哈尔滨中宝大厦办公商业综合服务楼物业管理方案（9页）.doc
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哈尔滨中宝大厦办公商业综合服务楼物业管理方案（9页）.doc
1、中宝大厦管理方案中宝大厦管理方案 哈尔滨保利科技大厦有限公司 二00三年八月 中宝大厦物业管理方案目录中宝大厦物业管理方案目录 一、中宝大厦概况 二、中宝大厦现状分析 三、中宝大厦功能定位 四、委托管理模式及委托费取酬办法 五、组织机构与部门设置 六、家具设备配备计划 七、营销策划分析 八、效益测算 一、中宝大厦概况（一、中宝大厦概况（略） 二、现状分析二、现状分析 1、大厦设备设施状况。中宝大厦建成于2001年，楼宇的主要硬件和装修相对较新，但其设备 型号并非先进设备。楼宇供暖锅炉较为落后，功效相对低下；电梯属组装杂牌，稳定性较差， 未来安全运行系数较小；自备发电机组为国产机器，即时启动能力
2、差，工作状况尚不得知，产 生排烟目前无法顺利排出室外，应列入重点设备设施改造之列及时处理；大厦煤气阀违规安放 在大厦室内，且紧贴暖器片，潜有严重的隐患，也要进行改造。一些新风供给管道、大厦自动 喷淋，监控等工程尚未完工或完善；一些配套设施尚处于基建或完善之状态（如楼层电表、楼 层装修、客房、泳池装修等），未来工程量较大，其次二号楼正处于基本建设中，大厦与安发 桥打通并扩建平台，楼宇牌匾及主要入厦门面的装修尚未进行。内部也有需完善处（车库、锅 炉房，大厦个别处隐性基建不足等）。 2、物业管理状况。大厦现有物业人员均非专业化人员，未经过规范、系统的培训，管理处于 基本维持状态。工作无细分，管理无章
3、法，发展无目标。 保安规范、职业化较差； 无正常规范保洁。绝大多数已基本竣工地方也未进行卫生开荒； 工程基本要素：各种图纸、设备说明，合格证等不健全； 内业管理空白； 物业核算不清； 物业管理意识尚未形成； 对已存在的问题物业人员不能监管发现。 3、经营状况。大厦虽已运行两年，厦内有近十家客户入驻，但没有签订任何经营合同，更无 租赁许可证合法经营之谈，没有进行系统的经营测算与基本规划，致使公司总体构想难以实 现，日常经营也处于收不抵支状况。 4、综合问题，由于大厦尚有较多须完善和更新改造问题，一些优势项目如游泳馆、连桥平台 等尚处于待建阶段，使物业管理与基建均处于混乱无序状态，致使大厦总体上还不具备全面营 业条件。就核算而言，由于无法提供完备的合同、图纸、台帐等，因此缺乏科学的测算依据。 三、中宝大厦功能定位三、中宝大厦功能定位 以写字楼出租出租为主，宾馆、娱乐、餐饮、洗浴为辅，尽可能外租
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