房地产咨询服务公司3W—地产项目价值分析方法培训课件PPT（20页）(1).ppt
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房地产咨询服务公司3W—地产项目价值分析方法培训课件PPT（20页）(1).ppt
1、3W地产项目价值分析方法 今天我们讲地产项目价值分析 方法。价值分析，是对一个项目推广 的一个基础 。这节课我们主要讲，WHAT，WHY，HOW，就是3W。 首先 上图就是价值分析 ，这是以一个价值分析的流程 。 我们讲下其中的属性界定 ： 相当于一个素描 。这个丌是简单的概括项目 而是盘点项目的资源，从中找到项 目的价值 。 大盘和小盘是核心属性 。大盘和小盘的模式，战略都有很大的丌同 。 这个在一线，二线城市都很突出 。丌 同的区域，丌同的城市价值 。 资源属性决定了项目的盈利模式 。 万科17英里，独特的海景资源 。形成高端圈层营销高利润的金字塔尖模式。 万科第五园 则打造了强势的人造资
2、源 。 万科的项目一般会比周边同类产品贵1000元戒者更多 。绿城的项目一般会高出 更多 。开发商的背景决定了戓略同时决定了盈利模式 。碧桂园，农村包围城市 。 二级属性即影 响低的要素 通过以上价值分析。最终我们是要得到的是这个东西 ，戓略、占位、盈利 模式、优劣势。今天讲的这个比较抽象 ，我们就记住 一个价值分析，是从属性 分析开始的 ，另外属性的核心属性（规模） 。 然后我们通过价值分析是为了得到 戓略、占位、盈利模式 ， 了解自身优劣 势 就这些就可以了 。然后在具体工作中慢慢体会 。 简单说几个例子 ，第一个就是价值高估。有一个项目拿到了一个临湖的一块 地，离城市中心并不远，在新城
3、。开发商拿地的成本很高 ，导致最后开发的成 本达到当地市场的销售价格，这就是典型的价值高估。最后由于成本问题，项目 迟迟不能动工，到现在3年了 。 再说一个例子，万科的价值低估案例。当年上海机场边上有块地，飞机就 从上面飞过去，轰隆隆的，给谁都不要。那时候和现在不一样 ，房价还不高， 地有的是，白给没人要，王石要了，就是价值低估。谁都不要，结果项目很成功 。就是项目的价值分析在每个阶段，每个城市 每个项目 都很重要 ，是戓略的依 据、是推广的依据 、是盈利模式的依据 、是项目自身优劣势的依据 。 在比如 之前讲的药厂的项目，其实是和万科机场项目类似的硬伤项目，就 象尾盘的户型有硬伤的户型 。我觉得反而是最好卖的，因为你可以处理它。就象 卖水果，晚上收摊时候剩那点最好卖。还有就是价值判断，对中小型开发商至关 重要。尤其小型开发商操作项目比较少 ，拿到点好东西就当宝贝了 ，容易犯价 值高估的错
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