房地产咨询公司地块项目拿地价格测算方案（14页）.pptx
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房地产咨询公司地块项目拿地价格测算方案（14页）.pptx
1、肇庆广宁水务局地块项目 拿地价格测算方案 1.1.经济指标分析 说明 本案选取产品规划方案中，可售商业面积最小的方案为计算基础，采用研究所得物业售价进行 测算，目的令投资者对拍卖标的物可承受的心理价格进行预判； 测算目的 测算方法：通过对项目整体按“标准售价/售价下调10%/售价下调20%”这三种不同情况下， 分别估算当税后利润率为零时，楼面地价的峰值为何值。 测算方法 测算构成 房地产项目成本从投资的角度可划分为开发成本与开发费用，其中开发成本包括土地成本、前 期费用、基础设施建设费、建筑安装工程费、开发期间税费、不可预见费等；开发费用包括销售费 用、管理费用、财务费用。 测算依据 前期费用
2、、基础设施建设费、建筑安装工程费、不可预见费用、开发期间税费等主要根据广州 市房屋建筑工程技术经济指标及咨询相关设计单位所得；开发费用主要参考先前项目按比例测算数 据：销售费用=销售收入*4% 、管理费用=销售收入*2% 、财务费用=贷款额*贷款年利率*贷款年 限。 1.1.经济指标分析 成本测算的构成与依据 测算构成 数据依据 总收入按收入来源划分为销售收入与租赁收入，减去营业税、城市维护建设费、教育税附加、 堤围防护费、印花税、土地增值税、房产税等租售税费，得到净收入。 销售收入与租赁收入可通过市场比较法、收益法和成本法算出租售均价，再根据租售均价分别 计算，租售税费按照国家相关税费标准进
3、行测算：营业税=总收入*5%、城市维护建设费=营业税 *7%、教育税附加=营业税*3%、堤围防护费=总收入*0.13%、印花税=总收入*0.05%、土地增值 税=销售收入*3%、房产税=租赁收入*12%。 1.1.经济指标分析 收入测算的构成与依据 1.1.经济指标分析 项目产品建筑规模 假设前提（表一）假设前提（表一） 规划技术指标规划技术指标 序号序号 项目名称项目名称 数额数额 单位单位 比例比例 1 规划总用地面积 3,661 2 规划净用地面积 3 总建筑面积 38,437 4 计容建筑面积 34,777 100% 4.2 其中 住宅（套现） 31,416 90% 4.3 商业1F（套现） 1,681 5% 4.4 商业2F（套现） 1,681 5% 5 不计容建筑面积 3,660 5.1 其中 停车位（销售） 3,660 5.2 停车位（自用） - 6 总停车位 174 个 6
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