1、CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES120072007年年1111月月建筑规划基本知识及其实际应用建筑规划基本知识及其实际应用CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES2主主 要要 内内 容容主主 要要 内内 容容基本术语及其概念基本术语及其概念 土地面积的衡量指标土地面积的衡量指标 居住区用地（居住区用地（R R）的分类的分类 建筑容量指标建筑容量指标 住宅按层数的分类住宅按层数的分类实际应用要点掌握实际应用要点掌握 建筑容量的控制建筑容量的控制 建筑平均层数的控制建筑平均层数的控制 与规划设计有关的投资经济指标计算与规划设计
2、有关的投资经济指标计算CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES3基本术语及其概念基本术语及其概念基本术语及其概念基本术语及其概念CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES4基本术语及其概念基本术语及其概念基本术语及其概念基本术语及其概念土地面积的衡量指标土地面积的衡量指标土地面积的衡量指标土地面积的衡量指标公顷公顷 (ha) (ha) 1 1公顷公顷= =（100100100100）=10,000=10,000 平方公里平方公里 1 1平方公里平方公里= =（1,0001,0001,0001,000）=1,000,000=1,000
3、,000 亩亩 1 1亩亩=60=60平方丈平方丈=6,000=6,000平方尺平方尺=6,0009666.67=6,0009666.67 各项指标的各项指标的互换关系互换关系 1 1平方公里平方公里=100=100公顷公顷 1 1公顷公顷1515亩亩 1 1平方公里平方公里15001500亩亩 1 1亩亩666.67666.67 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES5基本术语及其概念基本术语及其概念基本术语及其概念基本术语及其概念居住区用地（居住区用地（居住区用地（居住区用地（R R）的分类的分类的分类的分类住宅用地住宅用地（R01）住住宅宅建建筑筑基基底
4、底占占地地及及其其四四周周合合理理间间距距内内的的用用地地（含含宅宅间间绿绿地地和宅间道路等）的总称。和宅间道路等）的总称。公共服务公共服务设施用地设施用地(R02)一一般般称称公公建建用用地地，是是为为居居住住配配建建的的各各类类服服务务设设施施的的用用地地，包包括建筑基底占地及其所属的场院、绿地和停车场等。括建筑基底占地及其所属的场院、绿地和停车场等。道路用地道路用地(R03)居住区道路和配建的居民汽车地面停放场地的总和。居住区道路和配建的居民汽车地面停放场地的总和。 公共公共绿绿地地(R04)供供居居民民共共享享的的集集中中绿绿地地，包包括括组组团团绿绿地地和和其其它它块块状状、带带状状
5、绿绿地等。地等。CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES6建筑容量指标建筑容量指标建筑容量指标建筑容量指标建筑建筑容积率容积率(FAR(FAR） 指建筑物地面以上各层面积的总和与建筑基地面积的比值，通常是一个小指建筑物地面以上各层面积的总和与建筑基地面积的比值，通常是一个小 于于1010的数字。的数字。 在规划指标文件中通常也表示为在规划指标文件中通常也表示为“每公顷多少平方米每公顷多少平方米”。例如：每公顷。例如：每公顷2 2万万 平方米，即容积率为平方米，即容积率为2000020000（）（）/10000/10000（）（）=2.0=2.0。 容积率直接体现
6、建筑总体量，是影响总体品质和投资回报率的重要指标。容积率直接体现建筑总体量，是影响总体品质和投资回报率的重要指标。基本术语及其概念基本术语及其概念基本术语及其概念基本术语及其概念建筑密度建筑密度（D D） 指建筑物底层建筑面积指建筑物底层建筑面积( (总和总和) )与建筑基地面积的比率，通常用与建筑基地面积的比率，通常用“ “ % ”% ”表示。表示。 建筑密度直接影响建筑物的间距、高度，是关系总体品质的重要指标。建筑密度直接影响建筑物的间距、高度，是关系总体品质的重要指标。绿地率绿地率 居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区占地总和的比率居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区占地总和
7、的比率(%)(%)。 包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路红线内的绿地。包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路红线内的绿地。 新建小区不应低于新建小区不应低于30%30%，旧区改建不宜低于，旧区改建不宜低于25%25%。CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES7住宅按层数的分类住宅按层数的分类住宅按层数的分类住宅按层数的分类低低 层层 住住 宅宅指一至三层，且总高度小于、等于指一至三层，且总高度小于、等于10米的居住建筑。米的居住建筑。基本术语及其概念基本术语及其概念基本术语及其概念基本术语及其概念多多 层层 住住 宅宅指指四四层层至至八八层层
8、，且且总总高高度度大大于于10米米，小小于于、等等于于24米米的的居居住住建筑。建筑。高高 层层 住住 宅宅指大于八层（不含八层），且总高度大于指大于八层（不含八层），且总高度大于24米的居住建筑。米的居住建筑。小小高高层层住住宅宅指指大大于于八八层层，小小于于十十二二层层，且且高高度度小小于于32米米的的居居住住建建筑筑。属属于非规范的通俗概念，主要用于满足建筑消防的不同要求。于非规范的通俗概念，主要用于满足建筑消防的不同要求。CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES8实际应用要点掌握实际应用要点掌握实际应用要点掌握实际应用要点掌握CITY INTEGRATE
9、D RESIDENTIAL SERVICES9居住建筑小于商办建筑；居住建筑小于商办建筑；密度与建筑高度成反比；密度与建筑高度成反比；密度与用地规模成反比；密度与用地规模成反比；板式高层住宅的合理密度一般在板式高层住宅的合理密度一般在15%15% 20%20%之间；之间；居住建筑群的混合密度一般在居住建筑群的混合密度一般在252530%30%。独立式住宅（别墅），小于独立式住宅（别墅），小于20%20%；低层住宅，小于低层住宅，小于30%30%；多层住宅，小于多层住宅，小于30%30%；高层住宅，小于高层住宅，小于25%25%；高层商办建筑，小于高层商办建筑，小于50%50%。建筑容量的控制建
10、筑容量的控制建筑容量的控制建筑容量的控制建筑密度（覆盖率）建筑密度（覆盖率）建筑密度（覆盖率）建筑密度（覆盖率）根据根据住宅规划设计规范住宅规划设计规范，各类，各类建筑的覆盖率都有不同的控制值：建筑的覆盖率都有不同的控制值： 根据规划设计的实践经验，建筑密根据规划设计的实践经验，建筑密度的一般变化规律是：度的一般变化规律是： 实际应用要点掌握实际应用要点掌握实际应用要点掌握实际应用要点掌握CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES10地下室的建筑面积不计；地下室的建筑面积不计；半地下室在室外高度半地下室在室外高度1 1米时，不计米时，不计 建筑面积；建筑面积；对高
11、度对高度2.22.2米的空间，不计建筑面积；米的空间，不计建筑面积；对屋顶层建筑面积对屋顶层建筑面积1/81/8标准层建筑面标准层建筑面 积的，不计建筑面积。积的，不计建筑面积。 独立式住宅（别墅），在独立式住宅（别墅），在0.3 0.3 0.40.4之间；之间；低层住宅，在低层住宅，在0.7-0.90.7-0.9之间；之间；多层住宅，在多层住宅，在1.0-1.81.0-1.8之间；之间； 高层住宅，在高层住宅，在1.8-2.51.8-2.5之间；之间；高层商办建筑，在高层商办建筑，在2.5-4.02.5-4.0之间。之间。建筑容量的控制建筑容量的控制建筑容量的控制建筑容量的控制容积率容积率容
12、积率容积率根据根据住宅规划设计规范住宅规划设计规范，各类，各类建筑的容积率都有不同的控制值：建筑的容积率都有不同的控制值： 在规划设计的实践中，容积率的计在规划设计的实践中，容积率的计算最为重要，相关要点：算最为重要，相关要点：实际应用要点掌握实际应用要点掌握实际应用要点掌握实际应用要点掌握CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES11总建筑面积总建筑面积建筑基底总面积；建筑基底总面积； 容积率容积率覆盖率（覆盖率（FAR/DFAR/D）。）。建筑平均层数的控制建筑平均层数的控制建筑平均层数的控制建筑平均层数的控制估算平均层数估算平均层数同类别建筑的平均层数同类别
13、建筑的平均层数一般变化规律：一般变化规律： 与容积率成正比；与容积率成正比； 与覆盖率成反比与覆盖率成反比实际应用要点掌握实际应用要点掌握实际应用要点掌握实际应用要点掌握一般经验数据：一般经验数据： 独立别墅，覆盖率独立别墅，覆盖率20%20%，容积率，容积率=0.4=0.4，平均，平均2 2层；层； 低层建筑，覆盖率低层建筑，覆盖率30%30%，容积率，容积率=0.9=0.9，平均，平均3 3层；层； 多层建筑，覆盖率多层建筑，覆盖率30%30%，容积率，容积率=1.8=1.8，最高平均，最高平均8 8层；层； 高层建筑，覆盖率高层建筑，覆盖率25%25%，容积率，容积率=2.5=2.5，最
14、高平均，最高平均2020层。层。CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES12与规划设计有关的投资经济指标计算与规划设计有关的投资经济指标计算与规划设计有关的投资经济指标计算与规划设计有关的投资经济指标计算单位建筑面积的土地成本计算单位建筑面积的土地成本计算 土地总成本与总建筑面积得比值，又称土地总成本与总建筑面积得比值，又称“土地楼面价土地楼面价”，是规划设，是规划设 计过程中必须计算的一个重要经济指标；计过程中必须计算的一个重要经济指标；实际应用要点掌握实际应用要点掌握实际应用要点掌握实际应用要点掌握 在已知每亩土地价格时，通过容积率可以计算楼面价：在已知每亩
15、土地价格时，通过容积率可以计算楼面价：楼面价楼面价土地价格土地价格容积率容积率666.67666.67 这一计算主要用于比较容积率变化对单位投资成本的变化。这一计算主要用于比较容积率变化对单位投资成本的变化。CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES13与规划设计有关的投资经济指标计算与规划设计有关的投资经济指标计算与规划设计有关的投资经济指标计算与规划设计有关的投资经济指标计算土地总成本的计算土地总成本的计算 在进行土地投资前，必须明确在容积率确定之后，不同的在进行土地投资前，必须明确在容积率确定之后，不同的“土地楼土地楼 面价面价”对土地总成本的影响；对土地总
16、成本的影响；实际应用要点掌握实际应用要点掌握实际应用要点掌握实际应用要点掌握 在确定容积率后，通过比较不同在确定容积率后，通过比较不同“土地楼面价土地楼面价”可以计算土地总价：可以计算土地总价： 土地总价土地总价楼面价楼面价容积率容积率土地面积（土地面积（666.67 666.67 N亩）亩） 这一计算主要用于掌握单位土地成本与土地总投资的关系，从而有这一计算主要用于掌握单位土地成本与土地总投资的关系，从而有 效地控制总投资。效地控制总投资。CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES14覆盖率在总体规划中的实际应用覆盖率在总体规划中的实际应用 总覆盖率 分覆盖率之
17、和总建筑占地面积总用地面积局部建筑占地面积总用地面积 总建筑占地面积 局部建筑占地面积之和总用地面积总覆盖率局部用地面积局部覆盖率覆盖率建筑占地面积覆盖率建筑占地面积覆盖率建筑占地面积覆盖率建筑占地面积 用地面积用地面积用地面积用地面积CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES15容积率在总体规划中的实际应用容积率在总体规划中的实际应用 总容积率 分容积率之和总建筑面积总用地面积局部建筑面积总用地面积 总建筑面积 局部建筑面积之和总用地面积总容积率局部用地面积局部容积率容积率建筑面积容积率建筑面积容积率建筑面积容积率建筑面积 用地面积用地面积用地面积用地面积CIT
18、Y INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES16大连路周家嘴路路海宁路江浦黄苏河河南北路州北 外 滩 地 区吴淞路本案 案例：本地块位于海门路以北，公平路以南，规划路以东，周家嘴路以西，地块现被岳州路穿越，紧邻北外滩规划区。占地面积：29829平方米容积率：2.5（住宅），4.0（商业办公）建筑密度：30%（住宅），50%（商业办公）限高：100米 绿地率：不小于35%，集中绿地不小于10%其中商业办公的建筑面积不小于总建筑面积的70%CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES17根据给定的规划条件求解项目技术经济指标根据给定的规划条件求解项
19、目技术经济指标已知条件：1.总用地面积=29,869平方米2.局部容积率：住宅2.5；商业4.03.建筑面积控制：住宅30%商业70%求解：1.建筑面积：住宅=？商业=？2.总容积率=？分容积率=？3.分用地面积：住宅=？商业=？CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES18解题思路解题思路设：X=住宅用地面积，Y=商业用地面积Z=总建筑面积 M=住宅建筑面积 N=商业建筑面积1)X+Y=29,8292)2.5X=30%Z X=0.12Z3)4.0Y=70%Z Y=0.175Z(0.12+0.175)Z=29829Z=101,115 X=12,134 Y=17,695M+N=ZM=2.5X=2.512134=30,335N=417,695=70,780CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES19答案住宅用地面积=12,134 商业用地面积=17,695总用地面积=29,829住宅建筑面积=30,355 商业建筑面积=70,780总建筑面积=101,135局部容积率：住宅=2.5 商业=4.0 分容积率：住宅=1.0176 商业=2.3729总容积率=3.3905CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES20The End2002007 7年年1111月月
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