大型地产集团工程管理办法（114页）.doc

1、*地产集团工程管理办法目 录前 言2第一部分 地产集团工程管理组织程序3第二部分 工程招投标管理程序7第三部分 项目施工过程管理要点15第四部分 工程文件管理办法24第五部分 施工图纸审查管理程序26第六部分 工地检查管理程序30第七部分 工程质量检查管理程序37第八部分 工程进度检查管理程序45第九部分 工程安全、文明施工检查管理程序47第十部分 工程设计变更及现场签证管理程序49第十一部分 工程验收管理程序60第十二部分 住宅质量问题处理程序64第十三部分 开发项目成本管理办法66第十四部分 工程物资采购管理程序75第十五部分 工程预结算管理办法88第十六部分 工程合同管理办法96第十七部

2、分 工程技术咨询管理办法109前 言1. 目的 为加强地产集团工程管理，确保开发项目的工程质量、工程进度和工程造价受控，本着“部门职能专业化”和“业务流程规范化”的组织建设原则，特制订本办法。2. 范围 本管理办法适用于地产集团所属的各房地产公司。3. 责任 地产集团工程管理中心负责对本管理办法的制订、修改、解释、指导、监督检查。 地产集团所属各房地产公司设计部、工程部、成本管理部、合同招标部等工程管理相关部门负责贯彻执行本管理办法。4. 内容 本办法涵盖了施工现场管理、招投标管理、采购管理、合同管理和成本管理等内容，具体内容划为地产集团工程管理组织程序、工程招投标管理程序、项目施工过程管理要

3、点、工程文件管理办法、施工图纸审查管理程序、工地检查管理程序、工程质量检查管理程序、工程安全文明施工检查管理程序、工程设计变更及现场签证管理程序、工程验收管理程序、住宅质量问题处理程序、开发项目成本管理办法、工程物资采购管理程序、工程预结算管理办法、工程合同管理办法、工程技术咨询管理办法共十七部分内容。第一部分 地产集团工程管理组织程序1. 目的 为加强地产集团工程管理，明确各部门职能以及分工，特制定本程序。2. 范围 本管理办法适用于地产集团所属的各房地产公司。3. 责任 地产集团工程管理中心负责对本管理办法的制订、修改、解释。4. 内容4.1 地产集团工程管理组织框架 地产集团工程管理中心

4、直接对地产集团总裁办负责，监督管理集团范围内全部地产项目的设计管理、工程管理、成本管理、合同管理以及招标采购管理工作。地产集团所属各房地产公司工程副总对地产集团工程管理中心负责，遵循本办法组织各子公司设计部、工程部、成本管理部、合同招标部等相关部门开展工程管理工作。当开工面积较大，确需进行分片管理时，子公司工程部可下设项目管理部，由项目管理部进行施工现场管理工作，但工程部经理仍旧是施工现场管理的第一负责人。 地产集团工程管理组织机构如下：地产集团总裁办地产集团工程管理中心子公司工程副总 子公司合同招标部 子公司设计部 子公司成本管理部 子公司工程部4.2 组织机构职能划分 地产集团工程管理中心

5、职能.1对地产集团总裁办负责。.2全面负责监督管理各子公司工程设计、工程质量、工程进度、招标采购、合同和成本管理工作。.3 参与工程项目前期投资策划、项目可行性研究工作，.4 负责联络设计单位对总体规划进行设计并审核，优选设计方案，使之达到项目利益最大化。.5监督各子公司施工图设计管理，监督各子公司设计变更及签证，使之符合本办法相关规定。.6负责各子公司成本审核，跟踪监督各子公司成本控制，审核子公司工程预、结算书。.7 负责各子公司工程质量监管，跟踪管理各子公司工程质量控制。.8 负责子公司工程进度计划监管，及时跟踪子公司工程进度，督促各子公司按照预订目标完成工程建设。.9 参与工程施工招、投

6、标工作，监督各子公司招投标程序，使之符合本办法相关规定。.10监督各子公司合同管理，使之符合本管理办法相关规定。.11协调各子公司之间的工程管理相关部门，需要时使之形成工程类资源共享。 子公司工程副总职能.1对地产集团工程管理中心负责。.2全面负责组织并管理子公司工程设计、工程质量、工程进度、招标采购、合同管理和成本控制工作。.3 协调子公司与政府工程管理职能部门关系，保证工程建设顺利进行。.4组织工程部等各部门编制工程管理指导书，报地产集团工程管理中心备案并组织落实。4.2.3 子公司工程部职能.1对子公司工程副总负责。.2根据项目发展计划，编制工程管理指导书，报公司工程副总和地产集团工程管

7、理中心审批。.3负责工程质量、工程进度管理，审查施工组织设计，监督工程质量管理和进度计划的实施，确保实现工程质量、工程进度预期目标。.4协助成本管理部进行成本控制，按照本办法相关规定做好设计变更、签证管理。.5负责制定各阶段的施工进度计划、采购计划，协助成本管理部制定工程资金使用计划。.6协助合同招标部进行招投标、采购、签订合同及选择施工队伍的具体工作。.7负责施工现场管理，并协调好对内对外的关系。.8整理有关资料、图纸，做好归档工作。.9负责工程质量检查及工程验收、竣工验收工作，及时解决施工中的各种问题。.10按照本办法相关规定，组织并配合设计部、成本管理部做好设计变更和现场签证的管理工作。

8、.11配合合同招标部，参与施工合同的编写工作，参与工程招投标和采购工作。4.2.4 子公司设计部职能.1对子公司工程副总负责。.2参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作。对外来方案图纸，组织本部门和相关部门讨论、论证、上报和实施。.3协助成本管理部做好各项从规划方案至施工图纸过程中的建筑成本控制、估测工作。.4 密切与工程部、成本管理部配合，负责楼宇室内、外主要建筑材料的规格、品牌等的选用、确定工作。.5收集房地产、楼宇的市场调研成果，销售策划等部门反馈资料，做好与相应部门的交流工作。.6负责图纸管理并全程跟踪施工图纸，负责施工图纸的的初审工作，参与图纸会审工作。.7负责与设计合

9、作公司的交流、配合工作，配合工程部做好设计变更与现场签证的管理工作。.8配合合同招标部，参与工程招投标和采购工作。 子公司成本管理部职能.1对子公司工程副总负责。.2参与项目的投资分析、可行性研究工作，参与前期设计方案评选工作，并从经济的角度提出方案优选意见。.3负责项目全过程成本跟踪管理工作。负责工程预结算书的审核与编制工作。.4 配合合同招标部，参与施工合同的编写工作，参与工程招投标和采购工作。.5配合工程部、设计部，参与设计变更和现场签证管理工作。.6负责编制工程资金使用计划。.7负责工程进度支付款审核。 子公司合同招标部职能.1负责组织招投标工作，负责甲供材料的采购，配合工程部协调、管

10、理甲供材料供应商。.2负责招标文件的编写工作，有关工程技术、经济等文件可要求工程部、成本管理部提供。.3负责合同管理，负责工程合同的编写及签订工作，有关工程技术、经济条款需分别与工程部、成本管理部共同确定。.4负责组织对承包商的考察工作，负责建立并维护合格承包商数据库，并对数据库里的承包商定期考察，不定期回访物业管理单位，删减数据库中表现不好的承包商。.5负责按照合同条件审批工程进度付款申请。4.3 其他 因各地经济、管理水平不同，项目大小不一，如果部分子公司无条件设置设计部、合同招标部等部门，可将设计部职能划归工程部，合同招标部职能划归成本管理部。第二部分 工程招投标管理程序1. 目的为规范

11、工程招标管理，在保证项目质量、工期等要求的前提下，以合理低价选择最佳中标单位，制定本管理程序。2. 范围2.1 本办法适用于地产集团范围内所有工程项目的勘察、施工、监理、设备的招标，其中金额在5万元上（含5万元）工程必须实行招标选择合作单位。工程招标应采用公开招标或邀请招标的方式，但无论采取何种方式，都须有三家以上投标单位参与竞标。但下列情况除外：（1）金额在5万元以下的工程可按照货比三家、合理低价的原则，报公司招标工作小组批准后确定承包商；（2）某项工程已经过公司审批确定了长期合作伙伴关系；（3）某些政府垄断工程。2.2 招标应遵循以下基本原则： 全面招标原则：凡是符合招标条件的工程项目都要

12、以招标方式确定承包商； 整体招标原则：禁止将项目肢解或化整为零，规避招标； 资质审查原则：所有投标单位都要经过资质预审，符合项目要求的投标单位才能参加项目投标； 合理低价中标原则：选择的中标单位应是在满足各项要求的前提下，报价低且合理； 透明公正原则：整个招标过程务必有充分的透明度，应与各部门积极配合、加强沟通、信息共享，杜绝暗箱操作； 保密原则：要做好标底、投标文件、评标、定标等内容的保密工作，以防影响招标的公正与效果。2.3 招标管理机构及职能划分 招标管理机构.1公司设立招标工作小组，招标工作小组是公司招标工作的决策机构，小组成员至少包括：总经理、工程副总、合同招标部经理、成本管理部经理

13、、工程部经理，由总经理担任组长，工程副总担任副组长；招标小组对定标起集体决策的作用。.2工程招标的执行部门由合同招标部牵头，工程部与成本管理部配合。 职能划分.1合同招标部：投标单位资质预审，建立合格承包商数据库，编制招标文件，发标，接收回标文件，主持开标、评标，主持谈判，控制整个招标工作进度，负责招标资料的收集、整理、归档，并负责组织安排全过程的招标小组的会务，在上述各阶段的招标小组会议上，以合同招标部为会议主持人；.2工程部职能：投标单位资质预审，参与开标，评技术标，参与谈判，编写招标文件的技术类要求，提出工期以及质量要求等，编写合同文件中有关工程技术、质量等类别的条款等；.3成本管理部职

14、能：编制标底，参与开标，评经济标，参与谈判，编写招标文件的经济类条款，编写合同文件中有关经济类的条款等。3. 建立合格承包商数据库3.1 合格承包商是经各相关部门推荐并经公司招标工作小组审查合格的承包单位，由合同招标部主持合格承包商相关资料的收集、整理及预审，组织对通过预审的预选单位的考察筛选，并建立合格承包商数据库，所有项目招标都须从合格承包商数据库中选择投标单位。3.2 合格承包商预审应符合以下要求： 证照齐全、守法经营、管理规范； 技术力量和资金实力雄厚，在本行业中有一定的知名度； 重合同、守信用，信誉良好； 近三年无重大质量、安全事故； 近三年与地产集团范围内所有公司无诉讼。3.3 对

15、预选单位的考察筛选通过预审的承包商将被列为预选单位进行考察；由合同招标部组织对预选单位进行考察，考察人员不得少于三人（且分属不同部门），考察应做到：事前有计划，事中有小结有完善，考察结束应编写考察报告，对预选单位能否入选地产集团合格承包商名单做出明确结论，并报公司招标工作小组批准。经公司招标工作小组批准的合格承包商将由工程部列入合格承包商数据库并报地产集团工程管理中心备案。3.4 合格承包商资格评审及增减 合格承包商资格并非终身制，每隔一定时间应对其进行重新评审。 对于签署承包合同的承包商，应由合同招标部组织各相关部门对其履约情况进行评审，评审主要内容为承包商工作质量、进度、配合情况等，评审结

16、果经招标工作小组审查后作为该承包商综合记录。 招标工作小组根据承包商的评审情况决定该承包商是否在合格承包商数据库中保留。4. 招标工作程序 部门程序合同招标部成本管理部工程部1、制定招标计划主持开标会议，根据项目情况制定招标计划参与并提出意见根据项目进展，提出招标时间要求2、编制招标文件主持编制招标文件编制标底、审查修改标书中经济条款等工作提出招标技术要求并审查修改技术条款3、发布招标信息或投标邀请函主持信息发布及选择投标单位选择投标单位并提出意见选择投标单位并提出意见4、发标、答疑主持发标、答疑会议， 审查投标单位资质参与并负责经济标部分的答疑参与并负责技术标部分答疑，审查投标单位资质5、开

17、标主持接标工作，主持开标会议 参与会议并提出意见参与会议并提出意见6、评标主持评标会议、主持谈判参与评标会议、负责评审经济标、经济谈判评审技术标并参与谈判7、定标、发中标通知招标工作小组副组长主持，集体表决定标，并发出中标通知8、资料管理合同招标部主持招标资料的收集、整理、归档工作（应指定专人负责资料管理）；并进一步完善合格承包商数据库。4.1 招标文件 标准（示范）招标文件由合同招标部组织成本管理部、工程部共同起草，经公司招标工作小组审核后，作为公司该类招标的标准示范文本。 招标文件内容招标文件应包括正文和附件。正文包括：招标内容、招标范围、项目简介、工期、质量要求、造价要求、投标须知、投标

18、截止日期、开标时间和地点、评标办法、违约责任及特别约定、相关规范、投标文件格式；附件包括：施工图纸、拟签标准合同（合同中应明确发包人要求的所有内容）。其中施工招标文件的造价要求应由成本管理部予以明确； 施工类项目限制采用费率招标。如确因施工图不能及时提供但经营需要而采用费率招标，则必须在招标文件和合同中明确计费依据，并规定在施工图预算编制完成后，及时根据施工图预算和中标费率确定项目造价，双方核对后作为合同预算造价，并就确定后的总价签署补充协议。 采用费率招标的项目，特别要求投标单位按招标文件规定对以下费用作出详细、明确的说明（是否计取，如何计取），这类费用包括：现场经费、施工组织措施费、扰民费

19、、安全文明现场施工费、赶工费用、总承包配合管理费等。4.2 投标邀请实行邀请招标，选择投标单位的工作由合同招标部主持相关部门共同参与，相关部门分别从合格承包商数据库中选择等数量的投标单位进行邀请招标。 如合格承包商数据库中没有合适的投标单位，应由招标工作小组组织进行考察确定（考察人员不得少于三人且分属不同部门），补充、完善该数据库。4.3 发标招标文件的发放和答疑由合同招标部组织相关部门进行。进行招标的项目，要按照合格承包商标准和项目要求对投标单位进行审查，审查合格的投标单位才能领取招标文件。招标答疑要做好记录工作，该记录将作为招标文件的附件一并发给投标单位。4.4 开标按招标文件应规定：投标

20、单位应在规定日期之前将投标文件送交合同招标部，投标截止日期之后，原则上不再接受任何投标文件。合同招标部主持开标工作，开标工作应集体、现场拆封，过程需作好记录，参加开标的全体人员签字确认。4.5 评标、定标评标、定标应按照货比三家的原则进行充分、科学的比较和论证（可采取综合评议或其它方式）。中标单位应响应招标文件的实质性要求，并且投标价格是合理低价；对于技术简单、规模不大、工期要求不高的施工招标应按最低报价确定中标单位。合同招标部主持招标项目的评标工作，招标工作小组全体人员参与，工程部评审技术标，成本管理部评审经济标。评标过程中，如果不同投标单位的综合评价结果相同或很相近，其中与甲方在类似工程中

21、有过良好合作关系的投标单位可考虑其在企业实力(信誉、项目经理资质、施工经验)方面的综合评标权重，在同等条件下，优先中标。 招标工作小组应根据招标文件中的各项指标要求，制定评标办法，并结合项目目标成本指导书，客观、公正地对所有投标文件进行评价。评标人员对投标文件有疑问时，可向投标单位问询并要求其做出书面解释，但该解释不得对投标文件进行实质性修改。 确定中标单位后3天内，招标工作小组向中标单位发出中标通知书，并将中标结果以书面形式通知其他投标单位。下列情况须重新招标：.1 投标单位相互串通投标，投标单位以向招标工作小组成员行贿的手段谋取中标的；.2投标单位以他人名义投标或以其他方式弄虚作假，骗取中

22、标的；.3开标后，发现所有投标皆不满意，例如各标价皆高出标底价，不在合理报价范围之内； 整个评标、定标过程需由合同招标部做好记录，全体参加评标人员签字确认。4.6 签定合同 在中标通知规定的签定合同时间内，合同招标部负责按照招标文件中的合同条件和中标单位的相关承诺与中标单位签订承包合同。具体情况参照工程合同管理程序执行。5. 其他规定5.1 投标结束后，由合同招标部主办工程师做好项目招标资料（招标文件、投标文件、承包商考察结果审批表、答疑记录、开标和评标的记录、评定标评审表、相关会议纪要等）的收集、整理、归档工作。6. 相关表格6.1 考察承包商结果审批表6.2 工程评标、定标评审表承包商考察

23、结果审批表 日期： 年 月 日 文件编号： -考察单位名称考 察 内 容基本情况(成立日期、注册资金、企业性质、资质等级、营业执照等有关证书)技术经济情况(人员组成、施工机械设备、固定资产、净资产、负债、流动资金)近年(在建)工程一览(施工质量、获奖等)其他情况(信誉、与业主配合等)参与考察人员签名公司招标小组意见工程部成本管理部合同招标部总经理、工程副总：公司工程评标、定标评审表日期： 年 月 文件编号： -招标项目目标成本（标底）招标内容建设地点建筑面积结构类型承包方式投标单位投 标 文 件 评 审 结 果报价(费率)付款方式优惠条件工期质量企业实力(信誉、项目经理资质、施工经验) 评标概

24、要及定标结论 招标工作小组定标会签：工程部成本管理部合同招标部工程副总总经理第三部分 项目施工过程管理要点1. 目的确保项目的施工过程处于受控状态，监督和协调监理、施工单位履行合约义务，协调与项目有关的外部周边关系及公司各职能部门关于本项目的工作，完成公司的关于项目的质量目标和进度目标，协助成本管理部完成成本控制目标。2. 范围 本程序适用于地产集团开发的所有项目在施工准备及施工阶段的质量、进度、成本、安全及现场协调等的管理和控制。 3. 职责 工程部经理全面负责相应项目的质量、进度、协调和安全文明施工以及与监理单位的配合、监控等工作。成本控制工作由成本管理部经理负责，工程部、合同招标部必需做

25、好配合工作。4. 内容4.1 施工准备管理 完成勘察、施工、监理单位的考察、招投标和合同签定。完成试桩单位招投标和试桩的施工。详见工程招投标管理程序、工程合同管理办法。 工程开工之前，工程部负责监督施工单位进行现场前的“三通一平”（水通、电通、路通、场地平整），办理场地临时排水及施工路口手续的工作，同时，根据项目发展计划并按照政府有关之规定及程序协助相关部门办理各项施工许可证的报批报建手续。 施工组织设计审查。 在施工单位中标后，工程部应要求中标单位在进一步熟悉施工图及施工现场实际情况的基础上，有针对性地完善投标时报送的施工组织设计， 并一式二份报工程部及监理单位审查。双方审查完成后形成施工组

26、织设计审查意见表，将审查意见表交施工单位，由施工单位对施工组织设计进行修改和补充，并需工程副总最终批准。 开工报告的审批 主体工程开工前，工程部应要求施工单位向监理单位提出开工申请报告，具备下列条件方可批准开工： A 施工许可证已办妥； B 施工图已会审； C 施工组织设计已审批； D 施工现场的准备已具备开工条件。4.2 进度管理 项目施工进度控制计划管理4.2.1.1总施工进度控制计划的编制 工程部根据项目发展计划及扩初设计图纸，充分考虑施工工艺、做法要求等完成总施工进度控制计划的编制。必要时可以将总施工进度控制计划分解为年度施工进度控制计划和季、月度施工进度控制计划。关键线路上的关键点可

27、另行编制详细计划以便更好地组织和监控施工。4.2.1.2总施工进度控制计划的评审 施工进度控制计划编制完成后，工程部应组织公司相关部门对计划给予讨论和评审，并填写项目施工进度控制计划评审记录，以保证计划的可行性和严肃性。评审完以后应交工程副总批准后发公司相关部门执行。4.2.1.3总施工进度控制计划的调整 除非项目发展计划或销售计划发生重大变化，否则一般不对项目总施工进度控制计划给予调整。若调整，也应作好相关的评审工作，并且分计划要作相应的调整。4.2.1.4施工进度控制计划执行情况的检查 监督监理单位检查施工单位的进度计划及完成情况。检查现场作业面劳动力、机械设备、材料的到位情况，进度款是否

28、专款专用，对周、月及总进度控制计划与实体实际进度进行对比，分析进度滞后的原因，针对影响进度的因素前瞻性地采取措施，及时报批报建、合理安排工序穿插，解决图纸、限价、甲方分包、甲供材料等甲方需协助的问题。4.2.2 样板确认计划、承建商进场计划、施工图纸交付计划及甲供材料进场计划的管理 项目总施工进度控制计划审定后，工程部工程师根据项目总施工进度控制计划完成项目的样板确认计划、乙供材限价计划、承建商进场计划、施工图纸交付计划以及甲供材料进场计划的编制工作，并分别抄送设计部、成本管理部、合同招标部等，以便各职能部门根据项目时间要求和工作本身周期安排部门工作计划。在每月的工程月报中对下月需要职能部门完

29、成的工作列出时间清单，前瞻性地敦促和协助职能部门完成相关的工作。4.3 技术管理 图纸管理.1图纸的发放：图纸的发放由设计部统一归口管理，工程部负责监理和施工单位图纸的发放。.2图纸的保管：工程部应有专人负责管理图纸，填写工程图纸清单以及设计变更清单，并定期进行整理。一般来说，工程部图纸至少应有2份。.3图纸会审：图纸会审至少应有两次，第一次为扩初设计阶段公司内部（销售部、设计部、成本管理部、工程部、合同招标部及设计院等）的会审，主要解决建筑、功能及成本上的问题，由设计部主持；第二次会审为开工前的会审（设计部、工程部、成本管理部、合同招标部、设计院、监理单位、施工单位等），主要解决施工工艺上的

30、问题，由监理单位主持。会审结束后，主持部门应形成图纸会审纪要。图纸会审纪要由到会的各单位审核无误后签字盖章确认，并作为设计补充文件及有效的结算文件。（具体详见施工图纸审查管理程序） 设计变更管理（具体详见工程设计变更及现场签证管理程序）.1设计变更的提出： 设计部及公司其它部门可以直接提出问题，并归口到设计部发出设计变更通知单。工程部、监理单位及施工单位也可以对图纸中存在的或现场施工过程中出现的问题提出疑问。后者由工程部负责归口汇总并审核。特别是由监理单位负责组织的第二次图纸会审为发现问题的重要环节，监理单位记录并整理后，工程部应注意认真核对。工程部将上述问题汇总后，再以公司部门工作联系单或图

31、纸会审纪要的形式督促设计部或设计院解决。在紧急情况下，也可以先电话或口头通知，再补公司部门工作联系单。.2设计问题的解决： 原则上，设计变更问题的解决由设计部负责归口，再交设计院解决。但在施工过程中若出现紧急情况，工程部也可以在征得设计部同意后口头指令施工单位进行变更，或者直接与设计院联系，定好解决方案，要求施工单位施工，再联系设计部，由其与设计院协商后补设计变更单。任何口头指令或电话联系后都要补办公司或设计院正式发出的书面变更通知。.3设计变更文件的传递及存档： 当问题解决形成变更文件以后，由设计部发给工程部，然后由工程部发给各有关单位实施。为使工作有序及有利于结算等，工程部应每月整理设计变

32、更文件（设计变更通知单），填写设计变更文件清单。.4设计变更的实施：.4.1 评审：对于任何设计变更文件，工程部可以从施工工艺、材料、造价等角度对其可行性或必要性作出评审。若有不同意见可以以部门工作联系单的形式向设计部提出修改意见供其参考。.4.2 交底：在工程部将设计变更文件发给监理单位时，要同时作好交底工作，并随时指导施工。.4.3 标识：工程部在收到设计变更文件后，应及时在有关的施工图纸上作好相应的标记，注明变更大概内容、变更时间、变更出处，并加盖工程部章。每月与监理、施工单位核对施工图纸的变更标识情况，督促监理和施工单位及时标识施工图纸变更标识。 施工技术管理.1施工过程中的分部分项工

33、程施工方案的评审由监理单位负责审核，工程部进行监督。.2对于在施工过程中临时出现的施工技术质量问题，由于工程部监督监理单位处理，必要时请工程部组织外围专家召开专题会议。4.4 成本管理4.4.1 根据公司付款程序,负责工程进度款的初审,注意各项扣款的及时执行；在工程快结束时注意规避超付的风险。根据有关规定，办理工程结算和尾款支付。4.4.2 根据公司关规定，及时进行设计变更、现场签证的造价审核。 根据工程和物资合同，及时收集有效资料和证据，工程部、成本管理部和合同招标部一起对施工单位和供货商或者进行理赔、反索赔和索赔的工作。4.4.4 根据工程投保合同，收集足够有效证据和资料，工程部、成本管理

34、部和合同招标部一起向保险公司及时进行索赔。4.5 质量管理 质量目标 工程部作为公司派驻施工现场的专门机构，应认真作好质量控制工作。在评审招标文件和合同条款中，注意有关质量和现场配合的条文的审核，确立明确的质量目标。在施工过程中按照合同规定和规范的要求督促监理单位和施工单位严格履约实现质量目标。 事前控制：. 根据工程特点、质量目标编制工程作业指导书，对容易出现投诉的质量问题，要编制有效预防措施。.2根据工程特点、质量目标、监理合同以及有关法规，严格审查监理规划，以便监督监理质量管理行为。.3根据合同要求，与工程部及监理单位对施工单位的施工组织设计、施工方案中有关质量保证措施进行审核。 过程监

35、控.1测量及定位放线的监控：工程部负责向施工单位提供施工现场附近的国家定位放线基准坐标点及高程控制点，并要求监理单位配备专门的测量工程师和经标定过的仪器对施工单位的定位放线情况进行严格校核复验。.2重要材料、设备的质量监控：由于许多重要的材料、设备均为甲供，因此必须严格审核招标文件和合同条款。对于乙供材料，必须在施工合同或限价过程中给予必要的质量要求描述。所有进场材料根据规范要求查看材料设备的准用证、合格证、检验报告，监理对于部分材料必须进行有见证送检，未经检查合格的材料不得使用。发现不合格品时，予以退货，若甲供材料对进度等造成影响，工程部、成本管理部、合同招标部一起向供应商索赔。.3对隐蔽工

36、程及重要和关键工序的监控：工程部应坚持经常性的质量检查制度，对隐蔽工程及重要和关键工序（如桩基工程、重要部位的砼浇灌、钢筋绑扎、防水工程、装修工程等）要会同监理单位到施工现场进行检查。工程质量检查情况如实记录在监理单位相应的质量保证表格上，工程部工程师签字认可。当出现不合格时，工程部要求监理工程师填写整改通知单，并要求其负责施工单位整改后的验证和封闭。.4在需要进行中间验收的分部工程完工后，工程部按照有关施工中间验收控制程序的规定核查质量并组织验收。在单位工程完工后，工程部通知相关各部门按照工程竣工验收控制程序的规定核查质量并组织验收。 事后控制.1 对于重要分部分项工程，如防渗漏的有关工序，

37、在完工后交工前要督促监理单位100检查验收。在移交给物业公司时，针对各分部分项要再次与物业、监理、施工单位联合检查。4.5.4.2对于质量问题投诉的维修要有记录和统计、分析。4.5.5.3对于容易出现质量问题的分部分项工程，要结合设计、施工控制和管理检查措施写出专题总结报告，报公司工程副总和地产集团工程管理中心。4.6 对监理单位的管理 监理是现场质量、进度控制和施工单位间协调的主要责任单位，并协助开发商进行成本控制。对监理单位监理行为的监控必须得到有力控制。4.6.1 控制依据：监理合同、经审定的监理规划、监理细则及建设工程监理规范等有关法规和监理条例。4.6.2 对监理工程师的资格审查：工

38、程部应对监理单位派出的监理工程师进行资格审查，核对监理人员数量、资格证书是否与监理合同的规定相一致、是否具备资格、工作人员数量是否足够等。在核对无误后，再将监理工程师的姓名、性别、专业、技术职称、资格证书名称、证书号码等登记在监理工作人员登记表上。 督促监理单位向承包商移交施工场地，发布监理配合要求，向承建商明确现场管理规定和程序。 参加由监理单位组织的施工组织设计评审，由监理监督承建商根据审核意见完善施工组织设计。参加由监理单位组织的施工图纸会审，工程部配合设计部催促设计院完善设计图纸，解决设计问题。4.6.5 督促监理单位对建设工程使用的材料进行有见证送检，监督监理单位对现场实体质量的检查

39、、旁站监理执行情况，监理对有关质量问题的跟踪解决措施。4.6.6 监督监理单位完成上墙资料：晴雨表、监理单位各种规章制度、监理架构、监理人员岗位职责，每月工程进度照片、工程进度形象表、各阶段总平面布置图等。4.6.7 监理的文件管理监督：4.6.7.1监理月报。工程部应要求监理单位每月上报监理月报，并对其中所反映的质量、进度、安全文明等情况形成反馈意见，填写监理月报审核意见表。对于其中存在的问题以及工程部平时巡视所发现的问题，应要求监理敦促施工单位予以整改，并将整改结果再上报工程部核实。.2监理例会或其它专题会议：工程部督促监理单位每周召开监理例会对各施工单位工序、质量、进度进行监控和协调。必

40、要时，工程部也可以组织监理单位和施工单位召开质量专题会议。各会议应注意作好相应的记录并予以保存，所有的会议纪要必须经工程部审核通过，监督监理和施工单位落实纪要内容。.3监督监理的其他质量记录和质量文件管理，督促监理单位对不合格工程质量发不合格报告和整改通知等质量文件，并监督监理在施工单位整改后的验证与文件的封闭。.4按照国家有关基本建设程序的法律法规规定，应由建设单位参加并签署的各种中间隐蔽验收、各种质量保证表格等，工程部有责任在签署之前予以核查。 监理与承建商的关系协调：在施工单位刚进场时，工程部应首先与之取得联系，并将其介绍给监理单位。由监理单位向其发放有关配合监理管理的配合要求，在施工过

41、程之中，当承建商与监理单位发生由其自身不能解决的矛盾时，工程部有责任及时发现并给予妥善解决。 承建商之间的协调：各承建商之间的相互进度配合、成品与半成品的相互保护等易发生矛盾的地方，原则上由监理单位负责解决。但当矛盾较大时，工程部也有责任根据监理单位的要求从中给予协调解决。工程部可以通过召开协调会等方式来协调各承建商之间、承建商与监理之间以及工程部与监理之间的关系。具体可参照工程部例会指引的相关规定来执行。对于每次协调的结果，应形成例会纪要并发给各相关单位。另外，工程部也可以通过书面文件的形式来协调上述单位之间的关系。 监督监理对施工单位报审的进度款、签证、变更等的审核工作。4.6.11 参加

42、由监理单位组织的分部分项工程验收及工程初验。工程初验后督促监理单位提交监理档案资料，由监理检查施工单位的竣工资料，协助整个竣工资料验收工作。 监督监理单位在入住验收阶段配合物业进行入住验收，在保修阶段留置23人，配合物业及施工单位进行维修并对存在问题进行汇总和提交报告。4.7 安全文明施工管理 在施工合同中对现场硬地化、安全网、施工机械、脚手架、围墙、标牌、围护、场地清洁等安全文明施工措施作出明确的规定。对于施工单位不按合同履行安全文明施工措施的违约行为，按合同罚则扣除相应的措施费。审定不同施工阶段的施工现场平面布置。4.7.2 督促监理单位做好施工安全和文明施工的监控管理；在每周的监理例会或

43、其它工程会议上要监理讲评现场安全和文明施工的落实情况。对于存在的严重隐患要以整改通知单的形式发监理公司，责令施工单位限期整改，并负责验证和封闭。4.7.3 对于政府及公司检查过程中发现的安全隐患和文明施工问题，要监理跟踪落实。4.8 文件资料管理工程部文件按工程文件管理制度进行管理，在完工后向公司档案管理机构移交有关项目质量记录。4.9 工程物业移交 工程移交物业管理公司应具备的条件:.1建设工程已通过竣工验收。.2承包商已将竣工验收中发现的质量问题全部整改完毕，建设工程已移交工程部。.3建设工程竣工资料齐全。 工程移交物业管理部门程序：.1在竣工验收完成后，工程部以书面形式通知物业管理公司准

44、备接收已竣工的建设工程，并知会相关单位。.2组织由物业管理公司、监理单位、施工单位参加的建设工程物业验收移交，逐户逐房检查，对卫生间等部位必须100进行盛水试验，必要时物业工程人员可提前检查有关准备移交的物业质量。.3填写工程完工移交书，对检查的房间的各有关部位质量问题进行统计。.4通知监理单位组织承包商对验收提出的问题在规定的时间内处理完毕。.5监理单位督促施工单位整改完毕并检查后，通知物业单位对质量问题的整改结果进行复验，直至通过移交验收。.6移交竣工资料一套给物业单位，其中有关设备的资料必须十分齐全，竣工图中的设计变更必须详实，有关户内管线的走线必须绘制竣工图。4.9.2.7就有关投诉的

45、处理记录、施工单位的联系方式等必须移交物业单位。4.10 工程结算 工程竣工后，项目主办人员据工程竣工结算前需具备完善手续清单完成结算前的准备，之后进入结算程序。 结算工作详见工程预结算管理办法。第四部分 工程文件管理办法1. 目的 在工程管理日常行政管理及项目施工全过程中，妥善处理和保管工程文件，以便于归档、收发、查阅、结算及移交。2. 范围 本办法适用于地产集团内开发建设的所有项目。工程部负责工程文件的日常管理。 3. 文件编号体系工程文件统一编号方法：公司英文缩写+文件类索引码+文件号4. 工程部文件目录4.1 公司管理规范：工程管理规范一套项目经理部职责及人员架构表4.2 各种指导书4

46、.3 政府文件4.4 公司来文： 报公司各部门文件 报公司报告 发工程部文 发设计部文 发成本管理部文 发合同招标部文 4.5 会议纪要： 公司每月/每周工程例会纪要 公司现场工作协调会纪要 专题会议纪要 内部会议纪要 图纸会审变更纪要4.6 部门费用情况4.7 工作简报4.8 各种表单4.9 工程文件（按工程部档案管理程序中的目录整理、归档）4.10 其他 5. 有以下情况之一的文件不合格文件，5.1 没有及时注销的旧版本图纸。5.2 编号不连续。5.3 文件为传真件。5.4 模糊不清。5.5 文件资料不全、缺页。5.6 签字、盖章不全、无授权负责人批准。6. 往来文件需要在文件管理员（工程

47、部项目秘书）处进行登记。文件用章需要先有部门经理签字。文件分机密、秘密、公开三级，机密级只有经办人和所涉及的部门经理、分管老总才可查询，其他人员需查阅要部门经理书面文件；秘密级只有经办人，涉及的部门人员和分管老总才可查询，公开级即全公司共享。7. 公司所有正式文件对外均由项目秘书负责，行政方面不论邮件还是文本均要从项目秘书处对外接口或抄送给项目秘书，技术方面的文件可以不通过项目秘书直接对外。8. 工程部每周每人均写工作周报，周报格式要求如下：1、分项目写，如基地情况、项目情况、内部管理、其他。2、写明办事的期限、内容。9. 工程部每天工作日记按工程部工作日记管理制度执行，由工程部经理进行不定时

48、的抽查。第五部分 施工图纸审查管理程序1. 目的确保建筑、结构、给排水、电气、通风与空调、燃气等各专业图纸经济、合理, 规避设计中的质量隐患，对图纸的设计质量进行有效控制。2. 范围 适用于地产集团范围内开发的所有项目。3. 职责 建筑、结构、给排水、电气、通风与空调、燃气等各专业的设计任务书中相关条款由工程部配合设计部提交设计院，设计部负责第一次扩初图纸会审的组织工作，工程部配合监理负责第二次施工图纸会审。工程部配合设计部对专业图纸和变更的跟踪落实。4. 内容4.1 施工图纸会审及技术交底由工程部组织，设计部、成本管理部、合同招标部、工程监理单位及施工总承包单位参加。4.2 工程部、设计部必

49、须对各专业图纸认真核查。目的是达到了解设计意图，熟悉施工图纸，发现其中可能存在的问题，以便在设计技术交底和图纸会审时提出，并加以解决，确保施工顺利。4.3 各相关部门及单位在核查施工图的基础上，将施工图中出现的错、漏、碰、缺等问题在图纸会审中提出，由设计单位解决；监理单位负责书写设计交底和图纸会审纪要，并经业主、设计、施工三方签证。4.4 对于“三边”工程，设计部提出分步施工出图要求，各相关部门及单位审查分批图纸前后交接部位，发现矛盾及时与设计单位联系协调处理，为确保施工顺利进行创造条件。4.5 施工图纸核查的重点：单位工程最终沉降量计算值是否满足有关规定；各种地下设备管道是否符合市政工程总体

50、规划；住宅工程是否满足设计规范要求；消防通道、室外消火栓等是否遗漏或符合有关规定等。4.6 建筑专业施工图纸核查要点 房屋的开间、进深、层高、平面布局等是否满足设计任务书的要求。 建筑说明和工程做法表是否有错漏或交待不清。 平面图中分尺寸与总尺寸是否吻合，各房间尺寸的标注及每间平面的布局，平面相互交叉关系尺寸是否交待清楚；注意轴线与柱子、墙体的关系尺寸；核查立面图中每层标高、门窗位置与平面图是否相符；注意核查剖面图中各层标高，特别是交叉层的标高以及交叉层的处理；立面图中应标明门窗的标高；结构梁、柱、板的表示等。 校对上电梯机房和上屋面的标高尺寸；上屋面处的平台标高要略高于屋面最上层面层标高，防

51、止雨水倒泛；标准层以上电梯机房或屋面注意横梁是否碰头，标高要核准。 封闭式剪刀楼梯两面开门；如利用剪刀楼梯间作为排烟时，必须有对外的窗户等。 屋面上防水、隔热、泛水等设计是否符合规范或设计任务书的要求。 配合设备专业，必须在建筑图上表示的开洞和予埋件是否有遗漏。尤其注意对空调留洞及冷凝水管的处理。 门窗表中的数量、尺寸、型号必须与平面图核对，有否遗漏或差错。 如有地下车库，需注意要设有避免雨水进库的集水坑。 外阳台和卫生间的地坪比室内要低。 屋顶避雷装置的设计是否符合规范。 图纸必须交待的节点有无遗漏。 图纸中采用的标准图集，一律要注明标准图集的型号。4.7 结构专业施工图纸核查要点 结构总说

52、明是否与地质勘察报告相符。 复核各类结构的尺寸是否齐全，用料设计是否符合设计规范和抗震要求。 校核所有平面中各项分尺寸和外包总尺寸以及每层结构平面的标高。 校对所有结构构件的设计钢筋和构造钢筋以及洞口加固钢筋，主次梁交接处须加箍或吊筋，柱与墙、扶手与墙的联接筋等是否表示完整。 如有悬挑构件，悬挑构件的主筋应设置在上部；悬挑构件的端头如有集中力时，悬挑主筋应下弯钩住集中力作用构件的钢筋。 电梯井内埋件及机房的设计是否符合制造厂提供的电梯资料。 各设备专业所提出的洞孔、埋件、埋管、吊钩、平台等是否表示无误。 楼面和梁面有高低差时，要注意高低差的尺寸与钢筋的搭接。 所有必须绘制的构件详图，节点详图以

53、及特殊结构的详图有否遗漏。 防潮层的设置，女儿墙的压顶，砖砌阳台栏杆转角的小柱与压顶等是否设计完善。 构件尺寸、钢筋用料、混凝土强度等级比计算需要值超过太多时，要提出合理化建议；反之用料不足的要提出增补。 凡选用的标准构件，必须注明标准图集的型号。4.8 给排水专业施工图纸核查要点 校对设计说明和材料明细表，是否有错、漏。 校对用户提供的数据和设计供水总量是否符合规范。 进水管的直径应按最大用水量和扬程的高度进行设计，但要考虑人员的增多以及其他的特殊情况。 核对水泵房的大小以及水泵的台数是否符合工艺和规范的要求。 检查各层平面布置图，是否有遗漏，如卫生间和盥洗的龙头除三件套外，应加设计洗衣机和

54、淋浴器二个头子。而厨房龙头除了生活、污水外再加过滤水的头子。 校对所有系统图的管径尺寸和标高。 校对泵房间的设计和水箱的设计是否符合规范要求。 排水管的直径按照排放量而定。校对排水管的直径、尺寸、标高及坡度；排进市政集水井的坡度不小于0.3。 校对各层平面图和排水系统图，特别是位置、数量、管径、标高是否符合规范。须设置地漏的地面是否做坡度。凡有穿孔及预埋套管处都须在图中表明。 屋面排水斗的设计和排水量是否符合规范要求。2 化粪池的型号和数量按排放量定。4.9 煤气专业施工图纸核查要点 煤气设计量与实际使用及煤气公司的供量三者之间是否符合要求。 煤气管道是否设计到厨房。 校对煤气管道的平面图和系

55、统图。 对煤气管道特殊要求的说明是否遗漏。 设计应考虑煤气加热器的排气管。4.10. 强电专业施工图纸核查要点 校对说明书与材料表，是否有遗漏或须补充。 校对用户总耗电量和设计总电量是否符合，并须所在区供电局批准。 进户线的方位应该离供电局距离最短的方向，节省用户的电线、电缆。 根据总的用电量是否要设配电间还是变电所应按规范进行设计。 检查每层分项的电表或配电箱的设计有否。 动力与照明线路必须分开。 校对每户需用电气设备的布局(如照明、空调、电视)以及高标准装修所提出的要求是否都有设计。 校对所有平面图的设计。 校对高压及低压的配电系统图。电缆沟的设计是否符合规范。防雷系统的设计是否遗漏。对建

56、筑所须开洞、预埋的都须在图中交待清楚，并要注明标高和尺寸。4.11 弱电专业施工图纸核查要点是否设总机房，根据电话门数而定。总机房必须铺设木地板。进每户的电话线除特殊要求外，每户进一路线，设二三个分线盒。卫生间应设置一电话分线盒。校对消防系统图、电话系统图、安防系统图、有线电视共用天线系统图。第六部分 工地检查管理程序1. 目的保证工程质量、进度、工程安全处于受控状态，强化检查工作的制度化，便于全面了解各项目的质量、安全等情况，确保工程建设顺利进行。2. 范围适用于地产集团范围内全部工程项目。3. 职责由工程部管理并实施，其他相关部门配合实施工作。4. 内容4.1 检查时间：对在建项目每月例行

57、检查一次（特殊工序、重点部位可增加检查次数）。4.2 检查人员：工程副总、工程部经理、设计部、成本管理部、合同招标部、监理单位总监、各施工单位。4.3 检查依据：国家、地方相关质检、安检的规范、规定，工程设计文件。4.4 检查内容： 工程实体质量。 现场安全、文明施工。 上月检查整改意见落实情况。 重要工序施工计划安排。 本月隐蔽验收资料。4.4.6 工程进度完成情况。4.4.7 质量记录和文件资料管理情况，图纸管理和变更标识情况。 合同管理情况。 甲供料管理情况。4.5 检查方法：4.5.1 观感检查。4.5.2 利用相关仪器检查。4.5.3 相关资料抽查。4.6 结论：4.6.1 对检查结

58、果现场开会讲评。 填表汇总报总经理办公室（由工程部经理、设计部和成本管理部、合同招标部参加人员共四人填写）。4.6.3 对存在问题提出整改意见，工程部负责监督监理施工单位落实。5. 相关表单5.1 工程部项目管理工作考核分项表5.2 工程部项目管理工作考核汇总表工程部项目管理工作考核分项表 编号：项目名称考评人 日期分类项目分项详细内容分项评估标准分项完成情况评估得分质 量 控 制(100分)现场质保体系(10分)施工单位的资貭和操作人员上岗证。场地移交及开工令手续。项目经理及人员到位状况。证照齐全，人员到位，手续完备齐全。（2.5分）原材料进场验收和见证取样检测制度资料齐全、真实，程序操作规

59、范。（2.5分）材料的运输堆放贮存保管条件整齐，标识，条块清楚，符合规范和国家标准。（2.5分）计量器具的设置和完好程度，年鉴标志完好，标识有效。（2.5分）施工图纸、施工合同及施工方案(30分)施工图纸与实际施工的吻合性一致性（5分）经审批的施工组织设计（施工方案）与实际施工的符合性一致性（15分）项目专业工程师对施工图纸的熟悉程度随机提问，基本符合要求（10分）质量保证资料(10分)红线定界建筑物灰线复核水准点沉降观测等测绘成果报告完整，真实，有效，签证规范（2.5分）原材料供应商资貭证书质量证明书准用证及进场试验报告证照齐全，真实，时效性。（2.5分）隐蔽工程验收资料证照齐全，真实，时效

60、性,规范。（2.5分）施工单位的质量评定资料，监理单位审核意见。完整，真实，签证规范。（2.5分）工程实物质量(35分)工程用材是否符合设计与有关标准的要求符合要求（2.5分）施工工序是否符合规范规定和工艺要求。样板引路制度。符合要求（2.5分）红线坐标点水准点接地电阻测试点沉降观测点设置与保护规范化规范，完整，保护措施好。（2.5分）新型建筑材料、设备施工是否符合设计和有关规范标准要求。符合建筑标准设计构造要求和施工规范要求。（2.5分）单体轴线位置与标高符合设计和施工规范要求（2.5分）主体结构施工质量优良（5分）施工操作（土建、水电）符合施工合同要求（5分）屋面外墙门窗卫生间四大渗漏施工

61、质量符合设计、施工规范、合同要求（5分）100细部质量检查符合入住验收标准（5分）初装饰项目的施工质量优良（2.5分）质量管理新举措(5分)对以往发现的质量问题，在本工程中总结与改正并加以重点控制，避免再犯。无重复发生现象。（5分）定期工程（质量）月报(10分)报告内容面广、真实、完整、突出重点、有时效性条理清晰，突出重点，切合实际，可追溯性。（4分）项目管理人员责任感、积极性、专业化程度高。专业素质和质量意识高，洞悉工程质量状况。（6分）质量控制得分分类项目分项详细内容分项评估标准分项完成情况得分进 度 控 制 (100分)计划执行（5分)是否符合网络控制技术要求符合得5分，不符得0分总进度

62、计划(5分)检查实际进度与计划进度吻合程度拖延一天扣1分月进度计划(25分)检查实际进度与计划进度吻合程度拖延一天扣5分其它进度计划（含周计划甲方分包计划）(25分)检查实际进度与计划进度吻合程度拖延一天扣5分工作日志(10分)每天完成的工作情况漏记或内容前后矛盾，扣10分现场例会(20分)发现解决问题情况前周例会要求内容无故没有及时解决，扣10分进度调整(10分)进度发生偏差，制定的对策及补救措施没有具体措施，得0分进度控制得分分类项目分项详细内容分项评估标准分项完成情况得分合 同 管 理 (100分)施工监理合同履约(40分)项目管理是否按照合同条款认真执行发现一条不符，扣5分施工监理合同

63、履约(40分)甲供材料合同履约(20分)项目管理是否按照合同条款认真执行发现一条不符，扣5分零星工程签约履约(20分)项目管理是否按照公司有关要求认真执行发现不符，扣20分索赔处理情况(20分)对各类索赔情况的处理办法有不符原则的现象，扣20分合同管理得分分类项目分项详细内容分项评估标准分项完成情况得分材 料 控 制(100分) 计划执行（35分）协调甲供材料设备进场时间安排优秀35分，良好26分，合格21分，不合格0分质量管理（20分）材料设备的质量等级符合合同要求优秀20分，良好15分，合格12分，不合格0分组织协调（15分）协调供货商与监理、总包单位的工作关系，协调供需双方的工作关系。优

64、秀15分，良好12分，合格9分，不合格0分档案管理（15分）按照工程物资管理制度执行优秀15分，良好12分，合格9分，不合格0分甲供材料超领用量审批程序(15分)按照工程物资管理制度执行发现有一项审批手续不完整者扣1分材料控制得分分类项目分项详细内容分项评估标准分项完成情况得分安全文明施工(100分)场容场貌(15分)门前三包（保洁、保安全、保通畅）；销售通道清洁卫生通畅；施工场地整洁卫生、落手清；食堂、厕所清洁卫生卫生许可证；材料、垃圾堆放条块清晰集中规范；安全文明施工标语、标识；封闭施工围护措施到位得当新意；绿化树木保护。有一项不符，扣1分安全防范技术措施(50分)脚手架搭建规范，安全可靠

65、有保障；安全网围护周到、安全可靠有保障；机械、电焊操作上岗证，机械操作防护措施得当；楼梯、阳台、施工洞、主要人行通道防护设施，安全可靠有保障；消防灭火器具齐备；用电设备接地，配电开关有漏电保护措施。有一项不符，扣2分施工人员安全意识(15分)现场施工人员须戴安全帽；施工工地无人员留宿现象；施工人员无赤脚穿拖鞋高跟鞋现象；严禁高空抛物。发现一项，扣3分处罚情况(10分)按照标化工地要求对违纪现象进行处罚应该处罚而没有进行处罚的，扣15分遵守社会治安条例(10分)无民事纠分和刑事诉讼案件一经发现，即扣10分安全文明施工得分说明：1. 各项目管理部项目管理工作考评由工程部负责执行，每月不定期检查24

66、次。2. 本考核表由工程部派员（不少于2人）负责填写，经项目经理和工程部经理签字盖章后生效。3. 本考核表每月月末出一次，报公司总经理层，同时抄报工程副总、成本部、合同招标部及各项目管理部。4. 分类（项）换算得分（）项目应得分（检查分项项目实际得分检查分项项目工程部项目管理工作考核汇总表 文件编号：项目名称日期 年 月序号内容分类工程部设计部成本部平均分权重（）应得分1质量控制302进度控制303合同管理154材料管理155安全文明施工10上月考核排名本月考核排名得分合计综 合 评 价序号内容分类不良原因分析改进措施1质量控制2进度控制3合同管理4材料管理5安全文明施工考核人员记录人第七部分

67、 工程质量检查管理程序1. 目的保证工程质量处于受控状态，强化检查工作的制度化，便于公司全面了解项目的质量情况，确保工程建设顺利进行。2. 范围适用于地产集团范围内的新建、改建、扩建的各工程项目。3. 职责由工程部管理并实施，其他相关部门配合实施工作。4. 检查内容4.1 检查时间：在建项目每月例行检查一次（特殊工序、重点部位据实际相应增加）。4.2 检查人员：工程部经理、各专业工程师、监理单位、各施工单位。4.3 检查依据：国家、地方相关质检的规范、规定，工程设计文件和资料。4.4 检查内容： 工程实体质量 上月检查整改意见落实情况 本月隐蔽验收资料4.4.7 质量记录和文件资料管理情况，图

68、纸管理和变更标识情况4.5 检查方法：4.5.1 观感检查4.5.2 利用相关仪器检查4.5.3 相关资料抽查4.6 结论：4.6.1 对检查结果现场开会讲评4.6.2 对存在问题提出整改意见，工程部负责监督监理施工单位落实4.6.3 形成纪要备案5、 管理内容5.1 土建质量管理程序 质量策划：5.1.1 建立一个完善的项目管理部。5.1.2 明确项目管理机构中每一个岗位人员的职责。5.1.3 在工程立项之后，根据工程特点，编制质量计划，其应包括：勘察、设计、施工、甲供材料四大方面。5.1.3.1勘察、设计、施工的分包商和甲供材料的分供商确定参照工程招投标管理程序和工程物资采购管理程序。5.

69、1.3.2对分包商提出的方案或分供商提供质保书进行审核和认可。5.1.3.3对新技术、新材料提出质量保证措施。5.1.3.4对工程或材料的验收要有一个明确的标准。5.1.3.5明确和准备质量记录单。 文件和资料的控制：.1规范：工程部制作一份现行规范（包括国家、行业地方颁布的规范、规程、规定）目录下发各项目管理部，每当国家、政府颁布或更换规范时，及时通知到各项目管理部，确保使用的是有效的现行规范。.2图纸：设计院发出的工程设计图纸必须是加盖市建委统一发出的“施工图出图专用章”的有效图纸，到各项目管理部，由专人收发并作记录，当有图纸作废时，应及时通知下发人员，在作废的图纸上作标识以示区别或收回统

70、一管理，确保使用的工程图纸为有效的。.3设计变更单、技术核定单、工程签证单、工作联系单。.3.1 设计变更单：由设计院签发，并经设计部、工程部相关专业工程师签字确认的证单。.3.2 技术核定单：因为施工原因，由施工单位签发，并经设计、监理单位和工程部签字认可的对工程设计图纸变更的单证。.3.3 工程量签证单：由施工单位签发，有关工程工作量发生变化，需工程部、监理签字认可的单证。.3.4 工作联系单：发生在项目管理部与总包或分包商中任何一方之间有关工程方面的联系单证。.3.5 以上单证由专人收发，并分类编号记录。 过程控制：.1 勘察阶段：在勘察前，参照有关资料对工程所在地地质情况及周围环境有一

71、个大致了解，根据工程特点和规范要求合理布置勘察点，对勘察报告上反映的地质情况有异议或反映出的地质情况较为复杂，反映不清时，可增设勘测点。.2 设计阶段：.2.1 确保功能，使用价值整体最优。.2.2 设计出的房型在针对的顾客群中有最大的认可。.2.3 设计出的工程效益最多（通过设计出的总建筑面积，单位面积成本，市场定位后的销售价格等确定。）.2.4 施工的可行性及简洁性。.3 施工阶段：.3.1 工程部负责实施施工质量控制。以四大渗漏控制：屋面、外墙、门窗、卫生间为核心内容，结合100%细部质量检查工作，严格管理施工工程质量。.3.2 确保施工单位按照已认可的施工组织设计进行施工，其产品符合规

72、范要求。.3.3 当施工单位对施工方案进行修改时，要求其提出修改方案，同时进行审核。.3.4 分阶段主持召开设计图纸交底会议，确保施工出的产品符合设计意图。.3.5 对设计变更单、技术核定单、签证单、工作联系单等进行控制（通过签字认可）。.3.6 工程具备开工条件时，由工程部经理在建筑工程开工报告单上签字，允许施工单位开工。.3.7 在施工过程中，专业工程师通过在隐蔽工程验收单上签字来认可其施工单位可进入下一道工序施工。.3.8 新技术、新材料在实施过程中，由工程部主管工程师组织设计，监理、施工各方在过程中可以质量跟踪，确保试用成功。并将使用过程中发现的问题及经验记录下来，以供下次使用参考。.

73、3.9 对上一工程中发现的质量问题（在交付、服务等过程中发现的）在本工程实施时，加以重点控制，以防再次发生。 检验：仅涉及对材料的验收及工程产品的检验。.1 根据现行建筑材料规范大全及合同或协议进行验收，有质保书要求的则要求随料提供质保书，并根据规范要求，委派监理单位监督施工单位进行试验，对试验结果有怀疑时，可自行抽查检验。.2 根据规范规定组织监理进行过程检验和最终检验。.2.1 隐蔽工程验收：施工单位自验后，通知项目管理部和监理验收，项目管理部专业工程师和监理验收通过后，在隐蔽工程验收单上签字，允许其进入下一道工序。.2.2 分部工程验收：专业工程师组织监理对分部工程进行验收评定，并在施工

74、单位提交的分部工程质量检验评定表上签字。.2.3 单位工程完工后，工程部经理组织公司相关部门、各专业工程师、监理对单位工程进行检验评定，并在单位工程质量综合评定表上签字。.2.4 单位工程初验合格后，工程部组织工程所在地质监站、公司相关部门、监理、勘察、设计院、施工单位进行竣工验收。 检验状态的控制程序。.1 明确检验的四种状态：待检产品、合格产品、不合格产品、尚待判定产品。.2 甲供产品的检验：5.1.5.2.1 所有甲供产品进场必须进行检验，需提供质保书的则要求提供，根据不同的检验状态，分别堆放并在记录单上做标识。5.1.5.2.2 不合格产品必须限期离场。.2.3 施工单位所领材料必须是

75、合格产品（通过记录单反映）。.3 成品的检验：通过单位工程质量综合评定表对工程标识。 不合格品的控制：.1 通过施工过程中不合格品的控制，防止误用和转序，以保证只有合格的产品才能投产，转序、安装和交付。.2 对于不合格品，工程部经理组织监理、施工各方进行调查，查寻原因，然后作出处理意见。 纠正和预防措施。.1 针对不合格品，部门主管提出不同的处理意见：.1.1 由施工单位自行处理，专业工程师和监理对纠正过程进行监督；.1.2 由施工单位提出方案，经部门主管、设计和监理批准执行，在纠正过程中进行监督。.1.3 由工程部与设计、监理协商出处理意见，责令施工单位按此执行。.2 预防措施范围：.2.1

76、 施工过程中多次或连续出现的不合格品（质量通病）；.2.2 在交付使用及今后使用过程中顾客多次提出的；.2.3 日常质量活动及质量统计信息中发现的不合格品的潜在原因。.3 实施纠正和预防措施后，实行跟踪、检查，并对实施过程进行验证。 工程竣工办理入住手续时，严格按公司规定配合业主办理入住验收和维修。 质量记录的控制。.1对于质量记录（如隐蔽工程验收单、质保资料、试验单等）分类编号保管，并作记录。.2工程完工后，将其移交档案室，保持对工程质量的可追溯性。 统计：对于发生的质量通病，采用统计技术加以分析评定。5.2. 给排水质量管理程序所有工程必须委托持证监理单位实施全方位监理，并且所有的监理工作

77、都必须在建设单位项目管理部的监督之下有序、有效地执行，从而认真完成以下工作内容： 要求施工安装单位严格按图施工，如有更改，须经部门主管与设计部及设计单位协调后方可执行。 在施工过程中，进行现场指导、监督，根据安装工程施工验收规范等标准，及时纠正不当施工，进行过程质量控制。 对已完成的分项分部工程逐项进行检查评定，并在分部分项工程质量评定表上签字确认。分部分项工程包括埋地管工程，上水、热水管安装工程，排水管、雨水管安装工程，消防工程及有关设备的安装，卫生洁具安装工程，室内煤气管安装工程。 工程部检查：监理公司对分部分项进行检查评定后，将分部分项工程质量评定表报工程部，部门主管接表后，即刻到工地抽

78、检，抽检频次不少于标准规定数量的25%，相符率达90%以上，即认为监理评定正确，予以签名盖章确认，否则，必须重新检验评定。 隐蔽工程控制：.1隐蔽工程的内容：埋地管工程，包括埋地的给、污、废水管、煤气管、消防管、雨水管安装、敷设，室内部分的埋墙管以及工程竣工后敷设的各种给排水管道。.2隐蔽工程检查标准：采暖与卫生工程施工及验收规范等。.3隐蔽工程的检查：.4部门主管应经常检查隐蔽工程施工情况，着重对水管减压，气管减气，以埋管排水管盛水、排水管通球等有关工程隐患部分的试验要重点进行检查，对异常情况及时作出处理，并在隐蔽工程验收记录中做好处理记录。.5当隐蔽工程作业结束，在施工单位自检基础上，由监

79、理公司牵头，工程部、施工单位技术负责人三方共同对工程质量进行检查验收，质量标准及检验方法按5.2执行。.6隐蔽工程验收合格，三方共同在隐蔽工程验收记录上签字确认，工程可进行下道工序，未经检查或许可批准的隐蔽工程，不得擅自转入下道工序。 工程验收：.1工程完工后，在施工单位自检基础上，工程部应组织监理公司、施工单位技术负责人三方共同对工程质量进行100%检查。.2除了填写工程竣工验收规定的表单之外，还要分别填写给水工程检查表、排水工程检查表、空调冷凝水检查表，发现不合格品，应按不合格品的控制程序进行处理。.3质量回访：工程移交物业后，一年内工程部部门主管每季度一次到物业公司回访。.4工程结束后，

80、工程部就常见工程质量问题作出总结，在以后工程中加以重点控制。5.3. 电气工程质量管理工作程序所有工程必须委托持证监理单位实施全方位监理，并且所有的监理工作都必须在建设单位项目管理部的监督之下有序、有效地执行，从而认真完成以下工作内容： 在施工过程中进行现场指导、监督，根据电气装置安装工程施工及验收规范等标准，及时纠正不当施工，进行过程质量控制。5.3.2 对已完成的分项分部工程逐项进行检查评定，并在分部分项工程质量评定表上签字确认，分部分项工程包括电缆线路工程、硬母线安装工程、配管及管内穿线工程、低压电器安装工程、电气照明器具及其配电箱（盘）安装工程、电机的电气检查和接线工程、避雷针（网）及

81、接地装置安装工程。 工程部检查：监理公司对分部分项工程进行检查评定后，将分部分项工程质量评定表报工程部，部门主管接表后，即刻到工地抽检，抽检频次不少于标准规定数量的25%，相符率达90%以上，即认为监理评定正确，予以签名盖章确认，否则，必须重新检验评定。 隐蔽工程控制。.1隐蔽工程的内容：指在结构施工过程中，需利用钢筋作接地引线的避雷及接地装置安装工程，以及各层电器配管工程。.2隐蔽工程检查标准：按照国家标准电气装置安装工程施工及验收规范标准执行。.3隐蔽工程的检查：.3.1部门主管应经常检查隐蔽工程施工情况，对异常情况及时作出处理，并在隐蔽工程验收记录中做好处理记录。.3.2 当隐蔽工程作业

82、结束，在施工单位自检基础上，由监理公司牵头，工程部、施工单位技术负责人三方共同对工程质量进行检查验收。.3.3 隐蔽工程验收合格，三方共同在隐蔽工程验收记录上签字确认，工程可进行下道工序，未经检查或许可批准的隐蔽工程，不得擅自转入下道工序。 工程验收。.1工程竣工后，在施工单位自检基础上，工程部应组织监理公司、施工单位技术负责人三方共同对工程质量进行100%检查。.2填写通电试验检查表、电器开关、插座、灯具检查表、低压电器检查表、避雷系统检查表，发现不合格品，应按不合格品的控制程序进行处理。.3质量回访：工程移交物业后，一年内工程部部门主管每季度一次到物业公司水电养护部回访，并记录在工作日记上

83、。.4工程结束后，工程部就常见工程质量问题作出总结，在以后工程中加以重点控制。第八部分 工程进度检查管理程序1. 目的保证工程进度处于受控状态，强化检查工作的制度化，便于公司全面了解工程进度情况，确保工程建设顺利进行。2. 范围适用于地产集团范围内的新建、改建、扩建的各工程项目。3. 职责由工程部管理并实施，其他相关部门配合实施工作。4. 检查内容4.1. 检查时间：在建项目每月例行检查一次。4.2 检查人员：工程副总、工程部、监理单位、各施工单位。4.3 检查依据：项目总施工进度控制计划；阶段性施工进度控制计划；月施工进度控制计划；图纸交付计划；分包商进场计划；样品确认计划；甲供设备材料进场

84、计划。4.4 检查方法： 根据检查依据对照项目工程施工现状。4.5 结论：4.6.1 对检查结果现场开会讲评4.6.2 对存在问题提出整改意见，项目部负责监督监理施工单位落实4.6.3 形成纪要备案5 控制内容5.1 开工准备。5.1.1 施工单位、监理公司的确定。5.1.2 对监理公司的控制。5.1.2.1工程开工前十天内，监理公司负责编制监理大纲、监理细则，并上报项目部项目主管；5.1.2.2项目经理部项目主管签收一周内予以明确批复；5.1.2.3项目经理部项目主管监督监理公司严格按监理大纲及监理细则对房屋建筑实施过程控制。5.1.3对施工单位的控制。项目经理部通过监理公司对施工组织设计进

85、行评审并对施工过程进行控制。5.1.4 项目部项目主管向施工单位移交场地并签署场地移交备忘录。5.2 进度计划的控制。 进度计划的编制与审批。.1由施工单位负责编制项目总进度计划，报项目主管及监理公司审核，工程部经理批准并抄报公司各相关部门。.2由项目部项目主管负责编制甲供设备材料进场计划，工程部经理审核批准并抄报公司各相关部门。5.2.1.3由项目部项目主管负责编制总体配套施工进度计划，工程部经理审核批准并抄报公司各相关部门。5.2.2 进度计划的实施。5.2.2.1由施工单位负责在每月（周）编制项目月进度计划、项目周进度计划，报项目主管及监理公司审核，项目经理部经理批准。5.2.2.2项目

86、主管监督监理公司每周定期组织监理例会，针对实际施工与计划的偏差，及时平衡、调整，并形成监理例会会议纪要。5.2.2.3项目主管每周采用横道图比较法进行工程实际进度和计划进度统计对照，控制分析，提出进度调整方案，报项目经理部经理审核批准。5.2.2.4项目主管按计划实施情况，填写工作日记。5.2.3 进度计划的检查，工程部根据5.2.1、5.2.2、5.2.3规定，每月（周）对各项目进行检查，必要时进行协调，督促各项目严格按进度计划进行操作，每月周对各项目进行进度考评。第九部分 工程安全、文明施工检查管理程序1. 目的保证工程文明施工和安全处于受控状态，强化检查工作的制度化，便于公司全面了解各项

87、目的文明施工和安全情况，确保工程建设顺利进行。2 . 范围适用于地产集团范围内全部新建、改建、扩建的各工程项目。3 . 职责由工程部管理并实施，其他相关部门配合实施工作。4. 内容4.1 检查步骤 对施工单位申报的有关文明施工和安全措施进行审批，7天内必须答复； 现场检查安全落实情况，是否与申报的做法一致。4.2 检查时间： 对在建项目每周例行检查一次（特殊工序、重点部位）（不定期）； 对在建项目每月例行检查一次。4.3 检查人员：工程副总（月检查）、工程部、监理单位、各施工单位。4.4 检查依据：国家、地方相关文明施工和安全检查的规范、规定，工程设计文件。4.5 检查内容： 现场文明施工和安

88、全情况； 施工单位安全自检记录和文件资料管理情况； 工地文明施工和安全技术交底和会议纪要； 上月检查整改意见落实情况。4.6 检查方法： 现场实物检查； 相关资料抽查。5. 结论5.1 检查结果现场开会讲评；5.2 存在问题提出整改意见，工程部负责监督监理、施工单位落实；5.3 形成纪要备案。第十部分 工程设计变更及现场签证管理程序1. 目的为了加强设计变更及现场签证管理，规范工作流程，有效地控制成本，确保工程质量和工程进度，制定本管理程序。2. 范围本程序适用于地产集团范围内所有工程项目。3. 方法与过程控制3.1 设计变更及现场签证要严格执行以下原则： 权力限制原则：公司对设计变更及现场签

89、证管理实行严格的权限规定，不在权限范围之内的签字一律无效，如对公司造成损失，追究越权签字人的责任。 时间限制原则：公司对设计变更及现场签证及其结算实行严格的时间限制，禁止事后补办。 提前估算、逐级审批原则：为严格控制工程造价，办理涉及到费用变化的设计变更及现场签证前原则上先交由公司成本管理部进行估算，然后根据估算进行公司内部审批，审批通过后方可办理设计变更或现场签证。 一单一算原则：一个设计变更及现场签证单对应编制一份结算单，且对应一个工程合同。 一月一清原则：每月10日前，成本管理部现场造价师、承包单位应就截止上月末已完工且手续完备的设计变更及现场签证，核清造价并签字确认，交部门领导复核。

90、完工确认原则：当设计变更及现场签证完工后，工程部现场工程师和监理单位工程师必须在完工后5日内签字确认，如属隐蔽工程，必须在其覆盖之前签字确认。 原件结算原则：设计变更及现场签证的结算必须要有齐备的、有效的原件作为结算的依据。 多级审核原则：设计变更及现场签证的造价结算至少要经过二级以上的审核。 法律约束原则：50万元以上的工程合同必须另行签订关于设计变更、现场签证的协议作合同补充协议，供双方执行；50万以下的工程合同应有符合本管理办法的相应条款。 标准表格原则：所有的设计变更及现场签证单都必须使用规定的标准表格。包干不签证原则：凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工

91、程项目，在施工过程中不得办理任何签证。4. 设计变更内容、格式要求及流程4.1 设计变更的内容及格式要求： 设计变更是对设计内容进行修改、完善、优化，一般需要设计单位的签字、盖章和公司工程部负责人的签字和公司盖章。 设计变更的主要类型： .1由于设计单位的施工图出现错、漏、碰、缺等情况，而导致做法变动、材料代换或其他变更事项；.2由于设计部改变建设标准、结构功能、使用功能、增减工程内容，而导致做法变动、材料代换或其他变更事项；.3由于工程部、监理单位、承包单位采用新工艺、新材料或其他技术措施等，而导致做法变动、材料代换或其他变更事项；.4由于销售部、客户服务部、业主要求提出变更，而导致做法变更

92、、材料代换或其它变更事项。 所有设计工程变更签证变更必须使用公司规定的标准表格（附后），并明确以下内容：编号、工程名称、发生的时间、发生的部位或范围、变更签证变更的内容做法及原因说明、增加的工程量、减少的工程量、相关图纸说明。 同设计院对接的部门和经办人员应要求设计院按规定的统一格式填写设计变更单，如设计院未按规定格式填写或另有附图，经办人员应另行按规定格式填写设计变更单作内部审批、结算用，设计院的文件只能作为附件。 所有设计变更只有加盖公司公章才能生效，承包单位也应加盖公章。 公司自行提出的设计变更必须由设计师签字确认并加盖公司公章。 成本管理部、承包单位均应对设计变更单进行编号(可按归属合

93、同连续编号，总承包合同还应分专业连续编号)，并整理归档、妥善保存；双方都应设置设计变更、现场签证事项的单据交付记录，即交付对方单据时要求对方签收，接受方不得拒签。4.2 设计变更办理一般流程：结构专业安装专业经办部门根据费用的大小报有相应审批权限人审批建筑专业设计院的变更指令设计部自行提出或按设计院要求工程部自行提出或按设计院要求客户的变更要求客服部填客户变更要求审批表并通过后因本变更导致相关专业需要变更安装专业成本管理部对变更费用进行估算不产生费用的技术核定5万元2 5万元2万元成本部经理、工程部经理、设计部经理会签 报总经理签字成本管理部编号，工程部经理审核签发，工程师通知监理、施工方施工

94、由监理、现场工程师确认完成情况；成本管理部、发单部门各留一份存档确认后施工单位在5日内施工单位上报变更结算书（附一份变更原件）成本部在5日内审完变更结算并核对，签字盖章并存档除以上人员外，还需副总经理签字字 设计部、工程部在填写设计变更单时，应根据事件的重要性由部门经理或其授权人签署。若涉及到需要重新报建的需知会相关部门；如涉及到对客户销售承诺的改变需知会营销部。 设计部、工程部在填写设计变更单时，若因本专业变更导致其它专业需要一同变更的，应发相关知会（如因墙体位置改变导致水电管线移位）。 成本管理部在对变更费用进行估算时，应对措词不清，结算时易引起分歧、纠纷的变更单退回，要求提出部门表达清楚

95、，不致引起歧义。 一般来说，工程部工程师确认时只需要按照相应的设计变更文件确认完成或未完成的事实，而不需要确认具体的工程量。但当无法根据设计变更文件直接计算出工程量，或者相应设计变更文件的某条或某几条只完成一部分时，监理工程师及工程部现场工程师应直接在设计变更单中确认相应的工程量。 对于造价调减的设计变更，工程部现场工程师要及时跟踪、落实、核定减少的具体数额，并与承包单位形达成书面记录，防止因漏报而给公司造成损失。 工程部应严格按变更金额签发的权限报批，为提高效率，公司领导、职能部门经理可根据实际需要，在自身职能范围内，对下属职员作书面授权，但授权人仍为责任人。5. 现场签证的内容、格式要求及

96、流程5.1 现场签证的内容及格式要求 现场签证是指对施工管理中发生的零星事件的确认，例如：因设计变更引起的拆除、地下障碍的清除迁移、现场简易通道的搭建、临时用工等。 现场签证的主要类型：.1因设计变更导致已施工的部位需要拆除（需注明设计变更编号）；.2施工过程中出现的未包含在合同中的各种技术措施处理；.3在施工过程中，由于施工条件变化、地下状况（土质、地下水、构筑物及管线等）变化，导致工程量增减，材料代换或其他变更事项； .4在施工合同之外，委托承包单位施工的2万元以内的零星工程；.5合同规定需实测工程量的工作项目； .6红线外施工道路的修补（红线内的施工道路修补宜在合同中包干）。 所有的现场

97、签证单都必须使用公司规定的标准表格（附后），并明确以下内容：编号、工程名称、发生的时间、发生的部位或范围、变更签证的内容做法及原因说明、增加的工程量、减少的工程量、相关图纸说明。 关于临时用工的签证事项，双方应在签证通知单上洽商确定以下问题：工作内容及工作量、工日、工日单价（如属综合单价，则包含间接费、管理费和利润，并明确是否包含税金）。 所有现场签证单只有加盖公司公章才能生效，承包单位也应加盖公章。 成本管理部、工程部、承包单位均应对现场签证单进行编号(可按归属合同连续编号，总承包合同还应分专业连续编号)，并整理归档、妥善保存；双方都应设置设计变更、现场签证事项的单据交付记录，即交付对方单据

98、时要求对方签收，接受方不得拒签。5.2 现场签证的一般办理流程：因设计变更需要拆除，或营销、现场施工的需要，经办工程师提出签证事项经办工程师填写签证单，施工方提报签证估价，现场成本工程师审核签证估价估价3千元3千2万元成本部经理、工程部经理、设计部经理会签除以上人员外，还需工程副总签字报总经理签字成本部编号，工程经理审核签发，现场工程师通知监理、施工方实施签证事项完成后5日内，监理、现场工程师实核定工作量，验收完成情况签证事项验收后5日，施工方上报签证结算书一份（附一份签证单原件）现场成本工程师在5日内审核完签证结算，并存档成本部审核重大签证的费用，工程部内业人员按权限报批25万元5万元 现场

99、工程师必须将签证工程的施工时间、工作内容、发生原因、发生的工程量、工日数、机械台班数以及签证所发生的费用应由何方负担等事项填写清楚。特别是对发生的原因以及责任单位的交代应详细、明了。 现场工程师填写签证时应征求成本管理人员的意见，成本管理人员审核签证费用也应避免措词含糊、用词不准在结算时造成经济纠纷。 签证内容完成后，工程师应避免签署类似“情况属实”或“工程量属实”等模糊性内容，而必须实度实量后签字确认完成或未完成的事实或者工程量、材料材质和规格、工日数、机械台班等。原则上工程师不应直接在签证上签认有关单价或总价。所有签证单都需工程部经理核准后，加盖公司公章方为有效。 工程部对签证单上直接签定

100、的工程量的准确性负责。 如果签证单附有交工图纸，则监理及经办工程师应审核图纸是否与实际施工结果相符，并在图纸上签字确认，此时可以不对工程量进行确认，由合同预算部工程师按照图纸核算工程量。 如签证单涉及到隐蔽施工、金额、工日、机械台班及其它事后不可复核的项目时，则应由经办工程师及成本管理部工程师共同现场认定。6 设计变更及现场签证办理时间的规定6.1 正常的设计变更和现场签证单，应在有效签字人共同签署完成，并与承包单位核定费用后，才通知承包单位开始实施。特急类（指如果不立即实施将造成更大损失的签证）设计变更和现场签证，经公司公司工程副总同意后可以先实施再核定费用；如属隐蔽工程，则必须要求承包单位

101、在隐蔽部位覆盖之前提出预算并对清工程量。6.2 对于费用未核定的设计变更和现场签证单，工程部必须督促承包单位尽快计算变更签证费用，最迟在变更签证内容全部施工完后的5日内（自工程部现场工程师和监理确认完工情况的日期开始计算），向甲方报送完整的变更签证结算书。设计变更现场签证由成本管理部负责5日内核定工程量、确定造价。 6.3 合同中应规定“承包方违反变更签证结算上报时间的违约条款”。如每拖延一天，则扣减上报结算总价的2%，扣完为止。6.4 监理、工程部现场工程师应在变更签证内容完成的5个工作日内在设计变更和现场签证单上对完成时间和完成情况进行说明。说明中应避免签署类似“情况属实”或“工程量属实”

102、等模糊性内容，而必须实度实量后签字确认完成或未完成的事实或者工程量、材料材质和规格、工日数、机械台班等。6.5 成本管理部每月应将变更、签证发生的情况分析汇总，报送工程部、工程副总、地产集团工程管理中心，并进行数据综合分析，提出相应的管理建议。7. 设计变更及现场签证结算书的格式要求 7.1 变更签证的结算书应包括：变更或签证单原件以及与变更签证相关的所有往来函件、结算书、监理审核意见、施工合同中相同工作内容的综合单价、费率合同或合同缺项时应附取费表、材料调差依据、不执行定额的应附工料分析表、其他需要说明的与造价有关的问题等。7.2 成本管理部内部审核不得少于两级审核。7.3 变更签证结算书的

103、内容必须完整、准确，并可以制定防止承包单位高估冒算的约束措施，如在合同中约定：变更结算报价超过最终审定价10%，将把最终审定价降低一定比例。7.4 双方核定设计变更或现场签证的造价后，应在变更签证单上注明核定费用，并由双方造价工程师签字、盖章。8 相关表单、文件8.1 设计变更单；8.2 现场签证单 8.3 关于设计变更、现场签证的协议设 计 变 更 单合同编号： 变更编号：（连续编号）事项名称适用范围（注明对应的图纸楼号、轴线；适用的房型及楼层）提出时间：提出方设计院 设计部 工程部 销售部客服部 购房客户 承包单位 其它变更原因施工前变 更内 容如附有变更图纸请注明）注：1、变更单审批通过

104、后，由成本部分施工单位、分合同连续编号（总包需分专业）；2、不盖甲方公章无效；3、没有完成情况说明，预算员不予以结算；4、完成后5个工作日内上报预算，超时扣款；（每月5日前上月汇总呈报）5、技术核定以甲方最后认可为准，重要的技术核定需设计院确认。重大变更签证会签章工程部经理成本部经理设计部经理工程副总总经理变更提出人：（工程师、设计师汇签）估价增加 减少 零费用2万 25万5万预算员:建设单位（盖章）设计单位（盖章）施工单位（签字即表示同意按本变更施工）（盖章）施 工 后完成情况实施完成时间；及质量状况；监理工程师： 甲方工程师：乙方结算价（附每单的结算书）乙方预算员：最终审定价双方签认：注：

105、本单由工程部填写。工程部、成本管理部各一份，施工方两份。无甲方公章不作为结算依据。现场签证单施工单位： 合同编号： 签证编号：（连续编号）事项名称适用范围（注明对应的图纸楼号、轴线；适用的房型及楼层）提出时间：提出方承包单位 工程部 其它（请注明）签证原因施工前变 更内 容（如附有图纸请注明）注：1、签证单审批通过后，由成本部分施工单位、分合同连续编号（总包需分专业）；2、不盖甲方公章无效；3、没有完成情况说明，预算员不予以结算；4、完成后5个工作日内上报预算，超时扣款；（每月5日前上月汇总呈报）5、技术核定以甲方最后认可为准，重要的技术核定需设计院确认。6、超过3千元的现场签证请在本单空白处

106、加盖如下会签章：重大变更签证会签章工程部经理成本部经理设计部经理工程副总总经理现场工程师：价格（确定造价或确认结算办法）甲方预算： 乙方预算：建设单位3千元以下工程经理同意即可；超过3千元需报公司会签；（盖章）监理单位（盖章）施工单位（盖章）施 工 后完成情况实施完成时间；及质量状况；监理工程师： 甲方工程师：乙方结算价（附每单的结算书）乙方预算：最终审定价双方签认：注：本单由工程部经办工程师填写。工程部、成本管理部各存档一份，发施工方两份。无甲方公章不作为结算依据。关于设计变更、现场签证的协议甲方：乙方：甲、乙双方经协商于 年 月 日签订了 合同，为规范与该合同有关的设计变更、现场签证（以下

107、简称“变更”“签证”）的管理工作，分清责任，提高结算效率，保护甲乙双方的利益，特签订以下协议：第一条：乙方对于甲方正式发出的变更、签证，应及时、完整地的执行，并保证工程的质量和进度要求；甲方应按照变更、签证的内容及其完成情况及时、足量地支付乙方变更签证的价款。第二条：关于变更、签证办理的约定 （一）甲方发出的变更、签证通知单，应加盖甲方指定的印章，否则乙方可以不接受；乙方出具的要求甲方结算价款的变更、签证单，如果没有甲方指定的印章，甲方将不予结算费用。 （二）甲、乙双方指定的有效印章式样如下： （甲方印章式样） （乙方印章式样）（三）合同履约中，甲、乙双方填制的变更、签证通知单都应使用本协议后

108、附的标准表格，否则甲方可以不予审核费用，乙方可以不予接受。（四）甲、乙方均应对变更、签证通知单分专业连续编号、妥善保存；甲、乙双方都应设置变更、签证事项的单据交付记录，交付对方单据时应要求对方签收，接受方不得拒签。第三条 关于变更、签证计价及结算的约定 （一）变更、签证的计价严格执行与其相关的主合同的经济条款，执行相同项目的综合单价或套用相同的定额、取费标准、材料调差方式。当没有合适的定额套用时，双方可以按当时当地的市场合理低价协商确定。（二）在双方核对变更、签证的价款时，乙方负责事先就每张变更、签证通知单做一份完整结算书，提交于甲方；甲方不接受乙方以汇总方式编制的多项变更、签证事项的结算书。

109、（三）结算书的内容必须完整、准确，若结算报价超过最终审定价 10 %，将把最终审定价降低 10 %；结算书一般包括以下内容：结算总费用；原合同相同工作内容的综合单价；套用定额编号的直接费计价表；其他直接费、间接费的取费表；综合调差系数和主材调差依据；定额以外项目的工料机分析；变更签证单原件及所有相关的往来函件、其他需要说明的与造价有关的问题。（四）乙方接受甲方发出的变更通知单后，应立即组织计算变更费用，最迟在该变更内容全部施工完毕后5日内（从监理及甲方工地代表确认完工情况的日期计算），向甲方报送完整变更费用计算；每迟报一天，将扣除最终审定价的 2 %。（五）原则上甲乙双方应在每项变更签证实施前

110、，商谈确定总费用；特急变更签证也应在施工后 5 天内谈定价款；乙方提交的变更签证结算书，应与事先商谈的价格一致。（六）关于临时用工的签证事项，双方应在签证通知单上协商确定以下问题：工作内容及工作量、工作时间、工作人数、取定的人工单价（是综合单价，已含管理费和利润）。（七）当变更、签证的工作内容完成之后，乙方要及时督促监理和甲方工地代表在完工后5日内签字确认，否则甲方可以不予审核费用。对于隐蔽工程和事后无法计算工程量的变更和签证，必须在覆盖或拆除前，会同监理、现场工程师、成本人员共同完成工程量的确认和费用谈判，否则甲方可以不计价款。（八）因设计变更或现场签证涉及到可重复利用的材料时，应在拆除前与

111、甲方谈定材料的可重复利用率，否则视为乙方100%的回收利用。（九）双方核定变更、签证事项的价格后，应在结算书上注明最终审定价格，并由双方签字、盖章后生效。（十）每月5日前，甲、乙方应就截止上月末已确定最终费用的变更、签证的费用结算书，进行综合性核对，并形成核对与商谈记录清单。甲方应按主合同约定的付款比例同期支付。第四条 其他本协议与双方签定的主合同，具有同等法律效力；主合同的条款与本协议有矛盾时，以本协议为准。甲方(盖章) 乙方(盖章)签字： 签字：时间： 时间：第十一部分 工程验收管理程序1. 目的对项目施工过程的中间验收进行有效控制，保证工程按期顺利验收通过和交接给物业公司，便于公司掌握工

112、程遗留问题以及对问题处理的跟踪。2. 范围适用地产集团范围内新建、改建、扩建的各工程项目。3. 职责分部工程的中间检查和隐蔽验收由工程部负责；工程中间验收和工程竣工验收由工程部组织，其他相关部门配合实施工作。4. 内容4.1 工程中间验收 中间验收应当具备下列条件.1 承建单位已经按设计要求和合同约定完成需验收的分部分项工程。4.1.1.2分部分项工程质量验评资料完备：.2.1质量保证资料齐全、真实，并与工程进展同步；.2.2有关原材料、半成品试验和评定合格；.2.3施工形成的观测数据满足相关规范的要求；.2.4分项工程自评资料齐全、评定结果符合要求。4.1.1.3监理工程师对分部工程质量验评

113、资料签署合格。 中间验收程序4.1.2.1承建单位完成分部工程后，必须先进行自评，自评完成后将分部工程质量验评资料提交监理工程师，申请进行中间验收。4.1.2.2监理工程师对分部工程质量验评资料进行审查，并参照有关验收规范和验评标准要求对分部工程现场观感质量进行量测和检查。4.1.2.3若符合验评标准，监理工程师应及时对分部工程质量验评资料进行签署，并通知项目部对分部分项工程进行中间验收。若不符合要求，监理工程师应向承建单位下发整改通知单，要求其整改完成后再重新申请中间验收。4.1.2.4接验收通知后，工程部及时组织设计部、设计单位、监理单位、承建单位进行中间验收，并应按照政府有关规定通知质量

114、监督机构对验收进行监督。4.1.2.5中间验收通过后，验收参加人员应对其分部工程的质量作出最终评定，并对中间验收资料进行签认。对中间验收中存在的问题，项目经理部发出整改通知单要求承建单位落实，并验证封闭。4.1.3 验收依据：按现行的国家标准、行业标准及合同要求的质量标准规定进行验收，同时应符合国家现行的有关法律、法规、技术标准和设计文件的要求。 中间验收内容 程序工程分类参加单位1基础工程质监站 设计院 监理单位 施工单位、工程部、设计部2主体工程质监站、设计部、工程部、设计院、监理单位、施工单位4.2 工程竣工验收4.2.1 工程竣工验收应具备的条件:4.2.1.1完成建设工程全部设计和合

115、同约定的各项内容，达到使用要求；4.2.1.2有完整的技术档案和施工管理资料;4.2.1.3有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；4.2.1.4有勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件；4.2.1.5有施工单位签署的工程保修书。4.2.1.6已通过规划验收、城建档案验收、消防验收、环保验收、电梯验收、人防、燃气等专项验收并取得验收合格文件。4.2.2 工程竣工验收程序4.2.2.1施工单位完成设计图纸和合同约定的全部内容后,自行组织验收,并按国家有关技术标准自评质量等级、编制竣工报告，由单位法定代表人和技术负责人签字并加盖单位公章后，提交给监理单位。竣工报告应

116、包括以下内容:已完工程情况、技术档案和施工管理资料情况、建筑设备安装调试情况、工程质量评定情况等。.2监理单位核查竣工报告，对工程质量等级作出评价。竣工报告经总监理工程师、监理单位法定代表人签字并加盖单位公章后，由施工单位向建设单位申请竣工验收。4.2.2.3建设单位提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民防等有关部门进行专项验收（专项验收程序由有关部门自定），并按专项验收部门提出的意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件。4.2.2.4建设单位审查竣工报告，并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收。4.2.2.5建设单位编制建筑工程竣工验收报告或市政工程竣工验收报告。建筑工

117、程竣工验收报告或市政工程竣工验收报告应包括下列内容：工程概况、施工许可证号、施工图设计文件审查意见、工程质量情况以及建设、设计、施工和监理等单位签署的质量合格意见。建筑工程竣工验收报告或市政工程竣工验收报告应使用建设行政主管部门印制的格式文本，一式四份，主管部门、城建档案部门、建设单位和施工单位各一份。4.2.3 验收监督：.1建设单位组织工程竣工验收前，应提前通知工程质量监督机构，并提交有关质量文件和质保资料，工程质量监督机构应派员对验收工作进行监督。4.2.3.2工程质量监督机构对验收工作中的组织形式、程序、验评标准的执行情况及评定结果等进行监督。验收不通过，工程不得投入使用。竣工验收日期

118、以最后通过验收的日期为准。4.2.3.3建设单位在竣工验收通过后，即可进入验收备案程序。4.2.4 备案管理：.1建设单位必须在竣工验收合格后规定时间内（根据各地区政府规定）向主管部门提交下列材料，办理备案手续：备案表、建筑工程竣工验收报告、规划验收合格证、消防验收意见书、环保验收合格证、质量技术监督部门的验收结果通知单（如电梯验收结果通知单等）、工程验收档案认可书、燃气工程验收证书、民防工程竣工验收证书、施工单位签署的工程质量保证书、开发商签署的住宅质量保证书、住宅使用说明书等。.2建设单位向主管部门领取建设工程竣工验收备案表；加盖公章和法人代表签名，提交前文所述验收证书向主管部门备案。4.

119、2.5 竣工验收内容：程序工程分类参加单位1消防工程消防局 设计院 监理单位 施工单位 工程部2环保工程环保局 工程部 设计院 监理单位 施工单位3燃气工程燃气公司 工程部 设计院 监理单位 施工单位4民防工程民防办 工程部 设计院 监理单位 施工单位5电梯工程技术监督局 工程部 设计院 监理单位 施工单位6供电工程供电局 工程部 设计院 监理单位 施工单位7自来水接驳自来水公司 工程部 监理单位 施工单位8规划验收规划局 工程部 设计院 设计部 监理单位 施工单位9档案验收档案馆 工程部 设计院 监理单位 施工单位第十二部分 住宅质量问题处理程序1. 目的 保证住宅在交付物业公司及小业主后的

120、投诉质量问题处于受控状态，强化住宅质量问题处理工作的制度化，便于公司全面了解项目的质量情况。2. 范围适用于地产集团范围内的新建、改建、扩建的各工程项目。3. 职责由物业公司负责实施，工程部、施工单位、小业主参与。4. 原则4.1. 我公司所建房屋经政府有关部门核定为合格工程，原则上对因整改导致业主延期入住的损失不予赔偿，包括物业管理费和利息。4.2. 住宅质量问题处理原则上一般先由物业管理公司协调处理。如业主提出退房或较大数额索赔等要求，由物业公司报工程部，工程部联合销售部、施工单位进行处理，并将结果上报公司。5. 内容5.1. 处理依据工程施工图纸、资料。5.2. 处理内容 门窗.1第一原

121、则：维修。.2站在距门窗1.5M处观察划痕，看不见的划痕可应业主要求做抛光处理，概不赔偿。.3 1.5m处可见划痕：A、划痕深0.2MM划痕0.5MM，无法按抛光处理时，可按一定标准向业主赔付；B、0.5MM划痕1MM，更换，不赔偿。.4变形：进行维修，维修不能解决问题时更换。概不赔偿，维修期3-5天，更换日期20天。.5门窗框渗漏：由物业公司保修五年，五年后有偿服务，若装修损坏，视具体情况协商。.6框扇角开裂：无偿更换，概不赔偿，向厂家索赔，期限不多于20天。门窗框断裂：更换、费用由责任方承担，期限不多于20天。.7五金配件：调修或更换，概不赔偿，期限3-5天。.8玻璃压条脱落、拼缝不严等：

122、调修或更换、概不赔偿，期限3-5天。 进户门.1原则上不做任何赔偿。.2平整度偏差10MM及断裂属更换范围。.3其他一律维修，维修期为5-7天。 卫生间.1原则上不做任何赔偿。.2入住验收时发现渗漏，立即维修，维修期5-7天。.3入住验收时进行管道通水试验，若有质量问题，立即维修，维修期为5-7天。.4天棚、内墙面、地漏等质量问题按维修处理，维修期5-7天.5业主入住后进行装修有可能引起渗漏，建议由物业公司协调并提供有偿服务。 开关、插座、电视插座、漏电保护器等质量问题由施工单位维修，不予赔偿，维修期5-7天。 阳台栏杆及阳台：对于毛刺、焊渣、油漆不均匀，倒泛水、积水、地漏不畅等质量问题由施工

123、单位维修，不予赔偿。 层高：若发现层高不合图纸要求，原则上调整天棚，地坪粉刷层厚度满足业主要求，特殊情况特殊处理，视具体情况找施工单位索赔。 板厚：板厚超过图纸要求，不作任何处理。板厚按图纸要求不足时，通过协商处理，如有必要向施工单位索赔，并及时报公司营销部及合同招标部。第十三部分 开发项目成本管理办法1. 目的 提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系，特制定本办法。2. 范围 本办法适用于地产集团范围内所有的房地产开发项目。4. 职责 地产集团工程管理中心负责本实施细则的制订、修改、指导、解释与检查落实，子公司成本管理部负责本办法的执行工作。4. 方法与过程控制 4.1 目标成

124、本 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现集团“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。 目标成本文件分为三个部分：目标成本测算表、目标成本控制责任书、动态成本月评估。 目标成本测算表是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。 目标成本控制责任书是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。 动态成本

125、月评估报告反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。4.2 目标成本管理原则 市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。 准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。 事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。 动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。4.3 目标成本科目的分类：成本科目主要包含内容一土地获得价款1政府地价及市政配套费土地出让金、土地开发费、基础设

126、施建设费、契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等2合作款项补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等3红线外市政设施费红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费4拆迁补偿费地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等二开发前期准备费1勘察设计费勘测丈量费水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积丈量费等规划设计费规化费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环

127、境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等2报建费 报批报建费1. 项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费2. 交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、路口开设费等、规划管理费、投资咨询费（四评）、新材料基金(或墙改专项基金)、招投标管理费、图纸审查费、支付担保费等 增容费水、电、煤气增容费3三通一平费 临时道路施工用的临时道路设计、建造费用 临时用电施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用 临时用水施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用 场地平整基础开挖前的场地平整、场地清运、旧

128、房拆除等费用4临时设施费 临时围墙围墙、围栏设计、建造、装饰费用 临时办公室租金、建造及装饰费用临时场地占用费施工用临时占道费、临时借用空地租费 临时围板临时围板的设计、建造、装饰费用三主体建筑工程费1基础造价土石方、桩基、护壁（坡）工程费、桩基咨检测费、降水2结构及粗装修砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）3门窗工程单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用4公共部位精装修大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、栏杆等精装修

129、费用5户内精装修厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用四主体安装工程费1室内水暖气电室内给排水u 给排水自来水、排水u 直饮水系统u 热水系统室内采暖地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片室内燃气室内电气工程楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋2设备及安装通风空调系统空调设备及安装费用、空调管道、通风系统电梯供货及安装发电机供货及安装发电机供货、安装、机房降噪消防系统含消防水、电、防排烟u 水消防系统自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的室外消火栓系统u 电消防系统烟感、温感、报警、消防广播u 气体灭火系统u 防排烟工程人防设备及安装密闭门、气体

130、过滤装置3弱电系统居家防盗系统阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭对讲系统包括可视及非可视对讲三表远传水、电、气远程抄表有线电视有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座电话主体内外布线及终端插座宽带网主体内外布线及终端插座五社区管网工程费1室外给排水系统室外给水系统小区内给水管道、检查井、水泵房设备、以及外接的消火栓雨污水系统2室外采暖系统3室外燃气系统4室外电气及高低压设备高低压配电设备及安装红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜；箱式变压设备室外强电管道及电缆敷设室外强电总平线路部分室外弱电管道埋设用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井5室外智能化系统停车管理系统露天

131、停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统小区闭路监控摄像头、显示屏及电气系统安装周界红外防越红外对扫小区门禁系统电子巡更系统电子公告屏六园林环境工程费1绿化建设费公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化2建筑小品雕塑、水景、环廊、假山等3道路、广场建造费道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等车行道广场、人行道4围墙建造费永久围墙、围栏及大门5室外照明室外灯光照明工程6室外背景音乐7室外零星设施儿童游乐设施、指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶 、座椅、阳伞七配套设施费1游泳池建造成本及配套资产购置2业主会所建造成本及配套资产购置3幼儿园建造成本及配套资产购置4学校建造成本及配套资产购置5

132、网球场6设备用房配电房、水泵房土建及装修费7车站建造费建造成本及配套资产购置8八开发间接费1工程管理费工程监理费支付给聘请的项目或工程建立单位的费用造价咨询费支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用行政管理费直接从事项目开发的部门的人员工资、奖金、补贴等人工及行政费施工合同外奖金赶工奖、进度奖招标代理费施工人员保险费工程保险费2营销设施建造费 广告设施及发布费车站广告、路牌广告 现场包装费彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆 接待厅装修、装饰费设计、工程、装饰等 样板间包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、

133、家具、家私等费用，可从总费用中扣除。 销售模型费售楼沙盘、户型模型等 其他3资本化利息直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。4物业管理完善费开发商承担的由物业管理公司代管的大修基金、物业管理基金或其他专项基金，以及小区入住前投入的物业管理费九期间费用目标成本编制可不包括此项费用，本表列明供参考。1管理费用人工费用行政费用财产费用其它2销售费用 媒介广告费电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等广告费用展销费展位费、布置费、制作费等 促销活动费设备租赁费、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费 宣传资料及礼品费售楼书、各种礼品 现场销售器具费饮水机、

134、家私等 销售人工费工资、奖金、补贴等 看楼交通费看楼专车运行费、修理费、司机行车费用万客会费用销售代理费及佣金支付专业销售代理机构或物业公司的代理销售费和佣金。中介策划及咨询费支付的中介机构进行市场调研、销售策划及相应的咨询等费用 总产权登记费政府收费 分户产权转移登记费政府收费 房屋交易费政府收费 其他十不可预见费根据市场情况和项目风险状况自定4.4 目标成本文件制订的步骤及时间要求 项目定位阶段：在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告，以及营销、设计、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定的项目定位，完成“项目定位阶段的全成本测算”。确定各项费用的计划金额，包括设计、报建、环境配套、

135、营销费等，并向各费用的负责部门交底达成一致，作为各部门的工作目标。主体建安费以设计部编制的建设项目设计方案为依据，在五个工作日内完成，并根据测算基础，提出实施方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，形成方案设计阶段的成本控制建议，以此指导实施方案的造价控制。 实施方案阶段：实施方案确定后五个工作日内，对项目成本测算表进行细化和修订。根据各相关部门的工作现状和计划，对设计、报建、营销等费用进行分析或修正。建安费的控制在主要材料设备选型确定后，需增加主要材料设备的目标成本分析。结合设计院的承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等），形成施工图设计阶段的成本控制建议，作为设计任务指导书的一

136、部分发给设计院作为施工图设计阶段造价控制的依据。 施工图预算阶段：施工图完成后十五个工作日内，对目标成本测算表全面进行细化和修订，作为最终的目标成本。并按已完工程的经验和“责任成本体系”的要求，编制正式的目标成本控制责任书，并以此指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用使用与管理。 各阶段的成本测算的相关资料（成本测算表、目标成本控制指导书）在定稿后即时上报地产集团工程管理中心。4.5 目标成本测算表的编制 目标成本测算必须应用集团统一测算表格（见附件），并体现量价分离的原则。 目标成本的制订以项目的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础，目标成本测算表必须附详细的产品建造

137、标准。 成本测算表中各成本项目的工程量，应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出，如按“窗地比”推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积。施工图预算完成后成本测算表中的工程量，应是按图实际计算的结果。 成本测算表中的单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的来源和依据。 产品定位和目标成本测算是一个互动的决策过程，需要设计、营销、工程、成本反复沟通，标准是“满足品质要求的性价比最大化”。在本过程中可使用价值功能分析法得到最优的方案。 施工图预算完

138、成后目标成本测算表中的材料设备，对其品质应有准确的描述，且应与楼盘的定位相适应，能提供品牌和图片说明为最佳。 投资分析和实施方案阶段的成本测算的量价分析标准不明确时，可以根据已结算工程的经验直接填写可售面积单方成本或总金额，但需注明参考依据。 各阶段的成本测算应有明显的可对比性，即后阶段的测算与原测算不一致的地方应有充分的依据和说明，原则上偏差不应太大。4.6 目标成本控制责任书的编制 目标成本控制责任书是目标成本管理的指导性文件，与设计任务管理指导书、工程管理指导书等，互相补充，共同构成项目经营指导书内容。 目标成本控制责任书的制定，应明确成本发生各阶段的控制内容、控制原则、责任部门等。 目

139、标成本控制责任书应包含以下内容：项目概况：总规划指标，分期规划指标，工程概况。地价成本控制：目标、责任部门、控制手段和要点。开发前期准备费用控制：目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点。主体建安、社区管网、配套设施费的控制：目标、责任部门、控制指标、控制要点，应避免的已完工程的失败教训总结；还应包括材料的供应方式及供应商的选择要点。园林环境工程及样板间、卖场装修费用的控制：目标、责任部门、控制要点。开发间接费的控制：目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点；包括营销费、资本化利息、物业基金等的控制。 营销费的控制包括开发间接费中的“营销设施建造费”和期间费用中的“销售费用”。“营销设施建造费

140、”额度的确定及实施过程，均需要设计、营销部门的密切配合，兼顾效果与成本的平衡；特别是卖场和样板间装修，在总额确定后，由设计部负主要控制责任，并将样板房装修费用的销售收回率作为成本控制的考核指标之一。“销售费用”应结合推盘计划，于项目定位完成后制定投放时间和费用额度计划。 目标成本控制责任书由成本管理部负责编写，初稿完成后反馈到设计、工程、招标合同、营销、前期、财务部等各职能部门讨论、修改，达成一致后由各部门第一负责人签字确认，总经理签发执行。4.7 目标成本的执行 在项目实施过程中，应及时反映项目成本的动态情况，由成本管理部每月出一份项目动态成本月评估，包括各成本项目的变化情况表，并说明原因，

141、提出成本控制的建议。 项目动态成本月评估应包括“变更签证统计表”和“项目动态成本信息表”，并作为成本信息月报的部分内容，在完成后的三个日内报地产集团工程管理中心。 成本管理部应根据合同签订情况、预算核对情况、结算编制情况、及变更签证金额，每月在成本信息月报中对各项目的待发生成本进行评估，形成“项目动态成本信息表”。 如在月内出现影响成本50万元以上的重大事项，变化发生的责任部门应及时向成本管理部提供相关资料，成本管理部及时计算相应成本变化金额和原因，向公司总经理、工程副总、地产集团工程管理中心汇报。 在合同审批时，即时揭示施工合同和材料采购的合同造价与目标造价的对比概况；反映营销广告合同、园林

142、环境合同的额度使用情况；设计变更和现场签证应做到一单一算，月结月清。 项目结算完成后或者年度成本管理工作总结时，应按照目标成本控制责任书对相关责任部门进行评估，并提交公司管理层作为业绩考核的依据之一。 工程项目结算后，应按目标成本科目分类，总结各成本项目的造价指标和技术经济指标，并整理成标准格式的Excel数据表作为新项目测算、结算初步审核的依据。 项目结算完成后，应分析项目的主要材料用量，为相似工程的限额设计提供经验数据。4.8 目标成本的修订 施工图确定后的测算稿为最终目标成本，除规划条件、政府政策、市场环境有重大改变外不得修订。一般改变作为正常的成本动态变化在项目动态成本月评估中反映即可

143、。4.8.2 工程施工和销售过程中，如果售价、成本发生较大变化时（对利润影响达2），应对目标成本进行修订，并报公司总经理批准，同时上报地产集团工程管理中心备案。附件：目标成本科目分类成本测算表（标准）第十四部分 工程物资采购管理程序1. 目的 为加强地产集团的工程物资采购管理，明确公司内部工程物资管理机制，有效地发挥公司的集中订货优势，降低工程物资采购成本，保证工程物资采购优质、经济、及时。2 范围 适用于地产集团范围内建设项目的一切工程物资采购活动。3 原则3.1. 所有物资采购部门及其人员必须遵守本程序有关规定，维护公司利益。3.2. 在物资采购工作中，必须本着公正、公平、公开、廉洁奉公的

144、办事原则。如有违者，一经查出严肃处理。3.3 职责分明，手续完备，建档备案。4. 内容4.1. 工程物资采购工作要求： 分类、分项建立合格供应商名录和甲供材料、设备信息库。 加强与供应商之间的信息交流，把握市场动态和建材行情。 控制和保障工程物资采购质量、进度和成本。 健全和完善合格供应商考核、评审制度。4.1.5 为相关部门提供良好服务。4.2. 工程物资采购管理职能： 合同招标部作为公司内部的工程物资采购业务执行部门，负责组织采购活动的实施，其职能为： 建立健全公司内部工程物资采购管理制度，编制统一的甲供材料设备管理控制表单，指导相关部门对制度的执行。 建立健全合格供应商及相关材料、设备信

145、息库。编制和审查供应商入围资格，组织相关部门对供应商进行考察、市场调研和评估，负责对供应商的评选和控制。 编制物资采购工作计划和相关招标文件。 关注市场动态。加强与供应商之间的信息和业务交流。4.2.5 组织年度合格供应商评审工作。4.2.6 组织相关部门进行物资采购性能价格分析评比。4.2.7 组织对供应商履约合同能力的考核和评估。 协调与设计部的工作关系，确保有关甲供材料（设备）设计图纸的准确、及时、完整、规范。 负责落实工程部编制的甲供材料（设备）进场计划表，作为物资采购招投标工作的依据。0负责协调与供应商之间的材料（设备）供求进度、工作配合和质量验证关系。1负责做好甲供材料（设备）的检

146、验、验收、封样、储存、防护、标识和追溯（实物和单据上）。2超过原采购合同计划外申请增补用料，必须严格按照甲供材料（设备）计划外增补审批表执行。3负责编制甲供材料（设备）采购当月完成情况报表和下月甲供材料（设备）采购计划报表，并于每月月底上报办公室、财务部、成本管理部备案。4主办工程师负责编写甲供材料（设备）管理工作日记，详细记录每批材料（设备）进场时间、数量、质量状况及非合格品质量成因。做到有据可查，为工程项目可能发生的工期和经济索赔提供必要的参考依据。主办工程师负责做好各类甲供材料（设备）台账记录，信息编码和档案管理。详细记录：合同类别、合同单位、订购材料（设备）名称、合同总价、工程量、增减

147、工程量、增减账目、付款及结算审批申报时间、支票（现金）发出时间；以及供应商支票（现金）签收簿（包括合同名称、支票金额、发票或支票编号、签收人、签收日期）。6负责按照公司规章制度及流程申请办理对外付款。7负责整理审核“货物验收清单”、发票和其他单据，并按_项目付款审批表申请甲供材料（设备）付款。“付款审批表”主办人意见栏里必须有总监理工程师审核意见。主办工程师负责付款审批手续，准确、及时、完整、规范。8大宗材料（设备）采购（如工程桩、塑钢门窗），合同招标部和工程部根据合同约定，必要时可以指派相关专业技术人员和邀请监理单位进驻供应商厂区对订购材料生产、质量状况进行监督和跟踪，并负责收集相关资料，确

148、保工程顺利进展。4.2.19工程物资采购“货物验收清单”必须由施工总承包单位、监理单位、建设单位验收负责人会签，并分别注明会签意见和会签日期。“货物验收清单”同时要求施工总承包单位加盖项目部印章。0严格按照供应商供货质量、进度考核表考评供应商工作业绩，作为合格供应商评审和工程物资采购结算的依据。1项目结束后，合同招标部经理和工程部经理亲自组织甲供材料（设备）管理工作总结及经验教训交流。取长补短；查找不足成因；获取用户反馈意见；提出修改意见；评估经验教训；建立经验教训档案库，为后续项目管理以资借鉴。2设计部从建筑设计角度考虑，提出物资采购在美观、选型、安全及使用功能等方面的要求，并提供其设计依据

149、。成本管理部参加物资采购招标文件的编审及招投标全过程活动。从成本控制角度对物资采购价格进行分析和指导。并负责控制物资采购付款方式和付款进度，杜绝超付现象。4.3. 物资采购管理工作程序 项目扩初设计阶段，工程部会同设计单位进行主要甲供材料（设备）的初步确定。扩初方案通过后，工程部以其作为该项目材料（设备）采购工作的依据，一周内编制选型订购的甲供材料（设备）一览表，报公司领导审批。 设计部依照选型订购的甲供材料、设备一览表，按计划提供甲供材料（设备）样图、材质、型号规格、色号色别、安全使用功能、材料表等设计依据，配合合同招标部进行甲供材料（设备）采购招投标工作。 工程部编制甲供材料（设备）进场计

150、划表，合同招标部组织材料设备招投标工作，并最终签署采购合同。 合同招标部负责履行采购合同。 合同招标部配合营销要求在售楼中心设立甲供材料（设备）部分产品展示台。 合同招标部和工程部建立材料（设备）样品展示房，并进行产品封样，封样必须加贴封条，封条须由供需双方盖章确认。 会同监理单位负责督促，并协调供应商分包（安装）工程必须按规定办理建设工程质监手续。严格申报工程隐敝验收，成品和半成品验收，申报质监站工程竣工验收。并负责工程竣工资料的验收和整理归档。如非质监站验收的分包（安装）工程也需工程部、监理单位、施工总承包单位、供应商会同办理工程中间验收、竣工验收证明，以此作为工程付款、结算的依据之一。

151、合同履行期间，合同招标部负责采购计划调整，协调与供应商之间的工作关系。 合同履行期间，设计部和工程部负责协调设计文件的补充和完善。到货的随箱资料，如质量保证书（合格证）、备品备件、验货清单、原产地证书、检测报告、使用说明书等工程部应按分门别类存档。对于需要提供保修服务的物资，由合同招标部将供应商的有关售后服务资料复印一份交物业管理部门，由物业管理部门与供应商对口联系维修业务。如发生困难或遇阻力时，由合同招标部和工程部协助办理。5. 支持表单5.1 合格材料设备供应商评审表5.2 甲供材料设备供应质量、进度评估表5.3 甲供材料设备进场计划表5.4 甲供材料设备设计变更工作流程表5.5 甲供材料

152、计划外增补审批表5.6 甲供材料设备采购月完成情况报表5.7 选用新材料设备评估意见表5.8 材料设备考察分析报告5.9 甲供材料设备采购计划月报表合格材料设备供应商评审表 文件编号： 项目名称供应商填表日期产品名称供货周期质量状况（权重25%）很好100分 较好80分 一般60分 较差30分 很差0分供货能力（权重20%）及时100分 比较及时75分 不及时50分 严重延误0分购销价格（权重10%）合理100分 比较合理75分 不合理50分 相差很大0分施工配合（权重20%）很好100分 较好80分 一般60分 较差30分 很差0分产品包装（权重5%）很好100分 较好80分 一般60分 较

153、差30分 很差0分资质信誉（权重5%）很好100分 较好80分 一般60分 较差30分 很差0分售後服务（权重15%）很好100分 较好80分 一般60分 较差30分 很差0分评定结论综合得分： 得分80分以上可以合作 得分7080分需要改进 得分6070分重新评估 得分60分以下取消合作机会主办工程师工程部成本部合同招标部 部门意见部门负责人：部门负责人：部门负责人：工程副总批示说明：本表由工程部负责填写。供材料设备供应质量、进度评估表 文件编号：工程项目供货单位产品名称供货批号规格型号数量供货质量执行情况供货进度执行情况合格率质量判定合同供货日期实际供货日期工期误差天数1234567891

154、01112131415综合评估意见 工程部 监理单位经办人：工程部经理：经办人：项目总监：说明：本表格由填写工程部填写备案。甲供材料（设备）进场计划表项目名称： 文件编号：BBGC-C3-序号材料名称型号规格单位数量进场计划时间其他说明：填表人工程部经理填表日期甲供材料设备设计变更工作流程表 文件编号：项目名称材料（设备）名称设计变更主题设计部意见：（说明设计变更的必要性并初步判断增减成本情况） 经办人： 部门经理：工程部意见：（说明工程进展情况） 经办人： 部门经理：成本部意见：（说明工程成本增减情况） 经办人： 部门经理：合同招标部意见：（说明材料设备采购进展情况，提出可行性意见） 经办人

155、： 部门经理：工程副总批示：甲供材料计划外增补审批表 文件编号：项目名称：施工单位：增补材料名称：增补数量：单价：总价金额：施工标段：使用号房：施工单位：（说明施工返工、损耗或其他原由、用途、到货时间、承担责任、结算方式。）主办人： 工程部经理： 合同招标部经理： 监理单位：（结合工程实际，审核增补原因、用量、责任，提出意见。）主办监理工程师： 项目总监： 工程部、预算部：（从工程质量、进度、成本控制把关，提出实施意见。）主办工程师： 预算员： 部门经理审批意见：工程部经理： 成本部经理： 同招标部经理： 备注：甲供材料增补计划，由施工单位提出申请，按照以上审批程序，经工程部、成本部、合同招标

156、部经理批准后，由合同招标部主办工程师负责实施。 甲供材料设备采购月完成情况报表项目名称： 日期 文件编号：材料名称品牌质量等级数量金额质量状况售后服务主办人： 合同招标部经理： 采用新材料设备评估意见表 文件编号：主办部门材料设备品牌生产厂家产品生产许可证号营业执照证号企业资质等级及证号开户银行及帐号本产品行业标准编号产品简介（着重说明本产品与市场同类产品的优势）主要技术指标（国家标准）主要技术指标（企业标准）施工工艺及构造说明施工要求总承包单位可施工 需专业施工单位施工成本分析相关部门意见可选用不可用成本部经理： 可选用不可用工程部经理：可选用不可用招标部经理：主办人： 时间： 说明：厂家所

157、提供营业执照、税务登记、产品生产许可证、准用证复印件、产品介绍、报价表、主管部门产品检测报告等资料作为本表附件。材料、设备考察分析报告类别： 文件编号：主办部门时间地点代理单位产品品牌生产厂家参加人员 考 察 分 析 报 告企业规 模企业人数 人场地面积 平米外观感觉好 中差原材料来源进口 国产样板工程介绍生产设 备专业生产线进口 条国产 条合资 条辅助生产线进口 条国产 条合资 条深加工生产线进口 条国产 条合资 条人工操作 条其他方式产品检 验自动检测电脑 %机械 %其他 %半自动检测机械 %人工 %其他 %人工检测其他检测控制产品质量措施产品交货期库存产品普件 天急件 天运输方式标准产品

158、普件 天急件 天订做产品普件 天急件 天特别说明企业性质：国营 集体 民营 独资 合资 私营资质证明：产品合格证书、产品准用证书、生产许可证、消防许可证、代理证书、销售许可证、工程施工许可证通过ISO国际质量体系认：是 否其他说明结论全部产品可选用 部分产品可选用 全部产品不可用 可选用产品：备注考察企业须提供营业执照、税务登记、产品生产许可证、准用证复印件、产品介绍、产品报价报价表、主管部门产品检测报告等资料。甲供材料设备采购计划月报表 项目名称： 日期： 文件编号：材料名称品牌质量等级数量 主办人： 合同招标部经理： 注：每月25号上报公司工程副总工程部成本部第十五部分 工程预结算管理办法

159、1. 目的 为加强地产集团工程预结算的规范化管理，结合工程造价形成的特点，通过合理地确定工程造价及有效地控制工程造价而提高工程预结算工作的效益，制定本管理办法。2. 适用范围 地产集团所属各房地产公司成本管理部负责所有工程的预算及结算的编制、审核工作和工程实施过程中发生的变更、签证、索赔等需确定费用的审核工作。3. 术语和定义3.1 预算：即施工图预算，指根据施工图纸计算的工程量、施工组织设计和双方合同规定采用的工程预算定额、单位估价表及各项费用的取费标准、建筑材料预算价格、建设地区的自然和技术经济条件等资料，进行计算和确定单位工程或单项工程建设费用的经济文件。3.2 结算：指工程竣工验收后，

160、根据合同、竣工图纸、变更签证等与工程造价相关的资料编制的最终工程造价文件。4. 职责4.1. 成本管理部4.1.1. 成本管理部是工程预结算工作的主要职能部门，对工程预结算的编制审核工作负主要责任。4.1.2. 负责组织主体工程预算的编制和审核工作。4.1.3. 负责工程预算和结算的复审工作，确保其准确性。4.1.4. 根据结算完的工程提出成本管理建议。4.2. 驻项目主管造价工程师4.2.1. 负责提供预算工程的工程进度安排资料、施工组织设计等相关资料。4.2.2. 负责主体工程以外预算的编制和审核工作，并报成本管理部复核。4.2.3. 负责核实签证工程量，并负责工程设计变更和签证费用的审核

161、。4.2.4. 负责督促施工单位上报工程结算书，并收集完整、合格的结算资料，负责审核确认预、结算资料的真实性和准确性。4.2.5. 负责组织工程结算的编制和审核。4.2.6. 负责填报竣工时的工程竣工结算工作交接单和工程结算定案单。4.2.7. 将工程结算资料移交成本管理部复核。4.3. 设计部 负责提供方案、有效的施工图纸及其它相关资料。 负责审核批准设计变更。4.4. 工程部4.4.1. 负责收集工程资料，配合驻项目主管造价工程师进行设计变更和现场签证；当项目达到竣工结算条件后，工程部应提供必要的资料予以证明其达到竣工结算条件。5. 工作程序5.1. 工程预结算工作的一般规定：5.1.1.

162、 施工图预算可本公司自行编制，也可以委托造价咨询机构编审；委托的机构必须已经过政府有关部门认可且具备乙级以上（含乙级）资质证书。5.1.2. 委托造价咨询机构编制工程预结算，在造价咨询委托合同中应明确要求其提供计算底稿（包括工程量、钢筋实际含量的详细计算书）及与承包单位核对后的预结算资料，并同时提供与承包单位的核对差异情况说明。5.1.3. 成本管理部应整理齐全工程预结算工作所需的必备资料，资料必须完整、签章齐备、编号准确，并指定专人负责进行分类、装订、存档；工程预结算工作的必备资料主要包括：5.1.3.1. 材料价格（政府指导价格、市场价格、甲供材料、限价材料通知书）；5.1.3.2. 招标

163、、投标文件等确定合同价格的文件（包括中标单位的投标书、双方达成一致的预算书等）；5.1.3.3. 工程合同（包括合同审批表）；5.1.3.4. 施工组织设计方案、施（竣）工图、图纸会审记录；5.1.3.5. 双方确认的所有工程(包括变更、签证)的预算书；5.1.3.6. 工程竣工验收资料（工期或者质量未达到合同要求的项目应提供相应的明确责任的说明）；5.1.3.7. 其他与工程结算相关的双方确认的协议、备忘录等。5.1.4. 工程预结算共划分为建设项目的开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费共六大类。编号由成本管理部负责。5.2. 工程结算注

164、意事项5.2.1. 工程结算工作交接单各项内容必须填写完整；5.2.2. 工程结算工作交接单中工程质量必须达到合同规定级别；5.2.3. 工程结算工作交接单中明确存在合同外增减工程，需有工程部或设计部相关人员签字，并至少有相应部门经理签字，审批权限按现场签证和设计变更权限处理；5.2.4. 现场签证和设计变更单顺序号不连贯、公章及签字不全，无施工后完成情况不得作为结算书附件参与结算；5.2.5. 在结算工作进行前，成本人员应至少阅读一遍合同，重点复核：工程内容、水电费、结算方式、结算时间、质保金、工期和质量奖罚等；5.2.6. 对提供工程结算文件中存在易产生岐意、表示不清晰的文件，退回经办人；

165、5.2.7. 结算单价在合同中有规定的，则按合同规定执行；结算单价在合同中未规定的则参照定额和市场合理低价进行确定5.3. 非主体建筑安装工程预算编制及审核程序5.3.1. 设计部提供详细的施工图，工程部结合现场实际情况确定施工方案，承包方编制工程预算书，由驻项目主管造价工程师组负责编制及审核预算，项目经理部经理批准，10万元以上的预算须成本管理部经理批准。5.3.2. 工程预算确定后，成本审核人员应在审核后的预算书封面上签字，并申报成本管理部复核和批准。5.3.3. 工程预算价经公司批准后，工程部依据审定价签定工程施工合同，并将审定后的工程预算做为合同附件。5.4. 主体建筑安装工程预算编制

166、及审核程序5.4.1. 工程部提供施工图，并结合现场实际情况确定施工方案，承包方编制工程预算书。5.4.2. 主体建筑安装工程预算由咨询公司按施工图纸、施工组织设计、相关合同编制并审核施工图预算。5.4.3. 咨询公司确定工程预算后，成本管理部复核完毕并存档。5.5. 非主体建筑安装工程结算编制及审核程序5.5.1. 工程部组出具工程结算工作交接单并汇总竣工结算资料；5.5.2. 驻项目主管造价工程师确认竣工结算资料；5.5.3. 驻项目主管造价工程师审核完毕，填写工程结算定案单。送项目经理部经理复核、签字；5.5.4. 所有结算均由工程副总复核、签字；300万元以上的结算需经过地产集团工程管

167、理中心复审；5.5.5. 所有结算均由法人代表(授权人)批准；5.5.6. 主体建筑安装工程结算编制及审核程序。5.5.7. 工程部出具工程结算工作交接单；5.5.8. 驻项目主管造价工程师汇总竣工资料并确认；竣工资料包括：工程预算，承包方所报结算，备忘录，竣工图，现场签证，设计变更等合同规定可作为结算依据的资料；5.5.9. 驻项目主管造价工程师将工程结算资料确认单提供给咨询公司；咨询公司根据以上资料，编制并审核主体建筑安装工程结算；5.5.10. 驻项目主管造价工程师对咨询公司审核后的结算进行复审；复审后填写工程结算定案单(填写要求见附表一)；5.5.11. 工程结算定案单依次送项目经理部

168、总经理、成本管理部经理、工程副总复核并签字；300万元以上的结算需经过地产集团工程管理中心复审；5.5.12. 工程结算定案单最终由公司法人代表(授权人)批准；6. 相关记录及表格6.1.1. 工程结算明细表6.1.2. 工程结算资料确认单6.1.3. 工程结算工作交接单6.1.4. 工程结算定案单工程结算明细表 编 号：序号预算施工图纸变更编号结算竣工图纸差额项目名称单位投标单价工程量合价图纸编号项目名称单位单价工程量合价 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 小计 - 小计

169、 - - 合计 合计 - 工程结算资料确认单 编号：工程名称 施工单位按合同执行情况1、工期：满足现场要求a、合同工期： 年 月 日 年 月 日 实际工期： 年 月 日 年 月 日 工期延误/缩短： 天 ，奖/罚： 元b、控制工期：奖/罚 元 原因：2、质量：合同要求： 实际验收等级： 奖/罚： 元 经办人：按施组织设计施工情况未按施工组织设计施工情况：(垂直运输工具，脚手架，模板，土方等) 经办人： 按图纸要求施工情况未施工部分： 经办人： 甲方分包工程有，无项目名称： 经办人： 甲供材料设备有，无材料/设备名称： 经办人： 甲供材料领用情况材料/设备明细：（或汇总清单附后，共计 页） 经办

170、人： 甲控材料设备有，无材料/设备名称：(或汇总清单附后，共计 页) 经办人： 三方材料设备采购有，无材料/设备名称：发票提供方： 经办人： 签证变更复核确认情况签证：共 份 ，其中属于变更的签证 份 变更：共 份，其中设计院变更 份，甲方变更 份意见： 经办人：扣款有，无a、b、 经办人： 项目负责人意见注：填表人为此项工程主办人，各专业填写相应栏目。工程结算工作交接单致成本管理部： 本项目已竣工验收，符合办理结算的条件，请成本管理部安排竣工结算工程名称承包方合同名称合同开竣工日期合同编号实际开竣工日期工程质量其他序号项目内容签 署 意 见一工程(材料、设备)合格证明资料工程部现场经办人：

171、签字： 年 月 日二现场验收情况工程部现场经办人：是 否另附验收补充意见 签字： 年 月 日监理公司：是 否另附验收补充意见 签字： 年 月 日物业公司：是 否另附验收补充意见 签字： 年 月 日三档案资料移交物业公司： 签字： 年 月 日四结算需注意事项工程部现场经办人：除质保金外，是 否预留工程款：是 否有合同外增减工程内容：是 否有违约或遗留问题等： 主办人签字： 年 月 日五签证、变更、预算书(各两份)驻项目主管造价工程师： 主办人签字： 年 月 日六工程部经理签署意见： 年 月 日工程结算定案表 编号：工程名称合同名称 竣工日期保修截至日期合同价格送审造价结算造价建筑规模取费标准增减

172、造价单位造价质保金结算造价拆分施工单位施工单位意见：项目经理： 法人代表： 公章：建设单位预算员： 年 月 日 审核人： 年 月 日工程部经理： 年 月 日 成本管理部经理： 年 月 日工程副总： 年 月 日地产集团工程管理中心： （300万以上） 年 月 日法人代表(授权人)： 年 月 日备注第十六部分 工程合同管理办法1. 目的 为加强工程合同管理，规范工作流程，维护公司权益，特制定本管理办法。2. 范围 本管理办法适用于地产集团范围内所属各房地产公司。3. 职责3.1 地产集团工程管理中心负责对本管理办法的制订、修改、解释、指导、监督检查。3.2 地产集团所属各房地产公司合同招标部及履行

173、工程合同的人员（包括经办、审批、资料管理等）贯彻执行本管理办法。4. 方法与过程控制（包括一般规定、合同订立的管理、合同履行的管理、合同档案的管理及其他规定）4.1 一般规定 本管理办法适用于直接构成发包单位项目开发成本且需要承包单位通过工程施工形成实体产品（如土建、安装、装饰、园林环境等）的合同；勘测、监理、造价咨询委托类合同参照本管理办法执行；材料设备采购则另按有关管理办法执行。 工程合同管理必须遵循以下原则：.1合法性原则：工程合同管理必须全面符合有关法律法规及行业规定，使得公司的 权益能够依法受到保护。.2合同书原则：工程施工必须正式签署合同书以明确双方的权利、义务和责任，但金额在一万

174、元以下且能及时结清的零星工程及工程类合同中已经界定清楚归属的变更签证事项可另行办理。.3 事前签订原则：工程合同应在经济事项发生前签署，禁止工程类业务未签署合同即先行施工。.4 招标原则 本原则包括以下两方面含义： 采用招标方式确定合作方。除下列情况外的所有合同的合作方均应通过招标方式确定：（1）某项工程、产品业已经过地产集团确定了长期合作伙伴关系；（2）某些政府垄断工程；（3）属于工程招投标管理程序规定的适用情形，并按规定经公司有关负责人集体会签批准后，方可采用考察对比的方法确定合作方。 合同随附招标文件。拟签合同正文及其补充协议（包括设计变更与现场签证协议、工程保修协议、廉洁合作协议），应

175、作为招标文件之附件一并发给投标单位，投标单位需对其进行确认。.5 利益明晰原则：合同应清楚地界定、描述各方的权利和义务，以杜绝模糊、歧义、推诿、扯皮现象；合同中尤其应有明确的、可以界定清楚的合同价款、结算办法及付款方式；如果合同价款可能调整，则应明确调整依据、调整方式（如何计价、总价如何最后确定等），并就设计变更与现场签证的有效性、可控性作出明确规定。4.2 合同订立的管理 标准示范合同：在招标（招标文件附件）及合同签署时，工程合同应尽量应用合同标准文本。.1地产集团工程管理中心将就房地产业务，逐步建立统一的合同标准文本，各公司应予采用。.2合同标准文本内容尽量采用FIDIC条款模式，内容分为

176、协议条款、通用条款、补充条款和附件，其中协议条款根据具体业务、对象的不同而定，通用条款适用于所有的同类合同，补充条款则由经办人在具体经办合同时补充加入协议条款、通用条款中未尽事宜；.3如当地政府部门有强制性规定，可按当地政府部门标准合同执行，但必须通过补充条款等方式充分补充与地产集团合同标准文本之间存在差异的内容。.4 如地产集团工程管理中心尚未制定合同标准文本，可以延用以往的合同，但合同招标部应联系成本管理部、工程部、财务管理部、办公室、法律组尽快制定相应的标准合同。.5当客观条件发生重大变化、原有合同标准文本不再适用时，合同招标部应及时提出与相关部门共同修改。 合同的经济条款应包括但不限于

177、以下内容：.1 合同价款或委托酬金：采用招标方式选择合作方的，应以双方确定的最终报价作为合同金额；提倡在有标底的情况下进行招标并确定合同价款，如果是采用费率折扣方式确定合同价款，合同中应明确费用计取的依据、主材价格计取办法，并规定合同双方如何尽快核实施工图预算确定合同价款，以及就确定后的合同价款签署补充协议。.2为防止承包单位高估结算，应与承包单位在工程合同中约定控制办法。比如：报送的结算造价最终核减额在审核总价5以内（含5）的造价咨询酬金由发包单位支付，若结算造价最终核减额超出5，则因造价超出部分而引起的造价咨询酬金之增加部分由承包单位支付；若承包单位报送的结算金额超出最终审定结算金额10（

178、含10）时，承包单位除造价咨询酬金外，发包单位应进一步扣款（扣款比例、金额各公司自定），直至取消今后对地产集团工程的投标资格（且应在工程结算通知单强调此内容）。.3 计价依据：工程类合同应将施工图、预算书作为合同的组成附属部分，合同附属文件一般还包括：招标文件、投标文件、答疑文件等，并应在合同条款中明确以下问题：u 包干形式、定额标准、取费方法；u 发包单位分包工程、甲供（发包单位）材料设备、（发包单位）限价的范围和种类；u 人工、材料、机械台班的价格及其价差的结算办法；u 总分包的关系、配合的范围以及总包管理费和总包配合费的计取方法等；u 施工组织措施费、扰民费、文明现场施工费、赶工费等费用

179、的取舍、计取办法及其包括的具体范围。.4 设计变更及现场签证：合同中应规定设计变更及现场签证的认定依据、结算核价办法，对于承包单位，可依据设计变更和现场签证管理办法的规定与其另外订立关于设计变更、现场签证的协议。.5 总价结算办法：工程类合同可在合同中明确规定按“结算=合同价（或预算造价）+材料价差+设计变更+现场签证+增加项目-减少项目+奖励-罚款”确定结算总价。.6 结算和付款办法：合同应明确规定验收及付款办法、保修维护办法及保修金处理办法；进度款的支付一般按形象进度分阶段确定付款金额，不采用分月审核进度款的方法；各期进度款累计不应超过总造价的80%；无准确施工图预算或无准确合同总价时，应

180、充分考虑付款风险，尤其在施工中后期更应有效地控制好进度款，以防超付。.7 廉洁合作约定：为维护公司利益、防止黑幕、保护职员，在工程或其他高金额的合同中，应与承包单位另外签署廉洁合作协议作合同的补充协议。.8 保修协议：对施工合同，为保证工程质量，保护公司利益，应与承包单位另外签署工程质量保修协议作合同的补充协议。 合同起草、谈判与签署的主要职能部门：合同招标部负责起草合同范本；工程部负责工期、质量等技术部分的起草、谈判和合同签署；成本管理部负责其中的合同价款、计价方式、付款方式等经济部分工程的起草和谈判。 合同审批流程：通过招标确定合作方后，由主办工程师填写合同审批表，在征得有关职能部门同意（

181、会签）后上报工程副总、总经理审批；合同审批应按照合同的审批流程，工程合同审批流程如图所示（图中实框为必经流程，虚框为按实际情况选择之流程；）。 工程合同审批流程：工程部/项目部复核签字驻项目部造价工程师复核签字主办工程师填写合同审批表招标确定合作单位等主办工程师/造价工程师共同确定合同格式法律组审核非标准合同成本管理部 复核签字财务管理部复核签字分管副总复核签字总经理批示签字办公室等存档下发执行合同招标部部复核签字 为提高合同审批的效率，公司领导、职能部门经理可根据实际情况需要，在自身职能范围内，对于某些类别、一定金额以下的工程合同，在不违反有关规定的前提下，可对下级部门或人员作一定的授权，但

182、授权人仍为责任人。4.3 合同履行的管理4.4.1.4.2. 合同的交底：在合同签订之后，一般要求至少就主体合同填写工程合同摘要表，发至各部门，并向工程、成本、合同招标等有关人员进行合同讲解交底，说明工期、质量、工程范围、付款方式、发包单位职责（即甲供材料设备、甲方限价、甲方分包等范围）、总分包的关系等，以便各岗位人员协调、配合；金额较小的合同交底，可只填写工程合同摘要表发送到相关部门的有关人员，以便执行。 合同款支付.1项目部的工程管理人员负责合同款支付的经办，填写付款申请单、工程付款审批表等，经相关职能部门审核、公司领导审批后支付；合同款支付审批按其支付金额规模确定审批流程。工程进度款的支

183、付流程如图所示（图中实框为必经流程，虚框为按实际情况选择之流程）。 工程付款审批流程：现场工程师填写工程付款审批表工程部经理复核签字总经理签字承包单位报付款申请报告（附所需付款依据）监理审核形象进度（附质量等说明）现场工程师复核、驻项目部造价工程师复审成本管理部 复核签字工程副总复核签字财务开支票并登记成本管理部登记实际完成和付款台账合同招标部（合同管理员）、工程部登记台账合同招标部复核签字 .2 对保修金等余款的支付办法应作明确规定，除一般保修金外，可在合同中约定发包单位在工程竣工后一定时间内扣押承包单位一定数额的渗漏保证金。 合同变更的管理 合同订立后，因客观条件发生变化需要变更合同内容的

184、，或者承包单位提出变更要求的，经办人员应及时向部门经理请示报告，部门经理同意变更的，经办人员在与对方协商一致后起草变更后的条款，再按照合同订立的有关程序办理，严禁擅自变更合同。 合同结算.1 当合同中约定的承包单位的责任和义务已全部完成，并且通过验收、达到了工程结算条件，由主办工程师协助合作方收集整理结算资料，填写工程结算申请表。.2 如工程存在质量问题或履约过程中承包单位存在违约情况等，主办工程师应在结算申请表中作出详细说明及处理意见。.3 由成本管理部负责按合同确定的结算方式办理结算，并特别注意：奖罚条款的执行（如工期奖罚、质量奖罚、安全奖罚等）、承包方承诺让利、各项费用的计取或扣除（如水

185、电费、扣款项目、保修金等）、承包单位多报领的甲供材料、变更签证未如实实施的部分、钢材实际用量、主材价格等。.4 工程结算的具体方法按工程预结算管理办法执行。.5 工程结算要注意结算资料的及时整理、分类、归档、保存。 合同执行情况的评估 主体合同等金额较大的合同执行完后，应由合同主办部门对发包单位的合同管理（工期、质量、成本、配合等）、承包单位的工期、质量、成本、配合等进行总结，并填写合同执行情况评估表。4.4 合同档案的管理 合同文本保管应遵循及时整理、分类、归档、保存，以便复查。 合同文本原件（包括合同文本、相关补充协议、合同审批表等）应由合同招标部专人妥善保管；工程部、成本管理部、财务管理

186、部、项目部应备有合同文本等资料的复印件。4.4.3 公司合同专用章由专人管理，经法人代表或其授权人签署同意后，合同文本才能加盖专用印章，并作相应的用章登记；同时要求承包单位盖有有效印章的同时，其法人代表或法人代表授权人还需签字；每份合同原件由发包单位至少盖两个以上骑缝章。 工程合同编号4.4.4.1 合同应该由专人连续统一编号；因主合同的变更、解除等订立的补充协议，按主合同类别编号（因补充合同中可能涉及其他类别的内容）；合同有关部门皆应采用统一编号。.2 以公司为买方，房地产项目合同按内容可分为六大类： 土地合同； 前期合同（包括规划、设计、勘察、监理、造价咨询）； 施工合同（包括建筑、安装、

187、装饰、市政）； 材料设备采购合同（包括材料采购、甲方付款乙方收货的三方合同、设备购买及安装）； 园林环境合同（包括室外环境的设计、施工）； 营销包装合同（包括样板间装修、户外广告牌制安、媒介广告设计、制作、宣传品设计、印刷）。4.4.4.3 成本管理部、财务管理部在合同分类登记时，还应对每份合同按总部成本核算科目进行归属，以便动态反映工程成本发生情况。4.5 其他规定 本管理办法集团所属各房地产公司务必严格执行，如在执行过程中，与实际情况确有不适合之处，执行部门可根据实际情况作修改之请示，报经地产集团工程管理中心核实批准后方可实施。5. 相关表格5.1 工程合同审批表5.2 工程付款审批表5.

188、3 工程合同摘要表5.4 工程合同执行情况评估表6. 相关文件6.1 廉洁合作协议6.2 工程质量保修协议 工程合同审批表编号: 申报部门： 申报时间：年 月 日工程名称合同编号合同类别前期类 施工类 材料设备类 室外环境类 营销包装类签 约 单 位甲方乙方丙方合 同 内 容 概 要承包范围合同价款及 及单方造价计价方式付款方式工期质量要求保修约定经 办 部 门 说 明合作单位情况选择理由： 招标资料编号： 考查审批表编号：目标成本总额：与合同价款差异数额：成本差异说明会 签 栏法律组工程部成本管理部合同招标部财务管理部副总经理总经理工程付款审批表编号: 申报部门： 填写日期： 年 月 日合同

189、名称合同编号收款单位 全称开户银行 帐 号合同签约总价款元调整后的合同总价款元截止目前累计已付款元目前合同未付金额元本次承包单位申请支付金额元我方月度资金计划中所列本次计划付款额元本次我方拟付金额 （人民币元）小写： 大写： 付款理由本次付款合同条款摘要合同履行情况（进度、质量、配合等）付款金额简要计算过程会签栏工程部经办人：经理：成本管理部经办人：经理：合同招标部经办人：经理：财务部分管副总总经理工程合同摘要表编号: 项目名称； 填写日期： 年 月 日合同名称合同编号承包单位序号内 容 摘 要1工程范围2合同总价及计价方式3工期及付款4质量要求5甲供材料及设备6甲方限价材料及设备7甲方分包8

190、三方合同备注9其他 经办人经办部门 工程合同执行情况评估表编号: 项目名称： 填写日期 年 月 日合同名称合同编号承包单位资质等级序号内容经验教训总结1合同订立(招投标、合同的规范性等)2工程质量控制3施工工期控制4工程成本控制5合作配合情况6其他情况对施工单位的综合评价优秀 良好 一般 较差是否推荐列入合格承包商数据库：是 否1 质量控制优秀 良好 一般 较差填表/负责人签字： 2 工期控制优秀 良好 一般 较差3 合作配合优秀 良好 一般 较差4 报价合理优秀 良好 一般 较差5 现场管理优秀 良好 一般 较差6 技术实力优秀 良好 一般 较差7 经济实力优秀 良好 一般 较差备注：对施工

191、单位的综合评价的技术部分由项目部填；经济部分由成本管理部填；管理部分由项目部、工程部协商填写。廉洁合作协议甲方： 乙方： 甲乙双方于 年 月 日签署了 工程建造合同，为加强工程项目建设期间的廉洁合作，确保项目高效优质按期竣工，甲乙双方经协商签定本协议并作为双方共同遵守的廉洁合作行为准则。一甲方责任1甲方有责任向乙方介绍本单位有关廉洁合作管理的各项制度和规定。2甲方有责任对本单位项目管理人员进行廉洁合作教育。3甲方人员应严格遵守本单位有关廉洁合作管理的规定，不得接受乙方的宴请，不得接受任何形式的实物、现金或礼券。4甲方在工程项目建设期间发现甲方人员任何形式的索贿受贿行为，均应及时采取措施予以制止

192、，并及时通报乙方单位领导。5甲方人员如违反廉洁合作管理制度及本协议规定，甲方应视情节轻重、影响大小给予行政及经济处罚。6对于乙方举报甲方人员违反廉洁合作规定的情况，甲方应及时进行调查，根据调查情况进行处理。二乙方责任1乙方应保证乙方有关人员了解甲方单位有关廉洁合作管理的各项制度及本协议的规定，并遵照执行。2乙方不得宴请甲方人员，不得以任何形式赠送实物、现金或礼券。3乙方单位在工程项目建设期间发现乙方人员任何向甲方人员行贿行为，均应及时采取措施予以制止，并及时通报甲方单位领导。4乙方有责任接受甲方对乙方在工程项目建设期间廉洁合作管理执行情况的监督。5乙方单位人员有义务就甲方人员任何形式的索贿或受

193、贿行为及时向甲方单位领导举报；如乙方向甲方人员行贿，或甲方人员向乙方索贿，乙方满足其要求且并未向甲方举报的，一经查实，除追回由此给甲方造成的损失外，乙方承若在总价的基础上再让利（比如：总价再让利10%），并对本方知情不报人员进行相应处罚。6如因乙方单位及人员在工程项目建设期间贿赂甲方人员，被检查机关立案查处的，甲方有权取消或终止工程合同的履行，由此给甲方造成的损失由乙方负责赔偿。 甲 方： 乙 方： 法定代表人： 法定代表人： 年 月 日 年 月 日工程质量保修协议甲方： 乙方： 甲乙双方于 年 月 日签署了 工程建造合同，为保证该合同范围内乙方承建的工程在一定使用期限内正常使用，维护建筑工程

194、所有者、使用者的合法权益，明确双方权利与义务，甲乙双方经协商签定本协议。乙方在质量保修期内按照建设工程质量管理条例及本保修协议承担工程质量保修责任。一质量保修范围和内容工程质量保修范围包括：地基基础工程、主体结构工程、防水及防渗漏（屋面、外墙、厨房、卫生间、门窗等），装修工程，电气工程、给排水工程，暖通工程等约定的其他工程。具体质量保修内容双方约定如下： 二质量保修期限质量保修期从工程竣工验收合格后移交之日计起，分单项竣工验收的工程，按单项工程分别计算质量保修期。保修期限内因乙方工程质量问题而保修的，相应保修期从修复之日起计算，时间顺延。各分项工程质量保修期如下：1房屋建筑的地基基础工程和主体

195、结构工程为 年（按有关文件规定）；2装修工程为 2 年；3防水工程（屋面、外墙、厨房、卫生间等）为 5 年；4电气安装 、给排水安装、设备安装工程为 2 年；5采暖、空调及制冷系统工程为 2 个采暖期或供冷期；6其他约定 三质量保修责任 1竣工验收后移交前由于乙方保管不善造成各部件、整体或单体损坏、脱落、变质、丢失等，均由乙方承担赔偿和修复责任。2在质量保修期内由于乙方工程质量原因给甲方和业主造成的直接和连带损失，由乙方承担赔偿和保修责任，所需费用从工程质量保修金中扣除。3工程竣工验收后，本工程移交给 物业管理公司管理，工程保修款一并移交至物业管理公司，并从移交日起， 物业管理公司 有权代为行

196、使甲方在本协议中的所有权利和责任。4属于保修范围内的项目，乙方同意接到甲方或业主通知后派人及时赶到现场进行修理，并保证保修质量，否则甲方有权委托他人修理，所需费用从工程质量保修金中扣除。5乙方需指定专人在现场负责维修工作。在乙方人员到达之前，甲方可采取适当的应急措施，费用由乙方承担。具体时间如下：1) 给排水、供电设施及线路出现故障，乙方须在接到通知后4小时内赶到现场，6小时内完成维修工作。2) 其他情况，乙方须在接到通知后24小时内赶到现场，48小时内完成维修工作。6维修过程中，甲方应给予乙方必要的协助。四保修质量乙方负责保修的质量，工程保修项目完成后须经业主或甲方代表验收签字方可。工程保修

197、项目应保证在六个月内不出现同类问题，否则，即使保修期满也应继续维修。 因乙方施工质量问题，乙方维修两次后，同一部位再出现类似问题，乙方每次每项向甲方支付违约金1000元，同时，甲方有权委托他人修理，由此引起的费用和责任由乙方承担。五质量保修卡为增强客户信心，本工程由施工单位向各客户出具质量保修卡，并加盖施工单位公章。质量保修卡应与竣工资料同时提交甲方。六质量保修金支付工程结算时，依据合同内容，甲方从乙方工程结算造价中扣除 % 作为工程质量保修金。如质量保修金余额不足以支付工程保修及赔偿等费用，乙方应在接到甲方通知后15天内将差额补齐。七质量保修金返还工程质量验收满2年后，如无质量问题，经甲方、

198、物业公司签字同意后，在20天内将剩余保修金一次性返还乙方。质量保修金的返还并不免除乙方在保修期内的保修责任。八其他对保修金等余款的支付办法应作明确规定，除一般保修金外，可在合同中约定发包单位在工程竣工后一定时间内扣押承包单位一定数额的渗漏保证金（比如：35元/M2）。质量保修卡样本如下：质量保修卡施工单位：（填写名称并加盖公章）法人代表： 房号： 业主编号： （施工单位名称）在 年 月 日至 年 月 日承建 工程，现保证房屋和整体配套工程质量达到优良标准，除装修等人为损坏外，各部位质量保修期如下：主体结构保修期为 年，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、和外墙面和门窗框的防渗漏保修期为 年

199、，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修期为 年。在质量保修期内若出现质量问题，我公司负责赔偿、维修。物业管理处及施工单位联系电话： 甲 方（签章）： 乙 方（签章）： 年 月 日 年 月 日第十七部分 工程技术咨询管理办法1. 目的为维护公司利益，提供工程技术方面的决策依据，从公司的角度出发，广泛利用社会专家资源，审查设计图纸的实用性、经济性、技术性、合理性、施工的可行性，对项目目标的投资、质量、进度进行有效地控制，做好工程的技术支持，特制定本制度。2. 范围本制度适用于地产集团范围内所有拟建、在建项目的结构、设备、电气专业方案评审、施工图纸审查、技术方案论证等技术工作。3. 专家组成

200、及聘请3.1 工程技术顾问小组专家成员由工程部组织聘请行业专家、技术权威组成，总数为8名，具体如下：结构专业：4名，电气专业：2名，设备专业：2名。3.2 入选工程技术顾问小组须具备以下条件： 现从事的工作，必须是与建筑工程有关的行业，且在行业当中较有影响的技术权威，如：设计、监理、质检、施工等； 须有在建筑及相关行业十年以上的工作经验，具备高级工程师职称。 对主要负责结构专业设计评审的成员，还须具有“国家注册结构工程师证书”。4. 成员考核工程技术顾问小组专家成员的选择，主要采取邀请或推荐的方式，由工程部进行调查及初选后，报公司领导批准，聘任期为一年。聘期满后，由工程管理部对所有工程技术顾问

201、小组成员的技术水平、工作状态、配合协作进行综合评定。评定合格的，经双方协商，确定是否续聘；不合格的，由工程管理部提出解聘建议，报公司领导批准。5. 工作内容5.1 在项目设计的方案、扩初、施工图阶段，工程技术委员会负责对结构、电气、设备专业的方案及图纸进行审查，建筑专业由设计部负责；5.2 对投资影响较大的分项，如：基础、主体结构部分，大型设备，将作为重点审查内容。具体的审查内容分为： 一般性设计问题：图纸当中的错、漏、碰、缺。5.2.2 一般性技术问题：在技术方面提出自己的意见或建议，同时被设计院采用，但对于成本方面无具体作用的。 重大隐患问题：由于原设计考虑不周，使得工程存在重大质量隐患，

202、如：违反现行国家规范、结构可靠度不符合国家标准等。 节约成本问题：桩基的采用型式，基础的采用型式及造价的比较，主体结构的钢筋及砼含量的比较等等，由于专家的意见，使工程造价与原设计相比降低很多造价的问题。5.3 审查意见形成后，由工程部整理成文并负责与设计院对接、落实。5.4 现场如发生重大质量问题或其它疑难问题，在设计院、承包商表示无法处理或无相关经验时，工程部提出申请，经公司确认，确属疑难问题时，工程部组织工程技术顾问小组相关专业成员进行处理。6. 报酬工程技术顾问小组专家成员审图及处理现场疑难问题时提出的各种问题及建议，经工程部及成本管理部分析、确认后，按以下标准支付报酬：6.1 对只提出

203、“一般性设计问题及一般性技术问题”的成员，每审图一次，付酬金人民币：1000元整/人。6.2 对提出存在“重大隐患问题”的成员，一次性奖励人民币：3000元整/人（不含税金）。6.3 对提出结构方面“节约成本问题”的成员，经设计院认可及公司成本管理部核定后，节约成本总额在100万以内的（含100万），按节约成本总额的5%计取报酬；节约成本总额在100万以上的，超出部分，按节约成本总额的3%计取报酬，总额10万元封顶。6.4 对提出设备、电气方面“节约成本问题”的专家成员，经设计院认可及公司成本管理部核定后，按节约成本总额的5%计取报酬，总额5万元封顶。6.5 对于处理现场疑难问题的成员，在提出具体措施并经各方认可后，每人报酬人民币：400元整。6.6 成本管理部核算的节约成本总额数，应为剔除因设计变动而引起加晒图纸、施工难度增加、工期变化等因素所产生费用后的净值。