物业管理公司商业广场经营中的纳税筹划难点及解决思路（3页）.doc
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物业管理公司商业广场经营中的纳税筹划难点及解决思路（3页）.doc
1、万达商业管理公司万达商业管理公司 经营中的纳税筹划难点及解决思路经营中的纳税筹划难点及解决思路 目前，在各地万达广场商业管理公司中，几乎全部是增值税小规模纳税人， 这是由于万达商业管理公司跟普通物业公司有很大区别， 万达商业管理公司主要 管理万达集团开发的商业地产项目，除了物业管理之外，商业管理公司还负责整 个广场商铺的前期招商、开业后运营数据分析、后期经营过程中的广场的市场推 广和企划宣传工作。因此商业管理公司在注册时，营业执照经营范围除物业管理 等营业税应税项目外， 还包括日用百货、 代收水电费、 供暖费等增值税应税项目， 但是在实际经营中不涉及货物销售。至于各商业管理公司代收水电费、供暖
2、费等 业务在实际操作中都开具物业公司的服务业专用发票，并注明代收项目。那么是 否在日常经营中确无增值税应税项目， 而不用在意增值税纳税人资格呢？此文中 将对这一问题做一探讨。 首先，在商业管理公司日常经营中经常涉及的增值税应税项目就是代收代 付水电费、供暖费项目。各地税务局对代收水电费、供暖费溢价部分征收何种税 款各持己见，因此各地做法也不尽相同。 目前万达各地商业管理公司对代收项目账务处理举例如下： 1.1 收到客户交来水费 借：银行存款 贷：其他应付款代收款项-水费 1.2 月末根据自来水公司的抄表数缴纳水费 借：主营业务成本能源费水费（商业公司应承担的部分） 、 其他应付款代收款项水费
3、贷：银行存款 其中：代收和支付每月都会有差异，月末其他应付款代收款项水费科 目常常会出现余额。 根据“国税发【1998】217 号文：关于物业管理企业代收费用营业税有关问 题的通知” 中， 明确物业企业代收代付水电费为免税项目， 但是， 文中还规定 “对 从事此项代理业务的手续费应计征营业税” ，此手续费应如何界定呢？如果发票 或合同中有明确规定当无异议， 如果未明确呢？个人认为， 从税务部门角度出发， 企业在代收代付水电费过程中， 只要有溢价行为可视同手续费， 则应缴纳营业税。 针对这一问题，我们首先要明确增值税纳税人的资格问题。增值税纳税人 资格分为一般纳税人和小规模纳税人，根据税法规定：商业类应税项目年销售额 在 80 万元以上就可以申请认定为一般纳税人，一般纳税人在取得增值税专用发 票时可以抵扣相应进项税额，从 2009 年开始固定资产进项税额也可以抵扣。那 么如果我们取得一般纳税
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