1、商商业业运运营营项项目目收收益益测测算算模模板板说说明明（红色字体为变化部分，请注意） 基础数据项已知数据项 营业税率5.50%建筑面积 房产税率12.00%初始投入从支付第一笔土地费始计，包括土地费、建安成本。 所得税率25.00%租金收入运营1-10年的基准租金及增长倍数，第11-20年租金水平0增长，与第10年持平。 折现率8.00%停车广告等其他年收入运营1-10年的基准年收入及增长倍数，第11-20年收入水平0增长，与第10年持平。 折旧年限20年运营成本率运营1-10年的运营成本率，第11-20年与第10年持平，保持不变。 运营年限20年每年折旧初始投入总额（E4）/20 注：租金
2、及停车广告等年收入需要由运营年份转化为自然年份，如9.28开业的项目第一年的年租金收入只计入3个月。 过程数据项 商业资产回收值 第20年商业物业的出售价值，计入第20年的当期现金净流量 收入小计 租金收入（E5）+停车广告及其他年收入(E6) 房产税 租金收入(E5)*房产税率(B4) 营业税： 收入小计(B13)*营业税率(B3) 营业成本及费用收入小计（E5）*运营成本率(E7)-房产税(B14)-营业税(B15) 所得税： 收入小计（B13）-营业成本及费用(B16)-房产税(B14)-营业税(B15)-折旧(E8)*所得税率(B5) , 0 税金 房产税(B14)+营业税(B15)+
3、所得税(B17) 支出小计 初始投入(E4)+营业成本及费用(B16)+税金(B18) 结论数据项 当期现金净流量 收入小计(B13)-支出小计(B19)+商业资产回收值(B12)（建设第1年至运营第20年） 当期净现值 当期现金净流量(B22)按计租年份折现（建设第1年至运营第20年） 当期净收益 收入小计(B13)-支出小计(B19)+初始投入(E4)（运营第1-20年） 考核指标项 留存物业价值运营第1年至第20年当期净收益(B24)的净现值 留存物业投入初始投入总和 留存物业净收益留存物业价值(B27)-留存物业投入(B28) 留存物业收益率留存物业净收益(B29)/留存物业价值(B27) 内部收益率（IRR）根据建设期第1年至运营第20年当期现金净流量(B22)进行计算 动态投资回收期累计净现值为正的运营年份 静态投资回收期累计现金净流量为正的运营年份 商商业业运运营营项项目目收
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