1、2019地铁上盖物业商业发展分析 地铁上盖物业分析商业发展模式分析香港地铁上盖物业案例分析商业发展模式分析连锁超市：管理制度化、商铺繁多、内部业态开始分层，商品区注重规划，考虑人消费心理。一把购物车带来全新的消费休闲体验专业市场、大卖场：更多的比较、选择、要求带来物美价廉，卖点的多样性、多变性、多元性，满足不同需求，一般定位于家庭妇女。百货公司：商铺集中、品中繁杂；但是商场定位不清，商铺随机组合，一般仅满足居民的日用百货。购物中心：内部功能分区、业态划分明显、店面集聚且整齐，集超市、购物，休闲娱乐于一体，注重人的消费体验与社会交往。街边商铺：便民购物，与居住点结合紧密、商铺与用地缺乏统一规划，
2、临街占道城市（商业）综合体：商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐等高度融合，追求生活乐趣。城市精神、地标的引领、聚合增值模式，与城市轨道交通紧密结合。商业模式演变商业模式定位地铁上盖物业是商业发展模式的一种，常以城市综合体概念进行规划设计，应当实现时尚购物、服务体验、娱乐等多类商户精心规划组合；游憩娱乐、主题娱乐、景观休闲多向度融合；娱乐、文化艺术中心、游憩场所等都市中心体验。目前地铁上盖物业综合体由于其发展模式定位的不同，呈现出不同的发展态势，效益也差别很大。主要模式有：粗放丰富定位模式、流行定位模式、全奢侈定位模式。粗放丰富定位模式以中高档休闲餐饮和TOGO轻食、零食为主导，辅
3、以部分主流青春流行服饰店、个人护理用品店、化妆品店、家居用品店、美食广场等。典型代表：万达广场、中粮大悦城等。楼层业态主题定位不清，缺乏统一明确的整体形象；综合体内功能区划分混乱，商户任意组合；管理较混乱；此类是地铁商业最常规最常见的业态组合与商品定位模式，符合地铁商业消费习惯快速型、随机型、轻便型、大众型的消费特性。流行定位模式以非主流的个性时尚服饰与新颖创新型的礼品、玩具、动漫店、DIY商业、外贸商品、中高端服饰、浅娱乐体验等各类潮流小店为主，辅以部分餐饮店，偏向女性市场。这类商铺划分面积较小，租金单价较高，主要客源为购买力有限而又追求时尚的年轻族。典型代表：协信星光汇、龙湖北城天街等。全
4、奢侈定位模式多以大牌自主指定地块+名师设计群落构成，作为高端都市综合体附属群落或购物公园的核心，一般作为高端丰富定位购物中心的子类型存在。该类地铁商业项目都位于高档核心商圈，且一楼商城布满国际一线奢侈大牌的极少数知名超级购物中心。典型代表：TODS、DIORMAISON店。地铁上盖物业分析在北京、香港、深圳、广州，地铁购物早已成为一种时尚、便捷的消费理念有着“地下钱龙”之称的地铁商业成为城市经济重要组成部分概念特点典型地铁上盖商业物业，即地面地下商业物业联成一体并与地铁站直接相通的商业物业或商业综合体，通过某层楼面与城市轨道站点通道直接或间接相连，使出入城市轨交站的客流可以直接通过专用的通道进
5、入购物中心。商业项目得以通过地铁口和地上商 深圳万象城、中信城市业实现有机结合，分享依靠地铁口 广场、上海龙之梦、深交通便利优势带来的巨大客流，从 圳益田假日广场而带动地铁进出口周边商业的发展，形成一个辐射力很强的购物中心，并带动商圈发展与提升。概念解读地铁上盖物业属于商业综合体的范畴，是一种功能集聚、土地集约的城市经济聚集体，符合21世纪城市发展潮流，有利于培育城市发展中心、展示城市形象和凝聚人气。如北京东方广场，上海来福士广场，广州中信广场、深圳华润中心万象城等一批地铁上盖物业相继出现。People square 发展机遇发展定位方法：可以适度提升品牌组合，但要注意城市逐步空心化可能造成的
6、某些负面影响。因素：具体采用中高端时尚定位、个性化特色项目：考虑道路交通、商圈发育程度，商务与商业侧重，顾客群年龄构成、富裕人群比率和构成。交通接驳模式地铁上盖商业物业与地铁站接驳模式主要有以下两种：无缝直通模式：指购物中心特设的入口和地铁站厅处于同一平面上，人流出站即可直接进入商场。间接连通模式：指购物中心距离地铁站距离较远，需要设立封闭或开放式的地下或高架通道甚至需要先通过其他建筑再间接连接地铁站台，从而将地铁出口与商场入口相连接，引导人流从地铁站进入商场内。业态组合模式 业态差异化竞争与实际需求结合。业态规模化与地标引领结合。主流业态（主力店）与非主流定位结合。外部特征高可达性：位于城市
7、交通网络发达、城市功能相对集中的区域。高密度、集约性：高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口。整体统一性：建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调。功能复合性：实现完整的购物、办公、居住配套运营体系，各功能之间联系紧密，高度融合。内部特征高科技集成设施：是高科技和高智能的集合。大空间尺度：室内外空间较大，城市规模和建筑功能多样性相匹配。通道树型交通体系：将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系。现代城市景观设计：通过标志物、小品、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。香港地铁上盖物业案例分析在香港经济飞速发展的今天，地铁商业作出了
8、功不可没的贡献。香港地铁正利用交通创造新的财富神话！香港地铁上盖物业无一例外采取的“只租不售”经营方法，充分体现出地铁上盖物业无法估量的商业价值。案例一 圆方香港首个横向式的大型购物中心圆方是由港铁精心打造的顶级旗舰商场，占地10万平方米，楼高两层半。以中国五行元素“金、木、水、火、土”为设计理念；寓意体现平衡、高端的生活品味。分五大区域，是首个在香港运用横向式设计发展的商场，场内汇聚了世界顶级名店。集购物、休闲、餐饮、娱乐及文化于一体的一站式购物中心，体现ELEMENTS园方的全方位消费乐趣。案例一圆方业态分布圆方分为五大区域，分别以中国五行的金、木、水、火、土为主题，商户组合包括世界名牌商
9、店、服饰店、美容店、食肆及娱乐设施。此外平台则设有65055.8的公园，公园更有多个不规则天窗照耀商场中庭。店铺组合方面，50%为时装、30%为食肆、10%为娱乐、10%为其他零售商店。案例一 圆方“金”区业态分布“金”象征尊贵的品位，该区域与环球贸易广场办公楼和酒店大堂直接相通，这里汇聚世界一线品牌商店和食肆。该区域内，设有商场内最大的中庭。此外，该区域内主要店铺包括：Bvlgari、Cartier、Gucci、Versace、Lanvin、Escada、Mulberry及Tiffany&Co.等。案例一圆方“木”区业态分布“木”突出健康为本，该区以美容化妆精品店和时尚生活专卖店为主。木区内
10、有全球最大的有机及天然饰品店ThreeSixty，是品尝健康美食的最佳选择。主要化妆美容品牌有：Bobbi Brown、Chanel、Clinique、Estee Lauder等。案例一圆方“水”区业态分布在“水”区，可以找到各类美食及餐饮。室内设计通过墙面和地面上灵动富有韵律的图案，表现出水的柔美与温婉。该主题区域内设有多间中高档的时装店及首饰店，包括A/X Armani Exchange、Anteprima、售卖牛仔裤的DIESEL、AGATHA首饰店及M.A.C.等。案例一 圆方“火”区业态分布火区为动感娱乐地带，在火的疆界里有香港唯一观海溜冰场、电影院、电游区等娱乐休闲项目。The G
11、randCinema 是全球首间“超体感”影院，破天荒设置了首度结合视觉、听觉和触觉的“Infrasonic系统”。该区域内设有多间茶座及咖啡店，包括Starbucks咖啡店、Haagen Dazs雪糕店及caffe HABITU。该区域也有不少首度进驻香港的名店，包括KuraChika、来自菲律宾的Metro Books大型书店及运动品牌FILA等。案例一圆方“土”区业态分布土区是唯一一个与其他所有区域直接相连的场所，贯通性最强，土区云集了各国潮流服饰，设有男士专区，可精心挑选高级服饰以至咖啡及雪茄品牌，名店有Alfred Dunhill、Cerruti 1811、Montblanc等，为品
12、味族带来一站式休闲享受。场内也设有丰泽电器和百老汇的电器店。案例一 圆方设计亮点圆方商场在其门楣上的商场名，只有英文名Elements，在其商场的标识上并没有“圆方”的中文名，可见其国际化意识之高。案例一 圆方设计亮点圆方商场的设计灵感来自大自然，设有四千多平方米的天窗，充足的自然光让商场内外连成一片，营造“购物绿园”的环境，令人恍如置身于都市绿洲。案例一 圆方设计亮点商场内设计参照欧陆式的风格，打造欧式的Indoor Boulevard双层复式商铺，商场走道最宽处有37米，营造舒适、悠闲的空间感。案例一圆方设计亮点圆方商场内的人流通道多为曲线通道，为典型现代Mall的国际商业流行设计手法。现
13、代化的标识，现代室内装饰，商业公共空间的营造，处处体现与国际接轨的现代商业建筑。案例一圆方设计亮点圆方商场的楼顶平台设有7万平方米的楼顶公园，有多个不规则天窗，照射进商场中庭。除日间自然采光外，夜间同样可以带来非凡的灯光效果。圆方商场位于地铁九龙站上盖，可选乘东涌线、机场快线的地铁。此外商场下方有巴士总站，有多条大巴线路、小巴路线、穿梭巴士途经商场往返尖沙咀码头、尖东、佐敦、油麻地、红磡、何文田及九龙塘等区。案例一 圆方与香港地铁案例二K11艺术购物中心K11是全球首个品牌率先把艺术、人文、自然三大核心元素融合，将艺术欣赏、人文体验、自然环保完美结合和互动，带出无限创意、自由及个性化的生活品牌
14、，并为大众带来前所未有的感官体验。六层楼高、楼面面积3.8万平米。K11定位于25岁至50岁中产阶级、有一定经济能力、追求现代生活的的社会消费群体。楼层分布B2-B11F2F3F4F详细业态大超市、零售美食为主:Market PlacebyJasons、Sticky、Glacio等化妆品、珠宝首饰：AINHOA等流行服饰为主：Biba、Amdacious、Cloumbia等品牌主力店、娱乐：IMAX影院美食、酒店 案例二 K11业态布局案例二K11设计亮点为支持本地艺术创作，开拓空间予艺术家与公众交流，K11艺术购物内更设计了十八个艺廊，遍布于商场四层的店铺之间，展示艺术作品，让顾客分享艺术创
15、作。案例二K11设计亮点商场装饰及小品案例二K11设计亮点商场内外装饰布置上处处体现艺术氛围，让购物成为艺术之旅，塑造一种休闲、享受的购物体验。案例二K11与香港地铁位于尖沙咀中部区域，连接香港凯悦酒店，尖沙咀地铁站及设计时尚独特的高尚住宅，毗邻为尖沙咀办公区，工作人口接近十万，及约一万间酒店客房，并与香港艺术馆、香港文化中心及香港历史博物馆为邻。案例三 海港城购物王国海港城共由五个区域组成，包括港威商场、海洋中心、海运大厦、马哥孛罗香港酒店商场及星光城，店铺种类包罗万有，汇聚过千个时装、美容、钟表及生活潮流等国际品牌，是世界各地旅客游客梦寐以求的购物天堂。多元化的商户组合让顾客可于海港城一次
16、找到各式各样的心头好，因而获得购物王国的美誉。楼层分布海运大厦马哥孛罗酒店商场海洋中心港威商场B11F2F儿童设施、家居饰品连卡佛旗舰店运动系列、影 百货音器材服饰、皮具 皮具、餐饮国际一线品 无牌美容护理、珠宝、时装、海景美术馆 体育用品、长廊 美容、名表餐饮3FLCX百货、临海运戏院、影海餐饮、作品 音器材展数码、名表珠宝、银行、嘉禾影院、珠宝、银行餐饮4F餐饮餐饮餐饮餐饮主力店BodyGloveLCX百货住好D，海运戏院玩具反斗城、连卡佛旗舰店，LouisVuitton 美术馆D&G，Prada，嘉禾港威电影城 案例三 海港城业态分布案例三 海港城设计亮点为顾客提供更体贴的服务：手提电话
17、电池充电服务、雨伞借用婴儿车借用、无线上网、自助饮品机服务等案例三 海港城设计亮点长廊挑空区在提供空间感同时，也增加了两个楼层的通透性及品牌展示面案例三 海港城与香港地铁港铁：尖沙咀站（A1清真寺出口）尖东站巴士：经广东道经尖沙咀码头尖沙咀码头总站案例四IFC 最国际化的综合体IFC（国际金融中心）项目由IFC MALL，国际金融中心一期、二期、四季酒店和四季汇组成。其中，IFC MALL作为坐落于香港中环海滨及商业中心的唯一商场，共地上4层，约8万平方米，设计有1800个停车位。项目属地铁中环站上盖物业，其商场IFC MALL除了连接机场快线香港站大堂，外部还有天桥连通中环码头和中环多栋楼宇
18、。汇聚超过200间国际品牌商户，主要店铺包括连卡佛的新总店，city super超级市场，Papyrus礼品店等。商场亦设有包括利苑酒家等多家食肆。IFC MALL业态分布案例四4F3F2F1F楼层分布详细业态1F2F3F4F国际著名一线品牌，珠宝首饰、奢侈品等：LOUIS VUITTON、Cartier著名时装、美容护理等：ESCADA、DAKS、LANVIN流行服饰、食肆、百货等：太和殿精致麻辣火锅、RIMOWA、Penny Black万国美食、娱乐等：Enoteca、釜山料理案例四IFC MALL设计亮点大气时尚的大堂天窗设计，增加商场 内部采光案例四 IFC MALL设计亮点质感极强的
19、内部设计案例四 IFC MALL设计亮点灯箱式电梯间高品质休息区案例四 IFC MALL与香港地铁商场周边交通便利，与港铁中环站A出口、机场快线香港站F出口、港澳码头或天星码头相通，每天带来数十万的人流量。朗豪坊位于香港旺角砵兰街，是旺角地铁站上盖商业，建成于2004年，总体量16.7万平方米，成为九龙区著名的地标建筑，朗豪坊属于地铁上盖商业综合体项目，由购物商场、酒店、写字楼组成。朗豪坊商场 香港潮流地标朗豪坊写字楼智慧型甲级商厦，区内绝无仅有朗豪坊酒店 旺角区唯一的五星级酒店案例五 朗豪坊香港潮流地标楼层分布1/F至3/F4/F5/F至7/F8/F至12/F业态布局时尚品牌汇聚，多个国际品
20、牌均进驻这一层面积较大的商铺美食广场，齐中、西、日、韩、意等各式美食主打年轻服饰，是旺角是年轻人的世界潮流特区商场顶层12/F及13/F 娱乐专区终极吃喝玩乐的地方，内有各式餐厅、酒吧及Cafe，同时是近距离欣赏“数码天幕 案例五 朗豪坊业态布局案例五朗豪坊商场设计亮点通天广场商场四楼，楼高200米，汇聚人气踞点。玻璃外墙设计、尽览旺角景色。商场、酒店、写字楼交汇点。案例五 朗豪坊商场设计亮点数码天幕商场顶部设有全港首个数码天幕，是朗豪坊的瞩目据点。数码天幕时刻绽入影像，拼贴出边串幻彩旋涡、动感浮云，制造全港空前景观，吸引大量年轻客群。案例五 朗豪坊与香港地铁朗豪坊位于旺角市中心，故此交通相当
21、发达。铁路方面，地铁旺角站C3出口与商场的底层连接，亦可经E1出口从商场的砵兰街入口进入，它将所有地铁人流都汇集到朗豪坊商场办公、酒店中，峰值能够达到40万人/天。亦可从九广东铁旺角站步行约10分钟前往。朗豪酒店地下则为前往荃湾的公共小巴总站。区内亦有多条巴士线贯穿，主要集中在不远的弥敦道上。Play more，Sleep less玩多点，睡少点香港的APM Mall是新鸿基地产于东九龙发展的旗舰商场，位于九龙观塘，是观塘地铁上盖物业，总面积大约6万平方米。香港首个开创夜行概念的商场，为顾客提供购物消闲、潮流的时尚新体验。现成为国内游客及香港年轻人的消费娱乐热点之一。案例六 APM香港首个开创
22、夜行概念的商场案例六APM业态布局楼层分布B11F-3F4F-5F6F详细业态吉之岛超级市场化妆品、流行服饰汇聚美食广场、大型酒楼、影音数码电影院案例六 APM动感设计APM 商场内时尚、新颖的设计，灵感来自灯笼，并运用崭新的建筑技术，制造悬浮半空的视觉效果，灯光亦因应不同楼层而转变，带领顾客进入一个超现代的感官世界，使前来购物的顾客流连忘返。案例六 APM活动推广商场内的推广活动成为APM商场一大特色，APM商场现成为了不少电影公司及唱片公司举行签唱会、首映礼等宣传活动的热门地点。案例六 APM与香港地铁APM商场分别连接观塘地铁站、裕民坊与观塘道东行、巧明街的港贸中心以及创纪之城的开源道鳄
23、鱼恤大厦，优秀的选址和交通规划，成为顾客到达商场的重要途径。案例七太古广场超级SHOPPING MALL太古广场座落于港岛中区心脏地带，是金钟地铁站上盖，面积约51万平方米，是全球最大的市区商业及零售商场之一，包括四座大楼及一个购物中心。商场内网罗140多个世界知名品牌，荟萃了国际名牌时装、古玩珍藏和高级奢侈精品，成为香港名媛、年轻才俊的聚脚点。案例七太古广场业态布局楼层分布B11F-3F4F详细业态餐饮业：Thai Basil及ROKA日式餐厅、Zelo地中海菜餐厅时装品牌商店,包括 Agns b.、GigaSports、Aquascutum、路易威登、Dior、爱马仕、Prada、Gucc
24、i、Cartier等。塔楼的中庭和平台，设有的士站、停车场和顶层花园。案例七太古广场设计亮点太古商场内设有行人天桥连接金钟廊与统一中心，地下行人通道连接地下铁路金钟站及太古广场第三期，交通十分方便。案例七太古广场与香港地铁太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点，并将物业四周串联着放射状的过街人行天桥，将不同功能、用途的物业贯穿起来，形成人流、物流、钱流的共享互通，共同把所处的商圈做大做旺。规模化中庭：视觉冲击、提高档次与人气娱乐繁盛：欢乐天地、尽情释放大型竖向扶梯：增加空间层次感、便捷、有气势品牌主力店：聚集人气、满足各种购物需求食肆广泛：每层设置食肆点，便民、人性化注重细节：设施、服务人性化、小品雕塑点缀情调 案例总结 共通点
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