1、西部智谷工程部岗位流程作业指导书目录序号文件编号文件名1西部智谷工程部组织架构图2PROELDO-GCQC-01工程维修部主管岗位作业指导书3PROELDO-GCQC-02设施设备管理作业指导书4PROELDO-GCQC-03公共能耗管理作业指导书5PROELDO-GCQC-04公共设施维修养护作业指导书6PROELDO-GCQC-05房屋维护保养作业指导书7PROELDO-GCQC-06柴油发电机管理作业指导书8PROELDO-GCQC-07电梯设备管理作业指导书9PROELDO-GCQC-08对外委托维修保养管理作业指导书10PROELDO-GCQC-09二次供水设备管理作业指导书11PR
2、OELDO-GCQC-10给排水设施设备管理作业指导书12PROELDO-GCQC-11工程维护工具管理作业指导书13PROELDO-GCQC-12工程维修养护安全作业指导书14PROELDO-GCQC-13工程维修入户流程图15PROELDO-GCQC-14房屋质量整改管理作业指导书16PROELDO-GCQC-15房屋质量整改流程图.17PROELDO-GCQC-16供配电设施设备管理作业指导书.18PROELDO-GCQC-17弱电设备管理作业指导书19PROELDO-GCQC-18设备房管理作业指导书20PROELDO-GCQC-19设施设备管理流程图21PROELDO-GCQC-20
3、监控系统管理作业指导书.22PROELDO-GCQC-21消防设备管理作业指导书23PROELDO-GCQC-22水景设备管理作业指导书24PROELDO-GCQC-23中央空调冷水机组管理作业指导书25PROELDO-GCQC-24中央空调热水机组管理作业指导书26PROELDO-GCQC-25入户维修管理作业指导书序号文件编号文件名27PROELDO-GCQC-26配电房值班管理作业指导书28PROELDO-GCQC-27电梯困人应急预案29PROELDO-GCQC-28设备房突发事件处理预案30PROELDO-GCQC-29火灾应急预案31PROELDO-GCQC-30水浸事故应急预案3
4、2PROELDO-GCQC-31煤气泄漏应急预案33PROELDO-GCQC-32停水应急预案34PROELDO-GCQC-33停电应急预案35PROELDO-GCQC-34风机设备操作作业指导书36PROELDO-GCQC-35消防设备维护保养作业指导书37PROELDO-GCQC-35消防设备维护保养作业指导书38PROELDO-GCQC-37低压配电设备异常情况处理作业指导书.39PROELDO-GCQC-38电梯设备异常情况处理作业指导书40PROELDO-GCQC-39二次供水设备异常情况处理作业指导书41PROELDO-GCQC-40热水机组异常情况处理作业指导书42PROELDO
5、-GCQC-41水景设备维护保养作业指导书43PROELDO-GCQC-42水景异常情况处理作业指导书44PROELDO-GCQC-43消防设备异常情况处理作业指导书45PROELDO-GCQC-44中央空调热水机组维修保养指导书46PROELDO-GCQC-45中央空调维修保养作业指导书47PROELDO-GCQC-46中央空调异常情况处理作业指导书48PROELDO-GCQC-47工程部钥匙管理作业指导书49PROELDO-GCQC-48工程低值易耗品使用管理规定50PROELDO-GCQC-49工程维修部员工绩效考评作业指导书西部智谷工程部组 织 架 构 图工程维护部主管维修组领班运行组
6、领班 装修监管员水 泥电 木气 漆维 修员弱电、空调工电梯工工供配电房值班电工 岗位编制说明总编制12人工程部主管：1名运行领班：1名运行工：4名维修领班： 1人维修组员工5人，装修管理员包含在维修组内。工程维修主管岗位作业指导书1 目的明确工程维修主管的岗位职责，完成本项目工程维护保养工作，协助项目经理完成工作计划。2 适用范围适用于公司各项目工程维修部主管的岗位工作。3 职责3.1 在项目经理的领导下进行工作，执行公司有关工程管理方面的工作方针、政策、规章和制度。3.2 收集各种设施设备的技术资料、图纸。3.3 做好能源消耗统计，注意节能降耗，杜绝跑、冒、滴、漏现象。发现异常或者超标准应及
7、时整改，采取节能措施。3.4 解决技术难题，进行设施设备的抢修，参与事故、故障分析，进行整改。3.5 了解掌握有关房屋及设施设备修理改造的材料、配件协助进行急需器材的采购。3.6 前期管理工作 在项目接管前30天协助项目经理制订“接管验收计划”，根据项目情况修改“业主手册”范本。 参与新项目的接管验收和交房工作。 在交房前7天，协助项目经理完成项目管理设施设备动态管理数据图表的制作和安装。 协助项目经理开展交房后的工程整改工作，并进行全程跟踪，随时掌握整改的情况，对完成整改的事项及时通报给客户中心。3.7 后期管理工作 年度工作a、每年12月26日前向项目经理递交本年度的“年度工作总结”，配合
8、项目经理完成下年度“经营预算”、“年度工作计划”、“年度设施设备管理计划”；b、配合完成客户满意度调查工作。 季度工作a、按“年度设施设备管理计划”的实施方案进行实施；b、每季度本项目进行一次安全工作检查。检查出存在的问题和隐患，实施整改；c、每季度根据外委维保单位工作情况提出个人意见；d、每季度首月上旬对工程维修养护工作的预算执行情况和多种经营开展情况进行汇总分析，并将汇总分析情况上报项目经理；e、积极参与项目的各类巡视、专题检查及会议工作。 月度工作a、安排本部门人员查抄代收代缴的水、电、气表读数，抄报客服中心核查后报公司财务收费。对公共能耗进行统计分析，生成相关统计数据，并对异常数据应及
9、时复查、处理；b、每月对设备及设备用房进行卫生检查；c、每月5日将本项目上月度工程类的工作指标完成情况汇总,上交到项目经理审核；d、每月5日收集整理上月度的相关记录表格并归档；e、每月15日对库房进行盘点，根据库房盘点情况和预算计划申购下月物品,并于每月19日提交的月度物资申购计划报项目经理审批；f、每月28日前对未入住的空置房进行检查，并将检查结果记录在“空置房巡视记录表”中；g、每月30日前将部门考勤及员工月度考核报项目经理； 每周工作a、每周一安排本部门人员对公共能耗进行抄表记录，发现异常及时处理；b、每周参加项目工作例会，汇报本周工作，提交下周工作计划。C、每周1次检查设备及设备房，检
10、查运行记录的记录情况； 每日工作a、每日召开部门早会，听取昨日工作汇报和当天工作安排b、关注日常维修及计划保养开展情况；c、处理其它日常事务；d、完成上级领导交办的其它各项工作。参与装修期间的施工巡查管理 。装修竣工后参与设施设备的验收工作，并做好记录；4 记录无设施设备管理作业指导书1 目的确立公司各项目各类设施设备的管理要求，确保各类设施设备管理工作的统一、完整和完善。2 适用范围适用于公司各项目各类工程设施设备的综合管理工作。3 职责3.1 各项目经理负责本办法的实施情况进行检查、督导。3.2 工程维修部主管负责本办法的具体实施3.3 工程维修部人员负责所辖物业范围内的各类设施设备的日常
11、管理工作。3.4 公司品质部负责各类设施设备档案的管理工作的监督、指导。3.5 各项目客户主办负责各类设施设备档案的管理工作。4 程序要点4.1 工程设施是指园区道路、场地、休闲椅凳、路灯、游泳池、建筑小品、雨、污水管、井等静止运行状态的共用物业。工程设备是指发电机、电梯、水泵等转动运行的共用物业。4.2 档案的建立要求 各项目在接管物业后2个月内应将管辖范围内建立相应的“设施设备台账”和使用档案，并在建档后的3个工作日内将台账移交客户主办存档。 各项目应在接管物业后一月内将所辖物业内的所有设施设备进行标识及编号：a、所有设施设备应单机单台或按功能系统进行“设施设备标识”；b、“设备标识”用标
12、牌形式予以实施，标牌应有下列内容：（1）设施设备名称；（2）设施设备编号。c、设施设备编号按下列规则编制：设备流水号（01，02）设备名称缩写（取汉语拼音字头）设备系统名称缩写（取汉语拼音字头）物业项目名称注意事项：（1）设施设备流水号按物业项目的设备总数流水编制；（2）同类型同系统设施设备的流水号码应保持相对的集中和连续性。d、标识的制作规范：标识材质用双色板制作，表面亚光色。 各项目在设施设备接管验收后2个月内必须完善设施设备的统计工作。a、设施设备的统计工作应真实、准确、帐物相符的原则；b、设施设备统计以设备台帐的形式，主要统计设施设备的基本情况，内容主要包括：设备名称、设备型号、装机容
13、量、电压等级、工作方式、出厂编号、出厂日期、生产单位、使用时间、设备原值、检测周期、配套电机型号、主要部件、随机资料、设备图样等；c、设备台帐与随机资料图册、运行检修记录构成设施设备的全部档案内容；d、设施设备使用状态的统计以机电设备运行一览表的形式反映设备的状态，内容包括：设备名称、型号规格、电机容量、设备编号、使用情况等；e、设备的统计资料必须全部真实地反映实情；f、设施设备的统计资料应交客户主办存档备查。 所有设施设备应按单机单台或功能系统建立设施设备卡。 设施设备台账应保持与设施设备现行状态一致，为此，设施设备管理人员应将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情
14、况及时进入设备台帐。 设备台账和设备出厂原件（合格证、说明书、保修协议等）由总办统一保存。项目保存复印件。4.3 设备状态标识 各项目工程维修部应对设施设备状态进行标识，以防止因设施设备误操作造成人员伤害和设施设备损坏。 设施设备状态分为运行、备用。停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。 正常运行中的设施设备可不予标识。 标识的方式方法a、设备状态用标识牌进行标识，标识牌尺寸按100mm X 50mm X 1mm（长 x宽 x厚）制作（供配电设备按电力行业统一标准）；b、白色塑料板制作，字体为红色；c、设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的显眼位置；d、设备状态
15、改变，标识应随之改变。4.4 设备的日常操作、运行、维修保养管理 工程维修养护按照各类设施设备操作、运行、维修保养标准执行。 设施设备的巡视管理a、巡视检查分为定期巡视、特殊巡视和夜间巡视三种：（1）定期巡视，值班人员按设施设备运行、维护保养要求的时间和项目，对运行和备用的设施设备及周围环境进行定期检查。包括：日检、周检、月检、季检、年检。（2）特殊巡视，对特殊情况下增加的巡视。如在设施设备超过负荷或负荷有显著的变化时，新装、检修或停运后的设施设备投入运行，运行中出现可疑现象及特殊天气时的巡视。（3）夜间巡视，对需要夜间才便于发现的情况进行的巡视。如接点过热和绝缘污秽放电情况。b、巡视检查方法
16、：（1）看：看各设备外观有无损坏，内部各接线端有无烧灼痕迹，各仪表读数、水位、油位是否正常；（2）听：听设备运行的声音有无异响；（3）嗅：嗅运行中的设备有无焦糊等异味；（4）感觉：感觉设备及设备房温度是否正常。c、巡检工作须定时按各类设施设备所列项目进行认真巡视，并将结果填写在相应的巡视记录表上。发现问题及时处理,并将巡查结果填入巡检记录表。 维修人员在进行巡视时，应带上相关巡视表，同时将巡检结果用黑色签字笔逐一清楚记录。 巡视人将巡视时发现的问题填在报修及处理情况记录表中，小事故能及时处理的，由巡视人立即处理；大事故及时报告主管，由其派工维修，并将处理方法、派工单号和完成时间填在相应栏内。4
17、.5 设施设备的缺陷管理 设备缺陷分类：a、一类缺陷为严重缺陷，指缺陷已导致设施设备不能运行或造成影响较大，必须进行处理。凡可能发生人身伤亡、大面积停电、主要设施设备损坏，或造成有严重影响的事故的缺陷均称为一类缺陷，这种缺陷性质严重，情况紧急，必须立即处理。b、二类缺陷是重大缺陷指设施设备的较大缺陷，设施设备还能运行，但情况严重，已影响设备运行，不能满足系统正常运行的需要，短期内有发生事故的可能性，威胁安全运行。c、三类缺陷是一般缺陷指设施设备的普通缺陷，对安全运行影响较小且发展较慢，可以列入计划处理。 发现一类缺陷应立即消除，并向主管、项目经理、总经理逐级汇报；二类缺陷应及时，按计划消除并向
18、主管、项目经理逐级汇报；三类缺陷可结合定期检修，有计划消除并向主管逐级汇报。 工程维修人员发现的设施设备缺陷应记入（设施设备使用档案）。4.6 设施设备的大修改造 工程维修部主管根据设施设备使用状况提出设施设备大修、改造项目的申请，提交项目经理。上报公司领导或业主大会审定。 公司领导批准由本公司出资的设施设备大修、改造项目。 业主大会批准需动用维修资金的大修、改造项目。 项目负责制定实施方案，并按计划和方案组织实施。 项目经理以及相关技术人员共同监督、验收。4.7 设施设备的购置管理 设施设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。 设施设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。 设施设备购置的
19、资金来源按相关法规或规定执行。 设施设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。 新添设施设备由工程维修部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的要求。 采购设施设备应遵循采购控制程序的相关规定进行。 采购设备到达公司后，工程维修部进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，办理相关手续；不符合要求的，按合同或公司相关规定办理。 经验收符合要求的采购设设施备按本条例相关规定纳人台账，建立卡片等进行日常管理。4.8 设施设备的停用和封存 发现下列情况之一，设施设备应予停用或封存：a、多余设施设备；b、设施设备功能己不能满足提供服务需要的设备。 停用或封存的设施设备应采用适当措施防
20、止锈蚀、磕碰和其他形式对其状态的损坏。 工程维修部应定期（如一个季度）对停用或封存的设施设备进行检查，以保持其适用性。 设施设备领班人员应填写设施设备停用或封存的报批单，经维修主管批准后实施。4.9 设施设备的报废 无修复价值的设施设备应予报废。 报废设施设备应由项目物业服务中心组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：设备管理人员、财务部代表、项目经理。 工程维修部主管应填写设施设备审核表经总办批准后实施。 需报废设施设备在未获报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。 报废设施设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。 工程维修部应将批准的设施设备审核表报公司财务部一份。4.10 属
21、于业主共用的设施设备的停用、报废，须报本项目业主委员会审核、同意后方可实施。5 记录a、PROELDO-GCQC-0201设施设备卡b、PROELDO-GCQC-0202验收单c、PROELDO-GCQC-0203设施设备审核表d、PROELDO-GCQC-0204设施设备台账e、PROELDO-GCQC-0205设施设备停用申请表f、PROELDO-GCQC-0206维修保养延时申请表g、PROELDO-GCQC-0207报修及处理情况记录表公共能耗管理作业指导书1 目的为确保公司设施、设备的正常运行，有效监控运行过程所产生的能耗，责任到人，分工明确。2 适用范围适用于公司各项目所有在管项目
22、。3 职责3.1 工程维修部主管负责人员安排、数据填写、数据分析。3.2 工程维修部主管、秩序维护主管负责本办法的具体实施管理。3.3 工程维修人员负责辖区的各类常用设施设备的具体操作。4 程序要点4.1 能耗管理分类a、功率的管理；b、数量的管理；c、周期的管理；d、运行方式的管理；e、技术改造的管理。4.2 新项目接管后1月内，项目经理必须组织工程维修人员对项目的照明、用水等设施设备进行综合分析、研究，提出降低能耗的改造措施和计划并报项目物业服务中心审核实施。4.3 新项目接管后1周内，项目经理/助理必须同主管制定本项目的能耗控制表，明确使用的数量、开启的时间和使用周期、使用的点位、管理责
23、任人。4.4 工程维修部主管在12月中旬对本项目的各类常用设施设备进行统计分析做出下一年度的水、电、气用量的预算。4.5 工程维修部主管根据项目情况，每月对园区的照明进行核查，确定开启点位及数量。4.6 工程维修部主管必须每周确定园区的路灯、风机、水景的开、关时间及开关点位。4.7 工程维修部主管必须每月确定园区的水景补水周期。4.8 工程维修部主管、护卫部主管负责安排每周三天凌晨2：003：00间对本项目总水/电的计量表数据抄录工作。4.9 工程维修部每月5日前应对所抄录的水电表记录进行统计分析，并以折线图留存，以便同期能耗耗用数据对比。并于每月10日前向项目经理汇报执行情况。按抄表处理流程
24、处理，见附件。4.10 工程维修部每月15日至18日进行客户用水、电数据的抄录。在抄录、统计分析中发现用量数据同期环比超过10%的情况，应立即向主管汇报。4.11 能耗控制管理中所反映出的问题，项目经理应根据情况制定整改措施并向公司汇报。4.12 工程维修主管在能耗数据波动大时须立即组织开展异常情况原因的查找工作，迅速安排处理、并向项目经理汇报。4.13 工程维修主管每月对能耗统计报表进行分析，填写水电表每日用量统计分析表、水电能耗表（图），项目经理对分析内容进行审核。4.14 工程维修人员发现设施设备老化、运行方式异常等原因造成能耗增大情况时，应及时汇报工程维修部主管、项目经理。4.15 项
25、目经理在设施设备老化、运行方式异常等原因造成能耗增大情况应组织工程维修人员对异常情况进行研究、讨论，提出改造方案并上报公司进行改造。4.16 抄表处理流程固定时间抄录数据正常波动范围同期对比10%数据10%数据10%数据10%立即报工程主管分 析工程主管签字确认逐级汇报，分析原因采取控制措施实施情况用文字、数据汇报工程主管5日前将上月的水电数据录入电子表格，留存。正常波动范围工程主管签字确认5 记录a、PROELDO-GCQC-0301数据抄录记录公共设施维修养护作业指导书1 目的为确保公共设施的使用功能及外观和正常运作，确保项目园区安全、舒适、美观的生活环境。2 适用范围适用于公司各项目园区
26、公共设施的维修养护。3 职责3.1 项目经理负责监督、检查本指导书的执行情况。3.2 工程维修部主管负责检查本指导书具体的执行情况。3.3 工程维修人员按照本指导书进行工作。4 程序要点4.1 道路地砖：每周巡查发现的地面空鼓、松脱、破损的应及时修复；每年全面检查一遍，对以上问题进行维修外，同时检查地基变形、塌方、严重的裂缝等进行维修，恢复原样。4.2 路灯：每周检查发现灯座、灯柱、灯罩、灯泡损坏及时维修；每半年保养一次，灯杆、灯柱每年刷漆一次。4.3 水景、排水（污）泵：每周巡查一次，发现水泵不出水、水小、跳闸等及时处理；每月对控制箱、开关进行一次保养；每年全面检查保养一次。4.4 建筑小品
27、、告示栏、标识：每周巡查一次，发现破损、脱落及时维修；油漆起壳、剥落、失去保护作用的，每半年保养一次；每一年半翻新一次。 4.5 儿童游乐设施：每周巡查一次，发现配件缺损、饰面起毛、滑板开裂应立即修理，若不能及时修理应尽快安排时间处理；4.6 休闲椅凳：每周巡查一次,发现脱漆、破损及时维修；每半年保养一次；两年翻新一次。4.7 雨水管道：每周巡查一次，发现损坏及时维修，每月检查一次，每次雨季前检查一次，保证雨水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝、破洞。4.8 污水井、雨水井：每周巡查一遍，发现井盖破损、缺少，井内堵塞应及时维修或更换、清理；每年揭开井盖检查清理污泥二次。4.9
28、 电缆沟（井）：每月检查一次，发现盖板破损及时更换维修；沟内积水及时疏通、清理。4.10 化粪池：每季度检查一次；每年清掏一次；保持化粪池排水通畅无堵塞。4.11 外围护栏：每周巡视，发现损坏应及时修复；每年全面检查，并对掉漆、生锈、掉焊等损坏进行维修刷漆；每2年全面刷漆一遍。4.12 遮雨蓬：每年全面检查一次，对镙丝部位进行加固，对脱胶的进行补胶，破损的进行更换。4.13 工程维修人员在巡视中发现问题应及时处理，如不能及时处理的须向主管汇报，主管核实后安排时间处理。4.14 如工程维修人员无力处理的，主管应向项目经理/助理汇报，经核实后，按照外委维保管理办法委托其他人进行维修。4.15 设施
29、维护保养完成后在维护保养记录表中进行记录。4.16 设施外委维护保养 由设施外委维护保养单位操作实施。 由设施管理责任人对外委维护保养单位的整个维护保养的操作实施进行监督。 每次维护保养完成后由设备管理责任人报工程维修部主管检验，并将维护保养情况检验结果记录在维护保养记录表中。4.17 维护保养计划或外委维报单位制定下一年该设备的维护保养计划。 每年12月25日前，工程维修部主管综合各设施设备的具体情况制定下一年度设施设备的维护保养计划。 计划内容：设施的大中修、保养，设备的改造及巡查中发现的重大缺陷。 计划执行：按设施设备管理流程进行。5 记录a、PROELDO-GCQC-0401维护保养申
30、请表b、PROELDO-GCQC-0402维护保养记录表c、PROELDO-GCQC-0403公共设施巡查记录表房屋维护保养作业指导书1 目的对房屋进行预防性维护，延长其使用寿命。2 适用范围适用于公司各项目管理区域内的房屋维护保养。3 职责3.1 项目经理负责监督、指导本标准的执行情况；3.2 工程维修部主管负责检查本标准具体的执行情况；3.3 工程维修人员按照本标准进行工作。4 程序要点4.1 地基基础：每年进行一次全面观测，房屋应无倾斜、地基无明显沉降、移位，墙体无严重裂缝等；发现问题及时向业主委员会及相关单位报告。4.2 梁、柱、板主体：每年进行一次全面检查，应无倾斜、变形、弓凸、剥落
31、、开裂和非收缩性裂缝，无露筋等；发现问题及时处理。 4.3 楼顶：每月检查顶一遍，对隔热板、防水层、伸缩缝存在变形、裂缝的及时维修；每年对隔热层进行保养一次，并对面砖缝用白水泥勾缝。4.4 外墙饰面：每月全面检查一遍，对明显空鼓、脱落、污迹及时维修；每年清洗一次，在清洗时发现损坏部位及时维修，恢复原样。4.5 内墙饰面：每月全面检查一次发现严重破损、污迹要及时修复；每年全面检查一遍，并对破损部分维修；每3年全面检查一遍，裂缝、空鼓、脱落、污迹全面检修，并刷涂料一遍（面砖墙面修复破损部分）4.6 楼梯间：梯间踏步每年检查一遍；楼梯间墙面每3年粉刷涂料一遍，裂纹、剥落、空鼓等应及时维修。4.7 大
32、堂/单元门：每周巡视，发现大堂/单元门松脱、闭门器脱落、掉漆应及时维修；每年全面保养一次，对生锈、掉漆或油漆起皮部位应重新刷漆，对合页及闭门器上油一次。4.8 窗：每周巡视一遍，对窗门破裂、松脱、变形应及时修复；每年全面检查一遍，对上述问题进行维修外，应检查玻璃是否松动、窗结构是否变形、掉焊以及防雨水情况，对存在问题作全面维修。4.9 吊顶：每周巡查一遍，发现缺损应及时修复；每5年揭开天花板检查吊顶龙骨是否松、吊顶钢丝是否生锈，对龙骨松动、钢丝生锈现象进行更换。4.10 楼顶避雷针（带）：每年委托专业部门做一次绝缘测试，每年全面检查各节点是否有脱焊、变形、生锈，应及时进行维修并刷油一遍；每周巡
33、视一遍。4.11 工程维修人员在巡视中发现问题应及时处理，如不能及时处理的须向主管、主管核实后安排时间处理。4.12 如工程维修人员无力处理的，主管应向项目经理/助理汇报，经核实后，按照外委维保管理办法委托其他人进行维修。4.13 维护保养计划 每年12月15日前，设施管理人员制定下一年的维护保养计划。 每年12月20日前，工程维修主管综合各设施设备的具体情况制定下一年度设施设备的维护保养计划。 计划内容：设施的大中修、保养，设备的改造及巡查中发现的重大缺陷。 计划执行：按设施设备管理流程进行。4.14 检查中发现的问题及处理情况记录在报修及处理情况记录表中。5 记录a、PROELDO-GCQ
34、C-0501房屋设施巡查记录表柴油发电机管理作业指导书1 目的规范柴油发电机维运行维护操作，确保柴油发电机的安全、可靠、经济运行。2 适应范围适用于公司各项目管理区域内柴油发电机的运行维护操作。3 职责3.1 各项目经理负责本标准的实施情况进行监督。3.2 工程维修部主管负责制定“柴油发电机维修保养年度计划”并对本标准和计划具体实施进行检查、督导。3.3 工程维修部主管负责按本标准和“柴油发电机维修保养年度计划”组织、监督、实施工作。3.4 工程维修人员负责所辖小区的柴油发电机进行运行维修养护操作。4 程序要点4.1 设备的验收及整改管理 工程维修部主管在设备安装完毕后，根据设备情况的验收标准
35、和计划，并组织验收。 验收内容及标准a、设计资料；b、技术资料；c、设备型号与移交清单相符；d、工作状态良好、配件齐全、标识清楚；e、设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、防护设置完好；f、通风采光良好；g、设备试运行情况良好。 对接管验收中接管资料不齐全、不真实、不合格等问题，工程维修部主管应协助项目经理要求建设单位及时补齐补全。 对接管验收发现的工程质量问题，工程维修部主管应协助项目经理积极要求建设单位整改，整改后再进行验收，直至合格。 设备验收合格后，由工程维修部主管及项目经理在设备验收表上签字确认。如设备还存在整改内容，须整改完毕验收合格后方可签字。4.2 设备的运行管理 设
36、备操作应具备下列条件中的一条：a、当市电停电时；b、每半月一次的暖机运行；c、每次维护保养后。 设备操作程序：a、启动前检查（1）检查润滑油油位，应保持在MIN（最低）和MAX（最高）标记之间；（2）检查引擎冷却水水位，水位位置应处于加水口盖密封面5CM上下2CM之内；（3）检查油箱有足够的燃油，并且管路畅通，无泄漏；（4）检查油箱存油是否足够；（5）检查空气滤清器阻塞指示器是否出现红色标记；（6）检查蓄电池电压、电解液及各连接点是否正常。b、启动（1）机组运行前，对于冷引擎状态下的机组，首先应接通电源启动加热器（预热程序），在控制面板上，将钥匙从“OFF”打向“ON”位置，按下黄色按钮，持续
37、时间510秒（热引擎状态下的机组，直接进入下一步）；（2）观察机组仪表，仪表的背光灯亮，表示控制箱以上电，同时机组电磁阀以上电，处于打开状态，外接GAC电子调速器也得电，处于工作状态；（3）按下绿色启动按钮，持续时间最长不超过40秒。机组在启动马达的带动下开始启动。一旦机组启动成功，（操作人员可结合机组运行情况或观察转速达到400r/min时）即可释放按钮，机组进入运行状态；（4）一次启动不成功，停顿2分钟再进入第二次启动。c、运行检查（1）检查控制面板上的油压表（300650Kpa）、水温表（7095）、运转记时表、油温表；（2）检查控制盘上的电压表、电流表、频率表、转速表；（3）油压报警指
38、示灯、水温报警指示灯、超速报警指示、充电失败报警指示灯。d、停机（1）正常停机停机前先提前35分钟脱离负载，使润滑油及冷却水将引擎汽缸及轴承予以冷却；停机时将钥匙从“ON”打向“OFF”位置，发电机自动停止。（2）紧急停机紧急停车时，按下“紧急停车按钮”，发电机停止；重新恢复时，旋转“紧急停车按钮”复位。 设备操作注意事项a、当发动机温度依然很高时，不要打开冷却液加注盖。b、当发动机运行时，切勿用主开关切断电源。c、当发动机运行时，切勿按下起动按钮。d、避免让发动机在怠速和低负载下运行长时间。e、当发电机在运转中，勿触动蓄电池接线。f、维修时为避免发电机意外启动，应将蓄电池负极电线拆除g、发电
39、机需要正常定期暖机运转，每半月运转1次，每次5分钟。 设备操作情况应由设备管理人于每次操作完毕后，在柴油发电机运行记录表中记录。 当值管理员应密切监视柴油发电机的运行并每隔1小时进行一次记录。巡视部位包括：柴油发电机、冷却水箱、排烟系统、回风系统、控制柜（箱）、储油箱、蓄电池、消音系统。 巡视监控内容如下：a、有无异常声响或大的振动；b、有无异常气味；c、排烟颜色是否正常，是否有漏油（机油、柴油）、漏水现象；d、机油压力冷却水温是否正常；e、频率偏差是否较大；f、三相、单相电压是否正常，三相电流是否有过载现象；g、各信号灯指示是否正常；h、检查蓄电池状况（温度不能超过45度，用半导体湿度计）i
40、、回风是否顺畅；j、紧固件是否有松动现象；k、柴油箱油位；l、消音效果是否理想。 对于巡视中发现的不正常情况，当值管理员应及时采取措施予以解决。处理不了的问题，应及时详细地汇报给工程维修部主管，请求支援解决。整改时应遵守“柴油发电机”维修保养说明书。故障及处理过程填写在报修及处理情况记录表中。 当值管理员应按时开关柴油发电机。对于手动操作的柴油发电机，在停“市电”时，应在15分钟内启动柴油发电机并开始供电；再来“市电”时，应在20分钟内关停柴油发电机。 对于柴油发电机，当值管理员应根据其负荷的变化，适当调整其油门的大小，使其功率得到充分的利用。 当值管理员应将柴油发电机的运行情况规范、详细、清
41、晰地记录在柴油发电机运行记录表内，并于每月的5号之前由责任人将上一个月的记录整理成册交由工程维修部存档，保存期为2年。4.3柴油发电机异常情况的处置 柴油发电机“飞车”的处置：柴油发电机发生“飞车”现象时，当值管理员需沉着、冷静、迅速果断地采取措施：a、切断油路；b、切断气路：用棉衣等物品直接包住空气滤清器，或将空气滤清器拆下，直接用棉衣等物品塞住进气口（切断气路时，一定要注意安全）；c、绝对禁止减少或去掉负载；d、柴油机停机后，应立即查找原因。排除故障后，试机运行，一切正常后方可正式使用。 柴油发电机房发生水浸时的处置a、视进水情况关掉机房内运行的柴油发电机；b、堵住漏水源；c、如果漏水较大
42、，应立即通知工程维修部主管，同时尽力阻滞进水；d、漏水源堵住后，应立即排水；e、排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；f、确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。4.4 设备的维修养护管理 每年的12月15日之前，由项目工程维修部组织责任人一起研究、制定“柴油发电机维修保养年度计划”并报项目管理部审批。a、制定“柴油发电机维修保养年度计划”的原则：（1）柴油发电机使用的频度；（2）柴油发电机的运行状况（故障隐患）；（3）合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。b、“柴油发电机维修保养年
43、度计划”应包括如下内容：（1）维修保养项目及内容；（2）具体实施维修保养的时间；（3）预计费用；（4）备品、备件计划。 柴油发电机机外附件的维修保养，由工程维修养护组柴油机管理员负责，其余维修保养由外委完成，维修保养应按“柴油发电机维修保养年度计划”进行。并在工程维修养护组日常工作中每周对柴油发电机巡查一次，并将巡查和维养记录填写在柴油发电机巡查维养记录表中。 柴油发电机维修保养。所有的维护保养工作必须在停机状态下进行，拔下钥匙，切断主电源，使发动机无法起动。a、发动机的一般保养（1）检查/更换空气滤清器：停机后空气阻塞指示器出现红色标记时，应更换空气滤清器。更换后，按下阻塞指示器上的按钮使其
44、复位；（2）检查进气管道有无裂缝或其他损坏。如有必要，给予更换。检查所有软管；（3）调整怠速：首先检查空气滤清器有无阻塞，检查当油门机构处于怠速位置时，喷油泵上的油门拉杆是否靠在怠速限位螺钉上。其次检查油门控制杆在最大油量位置时，油门拉杆是否压在最大供油限位螺钉上；（4）检查和调整传动皮带。b、进行维修保养时，应注意可拆零件的相对位置及其顺序（必要时应作记号），不可拆零件的结构特点，并掌握好重新装回时的用力力度（用扭力扳手）。c、若工作环境恶劣，空气滤清器的维修保养周期为每运行50小时进行一次。（1）空气滤清器显示器：当显示器的透明部分出现红色时表明空气滤清器已达到使用限度，应立即进行清洁或更
45、换，处理完毕，轻按显示器顶部按钮，使显示器复位；（2）空气滤清器：松开铁环，拆下储尘器及滤芯，由上至下小心清洁滤芯；滤芯不太脏时，可直接用压缩空气吹净，但应注意空气压力不能太大，喷嘴不可太接近滤芯；如果滤芯太脏，应用从代理商处购买的专用清洁液清洗，完后用电热风筒吹干（注意不能过热）；清洗完毕，应进行检查，检查的方法是用灯泡从内往外照，在滤芯外部观察，如发现有光点则表明滤芯已穿孔，此时则应更换同型号的滤芯；如果没有光点出现则表明滤芯未穿孔，此时则应小心安装好空气滤清器。d、蓄电池的维修保养周期为每运行50小时进行一次。（1）用验电器检查蓄电池充电是否足够，否则应充电；（2）检查电池液位是否在极板
46、上15左右，如果不够则加蒸馏水至上述位；（3）检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火痕迹，否则应修复处理或更换，并涂上黄油。e、皮带的维修保养周期为每运行100小时进行一次。（1）检查每条皮带，发现有损坏或失效的，应及时更换；（2）在皮带中段加40N压力，皮带应能按下12左右，太松太紧都应当进行调整。f、散热器的维修保养周期为每运行200小时进行一次。（1）外部清洁：用热水（加入清洁剂）喷洗，方法是从散热器前面向风扇方向喷射（如从反方向喷射只会把污物逼进中心位置），使用此方法时，要用胶布挡住柴油发电机；如果上述方法不能清除顽固的沉积物，则应把散热器拆下浸在热的碱水中约10分钟，然后用热水清洗。（2）
47、内部除垢：把水从散热器中排干，然后把散热器与管子相连的地方拆开并封口；向散热器中倒入45度的4%的酸溶液，过15分钟后排干酸溶液，检查散热器；如果仍有水垢，则用8%的酸溶液再洗一次；除垢后用3%的碱溶液中和两次，然后再用清水冲洗3次以上；所有工作完成后，检查散热器是否漏水，如果漏水则申请外委修补；如果不漏水则重新装回，散热器装回后应重新灌满清水并加入防锈剂。g、润滑机油系统维修保养周期为每运行200小时进行一次。（1）启动柴油发电机，让其运行15分钟；（2）当柴油机高热时，从油底壳螺塞排出机油，排完后用110NM（用扭力扳手）旋紧螺栓，然后再向油底壳加同型号新的与机内相同的机油，涡轮增压器内也
48、应加添相同型号机油；（3）拆除两个粗机油滤清器，换两个新的机油滤清器，新滤清器内应注满新鲜的与机内型号相同的机油（粗机油滤清器从代理商处购得）；（4）更换精滤清器滤芯（从代理商处购得），添加新的与机内型号相同的机油。h、柴油滤清器的维修保养周期为每运行200小时应进行一次拆除柴油滤清器，换上新的滤清器，并加满新的干净柴油，然后装回。i、充电发电机和启动电机的维修保养周期为每运行600小时进行一次。（1）清洗各机件、轴承，吹干后加注新的润滑油；（2）清洁碳刷，如果碳刷磨损厚度超过新装时的1/2则应及时更换；（3）检查传动装置是否灵活，启动电机齿轮磨损情况，如果齿轮磨损严重则应申请外委维修。j、发
49、电机控制屏维修保养周期为每半年进行一次。用压缩空气清除里面的灰尘，拧紧各接线头，对于生锈或过热的接线头应进行处理并拧紧。 对于柴油发电机的拆机维修或调整应由主管填写维护保养申请单，经项目经理、公司总经理批准后，由外委单位完成。 对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程维修部主管尽快补充至计划中。对于突发性的柴油发电机故障，先经工程维修主管口头批准后，先组织解决而后写出突发事件处理登记表并上报公司。 对于上述的所有维修保养工作都应清晰、完整、规范地记录在维护保养记录表内，并于每次维修保养后的三天内由柴油机管理员将记录交工程维修部存档，长期保存。5 记录a、PROELDO-GCQC-0601柴油发
50、电机运行记录表b、PROELDO-GCQC-0602柴油发电机巡查维养记录表电梯设备管理作业指导书1 目的规范电梯管理工作，确保电梯各项性能完好。2 适应范围适用于公司各项目辖区内的电梯维修保养。3 职责3.1 各项目经理负责本标准的实施情况进行监督、检查。3.2 工程维修主管负责按电梯维修保养年度计划组织、监督、实施该计划。3.3 工程维修人员负责所辖小区的电梯进行维修保养。3.4 客户服务中心负责向有关用户通知电梯停用的情况。4 程序要点4.1 设备的验收 项目维修部在设备安装完毕后，根据设备情况制定验收标准和计划，并组织验收。 验收内容及标准a、设计资料；b、技术资料；c、设备型号、数量
51、与移交清单相符；d、运行平稳、安装符合规范；e、有电梯运行准运证；f、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤；g、设备试运行情况良好。 对接管验收中接管资料不齐全、不真实、不合格等问题，工程维修部主管应协助项目经理要求建设单位及时补齐补全。 对接管验收发现的工程质量问题，工程维修部主管应协助项目经理积极要求建设单位整改，整改后再进行验收，直至合格。 设备验收合格后，由工程维修部主管及项目经理在设备验收表上签字确认。如设备还存在整改内容，须整改完毕验收合格后方可签字。4.2 电梯维修保养管理 “电梯维修保养年度计划表”的制定a、每年的12月15日之前，由工程维修部组织电梯管理责任
52、人一起研究、制定“电梯维修保养年度计划”并上报公司审批。b、制定“电梯维修保养年度计划”的原则是：（1）电梯使用的频率；（2）电梯的运行状况（故障隐患）；（3）合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。c、“电梯维修保养年度计划”应包括如下内容：（1）维修保养项目及内容；（2）备品、备件计划；（3）具体实施维修保养的时间；（4）预计费用。d、电梯的外委维保：（1）由设备外委维护保养单位操作实施；（2）电梯管理责任人对外委维护保养单位的整个维护保养的操作实施进行监督；（3）每次维护保养完成后由设备管理责任人报工程维修部主管检验，并将维护保养记录表单存档。 电梯管理责任人进行电梯维修保养时，应按“电梯
53、维修保养年度计划”进行。每周至少巡检一次,巡检情况在电梯巡检记录表中，巡检中发现问题应立即通知电梯维保单位维修处理，报修及处理情况记录在报修及处理情况记录表中。 电梯维修保养安全操作。a、维修保养前的安全准备工作：（1）在电梯基站门口处放置“检修停用”标牌；（2）关好厅门，不能关厅门时，用合适的护栅挡住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道；（3）有人在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门。b、检修过程中的安全注意事项：（1）给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯；（2）在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净，以防滑倒
54、；（3）在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，必须牢牢握住钢丝绳并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内，防止被其他部件碰伤。需由轿内检修人 员开电梯时，要交代和配合好，未经许可不准开动电梯；（4）禁止在井道内和轿顶上吸烟；（5）检修电器部件时应尽可能避免带电作业，必须带电操作或难以在完全切断电源的情况下操作时，应预防触电，并应有监护人、必备的工具和材料，特别应注意电梯突然启动运行；（6）使用的手灯必须采用带护罩的、电压为36V以下的安全灯。必要时可用手电筒；（7）严禁维修人员站在井沿处向井道内探身，严禁维修人员两只脚分别站在轿厢顶与厅门上坎之间进行长时间的检修操作；（8）底坑深度超
55、过1.5M的，应使用梯子上下，禁止攀附随线和轿底其他部位上下。进入底坑后，应将底坑照明打开和按下检视灯箱上的急停开关或限速器张紧装置的断绳开关断开；（9）应尽量避免在井道内上下同时作业，必须同时作业时，下方作业人员应戴上安全帽；（10）检修未完，检修人员需暂离开现场时，应做到：关闭所有厅门，暂时关不上的必须设置明显标示物，进行安全围档，并在该厅门口悬挂警告牌，如“危险、切勿靠近”，并派人看守；切断电梯总电源开关；排除热源，如烙铁、电焊、喷灯等。（11）检修保养工作结束后应做到：将所有开关恢复到原来状态，检查工具、材料有无遗落在设备上；清点工具、材料，打扫工作现场，摘除悬挂的告示牌；送电试运行，
56、观察电梯运行情况，发现异常及时整改；通知有关人员电梯恢复正常运行。 电梯管理责任人负责电梯的日常维修保养工作（清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查），电梯的大中型修理由外委完成。 每3个月对电梯各部位进行一次检查、清洁、润滑（着重对各安全装置效能检查），对电梯进行保养时，一台电梯的全部保养项目可以一次性进行，也可以对小区内所有电梯分项目进行保养。a、检查曳引电动机、减速箱有无异常响声，如有则应对曳引电动机轴承加注润滑油，对减速箱加入蜗轮蜗杆润滑油；b、检查曳引电动机和减速箱联轴器弹性圈有无损伤，如有则应更换弹性圈，检查曳引电动机、减速箱地脚螺栓有无松动现象，如有则应拧紧；c、检查制动器电磁
57、铁与铜套间是否润滑良好、动作是否灵活无阻碍，否则应加润滑剂，检查各固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固无松动，如松动则应拧紧。制动器温升不超过60度；d、门机直流电动机碳刷磨损如果超过新装时厚度的1/3时则应更换；e、限速器旋转销轴处应加润滑油，限速器轮、张紧轮轮槽应无异常磨损，如磨损严重则应更换并作必要调整；钢丝绳应完好无油污；限速器夹绳钳口处应无油污或异物，地脚螺栓应紧固；f、检查张紧装置动作是否正常，否则应作机械调整；检查限位开关是否处于正常位置，如未在正常位置则应扳回；g、检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻，如果有阻滞现象则应对各传动处加润滑油，安全钳楔块与导轨的间隙应为2-4。安全钳钳口
58、应清洁无油污；h、清洁控制柜内各元器件，检查接触器、继电器动作是否正常，有无异常声响，触点有无打火、熔焊、积炭现象，如有则应进行整修，整修达不到要求的则应更换同型号规格的接触器、继电器；检查熔断器有无松动、发热现象，如有则应处理并拧紧；检查各仪表、信号灯是否正常，如损坏则应予以更换；i、检查机械选层器钢带有无断齿、开裂和扭曲现象，如有则应更换钢带；检查各传动机构动作是否灵活无阻滞，如阻滞则应对各传动部位加润滑油；检查电气触头或开关接触是否良好，否则应擦拭或修理；j、清除轿门、各厅门导轨的灰尘、油污；k、检查各厅门门锁接触是否良好，否则应修理，门锁转动部位应注入润滑油；检查操纵箱按钮、开关操作是
59、否灵活可靠，失效的应及时更换；l、检查自动门传动机构，安全触板传动机构是否正常，各部位螺钉、定位装置是否紧固，门机皮带有无损伤，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点、电阻器等有无损坏。要求门刀距厅门地坎5-8，运行中门刀不能碰门轱辘，门刀与门轱辘间隙为3，厅门不能从外面用手扒开。对各转动轴加润滑油，保证转动灵活自如，安全触板动作灵敏可靠；m、检查轿厢和对重导靴油盒中油量（正常应为2/3油盒），缺油应及时加好；检查滚轮导靴胶皮有无开裂、膨胀，如开裂、膨胀则应更换；n、检查断相保护、超速保护、机械联锁、厅门和轿门机电联锁油压缓冲器复位开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、终端
60、限位安全装置是否动作可靠，对不符合要求的要调整或更换，对传动部位应加润滑油；o、清除对重架、对重块、缓冲器上的杂物，清扫底坑、清洁接油盒；p、检查紧固感应器各部位螺栓，清除各部位尘土、污物；q、检查曳引钢丝绳张力是否一致，绳有无伸长，如伸长则应作相应调整。曳引轮绳槽应清洁无油污；r、检查导轨连接板、压道板螺栓是否紧固，如松动则应拧紧；s、做好中间接线盒外部清洁，紧固各端子板压线螺母。 每年对小区内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试，此项工作于每年12月上旬以前完成。a、每年对减速箱更换一次新的蜗轮蜗杆油；b、检查制动片磨损情况，如磨损厚度超过新装时厚度的1/2时则应更
61、换；c、清洁限速轮、张紧轮并加润滑油；d、张紧轮底平面距底坑地面距离应为50050，超过规定的应予以截绳；e、检查安全钳楔块和导轨的间隙（正常值2-4），试验安全钳动作是否灵敏可靠，如不满足要求则应作机械调整；f、清洁机械选层器，对各转动部位加润滑油，损坏的元器件应予以更换；g、清洁厅门吊门轮、轨道和钢丝绳，更换磨损的门轮、地脚滑块，调整好门机速度；h、调整厅轿门位置、门锁位置，紧固各部螺栓，门刀与层门地坎、门锁滚轮与轿厢的间隙应保证5-8；i、紧固对重块锁紧装置、绳头板及各部螺栓，调整紧固补偿链，运行时应无撞击声；j、加缓冲器油，作缓冲器复位试验时，复位开关应动作准确，传动部分应灵活；k、对
62、终端限位开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅门地坎以远50-70；l、对终端极限开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅站地坎以远150-200；m、检查动力部分绝缘电阻应在0.5以上，其余电气线路应在0.25以上，电气设备的金属外壳对地应在4以上，如果达不到要求则应进行干燥处理；n、检查各熔断器、熔断体、热继电器、相序继电器等保护装置是否工作正常，如果不行则应更换。 每次电梯维修保养时间不允许超过8小时，若要超过8小时，则应由工程维修领班填写书面申请延时维修保养，经项目经理批准后方可延时。 对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程维修领班尽快补充至计划中，对于突发性的设备设施故障，先经工程维
63、修领班口头批准后，按“电梯故障维修规程”进行紧急维修。 电梯管理责任人应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在维护保养记录表内，并于每次维修保养后的3天之内整理成册后交工程维修部存档，保存期为长期。4.3 电梯维修养护质量检验标准 电梯维修养护质量检验标准和依据a、电梯维修保养必须严格遵守以下标准：（1）GB7588-5电梯制造与安装规范；（2）GB10058-8电梯技术条件；（3）GB10059-8电梯试验方法；（4）GB10060-3电梯安装验收规范；（5）电梯与自动扶梯安全管理条例；（6）电梯安全检测报告书；（7）电梯安装检验原始记录；（8）自动扶梯安全检测报告书；（9）自动扶梯安装
64、检测报告书；（10）保养质量检验原始报告。 电梯维修保养质量检验规定a、电梯维修保养质量检验工作由工程维修部领班负责实施；b、电梯与自动扶梯的维修保养工作必须按照国标和上级部门的标准执行；c、电梯维修保养人员必须服从项目客户中心的安排，严格按照项目“电梯定期保养检查记录”中项目规定及周期，做好电梯维修保养工作；d、电梯的重要零配件的修理或更换工作，应报工程维修部审核，报项目经理批准，并做好技术管理和修理结果验收记录；e、电梯的大修工作由维修主管提出书面申请，通过项目服务中心现场检查审核，报请公司总经理。在各方面协调下及时组织人力、物力，尽快恢复电梯正常使用性能；f、工程维修部负责所有保养电梯的
65、季度抽检及年度检查工作。4.4 电梯故障处理 电梯发生故障后，电梯维修工应快速到达现场（值班人员和电梯工10分钟内；分包公司30分钟内）。 先查看故障现象、分析发生故障原因、分析故障的位置。 根据不同的故障，进行相应的处理。 一般常见机械故障及处理措施。a、机房（1）电机轴承故障：电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，应拆下电机检查轴承，如有发卡、磨损过大，则需更换轴承；（2）选层器故障一般有以下几种：滑链：应调整链条长度，调整带动轮位置；选层器三角触头不动：多为污尘太多所致，应用除污剂清除污染。此剂除污快、去污强，而且还有润滑作用；上、下滑杆不灵活：主要是导向轴承锈死、或导轨没有润滑、主
66、导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、除去主导轴锈污、加润滑油。（3）制动器故障：制动闸瓦与制动轮之间有摩擦现象。应调整制动闸瓦，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污；（4）限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏。应清洗杂物、更换轴承。b、井道与轿厢（1）轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等；（2）厅门故障同上；（3）开门刀故障：运行时有碰声、或突然停车，应调整开门刀位置（开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙）；（4）导轨故障：运行不平稳、发抖、震动等现象，应调整轨道尺寸
67、，用找道尺调正、用轨道锉修平接口；（5）导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、震动等现象，导靴片磨损严重、导靴座位置不对等，应更换导靴，调整导靴座位置；（6）安全钳故障：运行时有磨铁声、严重时安全钳还会动作刹车、或单边刹车。应调整安全钳间隙、安全联动机构、加油润滑、保证各活动部位灵活。c、底坑（1）补偿链故障：运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致。应调整补偿链长度；（2）安全钳钢丝绳张紧轮故障：运行时有磨钢丝绳声或有异常声。应调整安全钳钢丝绳更换轴承；（3）缓冲器故障：缓冲器生锈、不活动、液压油量不足。应除去铁锈、补充液压油。 电梯一般常见的电气故障及维修处理方法。a、机房（1）保险丝故障
68、缓冲器、底坑急停、断绳开关短路。应排去底坑积水，排除短路点、换上双同保险丝、厅门轿门安全回路；井道有水，回路有短路点。应断去来水源，排除断路点，换上双同保险丝、指示灯回路；厅外指示有水或有线破裂断路。应排干水，排除短路点，更换保险丝，控制回路；控制线圈被烧，控制元件内部断路，应更换控制线圈和控制元件，排除线路断路点、换上双同保险丝。（2）接触器和断路器故障：接触器或继电器不工作，由于接触器和继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致。应更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。b、开道与轿箱。（1）上、下限位及极限开关故障：此故障出现电梯不能走车，一般是由于开关接触
69、不好或断路等原因所致。应清洁接触点或更换、排除断点等；（2）轿门、厅门联锁开关故障：此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏、线路断路等原因所致。应清洁接触点，更换开关排除线路断点等；（3）安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。应清洁接触点，更换开关。c、底坑（1）缓冲器开关、底坑急停开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲器开关损坏所致。应清洁接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳，更换开关；（2）张紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良
70、，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致。应清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。 电梯故障排除后，电梯管理责任人应将电梯故障维修情况记录在报修及处理情况记录表中，归档长期保存。4.5 电梯停用管理电梯因维修保养等原因需要停梯时，应由工程维修主管填写突发事件处理登记表，经项目经理批准后通知客户服务中心，由客户服务中心提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然电梯停用，应在电梯恢复使用后12小时内向有关用户作出解释。5 记录a、PROELDO-GCQC-0701电梯巡检记录表对外委托维修保养管理作业指导书1 目的规范对外委委托项目的选聘与管理工作，确保对外委托项目的质量满足公司的要求。2 适用范围适
71、用于公司对外委托项目的评价、选择和管理工作。3 职责3.1 公司总经理负责组织对外委托项目的审批。3.2 项目物业服务中心负责具体对外委托项目的选聘和管理工作。3.3 品质部、财务部负责对对外委托项目的选聘过程和管理过程进行监控和审核。4 程序要点4.1 对外委托维保的分类a、对外委托维修；b、对外委托保养；c、对外委托检修；d、对外委托检测、校准；e、对外委托劳务；f、对外委托管理；g、对外工程发包。4.2 对外委托服务的申请 使用部门、项目认为本部门、项目工作有对外委托服务需要时，应当申请对外委托服务，申请要求如下：a、对外委托的理由；b、对外委托的要求，包括项目名称、范围、费用预算。 必
72、要时附各种必要附件，如：a、合同样本；b、分供方的必要材料等。 经项目经理、品质部经理和总经理批准后，由项目服务中心组织对外委托项目的选聘。4.3 对外委托服务项目选聘的范围 凡为公司对外委托项目投标的合作单位均需要进行选聘。 凡为公司的管理服务工作提供服务的厂家、公司均为纳入选聘范畴的对外委托项目（分承包方）。4.4 对外委托项目选聘的原则 三家以上对比的原则。 平等竞争，公正、公开、公平选聘的原则。 不以价格作为惟一选择条件的原则。 不取最低价的原则。 长期合价，双赢互利的原则。 至少选取三家对外承包项目进行选聘的原则。4.5 对外委托项目选聘的内容 进行对外承包项目选聘时，至少应选聘对外
73、承包项目以下几方面的优势：a、质量、性能及其稳定性；b、价格；c、信誉-履约信誉与社会信誉度；d、售后服务；e、付款方式；f、交货方式、交货周期；g、公共关系；h、品牌；i、对外承包项目内部运作状况。 上述九个选聘要素中的A、B、C、D点为必须进行详细选聘的基本要素；E、F、G、H、I点为应当进行对外承包项目选聘的重要要素。4.6 对外承包项目参加选聘的基本条件 有营业执照，合法经营。 有资质证书。 能够提供明确有效的质量保证证明凭据。 向公司提供4.3款中的基本要素的详细数据和承诺。4.7 对外承包项目选聘的方法 逐项收集证据、对比打分法公司品质部组织对外委托项目选聘的应对照本规程4.4款中
74、的各项选聘要素逐项收集证据（数据、凭证），然后逐条进行加权打分，最后选取分值较高的对外委托项目两家提供给公司总经理进行筛选打分表。 现场比对，先计算出每种候选对外委托项目的质量价格比后，再选取相对较优的三家对外委托项目，然后用4.7.1项方法逐项比较最后确定。 对于重要的对外采购或对外委托服务，打分时应由选聘人员分别独立打分，然后去掉最高分和最低分后选取中间分平均后计算出选聘分。 对于少量或价值很低的采购或对外委托服务，可以参照上述方法进行简化选聘。但公司对外采购或对外委托服务均需要对对外委托项目进行选聘。 品质部将评审结果及选聘意见上报给公司总经理。 总经理依据评审结果及选聘意见选择合格分供
75、方签订对外委托服务合约。4.8 对外委托项目的管理 对对外承包项目的建档。公司品质部应当对对外委托项目及时建档，建档时应清晰标明：a、分供商的名称、注册地址；b、选聘结果和记录；c、分供商营业执照复印件；d、资质等级证书；e、质量保证书；f、其他证明材料。 公司品质部每季度至少应当对所管理的合格对外委托项目状况全面组织跟踪、选聘一次，具体要求：a、掌握对外委托项目内部管理的状况；b、对外委托项目产品价格的变化；c、社会信誉的变化；d、同本公司合作的情况跟踪；e、其他应当跟踪管理的要素。 项目物业服务中心应按照合同约定及时对外委项目的执行情况进行监督、管理，具体为：a、服务质量；b、服务标准；c
76、、服务频次；d、到场服务的签到。 项目物业服务中心每月对对外委托项目的履约情况和服务质量进行评定并在每月28日前报告品质部。4.9 对外委托服务的质量监控与成果验收 项目物业服务中心组织外委委托部门、项目对外委托服务履约过程中的质量监控和最终成果验收。 对外委托服务结束后，品质部、项目物业服务中心应当依据验收结果编制出验收单，报总经理审批作为费用结算的依据之一。 对验收不合格或有缺陷的外委服务应当作如下处理：a、退货、返工；b、要求赔偿；c、让步接受-要求对方降价处理。4.10 验收单、供方评审表、督导记录等在对外委托服务结束后由公司统一归档永久保存。5 记录无二次供水设施设备管理作业指导书1
77、 目的规范、加强二次供水管理，保证饮水安全、预防疾病、保障用水卫生。2 适应范围适用于公司各项目管理区域内水池（箱）的二次供水管理工作。3 职责3.1 项目经理负责对本标准的执行进行监督。3.2 工程维修部主管负责对制定“二次供水设施设备维修保养年度计划”并对本标准和计划的具体实施进行检查、督导。3.3 工程维修主管负责按本标准组织、监督、实施工作。3.4 工程维修人员负责所辖小区的二次供水管理工作。4 程序要点4.1 设备的验收及整改管理 工程维修部主管在设备安装完毕后，根据设备情况制定验收标准和计划，并组织验收。 验收内容及标准a、设计资料；b、技术资料；c、设备型号、数量与移交清单相符；
78、d、工作状态良好、配件齐全、标识清楚；e、设备表面油漆完好、无损伤、设备安装牢固、无渗漏现象；f、机房配置完整；g、设备试运行情况良好。 对接管验收中接管资料不齐全、不真实、不合格等问题，工程维修部主管应协助项目经理要求建设单位及时补齐补全。 对接管验收发现的工程质量问题，工程维修部主管应协助项目经理积极要求建设单位整改，整改后再进行验收，直至合格。 设备验收合格后，由工程维修部主管及项目经理在设备验收表上签字确认。如设备还存在整改内容，须整改完毕验收合格后方可签字。4.2 设备的管理要求 露天水箱入孔应加盖锁好，室内水箱房应加锁，钥匙统一保管。 水箱清洗人员均须有有效的“健康证”方能进入水箱
79、操作。 水箱每年清洗、消毒一次，清洗后取水样检查色度、浊度、有无异味、沉淀、测试其PH值，并做好清洗记录；如不合格应重新按标准清洗。 每年清洗水池后，送水池水样交防疫部门检验并取得合格证书。 清洗工作程序a、所有清洗物品及人员装备均须事先消毒；b、清洗水池（箱）内淤泥、杂物和锈块等；c、清淤后投药消毒30分钟；d、放水冲洗2-3遍以清除异味；e、重新灌水并恢复正常供水。 使用中如发现水质异常现象，应马上组织查找原因并进行清洁处理。 二次供水设施人员管理a、二次供水设施管理人员由工程领班指定，经相关培训后方能上岗；b、设施管理人员应定期（每周两次）维护保养供水设施，随时掌握及查询供水设备、仪表运
80、行情况，了解水池（箱）及配套管道、阀门情况，发现问题及时向客户服务中心汇报，并协助维修人员维修；c、设施管理人员负责供水设施房间的管理，保持供水设施周围环境卫生，制止闲杂人等靠近，保证正常供水；d、根据水池（箱）清洗记录档案，及时通知水处理公司进行水池（箱）清洗消毒，取得水质检测合格证明。在水质污染高发期，根据需要，增加水池（箱）清洗次数，并定期投加消毒剂；e、工程维修主管监督、配合清洗消毒过程，监督水质取样人员现场采取进、出水样；f、做好供水设施运行。4.3 设备的维修保养管理 每年的12月15日之前，由工程维修部研究、制定“二次供水设备维修保养年度计划”并报项目物业服务中心审批。a、制定“
81、二次供水设备维修保养年度计划”的原则：（1）二次供水设备的运行状况（故障隐患）；（2）合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。b、“二次供水设备维修保养年度计划”应包括如下内容：（1）维修保养项目及内容；（2）具体实施维修保养的时间；（3）预计费用；（4）备品、备件计划。 维护保养a、工程维修部主管每月5号之前检查小区内每个水池（箱），并将检查情况记录在自己的工作日记上；b、水泵房（1）水泵房设备等由客户服务中心指定专人负责监控、清洁及日常运行巡视，每日巡视不少于2次，若设备有异常情况，应增加巡视频次。每日运行值班人员负责填写二次供水设备设施运行日记和二次水泵房日巡检记录，并按照二次水泵房日巡
82、检记录要求进行设备及机房日常维养工作。日常运行巡查中发现的异常情况及处理结果记录在报修及处理情况记录表中；日常巡检维养工作主要内容包括：高、中水泵工作情况，水泵表面清洁状况；变频柜工作情况，表面清洁状况；管道阀门无跑冒滴漏，无明显锈蚀，表面清洁无积尘；机房照明正常；机房地面卫生良好；机房排污设备运行正常，排水正常；机房温度不高于40；机房湿度在40%-70%范围内；机房送、排风机工作正常，无异常噪音。（2）水泵房内机电设备、仪器由值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房，严禁非值班人员操作各种开关、按钮；（3）消防泵、生活泵、污水泵及各类控制开关、按钮、阀门应有明显操作标志，标志简单易懂，正确
83、无误；（4）水泵、仪表、阀门控制开关应定期检查，发现问题及时进行维修、更换，确保控制性能良好。c、水池（箱）（1）由项目客户服务中心指派责任心强、身体健康的人员负责水池（箱）的日常管理工作，每日巡视不少于2次，若设备有异常情况，应增加巡视频次。每日运行值班人员负责填写二次供水水箱房日巡记录表，负责每日设备房日常保养工作。日常运行巡查中发现的异常情况及处理结果记录在报修及处理情况记录表中。巡查保养工作主要包括：查看水箱水位，在正常水位范围内，水箱无溢水、少水现象；管道、阀门无跑冒滴漏现象，无明显锈蚀，表面清洁无积尘；机房照明正常；机房地面卫生良好，无堆放杂物；机房温度不高于40；机房湿度在40%
84、-70%范围内；机房通风正常。（2）水池（箱）容积及管道口径应满足用水需求，生活用水与消防用水管道布置合理，不存死水区；（3）水池（箱）结构坚实、牢固、光洁、不渗漏、耐腐蚀；水池（箱）人孔必须加盖加锁，锁匙由专人保管；水池（箱）溢流管口、通气孔口应有防蚊虫进入的不锈钢网；溢流管、排空管不得与下水道直接相连；（4）水池（箱）每半年至少由水处理公司清洗消毒一次，并取得市水质检测中心水质检测合格证明。在水质二次污染高发期应适当增加清洗次数，定期投加适量消毒剂；（5）水池（箱）管道、阀门定期维护，发现跑、冒、滴、漏现象，应立即组织维修、更换。非管理人员不得随意开启或关闭水池（箱）阀门；（6）水池（箱）
85、四周应保持清洁，定期消杀；周围30米范围内，禁止设置旱厕或堆放垃圾堆；（7）清洗消毒水池（箱）时应提前两天通知客户服务中心，由客户服务中心通知有关用水部门和用户做好储水准备。 水池（箱）清洗消毒安全注意事项a、在水池（箱）内作业时，光源需采用36V以下的安全电压，最好用手电筒或应急灯；b、抽污水的潜水泵应装漏电开关，漏电开关应提前试验并确认动作可靠；c、水池（箱）消毒人员需戴防护眼镜和口罩，如果在水池（箱）内感到头晕、气喘，则应马上离开水池（箱）到外面呼吸新鲜空气；d、上下水池（箱）时应把紧扶手、踩稳不锈钢梯，严防跌落。 水池（箱）清洗消毒前的准备工作a、1:100灭菌净水溶液或市卫生防疫站配
86、制的消毒液；b、潜水泵、应急照明灯或手电筒；c、扫把、尼龙刷、尼龙绳、胶桶、眼镜、口罩、胶手套。 水池（箱）清洗消毒程序a、排放水（1）排放水时应提前关闭水池（箱）进水闸阀，让水池（箱）水位用到接近消防用水水位，以免浪费；（2）为确保用户正常用水，排放干水池（箱）的时间应控制在1.5小时以内。b、清洗消毒（1）清洗铲出水池（箱）内泥沙及各种沉积物；用扫把或泥龙刷从水池（箱）顶部、四周墙壁、底部依次反复刷洗；如果仍未洗干净应再进行刷洗直至干净为止。（2）消毒用扫把或尼龙刷蘸取1:100的灭菌净水溶液（或防疫站配制的消毒溶液），依次反复刷洗消毒，之后将水池（箱）盖好封闭半小时；用清水冲洗一遍整个水
87、池（箱），排出消毒水溶液；重复用清水冲洗一遍并排出消毒水溶液。（3）注水：清洗消毒工作全部结束后，清理收拾好所有工具。打开闸阀向水池（箱）内注水，达到调定的水位后加盖上锁。 取样送检a、用干净的矿泉水瓶从水池（箱）中部提取500ml水并在瓶子中部贴上标签，标签上应写明送检单位及送样日期；b、水样当天由工程维修养护领班安排人员送至市卫生防疫站进行检测；c、如果检测不合格，则应重新清洗和消毒水池（箱）直至合格为止。 水池（箱）清洗消毒工作全部结束后，应完整、规范、清晰地把情况记录在维护保养记录内，并于每次小区内全部水池（箱）清洗消毒工作结束后)天内由设备责任人把记录整理成册交工程维修部存档，保存期
88、为2年。5 记录a、PROELDO-GCQC-0901二次供水水箱房日巡记录表b、PROELDO-GCQC-0902二次供水设备设施运行日记c、PROELDO-GCQC-0903二次水泵房日巡记录表给排水设施设备管理作业指导书1 目的规范给排水设备设施管理工作，确保给排水设备设施各项性能完好。2 适应范围适应于公司各项目管理区域内给排水设备设施的管理。3 职责3.1 负责对本标准的执行进行监督。3.2 工程维修部主管负责对制定“给排水设施设备维修保养年度计划”并对本标准和计划的具体实施进行检查、督导。3.3 工程维修主管负责按本标准组织、监督、实施工作。3.4 工程维修人员具体负责实施给排水设
89、备设施的管理和维护保养工作。3.5 客户服务中心负责向有关用户通知停水的情况。4 程序要点4.1 设备的验收及整改管理 工程维修部主管在设备安装完毕后，根据设备情况制定验收标准和计划，并组织验收。 验收内容及标准a、设计资料；b、技术资料；c、设备型号、数量与移交清单相符；d、工作状态良好、配件齐全、标识清楚；e、设备表面油漆完好、无损伤、设备安装牢固、无渗漏现象；f、机房配置完整；g、设备试运行情况良好。 对接管验收中接管资料不齐全、不真实、不合格等问题，工程维修部主管应协助项目经理要求建设单位及时补齐补全。 对接管验收发现的工程质量问题，工程维修部主管应协助项目经理积极要求建设单位整改，整
90、改后再进行验收，直至合格。 设备验收合格后，由工程维修部主管及项目经理在设备验收表上签字确认。如设备还存在整改内容，须整改完毕验收合格后方可签字。4.2 设备的运行管理 启动水泵（潜水泵）前的检查a、检查水泵（潜水泵）进、出水闸阀是否已打开，否则应拧开闸阀；b、排除水泵机组真空筒里面的空气（如果有的话）；c、检查电压表、信号灯指示情况；d、手盘水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。 启动水泵（潜水泵）a、合上水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关，将转换开关置于“手动”位置；b、按下启动按钮，水泵（潜水泵）启动，注意观察启动电流；c、如果一次不能启动成功，可以再试启动二次，每次应间隔3分钟。如果三次都未启
91、动成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能再启动；d、启动成功后，让其运转5分钟。观察运转电流，听有无异常声响，闻有无异常气味，检查漏水是否严重（漏水成线）；e、确认一切正常后，按下水泵（潜水泵）“停止”按钮，水泵（潜水泵）停止；f、将转换开关置于“自动”位置，水泵（潜水泵）自动启动并运行。 停止水泵（潜水泵）a、将转换开关置于“O”（停止）位置，水泵（潜水泵）停止运转；b、拉下水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关（如果需要）；c、关水泵（潜水泵）进、出水闸阀（如果需要）；d、检查有无不正常情况，如有则及时处理。 运行当值人员负责给排水设备巡查和日常维养工作。排污系统设备巡查每周不少于一次，巡查
92、及设备日常维养工作记录在污水泵巡查记录表中，巡查中的发现的异常情况及处理结果记录在报修及处理情况记录表中，重大异常情况应填写突发事件处理登记表。巡查及日常保养工作主要包括：a、检查水泵控制手/自动是否正常；b、检查水泵排水是否顺畅；c、控制箱面板及箱内器件是否正常；d、管道、阀件清洁，无明显锈蚀。4.3 设施设备的保养管理 “给排水设备设施维修保养年度计划”的制定a、每年的12月15日之前，由工程维修主管组织人员一起研究、制定“给排水设备设施维修保养年度计划”并上报公司审批。（1）给排水设备设施使用的频度；（2）给排水设备设施运行状况（故障隐患）；（3）合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。
93、b、制定“给排水设备设施维修保养年度计划”的原则（1）维修保养项目及内容；（2）备品、备件计划；（3）具体实施维修保养的时间；（4）预计费用。 设备管理责任人对给排水设备设施进行维修保养时，应按“给排水设备设施维修保养年度计划”进行。 小区内主供水管（DN100以上加压管）爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变频器PC中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由工程维修人员负责。 水泵机组维修保养。工程维修人员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。 每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由工程维修主管填写书面延时维修保养申请，经
94、项目经理批准后方可延时。 对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程维修主管、主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经工程维修部主管、主管口头批准后，可以先组织解决而后写出突发事件处理登记表并上报公司。 工程维修人员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在维护保养记录，并于每次维修保养后的三天之内由工程维修人员整理成册后交工程维修养护组存档，保存期为长期。 停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由工程维修主管填写停送电（水）操作票，经项目经理批准后通知客户服务中心，由客户服务中心提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解
95、释。4.4 设施设备的保养标准 水泵维修保养a、检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承；b、转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；c、检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；d、清洁水泵外表；e、如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆；f、检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换；g、检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。 控制柜维修保养。设备责任人每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。a、用压缩空气、干净干抹布清洁柜
96、内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物；b、检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；c、检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改；d、交流接触器维修保养：（1）清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；（2）清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；（3）清洁铁芯上的油污及脏物；（4）检查复位调簧情况；（5）拧紧所有紧固件。e、自耦减压启动器维修保养：（1）用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于,0.5否则应进行干燥处理；（2）外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。f、热继电器维修保养：（1）检查热继
97、电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；（2）检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。g、自动空气开关维修保养：（1）用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100否则应烘干处理；（2）清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；（3）自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象；（4）检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。h、中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查二者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、
98、信号继电器。i、信号灯、指示仪表维修保养：（1）检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡；（2）检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。j、远传压力表维修保养：（1）检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；（2）检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；（3）偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。 闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养a、闸阀维修保养：（1）检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；（2）检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻油；（3）对闸阀阀杆加黄油润滑；（4）对锈蚀严重的
99、闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。b、止回阀维修保养：（1）检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；（2）检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；（3）检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。c、浮球阀维修保养：（1）检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；（2）检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直；（3）检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。d、液位控制器维修保养：（1）检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；（2）清除压力室内污物，疏通控制水道；（3）检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；（4）紧固所有螺母。 潜水泵或排
100、污泵维修保养a、用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理；b、检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换；c、检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承；d、清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍；e、检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。 明装给排水管维修保养（每年10月进行一次）a、检查支持托架是否牢固，否则应加强；b、检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改；c、检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍；d、检
101、查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）。5 记录a、PROELDO-GCQC-1001停送电（水）操作票工程维修工具管理作业指导书1 目的规范工程维修部工具管理工作，确保工具完整及各项性能完好。2 适用范围适用于公司各项目工程维修部的工具管理。3 职责3.1 项目经理负责对工程维修部工具管理进行监督和工具的申购审核，负责检查工具管理工作的实施情况；3.2 工程维修部主管负责工具管理工作的实施并负责工具的申购；3.3 工程维修主管负责工具的簿记盘点工作；3.4 工程维修部维修人员具体负责工具管理工作。4 内容4.1 工程维修部的工具分为两类：一类是个人使用工具，另一类是部门公用工具
102、。个人使用工具由个人领用并负责保管，部门公用工具由值班人员负责保管，由主管记录在案。4.2 个人使用工具管理 工程维修部个人使用工具包括：平口螺丝刀、十字螺丝刀各三把；活动扳手两把；钢丝钳一把；尖嘴钳一把；斜口钳一把；美工刀一把；试电笔一把；钢卷尺一个；榔头一把；工具箱一个。 工程维修人员工正式上岗时，由员工填写物品领用登记表经工程维修部主管批准后，在仓库管理人员处领取一套个人使用的工具。 个人使用工具使用注意事项a、不准乱打乱撬；b、用力应适度；c、注意工具的作用条件（如额定电压.额定电流或承载能力等）；d、用后擦拭干净工具。 工程维修部员工个人使用工具属公司财产，严禁用作私人用途。 工程维
103、修部员工个人使用工具丢失或人为损坏，则应由员工个人立即补上同规格同品质的工具；如属正常使用损坏则可以经工程维修主管、主管批准后在库管员处以旧换新，库管员应做好登记。 员工辞职、被解雇或转岗时应将个人使用工具全部退还给工程维修部，对于丢失或人为损坏的工具通知财务部扣发相应的钱款。库管员必须将员工退还的个人使用工具再记录中注明“退还”字样，并在记录中注明使用时间。 对于换下来的个人使用工具每半年由库管员进行一次盘点并登记在报废工具登记表内，经项目经理批准后上报公司综合部审批，审批后作报废处理。4.3 用工具管理 公用工具包括：电锤、手电钻、热熔器、兆欧表、铆钉枪、管钳、网线钳、锯弓、人字梯、玻璃胶
104、枪、令克棒、绝缘手套、绝缘靴、接地线、转线盘、万用表、检修电话、蜂鸣器等。 其他部门借用公用工具须经工程维修主管批准后方可借用。值班人员必须将借用工具登记在工具借用登记表上。 公用工具使用注意事项a、便携式（小件的）公用工具使用注意事项按条款；b、大型公用工具使用除应遵循便携式（小件的）公用工具使用注意事项外还应每个月进行一次保养：（1）对各转动部位加注润滑油；（2）调整皮带，对于磨损严重的皮带应更换；（3）检查.调整碳刷，如碳刷磨损超过新装时的 12则应更换；（4）检查启动电容，如变形.膨胀或开裂则应更换；（5）检查或整修接线头；（6）调整机械间隙至合理位置；（7）清洁外表，必要时涂上防锈油
105、；（8）拧紧所有紧固螺栓。 公用工具属公司财产，严禁用作私人用途。 公用工具如丢失或人为损坏，则应由借用人负责照价赔偿。公用工具如属正常使用损坏，对于300元以下的经确认，项目经理批准后可以以旧换新。对于300元以上的公用工具须先由维修主管书面申请表（如设施设备审核单），经项目经理批准后上报公司审批。 对于换下来的公用工具每月由仓管员进行一次盘点并登记在工具登记表内注明报废，经项目经理批准后上报公司审批，审批后报废处理。 对于专业公用工具中的计量器具或安全用具应每年送检，检验合格后的方可使用，否则应重新申购。4.4 客户服务中心每月20日之前根据库房库存情况制定工具采购计划并上报公司。4.5
106、工具使用年限 个人工具a、平口螺丝刀、十字螺丝刀、美工刀、试电笔、钢卷尺为1年的使用期；b、活动扳手、钢丝钳、尖嘴钳、斜口钳为2年的使用期；c、榔头、工具箱使用期为3年。 公共用工具a、检修电话、蜂鸣器使用期为2年；b、铆钉枪、管钳、锯弓、玻璃胶枪使用期为3年；c、热熔器、兆欧表、网线钳、令克棒、人字梯、绝缘手套、绝缘靴、接地线、转线盘、电锤、手电钻、万用表使用期为5年。 员工使用工具未达到使用年限损坏的，按人为损坏处理。 公用工具未达到使用年限损坏的，按人为损坏处理，由保管人负责。5 记录a、PROELDO-GCQC-1101工具登记表b、PROELDO-GCQC-1102工具借用登记表c、
107、PROELDO-GCQC-1103报废工具登记表工程维修养护安全作业指导书1 目的规范工程维修人员的设备设施的操作、保养、维修工作的实施，确保设备设施安全、正常、经济运行和人身安全。2 适应范围适用于公司各项目管理区域内的设备设施的操作、保养、维修工作。3 职责3.1 项目经理负责本标准的实施情况进行监督。3.2 工程维修部主管负责本标准的具体实施、检查。3.3 工程维修人员负责按本标准开展工作。4 程序要点4.1 维修养护人员必须持有相应的操作证、上岗证。4.2 智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度，值班人员必须密切留意和掌握设备的运行情况、发现问题及时处理、汇报，并
108、做好运行记录。4.3 设施设备严格按照设施设备维修保养标准进行维护、保证设施设备的完好。4.4 工程维修人员应严格按照相关国家制定的安全技术操作规程进行操作和维修。4.5 设施设备管理人员应了解和掌握设施设备运行规律，贯彻以“预防为主”的方针，防止事故的发生。4.6 设施设备维修保养时，先准备好材料和采取相应的安全措施和技术措施，防止触电及设备事故的发生。4.7 在电源干线、高低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌。4.8 上梯工作时，应放稳靠妥，高空作业时系好安全带。4.9 打墙孔时必须戴防护眼镜。4.10 动用电焊工作时，应认真做好防火工作，事后认真检查。
109、4.11 设施设备的操作、维护必须穿戴好相应的防护用品。4.12 设备房必须具备灭火器材。4.13 供配电设施设备的安全操作 在地下室、潮湿场地工作时，都要切断电源，不能停电时，至少两个人在场一起工作。 清扫配电箱时，所使毛刷的金属部分必须用绝缘胶布包裹。 操作高压设备设施时，必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋、着棉工作服、使用绝缘操作杆。 操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套、避免正向面对操作设备。 严禁带电工作，紧急情况需带电作业时，需具备如下条件：a、有监护人；b、工作场地空间足够，光线足够；c、所用工具材料齐全（绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝刀、电工胶布等）；d、工作人员必须穿戴绝缘手
110、套、棉工作衣、绝缘鞋。 自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，再行恢复供电。不允许强行送电，必要时允许试送电一次。 电流互感器不得开路、电压互感器不得短路、不得用摇表测量带电体的绝缘电阻。 高压配电室拉、合闸时，应先填写操作票一人执行一人监护。 在配电变压器上工作前，操作要领如下：a、拉开高、低压两侧电源；b、验电，确认无电；c、两侧分别挂三相短路接地线；d、装设安全围栏，挂上：“有人工作，禁止合闸”标示牌于高、低压开关处。 在配电柜开关上工作前，操作要领如下：a、拉开开关、有明显的开路点；b、验电，确认无电；c、挂三相短路接地线；d、设置绝缘隔板（与邻近带电体距离在6cm以
111、下者）；e、挂上：“有人工作，禁止合闸”标示牌于停电开关处；f、站在绝缘垫上工作，尽量单手作业。4.14 电梯的安全操作 严禁在轿门、厅门开启的情况下，用检修速度作为正常运行。 严禁揿按“检修”、“急停”按钮作为正常行驶中消号。 严禁开启轿厢顶安全窗，装运超长物体。 轿厢顶部应保持整洁，不得堆放其他杂物。 严禁以手动轿门的启、闭作为电梯操作控制。 维修养护人员在机房用手轮盘车，是电梯轿厢做短程升降时，必须首先切断电源开关。 在救护被困轿厢人员时，维修养护人员必须采取适当的安全措施确保安全。5 记录无工程维修入户工作流程业主签字确认现场处理客服中心接报、维修人员与客户中心预约时间，客服中心与通报
112、用户客户人员填写特约服务单、派单维修人员现场查验、核实情况填写留言条并回复客户中心将客户部公布维修价格告知业主业主自行购买材料另约时间并在特约服务单上签字确认业主验收、签字、交费维修情况填写到特约服务单回复客户中心装修质量、房屋质量、业主有事等现场处理客服中心接报、维修人员与客户中心预约时间，客服中心与通报用户客户人员填写特约服务单、派单维修人员现场查验、核实情况填写留言条并回复客户中心将客户部公布维修价格告知业主业主自行购买材料另约时间并在特约服务单上签字确认业主验收、签字、交费维修情况填写到特约服务单回复客户中心装修质量、房屋质量、业主有事等业主无人维修人员接单非常规性处理直接处理房屋整改
113、管理作业指导书1 目的规范工程维修部房屋质量工程整改工作，提高工程整改质量和工程整改时效。2 适用范围适用于公司各项目管理区域房屋保修期内的质量整改工作。3 职责3.1 项目经理负责本办法的实施情况进行监督、检查。3.2 工程维修部主管负责本办法的具体实施。3.3 工程维修人员负责所辖小区的工程整改工作。3.4 客户服务中心客户主办负责对工程整改工作完成后的回访工作。4 程序要点4.1 接单 客户中心值班人员在接待业主报修时，应询问清楚房号、发现的时间、部位、现象以及业主的联系方式。客户中心值班人员每日下班前应将所接待的整改事项进行统计，并交接到工程维修领班处理。 客户中心值班人员根据业主所述
114、情况进行初步判断，如能确认是使用问题或装修造成的则需要耐心给业主解释，并根据情况安排特约服务或请业主找装修单位处理。 如不能确认是否质量问题，客户中心值班人员在1个工作日内通知工程维修人员到现场查看、核实，并记录在业主求助、咨询、报修、投诉及特约事务登记本上。4.2 核实 工程维修人员接通知后迅速赶到现场查看，初步确认整改责任单位并告知业主大概的整改时限。 工程维修人员如不能初步确认整改责任单位，应及时通知开发公司和可能的整改责任单位到现场查看，确认责任单位。4.3 整改单的填写、传递 工程维修人员根据房屋的实际情况填写工程整改单，填写必须做到：字迹清晰工整、用词规范、整改部位准确。 工程维修
115、人员将工程整改单送到开发公司（或施工单位）相关负责人处，应要求开发公司（或施工单位）相关负责人确定整改施工时间和整改期限，并在工程整改单上签收。原则上要求整改期限不超过7个工作日。 工程维修人员待开发公司（或施工单位）相关负责人签字后，将第二、三联交给开发公司（或施工单位）相关负责人，在业主求助、咨询、报修、投诉及特约事务登记本中相关条目下记录清楚工程整改单的编号，以便核查。4.4 整改过程跟踪 工程维修人员应在整改实施时间确认后及时通知业主，并在具体实施前提前一天和业主确认。 工程维修人员必须对所发出的整改事项的整改进度进行跟踪、掌握，并及时催促整改单位。 工程维修人员在整改工作确实无法按期
116、完成的情况下，应提前一天和业主联系，告知业主不能完成的原因和最终完成时间。4.5 整改验收 工程维修人员在整改单位在工作完毕后，应当仔细对整改事项进行验收，确认已经完全整改达到交付要求后方可签字回收工程整改单。 如在验收中发现有漏项或没按要求整改的，应将工程整改单第二联返还整改单位重新整改。 工程维修人员查验合格后应通知业主进行验收。 业主在验收中提出超出整改范围的，工程维修人员应当拒绝并耐心给业主解释。如不能给业主解释清楚的、应当通知开发公司（或施工单位）相关责任人到场解释。4.6 整改的回访客户中心值班人员在收到工程整改单第二联后三个工作日内必须对整改事项进行回访。4.7 整改赔付 业主在
117、整改中或整改完成后提出赔偿要求的，工程维修人员应要求业主出具书面要求。 工程维修人员在收到业主书面赔偿要求二个工作日内，必须将业主意见知会开发公司。 工程维修人员不得擅自同意业主的赔偿要求。 工程维修人员应积极配合开发公司与业主进行赔付商谈。 工程维修人员在业主的赔偿要求处理结果记录在“业主档案”内，并将开发公司、业主的书面意见复印件存入业主档案。 所有服务人员在接待处理业主的房屋质量工程整改中，不得以任何方式做出承诺。4.8 在本项目各类工程质保期结束前三个月，由客户服务中心在小区告示栏张贴告示告知业主。4.9 在新项目接管验收六个月内，由项目经理每两周组织相关人员召开工程整改专题会。5 记
118、录a、PROELDO-GCQC-1401工程整改单房屋整改流程图提出赔偿要求无赔偿要求报 修客户中心得到消息后填写到工作记录中维修工现场查验并核实工程问题的具体情况维修工填写工程整改单,交给开发商（施工方）工作人员并让其签收与业主、开发商（施工方）工作人员协商整改时间整改前一日再次联系业主，确保其家中有人施工方工作人员上门整改、处理问题整改完毕，在工程整改单上填写整改结果后返还客户中心维修工在整改完毕5日内对整改结果进行查验已处理彻底未处理彻底客户中心对整改后的结果进行回访，并书面登记已彻底解决未彻底解决报开发商处理将有关资料存档供配电设施设备管理作业指导书1 目的规范供配电设备设施维运行操作
119、，确保供配电设备设施的安全、可靠、经济运行。2 适用范围适用于公司各项目管理区域内供配电设备设施的运行操作。3 职责3.1 项目经理负责本标准的实施情况进行监督。3.2 工程维修部主管负责制定“供配电设备设施维修保养年度计划”并对本标准和计划具体实施进行检查、督导。3.3 工程维修人员负责所辖小区的供配电设备设施进行运行操作、维修养护工作。4 程序要点4.1 设备的验收及整改管理 工程维修部主管在设备安装完毕后，根据设备情况拟定验收标准和计划，并组织验收。 验收内容及标准a、设计资料；b、技术资料；c、设备型号、数量与移交清单相符；d、工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚；e、设备表面油漆
120、完好、无损伤；f、机房配置齐全、通风、采光良好；g、设备试运行情况良好。 对接管验收中接管资料不齐全、不真实、不合格等问题，工程维修部主管应协助项目经理要求建设单位及时补齐补全。 对接管验收发现的工程质量问题，工程维修部主管应协助项目经理积极要求建设单位整改，整改后再进行验收，直至合格。 设备验收合格后，由工程维修部主管及项目经理在设备验收表上签字确认。如设备还存在整改内容，须整改完毕验收合格后方可签字。4.2 运行管理 运行前的检查a、设备运行前应检查各部位的安全性能，设备是否完好，线路是否受潮、破损，绝缘程度是否符合规定，电流表、电压表及其他有关仪表是否在规定位置，周围环境是否正常；b、对
121、于部分重要的转动部位（允许用手拨动的转动部位）感觉是否灵活，是否均匀，有无受阻和异常声响，检查轴承部位是否清洁，润滑是否良好；c、通过检查，确认状态正常，即可进行设备启动运行。 供配电设备的运行操作a、送电操作：变配电站送电时，应从电源侧的开关和起，依次到负荷侧的开关。有高压断路器、高压隔离开关、低压断路器、低压刀开关的情况下送电时，一定要按照：母线侧隔离开关负荷侧隔离开关断路器的合闸次序操作；b、停电操作规程：变配电站停电时，应从负荷侧的开关拉起，依次拉到电源侧开关。有高压断路器、高压隔离开关、低压断路器、低压刀开关的情况下停电时，一定要按照：断路器负荷侧隔离开关母线侧隔离开关的拉闸次序操作
122、；c、变压器维修前的安全操作规程：先拉开负荷侧的开关，再拉开高压侧的开关。用验电器验电，确认无电后，在变压器两侧挂上三相接地线，高低压开关上挂上警示牌后方可开始工作；d、配电柜维修前的安全操作规程：断开控制配电箱的断路器和前面的隔离开关，然后验电，确认无电时挂上三相短路接地线。当和临近带电体距离小于6cm时，设置绝缘隔板，并在停电开关处挂上警示牌。4.3 设备的巡视管理 设备启动和运行后，须对设备重要部位及指示仪表、指示灯做全面地巡视，并作好记录。 变配电室值班人员每班巡视两次高压开关柜、变压器，每四小时巡视一次；配电柜、电容柜，每周巡视一次落地箱、电表箱。 变配电室值班人员应按规定的频次进行
123、检查、巡视、监控，并把每次所到巡视的设备运行情况记录在 供配电设备设施运行日记和变配电房日常检查保养记录表上。 将设备和机房的巡视中发现的问题及处理结果填写在报修及处理情况记录表上。 巡检内容a、母排（线）有无跳火、冒烟、发热、变黑现象，瓷瓶有无裂纹；b、电缆温度不超过65为宜；c、变压器温度有无异常、有无异常声音和气味；d、变压器有无渗油、瓷套管有无裂痕及放电现象；e、变压器油位是否正常、硅胶有无变色，接地是否良好；f、变压器冷却系统是否正常，变压器运行是否超温（85）；g、有无异常响声或气味；h、各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；开关指示是否正确；i、单相、三相电压是否在额定值的10%
124、范围以内，是否超载运行；j、各种接头是否有过热或烧伤痕迹；k、电力电容器瓷套管有无裂痕及放电、渗油现象，外壳有无膨胀、变形；l、防小动物设施是否完好；m、接地线有无锈蚀或松动；n、各种临时用电接驳情况；o、各种标示牌、标示物是否完好；p、安全用具是否齐全，是否存放于规定位置。 对于巡视中发现的问题，当值变配电室值班人员应及时采取相应整改措施加以解决，处理不了的问题应及时如实地汇报给领班，在领班的协同下加以解决。整改时应严格遵守相关供配电国家行业规定和其它相关规定。 变配电系统存在的问题，以变配电专业负责人为主，配合工程维修部主管，负责跟进处理，处理结果记录在报修及处理情况记录表上；对于重大问题
125、的处理过程及结果，由变配电专业负责人填写突发事件处理登记表。4.4 异常情况处置 触电处置：发现有人触电时，当值变配电室值班电工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救。a、拉开电源开关、拔去插头或熔断器；b、用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平口钳、斜口钳等）剪断电线；c、用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源；d、防止触电者在断电后跌倒；e、如果触电者尚未失去知觉，则必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密切注意其症状变化；f、如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积
126、极进行人工呼吸，并及时送进医院；g、如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。 配电柜自动空气开关跳闸的处置a、判断跳闸原因（短路或过载）；b、查清楚负载种类及分布情况；c、对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告领班、领班，请求支援解决；d、如故障已排除应立即恢复供电。4.5 维修保养管理 “供配电设备设施维修保养年度计划”的制定a、每年的12月15日前，由项目管理部领班和设备责任人一起研究、制定“供配电设备设施维修保养年度计划”并上报公司审批；b、“供配电设备设施维修保养年度计划”制定
127、的原则：（1）供配电设备设施使用的频度；（2）供配电设备设施运行状况（故障隐患）；（3）合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。c、“供配电设备设施维修保养年度计划”应包括如下内容：（1）维修保养项目及内容；（2）备品、备件计划；（3）具体实施维修保养的时间；（4）预计费用。 对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守工程维修养护安全作业指导书，按“供配电设备设施维修保养年度计划”进行。 高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由工程维修人员负责，低压配电柜的维修保养由工程维修人员负责。 变压器维修保养a、外委维修保养：每年委托供电公司对小区内所有变压器进
128、行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由工程维修人员负责监督进行，并将结果记录在维护保养记录；b、外部维修保养：每年两次对小区内所有变压器外部进行一次清洁、保养。（1）测定变压器线圈的绝缘电阻，如果变压器的绝缘电阻还低于120，则应对变压器线圈进行处理（外委完成）；（2）清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫；（3）拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好；（4）检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。 高压开关柜维修保养。每年12月份委托供电公司对小区内所有高压开关柜进行一次维修保养，此项工作由变配电房管理员负责监督进
129、行并记录在维护保养记录内。 低压配电柜维修保养：每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。a、刀开关维修保养（1）检查安装螺栓是否紧固，如松弛则拧紧；（2）检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加凡士林；（3）检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理；（4）用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10，则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。b、熔断器维修保养（1）新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致；（2）检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是
130、否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。c、交流接触器维修保养（1）清除接触表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；（2）清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；（3）清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；（4）清洁铁芯表面的油污及脏物；（5）拧紧所有紧固件。d、自耦减压启动器维修保养（1）用500V摇表测绝缘电阻，应不低于0.5，否则应进行干燥处理；（2）外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。e、电容器维修保养（1）清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；（2）检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；（3）检查接头处，接
131、地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；（4）检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。f、热继电器维修保养（1）检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换；（2）检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。g、断路器（自动空气开关）维修保养：（1）用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10否则应烘干处理；（2）清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换；（3）断路器（自动空气开关）在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；（4）在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面；（5
132、）各传动机构应注入凡士林；（6）检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭；（7）检查手动（3次）、电动（3次）闭合与断开是否可靠，否则应修复；（8）检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复；（9）检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；（10）检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。h、二次回路维修保养：（1）号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管；（2）接头处是否松弛，如松弛则拧紧。i、主回路维修保养：（1）标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；（2）接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；（3）母线排油漆是否脱落，如是则
133、重新油漆。 供配电设备的维修保养时间不允许超过8小时，如必须超过8小时，则工程维修部值班人员申请延时维修保养，经工程维修领班审核、项目经理批准后方可延时。 对计划中未列出的维修保养工作，应由工程维修领班尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经工程维修领班口头批准后，可以先组织解决。 变配室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在维护保养记录表内，工程维修人员应于每次维修保养后的三天内将记录整理成册后交工程维修养护组存档，保存期为长期。 停电管理。供配电设备设施因检修、维修等原因需要停电时，应由工程维修领班、领班填写停送电（水）操作票，经项目经理批准后通知客户服务中心，由客户服
134、务中心提前24小时通知有关住户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户作出解释，并做好停送电（水）操作票。5 记录a、PROELDO-GCQC-1601供配电设备设施运行日记b、PROELDO-GCQC-1602变配电房日常检查保养记录表弱电设备管理作业指导书1 目的规范弱电系统的管理，确保弱电系统的正常运行。2 适用范围适用于公司各项目管理区域内弱电系统的管理。3 职责3.1 项目经理负责弱电系统维保、运行管理的检查、监督。3.2 工程维修部主管负责制定“弱电设备维修保养年度计划”并对本标准和计划的执行进行监督、指导，并负责按本标准组织、实施。3.3 秩序维护队长负责弱电系统
135、中安防系统日常巡视检查工作的安排、检查。3.4 工程维修人员负责弱电系统的日常巡视和维护保养工作。4 程序要点4.1 定义：弱电系统指通讯广播系统(背景音乐系统)、消防系统、监控系统、楼宇对讲系统、门禁(车场道闸)系统等。4.2 设备的验收及整改管理 工程维修部主管在设备安装完毕交付使用前应根据设备的配置情况拟订接管验收标准和计划。 验收内容a、设计资料；b、技术资料；c、设备型号与移交清单相符；d、工作性能良好、反应敏捷；e、标识清楚；f、表面完好无损；g、备安装牢固、机房干燥、通风。 对接管验收中接管资料不齐全、不真实、不合格等问题，工程维修部主管应协助项目经理要求建设单位及时补齐补全。
136、对接管验收发现的工程质量问题，工程维修部主管应协助项目经理积极要求建设单位整改，整改后再进行验收，直至合格。 设备验收合格后，由工程维修部主管及项目经理在设备验收表上签字确认。如设备还存在整改内容，须整改完毕验收合格后方可签字。4.3 运行管理 操作：按照各项目弱电系统维护保养操作流程进行操作。 巡视检查a、弱电设备责任人每周一次对弱电系统进行一次巡视检查，并将巡视结果填写到弱电设备巡检表当中。巡查发现的不正常项及处理结果记录在报修及处理情况记录表中；b、巡视内容（1）背景音乐:查看外观有无破损,声音是否正常；（2）卫星电视系统：外观有无锈蚀、变形，信号是否正常；（3）消防系统：查看有无误报情
137、况，外观有无破损，消防水泵及管道有无掉漆、锈蚀现象，管道压力是否正常，控制设备工作是否正常；（4）监控系统；监视器显示是否正常，控制设备工作是否正常，摄像杆是否稳固；（5）楼宇对讲系统：外观有无破损，工作是否正常；（6）门禁（车场道闸）系统：外观有无损坏，工作是否正常。c、弱电设备责任人每天巡查一次消控室内弱电设备，并将巡视结果填写到消防监控室设备日常巡查养护记录表中，并负责设备日常维养工作。巡查发现的异常现象及处理结果记录在报修及处理情况记录表中。4.4 维护保养管理 维护保养计划a、每年12月15日前，设备管理人员或外委维保单位提出下一年度该设备的维护保养计划；b、每年12月25日前，领班
138、综合各设施设备的具体情况制定下一年度设施设备的维护保养计划；c、计划内容：设备的大中修、保养，设备的改造及巡查中发现的重大缺陷；d、计划执行：按设施设备管理流程进行。 维修保养工作应指定维修单位或专人进行，其他人员不得随意拆开系统的机箱。 系统的机械装置要定期润滑，及时更换因疲劳原因失去功能的零件。 定期检查各种线路和分线箱箱门及箱体外观情况，箱内外线路有无缺损和故障隐患，清扫箱内外灰尘； 检查电线端子有无松脱，导线编号是否完整清晰； 消防监控系统a、每半年测试主控屏主电源工作电压，检查备用电源蓄电池是否正常，进行备用电源的自检试验；b、每季度对消防控制中心控制柜进行清扫除尘；c、烟感器、温感
139、器因受环境污染应及时清洁；d、每月检查防火卷帘门门轨、门扇有无变形、卡阻现象，手动按钮箱是否良好上锁；e、每月检查防火卷帘门手动、联动情况。 楼宇对讲系统a、每月检查自控锁是否能正常开启各单元大堂门；b、每月检查管理机、单元主机是否能呼叫每一分机、通话是否正常；c、每半年对整个系统的主机、线路、解码器、保护器进行全面检查维修。 卫星电视系统a、每月检查卫星电视接收机、调制器是否正常工作；b、每月检查天线连接有无松动、生绣、断裂和绝缘老化；c、每半年检查天线支撑杆、底座螺丝的固定情况，并加黄油防锈，检查拉线的松紧、防雷接地是否良好；d、每月检查馈线有无断裂、抽芯现象，信号是否正常；e、每年对天线
140、进行一次防锈处理。 门禁（车场道闸）系统a、每月检查控制器是否正常工作；b、每月检查身份识别系统是否正常工作；c、每月检查控制按钮是否正常开启和关闭栅栏；d、每半年对机械传动部位加注润滑油，紧固固定装置。 由外委维修单位进行的保养，维修保养情况必须记录存档。 设备维保完成后应在维护保养记录中进行记录。4.5 维修保养标准 工程维修人员进住户家进行弱电系统维修时，应遵守入户维修管理作业指导书的相关条款。 注意事项a、应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图；b、应注意安全操作：（1）确保人身安全：维修时如需带电作业（电压高于36V时），应做好相应的绝缘措施；（2）确保维修设施的安全：测量某焊点电压时
141、切忌与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起；注意合理放置维修工具以免引起意外；c、必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。 基本维修方法a、观察法（1）有无虚焊、松脱、烧焦的元器件；（2）有无异常的声音；（3）观察图像效果。b、静态测量法：（1）短路电阻测量法；（2）电流测量判断法；（3）电压测量判断法。 天线系统维修a、放大器（1）检查输入、输出插头是否松弛、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；（2）检查输入信号，一般应为90dB，如相差太大（15dB以上）则应通知广播站解决；（3）如果输入信号满足要求（90dB），调整低频增益、高频增益
142、至最大，而输出仍不能达到要求（104dB）则应通知广播站拆修放大器。b、分配器（1）检查输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；（2）检查分配器输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少5dB以上，则应更换分配器。c、分接盒（1）检查分接盒输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；（2）检查分接盒输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少2dB以上则应更换分接盒。d、插座（1）检查插座接线是否牢固，插孔是否太松弛，如是则应整改插座，整改达不到要求的应更换；（2）检查插座输入与输出信号，如果输出信号较输入信号减少2dB以上，则应更换插座。e、馈线（1
143、）检查馈线对地绝缘电阻应大于2，线间绝缘电阻应大10；（2）检查馈线100m,内的信号衰减应不超过10dB，否则应更换馈线。 电话线维修a、检查电话线接头有无生锈、氧化或发霉断火，如是则应重接接头（烫锡处理）；b、检查电话线有无断线，如有则应更换一根电话线（有两根备用线）；c、检查电话线有无短路或漏电，如有则应更换电话线。 楼层防盗对讲机维修a、室内听不到铃声（1）检查主机按钮开关是否接触良好，否则应更换按钮开关；（2）检查室内分机待机转换开关是否接触良好，如接触不行则应整修处理；（3）通过上述两个步骤如仍不振铃，则应重点检查振铃放大电路，直至故障排除。b、不能对讲（1）检查通话线是否接触良好
144、，如不行则重新焊接；（2）检查室内分机扩音器、扬声器是否正常，如不正常则应更换；（3）检查室内分机放大电路，重点检查三极管直至故障排除。c、不能开楼下大闸门（1）检查锁舌部件是否灵活，如阻滞则应加润滑油；（2）检查开锁磁线圈接线是否良好、是否烧坏，如是则应重新接好线头或更换电磁线圈；（3）检查分机开锁按钮是否接触良好、开锁继电器是否动作可靠、开锁电路有无损坏的元器件，如有问题则应逐一检查并排除故障。d、主机无电源（1）检查桥式整流二极管有无损坏，如损坏则应更换同规格二极管；（2）检查电源变压器是否烧坏，如是则应更换同规格的变压器。 可视对讲机维修a、无图像、声音，但开锁正常：（1）调节亮度电位
145、器观察屏幕有无光栅，如有光栅则应检查室内机与门口机的图像信号连接线是否接牢，不牢则应重新接好（烫锡焊接）；（2）如调节亮度电位器屏幕仍无光栅，此时应检查室内机电路板，包括振荡电路、推动电路、输出电路、图像显示电路等逐级检查，直至故障排除。b、通话无声音：（1）检查听筒与室内机的接线是否牢固，否则应重新接好（烫锡、焊接）；（2）调节音量电位器，如扬声器里有交流声发出，则说明室内机的放大电路正常，此时应检查门机上的麦克风，如麦克风损坏则应更换同规格麦克风；（3）调节音量电位器，如扬声器里什么声音都没有，则说明室内机的放大电路有问题，室内机放大电路包括音频输入电路、前置放大电路、功放电路，此时应逐级
146、进行检查直至故障排除。c、不能开大闸门：按本规程条款执行。 维修工作结束后，维修员应及时清洁工作场地，把小的垃圾装入塑料袋内，用干净干抹布擦拭弄脏了的部位。 向住户试验维修后的效果，试验应不少于3次，并向住户说明使用中应注意的事项，如住户有不满意的地方（合理的要求），维修员应及时进行整改直至住户满意为止。5 记录a、PROELDO-GCQC-1701弱电设备巡检表设备房管理作业指导书1 目的规范设备房管理的工作程序，确保设备房内的设备完好。2 适用范围适用于公司各项目管理区域内工程设备用房管理。3 职责3.1 项目经理负责监督检查设备房的管理工作。3.2 工程维修部主管负责设备房的管理督导。4
147、 程序要点4.1 未经工程维修部主管批准，员工不得私自引领外单位人员在机房内参观。4.2 经工程维修部主管批准来设备房参观者，进出设备房均应办理登记手续，原则上不允许拍照和摄像，除非经工程维修部主管批准方能进行。4.3 外来人员不得进入配电房、空调机房、水泵房等各要害部位，经工程维修部主管批准进入者，必须办理登记手续，记录在外来人员登记表，并由工程维修主管陪同方可进入。4.4 值班人员必须严格遵守工程维护部有关设备设施的管理制度，不得将与工作无关的物品带入设备房。4.5 有危险的区域内必须有悬挂的标志牌，以示提醒及警告。工作状态、维修状态也要挂标志牌。4.6 设备房内各种制度应齐全并整齐的上墙
148、。4.7 保证应急灯在停电状态下能正常使用。4.8 严禁在设备房内吃任何食品。4.9 设备房内的维修工具、操作工具、检测工具应在指定位置整齐摆放。4.10 设备房内不允许接用临时电器设备、不允许随意挪动消防器材、不允许未经批准使用电焊、气焊。4.11 保持设备房内窗明地净，确保设备房及设备无尘，照明良好，标牌整齐，消防用具完整有效，设备房做到防火、防水、防潮、防鼠、通风。4.12 设备房不得随意配备钥匙，钥匙由值班人员专人负责。无人时必须锁好门窗，交接班时钥匙必须一起交接。4.13 设备房必须符合消防要求，按规定配置相应的消防设施及灭火装置。4.14 设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆物品及
149、任何与设备运行无关的材料或物品。4.15 设备房不可以进行明火作业，如无法避免，则必须由专人在现场看护，并备好灭火器。4.2 发生火灾时的处理a、设备房内的电气设备发生火灾时应先切断着火设备及相邻设备的电源，然后用干粉灭火器进行灭火，并及时通知项目经理及消防人员；b、电气线路发生火灾时，应先切断着火线路电源，然后用干粉灭火器进行灭火，并及时通知项目经理及消防人员；c、将处理情况记录在突发事件处理登记表中。4.3 设备房发生水灾时应根据水势情况，采取相应的方式：a、墙体漏水且漏水不严重时，可堵住漏水点，然后用扫帚、拖布进行处理；b、墙体漏水且漏水严重时，无法堵住漏水点的情况下可用潜水泵抽水，并迅
150、速查找漏水原因进行处理；c、管道、阀门漏水时先关闭前一级阀门，然后处理管道、阀门漏水处，如果漏水严重可用潜水泵抽水；d、当漏水威胁电气设备时必须先切断设备电源，然后进行处理，并向项目经理汇报；e、将处理情况记录在突发事件处理登记表中。5 记录无设施设备管理流程图制定年维修保养计划按规定频次进行巡查按计划时间进行操作不正常运行正常检查是否达到运行要求项目经理、工程维修部审核否 是启动排查、维修提交月维保计划一般缺陷重大缺陷严重缺陷检查运行情况主管、项目经理审批向主管、项目经理汇报立即维修内部 外委不正常在维修人员监控下进行工作检验投运按计划维保安排时间维修制定维保计划检验填写运行记录维修人员检验
151、检验按维保计划工作主管、项目经理签字确认巡检记录、维保记录归档注：一般缺陷指设施设备的普通缺陷；重大缺陷指设施设备的较大缺陷，设施设备还能运行；严重缺陷指缺陷已导致设施设备不能运行或造成影响较大，必须进行处理。监控系统管理作业指导书1 目的规范监控设备的操作，确保设备能安全、可靠的运行。2 适用范围适用于公司各项目管理区域内监控系统的管理。3 职责3.1 项目经理负责对本标准的实施进行监督3.2 工程维修部主管负责对监控设备操作进行监督和检查执行情况。3.3 设备管理责任人负责按照本标准进行监控设备的操作、运行、巡检、维护保养。3.4 监控中心人员负责按照本标准进行监控设备的操作。4 程序要点
152、4.1 设备的操作：按照各项目设施设备管理流程进行操作。4.2 设备的巡视检查 配电箱的电源指示、连接线、开关是否正常。 UPS不间断电源工作是否正常。 各监视器图象是否正常。 控制器工作是否正常。 设备管理责任人每日对控制室设备进行一次巡视检查，并将巡视情况填写到消防/监控室设备日常巡查养护记录表中。巡查中发现的异常问题及处理结果记录在报修及处理情况记录表中。4.3 维护保养 每半年对系统进行一次全面清洁。 每季度紧固一次UPS各连接线。 每月检查一次监视器视频线有无松动、断线。 每月检查一次控制器插件有无损坏。 每季度检查一次防尘罩，并清洁干净，擦洗镜头，调校镜头焦距。 每半年检查一次摄像
153、机支撑杆的固定及防腐是否良好。 每月检查一次监控中心的照明、通风是否良好。 维护保养完成后，应在维护保养记录中进行记录。 维护保养计划a、每年12月15日前，设备管理人员制定下一年该设备的维护保养计划；b、每年12月25日前，工程维修主管综合各设施设备的具体情况制定下一年度设施设备的维护保养计划；c、计划内容：设备的大中修、保养，设备的改造及巡查中发现的重大缺陷；d、计划执行：按设施设备管理流程进行。5 记录无消防设备管理作业指导书1 目的规范消防设备的管理，确保消防设备能安全、可靠正常的运行。2 适用范围适用于公司各项目管理区域内消防设备的管理。3 职责3.1 项目经理负责审核“消防设备设施
154、维修保养年度计划”并检查该计划的执行情况。3.2 工程维修部主管负责制定“消防设备设施维修保养年度计划”并对本标准和该计划的执行进行指导和组织实施。3.3 工程维修人员具体负责实施消防设备设施的管理。4 程序要点4.1 设备的验收及整改管理 工程维修部主管在设备安装完毕交付使用前应根据设备的配置情况拟订接管验收标准和计划。 验收内容a、设计资料；b、技术资料；c、建设消防验收合格证；d、设备型号与移交清单相符；e、工作性能良好、反应灵敏；f、标识清楚；g、表面完好无损；h、设备安装牢固、机房干燥、通风、采光良好，无渗漏水现象。 对接管验收中接管资料不齐全、不真实、不合格等问题，工程维修部主管应
155、协助项目经理要求建设单位及时补齐补全。 对接管验收发现的工程质量问题，工程维修部主管应协助项目经理积极要求建设单位整改，整改后再进行验收，直至合格。 设备验收合格后，工程维修部主管及项目经理在设备验收表上签字确认。如设备还存在整改内容，须整改完毕验收合格后方可签字。4.2 设备巡检管理 设备管理责任人每天对消防主机进行巡视检查1次，并填写消防/监控室设备日常巡查养护记录表。 监控中心人员监视、检查报警情况，并在“消防指挥中心报警情况表”中进行记录。 工程维修部主管每周对消防设备进行巡视检查1次。a、检查设备房清洁卫生情况；b、检查消防设备运行情况；c、检查消防/监控室设备日常巡查养护记录表填写
156、情况。 在巡视检查中发现的异常情况，应记录在报修及处理情况记录表中，并按照设施设备管理流程图执行。 日检a、对控制器自检一次，观察面板上各种指示器件是否有损坏及异常；b、设备管理责任人每天对主要消防设备进行巡视检查一次，并填写消防系统设备巡检记录表。 月检a、测试主控制屏主要工作电压，检查备用电源是否正常，切换主、备用电源一次；b、喷淋泵、消火栓泵是否漏水；c、送风机、排风机是否运行；d、防火卷帘门是否能打开；e、区域报警器有无打印记录；f、烟感探头、温感探头是否松动、指示灯是否点亮；g、消火栓接头有无漏水；h、喷淋管道压力最高楼层末端水压是否有0.2-0.3Mpa；i、喷淋头有无损坏；j、屋
157、面试验消火栓水压是否有0.05-0.1Mpa；k、消火栓手动报警按钮是否按下，指示灯是否点亮；l、消防电话是否接通。喷淋泵、消火栓泵是否漏水。4.3 设备维护保养管理 设备维护保养计划管理a、设备维护保养计划应包括：（1）大中小型维保内容；（2）维保时间和实施；（3）维保设备、部件名称；（4）维保计划材料。b、设备维护保养计划制定的根据：（1）设备设施使用频度；（2）设备设施运行记录；（3）设备设施异常情况记录。c、设备维护保养计划制定程序：（1）每年的12月15日之前，由工程维修领班组织设备责任人一起研究、提出年度维修保养申请表并上报公司审批；（2）由领班根据设备的情况和项目的申请制定下一年
158、度的维保计划。d、设备外委维护保养实施程序：（1）设备管理责任人根据设备维保计划填写维护保养申请表，交工程维修部主管审核，报项目经理审批后执行；（2）设备管理责任人根据维护保养申请表内容，按照本指导书对外委维护保养单位的整个维护保养的操作实施进行监督；（3）每次维护保养完成后由设备管理责任人上报工程维修部主管/品质部检验，并将维护保养情况检验结果记录在维护保养记录中。 设备维护保养分类a、大型维保：整个消防系统；b、中型维保：喷淋泵、消火栓泵、排送烟风机、防火卷帘门、区域报警器；c、小型维保：消火栓、喷淋头、消防电话、感烟感温探头。 设备维护保养a、消防控制中心主机（1）每周检查主机系统有无异
159、常情况，故障的显示；（2）每月对主机内的备用电冲放一次。b、消防泵、喷淋泵。（1）每周检查电源是否正常；（2）每周检查水压是否正常，管道、阀门有无渗漏。c、每月检查感烟器、感温器。每月抽检10%，完好率达到100%以及与底座的接触情况；d、每月检查消防结合器阀门的检查与润滑；e、每月检查喷淋头外观及有无漏水；f、每月检查消防栓内设备是否齐全，有无漏水；g、每月检查风机的启动情况作好清洁及加润滑油；h、每月检查防火卷帘门的运行及加油；i、每月检查防火门的检查及加油；j、每月检查防火按钮和消防电话启动、运行及清洁；k、每月检查正压风机、排烟风机的电源和润滑；l、每月检查紧急广播的扬声器是否正常；m
160、、每月检查防排烟阀的动作和润滑；n、每月检查灭火器的压力是否正常；o、每月检查泡沫罐的压力、各阀门的位置和锈蚀情况；p、每月应检查和测试下列消防联动控制功能及返回信号是否准确：（1）感烟探测器报警联动声光讯响器试验；（2）强制切断消防电源功能试验；（3）强制切换消防广播试验；（4）火灾时联动启动正压送风机和正压送风阀；（5）联动控制空调、排烟机和排烟阀；（6）联动控制消防防火卷帘门。q、每月试验末端放水装置，检验水流指示器和压力开关报警后联动启动喷淋泵及信号返回是否准确；r、每月对联动控制设备和备用电源进行二次充放电试验，测试其电源和备用电源自动切换功能；s、每月打扫一次消防控制室内及控制柜，
161、随时保证有一个良好、可靠的工作环境。 设备维护保养质量应达到消防设备维护保养作业指导书标准。 工程维修部主管每月5日对上月各设备记录表进行分析。4.4 设备房管理 设备房管理按设备房管理作业指导书执行。 当设备房发生火灾、水灾、地震时，按照设备房突发事件处理预案处理。5 记录a、PROELDO-GCQC-2101消防系统设备巡检记录表b、PROELDO-GCQC-2102排烟风机运行记录表c、PROELDO-GCQC-2103污水泵巡查记录表d、PROELDO-GCQC-2104消防泵房日巡表水景设备管理作业指导书1 目的规范水景的管理，确保设备正常、有效的运行，确保各项性能的稳定、可靠，延长
162、设备使用寿命，确保操作人员和设备的安全。2 适用范围适用于成都银都物业管理有限公司所辖项目内的水景设备管理。3 职责3.1 管理处主任负责对水景设备作业规程进行监督、检查、设备维护保养计划的控制管理和重大事故的处理。3.2 设备组组长负责根据本规程检查执行和异常情况的处理。3.3 设备管理责任人负责按照本规程进行操作、运行、巡检、维护保养和机房管理。4 程序要点4.1 设备操作管理 设备操作应具备下列条件之一a、按公司规定的日常运行时间；b、节假日；c、周六、周日；d、其他特殊时间。 设备操作程序a、启动前的检查（1）检查水池水位是否保持在水下灯之上；（2）检查水面是否有杂物堆积；（3）检查控
163、制箱电源指示灯是否完好、有效；（4）检查控制箱内各电器元件是否正常；（5）检查控制箱有无脱线、异味、打弧等异常现象。b、启动（1）打开循环泵控制箱将空气开关向上板到“ON”位置；（2）按下开关；（3）合上“水下灯”空气开关。c、运行检查（1）检查瀑布是否工作正常；（2）检查水下灯是否工作正常。d、停机 （1）关闭“水下灯”空气开关；（2）按下循环泵关闭开关；（3）打开循环泵控制箱将空气开关向下板到“OFF”位置；（4）关闭控制箱。 设备操作注意事项a、当水位低于水下灯时，不得开启水下灯；b、白天运行时不得开启水下灯。 设备操作情况应由设备管理责任人于每次操作完毕后,在水景巡视、运行记录表中记录
164、。4.2 设备巡检 设备管理责任人每天两次对喷泉进行巡视检查，并填写水景巡视、运行记录表。a、检查水池水位；b、检查水面是否有杂物；c、检查控制箱内有无异常现象。 工程维修部主管每周1次对水景进行巡视检查。a、检查水景区域清洁卫生情况；b、检查水景巡视、运行记录表填写情况；c、检查控制箱是否正常。4.3 设备维护保养管理 设备维护保养计划管理.1 设备维护保养计划应包括：a、大中小型维保内容；b、维保时间和实施；c、维保设备、部件名称；d、维保计划材料。.2 设备维护保养计划制定的根据：a、设备设施使用频度；b、设备设施运行记录；c、设备设施异常情况记录。.3 设备维护保养计划制定程序：a、每
165、年12月下旬设备管理责任人应根据对各种记录的分析的结果，制定下一年度水景维保计划；b、设备管理责任人负责提出维保时间、维保内容和维保材料要求，并制定初步计划，填写设备维护保养计划表；c、设备管理责任人将设备维护保养计划表交工程维修部主管；d、工程维修部主管负责审核设备维护保养计划表，并根据计划内容确定维护保养实施人员人数；e、工程维修部主管将审核后的设备维护保养计划表报项目经理审批通过；f、设备维护保养计划表审批通过后，由设备管理责任人按维护保养计划执行维保工作。 设备维护保养实施程序.1 内部维护保养实施程序a、设备管理责任人根据设备维保计划填写设备维护保养计划申请表，交工程维修部主管审核，
166、报项目经理审批后执行；b、由工程维修部主管安排人员，配合设备管理责任人进行维保；c、由设备管理责任人负责按照设备维护保养计划申请表和水景维护保养作业指导书组织、实施；d、每次维护保养完成后由设备管理责任人报设备组组长检验，并将维护保养情况、检验结果记录在设备维护保养记录表中。.2 外委维护保养程序a、设备管理责任人根据设备维保计划填写设备维护保养计划申请表，交工程维修部主管审核，报项目经理审批后执行；b、设备管理责任人根据设备维护保养计划申请表内容，按照水景维护保养作业指导书对外委维护保养单位的整个维护保养的操作实施进行监督；c、每次维护保养完成后由设备管理责任人报工程维修部主管检验，并将维护
167、保养情况检验结果记录在设备维护保养记录表中。 设备维护保养分类a、大型维保：针对电机的二级维保（2天/台）、水泵泵体的维保（2天/台）、设备全面油漆；b、中型维保：针对阀门、盘根、电气接头、接触器等元器件的维保和测试（1天/台）；c、小型维保：油漆点补、紧固螺栓及应立即处理的设备缺陷（0.5天/台）。 设备维护保养标准a、电机：绝缘0.5M、转动灵活且无异常声音、无锈蚀、三相电流平衡（误差2%）；b、水泵：转动灵活且无异常声音、无锈蚀、打得起水压、无渗漏；c、阀门：开关灵活、能完全打开和关闭、无锈蚀、无渗漏；d、法兰：无锈蚀、无渗漏；e、接触器：机械动作灵活、动静触头吸合能同步、动静触头压力一
168、样；f、空气开关：机械灵活、动静触头同步、触头压力一样、压线紧固。 工程维修部主管每月5日对上月各设备记录表进行分析。4.4 异常情况处理管理 异常情况分类a、一般情况：对水景安全运行威胁不大，尚可长时间运行；b、重大情况：对水景安全运行威胁大，尚可短时间运行；c、严重情况：对水景安全运行威胁严重，需立即停机进行紧急处理。 异常情况处理程序按照水景异常情况处理作业指导书进行，处理结束后将处理情况及结果记录在设备异常情况处理记录表中。5 记录a、PROELDO-GCQC-2201水景巡视、运行记录表中央空调冷水机组管理作业指导书1 目的规范中央空调管理工作，确保中央空调各项性能完好。2 适用范围
169、适用于公司各项目管理区域内中央空调的维护管理。3 职责3.1 项目经理负责审核“中央空调维修保养年度计划”并检查该计划和本标准执行情况。3.2 工程维修部主管负责制定“中央空调维修保养年度计划”，并对计划和本标准的实施进行监督和指导实施。3.3 工程维修设备责任人具体负责中央空调的日常管理。3.4 客户服务中心负责在设备停用时通知使用人。4 程序要点4.1 设备的验收及整改管理 工程维修部主管在设备安装完毕交付使用前应根据设备的配置情况拟订接管验收标准和计划。 验收内容a、设计资料；b、技术资料；c、设备型号、数量与移交清单相符；d、工作性能达到设计指标、配置齐全、标识清楚；e、机房通风、采光
170、、降温良好；f、设备表面油漆完好、无损伤。 对接管验收中接管资料不齐全、不真实、不合格等问题，工程维修部主管应协助项目经理要求建设单位及时补齐补全。 对接管验收发现的工程质量问题，工程维修部主管应协助项目经理积极要求建设单位整改，整改后再进行验收，直至合格。 设备验收合格后，由工程维修部主管及项目经理在设备验收表上签字确认。如设备还存在整改内容，须整改完毕验收合格后方可签字。4.2 设备的运行管理 开机前的检查确认下列情况正常后方可开机：a、电压表指示是否在额定值的正负10范围以内；b、各种信号灯显示是否正常；c、各种阀门是否均已正常开启或关闭。 开机a、启动循环水泵；b、确认供水压力正常、启
171、动主机，过510分钟后启动压缩机；c、压缩机启动后，检查有无异常振动。噪音或异常气味，确认一切正常后才算启动成功；d、平时严禁手动启动此系统，开机时只按下：“上班”按扭即可。 停机a、停主机；b、过5-10分钟后停循环水泵；c、全部关停后，严禁将总电源开关拉下，应保持主机继续预热以便下次启动；d、确认无异常情况后才算停机成功；e、平时严禁手动关机，关机时只按下：“下班”按扭即可。 运行巡视监控管理a、设备管理人员每隔两小时巡视一次中央空调机组，巡视部位包括：中央空调主机、水箱、控制柜（箱）及管路、闸阀等附件。填写中央空调运行记录表；b、巡视监控的主要内容如下：（1）检查线电压（正常380V，不
172、能超额定值的正负10）；（2）检查三相电流（三相是否平衡，是否超额定值）；（3）检查油压；（4）检查高压；（5）检查低压；（6）循环水进水温度；（7）循环水出水温度；（8）检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音；（9）检查风机运转是否平稳、水位是否正常；（10）检查管道、闸伐是否有渗漏、保温层是否完好；（11）检查控制柜（箱）各元器件动作是否正常，有无异常噪音或气味。c、巡视过程中如发现上述情况有不正常时，设备管理人员应及时采取措施予以解决，填写报修及处理情况记录表，处理不了的问题应及时详细地汇报给工程维修部主管，请求支援解决。整改时，应严格遵守中央空调维修保养作业指导书，填写突发事件处理登
173、记表。4.3 中央空调主机管理 非值班人员不准接近中央空调主机，若需要参观，须经工程维修养护组领班、领班同意，并在值班人员的陪同下方可进行。 中央空调机房内严禁存放易燃、易爆、危险品。 中央空调主机旁应备齐消防器材。防毒用品，并应放置在方便、显眼处。中央空调主机范围内严禁吸烟。 每班打扫一次中央空调主机范围内的卫生，每周清洁一次中央空调主机范围内的设备设施，做到地面、天花、门窗、墙壁、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，表面油漆完好，整洁光亮。 空调机房随时上锁，钥匙由当值设备管理人员保管，当值设备管理人员不得私自配钥匙。4.4 维修保养标准 对中央空调进行维修保养时应按中央空调维修保
174、养年度计划进行。 工程维修部负责中央空调的日常维修保养。中央空调的大型修理及中央处理器的故障处理由外委完成。 膨胀水箱维修保养工程维修部每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。a、用500V摇表检测电机绝缘电阻，应不低于0.5毫欧否则，应该干燥外理电机线圈，干燥处理后仍达不到05兆欧以上时则应拆修电机线圈；b、检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞应加注润滑油如有异常摩擦声则应换同型号规格的轴承；c、清洗水过滤器；d、检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复（不定期）；e、拧紧所有紧固件；f、清洁整个膨胀水箱。 风机盘管维修保养：设备责任人每隔半年对风机盘管进行一次清洁、保养。a、定期清洗一次空气过滤网
175、；b、检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承；c、用500V摇表检测风机电机线圈绝缘电阻应不低于05兆欧，否则应整修处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修；d、清清风机风叶、盘管、积水盘上的污物；e、用盐酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘管内壁的水垢；f、拧紧所有紧固件；g、清洁风机盘管外壳。 冷凝器、蒸发器维修保养：技术小组每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。a、柜式蒸发器维修保养：（1）每周清洗一次空气过滤网；（2）清洁蒸发器散热片；（3）清洁接水盘。b、水冷式冷凝器、蒸
176、发器维修保养（清除污垢）：（1）配制10的盐酸溶液（每 1kg酸溶液里加 05g缓蚀剂）；（2）拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时也可用酸泵循环清洗，清洗时间为12小时）；（3）酸洗完后用1的NaOH溶液或5Na2CO3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗三次以上；（4）全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修；如不漏水则重新装好（如法兰的密封胶垫已老化则应更换）。 循环水泵机组维修保养：工程维修部每半年对冷却水泵机组、循环水泵机组进行一次清洁、保养。a、电动机维修保养：（1）用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5毫欧以上，否则应进行
177、干燥处理或修复；（2）检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承；（3）检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。b、水泵维修保养：（1）转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；（2）检查盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根（不定期）。c、检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫（不定期）；d、清洗水泵过滤网；e、拧紧水泵机组所有紧固螺栓；f、清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。 工程维修养护组每半年对水管路、送风管路、风机盘管管路进行一次保养
178、，检查水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层。 阀类维修保养：工程维修部每半年对阀类进行一次保养。a、截止阀和调节阀的维修保养：（1）检查是否泄露，如是则应加压填料；（2）检查阀门开启是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；（3）如阀们破裂或开启失败，则应更换同规格阀门；（4）检查法兰连接处是否泄露，如果是则应拆换密封胶垫。b、电磁调节阀、压差调节阀维修保养：（1）干燥过滤器：检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器；（2）电磁调节阀、压差调节阀：通电检查电磁调节阀，压差调节阀是否动作可靠、如有问题则应该更换同规格电磁调节阀、
179、压差调节阀；对压差调节阀阀阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压填料。 检测、控制部分维修保养：技术小组每半年对检测、控制部分进行一次保养。a、检测器件（温度计、压力表、传感器）维修保养：（1）对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换；（2）送检温度计、压力表合格后方可再使甩；（3）检测传感器参数是公正常开做模拟买验，对不合格的传感器应该拆换；（4）检查检测器的地方是否渗漏，如果渗漏应该更换密封胶垫。b、控制部分维修保养：（1）清洁控制柜内外的灰尘、赃物；（2）检查、紧固所有接线头，对烧蚀严重的接线头应更换；（3）交流接接触器维修保养：清除灭弧罩内的炭化物和金属颗粒；清除触头表面的及四周的污物（但
180、不要修挫触头），如触头烧蚀严重应该更换同规格的交流接触器；清洁铁芯上的灰尘及赃物；拧紧所有紧固螺栓。（4）热继电器维修保养：检查热继电器的导线接头处有无过热和烧蚀痕迹，如有应该整修处理，处理后达不到要求的应更换；检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。（5）自动空气开头维修保养：用500v摇表测量绝缘电阻应不低于0.5兆欧否则应该烘干处理；清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏应该更换；清除表面上的小金属颗粒（但不要修挫）。（6）信号灯、指示仪表维修保养：检查各信号灯是否正常，如果不亮应该更换同规格的信号灯；检查各指示仪表是否正常，如偏差较大则应该做适调整，调整后如偏差仍然较大
181、则应该更换。（7）中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查动是否可靠，输出的信号是否正常，否则应该更换同型号的中间继电器、信号继电器；（8）PC中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。 压缩机维修保养：技术小组每年对压缩机进行一次检测、保养。a、检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的12位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油；b、检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气；c、具体检查压缩机，参考说明书的参数：（1）压缩机电机绝缘电阻；（2）压缩机运行电流；（3）压缩机油压；（4）压缩机外壳温度；（5）吸气压力
182、；（6）排气压力；（7）检查压缩机是否有异常的声音；（8）检查压缩机是否有异常的气味。通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机（外委维修）。d、拧紧所有紧固件并清洁压缩机。4.5 维修保养管理 （中央空调维修保养年度计划）的制定a、每年的12月15日之前，由工程维修养护组领班、领班组织设备责任人一起研究、提出中央空调维修保养年度计划申请并上报公司审批；b、由项目部领班根据设备的情况和项目的申请制定下一年度的维保计划；c、制定中央空调维修保养年度计划的原则：（1）中央空调使用的频度；（2）中央空调运行状况（故障隐患）；（3）合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。d、中央空调维修
183、保养年度计划应包括如下内容：（1）维修保养项目及内容；（2）具体实施维修保养的时间；（3）预计费用；（4）备品、备件计划。 中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由领班、领班填写申请延时维修保养表经项目经理批准同意后才可延时。 对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程维修领班、领班尽快补充至计划中对于突发性的设备设施故障，先经工程维修领班、领班口头批准后。可以先组织抢修而后写出（-事故报告）并上报公司。 中央空调因维修保养等原因需停用时，应由工程维修领班、领班填写停用申请表经项目经理批准后通知客户服务中心，由客户服务中心提前一周通知使用人。如因突然故障停用中央空调，
184、应该在恢复后24小时内向有关用户作好解释工作。4.6 异常情况的处置 中央空调发生制冷剂泄漏时的处置：a、立即关停中央空调主机，关闭相关的阀门；b、加强现场通风或用水管喷水淋浇（应注意不要淋在设备上）；c、救护人员应身穿防毒衣，头戴防毒面具进人现场，并要求两人为一组，确保安全；d、对于不同情况的中毒者采取不同的方法：（1）对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣、脉博呼吸加快者应立即转移到通风良好的地方去休息；（2）如中毒者出现痉挛、神智不清，处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜的地方，进行人工呼吸并送医院治疗；（3）如氟利昂制冷剂溅人眼睛，则应用2的硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治疗。e、排除泄漏源后
185、，启动中央空调试运行，确认无泄漏后，机组方可投人正式运行。 中央空调机房发生水浸时的处置：a、视进水情况关掉中央空调机组，拉下总电源开关；b、堵住漏水源；c、如果漏水较大，应立即通知工程维修领班，同时尽力阻滞进水；d、漏水源堵住后，应立即排水；e、排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用于的干净抹布擦拭/热风吹干、自然通风或更换相关管线等；f、确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投人正常运行。 中央空调发生火灾时按火警、火灾应急处理标准作业规程处置。 当值设备管理人员应根据使用部门的要求，相应的中央空调机组，调整相应的制冷温度，最大限度地节省能源。5
186、 记录无中央空调热水机组管理作业指导书1 目的规范热水机组设备的操作，确保热水机组设备能安全、可靠正常的运行。2 适用范围适用于成都银都物业服务有限公司所辖园区内热水机组设备管理。3 职责3.1 项目经理对热水机组设备操作规程进行监督和检查、大型维保安排、严重异常情况处理安排。3.2 工程维修部主管负责检查热水机组设备操作作业规程的执行情况。3.3 设备管理责任人负责按照本规程进行热水机组设备的操作、运行、巡检、维护保养。4 程序要点4.1 设备操作管理 当出现以下几类情况时应按操作程序进行试运行：a、停电后再次来电时；b、维保后；c、异常情况处理后；d、新设备交接时。 设备操作程序：.1 开
187、炉前的检查：a、检查电源电压是否符合380伏10%；b、切断电源控制箱的电源；c、检查电源控制箱内的接线有无松动；d、接触器机械动作是否灵活、动静触头吸合是否同步、动静触头压力是否一样；e、测量电机绝缘；f、盘车（转动电机联轴器三圈）检查电机和水泵有无卡阻；g、恢复电源控制箱的电源；h、检查锅炉给水、供水闸阀是否均已拧开，否则应拧开；i、检查各信号灯是否正常，否则应整修；j、检查管道、接头、阀门有无天然气泄漏现象；k、检查水泵、阀门、法兰有无漏水现象。.2 设备操作注意事项：a、盘车时需断开水泵电源；b、当电源电压不符合规定标准时，严禁操作；c、当有天然气泄漏现象时，严禁操作。 开机a、合上水
188、泵控制箱电源开关，按下水泵启动按钮，启动水泵；b、合上燃烧机电源开关，将转换开关置于“燃烧”位置，燃烧机电动机立即启动。点火电极产生电火花，约过7秒钟的预吹风时间后，电磁间自动打开，喷嘴喷出油雾。油雾被电火花点燃后形成火焰，点火电极再延时点火约15秒钟后停止点火，燃烧机开始进人正常工作；c、如果点火不成功，经过约25秒钟后燃烧机上会亮起故障红灯。此时再经过3分钟后可以按下恢复按钮，重新启动燃烧机。如果三次均未启动成功，则需查明原因并排除故障后才允许再启动；d、启动成功后，应继续观察10分钟（水温、压力）。 停机a、将燃烧机转换开关置于“停止”位置，拉下电源开关，燃烧机停止燃烧；b、当水温降到4
189、5度左右，按下水泵“停止”按钮，水泵停止供水。此时应拉下水泵控制箱电源开关；c、检查锅炉及附件是否有不正常情况，如有应及时整改；d、应注意本热水机组一般为24小时供热，而且已经投入自动运行状态。一般不操作开启机器。 设备操作情况应由设备管理责任人于每次操作完毕后，应在热水机组设备运行记录表中记录。4.2 设备巡视检查管理 设备管理责任人每天对热水机组设备进行巡视检查2次，并在热水机组设备运行记录表中填写：a、电源电压是否为（380伏10%）；b、仪表指示是否正常；c、管道、接头、阀门有无天然气泄漏；d、阀门开关状态和有无漏水；e、法兰接头有无漏水；f、电机运行有无异常声音、电机温度是否正常（1
190、20）；g、水泵运行有无异常声音；h、锅炉水温。 工程维修部主管每周对热水机组设备进行巡视检查1次。a、检查设备房清洁卫生情况；b、检查热水机组设备运行记录表填写情况。 在巡视检查中发现的异常情况，在报修及处理情况记录表中予以记录并按照4.4异常情况处理程序执行。 运行值班人员负责机房设备的日常检查维养工作，填写热水机组日常检查养护记录表。日常检查和维养主要工作如下：a、热水机组运行是否后异常振动；b、热水机组运行参数是否正常；c、附属压力表、温度计是否正常，无损坏；d、附属阀门、法兰盘是否有漏水、锈蚀现象；e、附属水箱补水是否正常，水位是否正常；f、做设备表面日常清洁；g、做机房地面、热水机
191、组附属管道表面日常清洁；h、机房照明设施、消防设施是否正常；i、机房通风设施是否正常；j、机房温度是否正常（40）；k、机房湿度是否正常（40%70%）；l、设备供电电压是否正常（3805%）。4.3 设备维护保养管理 设备维护保养计划管理.1 设备维护保养计划应包括：a、大中小型维保内容；b、维保时间和实施；c、维保设备、部件名称；d、维保计划材料。.2 设备维护保养计划制定的根据：a、设备设施使用频度；b、设备设施运行记录；c、设备设施异常情况记录。.3 设备维护保养计划制定程序：a、每年12月下旬设备管理责任人应根据对各种记录的分析的结果，制定下一年度热水机组设备维保计划；b、设备管理责
192、任人负责提出维保时间、维保内容和维保材料要求，并制定初步计划，填写设备维护保养计划表；c、设备管理责任人将设备维护保养计划表交工程维修部主管；d、工程维修部主管负责审核设备维护保养计划表，并根据计划内容确定（属于内部维护保养，还是属于外委维护保养）维护保养实施人员人数；e、工程维修部主管将审核后的设备维护保养计划表报项目经理审批通过，（属于外委维护保养）由项目经理指定外委维护保养单位；f、设备维护保养计划表审批通过后，由设备管理责任按维护保养计划执行维保工作。.4 设备维护保养实施程序：a、内部维护保养实施程序：（1）设备管理责任人根据设备维保计划填写设备维护保养计划申请表，交工程维修部主管审
193、核，报项目经理审批后执行；（2）由工程维修部主管安排人员，配合设备管理责任人进行维保；（3）由设备管理责任人负责按照设备维护保养计划申请表和“4.3设备维护保养管理”组织、实施；（4）每次维护保养完成后由设备管理责任人报工程维修部主管检验，并将维护保养情况、检验结果记录在设备维护保养记录表中。b、外委维护保养程序：（1）设备管理责任人根据设备维保计划填写设备维护保养计划申请表，交工程维修部主管审核，报项目经理审批后执行；（2）设备管理责任人根据设备维护保养计划申请表内容，按照热水机组维护保养作业指导书对外委维护保养单位的整个维护保养的操作实施进行监督；（3）每次维护保养完成后由设备管理责任人报
194、工程维修部主管检验，并将维护保养情况检验结果记录在设备维护保养记录表中。 设备维护保养分类a、大型维保；整机；b、中型维保：针对阀门、盘根、电气接头、接触器等元器件的维保和测试（1天/台）；c、小型维保：油漆点补、紧固螺栓及应立即处理的设备缺陷（0.5天/台）。 设备维护保养标准a、电机：绝缘0.5M、转动灵活且无异常声音、无锈蚀、三相电流平衡（误差2%）；b、水泵：转动灵活且无异常声音、无锈蚀、打得起水压、无渗漏；c、阀门：开关灵活、能完全打开和关闭、无锈蚀、无渗漏；d、法兰：无锈蚀、无渗漏；e、接触器：机械动作灵活、动静触头吸合能同步、动静触头压力一样。 工程维修部主管每月5日对上月各设备
195、记录表进行分析。4.4 异常情况处理管理 异常情况分类a、一般情况：对热水机组设备安全运行威胁不大，尚可长时间运行；b、重大情况：对热水机组设备安全运行威胁大，尚可短时间运行；c、严重情况：对热水机组设备安全运行威胁严重，需立即停机进行紧急处理。 异常情况处理程序按照热水机组设备异常情况处理作业指导书进行，处理结束后将处理情况及结果记录在突发事件处理登记表中。4.5 设备房管理 设备房管理按设备房管理执行。 当设备房发生火灾、水灾、地震时，按照火灾、水灾、地震应急处理方案处理，并记录在突发事件处理登记表中。5 记录无入户维修管理作业指导书1 目的规范入户安装、维修作业程序，确保高效、高质地完成
196、入户安装维修工作。2 适用范围适用于公司各项目管理区域内的入户安装维修工作。3 职责3.1 项目经理/助理负责本办法的实施情况进行监督。3.2 品质部负责对本办法具体实施进行检查、督导。3.3 工程维修部主管负责本办法的具体实施。3.4 客户中心值班员负责业户的报修接待和回访工作。3.5 工程维修人员负责进户维修工作的具体操作。4 程序要点4.1 由项目经理/助理在新项目交房前1个月制定有偿特约服务项目及收费标准，并报公司项目部审批、综合部备案。 制定服务项目应根据项目物业类型的情况尽量全面覆盖。 制定收费标准应根据市场原则、合理原则并考虑业主消费能力。4.2 工程维修人员入户维修前应准备：a
197、、工具箱；b、鞋套（布鞋套/一次性塑料鞋套2双）；c、排刷2个（1大1小）；d、白棉布1张(1000mm*600mm)；e、垃圾袋；f、毛巾2条；g、手套1双。4.3 维修人员入户维修时的基本要求 维修人员入户维修时要严格遵守物业公司的关于维修的有关规定。 维修人员入户维修时要做到以下两点：a、自觉遵守公司及业主的权益，不做损害公司名誉的事；b、不得不懂装懂，遇到疑难问题要如实详细的汇报给领班或项目经理，请求支援解决。 礼仪的要求工程维修人员接到报修进入业主家维修时，应做到以下几点：a、应先按门铃1-3下，无门铃可用手轻轻敲门三次，但不需要用力过大或长时间敲门；b、业户如无人在家，应在房门上张
198、贴留言条，注明上门时间，并留下联系电话请业主另约上门维修时间,并向客户中心进行回复；c、业主租房或租客开门后，面带微笑说“你好，我是物业公司工程维修人员，前来处理你所报的XX维修事项”；d、经业主或租客允许后方可进入，穿好鞋套，并到业主指定的地点进行维修，操作时应做到“三轻”(轻拿、轻放、轻声)。4.4 报修的接待 接到报修时应详细询问清楚维修地点、内容及时间及业主电话，并在业主求助、咨询、报修、投诉及特约事务登记表上作好记录。 客户中心值班人员联系维修人员确认上门维修时间。 客户中心值班人员联系业主告知上门维修时间。 工程维修人员接到客服中心填写的客户特约维修报修单，在清楚报修内容后，应在1
199、小时内赶到需要维修的现场。4.5 进行维修操作要求 仔细判断出故障部位及原器件。 严禁盲目维修，乱拆乱换以免造成不必要的损失或收起业主的投诉。 工程维修人员确认故障原因后，应把影响维修的物品小心移开，并把一些可能受到影响的物品遮盖、包扎好（用维修人员所携带的塑料布或废报纸等）尽量使噪音降到最低度，做到“三轻”。 在维修过程中需要使用油漆等易污染材料时，维修人员应用所携带的垃圾袋将油漆桶装好、并在地面上垫上废报纸或塑料布，以免对业主家造成污染。 在维修过程中，如该设备某个原件坏了，应详细的向业主说明，如果业主自已有原配件，就尽量使用业主的材料，如业主无原配件材料需要我们提供的，应给业户说明需要前
200、往库房领取，并说明材料费用（但必须经业户同意）更换材料必须使用同型号规格的。 在维修过程中，为避免将业主家中物品弄脏，应戴上手套。 调试工作完成后（业主认同满意后）维修人员应及时清理工作场地，小的工作垃圾装入塑料袋内，大的工作垃圾应搬到附近的垃圾桶内，用干净的抹布擦拭弄脏的部位，恢复移开的所有物品到原来状态（位置）。 全部工作完成后，水电维修员要实验安装维修后的效果给住户看，实验次数不少于3次；同时要给住户讲解应注意的事项，如果住户有不满意的地方（合理的要求），则应及时进行整改直至住户满意为止。 业主确认一切正常后，维修人员应填写特约服务单（特约服务单的填写应：字迹清楚，维修事项、维修时间、维
201、修结果、所用材料，名称，规格型号、金额等）礼貌的请业主在特约服务单上签字确认。 如果业主对此维修收费有异议时，维修人员应根据物业公司所规定维修项目收费标准向业主作出解释，消除业主不必要的疑问（收费后应向业主提供相关的票据）。 维修人员在离开业主家之前，应有礼貌的问业主：“请问你还有需要维修的吗？”如果有就继续维修，（维修时在操作上要求按上述4.4.1到4.4.9程序进行）如果业主说没有需要维修的，维修人员应礼貌的向业主道别“以后有维修时请来电话，谢谢您的支持、配合与谅解。 维修员在完成安装、维修工作后，将维修时间、内容、维修人等情况进行记录，以便日后分析、备查。 工程维修部做好（特约服务单）登
202、记工作。4.6 记录管理 维修人员在维修工作结束后要及时在（特约服务单）上做好记录，并统计所有材料费用，记录内容包括：维修内容、所用材料费、工时费等。 所收取的业主的材料费、工时费、应向业主开取票据，费用应及时上缴客户服务中心，然后签上维修人员姓名以备查询。 维修人员应做好（特约服务单）的登记工作，收费情况、材料使用情况等。4.7 维修人员一切工作完成后，应立即向客户中心值班人员汇报此项维修已结束，请做好登记工作。4.8 客户中心值班人员在维修人员工作完成后3个工作日内进行回访，并将回访情况记录在业主求助、咨询、报修、投诉及特约事务登记表上。回访内容为：a、维修人员是否准时到达现场；b、是否按
203、规定收取费用；c、对维修质量是否满意。4.9 入户维修作业标准 家庭维修a、日光灯维修：（1）检查测量日光灯管两端电压是否正常，如不正常则应检修开关；（2）检查启辉器管脚接触是否良好，否则应整修启辉器座；检查启辉器电容是否已击穿，玻璃管是否已发黑，如是则更换一个启辉器；（3）检查光灯管两端是否较黑或灯丝已烧断，如是则应更换同规格的灯管；（4）检查日光灯管管脚是否接触良好，否则应整修日光灯管管座，整修后达不到要求的应更换；（5）检查镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象，如是则应更换一个同规格的镇流器；（6）维修工作完成后应开灯试验，日光灯管闪烁应不超过3次就能点亮，否则应重新检修，直至故障排除。b
204、、开关维修：（1）计算用电负荷，如已超载则要求住户相应减少负荷，否则应申请增容；（2）拉下总电源开关，用万用表检查有无短路故障，如有则应先对怀疑点进行检查，然后再逐一检查，直至故障排除；（3）拉下总电源开关，用500 v摇表检查线路绝缘情况，如果摇表指针“抬不起头”，则表明线路漏电，此时应逐条线路检查，直至故障排除；（4）故障全部排除后，换上一个同规格的开关；（5）试验开关应开闭正常。c、电表维修：（1）计算住户是否超载用电，如是则要求住户增容；（2）对电表加负载试验，如有下列任意一种情况则应更换一个经技术监督局校验后合格的电表；电表不转、电表转得异常快或慢、电表里面冒烟、电表接线柱烧穿；（3
205、）电表安装应方正牢固、无倾斜、无松动，注意进、出线的正确接法；（4）安装完毕后进行通电实验，电表应转动灵活，无异常噪音；（5）会同公共事务部管理员做好新旧电表底数的记录。d、水嘴、闸阀维修：（1）关掉水嘴、闸阀前的阀门，排空管内的水，拆下水嘴或闸阀；（2）拧开水嘴或闸阀，如密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫，如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水嘴或闸阀；（3）在水嘴或水管螺牙段缠绕水胶布（顺时针方向），装上水嘴或闸阀；（4）开水试验，螺牙连接处应不渗水，开关水嘴或闸阀应灵活，水嘴或闸阀关水后应不漏水。e、水表维修：（1）关闭水表前的闸阀，排空管内的水，拆下水表；（2）拆开水表检查过滤网是
206、否被脏物堵塞，如是则应清除脏物；清洁水表读数盘，重新装好水表。如水表齿轮磨损严重则应更换新水表；（3）装回水表应该放好两端密封圈，水表的水流方向应与供水方向一致。水表安装应该牢固无松动，水平无倾斜；（4）水表安装完毕后应该进行通水试验接头处应不渗水，水表转动灵活；（5）会同管理处、管理员作好新旧水表启用底数的记录。f、煤气热水器维修：（1）开机时不着火：检查电池电压是否足够，如果不够则应更换同规格的电池；如果开机能够听到“吱吱”的打火声，则说明打火部分正常否则应更换电子打火总阀；检查气路部分：一种情况是检查煤气瓶内是否有煤气或煤气瓶阀门是否拧开；第二种情况是检查煤气电磁间是否卡住，如是则应拆开
207、电磁阀检修（擦除脏物。加润滑油）。（2）开机时有“嘭”的爆炸声：先关闭煤气瓶阀门；用电风筒吹干高压打火线；调整点火间隙；开机时如能听到清脆的电磁阀动作声响，则表明电磁间工作正常，否则应拆开电磁阀修理（加润滑油、擦除脏物）；打开煤气瓶阀门。开机点火正常，反复试35次。（3）燃烧火焰为红色应清除空气进气门脏物；（4）先导阀门控制的煤气热水器维修：开机时先导阀处未点火此时应修理先导阀；开机时先导间处点火，但主电磁阀打不开，不能正常点火。此时应拆修主电磁阀（活动阀芯多次，清除污物）。g、煤气灶维修：（1）开机不着火：开机时如点火电极无火花则说明压电陶瓷损坏，此时应更换点火器总成；清除空气进气门脏物。（
208、2）燃烧火焰为红色：清洁炉头管路及炉头脏物；清除空气进气门脏物。（3）漏煤气：如软管接头处漏气则应整改处理接头处；如点火器总成漏煤气则应拆换点火器总阀。h、坐厕水箱维修：（1）水箱浮球阀漏水：用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏，则应调整浮球阀杆阴位螺钉；用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置；整修后如仍漏水则应更换相应的水箱配件。（2）水箱出水胶塞漏水：调整胶塞位置；如胶塞已老化或变形则应更换胶塞。i、电热水器维修：（1）开关跳闸：电热棒生锈或老化导致漏电，此时应更换同规格的电热棒；如是开关本身质量问题则应更换同规格的开关。（2）电热水器不热水。如经查是电热棒烧断，此时应更换一根同规格
209、的电热棒。j、抽油烟机维修：（1）检查电容是否变形、膨胀或爆裂，如是则应更换一个同规格的电容；（2）检查电动机是否漏电，如是则应更换一个同型号规格的电动机；（3）检查电动机轴是否阻滞难转动，如是则应对轴心加润滑油；（4）检查电动机温度保护器是否烧坏，如烧坏则直接短接温度保护器。k、空调器的维修：（1）询问住户关于空调器的故障情况；（2）检查空调器有无异常声响、有无异常气味，如有则应查找出具体故障部位并进行相应的整改；（3）观察电器元件、接线头有无烧焦或松脱，如有则应进行相应整改；（4）观察管路接头处有无油污，如有则说明此部位泄漏，此时应将接头处拧紧；（5）用手摸吸气管，如果感觉吸气管温度跟环境
210、温度差不多，则说明空调器制冷剂不够，此时应查找出制冷剂泄漏部位并处理好，然后再充注制冷剂；（6）观察毛细管出口和蒸发器人口部分如有结霜，而其他部位有少量凝霜或干燥无霜，则表明空调器制冷剂不够，系统有泄漏，此时应查找出泄漏部位并处理好；（7）用手摸干燥过滤器，正常时应比环境温度稍高，如果手摸干燥过滤器有发凉的感觉，则说明干燥过滤器脏且堵塞，此时应更换干燥过滤器；（8）用复合压力表测量空调器高低压力，如果低压低于 0.4MPa，则说明空调器有漏，此时应查找出故障部位并处理好。空调器正常时的高低压为（30时）：低压为049054MPa，高压为117137MPa；（9）用钳形表测量运转电流，比较测量值
211、与额定值是否有较大的偏差，如有则应分析产生的原因，并排除故障；（10）全部工作完成后，启动空调器试运转，如仍有故障则应继续查找原因直至故障排除。 空调器的安装a、窗式空调器安装：（1）在窗口或墙壁上开一个孔（如果有预留孔则不用重开），其孔的大小由空调器的外形尺寸决定；（2）根据空调器的外形尺寸，用40X40mm的角钢制作一个支撑架；（3）根据支承架螺栓孔位置用冲击钻在墙壁上钻孔，用膨胀螺栓固定支撑架；（4）将窗式空调器安装在支撑架上，务必使窗式空调器外壳室内侧比室外高5-10mm；（5）用软泡或硬泡保温材料塞住空调器四周空隙并在四周打上玻璃胶；（6）试运转窗式空调器，确认一切正常。b、分体式空
212、调器的安装：（1）根据室外机的外形尺寸，用40x40mm的铝角钢制作一个支撑架（应考虑室外机距墙墙为250mm为宜）；（2）打墙洞，墙洞的大小以能穿过连接管的护管为原则，墙洞应向室外侧向下倾斜；（3）室内机组的安装：用水平仪测量挂板是否平直，如平直则根据挂板上固定螺栓孔的位置在内墙上作出相应的记号；根据记号在内墙上用冲击钻钻孔，在孔内装人胶粒；重新用水平仪测定挂板是否平直，平直后用螺栓固定挂板；挂上室内机组，务必使室内机组平直、牢固。（4）室外机组的安装：根据支撑螺栓孔的位置，在外墙或水泥支撑板上用冲击钻钻孔；用膨胀螺栓固定支撑架；把室外机组安装在支撑架上。（5）室内外机组的管路连接：喇叭口连
213、接时，一定要将两管同心对正，然后用手将螺母套入，最后用扳手紧固。紧固时应一把扳手固定，一把扳手旋转。紧固时应注意用力力度（直径16mm铜管，如果用20cm扳手，凭腕力就基本上足够了；直径10mm铜管，如果用20cm扳手，凭腕力就基本上足够了）；管路转弯处不允许有死弯，管路弯曲半径至少是管外径的3倍以上，并且不得有凹、扁等变形，应尽量减少管路弯曲次数；管路连接好后，必须在其外部加以保温并用塑胶带包严。（6）排除空气：用扳手卸下液体和气体阀的堵帽，同时松开气体连接管螺母；将液体阀的阀杆反时针转l4圈，用手握住气体连接管螺母，如果手感到凉爽时则应迅速拧紧气体连接管螺母；全部打开液体阀和气体阀，然后再
214、将液体阀和气体阀关3圈，装回液体阀的堵头。（7）系统检查：用肥皂水检查各螺母连接处是否有气泡冒出，如有气泡冒出则应再拧紧螺母，直至不冒气泡为止；（8）将管路（包括排水管）整理好，并把墙孔用橡皮泥堵住；（9）试运转：开机试验，过35分钟后应有凉风吹出，应无异常声响，各种显示、指示正常，否则应查明原因并排除故障。牵涉到产品质量问题则应及时请示业主退货。 给水管的安装a、根据现场情况确定出最佳管路走向（综合考虑如下因素：住户要求、美观效果、最省材料以及最省人力）；b、安装水管前的准备工作：（1）根据客户特约维修报修单领取所需的主要材料（如水管、直接、弯头、三通、闸阀、水龙头、活接等）；（2）辅助材料
215、（如水胶带、白色的油漆或涂料、管卡、胶粒等）；（3）借用所需的公用工具（如三轮车、电锤等）。c、给水管安装要领：（1）整个给水管路安装只允许有一个活接头，并尽量留在进水口处；（2）给水管应尽量紧贴阴角、阳角或墙壁；（3）给水管每米垂直偏差应2mm，横向偏差应1mm（吊线尺量）；（4）冷、热水管的安装要求是：当冷热水管上下平行安装时，热水管必须在冷水管上面；冷热水管垂直安装时，热水管应在冷水管面向的左侧；（5）给水管每两米及拐弯处应加管卡固定；（6）刷白色的油漆或白色涂料（如住户需要的话）；（7）试水时应整个管路没有一处渗漏水。5 记录无配电房值班管理作业指导书1 目的规范配电房值班工作的程序，
216、确保配电房供电正常。2 适用范围适用于公司各项目管理区域内配电房值班工作。3 职责3.1 工程维修部主管负责配电房值班工作的组织实施。3.2 工程维修人员负责配电房值班工作。3.3 品质部负责督导。4 程序要点4.1 配电房是小区供电系统的关键部位，未经项目经理、部门领导的许可，非工作人员不得进入配电房。人员进出需填写外来人员登记表。4.2 维修人员必须严格遵守工程部有关设备设施的管理制度，不得将与工作无关的物品带入机房，严禁在机房内吃任何食品。4.3 配电房内不允许接用临时电器设备、不允许随意挪动消防器材、不允许未经批准使用电焊、气焊。4.4 机房内严禁吸烟，严禁内堆放易燃、易爆、有毒有害物
217、质及杂物。4.5 经常保持配电房内窗明地净，确保机房及设备无尘，照明、通风良好，标牌整齐，消防用具完整有效。4.6 注意堵塞洞孔，防止小动物串入室内，造成设备短路，影响供电。有危险的区域内必须有悬挂的标志牌，以示提醒及警告。工作状态、维修状态也要挂标志牌。4.7 每年对安全用具、消防设备进行检查、维修，并做好相关检修记录。4.8 因故需停某部份负荷时，应提前一天向使用该部分负荷的用户发出停电通知。对于突发性的停电事故应通过电话、口头通知或以其他方式向用户作出解释。4.9 配电房设备倒闸操作和维修、保养工作时，必须严格按国家颁布的安全操作及工作规范执行。4.10 维修养护员对供配电设备负有运行、
218、监视和维护保养责任，必须持证上岗，严格执行有关规章制度。4.11 维修养护员应注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况；严禁变压器、空气开关超载运行；变压器声音正常，温湿度正常，无异常响声及发热、积水现象。做好配电房的防水、防潮工作，雨天应注意是否有漏雨、积水现象。热天应检查冷却装置和设备通风良好情况。4.12 如果出现火灾、透水，雷击、突然停电，等情况，按照相关预案执行，并记入突发事件处理登记表5 记录a、PROELDO-GCQC-2601突发事件处理登记表b、PROELDO-GCQC-2602配电房值班记录表电梯困人应急预案1 目的规范电梯困人救援工作的程序，确保乘客与电梯安全。2 适用范
219、围适用于公司各项目管理区域内电梯困人后的救援工作。3 职责3.1 工程维修部主管负责电梯、困人后的救援工作的组织实施。3.2 工程维修人员负责电梯困人后的救援工作。3.3 秩序维护队长负责协助救援工作。4 程序要点4.1 任何员工接到业主报警或发现有乘客被困在电梯内，应立即通知园区监控室，同时记录接报和发现时间。4.2 园区监控室接报后应一方面通过监控系统或对讲机了解电梯困人发生地点、被困人数、人员情况、以及电梯所在楼层，另一方面通过对讲机向秩序维护队长或当班汇报，请求派人或联系工程维修部前往解救。4.3 秩序维护队长接报后，立即亲自到场或派员到场与被困乘客取得联系，安慰乘客，要求乘客保持冷静
220、，耐心等待求援。尤其当被困乘客惊恐不安或非常急躁，试图采用撬门等非常措施逃生时，要耐心告诫乘客不要惊慌和急躁，不要盲目采取无谓的行动，以免使故障扩大，发生危险。注意在这一过程中，现场始终不能离人，要不断与被困人员对话，及时了解被困人员的情绪和健康状况，同时及时将情况向项目经理或值班领导汇报。4.4 工程维修部主管或值班人员接报后，应立即派人前往现场解救，必要时电话通知电梯维修公司前来抢修。若自己无法解救，应设法采取措施，确保被困乘客的安全，等待电梯公司维修人员前来解救。4.5 若工程维修部和电梯公司都无能力解救或短期时间内解救不了，应视情况向公安部门或消防部门求助（应说明求助原因和情况）。向公
221、安、消防部门求助前应征得公司总经理或值班领导的同意。4.6 在解救过程中，若发现被困乘客中有人晕厥、神志昏迷（尤其是老人或小孩），应立即通知医护人员到场，以便被困人员救出后即可进行抢救。4.7 被困者救出后，秩序维护队长应当立即向他们表示慰问，并了解他们的身体状况和需要，同时请他们提供姓名、地址、联系电话及到本小区事由。如被困者不合作自行离去，应记录下来存档备案。4.8 被困者救出后，工程维修部应立即请电梯公司查明故障原因，修复后方可恢复正常运行。4.9 秩序维护队长应详细记录事件经过情况，包括接报时间、秩序维护和维修人员到达现场时间、电梯维修公司通知和到达时间、被困人员的解救时间、被困人员的
222、基本情况、电梯恢复正常运行时间。若有公安、消防、医护人员到场，还应分别记录到场和离开时间、车辆号码；被困人员有伤者的，应记录伤者情况和被送往的医院。4.10工程维修部领班或值班人员应详细记录故障发生时间、原因、解救办法和修复时间。5 记录无设备房突发事件应急预案1 目的规范设备房管理的工作程序，确保设备房内的设备完好。2 适用范围适用于公司各项目管理区域内设备房突发事件的应急处理。3 职责3.1 项目经理负责监督检查设备房的管理工作。3.2 工程维修部主管负责设备房的管理。4 程序要点4.1 火灾时 备房内的电气设备发生火灾时应先切断着火设备及相邻设备的电源，然后用干粉灭火器或ABC灭火器进行
223、灭火，并通知消防人员及部门领导。 气线路发生火灾时，应先切断着火线路电源，然后用干粉灭火器或ABC灭火器进行灭火，并通知消防人员及部门领导。4.2 设备房发生水灾时应根据水势情况，采取相应的方式。 墙体漏水且漏水不严重时，可堵住漏水点，然后用扫帚、拖布进行处理。 墙体漏水时，无法堵住漏水点的情况下可用潜水泵抽水，并迅速查找漏水原因进行处理。 管道、阀门漏水时先关毕前一级阀门，然后处理管道、阀门漏水处，如果漏水严重可用潜水泵抽水。 当漏水威胁电气设备时必须先切断设备电源，然后进行处理，并向部门领导汇报。4.3 在发生地震时，设备房内设备应根据地震危害情况进行处理。 当地震为对设备房内设备构成威胁
224、时，维修人员须随时观察地震动态。 如有地震升级现象时必须先切断设备电源，然后关闭给水水管阀门，并注意进一步观察地震动态，同时向项目经理汇报。5 记录无火灾应急预案1 目的规范火警、火灾的处理程序和方法，确保火警、火灾得到及时、有效、安全的控制和处理。2 适用范围适用于公司各项目管理区域内火警、火灾出现时的处置。3 职责3.1 项目经理负责协调指挥。3.2 秩序维护队长组织客户中心所有人员参与实施。4 程序要点4.1 报警与确认 火警信息。火警信息可以是：a、监控中心从自动报警装置系统接收的火警信息，应立即用对讲机/电话通知附近秩序维护员赶赴预警现场确认是否由于自动报警装置系统误动发出的信息或有
225、人违章（如烧纸、施工、向探头喷烟）引起的报警，若属于非误报，则应查明预报原因，追踪烟雾来源，确认中应随时保持与监控中心的联系，并报告确认情况；b、发现火警的秩序维护员应立即赶赴火警现场，判明是否属于火警，若是人为违章造成的火警现象应予制止；若是火警，则按火警、火灾处理方法进行处置；c、住户报警。公司任何人员或部门接到报警时，应立即用最有效的手段报告监控中心，并报火警、火灾处理方法进行处置。4.2 火警、火灾处理原则及方法 火警、火灾的处理原则：a、确认的火警应在第一时间内向监控中心和“119”报警的原则；b、立即开展扑灭火警、火灾的原则；c、积极疏散所影响的住户，抢救被困人员的原则；d、将易燃
226、易爆物品迅速撤离火源及毗邻场所的原则；e、尽力抢救公司财产和住户生命财产安全的原则。 当小区发生火灾时，相关工程人员应确保消防设备的工作持续和稳定，具体为：a、应保证生活和消防水源的即时补给，进水阀门必须全部开启；b、重点对消火栓水泵进行监控，应派专人（相关维修人员）到场担任专责；c、应对消防动力、应急电源进行重点保证，确保灭火工作的顺利时进行；d、对电梯实行自动迫降至基站，自动迫降失败后，必须派专人到现场进行迫降，以保证电梯和电梯乘客的安全；e、重要设备进行暂时关闭；f、协助其它部门进行灭火、疏散、救援等工作。 火警、火灾的处置方法：a、公司任何员工发现火警，应立即就近取用灭火器材迅速扑灭火
227、警；b、若火警有发展趋势，应一边呼叫邻近人员参与控制火势，一边呼叫当值待勤人员前往扑救；c、取用灭火器材时应正确选用灭火器（根据物质的燃烧特性）；d、若是机房、电气发生火灾，应先切断一切电源，选用“ABC”、干粉等灭火器直接喷射火源处，如有油的电器设备（如变压器、油开关）着火时,也可用干燥的黄沙盖住火焰，使火熄灭，装有自动灭火装置的场所直接开启自动灭火装置施放药剂灭火。4.3 火灾扑救及现场控制监控中心根据预先制定的灭火预案立即组织灭火和对现场进行控制，消防管理负责人应亲临指挥，具体要求如下：a、向“119”台报警，并派队员到必经路口引导；b、通知秩序维护队紧急组织队员赶赴火灾现场，进行外围警
228、戒和交通管制；c、通知秩序维护队立即组织队员赶赴火场进行疏散，救护被困人员，抢救财物，协助灭火；d、通知工程维修人员断开相关电源，开启自动灭火系统、排烟系统，消防水泵，保证消防供水；e、秩序维护队长指挥并带领义务消防员铺设水带，实施灭火，控制火势。 火灾现场及影响区人员的疏散：a、秩序维护队员应逐户（楼层）通知受火灾影响的住户，引导人员疏散；或做好撤离准备；b、值班维修人员在切断电源后应开通应急照明电源，火灾现场部门员工打开所有安全通道，引导人员有序撤离。 扑救：a、扑救工作应有组织地进行，在消防队未到达之前，秩序维护队长应负责火灾现场的指挥，调动一切人员利用所有消防设备和装备器材开展扑救工作
229、；b、消防队到达以后，秩序维护队长迅速向公安消防队指挥员报告火情移交指挥权，组织公司所有参战人员配合扑灭火灾。 交通管制和现场治安的维护：a、项目经理及秩序维护队长亲临火灾现场组织并指挥所属人员对火灾现场进行交通管制和现场控制；b、撤出或移走妨碍消防或救护车辆通行的障碍；c、阻拦与扑救无关的人员进入火灾现场或影响区，防止各种物品被盗窃；d、看管被抢救的公私财物，在火灾扑灭前严禁任何人转移；e、保护现场使用的消防器材装备正常使用。 疏散及转移物资：a、秩序维护队长带领所属人员协助安顿、疏散人员，协助运送火场中被困或受伤人员；b、秩序维护队员应积极主动进入火灾现场，撤出易燃、易爆物品，抢救公私财物
230、。4.4 火灾扑灭后的处置 秩序维护队长以及相关人员应配合消防部门对火灾现场进行调查分析，评估火灾造成的损失，填写突发事件处理登记表，组织对灭火预案的可靠性和有效性进行讨论，必要时进行修改。 秩序维护队长应组织队员对抢救出的物品进行确认领取及转移到仓库保存。 公司领导对受灾住户进行安慰，并能协助解决相应实际问题。 项目经理应召集参与实施灭火扑救的部门负责人，总结灭火工作的经验及教训。 工程维修部应对消防设备设施进行一次检查和清点，对已损坏的设备设施进行修复或提出补充申请。5 记录无水浸事故应急预案1 目的规范水浸的处理程序和方法，确保水浸时得到及时、有效、安全的控制和处理。2 适用范围适用于公
231、司各项目管理区域内水浸发生时的紧急处置。3 职责3.1 项目经理负责协调指挥。3.2 工程维修部主管负责排水设备的启用和管理。3.3 秩序维护队长组织客户中心所有人员参与实施。4 程序要点4.1 员工接到报警或发现小区范围内出现水浸事故，应立即将进水地点、楼层、水源、水势情况报告当值领导、工程维修部值班人员和当班保安领班，并在支援人员到达以前尽量控制现场水势，防止水浸范围扩大。4.2 相关人员接报后，立即派员就近采用防水设施保护好受浸楼层各电梯槽口，并将电梯升上最高层，切断电源，以免电梯受损；若电梯轿厢控制面板已经进水，则应立即切断电源，切忌升降电梯，以防故障扩大。4.3 立即查明水浸原因，采
232、取措施（包括关闭水泵、关闭水阀、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道、打开末端放水等），切断水源，并关闭受浸区域之电闸，防止人员触电。若水源来自供水总管或工程维修部无力解决时，应立即通知自来水公司前来抢修。4.4 在水蔓延的通道上摆设拦水沙包或采取其它一切有效措施，防止水蔓延到设备房、配电室、业主室内或其它楼层。4.5 组织力量采用各种手段，包括采用扫帚、吸水机吸水，排净积水，清理现场，尽快恢复整洁。4.6 水源中断后，工程维修部应立即派人尽快修复受损设施；秩序维护队、客户中心应设法维持小区内秩序，并耐心做好住户的安慰解释工作，尽力解决水浸给住户带来的实际困难，并注意维护物业公司的形象。4.7 如
233、在水浸事故后，有任何公共设施的正常使用受到影响或由此引发停电停水，应知会相关业主或在小区各主要出入口设置告示，知会全体业主；如有任何区域存在危险性，应在该范围内设置警告标志。4.8 召开会议，分析事故发生原因，总结经验教训，并采取措施，防止出现类似事故。4.9 详细记录水浸事故发生经过和采取的措施，以及受损情况。4.10 一些常见水浸事故的预防措施：a、秩序维护队员在巡逻和设备巡检时，应留意排水渠道是否有淤泥、杂物或塑胶袋，有否堵塞，并随时加以清理疏通；清洁工定时清扫天台、排水沟，防止雨后垃圾冲入排水口造成堵塞。b、加强对消防喷淋系统的巡视，防止碰撞、移动喷淋头或消火栓引起水浸。c、灾害性天气
234、（暴雨、大雪）来临前，工程维修部人员应对小区内门窗、天台、排水沟渠、集水井、排水泵等进行一次全面检查，发现问题及时修复。d、工程维修人员在操作安装、维修时应严格按照操作规程操作，防止因操作不当引发水浸事故。e、对业主/用户装修要加强管理，防止由于业主/用户在进行管道安装、尤其是消防喷淋系统试压时施工不当引起水浸事故。f、平时应备足沙包作为应急用。5 记录无煤气泄漏应急预案1 目的规范煤气泄漏后的处理、救援工作程序，减少公共财产和业主的损失。2 适用范围适用于公司各项目管理区域内煤气泄漏后的救援工作。3 职责3.1 项目经理负责煤气泄漏后的工作组织实施。3.2 工程维修部负责煤气泄漏后的设施设备
235、紧急处理工作。3.3 秩序维护队长负责煤气泄漏后的人员疏散和救援工作。4 程序要点4.1 接到业主报警或发现煤气泄漏后，公司员工应立即通知秩序维护队长或当班领班，并马上赶到现场查看情况，必要时疏散人员，并禁用电气设备（包括手机、电话和对讲机）。4.2 秩序维护队长或当班领班接报后，一方面立即派员前往现场支援，并通知工程维修部，另一方面视情况通知煤气公司和消防支队。4.3 工程维修部接到通知后，急速赶赴现场，协助秩序维护部施救。4.4 若煤气泄漏发生在室外，应马上疏散周围人员，建立警戒线，防止围观，并严禁烟火和使用电气设备。4.5 若煤气泄漏发生在室内，要保持冷静，谨慎行事，切记现场不可按门铃、
236、启闭照明灯、开换气扇、打报警电话、使用对讲机以及关闭电闸，也不要脱换衣服，以防静电火花引爆泄漏的气体。4.6 施救人员进入室内前，应采取一定的防范措施，戴上防毒面具；没有防毒面具，则用湿毛巾捂住口鼻、尽可能屏住呼吸；进入室内后，应立即切断煤气总阀，打开门窗，加快气体扩散，并疏散现场范围内的非相关人员，协助救援、抢修的消防人员和维修人员维持现场秩序。4.7 发现有中毒、受伤者，应立即小心、妥善地将受伤人员抬离现场，送往安全地区，必要时施行人工呼吸，并通知医疗部门前来救护或将受伤人员送往医院抢救。4.8 秩序维护队和工程维修部应详细记录煤气泄漏的时间、地点、故障情况和修复过程。若有人员伤亡，应详细
237、记录伤亡人员的姓名、性别、年龄、时间和抢救医院。4.9 秩序维护队员和设备巡检人员在平时巡逻时应提高警惕，遇有异常气味时，应小心处理，同时应掌握煤气器总闸的位置和关闭方法。5 记录无停水应急预案1 目的规范发生停水时的处理程序和方法，减少业主在停水后受到的影响。2 适用范围适用于公司各项目管理区域发生停水时的处理。3 职责3.1 客户服务主办负责停水通知的拟订和打印。3.2 秩序维护队长负责组织保洁绿化和秩序队员参与送水。4 程序要点4.1 在接到停水通知的情况下，客户服务中心应事先将停水区域、时间以及临时取水点等情况通知每个住户和商户，并在主要出入口及单元楼道发布停水通知。4.2 在没有接到
238、任何通知、突然发生停水的情况下，工程维修部应立即确认是内部故障停水还是外部停水。若系内部故障停水，应立即派人查找原因采取措施，尽快恢复供水；若系外部停水，立即致电自来水公司查询停水情况，了解停水原因及恢复供水时间，并将了解的情况通知客户中心。4.3 保洁绿化组立即安排人员设立临时取水点，并在停水通知中注明取水地点。必要时，秩序维护队长安排为老、弱、病、残户送水。4.4 客户主办要值守接待电话，耐心接待住户和商户询问，做好解释和疏导工作，防止与业主、商户发生冲突。4.5 详细记录停水事故始未时间、发生原因、应对措施以及造成的损失。4.6 突发停水的预防措施：a、工程维修部应经常检查给水设备及管道
239、，确保其正常；b、客户中心应提醒住户、商户备置一些取水用具，以备停水时取水之用。4.7 因保养、维修等的计划停水，由客户中心负责安排停水时间，停水方案报项目经理同意后，打印通知并张贴到公告栏中，遇到业主应及时提醒。计划停水通知应提前24小时发布。5 记录无停电应急预案1 目的规范发生停电时的处理程序和方法，确保发生停电时得到及时、有效、安全的控制和处理。2 适用范围适用于公司各项目管理区域内发生停电时的处理。3 职责3.1 客户主办负责停电通知的拟订和打印。3.2 秩序维护队长组织客户中心其他人员参与实施。4 程序要点4.1 在接到停电通知的情况下，客户中心应事先将停电线路、区域、时间、电梯使
240、用以及安全防范要求等情况通知每个住户和商户，并在主要出入口发布停电通告；同时，工程维修部应做好停电前的应变工作。4.2 在没有接到任何通知、突然发生停电的情况下，工程维修部应立即确认是内部故障停电还是外部停电。若系内部故障停电，应立即派人查找原因采取措施，防止故障扩大；若系外部停电，一方面要防止突然来电引发事故，一方面致电电力局查询停电情况，了解何时恢复供电，并将了解的情况通知管理处。4.3 秩序维护队长立即会同工程维修组派人分头前往各楼检查电梯运行情况，发现电梯关人立即按照电梯困人应急预案施救。4.4 客户中心立即将停电情况通知小区内住户和商户，并在主要出入口发布停电通告，必要时启用紧急广播
241、系统通知住户，要求住户保持冷静，做好防范。4.5 若是商业场所在晚上突发停电时，秩序维护队员应协助商场维持好秩序，指导商户启用应急照明灯、蜡烛等备用照明，疏散顾客，并要注意防火，防止发生火灾。4.6 秩序维护队长应安排队员到小区各主要出入口、电梯厅维持秩序，加强治安防范措施，严防有人制造混乱，浑水摸鱼，必要时关闭大门。4.7 派人值守办公室、值班室，耐心接待住户和商户询问，做好解释和疏导工作，防止与住户、商户发生冲突。4.8 详细记录停电事故始末时间、发生原因、应对措施以及造成的损失。4.9 突发停电的预防措施：a、工程维修部应经常检查应急照明和紧急广播系统，确保正常；b、客户中心应提醒住户、
242、商户备置一些应急照明灯或蜡烛，以防停电；c、秩序维护队、工程维修部除配置巡逻、检修用的电筒外，还应配置手提式应急照明灯，并及时充电保养，保持完好。5 记录无风机设备操作作业指导书1 目的规范风机设备的操作，确保风机设备能安全、可靠正常的运行。2 适用范围适用于成都银都物业管理有限公司所辖天府软件园内风机设备管理。3 程序要点3.1 每月应检查和测试下列风机设备运行情况，并填写登记表存档： 电机、风机轴承情况；是否加润滑油；接地是否牢靠；线路连接是否有烧糊现象；风道是否有破损漏风等现象，如有上述现象不得启动风机。 接地是否牢靠，接地电阻不得大于4欧姆。 风机二次控制线路不得擅自改变，各接触器常开
243、触头不得手动闭合，各继电器、断路器整定电流不得随意改变。电机的启动严格按操作规范进行，二次启动失败应报修停止使用。 风道是否有破损漏风；防火、防烟调节阀是否在规定位置；各风栅是否有异物遮栏应远离火源。 接触器、继电器、断路器是否正常。 电机的绝缘，一般情况不不应大于4兆欧；各风道风向已定，故电机三相相序不得随意变更。3.2 风机运行时应加强巡视记录，包括电压、电流、温升及外壳有无感应电流，机体相对稳定。3.3 风机启停应按有关指令，统一时间，当班操作内容记录在案。3.4 每天打扫风机房，随时保证有一个清洁、干净、整齐有序的工作环境。4 记录管理在每天工作完之后，完善相应的质量记录，质量记录要求
244、按质量记录控制程序作业。5 记录a、PROELDO-GCQC-3401风机运行检查记录表消防设备维护保养作业指导书1 目的规范消防设备的维修养护作业，确保消防设备能安全、可靠正常的运行。2 适用范围适用于公司各项目管理区域内消防设备的维护保养作业管理。3 职责3.1 项目经理负责审核“消防设备设施维修保养年度计划”并检查该计划的执行情况。3.2 工程维修部主管负责制定“消防设备设施维修保养年度计划”并对本标准和该计划的执行进行指导和组织实施。3.3 工程维修人员具体负责实施消防设备设施的维护保养作业。4 程序要点4.1 设备维护保养计划应包括：a、大中小型维保内容；b、维保时间和实施；c、维保
245、设备、部件名称；d、维保计划材料。4.2 设备维护保养计划制定的根据：a、设备设施使用频度；b、设备设施运行记录；c、设备设施异常情况记录。4.3 设备维护保养计划制定程序： 每年的12月15日之前，由工程维修领班组织设备责任人一起研究、提出年度维修保养申请表并上报公司审批。 由领班根据设备的情况和项目的申请制定下一年度的维保计划。 设备外委维护保养实施程序：a、设备管理责任人根据设备维保计划填写维护保养申请表，交工程维修部主管审核，报项目经理审批后执行；b、设备管理责任人根据维护保养申请表内容，按照本指导书对外委维护保养单位的整个维护保养的操作实施进行监督；c、每次维护保养完成后由设备管理责
246、任人上报工程维修部主管/品质部检验，并将维护保养情况检验结果记录在维护保养记录中。 设备维护保养分类a、大型维保：整个消防系统；b、中型维保：喷淋泵、消火栓泵、排送烟风机、防火卷帘门、区域报警器；c、小型维保：消火栓、喷淋头、消防电话、感烟感温探头。4.4 设备维护保养 消防控制中心主机a、每周检查主机系统有无异常情况，故障的显示；b、每月对主机内的备用电冲放一次。 消防泵、喷淋泵a、每周检查电源是否正常；b、每周检查水压是否正常，管道、阀门有无渗漏。 每月检查感烟器、感温器。每月抽检10%，完好率达到100%以及与底座的接触情况。 每月检查消防结合器阀门的检查与润滑。 每月检查喷淋头外观及有
247、无漏水。 每月检查消防栓内设备是否齐全，有无漏水。 每月检查风机的启动情况作好清洁及加润滑油。 每月检查防火卷帘门的运行及加油。 每月检查防火门的检查及加油。 每月检查防火按钮和消防电话启动、运行及清洁。 每月检查正压风机、排烟风机的电源和润滑。 每月检查紧急广播的扬声器是否正常。 每月检查防排烟阀的动作和润滑。 每月检查灭火器的压力是否正常。 每月检查泡沫罐的压力、各阀门的位置和锈蚀情况。 每月应检查和测试下列消防联动控制功能及返回信号是否准确。a、感烟探测器报警联动声光讯响器试验；b、强制切断消防电源功能试验；c、强制切换消防广播试验；d、火灾时联动启动正压送风机和正压送风阀；e、联动控制
248、空调、排烟机和排烟阀；f、联动控制消防防火卷帘门。 每月试验末端放水装置，检验水流指示器和压力开关报警后联动启动喷淋泵及信号返回是否准确。 每月对联动控制设备和备用电源进行二次充放电试验，测试其电源和备用电源自动切换功能。 每月打扫一次消防控制室内及控制柜，随时保证有一个良好、可靠的工作环境。4.5 工程维修领班每月5日对上月各设备记录表进行分析。5 记录a、PROELDO-GCQC-3501消防/监控室设备日常巡查养护记录表工程维修领班岗位作业指导书1 目的明确工程维修领班的岗位职责，完成本项目工程维养工作，协助维修领班完成工作计划。2 适用范围适用于公司各项目工程维修领班的岗位工作。3 职
249、责3.1 在工程维修部主管的领导下，全面负责设施设备维修维护的各项工作。3.2 安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。3.3 监督执行部门的工作指令。3.4 负责跟踪工作单的作业情况。 3.5 定期组织班组员工进行技术和安全生产等业务知识交流。 3.6 做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录的管理与存档。 3.7 负责监督、跟踪相关外委项目的进展情况。 3.8 及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。3.9 负责公司维修设备、材料的采购。3.10 负责本小组的劳动纪律考核，并每月上报部门主管。4 记录无低压配电设备异常情况处理作业指导书1 目的规范
250、低压配电设备异常情况的操作，确保低压配电设备异常情况下能有效减少停电范围，减小设备的损坏程度。2 适用范围适用于成都银都物业服务有限公司所辖项目内低压配电室内的设备。3 程序要点3.1 异常情况处理程序 严重情况处理程序a、变压器温度过高，同时声音过大，开启风机仍不能降温，应检查变压器是否过负荷 。若可能可将部分次要负荷切除；b、变压器内部发红，冒烟，立即跳开主空气开关，并通知将变压器切除。禁止开启风机；c、主空气开关运行中突然跳闸，应查明是否过负荷或者短路引起，并报告上级，然后试合一次；d、电容器漏油，套管裂开时，经汇报停电检修；e、电容柜发生击穿短路、爆炸时立即停电。3.1.2 重大情况a
251、、变压器温度升高超过70度时，开启风机降温；b、变压器响声不均匀有杂音，应注意监视负荷是否平衡；c、主空气开关合不上闸，检查机戒部分是否卡涩，检查储能回路是否动作、合闸回路是否动作，跳闸回路是否处于动作状态；d、主空气开关不能跳闸，检查机戒部分是否卡涩，合闸回路是否处于动作状态。跳闸回路是否有元件损坏。禁止将不能跳闸的空气开关投入使用。可使开关在轻负荷下手动使其跳闸。然后安排检修；e、电容柜环境温度超过40度时应加强监视和降温；f、电容柜内接触器、电容器过热，放电运行灯不亮时，应将该部分退出检查，将备用电容投入；g、配电柜内母排、接头过热注意检查；h、配电柜内接地线、端子排、仪表、互感器的接线
252、是否松动、发热，及时加以紧固；i、直流系统不能充电，检查主充、浮充系统是否故障；j、直流系统蓄电池发生漏夜、地线断开等经汇报切除信号装置进行检修；k、直流系统电压在正常10%之外时，检查系统电压和主充、浮充系统、调压开关。3.1.3 一般情况处理程序a、配电柜抽屉柜联锁装置开启不灵活；b、配电箱的空气开关跳闸时，可以试合一次；c、配电箱交流接触器声音过大，须作检修或更换；d、配电箱备用电源不能投入，检查按钮、继电器、接触器等合闸回路。4 记录无电梯设备异常情况处理作业指导书1 目的规范电梯异常情况维修工作，确保电梯的安全运行。2 适用范围适用于成都银都物业管理有限公司天府软件园管辖内的电梯异常
253、情况维修工作。3 程序要点3.l 电梯发生异常情况后，值班人员应快速到达现场（值班人员10分钟内；电梯公司30分钟内）。3.2 先查看异常情况现象、分析发生故障原因、分析故障的位置。3.3 根据不同的异常情况现象，进行相应的处理。3.4 一般常见机械异常现象及处理措施3.4.l 机房a、电机轴承故障：电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，应拆下电机检查轴承，如有发卡、磨损过大，则须更换轴承；b、选层器故障：一般有以下几种：（1）滑链：应调整链条长度，调整带动轮位置；（2）选层器三角触头不动：多为污尘太多所致，应用除污剂清除污染。而且还有滑润作用；（3）上、下滑杆不灵活：主要是导向轴承锈蚀、
254、或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、除去主导轴锈污、加润滑油。c、制动器故障：制动闸瓦与制动轮之间有磨擦现象。应调整制动闸瓦，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污；d、限速器故障：夹绳钳口及绳相处有杂物、轴承损坏。应清洗杂物、更换轴承。 井道与轿厢a、轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等；b、厅门故障同上；c、开门刀故障运行时有碰声、或突然停车。应该调整开门刀位置（开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与挂轮间隙）；d、导轨故障：运行不平稳、发抖、震动等现象。应调整轨道尺寸，用
255、找道尺调正，用轨道锉修平接口；e、导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重、导靴座位置不对等，应更换导靴，调整导靴座位置；f、安全钳故障：运行时有磨铁声，严重时安全钳还会动作刹车，或单边刹车。应调整安全钳间隙、安全联动机构，加油润滑，保证各活动部位灵活。 底坑a、补偿链故障：运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致。应调整补偿链长度；b、安全钳钢丝绳张紧轮故障：运行时有磨钢丝绳声或有异常声。应调整安全钳钢丝绳，更换轴承；c、缓冲器故障：缓冲器生锈，不活动，液压油量不足。应除去铁锈，补充液压油。3.5 电梯一般常见的电气异常情况及维修处理方法机房外保险丝故障：a、缓冲器、
256、底坑、急停、断绳开关短路。换上相同保险丝、厅门、轿门安全回路；b、井道有水，回路有短路点。应该断去水源，排除短路点，换上相同保险丝、指示灯回路；c、厅外指示有线路破裂短路。应该断电将短路处，排除短路点，更换保险丝控制回路；控制线圈被烧，控制元件内部断路，应更换控制线圈和控制元件。井道与轿箱：a、上、下限位及极限开关故障：此故障出现电梯不能走车，一般是由于开关接触不好 或断路等原因所致。应清洁接触点或更换、排除断点等；b、轿门、厅门联锁开关故障：此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于联锁开关接 触不好或开关损坏、线路断路等原因所致。应清洁接触点，更换开关排除故障；c、安全钳开关、安全窗开关、轿顶
257、急停；此故障出现电梯不走车一般由于开关接触不良或损坏等原因所致。应清洁接触点，更换开关。底坑：a、缓冲器开关、底坑急停开关故障：此故障出现电梯不走车，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲器开关，应该修复或更换缓冲器开关，缩短主钢丝绳，更换开关；b、张紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致。应清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。4 记录无二次供水设备设施异常情况作业指导书1 目的规范二次供水设备设施的异常情况处理作业，确保二次供水设备设施良好运行。2 适用范围适用于成都银都物业管理有限公司天府软件园辖区内二次供水设备设施的异常
258、情况处理作业。3 程序要点3.1 控制柜的异常情况处理程序 空气开关a、缺相的处理：切断空气开关进线电源，打开空气开关盖检查三相触头接触面是否损坏，铜带是否断裂，如果损坏、断裂就更换空气开关；b、触头发热的处理：进出线接头、触头发热不严重（接头、触头未变色），打磨接头、触头重新压紧；发热严重时更换空气开关，重新做线鼻子，然后压紧。 接触器a、缺相的处理：切断电源，打开灭弧罩检查触头是否损坏，如果损坏更换触头或接触器；b、触头发热的发热不严重打磨触头，发热严重时更换触头或接触器；c、线圈烧毁，更换线圈；d、铁芯发热的处理：切断电源，撤下接触器打开接触器底座取出铁芯，然后用0#砂布进行打磨，并在接
259、触面上抹一点黄油然后用纸或布擦去，重新装好接触器。 继电器缺相的处理：更换继电器。3.2 水泵及电机的异常情况处理程序 水泵a、水泵有异常声响：停下水泵切断水泵电源，关闭水泵进出口阀门，检查维修水泵；b、水泵打不起压（电机运行正常）：检查阀门是否打开，进口是否有水，如果都正常，停下水泵切断水泵电源，关闭水泵进出口阀门，检查维修水泵。 电机a、电机有异常声响：检查电机风扇叶是否擦风扇罩、风扇叶损坏，轴承发烫，如果是维修风扇罩、更换风扇叶，更换轴承并加油；b、电机定子线圈烧毁：更换线圈或电机。3.3主供水管爆裂a、立即关闭相关连的主供水管上的闸阀；b、如果关闭了主供水管上相关连的闸间后仍不能控制住
260、大量泄水，则应关停相应的水泵房；c、立即通知管理处及机电维修组主管。机电维修组主管和管理处人员联络供水公司进行抢修；管理处负责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况；d、在机电维修组主管的组织下，尽快开挖出所爆部位水管；e、供水公司修好所爆部位水管后应由水泵房管理员开水试压（用正常供水压力试压），看有无漏水或松动现象；f、确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。4 记录无热水机组设备异常情况处理作业指导书1 目的规范热水机组异常情况的处理作业，确保热水机组良好运行。2 适用范围适用于成都银都物业管理有限公司所辖项目内热水机组异常情况的处理作业。3 程序要点3.1 异常情况分类a、一般情
261、况：对热水机组设备安全运行威胁不大，尚可长时间运行；b、重大情况：对热水机组设备安全运行威胁大，尚可短时间运行；c、严重情况：对热水机组设备安全运行威胁严重，需立即停机进行紧急处理。3.2 异常情况处理程序 热水机组机房发生水浸时的处置：a、视进水情况关掉中央空调机组，拉下总电源开关；b、堵住漏水源；c、如果漏水较大，应立即通知工程维修组主管，同时尽力阻滞进水；d、漏水源堵住后，应立即排水；e、排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用于的干净抹布擦拭热风吹干、自然通风或更换相关管线等；f、确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投人正常运行。 热水机组缺
262、水的处置：a、关掉主机；b、检查补水箱、补水管道阀门、浮球阀、水表的工作状况；c、检查主机换热水箱，确保无渗漏情况；d、主机换热水箱渗漏的处理：关闭进水阀，打开排水阀，排空水箱后对漏点进行堵漏处理（必要时外委），堵漏完成，注水试验无渗漏后，再补水，待水达到标准后从新开机试运行；e、补水水箱、补水管道漏水的处理：关闭补水阀，打开主机排水阀，待水箱水位下降到低于漏点时，关闭排水阀，对水箱或补水管道进行堵漏处理。处理完成后，从新打开补水阀补水，待水达到标准后从新开机试运行。 煤气泄漏的处置：a、要保持冷静，谨慎行事，切记现场不可按门铃、启闭照明灯、开换气扇、打报警电话、使用对讲机以及关闭电闸，也不要
263、脱换衣服，以防静电火花引爆泄漏的气体；b、人员进入室内前，应采取一定的防范措施，戴上防毒面具；没有防毒面具，则用湿毛巾捂住口鼻、尽可能屏住呼吸；进入室内后，应立即切断煤气总阀，打开门窗，加快气体扩散，并疏散现场范围内的非相关人员，协助救援、抢修的消防人员和维修人员维持现场秩序；c、发现有中毒、受伤者，应立即小心、妥善地将受伤人员抬离现场，送往安全地区，必要时施行人工呼吸，并通知医疗部门前来救护或将受伤人员送往医院抢救；d、设备巡检人员在平时巡逻时应提高警惕，遇有异常气味时，应小心处理，同时应掌握煤气器总闸的位置和关闭方法。 循环水泵故障的处置：a、水泵有异常声响：停下水泵切断水泵电源，关闭水泵
264、进出口阀门，检查维修水泵；b、水泵打不起压（电机运行正常）：检查阀门是否打开，进口是否有水，如果都正常，停下水泵切断水泵电源，关闭水泵进出口阀门，检查维修水泵。 电机a、电机有异常声响：检查电机风扇叶是否擦风扇罩、风扇叶损坏，轴承发烫，如果是维修风扇罩、更换风扇叶，更换轴承并加油；b、电机定子线圈烧毁：更换线圈或电机。 空气开关a、缺相的处理：切断空气开关进线电源，打开空气开关盖检查三相触头接触面是否损坏，铜带是否断裂，如果损坏、断裂就更换空气开关；b、触头发热的处理：进出线接头、触头发热不严重（接头、触头未变色），打磨接头、触头重新压紧；发热严重时更换空气开关，重新做线鼻子，然后压紧。 接触
265、器a、缺相的处理：切断电源，打开灭弧罩检查触头是否损坏，如果损坏更换触头或接触器；b、触头发热的发热不严重打磨触头，发热严重时更换触头或接触器；c、线圈烧毁，更换线圈；d、铁芯发热的处理：切断电源，撤下接触器打开接触器底座取出铁芯，然后用0#砂布进行打磨，并在接触面上抹一点黄油然后用纸或布擦去，重新装好接触器。 继电器：缺相的处理：更换继电器。 循环水管爆裂的处置：a、关闭热水机组，关闭相关循环水泵；b、立即关闭相关连的循环水管上的闸阀；c、立即通知管理处及机电维修组主管。管理处负责通知相关的用户关于空调停用的情况；d、在机电维修组主管的组织下，尽快修好爆管部位；e、空调系统管理员开水试压（用
266、正常供水压力试压），看有无漏水或松动现象；f、确认一切正常后，恢复循环泵和热水机组工作。4 记录无水景维护保养作业指导书1 目的规范水景设备的维护和保养，确保水景正常，有效的运行。2 适用范围适用于成都银都物业管理有限公司所辖物业内的水景设备的维护保养。3 程序要点3.1 设备的维护保养 水景控制箱的维护保养a、断开控制箱电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠；b、检查箱内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝；c、清除控制箱内杂物和积尘；d、合上电源，各电源电压表、电流表、指示灯应指示正常。 电机的维护保养a、电机外观整洁，铭牌完好，接地连
267、接良好；b、拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与相，相与地之间的绝缘电阻，阻值应不低于0.5兆欧；c、电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。 泵体的维护保养a、泵体无破损，铭牌完好，水流方向指示明确、清晰，外观整洁，油漆完好；b、补充润滑油，若油质变色，有杂质，应予以更换；c、检查盘根密封情况，若有渗漏，应增加或更换盘根；d、联轴器转动灵活，联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏，应予以更换；e、紧固机座螺丝并做防锈处理。 水景相关阀门、管道及附件的维护保养a、各个阀门开关灵活可靠，内外无渗漏；b、管道及各个附件外表整洁美观，无裂纹、破损，防锈油漆完整无脱落。4 记录无水景异常
268、情况处理作业指导书1 目的规范水景设备异常情况处理，确保设备各项性能的稳定、可靠，延长设备使用寿命。2 适用范围适用于成都银都物业服务有限公司所辖英郡区内的水景设备。3 程序要点3.1 异常情况分类处理 一般情况：对水景安全运行威胁不大，尚可长时间运行。a、控制箱指示灯不亮，但设备运行正常，可检查更换指示灯；b、手动按钮失灵，可检查修理或更换按钮；c、接线端子松动，可紧固。 重大情况：对水景安全运行威胁大，尚可短时间运行。a、设备运行时，水池水位下降，待设备停运时，检查并将水池水位补充至正常；b、阀门有微量渗漏，待设备停运时，检查并填充或更换盘根。 严重情况：对水景安全运行威胁严重，需立即停机
269、进行紧急处理。a、设备运行时，控制箱空气开关发生短路，必须立即停止设备运行，切断各部分电源，认真检查短路原因，及时更换空气开关，恢复设备正常运行；b、水景水池无水，需停止设备运行，并及时检查缺水原因，恢复设备的正常运行；c、阀门渗漏严重，影响到设备的正常运行，需立即停运，并及时检查修理或更换阀门；d、水景可编程序控制器失控，需立即停机，并及时通知外委维保单位检查处理。4 记录无消防设备异常情况处理作业指导书1 目的规范消防设备操作，确保消防设备能安全、可靠正常的运行。2 适用范围适用于成都银都物业管理有限公司所辖园区消防设备的异常情况处理。3 程序要点3.1 消防水系统 生活水泵每周进行一般性
270、检查保养，每半年进行一次全面保养。 电水泵保养时应把泵体相连的5米范围的阀门，压力表，管道等随泵同时保养。 控制柜的异常情况处理a、电源电压是否为380V10%；b、检查箱内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝；c、合上电源，各电源电压表、电流表、指示灯应指示正常。 电机的异常情况处理a、拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与相，相与地之间的绝缘电阻，阻值应不低于0.5兆欧；b、电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密；c、检查电机有无异常声音，温度是否正常。 泵体的异常情况处理a、检查盘根密封情况，若有渗漏，应增加或更换盘根；b
271、、联轴器转动灵活，联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏，应予以更换。 相关阀门、管道及附件的异常情况处理a、各个阀门开关灵活可靠，内外无渗漏；b、电磁阀动作灵活，阀体内外无漏水，电磁线圈绝缘电阻应不小于0.5兆欧；c、点动判断电磁阀方向是否正确。3.2 消防电系统 消防控制中心主机检查联动信号是否正常，先检查外围设备的情况，再检查内部设备。 感烟器、感温器a、检查探测器本身；b、检查线路及模块。 风机、防火卷帘门a、启动情况，检查模块，电压；b、检查电源柜；c、检查手动按钮是否正常。 防火门检查闭门器是否良好，即时维修。 消防电话、按钮检查启动与联动信号是否正常，即使维修与处理。 正压风机，排烟风机a、
272、检查启动与联动信号，处理模块及线路；b、检查电源及电机；c、检查各相关阀门。 紧急广播a、检查音质，广播本身及线路；b、检查有无声音，即时处理线路及广播。 防、排烟阀a、检查阀门动作起情况，先检查线路及命令情况；b、检查启动与联动信号 ，线路与模块；c、检查回位弹簧、电磁阀、风门动作情况，即时处理。 干粉灭火器a、压力是否正常，送厂家即时处理；b、检查喷管、伸缩胶管是否正常，即使更换。 泡沫罐a、检查压力，即时冲压；b、检查阀门开启情况。4 记录无热水机组维护保养作业指导书1 目的规范热水机组维修保养工作，确保热水机组各项性能完好。2 适用范围适用于成都银都物业管理有限公司辖区内热水机组的维修
273、保养。3 职责3.1 项目经理负责对热水机组设备维护保养进行监督和检查、大型维保安排、严重异常情况处理安排。3.2 工程维修部主管负责检查热水机组设备维护保养作业规程的执行情况并组织实施。3.3 以设备管理责任人为主按照本规程进行热水机组设备的维护保养作业。4 程序要点4.1 日常维养 设备责任人每天对热水机组设备进行日常维护保养1次，并在热水机组日常检查养护记录表中填写。a、热水机组运行是否后异常振动；b、热水机组运行参数是否正常；c、附属压力表、温度计是否正常；d、附属阀门、法兰盘是否有漏水、锈蚀现象；e、附属水箱补水是否正常，水位是否正常；f、设备表面卫生是否清洁；g、机房地面、热水机组
274、附属管道表面是否清洁；h、机房照明设施、消防设施是否正常；i、机房通风设施是否正常；j、机房温度是否正常（40）；k、机房湿度是否正常（40%70%）；l、设备供电电压是否正常（3805%）。 工程维修部主管每周对热水机组设备进行巡视检查1次。a、检查设备房及热水机组日常保养工作情况；b、检查热水机组日常检查养护记录表填写情况。 在巡视检查中发现的异常情况，应予以记录并按照4.4异常情况处理程序执行。4.2 设备计划维护保养管理 设备维护保养计划管理.1 设备维护保养计划应包括：a、大中小型维保内容；b、维保时间和实施；c、维保设备、部件名称；d、维保计划材料。.2 设备维护保养计划制定的根据
275、：a、设备设施使用频度；b、设备设施运行记录；c、设备设施异常情况记录。.3 设备维护保养计划制定程序：a、每年12月下旬设备管理责任人应根据对各种记录的分析的结果，制定下一年度热水机组设备维保计划；b、设备管理责任人负责提出维保时间、维保内容和维保材料要求，并制定初步计划，填写设备维护保养计划表；c、设备管理责任人将设备维护保养计划表交工程维修部主管；d、工程维修部主管负责审核设备维护保养计划表，并根据计划内容确定（属于内部维护保养，还是属于外委维护保养）维护保养实施人员人数；e、工程维修部主管将审核后的设备维护保养计划表报项目经理审批通过，；（属于外委维护保养）由项目经理指定外委维护保养单
276、位；f、设备维护保养计划表审批通过后，由设备管理责任按维护保养计划执行维保工作。.4 设备维护保养实施程序：a、内部维护保养实施程序：（1）设备管理责任人根据设备维保计划填写设备维护保养计划申请表，交工程维修部主管审核，报项目经理审批后执行。（2）由工程维修部主管安排人员，配合设备管理责任人进行维保；（3）由设备管理责任人负责按照设备维护保养计划申请表和“4.3设备维护保养管理”组织、实施；（4）每次维护保养完成后由设备管理责任人报工程维修部主管检验，并将维护保养情况、检验结果记录在设备维护保养记录表中。b、外委维护保养程序：（1）设备管理责任人根据设备维保计划填写设备维护保养计划申请表，交工
277、程维修部主管审核，报项目经理审批后执行；（2）设备管理责任人根据设备维护保养计划申请表内容，按照对外委托维修保养管理作业指导书对外委维护保养单位的整个维护保养的操作实施进行监督；（3）每次维护保养完成后由设备管理责任人报工程维修部主管检验，并将维护保养情况检验结果记录在设备维护保养记录表中。 设备维护保养分类：a、大型维保；整机；b、中型维保：针对阀门、盘根、电气接头、接触器等元器件的维保和测试（1天/台）；c、小型维保：油漆点补、紧固螺栓及应立即处理的设备缺陷（0.5天/台）。 设备维护保养标准：a、电机：绝缘0.5M、转动灵活且无异常声音、无锈蚀、三相电流平衡（误差2%）；b、水泵：转动灵
278、活且无异常声音、无锈蚀、打得起水压、无渗漏；c、阀门：开关灵活、能完全打开和关闭、无锈蚀、无渗漏；d、法兰：无锈蚀、无渗漏；e、接触器：机械动作灵活、动静触头吸合能同步、动静触头压力一样。5 记录a、PROELDO-GCQC-4401热水机组日常检查养护记录表b、PROELDO-GCQC-4402热水机组设备运行记录表中央空调维修保养作业指导书1 目的规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。2 适用范围适用于成都银都物业管理有限公司服务项目内中央空调的维修保养。3 程序要点3.1 对中央空调进行维修保养时应按中央空调维修保养年度计划进行。3.2 机电设备维护班负责中央空调的日常维修
279、保养。中央空调的大型修理及中央处理器的故障处理由外委完成。3.3 机电设备组每半年对水箱进行一次清洁、保养。3.4 风换热器维修保养：设备责任人每隔半年对风换热器进行一次清洁、保养。a、清洁蒸发器散热片；b、清洁接水盘；c、检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承；d、用500V摇表检测风机电机线圈绝缘电阻应不低于05兆欧，否则应整修处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修；e、清洗风机风叶、盘管、积水盘上的污物；f、拧紧所有紧固件；g、清洁风机盘管外壳。3.5 水换热器维修保
280、养：技术小组每半年对水换热器进行一次清洁、保养。 水换热器维修保养（清除污垢）：a、配制 10的盐酸溶液（每 1kg酸溶液里加 05g缓蚀剂）；b、拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时也可用酸泵循环清洗，清洗时间为12小时）；c、酸洗完后用1的NaOH溶液或5Na2CO3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗三次以上；d、全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修；如不漏水则重新装好（如法兰的密封胶垫已老化则应更换）。 清洗空气过滤器。 用500V摇表检测风机电机线圈绝缘电阻应不低于05兆欧，否则应整修处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换
281、同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。 检查电磁阀是否完好，否则应维修。3.6 循环水泵机组维修保养：机电设备维护班每半年对循环水泵机组进行一次清洁、保养。3.6.l 电动机维修保养：a、用 500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在 05兆欧以上，否则应进行干燥处理或修复；b、检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承；c、检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理；如有损坏则需更换。 水泵维修保养：a、转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵
282、；b、检查盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根（不定期）。 检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫（不定期）。 清洗水泵过滤网。 拧紧水泵机组所有紧固螺栓。 清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。3.7 设备班每半年对水管路、送风管路、风机盘管管路进行一次保养，检查水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层。3.8 电子水处理器清洗。3.9 阀类维修保养：设备班每半年对阀类进行一次保养。 截止阀和调节阀的维修保养：a、检查是否泄露，如是则应加压填料；b、检查阀门开启是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；c、如阀们破裂或开启
283、失败，则应更换同规格阀门；d、检查法兰连接处是否泄露，如果是则应拆换密封胶垫。 电磁调节阀、压差调节阀维修保养。a、干燥过滤器：检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器；b、电磁调节阀、压差调节阀：通电检查电磁调节阀，压差调节阀是否动作可靠、如有问题则应该更换同规格电磁调节阀、压差调节阀；对压差调节阀阀阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压填料。3.10 检测、控制部分维修保养：技术小组每半年对检测、控制部分进行一次保养。3.10.l检测器件（温度计、压力表、传感器）维修保养：a、对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换；b、送检温度计、压力表合格后方可再使用；c、检测传感器参
284、数是公正常开做模拟实验，对不合格的传感器应该拆换；d、检查检测器的地方是否渗漏，如果渗漏应该更换密封胶垫。 控制部分维修保养：a、清洁控制柜内外的灰尘、脏物；b、检查、紧固所有接线头，对烧蚀严重的接线头应更换；c、交流接接触器维修保养：（1）清除灭弧罩内的炭化物和金属颗粒；（2）清除触头表面的及四周的污物（但不要修挫触头），如触头烧蚀严重应该更换同规格的交流接触器；（3）清洁铁芯上的灰尘及脏物；（4）拧紧所有紧固螺栓。d、热继电器维修保养：（1）检查热继电器的导线接头处有无过热和烧蚀痕迹，如有应该整修处理，处理后达不到要求的应更换；（2）检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。e、自
285、动空气开关维修保养：（1）用500v摇表测量绝缘电阻应不低于0.5兆欧否则应该烘干处理；（2）清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏应该更换；（3）清除表面上的小金属颗粒（但不要修挫）。f、信号灯、指示仪表维修保养（1）检查各信号灯是否正常，如果不亮应该更换同规格的信号灯；（2）检查各指示仪表是否正常，如偏差较大则应该做适当调整，调整后如偏差仍然较大则应该更换。g、中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应该更换同型号的中间继电器、信号继电器；h、PC中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。3.11 压缩机维
286、修保养：技术小组每年对压缩机进行一次检测、保养3.11.l 检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的12位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油。 检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。 具体检查压缩机如下参数：a、压缩机电机绝缘电阻（正常05 兆欧以上）；b、压缩机运行电流（正常为额定值，三相基本平衡）；c、压缩机外壳温度（正常85以下）；d、吸气压力（正常值4.9-54kgf/平方厘米；e、排气压力（正常值12.5kgf/平方厘米）；f、检查压缩机是否有异常的声音；g、检查压缩机是否有异常的气味。通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换
287、压缩机（外委维修）。 拧紧所有紧固件并清洁压缩机。 检查制冷剂是否在标准范围内，否则应加或放制冷剂。4 记录a、PROELDO-GCQC-4501空调系统日常检查养护记录表b、PROELDO-GCQC-4502中央空调运行记录表中央空调设备异常情况处理作业指导书1 目的规范中央空调异常情况的处理作业，确保中央空调良好运行。2 适用范围适用于成都银都物业管理有限公司服务项目内中央空调异常情况的处理作业。3 程序要点3.1 中央空调发生制冷剂泄漏时的处置a、立即关停中央空调主机，关闭相关的阀门；b、加强现场通风或用水管喷水淋浇（应注意不要淋在设备上）；c、救护人员应身穿防毒衣，头戴防毒面具进人现场
288、，并要求两人为一组，确保安全；d、对于不同情况的中毒者采取不同的方法：（1）对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣/脉博呼吸加快者应立即转移到通风良好的地方休息；（2）如中毒者出现痉挛、神智不清，处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜的地方，进行人工呼吸并送医院治疗；（3）如氟利昂制冷剂溅人眼睛，则应用2的硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治疗。e、排除泄漏源后，启动中央空调试运行，确认无泄漏后，机组方可投人正式运行。3.2 中央空调机房发生水浸时的处置a、视进水情况关掉中央空调机组，拉下总电源开关；b、堵住漏水源；c、如果漏水较大，应立即通知工程维修组主管，同时尽力阻滞进水；d、漏水源堵住后，应立即排水；
289、e、排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用于的干净抹布擦拭热风吹干、自然通风或更换相关管线等；f、确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投人正常运行。3.3 中央空调缺水的处置a、查找阀门、管道漏水点，进行检修，检修时停下中央空调主机；b、关掉主机，打开进水阀门，待水达到标准时关闭进水阀门。3.4 空气开关a、缺相的处理：切断空气开关进线电源，打开空气开关盖检查三相触头接触面是否损坏，铜带是否断裂，如果损坏、断裂就更换空气开关；b、触头发热的处理：进出线接头、触头发热不严重（接头、触头未变色），打磨接头、触头重新压紧；发热严重时更换空气开关，重新做线
290、鼻子，然后压紧。3.5 接触器a、缺相的处理：切断电源，打开灭弧罩检查触头是否损坏，如果损坏更换触头或接触器；b、触头发热的发热不严重打磨触头，发热严重时更换触头或接触器；c、线圈烧毁，更换线圈；d、铁芯发热的处理：切断电源，撤下接触器打开接触器底座取出铁芯，然后用0#砂布进行打磨，并在接触面上抹一点黄油然后用纸或布擦去，重新装好接触器。3.6 继电器缺相的处理：更换继电器。4 记录无工程部钥匙管理作业指导书1 目的规范钥匙管理工作，确保妥善保管好手管的钥匙。2 适用范围适用于银都物业所辖各项目工程维修部设备房钥匙的管理。3 职责3.1 工程维修部主管负责组织、安排钥匙的管理工作。3.2 工程
291、维修部领班负责依照本规程实施钥匙的日常管理工作。4 程序要点4.1 工程维修部可以进行钥匙保管的范围a、发展商交楼后，各设备机房和公共井道钥匙；b、项目内各系统设备附带的操作钥匙和特种钥匙。4.2 钥匙的接管a、物业接管验收工作结束后，工程维修部根据项目的现场情况接管设备机房和公共井道的钥匙；b、各系统设备验收工作结束后，工程维修部根据系统设备情况接管各系统设备附带的操作钥匙和特种钥匙；c、接管过来的钥匙由服务中心管理员清楚标明钥匙单位编码并整齐有序的放置在钥匙柜中。4.3 钥匙的管理a、钥匙接管后，工程维修部主管应立即组织人对钥匙进行核查并进行记录，填写钥匙核查记录表；b、对已核查完成的钥匙
292、要进行详细登记，填写钥匙登记表，并完成建档；c、登记完成的钥匙根据区域或系统不同，整齐有序的放置在钥匙柜中备用；d、钥匙的借用和领用需要详细记录，填写钥匙借用登记表。记录工作由工程维修部领班监督执行，工程维修部主管每月审核；e、服务中心有维修或空置房管理需要使用托管的钥匙时，由工程维修部领班在借用人办理钥匙借用手续后，将钥匙交给借用人。钥匙借用手续的程序为：借用人在钥匙借用登记表中如实填写借用日期、钥匙编号、数量、预借期、借钥匙原因、借用人联系电话等内容，然后签名确认；f、办理钥匙退还手续时，工程维修部领班应在核对钥匙数量后，在钥匙借用登记表中标注钥匙退还日期，并在“接收人”一栏签名确认；g、
293、工程维修部主管应安排工程维修部领班根据各类登记表的记录检查钥匙的借还情况，发现借期超过三天不还钥匙者，应致电借钥匙部门或个人催还；h、当接到丢失或损坏钥匙报告时，工程维修部领班应按本作业指导书要求记录事件经过并报告工程维修部主管；工程维修部主管向项目经理汇报情况，征得同意后，采取补配钥匙或抵达措施确保遗失钥匙单位的安全，工程维修部领班将处理结果记录在钥匙管理备忘录中。4.4 所有与钥匙管理有关的记录应由部门归档保存两年。5 记录a、PROELDO-GCQC-4701钥匙登记表b、PROELDO-GCQC-4702钥匙借用登记表c、PROELDO-GCQC-4703钥匙核查记录表d、PROELD
294、O-GCQC-4704钥匙管理备忘录工程低值易耗品使用管理规定1 目的规范低值易耗品的管理工作，确保低值易耗品得到合理的管理和核算。2 适用范围适用于银都物业各项目工程用低值易耗品的管理工作。3 职责3.1 仓管员负责办理低值易耗品的验收、入库、出库工作。3.2 领用人负责低值易耗品的保管工作。3.3 工程维修部主管负责低值易耗品的使用管理监督工作。4 程序要点4.1 低值易耗品的定义：低值易耗品是指价值在500元以下、使用期限在一年以内不能作为固定资产的劳动工具和维修材料。4.2 低值易耗品的，低值易耗品按其在生产经营过程中的作用可分为：a、工具；b、办公用品；c、劳动用品；d、其他用品。4
295、.3 低值易耗品的入库a、公司新购的低值易耗品，应由仓管员按照物品验证标准作业程序中的相关规定办理验收入库手续，并开具物品收单；b、低值易耗品的采购人员，将物品验收单的财务联和低值易耗品的购货发票一起拿到财务部，按费用报销审核标准作业程序中的相关规定办理报销手续；c、财务部会计根据报销凭据及验收单编制记账凭证，登记低值易耗品明细账；d、闲置或暂停使用的低值易耗品，由仓库进行统一管理；库存低值易耗品重新使用前，应由相关人员进行检查、保养后，方可投入使用。4.4 低值易耗品的领用a、需领用低值易耗品的人员，应按仓库管理标准作业程序中的相关规定办理相关手续；b、领料单经工程维修部主管签字确认后，到仓
296、库办理领用手续；c、仓管员按照领用单上填制的有关内容，发放低值易耗品后，并及时登记低值易耗品进、出、存明细账；d、仓管员根据低值易耗品的领用单或领用单汇总表核算库存低值易耗品的减少和在用低值易耗品的增加；e、低值易耗品领用人应妥善的管理自己领用的低值易耗品，如与其他部门或与个人轮流使用的低值易耗品，应在每次轮流使用时，作好使用情况记录；f、低值易耗品领用人或使用人因工作调动或离职，应按员工离职、内部调职标准作业程序中的相关规定办理低值易耗品的移交手续。4.5 低值易耗品的报废a、低值易耗品在使用过程中，由于磨损而丧失使用效能时，由低值易耗品的使用人或仓库管理员填写报废工具登记表，经其部门负责人
297、签字后，交项目经理审核；b、项目经理经审核，如属于自然损耗报废的，应在审核栏内签名确认；如经审核属于人为因素报废的，应会同相关部门，查明原因后，除责令责任人全额赔偿；c、库管员应根据项目经理批准后的报废单，将低值易耗品的残料估价入库或出售。4.6 低值易耗品的保养与维修a、工程维修部经常使用的低值易耗品应按公司相关标准作业指导书中的相关规定予以维修、保养；b、对在使用中出现的损毁，由部门内部人员进行维修的低值易耗品，应作好维修记录；对部门内部无法维修的低值易耗品应按照对外委托维修保养管理作业指导书中的相关规定处理。4.7 低值易耗品的盘点a、库管员必须于每季度最后一个月的25日31日会同工程维
298、修部对在库存低值易耗品和在用低值易耗品进行清查盘点；b、库管员根据盘点结果编制季度低值易耗品盘点表交项目经理审核；c、经审核，存有疑问，应及时查明原因，予以更正；如经审核无误，应根据低值易耗品及摊销的低值易耗品的相关账务处理。4.8 低值易耗品资料的保管a、低值易耗品的相关财务资料，由仓管员在每月月末汇总报送项目经理审核；b、经审核无误后，由库管员编制记账凭证、登记账薄后，在项目部长期保存。5 记录无工程维修部员工绩效考评作业指导书1 目的规范工程维修部员工绩效考评工作，确保公平、公开、公正考评员工的德、能、勤、绩。2 适用范围适用于成都银都物业服务有限公司各项目工程维修部所有员工的绩效考评工
299、作。3 职责3.1 项目工程维修部领班负责依照本标准进行工程维修部的日检工作。3.2 项目工程维修部主管负责依照本标准进行工程维修部的周检工作。3.3 项目服务中心经理负责依照本标准进行工程维修部主管的月检工作。3.4 公司工程技术部负责依照本标准进行各项目工程维修部的督查及考评工作。4 程序要点4.1 工程维修部员工奖惩制度实施细则 总则 .1 以积分制形式具体执行,以维修人员日常工作准则为标准,和已制定的奖惩内容为依据执行。.2 由领班或以上级别人员负责执行，在工作中或其他检查中如发现违反规定者,可即时执罚,并由被处罚人在员工奖惩告知书上签名,如员工拒签,则以见证为据,该警告仍视作有效。.
300、3 当事人接到处理意见后，认为根据不足或与事实不符, 可在三个工作日内向物业服务中心项目经理提出复议,如对复议决定仍有异议,可向总公司人力资源部提出复议,如事实相符而无理取闹者将受到加重处罚,其相应造成的损失,由当事人承担。.4 人力资源部在每月月底将经审核后的员工奖惩情况交财务部以计发工资，并将所有的奖/惩记录全部存入员工档案。.5 每月实扣分数超过15分,或三个月累计实扣分数超过20分,或六个月累计实扣分数超过25分,将发员工员工奖惩告知书,同一员工一年内被发2份以上告知书的,项目服务中心将予以辞退。.6 每奖惩1分所对应的金额为5元。 奖励.1 工作中表现突出,在工作中能起到模范带头人作
301、用者，加2分。.2 文明礼貌,主动为客人排扰解难,并受到客户表扬者，加3分。.3 拾金不昧或好人好事受到表扬者，加3分。.4 遵纪守法,模范执行公司规章制度,工作积极,忠于职守,全年未出现事故或大的工作失误者，加5分。.5 关心公司建设,积极向公司提出合理化建议被采纳者，加5分。.6 见义勇为,及时制止或协助制止恶性事件发生，者加10分。.7 积极主动完成工作,效果突出,并为项目服务中心作出贡献者，加10分。.8 积极举报,制止违反国家法律,法规及公司规章制度的人和事,为维护分公司利益作出贡献者，加10分。.9 维护项目服务中心利益或荣誉,保护项目服务中心财产,防止事故发生与积极挽回损失有功者，晋一级(薪)加10分。.10 工作表现一直非常突出, 能力和水平经考核已达更高层次的级别或已能胜任更高层次的职务者，晋一级(薪)加10分。.11 多次为公司做出贡献者,且多次受通报表扬者，晋一级(薪)加10分。.12 在设备节能方面,有突出表现者，晋一级(薪)加10分。.13 对现有技术设备进行革新改造,取得良好经济效益和社会效益者，晋一级(薪)加10分。.14 对设施设备的维修保养及到位,全年无事故者，加15分。 处罚 .1 领班适用详见附录1。.2 维修员工适
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