文化艺术品展示交易中心地块地产项目物业发展建议书.ppt

1、1物业发展建议报告物业发展建议报告出版集团1、2号地块2项目概况分析项目概况分析项目概况分析项目概况分析写字楼市场研究写字楼市场研究写字楼市场研究写字楼市场研究物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议酒店市场研究酒店市场研究酒店市场研究酒店市场研究3项目概况分析项目概况分析项目概况分析项目概况分析1.项目暂定名称：项目暂定名称：复合书店综合体(一号地块)文化艺术品展示交易中心(二号地块)2.地理位置：地理位置：位于郑州市郑东新区，北邻金水路、南临祥盛街、西临农业东路、东临中原传媒集团大厦。具体位置在中原传媒集团大厦西北角。传媒集团传媒集团地块图4项目属性界定项目属性界定项目属性界定项目

2、属性界定3.规划指标：规划指标：总用地面积：38971.4，其中一号地块位于西侧，占地26094，建设用地面积10041，用地性质为商服用地，原容积率2.0，市政府已同意调整为3.5；二号地块位于东侧，建设用地面积12877.4，为新闻出版用地，容积率2.0，不可更改。绿化率30%，建筑密度30%。4.建设内容：建设内容：分为复合书店综合体和文化艺术品展示交易中心两个建设项目，总建筑面积：83816.7，其中地上建筑面积60898.3，地下建筑面积22918.4。（1）一号地块复合书店综合体，共8层，总建筑面积35143.50。1F5F为复合书店类，建筑面积24343.5，6F8F为影院+电玩

3、（建筑面积5700）、健身、培训（5100），地下一层，建筑面积10041。（2）二号地块文化艺术品展示交易中心，共6层，总建筑面积25754.80。文化艺术品实物展示、文化艺术品实物交易、艺术品证券投资交易三部分各占2层，地下一层，建筑面积12877.40。项目属性界定：一定年限的使用权开发一定年限的使用权开发5项目发展方向项目发展方向项目发展方向项目发展方向复合书店综合体复合书店综合体复合书店综合体复合书店综合体(一号地块)文化艺术品展示交易中心文化艺术品展示交易中心文化艺术品展示交易中心文化艺术品展示交易中心(二号地块)酒店酒店酒店酒店（快捷或星级含类星级酒店）写字楼写字楼写字楼写字楼就

4、可行性，对于项目就可行性，对于项目发展定位进行论证发展定位进行论证6项目概况分析项目概况分析项目概况分析项目概况分析写字楼市场研究写字楼市场研究写字楼市场研究写字楼市场研究物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议酒店市场研究酒店市场研究酒店市场研究酒店市场研究7郑州酒店市场郑州酒店市场郑州酒店市场郑州酒店市场8u大量高档酒店集中在金水路，因为金水路集中了大量政府机关和大型企业，同时它也是郑州主要的行政大道、商务大道、财富大道，高楼林立，市政配套齐全；u郑东新区目前作为一个未来城市建设的重点区域，郑州未来城市的名片，现已运营的高档酒店较少；u在新区的规划中，以政府为主导，会展为带动，给酒

5、店业带来了发展机遇，目前在建项目也大多集中此区域；红色代表营业中红色代表营业中 代表四星级代表四星级 代表五星级代表五星级现有酒店分布现有酒店分布现有酒店分布现有酒店分布大多集中在金水区，四星级为主大多集中在金水区，四星级为主,已运营的五星级较少；已运营的五星级较少；新区会展经济的发展提供机遇。新区会展经济的发展提供机遇。星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描9运营情况运营情况运营情况运营情况因星级规格而产生的入住价格差异不明显。因星级规格而产生的入住价格差异不明显。星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描10入住率入住率入住率入住率五星级酒店

6、入住率普遍好于四星级，展会期间更为明显。五星级酒店入住率普遍好于四星级，展会期间更为明显。u五星级酒店的平均开房率明显要高于四星级开房率，主要原因是郑州五星级数量少且声誉好、经营较好，基本垄断了所有的高层消费群体；u郑州的淡旺季主要受到政府会议及商务活动所影响，淡旺季波动不明显，但大型会展期间波动较大；星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描11酒店市场扫描酒店市场扫描09年全市五星级、四星级酒店开房率均高于全市平均水平，高星级酒店、快捷酒店较受市场追捧。分星级开房率73.33郑 州 酒 店 开 房 率（分星级）74.33706067.5263.6061.6355.40

7、61.9250403020100.00五星四星三星二星一星未评星全市星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描12酒店房价市场由于郑州商业及会展经济拉动，郑州星级酒店房价近阶段呈小幅上升趋势分星级房价郑州酒店平均房价（分星级）600500400300654.24393.12325.68200267.83170.80170.16293.740五星四星三星二星一星未评星全市星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描13酒店管理酒店管理酒店管理酒店管理自持经营、外部聘请均有，但都缺少有特色的、独具一格的特质。自持经营、外部聘请均有，但都缺少有特色的、独具一

8、格的特质。星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描14商务配套商务配套商务配套商务配套较为齐全，但普遍缺少特色，特别是缺乏能提升品质、代表某种观念、较为齐全，但普遍缺少特色，特别是缺乏能提升品质、代表某种观念、精神内涵和图腾的特质。精神内涵和图腾的特质。星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描15l酒店星级档次越高，入住率越好，但价格上升不明显；酒店星级档次越高，入住率越好，但价格上升不明显；l会展经济对于酒店市场的拉动作用显著；会展经济对于酒店市场的拉动作用显著；l普遍缺乏特色、突出亮点不足。普遍缺乏特色、突出亮点不足。现有酒店印象现有酒店印象

9、现有酒店印象现有酒店印象星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描161 12 23 34 45 56 67 7希尔顿酒店永和丽笙酒店喜来登酒店大观国际酒店凤凰城酒店香格里拉酒店千玺广场喜来登酒店未来供应区域未来供应区域未来供应区域未来供应区域大部分集中在郑东新区；大部分集中在郑东新区；8 8星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描17未来供应酒店星级未来供应酒店星级未来供应酒店星级未来供应酒店星级几乎全部为五星级。几乎全部为五星级。星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描18项目周边酒店项目周边酒店项目周边酒店项目周边酒店

10、入住客户多以周边机关单位为主，展会期间主要以展会客户为主；入住客户多以周边机关单位为主，展会期间主要以展会客户为主；入住良好，展会期间更佳；入住良好，展会期间更佳；星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描19项目周边酒店项目周边酒店项目周边酒店项目周边酒店依托区域优势，硬件、配套无明显升级；依托区域优势，硬件、配套无明显升级；星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描星级酒店市场扫描20市场发展概况调研市场发展概况调研市场发展概况调研市场发展概况调研调研（调研（1）调研方法：调研方法：市场问询法调研对象：调研对象：河南中州快捷酒店投资公司董事长陈桂杰女士观观点：点

11、：郑州一个月有一家半快捷酒店开业郑州一个月有一家半快捷酒店开业，行业发展进入瓶颈，面临洗牌，行业发展进入瓶颈，面临洗牌。访谈内容：访谈内容：04年底-07年是快捷酒店的迅速膨胀期，平均一个月有1.5-2家快捷酒店开业。08年-10年是快捷酒店的迅速发展期，大量外地品牌快捷纷纷进入郑州。整体市场无序发展，良莠不齐。一方面是品牌快捷酒店的迅速扩张，一方面是大量小型快捷酒店的进入。甚至都市村庄的农民有一栋楼，就可以装修一下做快捷酒店。如经三路枣庄、丰庆路庙里、文化路陈寨等。预计整个行业的黄金发展期就2年时间。目前考虑一是提升经营档次，向星级酒店靠拢，二是考虑转型和多元化经营。快捷酒店市场扫描快捷酒店

12、市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描21市场发展概况调研市场发展概况调研市场发展概况调研市场发展概况调研调研（调研（2）调研方法：调研方法：市场问询法调研对象：调研对象：郑州旅游职业学院饭店管理系主任、省旅游星级饭店评定检查员李晓东观观点：点：旅游大众化细分酒店市场旅游大众化细分酒店市场访谈内容：访谈内容：目前国际上，经济型酒店做得比较好的有美国的“速8”、法国雅高推出的“宜必思”，英国的洲际等。国内做得比较好的经济型酒店有“如家客栈”，“锦江之星”，“中江之旅”、“新亚之星”等。李晓东分析，经济型酒店出现的主要原因一是商务需求的增大，二是旅游大众化趋势的发展，三是社会需求满足率的提高，市

13、场细分加快。目前郑州的经济型酒店的价格为每天120130元，最好能降至每天80100元，因为郑州三星级、四星级的酒店价格每天只有三四百元。另外，经济型酒店的选址也非常重要。不仅如此，经济型酒店也要学会说“不”，酒店经营也要“经济”，经济型酒店的利润空间就是人工成本的大幅降低，譬如外卖送餐、代购机票等，都不应该是经济型酒店提供的服务。旅游星级饭店的功能齐全，而经济型酒店的功能单一，主要是提供舒适的住宿环境。国外对酒店服务有个简单的划分惯例，即分为全面服务和有限服务两类。高档酒店提供全面服务，而中低档酒店就是有限服务。对经济型酒店而言，如果仅就面对面接触的人工服务来说，可以说除总台和早餐外，是“没

14、有服务”的，国外都是如此。快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描22市场发展概况调研市场发展概况调研市场发展概况调研市场发展概况调研调研（调研（3）调研方法：调研方法：市场问询法调研对象：调研对象：河南省旅游局行业管理处处长张毅兵观观点：点：旅游和商贸促进经济型快捷酒店的集团化发展旅游和商贸促进经济型快捷酒店的集团化发展访谈内容：访谈内容：从游客的消费心理来讲，游客外出旅游主要是花钱买一种经历、知识及心态，除了要求提供安全、舒适的住宿环境，更多的想在景区等方面多花些钱，不愿在住宿方面多花钱，而且从时间安排来看，游客大多的时间并不在酒店里度过，因而选择经济型酒店是市场发

15、展的必然结果。从入住率来看，高档的星级饭店入住率在60左右就比较高了，而经济型酒店入住率能达到90左右郑州发展经济型酒店有自己独特的优势，一是郑州是我省的省会城市，二是商贸因素，全省及国内外游客在郑州聚集停留的较多。此外，根据世界旅游组织预测，到2020年中国将成为世界最大的旅游目的地国家，预计接待的世界各地旅游者将达到137亿人次，占世界市场份额的86，其中相当一部分人对经济型酒店有需求。近期在中国发展高档酒店已不是投资酒店的最好选择，经济型酒店的发展是酒店的新机会。假日集团、雅高、万豪都有明确的在中国发展经济型酒店的动机，万豪还专门请咨询公司，作了中国未来酒店业发展报告，结论之一是，经济型

16、酒店是一个新热点、新机会，比高档酒店有发展前景。快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描23市场分析市场分析市场分析市场分析1.快捷酒店或者经济型酒店存在较大的发展空间和机遇2.经济型酒店市场进入门槛较低，导致行业的无序发展和不规范竞争，使行业发展进入洗牌期。3.雅高、喜达屋、假日等国际星级酒店品牌纷纷进入中原，由原先的高星级酒店布局，开始快捷酒店的布局，势必带动行业的进一步整合。4.经济型酒店未来的发展，势必是品牌化、规模化和服务与管理的竞争。快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描24郑州经济型酒店（快捷酒店）整租租金状况调研郑州经济型酒店（

17、快捷酒店）整租租金状况调研郑州经济型酒店（快捷酒店）整租租金状况调研郑州经济型酒店（快捷酒店）整租租金状况调研快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描25快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描26经济型酒店（快捷酒店）整租租金市场分析经济型酒店（快捷酒店）整租租金市场分析经济型酒店（快捷酒店）整租租金市场分析经济型酒店（快捷酒店）整租租金市场分析快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描1.市场经营状况良好，占据较大市场份额的仍然是以锦江、如家、七天等为代表的品牌性经济酒店连锁集团。2.经营方式：一是酒店集团整租物业进行经

18、营；而是业主以自有物业加盟品牌酒店进行经营。3.经营面积：视所处区域及目标客群，在4000-9000不等。4.租金状况：根据所处地段不同，在25-45/月月/元元之间。5.客房销售情况良好，跟酒店品牌度成正比。品牌酒店基本在80%,个别小酒店也做到了50%以上。6.选址特点：大多位于商业区、商务区或相对繁华路段。中国主要经济中国主要经济中国主要经济中国主要经济酒店市场份额酒店市场份额酒店市场份额酒店市场份额27快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描中国经济型酒店品牌情况【参考资料】中国经济型酒店品牌情况【参考资料】中国经济型酒店品牌情况【参考资料】中国经济型酒店品牌情

19、况【参考资料】28经济型酒店（快捷酒店）设店要求经济型酒店（快捷酒店）设店要求经济型酒店（快捷酒店）设店要求经济型酒店（快捷酒店）设店要求以如家品牌为例：以如家品牌为例：1.城市要求城市要求全国省会城市、直辖市等经济比较发达的城市（GDP在800亿以上的地级城市及全国经济10强县市），有充足的商务客源。2.建筑要求：建筑要求：1)建筑物的建筑面积在30006000以内，出房数量约在80130间；2)周边有一定的空地，出路通畅并有充足停车位；3)基础设施情况（最佳）：水用水额度不低于3000吨/月，进水管的管径不小于DN100，电用电不低于400KVA，煤气有煤气管道接入或可以接入，排污纳入市政

20、排污管网，供暖（北方地区）等设施到位；4)物业使用性质最好是商业服务业或使用性质可以改变为该用途；5)物业产权清晰；6)租赁年限：15-20年。3.选址要求：选址要求：1)位于当地的市级商务中心、商业中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大型游乐中心。（六大中心区域）2)具有良好的可见性，最好是“金角银边”（十字路口），有一定的广告位。3)交通流动性好，车辆进出便利，在选址点的200米方圆内有5条以上能通达商业中心、机场、车站、码头的公交站线快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描快捷酒店市场扫描29酒店市场启示酒店市场启示酒店市场启示酒店市场启示做做有特色、有特点、有特质有特色、有

21、特点、有特质的产品，的产品，对现在而言，是对现在而言，是机会机会，对未来而言，是对未来而言，是出路出路。无论星级高端酒店，还是经济型快捷酒店，品质无论星级高端酒店，还是经济型快捷酒店，品质化，品牌化，是未来发展和立足市场的必然趋势化，品牌化，是未来发展和立足市场的必然趋势。30项目概况分析项目概况分析项目概况分析项目概况分析写字楼市场研究写字楼市场研究写字楼市场研究写字楼市场研究物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议酒店市场研究酒店市场研究酒店市场研究酒店市场研究31郑州写字楼市场郑州写字楼市场郑州写字楼市场郑州写字楼市场32萌芽阶段萌芽阶段启动阶段启动阶段发展阶段发展阶段成熟阶段成

22、熟阶段办公需要住宅改办公草创型企业住宅无改善环境住宅立项、商务办公成长型中小企业第一代商务公寓位置价格交通使用成本动因动因表现形式表现形式产品特征产品特征客户特征客户特征客户关注点客户关注点追求形象纯商务形象迅速发展的中小企业初具规模的企业纯写字楼开始出现位置配套硬件商务氛围需求多样化多样化各种类型企业 写字楼与新一代商务公寓并存地段服务健康、风景郑州办公物业正处于发展阶段，写字楼产品已有质的飞跃郑州办公物业正处于发展阶段，写字楼产品已有质的飞跃写字楼写字楼发展模型发展模型发展模型发展模型写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描33郑州目前写字楼热点主要集中在金水路沿线、郑东C

23、BD，但随着城中村改造速度的加快，未来城中村写字楼也将成为市场新热点；目前项目所处位置并非写字楼市场热点区域；市场热点郑州写字楼分布郑州写字楼分布“一圈一圈”+“+“一带一带”+“+“散点散点”写字楼写字楼目前市场格局目前市场格局目前市场格局目前市场格局写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描34金水东路沿线交通枢纽广场金水东路沿线：依托大量政务资源，商务环境进一步成熟政府重点打造区域，未来发展有待观察，客运人流提供未来机会，150-200m的建筑具备成就高端商务的基础，但组团题量大，极可能出现良莠不齐的局面。作为连接CBD和交通枢纽商务组团的中间地带，具备成为新进高端商务区域

24、。写字楼写字楼未来集中片区未来集中片区未来集中片区未来集中片区未来写字楼将集中在金水东路沿线及郑东交通枢纽广场未来写字楼将集中在金水东路沿线及郑东交通枢纽广场写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描35目前整体写字楼市场呈现相对平衡的状态，优质写字楼稀缺，需不断升级满足客户需求分物业市场情况分物业市场情况写字楼现状写字楼现状写字楼现状写字楼现状写字楼具有较大市场机会写字楼具有较大市场机会写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描36分物业市场情况分物业市场情况写字楼销售价格写字楼销售价格写字楼销售价格写字楼销售价格因为写字楼的客户直接为企业或机构本身，受经济影响更

25、为敏感。因为写字楼的客户直接为企业或机构本身，受经济影响更为敏感。20092009年以来成交价整体走高，目前市场均价格在年以来成交价整体走高，目前市场均价格在7500-120007500-12000元元/写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描37分物业市场情况分物业市场情况写字楼销售价格写字楼销售价格写字楼销售价格写字楼销售价格客户对写字楼的价值有了新的认知，写字楼价格已有很大的提升客户对写字楼的价值有了新的认知，写字楼价格已有很大的提升写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描38分物业市场情况分物业市场情况写字楼产品特征写字楼产品特征写字楼产品特征写字楼产品

26、特征CBD区域写字楼外里面、公共空间、设备配置均有较大的提升中油国际蓝玛地王新芒果大厦随着市场的发展，写字楼产品的品质在持续的提升随着市场的发展，写字楼产品的品质在持续的提升写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描39分物业市场情况分物业市场情况写字楼产品特征写字楼产品特征写字楼产品特征写字楼产品特征客户研究主要为郑东新区贸易、房地产、资讯类主要客户群；实业、金融、能源类客户数量；+投资客户客户的需求层次多样，高中档均有，但高档写字楼对形象的支撑更加客户的需求层次多样，高中档均有，但高档写字楼对形象的支撑更加明显明显写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描402

27、01020102011-201220142013分物业市场情况分物业市场情况写字楼潜在供应量写字楼潜在供应量写字楼潜在供应量写字楼潜在供应量郑东新区预计未来5年将推出400万平米的商务办公建筑，平均年供应量100万平米左右，激烈的竞争环境将引导写字楼产品进入新一轮革命未来竞争将异常激烈，需要差异化和品质提升未来竞争将异常激烈，需要差异化和品质提升写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描41分物业市场情况分物业市场情况写字楼租赁市场调研写字楼租赁市场调研写字楼租赁市场调研写字楼租赁市场调研租售价格导致，租金普遍较低租售价格导致，租金普遍较低写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫

28、描写字楼市场扫描调研方法：调研方法：市场问询法【抽样调查】42分物业市场情况分物业市场情况写字楼租赁市场调研写字楼租赁市场调研写字楼租赁市场调研写字楼租赁市场调研租售价格导致，租金普遍较低租售价格导致，租金普遍较低写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描调研方法：调研方法：市场问询法【抽样调查】备注：备注：中原出版传媒集团北楼已租完，据物业公司刘经理介绍租金均价为3.5元/平米/天。北楼已入住企事业单位有：河南晋商联盟置业有限公司、河南汇丰投资股份有限公司、中国银行郑州新区支行、晋商会、党的生活杂志社、郑州新区国家税务局、郑州新区地方税务局、中原大地传媒股份有限公司等。祥盛街以

29、南有一栋楼，正在整楼招租，地上9层，地下1层，总建筑面积为78000平方米，经调查租价可能为3元/平米/天，物业费为9.45元/平米/月。空调费另外收取，按照流量收取，具体收费标准尚不明确。地下一层车库计入总建筑面积，整体出租。43分物业市场情况分物业市场情况写字楼租赁市场调研写字楼租赁市场调研写字楼租赁市场调研写字楼租赁市场调研 东区写字楼销售状况良好东区写字楼销售状况良好 租赁市场略显疲软租赁市场略显疲软写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描调研方法：调研方法：市场问询法【抽样调查】写字楼空置率调研写字楼空置率调研44分物业市场情况分物业市场情况写字楼租赁市场调研写字楼租

30、赁市场调研写字楼租赁市场调研写字楼租赁市场调研写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描写字楼市场扫描综合分析综合分析综合分析综合分析1.写字楼租金：写字楼租金：1.5-3.5元元/天天，写字楼档次、配套、硬件、定位的差别，导致租金相差较大。但租金整体水平偏低，与写字楼售价倒置。2.写字楼底商：写字楼底商：基本上为2-4层。连体经营或各单层分割独立经营。业态主要为银行、金融证券、中西快餐、烟酒店等。租金在3-3.8元元/天。天。3.租售面积：租售面积：在500-2000不等。因经营企业的规模和写字楼自身的结构等因素。面积越大，租金反倒越高。4.租赁期限租赁期限：3-5年不等。因企业经营都希望能

31、拥有自己产权的固定办公场所，所以一般不愿长期租赁。5.租金交付方式：租金交付方式：押一付三居多。6.租售率：租售率：因写字楼主要面向企业客户。所以销售率基本上100%以上。但出租率一直偏低50-90%之间，都有较大的空置。且客户群极大稳定。只有中小企业或过渡性企业才会租赁写字楼，但基本上都是短租，一旦有一定的积累后，势必选择购买。45项目概况分析项目概况分析项目概况分析项目概况分析写字楼市场研究写字楼市场研究写字楼市场研究写字楼市场研究物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议酒店市场研究酒店市场研究酒店市场研究酒店市场研究46发展定位建议发展定位建议发展定位建议发展定位建议1.SWOT

32、1.SWOT分析分析分析分析酒店物业发展建议酒店物业发展建议酒店物业发展建议酒店物业发展建议优势（优势（s）1.毗邻新客站，地理位置优越2.酒店市场前景看好3.具备酒店开发经验劣势（劣势（W）1.该物业只有一定年限的使用权，没有产权2.面积过大，一般经济型酒店难以承受3.投入产出比较低，投资回报年限较长4.产权不明晰，是酒店行业经营大忌机会（机会（o）1.东区发展前景良好2.郑州商贸业和旅游业的迅速发展为酒店行业创造发展机遇。3.随着新客车的开通，物业迅速升值的机遇威胁（威胁（T）1.东区人流量较少，发展不成熟的威胁2.经济型酒店市场无序发展，潜在的威胁3.因没有产权，作为“二房东”，存在客户

33、不信任的市场危机。4.酒店行业面临整合、洗牌的市场威胁。47发展定位建议发展定位建议发展定位建议发展定位建议2.2.发展方向分析发展方向分析发展方向分析发展方向分析酒店物业发展建议酒店物业发展建议酒店物业发展建议酒店物业发展建议酒店方向一：整体出租做经济型快捷酒店：方向一：整体出租做经济型快捷酒店：出租年限以10年计，租金25-45元/月，以6万体量计算，则不考虑成本情况下，十年总收益为：25(或45）126000010=18000-32400万元方向二：整体出租做星级酒店方向二：整体出租做星级酒店此方向不可行，星级酒店一般自营或外聘酒店公司管理，不会选择租赁方向三：自营酒店方向三：自营酒店不

34、懂酒店经营测算，但可以预估整体收益一定远高于以上两方案。但存在汇报周期过长的风险。48发展定位建议发展定位建议发展定位建议发展定位建议3.3.发展定位建议发展定位建议发展定位建议发展定位建议 以上三个发展方向，只有第一个整体出租做经济型酒店（产权酒店）和第三个自营酒店具有一定的可行性。但第三种方案不符合企业现阶段发展战略要求。因此，产品发展定位建议：类星级经济型（快捷）品牌类星级经济型（快捷）品牌酒店酒店酒店物业发展建议酒店物业发展建议酒店物业发展建议酒店物业发展建议一星、二星或以上标准锦江、如家等全国知名品牌有限服务酒店包括商务型49发展定位建议发展定位建议发展定位建议发展定位建议3.3.发

35、展定位要求发展定位要求发展定位要求发展定位要求 1 1）类星级：类星级：类一星或二星及以上标准。标题标准参照中国酒店星级评级标准 2 2）经济型酒店：经济型酒店：经济型酒店：经济型酒店：包括商务快捷、生活快捷等，提供有限酒店服务。3）品牌酒店品牌酒店：选择有拓店意向的全国性知名快捷或经济型酒店品牌合作。借此促进物业升值，同时提升租金收益。同时符合东区酒店业发展趋势。4）配置标准：配置标准：参照类星级酒店配置要求。5）产品建议：产品建议：建筑风格：建筑风格：建筑风格：建筑风格：复合金水路沿线整体风格调性。考虑现代风格、简欧风格、新古典风格、ARTDECO风格等。建筑标准建议：中央空调；电梯建议进

36、口或合资品牌，承重不低于1350kg,时速不低于3.5米/秒；大堂双层调高。标准层不低于1100；层高不低于3.5米。酒店物业发展建议酒店物业发展建议酒店物业发展建议酒店物业发展建议50发展定位建议发展定位建议发展定位建议发展定位建议1.SWOT1.SWOT分析分析分析分析写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议优势（优势（s）1.毗邻新客站，地理位置优越2.前景看好3.具备一定的开发经验劣势（劣势（W）1.该物业只有一定年限的使用权，没有产权2.写字楼租赁市场疲软。3.投入产出比较低，投资回报年限较长4.企业经营以自购写字楼为主的习惯，不利于出租。机会（机会（

37、o）1.东区发展前景良好2.地铁沿线的发展的机遇3.随着新客站的开通，物业迅速升值的机遇4.毗邻各级政府单位，对企业进驻具备一定的吸引力。威胁（威胁（T）1.东区人流量较少，发展不成熟的威胁2.交通不便利，不利于企业的办公使用3.商务氛围薄弱，不利于企业的商务交往。4.市场经营风险51发展定位建议发展定位建议发展定位建议发展定位建议2.2.发展方向分析发展方向分析发展方向分析发展方向分析写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议写字楼方向一：出租型综合写字楼：方向一：出租型综合写字楼：出租年限以10年计，租金1.5-3.5元/月，以6万体量计算，则不考虑成本情况下

38、，十年总收益为：1.5(或3.5）3656000010=32850-76650万元方向二：行业性专业写字楼方向二：行业性专业写字楼此类型写字楼在郑州市场屈指可数。如：以IT业为主的创新大厦；以动漫创意产业为主的金水文化创意园。此类型写字楼要么是市场发展积累形成，要么在政府的引导下给予一定年限的免租优惠，逐步形成。因此，此方向不可行。方向三：自营写字楼方向三：自营写字楼不考虑经营测算，但可以预估整体收益一定远高于以上两方案。但存在回报周期过长的风险。523.3.发展定位建议发展定位建议发展定位建议发展定位建议 以上三个发展方向，只有第一个出租型综合写字楼和第三个自营写字楼具有一定的可行性。但第三

39、种方案不符合企业现阶段发展战略要求。因此，产品发展定位建议：5A级级综合性综合性商务聚集区商务聚集区写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议5A智能化标准赋予项目一定调性发展定位建议发展定位建议发展定位建议发展定位建议53发展定位建议发展定位建议发展定位建议发展定位建议4.4.发展定位要求发展定位要求发展定位要求发展定位要求 1 1）5A：参照5A写字楼规划设计标准。东区新开发写字楼基本上均为甲级或者5A标准。向整体市场靠拢，方能在市场中争得一席之地。2 2）商务聚集区：商务聚集区：商务聚集区：商务聚集区：赋予项目一种高端调性，以引发客户关注。3）开发方向：开发方向：考虑定向或招商开发结合方式。考虑定向或招商开发结合方式。4）配置标准：配置标准：参照同类产品配置要求。写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议54发展定位建议发展定位建议发展定位建议发展定位建议写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议写字楼物业发展建议5A5A级写字楼级写字楼主要硬件配置参数建主要硬件配置参数建议5.5.产品配置建议产品配置建议产品配置建议产品配置建议产品标准产品标准产品标准产品标准55汇报完毕汇报完毕谢谢谢谢