1、物业管物业管理专案流程理专案流程 1、 物业管理招投标及方案编制 2、 物业管理 VI 形象策划 3、 物业的接管、入住 4、 房屋管理、保安、清洁服务、园林绿化、车辆管理、机电设备管理、电梯管理、维修维 护、消防安全、社区文化 招标 开发公司项目得到批准后即可进行物业管理招投标工作， 指定招标文件、 以便于通过物业管 理的介入，争取设计方案的合理性。 招标文件 一般包括投标须知、物业管理招标书和部分物业的设计图纸。 招标须知 1、 出具投标保证金，额度为年服务费用的 5%，保证期为定标时为止，不中标者予以退回。 2、 明确保密要求。 3、 必须有“不选择最低标价”的声明。 4、 明示投送标书
2、的程序 5、 明文规定开标与评标时间标准（量化） 投标保证金 约占投标物业年度管理费用总额的 5%，保证期到定标时为止，一般 3-6 个月，不中标予以 退回。 选标方式 有两种：1、开发公司向选定的若干物业管理企业发出邀请书，出售招投标文件，这称为选 标方式； 2、 开发公司对报名投标物业管理企业逐一进行经营资质预审， 经审查合格方发给招 标文件，这称为公开招标方式。 物业管理的投标过程 按照国家相关政策，今后物业管理企业进入市场的唯一途径就是参与投标，主要的过程为： 1、 确定投标意向并成立投标工作机构 2、 获取招标文件 3、 考察物业现场 4、 成本测算 5、 编制标书 6、 封送标书
3、物业管理经费的测算方法（小区） 主要由以下几项经费构成： 1、 管理与服务人员的工资和按规定提取的福利费用 2、 公共设施、设备的日常运行，维护及保养费 3、 绿化管理费 4、 清洁卫生费 5、 保安费 6、 办公费 7、 物业单位固定资产折旧费 8、 法定税费 多层住宅物业管理公司员工定编标准为 3.6 人左右/万 1、管理人员 主任 S10 万设 1 人（S 代表建筑面积） 10 万 S 25 万设 1 正 2 副 事务助理或房管员 S10 万设 1 人 10 万以上每增加 5 万增设 1 人 社区文化设 1 人 活动中心、会所的值班人员另行计算 财务设会计、出纳各 1 人，但可兼职 收款员、仓库管理员、接待员、电脑资料员可根据物业大小和工作需要设置 2、维修人员 每 4 万设 1 人 3、绿化人员 每 4000 设 1 人（绿化面积） 5、 卫生保洁人员 每 140 户设 1 人 6
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