权关系采取保留、置换、回购、拍卖、代管等策略调整产权结构为建筑的更新和改造创造条件。对于保留建筑采取保留产权的做法由产权人自主更新或者引入社会资金进行更新 对于要拆除的建筑或者危破房基本的处理方式有对于私房和私人共有房在保证安全的前提下政府

56、可以采用回购房屋的方法鼓励住户外迁对能够回购的住房进行拆除或改造后通过市场拍卖回收资金对于公房拆和迁分离要求强制外迁通过申请廉租房安置原有住户拆除住房或改造后通过市场拍卖回收资金或者考虑公房私有化。对于公房和私房混合产权房可以通过先行安置住户促使产权交易与调整单一化房屋产权便于市场化。根据改造时序的先后建筑的更新与改造也应采取不同的策略。如确定为危破房而又处于远期整体拆除重建区内的建筑政府应考虑回购或产权置换。53URBAN RENEWAL5 改造的整体策略 与地区功能调整及社会安置保障结合 建筑要结合地区功能调整的要求进行更新和改造确保地区整体功能完善和提升由于片区所处的交通区位、整体空间品

57、质、建筑质量等情况有差异使得各片区的开发潜力不一它们在荔湾发展中也将承担不同的功能。对这些潜力各异的片区应以其未来发展目标及规划功能指引改造。例如沿街地段与街区内部的改造应面向不同的发展目标采取不同的思路沿街具有开发价值的地段应以休闲商业为载体显化荔湾历史旧城的特点和内涵街区内部则应发展居住型的文化保护、风貌保留街区丰富历史旧城的内涵多面展现荔湾旧城风貌。建筑要结合保障性住宅的建设进行更新和改造 与廉租房政策结合建筑质量差的住宅的现有住户绝大部分都是低收入者可以把改造需要的房源和市的廉租房统筹考虑、统一安排既有效解决旧改项目的房源又为政府提供区位良好的廉租房的建设地段为区内及区际居民提供大量的

58、廉租房缓解城市住房压力减少城市不稳定因素。与“烂尾地”的回收建设结合进一步挖掘荔湾区现有土地资源的潜力对历史上的“烂尾地”进行回收交由重建局开发为旧改住户安置房用地并可利用部分地块用于建设自建房源既节约政府资金投入又满足了区内安置要求利于政府平抑房价也可以为区内如武广铁路项目、白鹅潭商圈项目、医药港项目、广佛大商圈建设等重大项目建设提供房源。与新区安置建设结合由市政府在芳村划拨一块旧改拆迁安置用地按廉租房的标准建设用于安置旧改住户并按照城市小区的标准设置公共设施和服务设施逐步完善区域配套设施提升安置户生活水平和生活条件。54URBAN RENEWAL2关于基础设施改造5 改造的整体策略 建议内

59、环路六二三段下穿减少旧城空间阻隔完整休闲街区创造联系旧城沙面江边三片区的步行路径加强旧城片区可达性及提升环境舒适度为塑造国际化的“新荔湾”文化休闲中心提供条件。华贵宝华丛桂路全线应进行适当拓宽缓解南北向交通通行压力。同时道路选线丛桂路而非大同路目的在于将黄沙地铁上盖物业的商业娱乐中心纳入“新荔湾”休闲区范围内有利于强化商客流。但拓宽道路应禁止建成康王路性质的交通干道。远期建议康王路的上下九至六二三路段结合地铁施工进行下穿通行改善东西向商流的联系。市政设施改造建议面对市政设施老化问题需要贯彻系统改造的原则。采取更新、局部调整和增加设施同步进行的策略来满足日后开发要求。主要道路交通问题的改造建议交

60、通设施的改造目标是要维持和提高城市的便利性、可达性。通过道路的增设、调整、局部拓宽增加停车场等措施来疏导旧城交通、提高环境品质为“新荔湾”的发展提供支持。55URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL3关于生态环境的改造生态环境的改造目的是为了提高人居环境质量提升城市的吸引力。它包括视觉环境的控制及游憩环境的改善。休憩环境改善策略城市生态环境的改善能对已有的商业设施如商业街、购物休闲娱乐中心的发展以及住宅的销售产生很大的促进作用。因此当

61、政府在旧城进行环境改善工程时应对受该工程影响而增值的周边地块的开发经营主体收取一定的增值税费税费标准应参考该环境工程启用后每年的折旧费用以及维护费用。具体策略如下 线性休憩空间的改善与增设商业街休憩空间的增设将提升该街区的环境品质带来新的客流。受此影响的商业街两旁一定范围内的营业主体将为此承担营业增值税。该税费将以过去3年商业街的营业额数据作为参考制定。大型广场与绿地的增设大型广场与绿地的增设将提升该城市中心周边地块的环境品质带来物业升值及营业额增加。受此影响的地块包括居住销售类和经营类物业开发主体将为其地段的增值承担增值税。56URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月

62、The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL5.4 社会重构策略地区发展的最终决定力量在于人力资源提升旧城人口质量是旧城改造的核心。因此旧城更新改造的关键在于人口重构最终达到社会重构。拆迁和安置的原则 与产业提升相配合 与保障性住房建设配合 与产权调整和土地资源整合相配合 与旧城环境改善和建筑改造相配合通过上述策略实现人员的自由迁移留下一批出去一批引进一批实现社会重构。5 改造的整体策略留下一批老荔湾新荔湾出去一批引进一批57URBAN RENEWAL人口迁移空间示意人口空间调整建议如下 对局部人口密

63、度过高地区进行疏散转移部分人口尽量在旧城内安置 在安置房源不足的情况下考虑在荔湾全区范围内安置 通过房地产发展带动引入新的人口。通过留下、迁出、引入一方面实现社会重构目标另一方面保持现状人口数量基本不变维持旧城活力。5.4 社会重构策略5 改造的整体策略58URBAN RENEWAL考虑到地区的差异性需要对纳入改造范围的区域即除去评估为新建建筑的区域划定明确的旧城改造策略分区以有针对性的实施改造政策。基于“面向旧城保护”,“面向未来发展”“面向实施”的三个目标取向划定三类分区并制定对应的改造政策最后通过分区“叠加”的方法形成每个具体地块的规划指引。在实施过程中以改造管理单元来对具体的改造过程进

64、行统筹管理和操作。6 改造策略分区6.1 三类策略分区历史价值分区体现历史文脉价值的延续历史旧城核心区一般城市区目标取向分区原则分区及政策控规管理面向旧城保护面向未来发展面向实施改造分区体现解决具体地块政策的差异性功能分区体现地区发展目标与功能定位历史风貌保护与发展区文化休闲区商贸发展区商住综合区居住区公园绿地区历史文化保护区更新改造区拆除重建区具体地块规划指引改造管理单元政策综合59URBAN RENEWAL历史价值分区功能分区改造分区改造管理单元政策综合管理6 改造策略分区60URBAN RENEWAL改造政策组合权衡上述各类改造模式及改造措施的利弊结合荔湾旧城改造的目标建议针对不同的改造

65、分区采取不同模式。历史文化保护区主要采取政府主导、整体保护修缮的改造模式。由文物管理部门申请经费由政府对保护区内的历史建筑进行修缮和维护其余的一般建筑由政府补贴业主按规划要求自行改造 以更新发展为主的街区主要采取私人业主主导、小连片整体更新的改造模式。政府在规划设计、施工、规划程序等方面提供必要的技术支持鼓励私人业主按规划要求联合对小连片或零散地块进行改造。在改造过程中对涉及公共设施的提供或风貌保护要求的政府给予一定补助或容积率奖励。对于更新发展区中公房由政府负责改造 以拆除重建为主的街区主要采取市场主导、大连片拆除重建的改造模式。政府负责核算经济帐制定建设的约束条件通过市场选择合适开发商对街

66、区进行开发。2具体分区改造政策的组合6 改造策略分区61URBAN RENEWAL分区叠加将每个具体地块对应的“保护政策”、“开发政策”、“改造政策”进行综合制定具体的政策指引明确改造功能、开发强度、开发主体、资金运作、风貌指引等。例如华林寺街区内的地块如图绿点1位于历史旧城核心区2位于未来商贸发展区内3属于更新发展区。因此参考“政策叠加表”该地块具体改造政策应由以下几项分区政策组成历史旧城核心区一般城市区历史风貌保护与发展区商贸发展区文化休闲区居住区公园绿地区历史文化保护区更新发展区拆除重建区各类分区政策ABCDEFGHIJ历史价值分区功能分区改造分区分类ADI分区叠加图政策叠加表6.5 分

67、区叠加与政策统合历史旧城区政策商贸发展区政策更新发展区政策6 改造策略分区62URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL7 改造规模与强度7.1 改造范围现状建筑分区统计注1考虑到地块统计的完整性本分区统计中包含了地块中质量很好而调研时未纳进统计的零散现代建筑合计24.9万平方米2核心区尚有108.3万平方米的集中的现代建筑未那入统计主要是荔湾广场、恒宝广场等这些地块的平均容积率为3.14建筑密度40.2。外围区域核心区66.1%1.9

68、5 2603865.1 1722363.1 5070008.6 合计67.6%1.82 899665.8 607823.1 1639571.7 小计0.00 0.0 0.0 0.0 历史保护区67.9%1.79 825535.5 560925.0 1478591.4 拆除重建区63.3%2.17 74130.3 46898.1 160980.3 更新发展区65.4%2.01 1704199.2 1114540.0 3430436.9 小计62.6%1.89 144402.8 90349.4 272781.0 历史保护区64.3%1.70 608382.2 390903.1 1034102.9

69、拆除重建区66.6%2.23 951414.1 633287.5 2123553.0 更新发展区建筑密度容积率地块面积(m2)基底面积(m2)建筑面积(m2)分区类型63URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL7.2 改造建筑与用地规模7 改造规模与强度根据改造分区统计规划拟拆除重建建筑275万平方米拆除地块面积139.4公顷此外在现代建筑区内尚有1.13万平方米为零散拆除建筑。考虑到更新发展区和历史保护区等的改造只是涉及部分建筑的拆

70、建受设施配套、建筑退缩等要求的影响实际可用地面积不多因此成片改造主要集中于拆除重建区。拆除重建区的拆除建筑为222.25万平方米地块面积120.86公顷。改造范围区内的拟拆除建筑统计一般区核心区2.0 1394165.6 1033488.3 2751874.7 总计1.9 735445.1 521196.31374047.7小计0.0 0.0 0.0 历史保护区1.9 734613.1 520364.3 1373215.7 拆除重建区危破房1.0 832.0 832.0 832.0 更新发展区2.1 658720.5 512292.11377827.0小计危破房1.0 2302.1 2302.

71、1 2302.1 历史保护区1.8 474036.5 357030.7 852148.6 拆除重建区2.9 182381.8 152959.2 523376.2 更新发展区备注容积率拟拆除地块面积 m2拟拆除基底面积 m2拟拆除建筑面积 m2注1在未纳入成片改造范围的现代建筑区内尚有1.13万平方米零散的需要拆除的破旧建筑占地约0.68公顷其中核心区范围内有0.47万平方米建筑占地0.35公顷。64URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEW

72、AL现有旧城核心区的指标基本在容积率2.0左右建筑密度在65左右。为保持旧城区低层高密度的空间肌理和尺度建议核心区的开发强度平均控制在2.5以下建筑密度在45以下。由此旧城核心区的重建规模约为拆除地块面积65.9公顷按一般经验旧城区道路、绿地等基础设施占地约28则实际可建设面积为65.97247.4公顷按2.5容积率计算重建规模约为118.5万平方米按115万平方米控制。规划预计核心区范围内需要拆除的建筑约为137.8万平方米尚未考虑道路扩建等因素对部分质量良好建筑的拆除则外围需要安置至少22.8万平方米的建筑确保现有居住水平等量外迁要增加的面积。假设按政策规定拆迁异地安置旧城区上浮20的标准

73、则需要27.4万平方米。以上计算尚未考虑成本问题成本需要在外围地区分担。7.3 开发强度和重建规模建议1历史旧城核心区7 改造规模与强度22.8拆复建缺口万平方米115137.8拆/复建规模万平方米27.4上浮20外围安置规模万平方米47.465.9拆/复建用地公顷652.0现状情况45%建筑密度2.5容积率重建建议指标65URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL现有旧城现代建筑区的建设指标基本在平均容积率3.2建筑密度在40%左右。

74、作为一般城市化开发地区在市政和道路等基础设施容量允许下应尽量提高容积率以体现地区的土地价值并能平衡因为旧城核心区保护性开发所需要的财务投入。拆除地块面积73.5公顷按一般经验城区道路等基础设施占地约20则实际可建设面积为73.58058.8公顷规划预计本范围内需要拆除的建筑约为137.4万平方米未考虑道路扩建等因素对部分质量良好建筑的拆除假设全部在本区腾挪安置按政策规定拆迁异地安置旧城区上浮20的标准则需要建设164.9万平方米计上核心区转移的27.4万平方米预计需要复建约192.3万平方米。按58.8公顷的可用地计算平均容积率为3.3。以上仅是考虑了建筑的等量拆复建问题尚未考虑改造需要的成本

75、带来的容积率增加。考虑旧城的基础设施承载力和土地价值建议取4.0。关于改造成本估算和容积率指标在下节分析。7 改造规模与强度7.3 开发强度和重建规模建议2外围一般城市区42.7拆/复建盈余万平方米27.5上浮20政策上浮万平方米235137.8拆/复建规模万平方米27.4旧区转移安置万平方米58.873.5拆/复建用地公顷403.2现状已改造地块现状情况30%建筑密度4.0容积率重建建议指标66URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWA

76、L规划高度控制67URBAN RENEWAL8.1 假设完全按货币补偿模式操作 假设旧城区改造完全以货币补偿方式进行操作土地回收用于拍卖则根据市场价格需要补偿费用275.2亿元。在前述规划容积率下核心区2.5外围区4.0土地出让回收资金约163亿元资金缺口约112亿元。显然按按市场化操作模式如果要在旧城区内平衡会势必大幅度提高外围区的容积率难以实现规划建议考虑与芳村等新开发地区综合平衡。按3500元/平方米楼面地价容积率取2.5需要在芳村地区配套旧城改造用地至少需要128公顷。以上计算仅是改造建筑的拆复建成本尚不含基础设施、历史建筑修缮、街道立面整饰、更新区维护、政策性需要增加的住房、就业及解

77、决社会问题的成本。8 改造资金与运营外围核心区规划容积率取2.5楼面地价取3500元/平方米只能在旧城区以外新区平衡按4500元/平方米楼面地价计算旧城核心区楼面地价按5000元/平方米计算补偿标准1万元/平方米备注112128新区平衡112资金缺口105.75235115275.2面积万平方米57.5土地出让收益275.2拆除补偿费用亿元指标完全货币补偿土地回收用于拍卖68URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL 完全实物安置拆复建

78、成本含临迁费126亿元。在旧城区内难以平衡需要需要在芳村等外围新区进行平衡。前述假设条件不变约需要122公顷用地。假设新建完毕后收取建筑补差费用取1500元/平方米则可以收取差价费为49.5亿元资金缺口为106.849.557.3亿元。前述假设条件不变约需要在新区配套65.5公顷用地。以上计算仅是改造建筑的拆复建成本尚不含基础设施、历史建筑修缮、街道立面整饰、更新区维护、政策性需要增加的住房、就业及解决社会问题的成本。8 改造资金与运营8.2 假设完全实物复建安置模式操作资金缺口106.849.557.365.5新区平衡取1500元/平方米49.5330.24若收取建筑差价外围核心区规划容积率

79、取2.5楼面地价取3500元/平方米只能在旧城区以外新区平衡按4.0容积率计算复建后尚有盈余42.7万平方米可以用于拍卖筹资按4500元/平方米楼面地价计算核心区拆除建筑大于复建建筑容量已经饱和拆复建标准按4000元/平方米其中复建成本2900元/平方米。腾挪安置考虑上浮20复建。备注112122新区平衡106.8资金缺口19.242.7拆除275.2复建330.24面积万平方米旧城内可筹资额126.04拆复建费用亿元指标完全实物复建安置需要筹集拆复建成本69URBAN RENEWAL1改造管理单元的划定改造管理单元直接面向荔湾旧城改造及日常管理工作的分区单元。划定原则为减少管理交叉并同时满足

80、改造与开发管理的要求开发管理单元的划分除了参考前述的各类政策分区外还需要参考已有规划以及各类行政管理的边界这些边界包括 11个街道的管理边界 分区规划的主次干道路网 分区管理单元边界 社区边界范围界定根据以上原则本次规划建议荔湾旧城设立42个改造管理单元其中本次规划涉及的管理单元除去沙面有40个包括中山路以北11个以南29个。9 规划实施与管理9.1 改造管理70URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL改造管理单元街道边界分区管理单元

81、改造管理单元与分区管理单元对比改造管理单元与街道边界对比9 规划实施与管理71URBAN RENEWAL2 组织架构建议重建局资金来源运作模式直接注资(2002年起每年50亿,共5年)为其贷款作担保免收或象征性收地价政府重建发展旧区更新楼宇修复文物保护私人发展腌评估次序评估社会影响评估找旧楼宇分级重建分布最多优先待建区研究经济特色区内人士调查4R模式董事会主席行政监督执行董事非执行董事定金获得土地开发权弱势群体9 规划实施与管理香港市区重建局组织架构72URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan O

82、ld City2008.AprilURBAN RENEWAL重建局管理经营资产管理基金封闭运行统一管理主体协调部门属性策划指导实施旧城改造改造公共服务设施配套土地中转房开发权转移物业支出支出回收资金回收资金旧城改造研究中心2 组织架构建议参照香港重建局架构建议 由市成立专门机构领导旧城改造协调各部门的工作 区成立旧城建管中心由危改办、项目办和旧城改造办合并 旧城改造和更新资金封闭运行 成立旧城改造研究中心由区旧城建管中心、规划分局、广州市城市规划设计研究院、中山大学、广州大学等机构和学术团体组成致力于跟踪研究旧城更新和改造的工作。9 规划实施与管理73URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造

83、策略规划二零零八年四月The Strategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL9.2 改造时序9 规划实施与管理1优先改造地块的判断原则 公房比较集中的地区 文物古迹及其它历史遗存少的地区 基础设施严重不足的地区 房屋质量整体较差的地区 经济价值大开发前景好的地区 改造要有利于地区经济平稳发展2改造时序建议优先启动新区安置地块的建设首先在荔湾旧城区外芳村或甚至全市范围内规划建设安置用地解决改造期间回迁人口的临时安置以及搬迁户的安置房源74URBAN RENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月The St

84、rategy for the renewal of LiWan Old City2008.AprilURBAN RENEWAL9.2 改造时序9 规划实施与管理2改造时序建议启动龙津东街区的拆除重建 该地块文物遗存少、基础设施不足、建筑质量差且有安全隐患 是荔湾旧城内面积最大的、拟列为拆除重建区的地块因此通过改造能释放的土地较多有利于整体开发能作为日后旧城回迁户的集中安置区 其未来的改造以大连片拆除重建方式为主改造措施单一工程周期相对短因此改造难度也较小 由于该地块现状为一般居民区因此改造对荔湾产业的影响不大。启动假日酒店周边地块的更新改造 酒店业对旧城产业结构调整最为成效利用假日酒店的广阔渠

85、道宣传和带动外界对旧城的认知结合周边具有特色的历史建筑逐步改造成新荔湾休闲区。启动清平市场周边地块的拆除重建清平市场周边地块80为砖木结构建筑质量极差且住宅和仓库二合一现象突出存在严重的消防隐患药材市场味道对周边居民影响较大居民搬迁意愿强烈75URBAN RENEWAL广州历史旧城的空间特色是街巷尺度宜人建筑体量小建筑风格中西合璧。为了延续这种风貌特色参考广州市历史文化名城保护规划的要求核心区内所有的街区新建、加建、改建的建筑新辟、拓宽的街道必须符合以下几项规划要求文物保护单位、历史文化保护区须另符合相应的规划要求街道尺度控制要求 凡街道宽度大于或者等于15米的采取30控制视角控制沿街建筑立面

86、高度如图1 凡街道宽度小于15米的采取45控制视角控制沿街建筑立面高度如图2建筑高度控制要求历史旧城核心区范围内建筑高度宜控制在6层18米以下45图1图2附录旧城风貌控制具体政策指引76URBAN RENEWAL建筑风格控制要求不反对新建筑的出现但必须在保证与周边建筑的协调性和整体性前提下进行建筑色彩控制要求建筑色彩将按照色彩灰度表进行控制禁止出现与周边环境无关的突兀颜色建筑主要立面材料控制要求为激发地区多样性与活力不对建筑立面材料做过于严格的规定。作为指引规划将提出几种鼓励使用的材料以及一些禁止使用的材料。新旧风格与材质的对比与协调77URBAN RENEWAL旧城整体风貌控制根据现状调查将

87、旧城划分为4类风貌区历史保护区传统风貌区低质混杂区现代风貌区。其中低质混杂区是旧城改造中需要重点整治的地区。旧城风貌规划应区别对待核心区与一般城市区。核心区的建设应保持、延续或重塑广州传统街区的风貌特色一般城市区则可根据发展需要更灵活地进行规划但仍须考虑与周边建筑的协调性以及城市天际轮廓线。风貌规划重点风貌整治地区现状风貌78URBAN RENEWAL旧城高度控制本次规划结合广州历史旧城区的特点将现状建筑高度分为9类绿地10米以下区16米以下区24米以下区36米以下区50米以下区60米以下区80米以下区80米以上区。并将大连片拆除重建地块及现状未建设区列为旧城改造中须重点控高的地区。对这些地块的高度控制要考虑两个因素一是考虑与历史保护区及风貌区的景观协调二是要考虑与已建高层建筑地区的协调注意完整城市天际轮廓线。因此规划后这些地区有的改造建设低层建筑有的则作为现状低层与高层之间的过渡区建设中高层建筑。规划高度控制重点控高地区现状高度