房地产开发公司基于实践的土地投资模式讲解培训课件（92页）.pdf
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房地产开发公司基于实践的土地投资模式讲解培训课件（92页）.pdf
1、基于碧桂园实践的土地投资模式讲解 投资策划中心 王琦 2016年3月 1.1 直接招拍挂 1.2 勾地等意向性拿地（2个案例） 1.3 一二级联动开发 1.4 三旧改造 第一章 一级市场主要的拿地模式 2.1 土地使用权转让 2.2 股权收购（5个案例） 2.3 增资扩股 2.4 联营合作开发项目 2.5 代管代建+品牌输出项目（2个案例） 第二章 二级市场主要的拿地模式 目录 概念 概念 一级市场是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将 城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。 房地产企业通过一级市场获取土地使用权进行房地产开发。 1、一级市场拿地模式 概
2、念 政府通过公开程序，将成熟的土地推出市场，企业通过招标、挂牌、 拍卖的方式获得土地使用权。 直接招拍挂指前期未就项目地块与政府进行接触，在政府公示后 才获取地块信息，直接通过公开招拍挂途径获取土地。 1、一级市场拿地模式 概念 土地交易的公开投标、拍卖和挂牌的共性是其交易的公开性，但其具体操 作又有其差异性，针对不同性质的土地交易要采取不同的交易方式。 1.1 直接招拍挂 招标拍卖挂牌 1.1 直接招拍挂 （1）宗地出让面积限制（住宅项目） 小城市和建制镇 7公顷 中等城市 14公顷 大城市 20公顷 （2）招拍挂中涉及的价格 基准地价底价起始价 1.1 直接招拍挂 挂牌文件研读 获取资料：
3、挂牌公告、挂牌须知、规划设计条件、红线图、竞买申请书等资料。 关注要点：报名及保证金支付截至时间、竞买日期、竞买人要求、付款方式、额外配建 （学校、酒店等）要求、规划条件、交地时间、交地标准、开竣工要求、其他特殊要求 （特定客户、缴纳耕地占用税、限价房）等等。 其他注意事项 如由现有公司参与竞买，竞得土地后在当地成立项目公司开发的，须在竞买申请及成交 确认书中说明，以防被认定为土地转让而产生二次交易税费； 地价分期支付情况下的提前开工问题。 1.1 直接招拍挂 案例一：北京房山区某地块挂牌文件 案例二：河北某地块挂牌文件 案例三：东莞某地块挂牌文件 概念 勾地是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明购买意向， 并承诺愿意支付的土地价格。 政府已经完成（或基本完成）了土地的一级开发，土地具备出让条件；土地的一级开发 虽未完成，但政府无需企业投入资金完善该工作。 路径 企
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