房地产开发公司投资测算实操培训课件（31页）.pdf
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房地产开发公司投资测算实操培训课件（31页）.pdf
1、投资测算实操 投资策划中心 2015年11月 【考试题解析】 某项目A地块占地10.46亩（纯净地），可建面积3.32万，预计货值3.56 亿元（预计最终利润0.36亿）。 （B+C）地块占地43.21亩（全部已开工并达预售条件），建筑面积10.05 万，已售2.97万，销售额3.78亿（预计该部分最终利润为0.26亿）；未售面 积7.08万，未售货值7.60亿（预计该部分最终利润为0.76亿）。账面成本8.92 亿元中，利息成本1.02亿全部没有发票（不参与利润计算），其中：A地块账面 成本1.12亿,(B+C)地块账面成本6.78亿。另，账面有2.30亿预收账款、6.52亿股 东借款以及0
2、.10亿注册资本。假设除此以外并无其他资产、负债。 现对方提出以总作价7.48亿（含归还股东借款，不含已售部分的权益）转让 至我司。交易是否可行？为什么？ （注：成本分摊按建筑面积比分摊，不考虑交易过程产生税费及资金时间成本） 账面成本净利润 净地1.120.36 在建工程4.780.76 已售20.26 【二手项目对价计算】不考虑已售部分 7.02亿 BC地块未售货量对应的已投入成本 =6.78*(7.08/10.05)=4.78亿 项目总未售地块对应已投入成本=1.12+4.78=5.90亿 项目预计可以产生利润=0.36+0.76=1.12亿 项目总价值=5.9+1.12=7.02亿 总
3、作价7.487.02，故交易不可行。 【二手项目对价计算】不考虑已售部分 账面成本预收账款净利润 净地1.120.36 在建工程4.780.76 已售22.30.26 【二手项目对价计算】考虑已售部分 净投入： 1.12+6.78-2.3=5.6 净利润： 1.38 项目现有的净投入=1.12+6.78-2.3=5.6亿 项目预计可以产生利润=0.36+0.26+0.76=1.38亿 项目总价值=5.6+1.38=6.98亿 总作价7.486.98，故交易不可行。 【二手项目对价计算】考虑已售部分 【延伸题】 某项目占地438亩，容积率2.0，原始地价89万/亩，楼面价667元/。总建面58.71万。开发情 况：一期占地145亩，总可售9.32万，已售8.62万，未售0.7万；二期占地75亩，总可售 8.82万，已售1.21万，未售7.61万；三期为存地（未开发），占地218亩，总可售44
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